Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận hà đông, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (921.2 KB, 89 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN HỮU ĐẠT
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN HÀ
ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
8850103
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Nguyễn Tiến Sỹ
NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019
c
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 21 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Đạt
i
c
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tơi hồn thành Luận văn này.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Tiến Sỹ đã trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản
lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND quận Hà Đơng,
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký Đất đai Hà Nội, Văn phòng
Đăng ký Đất đai Hà Nội - Chi nhánh quận Hà Đông, Chi cục Thống kê quận Hà Đông,
UBND các phường đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết
để hồn thành Luận văn.
Cuối cùng, tơi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng tồn
thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tơi trong q trình học
tập, thực hiện Luận văn này./.
Hà Nội, ngày 21 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Đạt
ii
c
MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
1.2.
Mục đích ............................................................................................................. 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2
1.4.1.
Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 2
1.4.2.
Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 3
1.4.3.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.
Một số vấn đề lý luận liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấ ........................... 4
2.1.1.
Tài sản bảo đảm .................................................................................................. 4
2.1.2.
Giao dịch bảo đảm .............................................................................................. 4
2.1.3.
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................... 10
2.2.
Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm tại một số nước trên thế giới ........... 11
2.2.1.
Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Thụy Điển ....................................................... 11
2.2.2.
Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Pháp ................................................................ 13
2.2.3.
Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung Quốc ..................................................... 13
2.3.
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam ................................................... 14
2.3.1.
Cơ sở pháp lý về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................ 14
iii
c
2.3.2.
Công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam qua các thời kỳ.......................... 15
2.3.3.
Kết quả thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam và
thành phố Hà Nội .............................................................................................. 22
2.4.
Những bài học thực tiễn về thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam ..... 25
2.5.
Nhận xét và đánh giá chung ............................................................................. 27
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 28
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 28
3.2.
Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 28
3.3.
Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 28
3.4.
Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 28
3.4.1.
Điều kiện tự nhiêu, kinh tế - xã hội của quận Hà Đơng ................................... 28
3.4.2.
Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai tại quận Hà Đông ................ 28
3.4.3.
Đánh giá kết quả thực hiện biên pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông ........... 28
3.4.4.
Một số giải pháp đối với việc thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại quận Hà Đông .............................................................................................. 29
3.5.
Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 29
3.5.1.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 29
3.5.2.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................. 29
3.5.3.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 30
3.5.4.
Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 30
3.5.5.
Phương pháp so sánh ........................................................................................ 30
Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 31
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông ................................... 31
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 31
4.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 35
4.2.
Tình hình quản lý và sử sử dụng đất đai quận Hà Đơng .................................. 37
4.2.1.
Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 37
iv
c
4.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hà Đông ........................................................ 45
4.3.
đánh giá công tác giao dịch đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đơng ................................. 47
4.3.1.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, xóa thế chấp, đính chính biến động
thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại quận Hà Đông ........................................................................... 47
4.3.2.
Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông ........................................... 50
4.3.3.
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác tại quận Hà Đơng ..................... 55
4.4.
Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và cơng tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường nghiên cứu................................. 66
4.4.1.
Thuận lợi ........................................................................................................... 66
4.4.2.
Khó Khăn .......................................................................................................... 67
4.5.
Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......... 69
4.5.1.
Giải pháp về chính sách, pháp luật ................................................................... 69
4.5.2.
Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức ..................................... 70
4.5.3.
Đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ ................................................................... 70
4.5.4.
Giải pháp tổ chức thực hiện .............................................................................. 69
4.5.5.
Giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các
cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................................. 72
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 73
5.1.
Kết luận............................................................................................................. 73
5.2.
