Khóa luận tốt nghiệp: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ
***









KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM HIỆN NAY



Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thu Hà
Lớp : Anh 1
Khóa : 45A - TCNH
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Hiền





Hà Nội, tháng 5 năm 2010

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN 4
I. KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN
DỤNG 4
1. Tín dụng ngân hàng 4
1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng 4
1.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng 4
1.3. Phân loại tín dụng ngân hàng 6
2. Chính sách tín dụng của các NHTM 8
2.1. Định nghĩa 8
2.2. Mục đích của chính sách tín dụng 9
II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN . 10
1. Cho vay bất động sản 10
1.1. Khái niệm 10
1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản 10
1.3. Phân loại cho vay bất động sản 11
1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản 12
2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng
thƣơng mại 15
2.1. Các yếu tố cơ bản 15
2.2. Lãi suất và phương pháp xác định lãi suất 20
2.3. Hạn mức cho vay 22
2.4. Tài sản đảm bảo 23
2.5. Thời hạn vay 24
2.6. Sàng lọc và giám sát khoản vay 25

III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH
SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 26
1. Các nhân tố khách quan 26
1.1. Môi trường vĩ mô 26
1.2. Sự kiện bất khả kháng 28
2. Các nhân tố chủ quan 28
2.1. Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của NHTM 28
2.2. Nhân tố tổ chức quản lý 29
2.3. Nhân tố con người 29
CHƢƠNG 2. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 30
I. CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Ở CÁC
NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 30
1. Sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS 30
2. Sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS 32
II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC
NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 32
1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS
của các NHTM Việt Nam hiện nay 32
2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam
hiện nay 34
2.1. Đối với cho vay tiêu dùng BĐS 34
2.2. Đối với cho vay kinh doanh (cho vay theo dự án) BĐS 44
3. Thực trạng thực hiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản
ở các NHTM Việt Nam hiện nay. 49
3.1. Dư nợ cho vay BĐS 49
3.2. Tỷ trọng cho vay BĐS 53
3.3. Cơ cấu cho vay BĐS 55
3.4. Chất lượng tín dụng được chú trọng. 57
III. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS

CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 58
1. Những kết quả đạt đƣợc 58
2. Khó khăn, bất cập 60
2.1. Đối với người vay 60
2.2. Đối với ngân hàng 63
CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT
NAM 66
I. XU HƢỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS TRONG
THỜI GIAN TỚI 66
1. Cơ sở cho sự gia tăng hoạt động tín dụng BĐS trong thời gian tới 66
2. Xu hƣớng phát triển hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới 67
II. ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI
CHO VAY BĐS 68
III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI
CHO VAY BĐS 69
1. Các giải pháp vĩ mô 70
1.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS
70
1.2. Thúc đẩy xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp 70
1.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu & các chỉ số về thị trường BĐS 73
1.4. Hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện 75
1.5. Phân định rõ tín dụng BĐS để có những chính sách điều chỉnh
phù hợp 77
1.6. Xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả 77
2. Giải pháp từ phía các ngân hàng 79
2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách 79
2.2. Về tổ chức thực hiện chính sách 84
KẾT LUẬN 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Cụm từ
ABbank
NH TMCP An Bình
ACB
NH TMCP Á Châu
Agribank
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn
BĐS
Bất động sản
BIDV
Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam
CHXHCN
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
DN
Doanh nghiệp
Eximbank
Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam
Gpbank
NH TMCP Dầu khí Toàn cầu
Habubank
NH TMCP Phát triển nhà
HDbank
NH TMCP Phát triển nhà TPHCM
MHB
Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long
Navibank
NH TMCP Nam Việt
NH TMCP

Ngân hàng thƣơng mại cổ phần
NHTM
Ngân hàng thƣơng mại
OCB
NH TMCP Phƣơng Đông
Oceanbank
NH TMCP Đại Dƣơng
PGbank
NH TMCP Xăng Dầu Petrolimex
Sacombank
NH TMCP Sài Gòn Thƣờng Tín
Saigonbank
NH TMCP Sài Gòn Công Thƣơng
SeAbank
NH TMCP Đông Nam Á
SHB
NH TMCP Sài Gòn – Hà Nội
TCTD
Tổ chức tín dụng
Techcombank
NH TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam



