Một số Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kết cầu hạ tầng kỹ thuật nước ta trong thời gian tới

Mục lục
chơng i ..................................................................4
Một số vấn đề lý luận chung ................................4
I. một số vấn đề lý luận về đầu t phát triển............................................4
1. Khái niệm đầu t và đầu t phát triển ..............................................................4
2. Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế................................................5
2.1. Đặc điểm của đầu t phát triển.......................................................5
2.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tÕ..................................6
2.3. Kinh nghiƯm cđa mét sè níc ®èi víi vÊn đề đầu t phát triển kinh tế xà hội................................................................................................10
3. Vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t...............................................11
3.1. Khái niệm vốn đầu t.....................................................................11
3.2. Các nguồn hình thành vốn đầu t...................................................12
3.3. Nội dung vốn đầu t......................................................................13
4. Kết quả và hiệu quả đầu t.........................................................................14
4.1 Kết quả của hoạt động đầu t..........................................................14
4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t.......................................................16
II. dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t phát triển nhà ở...............19
1. Khái niệm cơ bản về dự án đầu t................................................................19
2. Sự cần thiết phải đầu t theo dự án..............................................................20
3- Một số vấn đề về đầu t phát triển nhà ở.......................................................21
3.1. Nhà ở và đầu t phát triển nhà ở đô thị..........................................21
3.2. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở nói chung và
đối với Hà nội nói riêng......................................................................23
iii. kinh nhgiệm của một số nớc trong lĩnh vực đầu t phát triển nhà ở........25
1.Thành công của Singapore trong việc giải quyết chỗ ở cho dân c đô thị..............25
2. ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở...........................................................27
3. Văn hoá Mỹ và quan niƯm vỊ chung c cao tÇng.............................................28
4. Kinh nghiƯm cđa một số nớc khác trong việc huy động vốn phát triển đô thị và xây
dựng nhà ở (Anh, Hông kông, Trung Quốc) ....................................................30

chơng II.................................................................32

thực trạng đầu t phát triển ..............................32
nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội...................32

1


I. vµi nÐt vỊ kinh tÕ - x· héi cđa Thủ đô có ảnh hởng đến đầu t phát triển.. .32
1. Vị trí, vai trò của Thủ đô..........................................................................32
2. Quá trình đô thị hóa và những vấn đề xà hội nảy sinh.....................................34
Ii. sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà ở theo mô hình đự án tại hà nội ...36
1. Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện nay và trong tơng lai ..................................36
2. Ưu điểm và nhợc điểm của các mô hình phát triển nhà ở tại Hà
Nội trong
những năm trớc đây....................................................................................39
2.1. Từ năm 1989 trở về trớc: mô hình nhà chung c............................39
2.2. Mô hình Nhà nớc và nhân dân cùng làm (1989-1993)....................40
2.3. Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà cho cán Bộ công
nhân viên bằng nguồn vốn tự có (1990-1996).......................................40
2.4. Mô hình đầu t xây dựng hạ tầng phân đất chia lô..........................41
3. Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà theo dự án (chơng trình 12/CTR/TV của
Thành uỷ Hà nội).......................................................................................43
3.1. Hớng đầu t phát triển nhà ở (xây mới) là tại các khu đô thị mới.....44
3.2. Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và xà hội...................................................................45
3.3. Huy động vốn của mọi thành phần trong xà hội............................47
II. tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến
năm 2003......................................................................................47
1.Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm 1999 đến năm 2003
..............................................................................................................47
1.1. Vốn ngân sách Nhà nớc................................................................60

1.2. Vốn tự có....................................................................................65
1.3. Vốn vay.......................................................................................67
1.4. Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng)..................................69
3.Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà nội................72
3.1.Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB).................................74
3.2.Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở...................................75
3.3.Chi phí xây dựng hạ tầng xà hội....................................................77
III. đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội thời gian
qua...............................................................................................81
1.Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua...........................................81
1.1.Những kết quả xét trên khía cạnh định tính...................................82
1.2.Những kết quả xét trên khía cạnh định lợng...................................84
2.Một số tồn tại trong hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo dự án cần sớm khắc
phục........................................................................................................88

Chơng III. ...............................................................91
Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t . . . . . . . . . . . .91

2


phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội. 91
I - Định hớng phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010.............................91
1. Quan điểm phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010.......................................91
1.1. Quan điểm về đối tợng của chơng trình phát triển nhà...................91
1.2. Quan điểm về vai trò của Nhà nớc................................................91
1.3. Quan điểm về tài chính................................................................92
1.4. Quan điểm về sự phát triển đồng bộ.............................................92
1.5. Quan điểm về kiến trúc quy hoạch................................................92
1.6. Quan điểm về định hớng đầu t và phát triển..................................93

1.7. Quan điểm về mô hình tổ chức và quản lý.....................................93
1.8. Quan điểm về mô hình phát triển theo dự án...............................93
1.9. Quan điểm về lực lợng thi công xây dựng.....................................94
2. Vài nét tổng quan về quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 và kế hoạch phát
triển nhà ở giai đoạn (2001-2005).................................................................94
2.1 Vài nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020.......94
2.2. Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2001-2005 và 2010.. .95
3. Một số giải pháp huy động các nguồn vốn đầu t của Hà nội...........................96
iI. Nhu cầu nhà ở của ngời dân Hà Nội trong thời kỳ tới..........................98
II. Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà ở tại Hà nội.....101
1. Giải pháp huy động vốn.........................................................................101
1.1. Đa dạng và cải cách chính sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân
sách.................................................................................................101
1.2. Khuyến khích các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế bỏ
vốn xây dựng nhà ở..........................................................................104
1.3. Huy động vốn thông qua thị trờng vốn.......................................105
2.Giải pháp sử dụng hiệu quả vốn đầu t trong xây dựng nhà ở ..........................107
2.1.Giải pháp từ phía cơ quan quản lý Nhà nớc..................................107
2.2.Giải pháp từ phía chủ đầu t.........................................................111
2.3.Giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề cụ thể...........................115