Kiến nghị .......................................................................................................... 74
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 75
Phụ lục ....................................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
v
c
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nghĩa Tiếng Việt
BLDS
Bộ Luật Dân sự
BTP
Bộ Tư pháp
CN-TTCN-XD
Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp – xây dựng
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GCN
Giấy chứng nhận
QSD
Quyền sử dụng
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSH
Quyền sở hữu
TTLT
Thông tư liên tịch
TNMT
Tài nguyên môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
vi
c
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2016-2018 ........................ 35
Bảng 4.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn
2016-2018 .................................................................................................... 41
Bảng 4.3. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai
trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2016 - 2018 ...................................... 43
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2018 ........................................ 46
Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông giai đoạn 2016 - 2018 ............ 51
Bảng 4.6. Nội dung thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016 – 2018..... 52
Bảng 4.7. Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông giai đoạn
2016 – 2018.................................................................................................. 53
Bảng 4.8. Kết quả đính chính biến động thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông
giai đoạn 2016 – 2018 .................................................................................. 55
Bảng 4.9. Đánh giá của người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liềnvới đất tại địa bàn nghiên cứu ................................................................ 56
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về thời gian trả kết quả và các văn bản pháp
luật hiện hành trên địa bàn quận Hà Đông .................................................. 60
Bảng 4.11. Đánh giá của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại quận Hà Đông ............................................................... 62
Bảng 4.12. Đánh giá về năng lực cán bộ trên địa bàn quận Hà Đông ............................ 64
vii
c
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Hà Đơng .............................................................................. 31
Hình 4.2. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm ...................................... 47
viii
c
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Hữu Đạt
Tên đề tài: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp sử dụng trong đề tài gồm: (i) Phương pháp chọn điểm nghiên
cứu; (ii) Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; (iii) Phương pháp điều tra thu
thập số liệu sơ cấp; (iv) Phương pháp xử lý số liệu; (v) Phương pháp so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
- Quận Hà Đông cách trung tâm thành phố Hà Nội 13 km về phía Tây, có diện
tích 4.963,77 ha với 17 đơn vị hành chính cấp xã. Quận có dân số là 352.002 người với
44.032 hộ. Cơ cấu kinh tế năm 2018 có tỷ trọng ngành nơng nghiệp giảm mạnh chỉ còn
0,1%; CN - TTCN - XD đạt 55,9%; thương mại du lịch dịch vụ đạt 44%. Thu nhập bình
quân đầu người đạt 74,1 triệu đồng/người/năm.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn quận Hà Đông cơ bản đã
thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã
hội. Tính đến tháng 12 năm 2018, tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
cho hộ gia đình cá nhân là 40.832 giấy. Giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn quận thực
hiện giải quyết 16.496 hồ sơ cấp GCNQSDĐ, trong đó năm 2018 số lượng hồ sơ là
6.076 hồ sơ. Theo số liệu thống kê đất đai 2018, tổng diện tích tự nhiên của quận Hà
Đơng là 4.963,77 ha, trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 1.292,81 ha; đất phi nông
nghiệp 3.023,67 ha; đất chưa sử dụng là 647,29 ha.
- Trong giai đoạn 2016-2018, trên địa bàn quận Hà Đơng có tổng số 29.348 hồ
sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Trong đó, số hồ sơ thế chấp là 16.496 hồ sơ, số hồ sơ đăng ký xóa
ix
c
thế chấp là 11.324 hồ sơ và số hồ sơ chỉnh lý biến động thế chấp là 1.528. Kết quả điều
tra, đánh giá về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường Dương Nội, phường Hà Cầu và
phường Phú La cho thấy trên 80% số người dân đánh giá thủ tục đăng ký thế chấp là
thuận tiện. Kết quả đánh giá của cán bộ về sự hiểu biết pháp luật đất đai của người sử
dụng đất cho thấy, có 13 ý kiến cho rằng người dân hiểu biết bình thường (chiếm
43,33%) và 15 ý kiến đánh giá là không hiểu biết (chiếm 50,00%).
- Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay và nâng cao hiệu quả trong công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp sau: giải pháp về
chính sách, pháp luật; giải pháp về xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp
lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên
quan; giải pháp tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; giải pháp đào tạo,
bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; giải pháp
xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
x
c
THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Huu Dat
Thesis title: Evaluation of security transactions with land use rights, ownership of
houses and other land-attached assets in Ha Dong district, Hanoi.
Major: Land Management
Code: 8850103
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research objectives
- Assess the registration of transactions secured by land use rights, ownership of
houses and other land-attached assets in Ha Dong district, Hanoi.
- Propose a number of solutions to improve the efficiency of the registration of
transactions secured by land use rights, ownership of houses and other land-attached
assets in Ha Dong district, Hanoi.
Research Methods
The methods used in the thesis include: (i) Method of selecting research points;
(ii) Method of investigation to collect secondary data; (iii) Method of investigation to
collect primary data; (iv) Method of data processing; (v) Method of comparison.
Main findings and conclusions
- Ha Dong district is 13 km from the center of Hanoi to the West, with an area of
4,963.77 ha, with 17 commune-level administrative units. The district had a population
of 352,002 people with 44,032 households. In 2018, economic structure showed that the
proportion of agriculture sharply decreased to only 0.1%; Industry – handicraft construction reached 55.9%; trade-service-tourism reached 44%. Per capita income
reached 74.1 million VND/person / year.