2
TPHCM
Thành phố Hồ Chí Minh
VIB
NH TMCP Quốc tế Việt Nam
VietAbank

NH TMCP Việt Á
Vietcombank
Ngân hàng Ngoại Thƣơng Việt Nam
Vietinbank
NH TMCP Công Thƣơng Việt Nam
VPbank
Ngân hàng Ngoài Quốc Doanh
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng BĐS ở một số NHTM trong thời gian
1/4/2010 và 12/5/2010…………………………………………………….…40
Bảng 2: Dƣ nợ cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam giai đoạn 2007-
2009………………………………………………………………………….50
Bảng 3: Tỷ lệ cho vay BĐS của một số ngân hàng tại Hà Nội đến hết
31/12/2009………………………………………………………………… 54

Biểu đồ 1: Dƣ nợ cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TPHCM từ tháng
1 đến tháng 9/2009………………………………………………………… 50
Biểu đồ 2: Cơ cấu cho vay BĐS 9 tháng đầu năm 2009 tại TPHCM……….55




1
LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam hiện nay, trong khi thu nhập của đại bộ phận ngƣời dân còn
thấp, chỉ ở mức dƣới trung bình của thế giới thì giá nhà đất tại các đô thị lớn
của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) lại thuộc hàng

cao nhất thế giới, đối với những ngƣời có thu nhập khá thì cũng phải tích góp
từ 20 – 30 năm mới có thể sở hữu đƣợc một ngôi nhà. Vì thế, tìm kiếm đƣợc
một cuộc sống ổn định ở thành phố đối với những thanh niên, những gia đình
trẻ ngày càng trở nên khó khăn. Bởi vậy, nếu không có đƣợc sự tài trợ của
nguồn vốn bên ngoài từ các ngân hàng thông qua hoạt động cho vay, thì sở
hữu một căn nhà vẫn chỉ là mơ ƣớc đối với không ít ngƣời.
Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu
nguồn vốn để xây dựng và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành nhu
cầu bức thiết, đặc biệt là đối với ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) - một
ngành cần một số lƣợng vốn vay khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về BĐS có
xu hƣớng ngày một tăng lên cả về số lƣợng và chất lƣợng. Do đó, song song
với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS thì sự hỗ trợ từ nguồn
vốn tín dụng ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động của thị trƣờng
BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Xuất phát từ thực tế đó, cùng với sự phát triển của thị trƣờng BĐS, hoạt
động cho vay BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận lớn cho các ngân hàng. Song ở
Việt Nam đây thực sự vẫn còn là một kênh tín dụng mới mẻ và non trẻ, chƣa
phát triển nhƣ nhiều quốc gia trên thế giới. Trải qua một thời gian phát triển,
hoạt động tín dụng đối với cho vay BĐS ở Việt Nam cũng đã có nhiều bƣớc
cải thiện mặc dù vẫn còn những hạn chế nhất định.
Thực tiễn chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt
Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng



2
này hiện trở thành vấn đề cấp thiết. Đây cũng là lý do tôi chọn đề tài “Chính
sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay” cho
khóa luận của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài tập trung vào nghiên cứu các vấn đề sau:
- Tìm hiểu và đánh giá về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các
NHTM Việt Nam hiện nay để tìm ra những bất cập, hạn chế còn tồn tại.
- Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho
vay BĐS ở các NHTM Việt Nam trong thời gian tới.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: nghiên cứu chính sách tín dụng đối với cho vay
BĐS của các NHTM Việt Nam bao gồm các NHTM quốc doanh và các
NHTM cổ phần.
- Thời gian: khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu từ năm
2007 đến tháng 5/2010.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở vận dụng lý luận vào thực tiễn, trên cơ sở tƣ duy lô gic, đề tài
áp dụng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng, định tính, phƣơng pháp phân
tích, so sánh, khái quát hóa và tổng hợp để nghiên cứu.
5. Kết cấu của khoá luận
Ngoài lời mở đầu,kết luận và tài liệu tham khảo, khóa luận đƣợc chia
thành 3 chƣơng với bố cục nhƣ sau:
Chương 1: Tổng quan về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.
Chương 2: Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt
Nam hiện nay.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với
cho vay BĐS cho các NHTM Việt Nam.