Tài liệu tham kh¶o..............................................122

3


chơng i

Một số vấn đề lý luận chung
I. một số vấn đề lý luận về đầu t phát triển

1. Khái niệm đầu t và đầu t phát triển
Đầu t là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng trong bất
kì nền kinh tế -xà hội nào. Do vậy nó không phải là khái niệm mới đối với nhiều
ngời, tuy nhiên thuật ngữ này lại đợc hiểu rất khác nhau nh:
Đầu t là phải bỏ ra một một cái gì đó vào một việc nhất định để thu lại một
lợi ích trong tơng lai, hay
Đầu t là hoạt động sản xuất kinh doanh để thu lợi nhuận.
Thậm chí đầu t còn đợc sử rộng rÃi nh câu cửa miệng để nói lên sự chi phí
về thời gian, sức lực và tiền bạc vào mọi hoạt động của con ngời trong cuộc
sống.
Mặc dù còn rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này nhng, có thể đa ra
một khái niệm cơ bản, mang tính khái quát cao và đợc nhiều ngời thừa nhận đó
là: Đầu t nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (nh tiền, tài nguyên
thiên nhiên, søc lao ®éng, trÝ t. . . ) ®Ĩ tiÕn hành các hoạt động nào đó nhằm
thu về các kết quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đà bỏ ra để
đạt đợc các kết quả đó.
Khái niệm đầu t ở trên tuy đầy đủ nhng cha phản ánh rõ phạm vi cũng nh đối tợng của nó. Sở dĩ vậy vì có nhiều hoạt động chỉ đem lại lợi ích cho từng cá nhân
hay đơn vị bỏ tiền ra mà không đem lại lợi ích cho toàn Bộ nền kinh tế do vậy
hoạt động đó không phải là đầu t nếu xét trên góc độ cả xà hội. Yếu tố quyết
định sự phát triển nền sản xuất xà hội, là chìa khóa của sự tăng trởng không
phải đầu t nói chung mà phải cụ thể là đầu t phát triển. Do vậy cần phải hiểu rõ
khái niệm này:
Đầu t phát triển là sự hy sinh giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra các tài sản mới
cho nền kinh tế. Sự ra đời và hoạt động của các tài sản này không những duy trì
mà còn làm tăng thêm tiềm lực mới cho xà hội.
Nói nh vậy không có nghĩa là các hoạt động đầu t khác là không cần thiết, nhng
vai trò của nó chỉ đợc thực sự đợc thể hiện khi tồn tại công cuộc đầu t phát triển
trong nền kinh tế. Cụ thể:
Đầu t tài chính là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra cho vay hoặc mua
các chứng chỉ có giá để hởng lÃi suất. Tài sản bỏ ra ở đây chính là tiền và loại

4


đầu t này không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhng nó vai trò đặc biệt quan
trọng với t cách là nguồn cung cấp vốn cho đầu t phát triển.
Đấu t thơng mại là hoạt động trong ®ã ngêi cã tiỊn bá tiỊn ra ®Ĩ mua hµng hóa
và sau đó bán với giá cao hơn nhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khi mua và
khi bán. Loại đầu t này cũng không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhng lại
có tác dụng thúc đẩy quá trình lu thông của cải, vật chất do đầu t phát triển tạo
ra.
Nh vậy đầu t phát triển mới là hoạt động cơ bản và mục đích mà mọi nền kinh
tế hớng tới. .Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và các
kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dỡng
đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt
động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại
và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xà hội.
2. Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế
2.1. Đặc điểm của đầu t phát triển

Nh ở phần trên chúng ta đà phân biệt đợc ba loại hình đầu t theo tiêu thức bản
chất và phạm vi lợi ích do đầu t đem lại. Ngoài ra đầu t phát triển còn có một số
đặc điểm khác với đầu t tài chính và đầu t thơng mại đợc thể hiện ở những khía
cạnh sau:
Vốn ®Çu t (tiỊn, vËt t, lao ®éng) cÇn huy ®éng cho một công cuộc đầu t
là rất lớn.
Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu t rất dài do đó vốn đầu t phải
nắm khê đọng lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyển kinh tế vì
vậy trong suốt thời gian này nó không đem lại lợi ích cho nền kinh tế.
Thời gian vận hành các kết quả đầu t cho đến khi thu hồi đủ vốn đà bỏ ra

hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu t tạo ra thờng là vài năm, có thể là hàng
chục năm và có nhiều trờng hợp là vĩnh viễn.
Nếu các thành quả của đầu t là các công trình xây dựng thì nó sẽ đợc sử
dụng ở ngay tại nơi đà tạo ra nó.
Các kết quả, hiệu quả đầu t phát triển chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố
không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xà hội nh: Điều
kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc
tế...dẫn đến có độ mạo hiểm cao.
Do những đặc điểm trên mà đầu t phát triển thờng thu hút sự tham gia của
toàn xà hội và ảnh hởng lớn đến sự trạng thái ổn định hay phát triển cđa x·
héi ®ã.

5


2.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế
Tất cả các lý thuyết kinh tế từ trớc ®Õn nay, tõ cỉ ®iĨn ®Õn hiƯn ®¹i ®Ịu coi đầu
t phát triển là nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, là chìa khoá cho sự tăng
trởng. Vốn đầu t luôn là một biến số quan trọng trong hàm sản xuất trong mọi
mô hình kinh tế. Vai trò của đầu t phát triển đợc xem xét trên hai góc độ nền
kinh tế.
2.2.1. Đầu t trên giác độ toàn Bộ nền kinh tế.
* Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu
của nền kinh tế.
Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu.
Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu t là một yếu tố chiếm tỷ trọng
lớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ 24% 28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả các nớc trên thế giới và tác động của đầu
t đến tổng cầu là ngắn hạn.
Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu t và khi tổng cung cha tăng
(các kết quả đầu t cha phát huy tác dụng) sự tăng lên của tổng cầu làm cho sản

lợng cân bằng tăng theo và giá cả các đầu vào tăng. Điều này đợc thể hiện qua
đồ thị số 01.
Công thức tổng cầu nền kinh tế më.
AD - C + I + G + (EX - IM)
Trong đó AD: Tổng cầu;
C: Chi tiêu của hộ gia đình:
I: Chi tiêu của doanh nghiệp ;
G: Chi tiêu của chính phủ
EX - IM: là xuất khẩu ròng.
Nh vậy, đầu t của các doanh nghiệp và một phần chi tiêu của chính phủ (đầu t
của chính phủ) là một Bộ phận trong tổng cầu nền kinh tế. Tuy nhiên sự tác
động của đầu t đến tổng cầu nền kinh tế là trong ngắn hạn, trong thời gian thực
hiện đầu t trong khi tổng cung cha thay đổi (các kết quả đầu t cha phát huy các
kết quả).
Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung.
Khi các kết quả của đầu t phát huy tác dụng, các năng lực mới đi vào hoạt động
thì tổng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng tiềm
năng tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sản lợng tăng,
6


giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng. Tăng tiêu dùng đến lợt mình lại tiếp tục
kích thích sản xuất hơn nữa sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản để tăng tích
luỹ phát triển kinh tế - xà hội, tăng thu nhập cho ngời lao động, nâng cao đời
sống của mọi thành viên trong xà hội. Điều này đợc thể hiện qua hình số 01.
Hình 1
AS

P

AS
PE'
PE
PE''

E

E
E
AD
AD

0

QE QE QE

Q

Chú thích :
Khi cha đầu t đờng tổng cầu là AD và điểm cân bằng tại E.
Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD và tổng cung AS cha kịp
tăng. Do vậy, giá tăng từ PE lên PE và điểm cân bằng mới là E
* Đầu t có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tổng cầu và đối
với tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tăng hay
giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự
ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia.
Đầu t luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực.
Thứ nhất: Tăng đầu t sẽ có tác động.
Tích cực: Tăng đầu t sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời

sống, giảm tệ nạn xà hội.
Tiêu cực: Tăng đầu t sẽ phải chi một lợng tiền lớn, nếu tăng qúa mức sẽ
dẫn đến tình trạng tiền đang lu hành bị mất giá (lạm phát) dẫn đến tăng
giá cả những sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ.