- The situation of land management and use in Ha Dong district had basically
complied with the provisions of law, contributing to promoting socio-economic
development. As of December 2018, the total number of land use certificates issued to
individual and households was 40,832. In the 2016-2018 period, the district
implemented 16,496 LURC applications, in 2018, the number of records was 6,076.
According to the 2018 land statistics, the total natural area of Ha Dong district was
4,963.77 ha, of which the agricultural land area was 1,292.81 ha; non-agricultural land
was 3,023.67 ha; Unused land was 647.29 ha.
- In the period of 2016-2018, there were a total of 29,348 applications for
registration of transactions secured by land use rights, ownership of houses and other
xi
c
properties attached to land in Ha Dong district. In which, the number of mortgaged
records was 16,496, the number of mortgage deletion registration records was 11,324,
and the number of mortgage adjustment records was 1,528. Results of surveys and
assessments of registration of transactions secured by land use rights, ownership of houses
and other land-attached assets in 3 wards Duong Noi, Ha Cau and Phu La showed that over
80% of people rated the mortgage registration procedure as convenient. The results of the
staff's assessment of the land law understanding of land users showed that there were 13
opinions that ordinary people understand (accounting for 43.33%) and 15 opinions
considered that people don’t understand (accounting for 50.00%).
- To overcome the curent shortcomings and inadequacies, and to improve the
efficiency in the registration of transactions secured with land use rights, ownership of
houses and other land-attached assets, it is necessary to carry out set of groups of
solutions: policy and legal solutions; solutions to building a mechanism for exchanging
information on the legal status of security assets between the security transaction
registration agency and relevant agencies; solutions for propaganda and education of
laws to raise awareness; solutions to training and fostering to raise the capabilities and
qualifications of security transaction registration officers; solutions to building and
implementing the mechanism of inspection and supervision of the implementation of
the law on security transaction registration at security transaction registration agencies.
xii
c
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc
biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ
trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta
chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1992
và Hiến pháp năm 2013 quy định: “Người được Nhà nước giao đất thì được thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tiếp theo, Luật Đất
đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa
quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền của người
sử dụng đất.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có
bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dưới
nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, tín chấp, ký cược… và một
phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”.
Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm
hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra
hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này
thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảovệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại
bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một
trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”,
tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất
các quyền của mình theo quy định của pháp luật (Nguyễn Quang Tuyến, 2009).
Hà Đông là quận nội thành của Thủ đô Hà Nội có nhiều ưu thế về vị trí,
tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế
trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của quận, đồng thời quá trình đơ thị hóa
1
c
diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần
bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Cùng với tốc độ đơ thị hóa,
cơng nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn quận.
Bên cạnh đó, quận Hà Đơng vẫn cịn một số lượng lớn các thửa đất chưa được
cấp GCN, dẫn đến nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng đủ điều kiện đăng ký thế
chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân
hàng, quỹ tín dụng còn cần quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả
năng thanh tốn... Chính vì vậy, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những
tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên thực hiện đề tài: “Đánh
giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ” là
cần thiết.
1.2. MỤC ĐÍCH
- Đánh giá cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ở trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các tổ chức hộ gia đình, cá nhân
thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội trong thời gian từ năm 2016-2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong
công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội. Từ đó,
đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong thời gian tới.
2
c
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương
vận dụng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên,
học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.
3
c
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤ
2.1.1. Tài sản bảo đảm
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Khi
phân loại tài sản theo chu kỳ sản xuất, ta có tài sản cố định và tài sản lưu động.
Còn khi phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của vật chất, ta có tài sản hữu hình
và tài sản vơ hình.
Theo Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở
hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản
bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của
tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm
(Quốc hội, 2015).
2.1.2. Giao dịch bảo đảm
2.1.2.1. Khái niệm
Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ
thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới
cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho
hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp phần
khơng nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp
phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng khơng đúng nghĩa vụ
dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới
mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi của
bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có
quyền khơng chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ,
mà cịn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm.
Theo Khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005, “Giao dịch bảo đảm là giao
dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện
pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Bên cạnh đó,
4
c
nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo
đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định
của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định
thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao
dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự (Quốc hội, 2005).
2.1.2.2. Phân loại giao dịch bảo đảm
Việc phân loại giao dịch bảo đảm có thể dựa vào nhiều tiêu chí để phân
loại như căn cứ với đối tượng được sử dụng để bảo đảm, căn cứ vào biện pháp
bảo đảm được sử dụng…. mỗi tiêu chí phân loại mang những ý nghĩa xác định
khác nhau, trong đó, các tiêu chí về đối tượng, tiêu chí về biện pháp bảo đảm,
tiêu chí về việc đăng ký giao dịch bảo đảm… có ý nghĩa thiết thực nhất.
