Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Huyện Gia Bình, Tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2009 – 2014

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất,
Nhà nước quản lý và sử dụng đất đai hợp lý.
Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có
nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn rất
nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo, thủ tục hành chính
rườm rà, sự thống nhất quản lý chưa cao. Do đó việc nâng cao hiệu quả công tác
quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu
cực, đẩy nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phát huy
những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc độ Công nghiệp
hóa – Hiện đại hóa đất nước.
1.1 Gắn liền việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
1, Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm hiệu quả cao
nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện
nghĩa vụ sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa
vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
2, Bảo về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ
sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật nhằm bảo vệ lợi ích chung của
toàn xã hội trong sử dụng đất.
3, Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của huyện. Vì vậy huyện muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ
yeu cầu cần thiết về thông tin đất đai như: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích
1

thước, diện tích, hạng mục, mục đích dử dụng đất, thời hạn sử dụng, những rằng
buộc về quyền sử dụng đất, giao đất huyện mới thực sự quản lý được tình hình
đất đai trong phạm vi toàn xã và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất
đai theo đúng pháp luật.
4, Thông qua việc lập hồ sơ địa chính, đăng ký quyền sử dụng đất và nhất là
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ quy định trách nhiệm pháp
lý giữa các cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc
chấp hành pháp luật đất đai.
5, Hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp
thông tin đấy đủ là cơ sở chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất
được bảo về khi tranh chấp, xâm phạm cũng như xác định các nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng
đất, nghĩa vụ bảo vệ đất đai có hiệu quả.
6, Hiện nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất càng trở nên phức tạp và quan trọng vì đất đai
có hạn về diện tích và nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng,
kinh tế phát triển đặc biệt là quá trình công nhiệp hóa hiện đại hóa đất nước
đang diễn ra ngày càng nhanh chóng.
7, Huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh là nơi có lịch sử phát triển lâu đời và với
đà phát triển như hiện nay thì tốc độ phát triển kinh tế của huyện Gia Bình ngày
càng tăng. Từ thực tế trên và thấy được tầm quan trọng và sự cần thiết của việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, đồng thời nhận được sự phân công của khoa Quản Lý Đất Đai, cùng
với sự hướng dẫn của giảng viên Vũ Thị Thu Hiền và Trường Đại Học Tài
Nguyên Môi Trường Hà Nội em đã nghiên cứu và chọn đề tài cho quá trình thực
tập của mình :”Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Huyện Gia
Bình, Tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2009 – 2014 “

2


2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu.
2.1 Mục đích.
- Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. Chỉ rõ cơ sở lý luận của công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, trên cơ sở đó chuyên đề trình bày việc tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Trên cơ sở thực trạng, tìm ra những nguyên nhân làm hạn chế công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Bình.
2.2 Yêu cầu.
- Nắm được các quy định của Nhà Nước đối với công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
Huyện Gia Bình.
- Hiểu và vận dụng tốt các quy trình, quy phạm, văn bản về công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Gia Bình.
- Các số liệu điều tra, thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực khách
quan việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Bình.
- Đưa ra kiến nghị, đề xuất phù hợp với thực tiễn của huyện Gia Bình.
CẤU TRÚC CỦA CHUYÊN ĐỀ
Phần mở đầu.
Chương 1 : Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2 : Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu.

Chương 3 : Kết quả nghiên cứu.
Phần kết luận và kiến nghị.

3


MỤC LỤC
Hình 3.2 Biến động cơ cấu kinh tế huyện Gia Bình từ năm 2009-2014....35
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Bình...............................................42

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích năm 2014..............42
Qua bảng 3.9: thấy trong giai đoạn 2009 – 2014 trên địa bàn toàn huyện có 10157 hồ sơ kê
khai đăng ký cấp GCN , huyện đã tiến hành thẩm tra hồ sơ và cấp GCN cho 9636 hồ sơ
chiếm 94,87% số hồ sơ kê khai đăng ký với tổng diện tích 141,17 ha ( chiếm 10,63% diện
tích đất ở trên toàn huyện), số hồ sơ kê khai đăng ký, cấp GCN chưa được cấp là 521 hồ sơ
chiếm 5,13% số hồ sơ đăng ký với diện tích chưa được cấp là 9,388 ha.............................54
Trong giai đoạn 2009 – 2014 tỷ lệ đăng ký đất đai và cấp GCN ở mức rất cao. Do có sự chỉ
đạo sát sao của Huyện Ủy cũng như Phòng TNMT huyện. Tỷ lệ hồ sơ đủ điều kiện xin cấp
GCN của các năm luôn rất cao, cụ thể qua từng năm như sau :...........................................54
Năm 2009 toàn huyện có 1611 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1516 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 23,91 ha, đạt tỷ lệ 94,1%..................................................................54
Năm 2010 toàn huyện có 1290 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1230 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 22,51 ha, đạt tỷ lệ 95,34%................................................................54
Năm 2011 toàn huyện có 1954 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1860 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 25,12 ha, đạt tỷ lệ 95,18%................................................................54
Năm 2012 toàn huyện có 1736 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1624 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 23,49 ha, đạt tỷ lệ 93,54%................................................................54
Năm 2013 toàn huyện có 1767 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1681 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 23,25 ha, đạt tỷ lệ 95,13%................................................................54
Năm 2014 toàn huyện có 1799 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1725 hồ sơ đã