3
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trƣờng Đại học
Ngoại Thƣơng, khoa Tài chính & Ngân hàng, đặc biệt là giảng viên Ths

Nguyễn Thị Hiền đã tận tình hƣớng dẫn tác giả hoàn thành khóa luận này.
Đây là đề tài nghiên cứu mới, rộng và mang tính chuyên môn nên trong
quá trình viết khóa luận không thể tránh khỏi những khiếm khuyết. Tôi rất
mong nhận đƣợc sự góp ý và thông cảm của các thầy giáo, cô giáo và các bạn.




4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

I. KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN
DỤNG
1. Tín dụng ngân hàng
1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng
Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhƣợng tài sản (vốn) giữa ngân
hàng với các chủ thể khác trong nền kinh tế. Điều 20, Luật các tổ chức tín
dụng quy định “cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách
hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ
cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ
khác”. Nhƣ vậy, có thể hiểu tín dụng ngân hàng là sự chuyển nhƣợng quyền
sử dụng vốn từ ngân hàng sang ngƣời đi vay, sau một thời gian nhất định
ngƣời đi vay phải hoàn trả vốn gốc và lãi cho ngân hàng.
Phân biệt tín dụng và cho vay: bất kỳ sự chuyển giao quyền sử dụng tạm
thời (có hoàn trả) về tài sản đều phản ánh quan hệ tín dụng, mối quan hệ tín
dụng này lại đƣợc thể hiện dƣới các hình thức: cho vay, chiết khấu, bảo lãnh
và cho thuê tài chính. Nhƣ vậy, nội dung tín dụng là rộng hơn nội dung cho
vay, tuy nhiên trong hoạt động tín dụng thì cho vay là hoạt động quan trọng

nhất và chiếm tỷ trọng lớn nhất tại các NHTM. Chính vì vậy thuật ngữ “tín
dụng” và “cho vay” thƣờng đƣợc dùng đan xen và thay thế cho nhau.
1.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng
Thứ nhất, tín dụng ngân hàng dựa trên cơ sở lòng tin. Ngân hàng chỉ cấp
tín dụng khi có lòng tin vào việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích,
hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ vay (gốc, lãi) đúng hạn.



5
Thứ hai, tín dụng là sự chuyển nhƣợng tài sản có thời hạn. Ngân hàng là
trung gian tài chính “đi vay để cho vay”, nên mọi khoản tín dụng của ngân
hàng đều phải có thời hạn, bảo đảm cho ngân hàng hoản trả vốn huy động. Để
xác định thời hạn cho vay hợp lý, ngân hàng phải căn cứ vào tính chất thời
hạn nguồn vốn của mình và quá trình luân chuyển vốn của đối tƣợng vay.
Nếu ngân hàng có nguồn vốn dài hạn ổn định, thì có thể cấp đƣợc nhiều tín
dụng dài hạn; ngƣợc lại, nếu nguồn vốn không ổn định và kỳ hạn ngắn, mà
cấp nhiều tín dụng dài hạn thì sẽ gặp rủi ro thanh khoản. Mặt khác, thời hạn
cho vay phải phù hợp với chu kỳ luân chuyển vốn của đối tƣợng vay thì ngƣời
vay mới có điều kiện trả nợ đúng hạn. Nếu ngân hàng xác định thời hạn vay
nhỏ hơn chu kỳ luân chuyển vốn của đối tƣợng vay, thì khách hàng không có
đủ nguồn để trả nợ khi đến hạn, gây khó khăn cho khách hàng. Ngƣợc lại, nếu
thời hạn cho vay lớn hơn chu kỳ luân chuyển vốn sẽ tạo điều kiện cho khách
hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích, tiềm ẩn rủi ro tín dụng cho ngân
hàng.
Thứ ba, tín dụng phải trên nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Nếu không
có sự hoàn trả thì không đƣợc coi là tín dụng. Giá trị hoàn trả phải lớn hơn giá
trị lúc cho vay (giá trị gốc), nghĩa là ngoài việc hoàn trả giá trị gốc, khách
hàng phải trả cho ngân hàng một khoản lãi, đây chính là giá của quyền sử
dụng vốn vay. Khoản lãi phải luôn luôn là một số dƣơng, có nhƣ vậy mới bù

