Luận văn thạc sĩ kinh tế hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh đống đa
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (748.34 KB, 152 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
------------
NGUYỄN KIỀU NGA
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH
ĐỐNG ĐA
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
HÀ NỘI, NĂM 2017
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Tôi xin cam đoan đây là luận văn
được thực hiện độc lập của bản thân tôi với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn.
Những thông tin, số liệu, dữ liệu đưa ra trong luận văn được trích dẫn rõ ràng, đầy
đủ về nguồn gốc. Quá trình thu thập và xử lý dữ liệu của cá nhân đảm bảo khách
quan và trung thực.
TÁC GIẢ
Nguyễn Kiều Nga
ii
LỜI CẢM ƠN
Luận văn này được thực hiện dưới sự hướng dẫn tận tình của TS. Trần Thị
Mai Hương và sự chỉ dẫn của các thầy cô giáo trong Khoa Đầu tư, các anh chị đồng
nghiệp, trên cơ sở kiến thức của các mơn học trong khóa học và kinh nghiệm thực tế
tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa. Tôi xin gửi lời
chân thành cảm ơn tới các thầy cô giáo, các anh chị đồng nghiệp và đặc biệt là bày
tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến TS. Trần Thị Mai Hương đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ
tơi hồn thành luận văn này.
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..................................................................................................ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.......................................................................vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ............................................................viii
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU............................2
1.1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................2
1.2. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài..............4
1.3. Mục đích nghiên cứu............................................................................5
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................6
1.5. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................6
1.6. Kết cấu của luận văn............................................................................7
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY
VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI................................................................................................8
2.1. Những vấn đề chung về dự án đầu tư Bất động sản.........................8
2.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư Bất động sản......................................8
2.1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư Bất động sản.....................................9
2.1.3. Trình tự và thủ tục thực hiện dự án đầu tư Bất động sản.........11
2.2. Những vấn đề chung về thẩm định dự án đầu tư Bất động sản để
cho vay tại các Ngân hàng thương mại....................................................13
2.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
.................................................................................................................13
2.2.2. Các bước thẩm định dự án đầu tư Bất động sản........................15
2.2.3. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư Bất động sản............................17
2.2.4. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư Bất động sản.................19
2.2.5. Nội dung thẩm định dự án đầu tư Bất động sản........................20
iv
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định dự án đầu tư Bất
động sản để cho vay tại các Ngân hàng thương mại..............................36
2.3.1. Nhóm các nhân tố chủ quan........................................................36
2.3.2. Nhóm các nhân tố khách quan....................................................37
CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI...................39
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM –.............................39
CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA...............................................................................39
3.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi
nhánh Đống Đa..........................................................................................39
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triểncủa Vietinbank Đống Đa....39
3.1.2. Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của Vietinbank Đống Đa.....40
3.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Vietinbank Đống Đa......41
3.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh
vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi
nhánh Đống Đa..........................................................................................49
3.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản vay vốn ở chi
nhánh......................................................................................................49
3.2.2. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản........................50
3.2.3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản.........................52
3.2.4. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS...............................85
3.3. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất
động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống
Đa................................................................................................................87
3.3.1. Những kết quả đạt được...............................................................87
3.3.2. Những hạn chế.............................................................................89
3.3.3. Những nguyên nhân....................................................................92
CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
v
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH
ĐỐNG ĐA......................................................................................................94
4.1. Định hướng phát triển hoạt động của Vietinbank Đống Đa đến năm
2025.............................................................................................................94
4.1.1. Định hướng hoạt động của Chi nhánh.......................................94
4.1.2. Định hướng tài trợ cho các dự án vay vốn trong lĩnh vực bất
động sản tại Chi nhánh..........................................................................99
4.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án vay vốn