được cấp với diện tích 23,43 ha, đạt tỷ lệ 95,88%................................................................54
Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở được thể hiện qua biểu đồ sau :.......................................55
3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện đẩy nhanh công tác cấp GCN đất
trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.........................................................................59
Năm 2010 toàn huyện có 1290 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1230 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 22,51 ha, đạt tỷ lệ 95,34%................................................................63
Năm 2011 toàn huyện có 1954 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1860 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 25,12 ha, đạt tỷ lệ 95,18%................................................................63
Năm 2012 toàn huyện có 1736 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1624 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 23,49 ha, đạt tỷ lệ 93,54%................................................................63
Năm 2013 toàn huyện có 1767 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1681 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 23,25 ha, đạt tỷ lệ 95,13%................................................................63
Năm 2014 toàn huyện có 1799 hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN trong đó có 1725 hồ sơ đã
được cấp với diện tích 23,43 ha, đạt tỷ lệ 95,88%................................................................63

4


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt

Giải thích
Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu

1

GCN

2

CP

Chính phủ

3

TT

Thủ tướng

4

ĐKTK

Đăng ký thống kê

5

NĐ

Nghị định

6

TT

Thông tư

7

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

8

QH

Quốc hội

9

CT

Chỉ thị

10

UBND

Ủy ban nhân dân

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

STT
Hình 3.1
Hình 3.2
Bảng 3.3
Bảng 3.4
Hình 3.5
Bảng 3.6
Bảng 3.7
Hình 3.8
Bảng 3.9
Hình 3.10
Bảng 3.11

Danh mục
Sơ đồ vị trí huyện Gia Bình
Biến động cơ cấu kinh tế huyện Gia Bình từ năm 2009 –
2014
Kết quả đo đạc thành lập bản đồ địa chính
Hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích năm 2014
Biểu đồ cơ cấu các loại đất năm 2014
Hồ sơ, trình tự thủ tục cấp GCN lần đầu cho các hộ gia đình,
cá nhân
Kết quả đăng ký, cấp GCN đất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân trong giai đoạn 2009 – 2014
Biểu đồ cơ cấu đăng ký kết quả cấp GCN đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân trong gia đoạn 2009 – 2014
Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất ở giai đoạn
2009 - 2014
Biểu đồ cơ cấu kết quả đăng ký. cấp GCN đất ở cho hộ gia
đình cá nhân giai đoạn 2009 – 2014

Thống kê các trường hợp chưa được cấp GCN đất ở đối với
hộ gia đình, cá nhân

6

Trang


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.
1.1 Cơ sở lí luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn tiền với đất.
1.1.1 Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013
đã nêu rõ: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư,
quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý”, Nhà nước không phải là người trực tiếp sử dụng đất mà
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định tại Điều
4 và Điều 17 Luật Đất đai năm 2013.
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu
cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử
dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà
chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục
đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung
quyền sử dụng đã đăng ký. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, những
biến động về đất đai diễn ra thường xuyên, liên tục. Việc cấp GCN là một trong

những nội dung quan trọng trong công tác QLNN về đất đai, là chứng thư pháp
lý bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, giúp Nhà nước quản
lý chặt chẽ quỹ đất. Do vậy, để cụ thể hóa những quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất và thống nhất việc QLNN về đất đai ta cần thực hiện việc cấp GCN bởi
các lý do sau:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thực
chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp và bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người
sử dụng đất. GCN là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các
7


quyền của mình (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,…).
Đồng thời thông qua việc cấp GCN yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đúng
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và sử dụng đúng pháp luật.
- GCN là chứng thư pháp lý thống nhất và cao nhất xác lập mối quan hệ
giữa Nhà nước và người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- GCN là điều kiện đảm bảo giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ về hình thể, diện tích, chủ sử dụng đến từng thửa đất.
Qua đó, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường
góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản; thông qua GCN để
giúp Nhà nước quản lý được các hoạt động giao dịch về đất đai, làm trong sạch
hơn thị trường bất động sản.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của QLNN về đất đai như: công tác quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất; công tác giao đất, cho thuê đất; công tác thanh tra, giải
quyết tranh chấp đất đai; công tác phân hạng đất và đánh giá đất.
Vì vậy, việc cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của các nội dung

QLNN về đất đai. Thực hiện tốt công tác cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện
tốt các nội dung khác của QLNN về đất đai.
1.1.2 Khái niệm và mục đích cấp Giấy chứng nhận
a. Khái niệm Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm
2013:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất
b. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận - Đối với Nhà nước: Giúp thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã,
8


phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là
phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm
cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp
luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt
động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. - Đối với người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN. Người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng
của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. Việc cấp GCN
là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững
chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất đều được cấp GCN.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Bình.