đắp đƣợc chi phí hoạt động và tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, phản ánh bản
chất hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Thứ tư, tín dụng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao cho ngân hàng. Việc thu
hồi tín dụng phụ thuộc không những vào bản thân khách hàng, mà còn phụ
thuộc vào môi trƣờng hoạt động, ngoài tầm kiểm soát của khách hàng nhƣ sự
biến động về giá cả, lãi suất, tỷ giá, lạm phát, tăng trƣởng kinh tế, thị trƣờng,
thiên tai… Khi khách hàng gặp khó khăn do môi trƣờng kinh doanh thay đổi,
dẫn đến khó khăn trong việc trả nợ, điều này khiến cho ngân hàng gặp rủi ro



6
tín dụng (rủi ro tín dụng là khả năng xảy ra những tổn thất mà ngân hàng phải
chịu do khách hàng vay không trả đúng hạn, không trả hoặc không trả đầy đủ
vốn và lãi).
Thứ năm, tín dụng phải trên cơ sở cam kết hoàn trả vô điều kiện. Quá
trình xin vay và cho vay diễn ra trên cơ sở những căn cứ pháp lý chặt chẽ
nhƣ: hợp đồng tín dụng, khế ƣớc vay tiền, hợp đồng bảo đảm tiền vay, bảo
lãnh… trong đó bên đi vay phải cam kết hoàn trả vô điều kiện khoản vay cho
ngân hàng khi đến hạn.
1.3. Phân loại tín dụng ngân hàng
Kinh tế thị trƣờng càng phát triển, xu hƣớng tự do hóa càng sâu sắc, thì
các ngân hàng càng phải nghiên cứu đƣa ra các hình thức tín dụng đa dạng
nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng, từ đó đa dạng hóa danh mục
đầu tƣ, thu hút khách hàng, tăng lợi nhuận, thực hiện phân tán rủi ro và đứng
vững trong cạnh tranh. Chính vì vậy, ngân hàng cung cấp rất nhiều loại tín
dụng, cho nhiều đối tƣợng khách hàng với những mục đích sử dụng khác
nhau. Để tránh nhầm lẫn và có cái nhìn tổng quát về các loại tín dụng, ngƣời
ta phân loại tín dụng theo một số tiêu chí sau:
1.3.1. Theo thời hạn tín dụng:

- Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dƣới 1 năm, thƣờng
đƣợc sử dụng vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời
về vốn lƣu động của các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt
tiêu dùng của cá nhân.
- Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm, đƣợc
dùng để cho vay vốn mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở
rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh.
- Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, đƣợc sử dụng
để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy
mô lớn.



7
1.3.2. Theo mục đích sử dụng vốn vay:
- Tín dụng bất động sản: là các khoản tín dụng đầu tƣ vào bất động sản,
bao gồm:
 Tín dụng ngắn hạn và trung hạn cho xây dựng và mở rộng đất đai.
 Tín dụng trung - dài hạn để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, cơ sở dịch vụ,
trang trại và bất động sản ở nƣớc ngoài.
- Tín dụng công nghiệp: là loại tín dụng đƣợc cung cấp cho các doanh
nghiệp để trang trải các chi phí nhƣ mua hàng hóa, nguyên vật liệu, trả thuế
và chi trả lƣơng.
- Tín dụng nông nghiệp: là loại tín dụng cấp cho các hoạt động nông
nghiệp, nhằm trợ giúp các hoạt động trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn
nuôi gia súc.
- Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng đƣợc cung cấp cho cá nhân để đáp
ứng nhu cầu tiêu dùng. Loại tín dụng này thƣờng đƣợc dùng để mua sắm xe
cộ, các thiết bị gia đình… Tín dụng tiêu dùng ngày càng có xu hƣớng tăng
lên.