trong lĩnh vực bất động sản tại Vietinbank Đống Đa..........................101
4.2.1. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ thẩm định........................101
4.2.2. Giải pháp tăng cường công tác thu thập và xử lý thơng tin.....104
4.2.3. Đổi mới, hồn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư...........106
4.2.4. Đa dạng hóa các phương pháp thẩm định................................109
4.2.5. Áp dụng hiệu quả công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ
công tác thẩm định...............................................................................109
4.2.6. Một số giải pháp khác................................................................110
4.3. Một số kiến nghị...............................................................................111
4.3.1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam...................111
4.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. 113
4.3.3. Kiến nghị khác............................................................................113
KẾT LUẬN..................................................................................................115
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................116
PHỤ LỤC 01 MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA KHẢO SÁT CHẤT LƯỢNG
THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI VIETINBANK
ĐỐNG ĐA....................................................................................................117
PHỤ LỤC 02 KẾT QUẢ ĐIỀU TRA KHẢO SÁT CHẤT LƯỢNG
THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI VIETINBANK
ĐỐNG ĐA....................................................................................................119
vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Diễn giải
Vietinbank
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
Vietinbank Đống Đa Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh
Đống Đa
NHTM
Ngân hàng thương mại
VND
Việt Nam Đồng
NHNN
Ngân hàng nhà nước
BĐS
Bất động sản
HMTD
Hạn mức tín dụng
PCCC
Phịng cháy chữa cháy
SXKD
Sản xuất kinh doanh
vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 3.1: Cơ cấu tổ chức Vietinbank Đống Đa.............................................40
Sơ đồ 3.2: Quy trình cấp tín dụng cho vay dự án đầu tư.................................51
Bảng 3.1: Cơ cấu nhân lực Chi nhánh đến 30/06/2017...................................41
Bảng 3.2: Kết quả kinh doanh của Chi nhánh giai đoạn 2012 - 2016.............42
Bảng 3.3: Cơ cấu huy động vốn của chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014-2016
.........................................................................................................................44
Bảng 3.4: Dư nợ cho vay của chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014 – 2016.....46
Bảng 3.5: Cơ cấu tín dụng của chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014 – 2016...46
Bảng 3.6: Thu phí dịch vụ giai đoạn 2014 – 2016..........................................48
Bảng 3.7: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trung dài hạn/Tổng dư nợ BĐS giai
đoạn 2012 – 2016............................................................................................50
Biều đồ 3.1 : Cơ cấu huy động vốn theo đồng tiền giai đoạn 2014 - 2016.....45
Biểu đồ 3.2 : Cơ cấu dư nợ tín dụng theo đối tượng cho vay giai đoạn 2014 –
2016.................................................................................................................47
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
------------
NGUYỄN KIỀU NGA
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH
ĐỐNG ĐA
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ ĐẦU TƯ
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ
HÀ NỘI, NĂM 2017
ix
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vay
bất động sản (BĐS) tại các Ngân Hàng rất đa dạng bao gồm: Cho vay chủ đầu tư dự
án BĐS, cho vay các đơn vị xây lắp, cho vay đối với các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu mua, sử dụng các sản phẩm của dự án BĐS như căn hộ, văn phịng…
Trong đó, hình thức cho vay chủ đầu tư dự án thường có quy mơ số tiền cho
vay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho Ngân Hàng nhưng yêu
cầu thẩm định khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức cho vay BĐS
khác.
Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi thời gian thu nợ kéo dài,
khả năng trả nợ của khách hàng cũng như khả năng sinh lời của dự án bị thử thách
nhiều hơn. Do đó, để đầu tư có hiệu quả thì NHTM phải tiến hành thẩm định cho
vay dự án trong lĩnh vực BĐS một cách toàn diện, kỹ lưỡng trước khi quyết định
cấp vốn. Công tác thẩm định cho vay dự án BĐS là khâu quan trọng giúp cho ngân
hàng nhận diện, sàng lọc những dự án tốt, vừa tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, vừa
tạo ra lợi ích cho nền kinh tế.
Với uy tín thương hiệu và lợi thế về chất lượng khách hàng, Vietinbank luôn
là một trong các ngân hàng dẫn đầu về hoạt động tín dụng trung – dài hạn nói chung
cũng như trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư nói riêng, đặc biệt là đối với
những dự án trong lĩnh vực bất động sản, có nguồn vốn lớn, thời gian hoạt động lâu
dài, có ảnh hưởng sâu sắc đến kinh tế xã hội Việt Nam. Hoạt động thẩm định cho
vay dự án BĐS tại Vietinbank cũng vì thế mà đóng vai trị quan trọng trong hoạt
động tín dụng.
Nhằm mục đích tìm hiểu và nghiên cứu về hoạt động thẩm định dự án vay
vốn trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank, góp phần đưa hoạt động này ngày càng phát
triển cả về chiều rộng lẫn chiều sâu, tơi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Hồn thiện
cơng tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP
x
Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” làm luận văn bảo vệ học vị thạc sĩ
kinh tế.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 4 chương:
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực
BĐS tại các ngân hàng thương mại.
Chương 3: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh
vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa.
Chương 4: Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn
trong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh
Đống Đa.
xi
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
2.1.
Những vấn đề chung về dự án đầu tư Bất động sản
2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư Bất động sản
Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập
mơ hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng.
- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê.
- Dự án trung tâm thương mại.