7


Thứ hai: Giảm đầu t sẽ có tác động.
Tích cực: Giảm đầu t thì lợng tiền chi ra ít nên sẽ giảm lạm phát, giá cả
đời sống ổn định, tệ nạn xà hội giảm đi.
Tiêu cực: Giảm đầu t sẽ giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng đến
đời sống xà hội.
Nh vậy trong điều hành vĩ mô nền kinh tế, các nhà hoạt động chính sách cần
thấy hết tác động hai mặt này để đa ra các chính sách nhằm hạn chế các tác
động xấu, phát huy tác động tích cực, duy trì đợc sự ổn định của toàn Bộ nền
kinh tế.
* Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy, nếu một quốc gia muốn
giữ tốc độ tăng trởng GDP ë møc trung b×nh 8% - 10% th× tû lệ đầu t phải đạt từ
15% - 20% tuỳ thuộc và hệ số ICOR của quốc giá đó. Hệ số ICOR phản ánh
suất đầu t tính cho một đơn vị GDP tăng thêm - ICOR là tên viết tắt của tõ tiÕng
anh “tû suÊt vèn GDP” Icremental Capital Output Ration - Hệ số ICOR đợc tính
theo công thức sau:
ICOR =
Từ đó suy ra: mức tăng GDP =
Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu t.
Hệ số ICOR của mỗi nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo trình độ
phát triển kinh tế và cơ chế chính sách trong nớc.
* Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh nghiệm của các nớc trên thế giới cho thấy để có thể tăng trởng nhanh với
tốc độ mong muốn từ 9% - 10% là tăng cờng đầu t nhằm tạo ra sự phát triển
nhanh ở hai khu vực công nghiệp và dịch vụ vì hai khi vực này sử dụng các tiềm
năng về trí tuệ con ngời sẽ không khó khăn lắm để đạt tốc độ tăng trởng 15% 20% còn khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản do giới hạn về đất đai, khí
hậu...Nên để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5%-6% là rất khó khăn
Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tập trung đầu t phát
triển cho các ngành có tốc độ tăng trởng cao thì rõ ràng là phải có vốn đầu t,
không có vốn đầu t thì không thể nói đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế, không thể
nói đến sự phát triển của ngành này hay ngành khác.
Nh vậy, Chính sách đầu t quyết định quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở các
quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh của toàn Bộ nên kinh tế.
Về cơ cấu lÃnh thổ, đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát
triển giữa các vùng lÃnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khởi tình
8


trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế,
kinh tế, chính trị... của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làm bàn
đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển theo.
* Đầu t tác động đến khả năng công nghệ và khoa học của đất nớc Chúng ta
đều biết rằng công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá, hiện đại hoá còn đầu
t là điều kiện tiên quyết của sự phát triển và tăng cờng khả năng công nghệ của
đất nớc.
Công nghệ có thể đạt đợc thông qua hai con ®êng chÝnh lµ:
 Thø nhÊt: Tù bá chi phÝ ®Ĩ tự nghiên cứu, phát triển ra công nghệ
bằng khả năng của chính mình sau đó áp dụng vào các hoạt ®éng kinh
tÕ ®Ó thu håi vèn ®· bá ra cho đầu t nghiên cứu công nghệ và có lÃi.
Nhng để nghiên cứu ra công nghệ thì cần phải bỏ ra rất nhiều vốn đầu
t cho các lao động chất xám, cho các máy móc hiện đại...với thời gian
đầu t kéo dài và độ mạo hiểm cao. Nên việc nghiên cứu, phát hiện

công nghệ mới thờng do các nớc phát triển, các công ty đa quốc gia
với nguồn vốn đầu t dồi dào, với những Bộ phận chuyên trách trong
nghiên cứu và phát triển thực hiện.
Con đờng thứ hai là đi mua công nghệ trên thị trờng thế giới, việc
mua công nghệ sẵn có trên thị trợng thế giới sẽ nhanh chóng giúp cho
có đợc công nghệ nh mong muốn, nhng công nghệ này thờng không
hiện đại và phải cạnh tranh và cũng không đắt lắm. Do đó đây là hình
thức thích hợp với các nớc đi sau thờng là ở những nớc lạc hậu những
nớc đang phát triển. Tuy nhiên phơng pháp này cũng có những rủi ro
nhất định, đó là khi mua phải công nghệ lạc hậu nhng lại với giá cao,
những công nghệ gây ô nhiễm mỗi trờng.
Thông qua con đờng đầu t mỗi nớc sẽ có cách riêng để tăng cờng khả năng công
nghệ của mình một cách thích hợp. Đối với Việt Nam hiện nay theo đánh giá
của các chuyên gia công nghệ, trình độ công nghệ của Việt Nam lạc hậu nhiều
thế hệ so víi thÕ giíi vµ khu vùc. Theo UNIDO, nÕu chia quá trình phát triển
công nghệ thế giới làm 7 giai đoạn thì Việt Nam năm 1990 ở vào giai đoạn 1 và
2 Việt Nam đang là một trong 90 nớc kém nhất về công nghệ, với trình độ công
nghệ lạc hậu này quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá của Việt Nam sẽ
gặp rất nhiều khó khăn nếu không đề ra đợc một chiến lợc đầu t phát triển công
nghệ nhanh và vững chắc.
2.2.2 Trên giác độ vi mô (của cơ sở sản xuất kinh doanh).
Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, đầu t quyết định sự ra đời, tồn
tại và phát triển của mỗi cơ sở, tức là một cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ
muốn ra đời cần phải có nhà xởng, đội ngũ lao động, cấu trúc hạ tầng, mua sắm
và lắp đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ bản

9


và thực hiện các chi phí khác gắn liền với sự hoạt động trong một chu kỳ của

các cơ sở vật chất - kỹ thuật vừa tạo ra các hoạt động này chính là hoạt động
đầu t đối với các cơ sở này hao mòn, h hởng. Để duy trì đợc sự hoạt động bình
thờng cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn hoặc thay mới các cơ sở vật chất - kỹ
thuật đà h hởng, hao mòn này hoặc ®ỉi míi ®Ĩ thÝch øng víi ®iỊu kiƯn ho¹t
®éng míi của sự phát triển khoa học - kỹ thuật và nhu cầu tiêu dùng của nền
sản xuất xà hội, phải mua sắm các trang thiết bị mới thay thế các trang thiết bị
cũ đà lỗi thời. Tuy nhiên muốn có cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, muốn có
các chi phí sửa chữa máy móc, mua sắm trang thiết bị...thì rõ ràng là phải có
vốn đầu t
2.3. Kinh nghiệm của một số nớc đối với vấn đề đầu t ph¸t triĨn kinh tÕ
- x· héi.