1.3.3. Theo tính chất đảm bảo của các khoản vay:
- Tín dụng có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát
ra đều có tài sản tƣơng đƣơng thế chấp, có các hình thức nhƣ: cầm cố, thế
chấp và bảo lãnh.
- Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho
vay phát ra không cần tài sản thế chấp mà chỉ dựa vào tín chấp. Loại hình này
thƣờng đƣợc áp dụng với khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài và
sòng phẳng với ngân hàng, khách hàng này phải có tình hình tài chính lành
mạnh và có uy tín đối với ngân hàng nhƣ trả nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc lẫn
lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có khả năng hoàn trả nợ…
1.3.4. Theo chủ thể vay vốn:



8
- Tín dụng doanh nghiệp (tín dụng bán buôn): gọi là bán buôn vì các
doanh nghiệp thƣờng vay với các khoản vay có giá trị lớn.
- Tín dụng cá nhân, hộ gia đình (tín dụng bán lẻ): gọi là bán lẻ vì các cá
nhân thƣờng vay với những khoản vay có giá trị nhỏ nhằm vào mục đích tiêu
dùng.
- Tín dụng cho các tổ chức tài chính: đây là các khoản tín dụng cấp cho
các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty tài chính và các tổ chức tài chính
khác. Những khoản đi vay này trở thành nguồn vốn của ngân hàng đi vay, nên
chúng có thể dùng để trả nợ hay cho vay lại.
1.3.5. Theo phương thức hoàn trả nợ vay:
- Tín dụng trả góp: là loại tín dụng mà khách hàng phải hoàn trả vốn gốc
và lãi vay định kỳ thành những khoản bằng nhau. Loại tín dụng này đƣợc áp
dụng cho những khoản vay lớn và có thời hạn dài.
- Tín dụng hoàn trả một lần: là loại tín dụng mà khách hàng chỉ hoàn trả
vốn gốc và lãi vay một lần khi đến hạn. Loại tín dụng này áp dụng cho những

khoản vay nhỏ và có thời hạn ngắn.
- Tín dụng hoàn trả theo yêu cầu: là loại tín dụng mà khách hàng có thể
hoàn trả nợ vay bất cứ khi nào. Loại tín dụng này thƣờng áp dụng cho những
khoản vay thấu chi, thẻ tín dụng.
Trong nền kinh tế thị trƣờng, việc phân loại tín dụng ngân hàng theo các
tiêu thức trên chỉ có ý nghĩa tƣơng đối. Khi các hình thức tín dụng càng đa
dạng thì cách phân loại càng chi tiết. Phân loại tín dụng là cơ sở cho việc
nghiên cứu sự vận động của vốn tín dụng trong từng loại hình cho vay, đồng
thời để so sánh, đánh giá hiệu quả kinh tế của chúng.
2. Chính sách tín dụng của các NHTM
2.1. Định nghĩa
“Một trong những biện pháp quan trọng để các khoản tín dụng ngân
hàng đáp ứng đƣợc các tiêu chuẩn pháp lý và bảo đảm an toàn là việc hình



9
thành một “chính sách tín dụng an toàn và hiệu quả”. Chính sách tín dụng
cung cấp cho các cán bộ tín dụng và nhà quản lý một khung chỉ dẫn chi tiết
(về pháp lý, quy chế cho vay, quy trình thực hiện, quản lý…các nghiệp vụ tín
dụng) để ra các quyết định tín dụng và định hƣớng danh mục đầu tƣ tín dụng
của ngân hàng”
1
. Thông qua kết cấu danh mục tín dụng của một ngân hàng, ta
có thể biết đƣợc chính sách tín dụng của ngân hàng này nhƣ thế nào.
Vậy nên, chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trƣơng, định hƣớng,
quy định chi phối hoạt động tín dụng do hội đồng quản trị của một NHTM
đƣa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, các
hộ gia đình và cá nhân trong phạm vi cho phép của những quy định của Ngân
hàng Nhà nƣớc Việt Nam.

2.2. Mục đích của chính sách tín dụng
- Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt
động tín dụng đồng thời cũng thiết lập môi trƣờng nhằm giảm bớt rủi ro trong
hoạt động tín dụng.
- Chính sách tín dụng đƣợc đƣa ra nhằm bảo đảm rằng mỗi quyết định
tín dụng (quyết định tài trợ vốn) đều khách quan, tuân thủ quy định của Ngân
hàng Nhà nƣớc Việt Nam và phù hợp thông lệ chung của quốc tế. Không một
tổ chức, cá nhân nào đƣợc can thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trong quá
trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng.
Chính sách tín dụng xác định:
+ Các đối tƣợng có thể vay vốn của ngân hàng.
+ Phƣơng thức quản lý các hoạt động tín dụng.
+ Những ràng buộc về tài chính.
+ Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp.
+ Nguồn vốn dùng để tài trợ cho các hoạt động tín dụng