- Dự án khách sạn, nhà hàng.
- Dự án về dịch vụ nhà ở.
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp.
2.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư Bất động sản
A.Dự án đầu tư BĐS có nhu cầu vốn lớn.
B. Dự án đầu tư BĐS mang tính cố định và tính cá biệt.
C. Sản phẩm của các dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của yếu tố tập quán,
thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác.
D.Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều
kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động.
E. Thực hiện dự án đầu tư BĐS gắn liền với hoạt động xây dựng.
F. Dự án đầu tư BĐS tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao.
2.1.3 Trình tự và thủ tục thực hiện dự án đầu tư Bất động sản
A. Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư
B. Giai đoạn 2: Chuẩn bị thực hiện dự án
C. Giai đoạn 3: Tổ chức thực hiện dự án
D. Giai đoạn 4: Tiêu thụ sản phẩm
xii
E. Giai đoạn 5: Quản lý sử dụng
2.2. Những vấn đề chung về thẩm định dự án đầu tư Bất động sản để cho
vay tại các Ngân hàng thương mại
2.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
Khái niệm: Thẩm định dự án đầu tư BĐS là quá trình thẩm tra, xem xét,
đánh giá một cách khoa học, toàn diện những nội dung ảnh hưởng đến hiệu quả
kinh tế, xã hội và tính khả thi của dự án, từ đó quyết định thực hiện đầu tư dự án
hay không.
Ý nghĩa:
- Kết quả thẩm định giúp Ngân Hàng loại bỏ các dự án kém hiệu quả, lựa
chọn được các dự án tốt, hiệu quả cao
- Kết quả thẩm định giúp Ngân Hàng đánh giá khả năng triển khai dự án của
chủ đầu tư
- Kết quả thẩm định là cơ sở để các Ngân Hàng đưa ra các nội dung và điều
kiện khi cấp tín dụng
2.2.2 Các bước thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
Bước 1: Đánh giá khái quát về dự án đầu tư Bất động sản
Trong giai đoạn này, Ngân Hàng tiến hành đánh giá khái quát những vấn đề
mang tính hệ thống và cụ thể liên quan đến dự án BĐS.
Bước 2: Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư Bất động sản
Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư BĐS bao gồm tính pháp lý về quy
hoạch ngành; trình tự quyết định đầu tư; đất đai; tiêu chuẩn, chất lượng, điều kiện
hoạt động...
Bước 3: Tìm hiểu, đánh giá và chọn lọc các thông tin liên quan đến dự án
Một số thông tin cơ bản Ngân Hàng cần tìm hiểu bao gồm: Chính sách Nhà
nước hiện hành đối với lĩnh vực BĐS, định hướng phát triển của ngành BĐS trong
tổng thể nền kinh tế, tình hình phát triển của thị trường BĐS, nguồn cung và nhu
cầu đối với các sản phẩm BĐS mà dự án đầu tư sẽ cung cấp, vị trí thực hiện dự án,
mức độ cạnh tranh...
xiii
Bước 4: Tính tốn, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả dự án
Trong bước này, Ngân Hàng sẽ tiến hành thẩm định chi tiết một số khoản
mục, bao gồm: Chi phí đầu tư dự án, Thị trường đầu vào, Thị trường đầu ra, Chi phí
sử dụng vốn, Tính khả thi của nguồn vốn đầu tư, Đánh giá hiệu quả tài chính của dự
án, Thẩm định kế hoạch trả nợ của dự án…
Từ kết quả thẩm định, Ngân Hàng xác định được các yếu tố tác động trực
tiếp đến hiệu quả của dự án, phân tích độ nhạy của dự án với từng yếu tố trên và xây
dựng được các kịch bản cụ thể đối với hiệu quả dự án.
2.2.3 Căn cứ thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
-
Hồ sơ đệ trình thẩm định của chủ đầu tư.
-
Căn cứ pháp lý.
-
Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế,
kĩ thuật cụ thể.
2.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
-
Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.
-
Phương pháp phân tích độ nhạy.
-
Phương pháp dự báo.
-
Phương pháp triệt tiêu rủi ro.
2.2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
2.2.5.1 Thẩm định tính pháp lý và mục tiêu của dự án.
Nội dung thẩm định gồm: Tư cách pháp nhân của chủ đầu tư, tính đầy đủ,
hợp lệ của bộ hồ sơ trình duyệt theo quy định của Pháp luật.
Bên cạnh đó, cần thẩm định mục tiêu của dự án để xem xét tính phù hợp của
dự án đối với các chương trình kinh tế địa phương, vùng, ngành, ngành nghề trong
dự án có thuộc nhóm ngành được Pháp luật cho phép hoạt động hay ưu tiên.