Lý thut cịng nh thùc tiễn phát triển kinh tế các nớc đều thừa nhận mối quan
hệ chặt chẽ giữa sự tăng trởng đầu t và tăng trởng GDP. Quan điểm cho rằng
hình thành vốn là chìa khoá đối với phát triển đà đợc thể hiện trong chiến lợc và
kế hoạch phát triển của nhiều nớc. Điều rõ ràng là một đất nớc muốn giữ đợc
tốc độ tăng trởng ổn định ở mức trung bình thì nớc đó phải giữ đợc mức đầu t
lớn. Tỷ lệ đầu t ít khi thấp hơn 15% và trong một số trờng hợp phải lớn 25%
GDP.
J.M. Keynes trong lý thuyết đầu t và mô hình số nhân đà chứng minh rằng,
tăng đầu t sẽ bù đắp những thiếu hụt của cầu tiêu dùng từ đó tăng số lợng
việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả cận biên của t bản và kích thích sản xuất
phát triển .ở đây có sự tác động dây chuyền: tăng đầu t - tăng thu nhập - tăng
đầu t mới - tăng thu nhập mới.
Bổ sung vào lý thuyết số nhân của J.M. Keynes, các nhà kinh tế Mỹ đa ra lý
thuyết gia tốc lý thuyết này một mặt nghiên cứu các nhân tố quyết định đầu t,
mặt khác chứng minh mối quan hệ giữa gia tăng sản lợng sẽ làm cho đầu t tăng
lên nh thế nào. Và sự tăng nhanh tốc độ đầu t so với sự thay đổi về sản lợng nói
nên ý nghĩa của nguyên tắc gia tốc. Theo lý thuyết gia tốc để vốn đầu t tiếp
tục tăng lên thì sản lợng bán ra phải tăng liên tục. Nhng logic của vấn đề là ở

chỗ số lợng sản phẩm bán ra ngày hôm nay là kết quả đầu t của thời kỳ trớc.
Thực tế của các nớc đà chứng minh điều này, cách đây vào ba thập kỷ, Châu á
hầu nh không đợc biết đến với t cách là vùng kinh tế, nhng sự năng động rồi sau
đó là sự thành công ở các mức độ khác nhau về tăng trởng kinh tế của khu vực
Châu á - Thái Bình Dơng đà làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống. Vì khi
nền kinh tế thế giới dao động ở mức tăng trởng GDP 3% - 5% mỗi năm thì các
nớc đang phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo từ điểm xuất
phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhở bé đà trở thành những
quốc gia công nghiệp mới. Đặc trng chủ yếu của các quốc gia này là quá trình
công nghiệp hoá diễn ra nhanh chóng làm thay đổi hẳn Bộ mặt kinh tế xà hội
của đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 của Hồng Kông là 24.085
USD, Singapo là 24.610 USD, Đài Loan là 15.370 USD, Hàn Quốc 12.390
10


USD, Malaxia là 9.835 USD. Đặc biệt các nớc Hồng Kông , Singapo, Đài Loan
trớc đây đều là những nớc đi vay vốn thì nay trở thành những nớc đầu t và cho
vay vốn. Sở dĩ có đợc nh vậy là vì các nớc này đà biết khai thác một cách tối u
lợi thế so sánh, chọn đợc nhiều giải pháp tốt hơn là mắc sai lầm.
Riêng trong lĩnh vực đầu t họ đà thực hiện đợc tỷ lệ đầu t cao và liên tục trong
nhiều năm, tỷ lệ tích luỹ trong GDP là rất cao bình quân của Hàn Quốc là 35%,
Hồng Kông là 30%, Singapo là 46%, Đài Loan là 27%, Malaxia là 31% Thái
Lan là 37%.
Chẳng hạn đối với cơ sở hạ tầng ngời ta tính đợc rằng nếu nâng 1% tổng quỹ
đầu t cơ sở hạ tầng thì sẽ tăng 1% GDP theo báo ngân hàng thế giới hàng năm
các nớc đang phát triển đầu t khoảng 200 tỷ USD để xây dựng cơ sở hạ tầng tức
là tơng đơng với 50% đầu t của Nhà nớc và 4% của GDP .ở nớc ta hàng năm
đều tập trung ngân sách cho đầu t cơ sở hạ tầng. Do đó, gần đây nhìn chung cơ
sở hạ tầng đà đợc cải thiện, tuy nhiên vẫn cha đáp ứng đợc nhu cầu của sản
xuất, đời sống. Điều này là hoàn toàn phù hợp với tỷ lệ 2% GDP đầu t cho cơ sở

hạ tầng ở nớc ta hiện nay.
Trong thời gian từ nay đến năm 2000 và những năm đầu thế kỷ XXI Đảng và
Nhà nớc đà có quan điểm cho rằng Đầu t trong thời kỳ phát triển mới là đẩy
mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc Cụ thể hoá quan điểm trên. Đảng
và Nhà nớc đà đề ra ba mục tiêu cơ bản của đầu t phát triển là:
* Đầu t nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trởng kinh tế.
Đầu t nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiếp hoá hiện đại hoá.
Tăng tỷ lệ đầu t trong GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu t/GDP xấp xỉ 35%).
Kết hợp giữa nhiệm vụ, mục tiêu đầu t phát triển trong thời gian tới với mối
quan hệ giữa đầu t phát triển kinh tế và tăng trởng kinh tế ở một số nớc ta thấy
việc thực hiện các công cuộc đầu t phát triển kinh tế - xà hội là rất cần thiết và
việc chúng ta phải luôn luôn tìm mọi cách, vận dụng các giải pháp khác nhau để
nâng cao hiệu quả đầu t phát triển kinh tế - xà hội lại càng cần thiết hơn và
mang tính thực tiễn cao.
3. Vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t
3.1. Khái niệm vốn đầu t

Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống
nhau về vốn đầu t. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sử
dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau:

11


Vốn đầu t là tiền tích lũy của xà hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch
vụ, là tiền tiết kiệm của dân c và vốn huy động từ các nguồn khác đợc đa vào sử
dụng trong quá trình tái sản xuất xà hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo
tiềm lực mới cho nền sản xuất xà hội.
3.2. Các nguồn hình thành vốn đầu t.

Vốn đầu t đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau, của nhiều thành phần kinh
tế trong và ngoài nớc, cụ thể là
3.2.1. Nguồn trong nớc.
Ngân sách Nhà nớc: Bao gåm thu tõ c¸c ngn tÝch l trong níc (th,
phÝ, lƯ phÝ, trÝch nép khÊu hao cđa c¸c doanh nghiƯp có vốn Nhà nớc, phát
hành trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, công trái quốc gia...) và các
nguồn thu trong nớc (các khoản vay, viện trợ của các chính phđ, c¸c tỉ
chøc qc tÕ cho chÝnh phđ ViƯt Nam...)
 Vốn tín dụng u đÃi đầu t của Nhà nớc: Do tổng cục đầu t phát triển và
ngân hàng Đầu t phát triển quản lý bao gồm.
Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu t xây dựng cơ bản.
Vốn huy động theo chủ trơng của chính phủ.
Vốn vay nớc ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dành cho
đầu t phát triển.
Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lÃi vay) các công trình
tín dụng u đÃi của Nhà nớc đà đầu t trớc đây nay đến hạn trả nợ
Các nguồn vốn khác theo quy định của chính phủ.
Vốn tín dụng thơng mại (là nguồn vốn mà các doanh nghiệp vay thẳng
qua hệ thống ngân hàng thơng mại).
Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản cố
định và lợi nhuận đợc phép giữ lại
Vốn cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.
Vốn tích luỹ của dân c đợc đầu t vào các doanh nghiệp t nhân và các
hình thức kinh doanh cá thể khác.
3.2.2 Nguồn ngoài nớc
Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI).
Là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nớc ngoài đầu t sang các nớc khác và
trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sư dơng vµ thu håi sè vèn bá
12