1
PGS.TS Nguyễn Văn Tiến (2009), Giáo trình NHTM, NXB Thống Kê, trang 351



10
+ Phƣơng thức quản lý danh mục cho vay.
+ Thời hạn và điều kiện áp dụng cho các loại sản phẩm tín dụng khác
nhau.
II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1. Cho vay bất động sản
1.1. Khái niệm
Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng

(thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, cho vay BĐS
là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của
khách hàng có liên quan đến BĐS.
Trong trƣờng hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tƣ kinh
doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho
thuê…
Nhƣ vậy, cho vay BĐS gồm cả hai hình thức: cho vay đầu tƣ kinh doanh
BĐS (cho vay dự án BĐS) và cho vay tiêu dùng BĐS (để sử dụng cho chính
nhu cầu của ngƣời vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng
đất…).
1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản
Trong hoạt động ngân hàng, cho vay bất động sản đặc biệt có thể là
những món cho vay xây dựng ngắn hạn, đƣợc thanh toán đủ trong vòng vài
tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng đƣợc hoàn tất và cũng có thể là những
khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài
chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Trong
những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay bất động sản vẫn là lĩnh
vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không may, hình thức cho vay
bất động sản lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín
dụng ngân hàng.



11
Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự
khác biệt quan trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay
bất động sản khác với phần lớn các hình thức cho vay khác trên một số khía
cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay bất động sản thƣờng lớn

hơn nhiều so với quy mô trung bình của các món cho vay thông thƣờng đặc
biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ.
Thứ hai, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho các ngôi
nhà có một gia đình ở thƣờng có kỳ hạn dài nhất (khoảng từ 15 năm đến 25
năm hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung, cho
vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì
nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện
kinh tế, trong lãi suất, trong sức khoẻ của ngƣời vay – trong suốt kỳ hạn của
món vay.
Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính
hoặc thu nhập của ngƣời đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết
định có cho vay hay không cho vay. Trong cho vay bất động sản, giá trị và
tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng
tƣơng đƣơng với thu nhập của ngƣời đi vay. Trong cho vay bất động sản, sự
đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay.
Thứ tư, trong cho vay BĐS, tài sản đƣợc tài trợ chính là BĐS – nó vừa là
tài sản đƣợc tài trợ, đồng thời cũng vừa có thể là tài sản thế chấp. Khách hàng
vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình (nhƣ
mua nhà) và dùng chính BĐS (căn nhà đó) để thế chấp bảo đảm khoản vay.
1.3. Phân loại cho vay bất động sản
Việc phân loại tín dụng đối với cho vay BĐS sẽ có những cách khác
nhau căn cứ trên những tiêu chí khác nhau. Song về cơ bản có thể phân loại
theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm:



12
- Cho vay kinh doanh BĐS: dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ
cho các dự án BĐS nhƣ xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thƣơng mại…
- Cho vay tiêu dùng BĐS: dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho

nhu cầu về nhà ở nhƣ xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất…
Các loại hình tín dụng bất động sản gồm có
2
:
- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
- Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
- Xây dựng khu đô thị mới
- Xây dựng cao ốc cho thuê
- Xây dựng trung tâm thƣơng mại
- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở
- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán
- Quyền sử dụng đất
- Đầu tƣ, kinh doanh BĐS khác
1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản
1.4.1. Đối với Ngân hàng
Thứ nhất, cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang mức
lãi suất ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân
hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó, đây trƣớc hết là một kênh sinh lợi
tiềm năng của ngân hàng.
Thứ hai, các khoản vay mua BĐS thƣờng đem lại những cơ hội kinh
doanh sinh lời khác cho ngân hàng nhƣ ngân hàng sẽ có thể nhận thêm tiền
gửi hoặc cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ, ngân hàng có
thể sẵn sàng cung cấp cho ngƣời vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn


2
Công văn 5659/NHNN-CSTT ngày 25/6/2008 của Thống đốc NHNN về báo cáo một số chỉ tiêu tín dụng,
Biểu số 01/BĐS-CSTT.

13
để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng
và duy trì một khối lƣợng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng.
Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn
chế ảnh hƣởng của chu kỳ kinh doanh (yếu tố mà theo chu kỳ sẽ dẫn tới sự
suy thoái đáng kể trong nhiều tài khoản cho vay kinh doanh truyền thống của
ngân hàng).
1.4.2. Đối với người vay
Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lƣợng và chất
lƣợng vốn cho khách hàng. Với các ƣu điểm nhƣ an toàn, tiện lợi, nhanh
chóng, dễ tiếp cận và có khả năng đáp ứng đƣợc nhu cầu vốn lớn, tín dụng bất
động sản thỏa mãn đƣợc nhu cầu đa dạng của khách hàng. Đối với các nhà
kinh doanh địa ốc, hợp tác cùng ngân hàng là điều đƣơng nhiên và vô cùng
cần thiết. Doanh nghiệp không thể nào có đủ 100% vốn để đầu tƣ cho dự án
mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng, có khi tỷ lệ vốn vay lên đến
70% – 80% tổng vốn đầu tƣ. Tín dụng BĐS chính là một kênh cung cấp vốn,
đáp ứng nhu cầu vốn cho các doanh nghiệp. Đối với cá nhân, nhất là các
thanh niên và các gia đình trẻ, việc có đƣợc một ngôi nhà để “an cƣ lạc
nghiệp” dƣờng nhƣ là điều không thể. Giá trị của một ngôi nhà là quá lớn với
thu nhập của họ. Nếu tiết kiệm và tích góp thì cũng phải đến 10 năm, 20 năm
thì họ mới đủ tiền để mua một mái ấm cho mình. Và vì thế có đƣợc một ngôi
nhà tƣởng nhƣ là giấc mơ không thể. Tuy nhiên, kể từ khi ngân hàng cho ra
đời sản phẩm “cho vay mua nhà ở” (với các tên gọi có thể khác nhau) thì giấc
mơ của họ đã không còn là không thể nữa. Họ có thể mua một ngôi nhà và trả
tiền dần hàng tháng với thời hạn dài. Sản phẩm tín dụng BĐS này đã biến
giấc mơ của nhiều ngƣời thành hiện thực.
Thứ hai, tín dụng BĐS ràng buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả
vốn gốc và lãi trong thời hạn nhất định nhƣ thỏa thuận. Do đó, buộc khách
hàng phải nỗ lực, tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu

14
quả, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Khi thị trƣờng
thuận lợi thì các nhà đầu tƣ thu đƣợc nhiều lợi nhuận cho riêng mình, và trong
trƣờng hợp này, các ngân hàng mang lại cho các nhà đầu tƣ, các chủ dự án
kinh doanh BĐS nhiều lợi ích rất đáng kể.
1.4.3. Đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến bộ
so với giai đoạn trƣớc, nhƣng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn
chƣa đƣợc phát triển đầy đủ cũng nhƣ chƣa phát huy hết hiệu quả vốn có của
nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn
vốn ngân hàng (các nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài cũng ngày càng nhiều
nhƣng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế vai
trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực
BĐS nói riêng giữ một vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị
trƣờng BĐS, thị trƣờng BĐS bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Tín
dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trƣờng bất động sản dƣới
dạng các dự án đầu tƣ BĐS (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán BĐS
(kích cầu).
Mặt khác, về hiệu quả đầu tƣ các dự án BĐS, ngân hàng đã góp phần
nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tƣ BĐS. Ngân hàng là nhà tƣ vấn, nhà
cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tƣ góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh
doanh BĐS… Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên
thị trƣờng, góp phần tạo nên sự phát triển của thị trƣờng BĐS.
Thị trƣờng BĐS là một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh
tế thị trƣờng vì thị trƣờng này liên quan trực tiếp tới một lƣợng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng nhƣ giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc
dân. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong nền

kinh tế. Khi nguồn vốn đƣợc đáp ứng, hàng loạt các công trình, dự án, đƣờng
xá, nhà ở… đƣợc xây dựng, nhu cầu vật liệu xây dựng, nhân công… tăng lên