2.2.5.2 Thẩm định tính thị trường của dự án: các chỉ số dự báo thị trường
và doanh thu.
Các thông số dự báo thị trường là những thông số dùng làm căn cứ để dự báo
tình hình thị trường và thị phần của doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường, qua đó, có
xiv
thể ước lượng được doanh thu của dự án. Do vậy, mức độ chính xác của doanh thu
ước lượng phụ thuộc rất lớn vào những thông số này. Các thông số thường gặp
trong dự báo thị trường BĐS là Dự báo tăng trưởng của nền kinh tế; Dự báo tỷ lệ
lạm phát; Dự báo tỷ giá hối đoái; Dự báo tốc độ tăng giá; Dự báo nhu cầu nhà ở,
văn phòng cho thuê; Ước lượng thị phần của doanh nghiệp.
2.2.5.3 Thẩm định tính kỹ thuật của dự án.
Các giải pháp công nghệ, kỹ thuật áp dụng cho dự án được chủ đầu tư quan
tâm ngay từ khi lập dự án khi quyết định lựa chọn thiết bị máy móc cũng như dây
chuyền cơng nghệ. Khâu thẩm định này địi hỏi sự chính xác trong khâu tính tốn
thơng số kỹ thuật của dự án, kiểm tra sự phù hợp với điều kiện môi trường của các
dây chuyền sản xuất. Thông tin về đời sống của dự án và tính phù hợp của công
nghệ đối với dự án là tiêu thức quan trọng trong công đoạn này.
2.2.5.4 Thẩm định nhân lực và tổ chức quản lý.
Thẩm định nhân lực cần phải xác định được nguồn lao động cung ứng cho
dự án: Bao nhiêu lao động có trình độ, kỹ năng và lao động phổ thông? Giá cả lao
động cho từng loại? Nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung? Lao động sử dụng cho
dự án là lao động sẵn có trên thị trường lao động hay lao động do dự án đào tạo?
2.2.5.5 Thẩm định tài chính của dự án.
Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án là khâu tối quan trọng của việc
thẩm định dự án, đòi hỏi sự tính tốn cùng khả năng tổng hợp và dự đốn chính xác
những dịng tiền của dự án. Đây cũng là khâu cung cấp những dữ liệu cho việc đánh
giá hiệu quả tài chính của dự án. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án bao gồm:
-
Thẩm định vốn đầu tư của dự án.
-
Thẩm định dòng tiền của dự án.
-
Thẩm định các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án.
2.2.5.6 Thẩm định khả năng trả nợ của dự án.
Khi vay vốn để thực hiện dự án đầu tư BĐS, chủ đầu tư dự án dự kiến phải
trả các khoản nợ sau :
-
Nợ gốc: số tiền vay để thực hiện dự án (bao gồm cả lãi vay trong thời
xv
gian đầu tư được tính gộp vào).
-
Nợ lãi: lãi tính trên số tiền gốc đã vay căn cứ theo lãi suất ngân hàng áp
dụng cho khoản vay.
Thông thường, ngân hàng sẽ yêu cầu chủ đầu tư bắt đầu trả nợ khi dự án đầu
tư BĐS có nguồn thu (hoặc có thể sớm hơn nếu chủ đầu tư chấp nhận sử dụng
nguồn thu khác để trả nợ cho dự án đầu tư BĐS).
2.2.5.7 Phân tích và kiểm sốt rủi ro của dự án.
Bên cạnh việc đánh giá các chỉ tiêu của dự án, Ngân Hàng cần dùng một số
kỹ thuật phân tích nhằm mục tiêu kiểm sốt và quản lý rủi ro tín dụng sau khi cho
vay dự án. Một số mơ hình thường gặp:
2.3.
-
Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis)
-
Phân tích tình huống (Scenario Analysis)
-
Phân tích mơ phỏng (Simulation Analysis)
Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định dự án đầu tư Bất
động sản để cho vay tại các Ngân hàng thương mại
2.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan
-
Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định.
-
Trang thiết bị cơng nghệ.
-
Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định dự án.
2.3.2 Nhóm các nhân tố khách quan
-
Các nhân tố vĩ mô.
-
Nguyên nhân từ chủ đầu tư vay vốn.
xvi
CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI
NHÁNH ĐỐNG ĐA
2
3
3.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi
nhánh Đống Đa
3
3.1.