ra. Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết døt ®iĨm tõng vÊn ®Ị kinh tÕ x·
héi cđa níc nhận đầu t. Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp, nớc nhận đầu t không
phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t đem vào góp
vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo đờng ngoại thơng,
vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t; học tập đợc kinh nghiệm quản
lý; tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nớc ngoài; gián tiếp có chỗ
đứng trên thị trờng thế giới; nhanh chóng đợc thế giới biết đến thông qua quan
hệ làm ăn với nhà đầu t. Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do
đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm
cho rằng đầu t trực tiếp sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớc nhận đầu t.
Vốn đầu t gián tiếp nớc ngoài.
Là vèn cđa chÝnh phđ, c¸c tỉ chøc qc tÕ, c¸c tổ chức phi chính phủ đợc thực
hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại, viện trợ không hoàn lại,
cho vay u đÃi với thời gian dài và lÃi xuất thấp, kể cả vay theo hình thức thông
thờng, một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tại dới loại hình ODA viện trợ phát triển chính thức của các công nghiệp phát triển. Vốn đầu t gián
tiếp thờng lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với việc giải quyết dứt
điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xà hội của nớc nhận đầu t.
3.3. Nội dung vốn đầu t.

Nội dung của vốn đầu t bao gồm các khoản mục chi phí gắn liền với nội dung
của hoạt động đầu t. Hoạt động đầu t chính là quá trình sử dụng vốn đầu t nhằm
tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật và thực hiện các chi phí gắn liến với sự
hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa đợc quá trình tái sản xuất tạo ra
thông qua các hình thức xây dựng nhà cửa, cấu trúc, hạ tầng, mua sắm và lắp
đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ bản khác,
thực hiện các chi phí gắn liền với sự ra đời và hoạt động của các cơ sở vật chất
kỹ thuật đó.
Xuất phát từ nội dung hoạt động đầu t phát triển trên đây, để tạo thuận lợi cho
công tác quản lý việc sử dụng vốn đầu t nhằm đem lại hiệu quả kinh tế - xà hội

cao nhất, có thể phân chia vốn đầu t thành các khoản mục sau đây.
3.3.1. Trên giác độ quản lý vĩ mô (quản lý Nhà nớc).
Trên giác độ này vốn đầu t đợc chia thành bốn khoản lớn sau:
Nhóm 1: những chi phí tạo ra tài sản cố định (mà sự biểu hiện bằng tiền
là vốn cố định).
Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động (mà sự biểu hiện bằng tiền
là vốn lu động của các tài sản cố định vừa đợc tạo ra).
Nhóm 3: Những chi phí chuẩn bị đầu t chiếm khoảng 0,3% - 15% vốn
đầu t.
13


Nhóm 4: Chi phí dự phòng.
3.3.2. Trên giác độ quản lý vi mô (các cơ sở).
Trên giác độ quản lý vi mô, nội dung vốn đầu t đợc phân chia chi tiết bỏi một
cơ sở chỉ quản lý một vài dự án, tạo điều kiện cho công tác quản lý tốt hơn.
Nhóm 1: Những chi phí tạo ra tài sản cố định bao gồm.
Chi phí ban đầu và đất đai.
Chi phí xây dựng, sửa chữa nhà cửa, cấu trúc hạ tầng.
Chi phí mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị dụng cụ, mua sắm phơng tiện
vận chuyển.
Chi phí khác.
Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động bao gồm.
Chi phí nằm trong giai đoạn sản xuất nh chi phí để mua nguyên vật liệu,
trả lơng ngời lao động, chi phí về điện nớc, nhiên liệu, phụ tùng...
Chi phí nằm trong giai đoạn lu thông gồm có sản phẩm dở dang tồn kho,
hàng hoá bán chịu vốn bằng tiền.
Nhóm 3: Chi phí chuẩn bị đầu t bao gồm:
Chi phí nghiên cứu có vốn đầu t.
Chi phí nghiên cứu tiền khả thi.

Chi phí nghiên cứu khả thi và thẩm định các dự án đầu t.
Nhóm 4: Chi phí dự phòng.
4. Kết quả và hiệu quả đầu t.
4.1 Kết quả của hoạt động đầu t.

Kết quả của hoạt động đầu t đợc biểu hiện ở khối lợng vốn đầu t đà đợc thực
hiện, ở các tài sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh
phục vụ tăng thêm.
ở đây khối lợng vốn đầu t thùc hiƯn bao gåm tỉng sè tiỊn ®· chi để tiến hành
các hoạt động của công cuộc đầu t nh là các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu
t, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến
hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế
dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t.

14


Còn tài sản cố định huy động đợc hiểu là từng công trình hay hạng mục công
trình, đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sản
phẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xà hội đà đợc ghi
trong dự án đầu t), đà kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đà làm xong thủ
tục nghiệm thu sử dụng có thể đa vào hoạt động đợc ngay.
Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu
sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đà đợc huy động vào sử dụng để sản
xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi
trong dự án đầu t.
Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lực sản
xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và hiện
vật của kết quả vốn đầu t. Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa hai
chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu t sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn

diện nhng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu t trên
cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu t, tập trung
hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đa vào hoạt động. Đồng thời việc
sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố định trong các
ngành, vùng và toàn Bộ nên kinh tế quốc dân.
4.1.1 Các chỉ tiêu kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t thể hiện ở vốn đầu t đà đợc thực hiện, ở các tài sản
cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.
Khối lợng vốn đầu t thực hiện
Là tổng số tiền đà chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu t , bao gồm
: các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng,
mua sắm thiết bị máy móc để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và các chi
phí khác theo thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.
Tài sản cố định huy động
Là công trình hay hạng mục công trình , đối tợng xây dựng có khả năng phát
huy tác dụng độc lập đà kết thúc quá trình xây dựng mua sắm, ®· lµm xong thđ
tơc nghiƯm thu sư dơng, cã thĨ đa vào hoạt động ngay đợc.
Tài sản cố định có thể đợc huy động toàn Bộ hoặc huy động Bộ phận tuỳ vào
quy mô, tính chất của các dự án. Đối với các dự án xây dựng nhà ở và khu đô
thị mới, do thời gian thực hiện lâu, khối lợng công việc lớn, mặt khác các
hạng mục công trình là các khu nhà ở có khả năng phát huy tác dụng ngay
sau khi hoàn thành nên thờng đợc tính theo huy động Bộ phận.
Năng lực sản xuất dịch vụ tăng thêm
15


Là khả năng đáp ứng các nhu cầu sản xuất dịch vụ của các tàI sản cố định đà đợc huy động và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc để tiến hành các hoạt
động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t.
4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t.