1.2.1. Căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ.
Hệ thống các văn bản có liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2004, trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về Giấy chứng
nhận; các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính
khi cấp Giấy chứng nhận; lập hồ sơ địa chính và về việc xác định diện tích đất ở
đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực
hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý
biến động về sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

9


- Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa đổi,
bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai; Luật Đất đai
năm 2003 sửa đổi và bổ sung năm 2009.
- Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội ban hành
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản.
- Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp.
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày
1/7/2014 của Quốc hội ban hành.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cùng các vấn đề liên quan
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc
triển khai thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy

mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận trong năm 2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai
2003.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê
đất khi cấp Giấy chứng nhận.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về
việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất
đai, trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp
Giấy chứng nhận trong năm 2006.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 /05/2007 quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

10


đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Công văn số 1062/TTg – KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
9/9/2009 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 11/11/2009 về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ
sung một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số

181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày
27/7/2004 và Nghị định số 160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban
ngành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của
liên bộ tài chính và tổng cục địa chính hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận theo Chỉ
thị số 18/1999/CT-TTg.

11


- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của tổng cục địa
chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 về việc hướng dẫn lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính của cả nước,
giúp cho quá trình thống kê, kiểm kê đất đai được thuận lợi, dễ dàng và chính
xác hơn.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 hướng dẫn thực hiện một
số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính
hướng dẫn lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định,
ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND
cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
12


- Thông tư số 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng
nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa

chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa
chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
1.2.2 Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất :
1.2.2.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số
điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất và không vi phạm pháp luật đất đai như sau:
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của
Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của
Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ
sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
13


sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy
hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê

duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch
nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất
tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn
mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây
gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là
đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công
nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở;
trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn
hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế
đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch
vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất
thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức
sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương
mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận
đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này;
phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi
nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này.
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy
định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và
được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng
khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7
14

năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp
sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng
đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi
chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận
quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn
mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật
Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được
công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao
đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp
diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn
mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng
nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch
vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất
thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này.
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất,
thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức
giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất
thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy
định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và
được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
3. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung
thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng
tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có
nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc

15


của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn
định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì
hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó.
4. Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định
diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này
được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hợp lệ.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc
nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền
sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất
nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp
còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất
đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều
126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai.
c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây
dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản
1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a
Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích

16


phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp
tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
6. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường
hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định
tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì
được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và
phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
1.2.3 Điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.2.3.1 Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Điều 100 luật đất đai 2013 về việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

17


d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh
chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
18


Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng

đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.2.3.2 Trình tự, thủ tục về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Trình tự về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất được Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2014 quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13
như sau:

19


1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai,
tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm
kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời
điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn
liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy
định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng
tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận

thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây
dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công
trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt
động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản
trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân
cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày;
xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến
Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến
xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
20


b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của
tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản
đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;

xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng
ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và
34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với
loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà
nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho
Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
f) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ
trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ
theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi
trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
21


hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ
gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định
cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng
nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện
các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
- Thủ tục về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản gắn liền với đất được quy định bởi thông tư số : 24/2014/TT-BTNMT có nội
dung như sau:

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và
Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

22


c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì
phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở,
công trình đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này
phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị
trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa
bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng,
trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp
Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân
về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện
vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được
quyền sử dụng hạn chế.
2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà
chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy
định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ
Khoản 1 Điều này.
23

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số
04/ĐK.
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với
tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất;
đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được
cấp Giấy chứng nhận gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp
được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:
a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản
lý (nếu có);
c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).

5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức

đầu tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
24


1.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Điều 105 luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.3. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam:
- Kết quả công tác cấp GCN đất trước khi có Luật Đất Đai 2003
Việc cấp GCN đất được thực hiện từ năm 1990 theo quy định tại Luật Đất

Đai 1998 và quyết định số 201 QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1998 của Tổng cục quản
lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài Nguyên và Môi trường ) về việc cấp GCN đất.
Trước khi có Luật đất đai 2003 kết quả cấp GCN đất đạt được chưa đáng kể,
phần lớn là các địa phương chưa triển khai thí điểm hoặc chưa đáng kể, phần lớn

25