15
kích thích sản xuất nguyên vật liệu, sản phẩm xây dựng, đồ nội thất, gia
dụng,máy móc, thiết bị điện tử, đồ trang trí văn phòng… cũng phát triển theo.
Nhƣ vậy, hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng không chỉ giúp thị trƣờng
bất động sản phát triển mà còn kích thích và tạo điều kiện cho thị trƣờng xây
dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động… tạo nên sự chuyển
dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và
trên phạm vi cả nƣớc, từ đó góp phần kích thích sản xuất phát triển, đẩy mạnh
tăng trƣởng kinh tế.
2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng
thƣơng mại
2.1. Các yếu tố cơ bản
2.1.1. Đối tượng vay vốn
Ở Việt Nam, chính sách cho vay BĐS đƣợc áp dụng cho tất cả các đối
tƣợng vay vốn, gồm có:
 Khách hàng doanh nghiệp:
- Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nƣớc, hợp tác xã, công ty trách
nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và
các tổ chức khác có đủ điều kiện quy định tại điều 94 Bộ luật dân sự.
- Các pháp nhân nƣớc ngoài.
- Doanh nghiệp tƣ nhân.
- Công ty hợp danh.
 Khách hàng cá nhân:
- Cá nhân
- Hộ gia đình

- Tổ hợp tác






16
2.1.2. Nguyên tắc cho vay
Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng
nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc này đƣợc cụ
thể hóa trong các quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc và NHTM.
Thứ nhất, “khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời
gian xác định”. Các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ
các khoản tiền gửi của khách hàng và các khoản ngân hàng đi vay. Ngân hàng
phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu
ngƣời nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều kiện để
ngân hàng tồn tại và phát triển.
Thứ hai, “khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích
đƣợc thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các
quy định khác của ngân hàng cấp trên”. Luật pháp quy định phạm vi hoạt
động cho các ngân hàng, bên cạnh đó mỗi ngân hàng có thể có mục đích và
phạm vi hoạt động riêng. Mục đích tài trợ đƣợc ghi trong hợp đồng tín dụng
đảm bảo ngân hàng không tài trợ cho các hoạt động trái pháp luật và việc tài
trợ đó là phù hợp với cƣơng lĩnh của ngân hàng.
Thứ ba, “ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” đối với cho vay
theo dự án BĐS. Thực hiện nguyên tắc này là điều kiện để thực hiện nguyên
tắc thứ nhất. Phƣơng án hoạt động có hiệu quả của ngƣời vay chứng minh cho
khả năng thu hồi vốn đầu tƣ và có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ
của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của ngƣời vay. Trong

trƣờng hợp xét thấy kém an toàn, ngân hàng đòi hỏi ngƣời vay phải có tài sản
đảm bảo khi vay.
2.1.3. Điều kiện vay
 Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách
nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.
 Đối với khách hàng là pháp nhân và cá nhân Việt Nam



17
Khách hàng doanh nghiệp
a) Pháp nhân: Đƣợc công nhận là pháp nhân theo Điều 94 và Điều 96 Bộ luật
Dân sự và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
Đối với doanh nghiệp thành viên hạch toán phụ thuộc: phải có giấy uỷ
quyền vay vốn của pháp nhân trực tiếp quản lý.
b) Doanh nghiệp tư nhân: Chủ DN tƣ nhân phải có đủ năng lực pháp luật dân
sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.
c) Công ty hợp danh: Thành viên hợp danh của công ty hợp danh phải có đủ
năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp.
Khách hàng cá nhân
d) Hộ gia đình, cá nhân
- Cƣ trú (thƣờng trú, tạm trú) tại địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố
(trực thuộc tỉnh) nơi ngân hàng đóng trụ sở.
- Đại diện cho hộ gia đình để giao dịch với ngân hàng là chủ hộ hoặc
ngƣời đại diện của hộ; chủ hộ hoặc ngƣời đại diện phải có đủ năng lực pháp
luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.
e) Tổ hợp tác:
- Hoạt động theo Điều 120 Bộ luật dân sự;
- Đại diện của tổ hợp tác phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng

lực hành vi dân sự.
 Đối với khách hàng là pháp nhân và cá nhân nƣớc ngoài
Phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy
định pháp luật của nƣớc mà pháp nhân đó có quốc tịch hoặc cá nhân đó là
công dân, nếu pháp luật nƣớc ngoài đó đƣợc Bộ luật Dân sự của nƣớc
CHXHCN Việt Nam, các văn bản pháp luật khác của Việt Nam quy định
hoặc đƣợc điều ƣớc quốc tế mà CHXHCN Việt Nam ký kết hoặc tham gia
quy định.