Hoạt động đầu t tạo ra tài sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhng mang lại hiệu
quả trong thời gian dài. Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án đợc xác định
bằng kết quả đạt đợc nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu t bỏ ra tại một thời điểm
nhất định. Để phản ánh hiệu quả đầu t có thể dùng một số chỉ tiêu sau:
Hiệu quả đầu t chung:
=
Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu đợc, kết quả thu đợc đầu ra càng nhiều thì
hiệu quả đạt đợc càng cao. Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng
nhiều thi hiệu quả càng thấp.
Hệ số hiệu quả đầu t:
Hệ số hiệu quả đầu t xây dựng đợc tính nh sau:
E=
Trong đó:
E là hệ số hiệu quả vốn đầu t
( V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tàI sản tăng thêm.
K là số vốn đầu t thực hiện.
Đối với từng công trình hoặc doanh nghiệp , để đơn giản hoá ngời ta có thể tính
hệ số hiệu quả là tỷ số giữa lợi nhuận và số vốn đầu t đà bỏ ra.
E=
Ngoài ra, ngời ta còn sử dụng các chỉ tiêu nh độ dài thời gian xây dựng, tiến độ
thi công , năng suất lao động v..v để đánh giá hiệu quả xây dựng dự án.
Hiệu quả tài chính của dự án:
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển
hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của ngời lao động
trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t mà cơ sở đÃ
sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung.
Đó là:

16

Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại (NPV)
NPV= Trong đó:
Bi: doanh thu của dự án.
Ci: chi phí của dù ¸n.
R : tû st chiÕt khÊu cđa dù ¸n.
N: số năm hoạt động của dự án.
I: năm thứ i
NPV là chỉ tiêu tuyệt đối đợc sử dụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu t.
Nếu NPV> 0 dự án đợc chấp nhận về mặt tài chính, ngợc lại
Nếu NPV< 0 dự án không đợc chấp nhân.
Tỷ suất sinh lời vốn đầu t (hệ số thu hồi vốn đầu t: RR): chỉ tiêu này phản
ánh mức độ lợi nhuận thuần thu đợc từ một đơn vị vốn đầu t đợc thực hiện.
Công thức tính nh sau:
Nếu tính cho từng năm hoạt động thì
Rri =
Trong đó :
Wipv: lợi nhuận thu đợc năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kết quả đầu
t bắt đầu phát huy tác dụng.
Ivo: là tổng vốn đầu t thực hiện tính đến thời đIúm các kết quả đầu t bắt
đầu tầu phát huy tác dụng.
Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t (T)
Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu t cần hoạt động để có thể thu hồi
đủ vốn đà bỏ ra bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và
khấu hao thu hồi hàng năm.
Công thøc tÝnh nh sau:
T=
Trong ®ã:
T: thêi gian thu håi vèn
Wi: lợi nhuận thu đợc hàng năm.

D: khấu hao hàng năm.
Dự án đầu t có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồi
vốn định mức hoặc của công trình tơng tự thì càng tốt, thể hiện sự hiệu
quả trong việc thu hồi vốn đầu t.
17


Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội Bộ (IRR)
Là mức lÃi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng tiền của dự án về hiện tại
thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi phí. Tức là tởng thu
bằng tổng chi. Dự án nào có IRR cao thì có khả năng sinh lời lớn. Công thức
tính:
IRR = r1 +
Điều kiện: r2>r1
r2-r1< 5%
NPV1>0 gần 0 nhất.
NPV2<0 gần 0 nhất.
IRR đợc sử dụng trong việc đánh giá và lựa chọn dự án đầu t
IRR dự án > IRR định mức thì dự án đợc chấp nhận và ngợc lại thì dự án
không có tính khả thi (IRR định mức có thể là lÃI suất vay hoặc chi phí
cơ hội)
Hiệu quả kinh tế xà hội của dự án
Ngoài các hiệu quả về mặt tài chính đợc xác định bằng các chỉ tiêu trên, các dự
án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xà hội.
Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm. Hiện nay, trên địa bàn
Thành phố còn tồn tại một số lợng lao động lớn cha có việc làm, do đó đầu t
xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất nghiệp, tạo công ăn việc
làm cho ngời lao động, từ đó hạn chế đợc các tệ nạn xà hội. Ngoài ra, quá trình
đầu t cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độ của những
nhà quản lý, năng suất và thu nhập của ngời lao động cũng đợc nâng cao.

Đầu t phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở của ngời dân và góp phần nâng cao đIều kiện sống của dân c, tạo ra một môI trờng
sống tốt hơn, văn minh hơn. Đầu t phát triển nhà ở đợc phát triển theo đúng quy
hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xà hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến
trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất mỹ quan.
Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế
về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân c ở đô thị cũ đến sống và
làm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng thời có đIều kiện bảo tồn và cảI tạo đô
thị cũ.
Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo môI trờng
đầu t hấp dẫn cho các nhà đầu t tởng và ngoàI nớc, tiếp thu công nghệ hiện đại,
tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế.
Hiệu quả kinh tế xà hội của dự án còn tính đến những khoản đóng góp cho ngân
sách Nhà nớc nh thuế thu nhËp, thuÕ doanh thu v..v

18


Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xà hội do đầu t về nhà ở mang lại thì
cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá trình này, nh khi giảI phóng
mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sống của một Bộ phận
dân c, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảo công bằng,
trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi của nhân dân
Những mặt tiêu cực trên cần phảI đợc quan tâm giảI quyết thoả đáng, có nh vậy
mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu t xây dựng nhà ở.
II. dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t
phát triển nhà ở
1. Khái niệm cơ bản về dự án đầu t
Dự án đầu t có thể xem xét từ nhiều góc độ.
Về mặt hình thức, dự án đầu t là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi
tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đợc những

kết quả và thực hiện đợc những mục tiêu nhất định trong tơng lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu t là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật
t, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xà hội trong một thời gian
dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu t là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đầu t sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xà hội, làm
tiền đề cho các quyết định đầu t và tài trợ. Dự án đầu t là một hoạt động kinh tế
riêng biệt nhở nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế quốc dân nói
chung.
Xét về mặt nội dung, dự án đầu t là một tập hợp các hoạt động có liên quan với
nhau đợc kế hoạch hoá nhằm đạt đợc các mục tiêu đà định bằng việc tạo ra các
kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn
lực xác định.
Nh vậy một dự án đầu t bao gồm 4 thành phần chính:
Mục tiêu của dự án đợc thể hiện ở 2 mức: 1/Mục tiêu phát triển là
những lợi ích kinh tế xà hội do thực hiện dự án đem lại. 2/ Mục tiêu
trớc mắt là các mục đích cụ thể cần phải đạt đợc của dự án.
Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lợng, đợc tạo ra
từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để
thực hiện đợc các mục tiêu của dự án.
19


Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động đợc thực hiện
trong dự án để tạo ra những kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc
hành động này cùng với một lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các Bộ
phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án.
Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con ngời cần thiết để tiến hành
các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này
chính là vốn đầu t cần cho dự án.