- Căn cứ vào đối tượng bảo đảm
Đối tượng bảo đảm có thể là tài sản như vật, tiền, giấy tờ có giá. Và đối
tượng bảo đảm cũng có thể là sự bảo đảm của một bên thứ ba đối với nghĩa vụ dân
sự. Chính vì vậy, sẽ có giao dịch bảo đảm đối vật và giao dịch bảo đảm đối nhân.
Giao dịch bảo đảm đối vật là giao dịch bảo đảm được xác lập dựa trên
việc sử dụng loại tài sản xác định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Tài sản này có thể thuộc sở hữu của các bên trong quan hệ nghĩa vụ, cũng có thể
là tài sản của một bên thứ ba có liên quan đến các bên trong quan hệ nghĩa vụ và
người này cam kết dùng tài sản này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự của các bên trong quan hệ nghĩa vụ đó. Trong trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm,
tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của
pháp luật để bù đắp cho bên có quyền đã bị vi phạm. Trong số các biện pháp bảo
đảm đối vật, cầm cố và thế chấp là hai biện pháp được sử dụng phổ biến nhất.
Giao dịch bảo đảm đối nhân là giao dịch bảo đảm có sự tham gia của bên
thứ ba, theo đó, bên thứ ba cam kết sẽ thực hiện thay nghĩa vụ hoặc bồi thường
cho bên có quyền nếu nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm. Khác với quan hệ bảo
đảm đối vật như vừa nêu, quan hệ bảo đảm đối nhân không xác định cụ thể tài
sản bảo đảm. Đối tượng bảo đảm có thể là việc thực hiện nghĩa vụ thay cho bên
có nghĩa vụ hoặc đó có thể là tài sản của người bảo đảm.
- Căn cứ vào biện pháp bảo đảm
5
c
Theo Điều 292 Bộ Luật Dân sự năm 2015, biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo
lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản (Quốc hội, 2015).
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo
đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài
sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Quốc
hội, 2015).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung
là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường
hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả
tiền thuê; nếu bên th khơng trả lại tài sản th thì bên cho th có quyền địi lại
tài sản th; nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên
cho thuê.
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá
quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký
quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí
dịch vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật.
6
c
Bảo lưu quyền sở hữu: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có
thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong
hợp đồng mua bán. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (Quốc hội, 2015).
Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang
nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài
sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ.
- Căn cứ vào sự đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo các quan điểm luật học và quy định pháp luật, không phải tất cả các
giao dịch bảo đảm đều phải đăng ký, bởi tùy từng biện pháp bảo đảm, tùy từng loại
giao dịch bảo đảm và trong trường hợp nếu các giao dịch bảo đảm đều phải đăng ký
thì đây sẽ là một số lượng cơng việc lớn. Chính vì vậy, chỉ một số giao dịch bảo đảm
nhất định mới phải đăng ký bắt buộc, còn lại, những giao dịch bảo đảm các bên có
thể thỏa thuận đăng ký hoặc khơng đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Giao dịch bảo đảm đăng ký bắt buộc là những giao dịch bảo đảm mà Nhà
nước bắt buộc các bên phải đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sau
khi giao dịch này được xác lập. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch này, nếu khơng đăng ký, các giao dịch này là vơ hiệu.
Điển hình nhất là các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tàu bay, tàu
biển, ô tô thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm không phải đăng ký là các giao dịch bảo đảm mà Nhà
nước không bắt buộc các bên phải đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm sau khi các bên xác lập giao dịch này. Tuy nhiên, các bên trong quan hệ giao
dịch bảo đảm vẫn có thể thỏa thuận đăng ký giao dịch bảo đảm này để bảo vệ
quyền lợi cho mình. Việc đăng ký nhằm mục đích cơng khai các quyền của bên
nhận bảo đảm, trên cơ sở đó, các bên liên quan biết về những hạn chế của bên
bảo đảm và tài sản bảo đảm, hạn chế rủi ro đối với các bên.
2.1.2.3. Đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm
- Chủ thể đăng ký giao dịch bảo đảm là các bên tham gia quan hệ giao
dịch bảo đảm. Các chủ thể này có quyền đăng ký giao dịch bảo đảm mà mình
tham gia, trong một số trường hợp pháp luật có quy định, đó là nghĩa vụ của các
7
c