Trong 4 thành phần trên thì kết quả đợc coi là cột mốc đánh dấu tiến độ của dự
án. Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải thờng xuyên theo dõi đánh giá
các kết quả đạt đợc. Những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối với việc tạo
ra các kết quả đợc coi là hoạt động chủ yếu cần phải đợc đặc biệt quan tâm.
2. Sự cần thiết phải đầu t theo dự án
Hoạt động đầu t (gọi tắt là đầu t) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài
chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực
tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ së vËt
chÊt cđa kü tht cđa nỊn kinh tÕ nãi chung, của địa phơng, của ngành, của các
cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý Nhà nớc và xà hội nói
riêng.
Hoạt động đầu t trực tiếp tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật trên đây gọi là
đầu t phát triển. Đó là một quá trình có thời gian kéo dài trong nhiều năm với số
lợng các nguồn lực đợc huy động cho từng công cuộc đầu t rất lớn và đặc biệt
là nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t.
Khi quá trình thực hiện đầu t kết thúc có nghĩa là đà tạo ra những thành quả
nhất định. Chiếm đa số trong các thành quả đầu t là các công trình xây dựng
hoặc cấu trúc hạ tầng nh nhà máy, hầm mở, các công trình thuỷ điện, thuỷ lợi,
đờng xá, cầu cống, bến cảng.Các thành quả này đều có đặc điểm là sẽ tiến
hành hoạt động của mình ngay tại nơi chúng đợc tạo ra. Do đó, sự phát huy tác
dụng của chúng chịu ảnh hởng nhiều của các điều kiện kinh tế xà hội tại
đây.
Nh vậy có thể thấy trong suốt quá trình tồn tại hay đời của một dự án luôn gặp
rất nhiều điều bất trắc, khó dự đoán đợc và có ảnh hởng đến hiệu quả của dự án.
Ngời ta gọi đó là những rủi ro tức là khả năng dự án không đợc thực hiện đúng
nh mục tiêu dự kiến về thời hạn hoàn thành, về chi phí thực hiện hay về các tiêu
chuẩn kỹ thuật và chất lợng, mà sự sai lệch này vợt quá mức chấp nhận đợc. Rủi
ro có rất nhiều dạng và phức tạp bao gồm cả chủ quan và khách quan, tồn tại
trong cả ba giai đoạn của quá trình đầu t: chuẩn bị, thực hiện, vận hành đầu t.
20

Có thể hiểu rủi ro là tổng hợp những tác động ngẫu nhiên lên sự vật, hiện tợng
làm thay đổi kết quả của sự vật, hiện tợng theo chiều hớng bất lợi. Rủi ro hình
thành do tình trạng thiếu thông tin, hoặc thiếu hiểu biết về các vấn đề liên quan
một cách chính xác nh điều kiện kinh doanh, sự phát triển kỹ thuật, khả năng
cung ứng vốn đầu t.Do tính chất ngẫu nhiên mà trên thực tế chúng ta không
thể loại bỏ hẳn rủi ro mà chỉ bằng nghiên cứu cụ thể, khoa học, phân tích, nhận
biết và đánh giá khả năng rủi ro có thể xảy ra để từ đó đề ra các biện pháp hạn
chế mức độ thiệt hại, hoặc mạo hiểm chấp nhận rủi ro. Mọi sự nghiên cứu, xem
xét, tính toán và chuẩn bị này đợc thể hiện trong dự án đầu t mà thực chất là lập
dự án đầu t. Trong dự án đầu t các khía cạnh kinh tế kỹ thuật, điều kiện tự
nhiên, môi trờng xà hội, pháp lý có liên quan đến quá trình thực hiện, đến sự
phát huy tác dụng và hiệu quả đạt đợc của công cuộc đầu t đều đợc xem xét và
tính toán.
Tóm lại để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu t phát triển đợc tiến hành thuận lợi,
đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế xà hội cao thì tất yếu phải
chuẩn bị trớc một cách tốt nhất. Nói cách khác lập dự án (với chất lợng cao) là
kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu t
đạt hiệu quả kinh tÕ – x· héi mong mn.
3- Mét sè vÊn ®Ị về đầu t phát triển nhà ở.
3.1. Nhà ở và đầu t phát triển nhà ở đô thị.

3.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
Nhà là nơi che ma, che nắng, chống lại ảnh hởng thời tiết khắc nghiệt của thiên
nhiên đối với con ngời. Tại đây con ngời đợc sinh ra, nuôi dỡng, tồn tại và trởng
thành. Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi
con ngời.
Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhng nhà ở đợc coi là một sản
phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:

Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết
cấu và vật liệu xây lên nó. Thông thờng thời gian tồn tại của nó từ 50
đến 60 năm và cũng có trờng hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng
nh trang thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi
kiến trúc cũng khó khăn và tốn kém.

21


Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng
nh khả năng của từng đối tợng. Hơn thế nhu cầu này còn thay ®ỉi theo
sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ – x· hội.
Thứ t: đối với các khu đô thị thì nhµ ë lµ mét Bé phËn quan träng vµ
chđ u nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xÃ
hội. Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhng nhà ở lại
có tác động mạnh mẽ đến Bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác
động trở lại của đô thị nh: giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, điện,
thông tin liên lạcảnh hởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt của
những ngời trong ngôi nhà.
3.1.2.Đầu t phát triển nhà ở đô thị.
Trong xà hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là ngời có nhu cầu
tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng
hoá này và cung ứng cho thị trờng.
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất định
bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân. Điều này không nên và
không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tăng
lên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp với
vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng nh diện tích đất.
Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá đợc tạo ra nhờ quá

trình đầu t và đây cũng chính là hoạt động đầu t phát triển vì nó tạo ra tài sản
mới cho xà hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng. Thông qua
đầu t phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai đợc sử dụng có hiệu quả, cung cấp
chỗ ở cho đông đảo dân c một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để có
thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trởng và phát triển chung của xÃ
hội.
Một số đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển nhà ở:
Đối tợng tham gia tiến hành đầu t: Nhà nớc, các doanh nghiệp trong và
ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xà hộiđầu t với
mục đích thu đợc lợi ích tài chính hoặc kinh tế xà hội.
Nguồn vốn đầu t: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng là
trách nhiệm của toàn xà hội nên nguồn vốn đầu t đợc huy động từ mọi
nguồn trong xà hội nh ngân sách Nhà nớc, vốn tự có của doanh nghiƯp kinh
doanh, cđa c¸c tỉ chøc tÝn dơng, cđa chÝnh những ngời có nhu cầu và những
nguồn khác
Loại hình đầu t: do nhu cầu và khả năng của mọi ngời là khác nhau nên đầu
t xây dựng nhà ở cịng rÊt phong phó: cho ngêi cã thu nhËp thÊp hay thu

22


nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhở hay lớn, theo hình thức bán đứt
hay cho thuê.
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau.
Nh vậy đầu t phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đô
thị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trờng nói chung. Nó vữa ảnh hởng vừa
phản ánh những ®Ỉc ®iĨm vỊ kinh tÕ - x· héi cđa mét độ thị trong những giai
đoạn nhất định.
3.2. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở nói chung và
đối với Hà nội nói riêng.

3.2.1. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở.
Cũng nh các hoạt động đầu t phát triển khác, đầu t phát triển nhà ở cũng chịu sự
tác động của các nhân tố của môi trờng vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách
quan, các yếu tố kinh tế xà hội và của môi trờng đầu tSự thay đổi của các
nhân tố này lúc tác động tiêu cực nhng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt
động đầu t. Có thể kể đến những nhân tố cơ bản sau:
LÃi suất
Đây đợc coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy
giảm cầu đầu t, đặc biệt là lĩnh vực đầu t xây dựng vì sử dụng một lợng vốn lớn.
Khi lÃi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích các nhà
đầu t vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu t tạo ra nhiều sản phẩm
cho xà hội và ngợc lại. Với khả năng ảnh hởng mạnh mẽ đến cầu đầu t, hiện nay
lÃi suất là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nớc. Thông qua việc
kiểm soát có giới hạn lÃi suất của thị trờng Nhà nớc có thể tác động đến mọi
lĩnh vực kinh tế. Hơn nữa Nhà nớc còn sử dụng các mức lÃi suất u đÃi khác nhau
nh một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào chính
sách u tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với nhà ở trong thời kỳ bao
cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhng chuyển sang nền kinh tế thị trờng để khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nớc có thể áp
dụng lÃi suât u đÃi cho các dự án đầu t vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo ra
một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của ngời dân.
Tỷ suất lợi nhuận bình quân
Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu t vào
ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu t từ ngành này sang ngành
khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa
đầu t vào ngành đó có khả năng thu đợc lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà
đầu t bỏ vốn vào đây. Trong trờng hợp đầu t bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận
bình quân là giới hạn trên của lÃi suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực đợc Nhà
nớc khuyến khích đầu t và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trơng
23

xà hội hoá vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọi thành phần
trong xà hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nớc. Những chính
sách nh cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê đất khi xây
dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế u đÃi, hỗ trợ một số hạng mục công
trình (hạ tầng xà hội và kỹ thuật)của Nhà nớc thời gian qua cộng với sự
buông lởng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xây dựng đà làm tăng đáng kể tỷ
suất lợi nhuận của hoạt động đầu t xây dựng nhà, đặc biệt là ở những Thành phố
lớn trong đó có Hà nội.
Chu kỳ kinh doanh
Là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn đặc
trng là đỉnh và đáy. nếu nh đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì ngợc
lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ.
Nh chúng ta đà biết một đặc trng cơ bản của nền kinh tế thị trờng là các hoạt
động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn Bộ nền kinh tế và
ngợc lại. Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhng để thoả mÃn cũng đòi hởi một
lợng tài chính không nhở, do vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận lợi hơn
rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà phát triển, thu nhập của ngời lao động đợc
nâng lên và có khả năng chi trả cho những nhu cầu cao nh nhà ở.
Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu t nói chung và đầu t nhà ở
nói riêng nh mức độ rủi ro, tính chất của thị trờng (cạnh tranh hay độc quyền),
chính sách của Nhà nớcMọi nhân tố cần phải đợc xem xét, đánh giá trong
môi liên hệ phong phú đa dạng của môi trờng đầu t để nhà đầu t có thể đa ra
những chiến lợc và giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể.
3.2.1. Đặc điểm của Hà nội và những yếu tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà
ở.
Bên cạnh việc chịu ảnh hởng của những nhân tố trên, đầu t phát triển nhà ở tại
Hà nội còn chịu sự tác động của các yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm
của thủ đô, một trung tâm kinh tế chính trị lớn của cả nớc.

Thứ nhất, với vị trí là một Thủ đô, mật độ dân số của Hà nội lớn và không
ngừng tăng lên chủ yếu do tăng cơ học dẫn đến sức ép lớn về nhu cầu nhà ở.
Hơn nữa nhu cầu lại rất phong phú nh cho đối tợng chính sách, ngời có thu nhập
cao, trung bình và thấp, cho sinh viên, cho ngời lao động ngoại tỉnh c trú tạm
thời hay định c dài hạn.Tuy nhiên trong số này nhà ở cho ngời thu nhập thấp
và trung bình chiếm tỷ lệ cao nhất khoảng 60 đến 70%, đây là những đối tợng ít
hoặc không có khả năng sở hữu đất riêng để tự lo chỗ ở. Đây chính là thuận lợi
cho các đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng những chung c cao tầng với chi phí
thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ đợc chính sách khuyến khích của
Thành phố và đặc biệt có thể nói là không phải lo đầu ra.

24


Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu t xây dựng nhà ở Hà nội cũng rất thuận lợi.
Đó là nguồn vốn dồi dào đang ứ đọng trong các Ngân hàng thơng mại, lợng tiền
tiết kiệm trong dân chúng, thị trờng nguyên vật liệu đa dạng về chủng loại và
giá cả, máy móc thiết bị sử dụng trong ngành xây dựng thuộc loại hiện đại của
Việt nam, đội ngũ cán Bộ quản lý và công nhân có trình độ cao đến từ khắp các
địa phơng trong cả nớc. Tất cả các yếu tố đó làm cho Hà nội có khả năng đảm
nhiệm những công trình nhà ở với quy mô lớn phù hợp với những khu đô thị văn
minh hiện đại.
Thứ ba, đầu t phát triển nhà ở Hà nội còn nhận đợc sự hớng dẫn, hỗ trợ thiết
thực của UBND Thành phố và Trung ơng thông qua các chủ trơng chính sách
nh chơng trình số 12 về phát triển nhà ở Hà nội đến 2000 và 2010, pháp lệnh
Thủ đô vừa đợc công bố ngày 11/1/2001, Quyết định của UBND Thành phố về
ban hành Quy định thực hiện u đÃi đầu t xây dựng nhà ở để bán và cho thuê
trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2002.những chính sách, cơ chế này đang
ngày càng tạo ra một môi trờng pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu t phát triển
nhà ở vốn nhạy cảm và mang tính xà hội cao, liên quan đến quyền lợi và nghiÃ

vụ của nhiều đối tợng trong xà hội.
Thứ t, địa bàn Thủ đô còn là nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm các
công ty và tổng công ty lớn nh Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng
(VINACONEX), Công ty đầu t phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo và phát
triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu t và phát triển nhà
Hà nộiĐây là những đơn vị mạnh, có truyền thống trong ngành xây dựng của
Việt nam, có đóng góp lớn lao đối với sự nghiệp xây dựng đất nớc trớc kia cũng
nh trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá hiện nay. Với tiềm lực
sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắc chắn đây sẽ là những đơn vị xứng
đáng đảm trách vai chủ đấu t trong sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô thời
gian tới.
iii. kinh nhgiệm của một số nớc trong lĩnh vực
đầu t phát triển nhà ở
1.Thành công của Singapore trong việc giải quyết chỗ ở cho dân c
đô thị.
Singapore là nớc phải đối mặt với sự thiếu đất nghiêm trọng với tổng diện tích
chỉ vào khoảng 640 km2 trong khi dân số gần 4 triệu ngời (năm 2002). Điều
này làm cho mật độ dân số của Singapore thuộc diện cao nhất Châu á (chỉ sau
Hồng Kông), vào khoảng 5350 ngời/km2. Hơn nữa gần một nửa quỹ đất là đất
đà xây dựng và một tỷ lệ đáng kể đợc quy hoạch làm khu vực thu nớc, rừng và
căn cứ quân sự diện tích này không thể đa vào sử dụng vì mục đích khác.
Trong điều kiện nh vậy để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân c đô thị (chiếm 80%
dân số) Singapore đà sử dụng hàng loạt các chính sách quản lý đô thị thực sự cã

25