3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank Đống Đa
3.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của Vietinbank Đống Đa
3.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Vietinbank Đống Đa
3.1.3.1 Kết quả hoạt động chung
3.1.3.2 Hoạt động huy động vốn
3.1.3.3 Hoạt động tín dụng
3.1.3.4 Tình hình hoạt động dịch vụ khác
3.2.
Thực trạng cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh
vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi
nhánh Đống Đa
2
3
3.1
3.2
3.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản
xvii
3.2.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Các bước chính trong quy trình thẩm định dự án đầu tư được thực hiện như sau:
1- Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn: khách hàng nộp hồ sơ tại
phòng khách hàng. Nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì Cán bộ quan
hệ khách hàng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ cơ sở
thẩm định thì cán bộ thẩm định sẽ tiến hành nhận hồ sơ vàkiểm tra hồ sơ dự án.
2- Cán bộ thẩm định trên cơ sở đối chiếu các quy định, thơng tin có liên quan
và các nội dung u cầu (hoặc tham khảo) được quy định tại các hướng dẫn thuộc
Quy trình thẩm định của Vietinbank, sẽ tổ chức xem xét, thẩm định dự án đầu tư và
khách hàng xin vay vốn. Nếu trong trường hợp cần thiết, có thể đề nghị Cán bộ
QHKH hoặc khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm.
3- Khi hồ sơ đã đủ cơ sở để tiến hành thẩm định thì khi hồn thành cơng việc
thẩm định, Cán bộ thẩm định sẽ lập Tờ trình thẩm định và quyết định cấp Giới hạn
tín dụng để cho vay dự án đầu tư, trình Trưởng Phòng khách hàng xem xét.
4- Trưởng Phòng khách hàng kiểm tra, kiểm sốt về nghiệp vụ, thơng qua
nếu kết quả thẩm định đã đạt yêu cầu hoặc yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa,
làm rõ các nội dung trong trường hợp thấy kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu.
5- Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Tờ trình thẩm định, trình Trưởng
Phịng khách hàng ký thơng qua, sau đó trình lên cấp có thẩm quyền xét duyệt (trình
Ban giám đốc chi nhánh – đối với giới hạn cho vay thuộc thẩm quyền quyết định
của chi nhánh; hoặc trình Trụ sở chính – đối với giới hạn cho vay vượt thẩm quyền
quyết định của chi nhánh).
3.2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản
3.2.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn
Hồ sơ vay vốn là tập hợp các tài liệu do khách hàng cung cấp làm cơ sở cho
ngân hàng xem xét cho vay, bao gồm:
- Giấy đề nghị vay vốn
- Hồ sơ về khách hàng vay vốn:
- Hồ sơ dự án vay vốn:
- Hồ sơ về đảm bảo nợ vay: bao gồm Hợp đồng bảo đảm tiền vay và các giấy
xviii
tờ cần thiết khác như công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm... theo
quy định của pháp luật.
3.2.3.2 Thẩm định về khách hàng vay vốn
- Tư cách và năng lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý SXKD của
khách hàng.
- Đánh giá hoạt động kinh doanh của khách hàng:
- Phân tích hoạt động và triển vọng của khách hàng:
- Phân tích tình hình tài chính của khách hàng:
- Phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng:
3.2.3.3 Thẩm định về dự án đầu tư
- Thẩm định các cơ sở pháp lý của dự án
- Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án:
- Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của
dự án.
- Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án.
- Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
- Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
- Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
- Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án.
3.2.3.4 Thẩm định tài sản đảm bảo
Để đảm bảo tiền vay thực sự có hiệu quả địi hỏi giá trị đảm bảo phải lớn hơn
nghĩa vụ được bảo đảm, tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải có giá trị và có thị
trường tiêu thụ, có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản
dùng làm bảo đảm tiền vay. Thẩm định tài sản tài sản đảm bảo nợ vay nhằm đánh
giá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vay
khi cần thiết, đảm bảo khả năng thu nợ. Các cán bộ thẩm định sẽ tập trung chủ yếu
vào thẩm định các khía cạnh pháp lý của tài sản và khả năng thanh lý tài sản đó theo
giá trị thị trường.
3.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS
xix
3.2.4.1 Phương pháp đối chiếu, so sánh các chỉ tiêu
Nội dung của phương pháp là đối chiếu so sánh các chỉ tiêu hiệu quả, các chỉ
tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án BĐS đang được thẩm định với các dự án
BĐS khác tương tự để kiểm tra tính hợp lý, tính thực tế của các giải pháp lựa chọn;
so sánh với các chuẩn mực luật pháp quy định cho các dự án đầu tư xây dựng, BĐS,
các tiêu chuẩn (thiết kế, xây dựng, công nghệ, thiết bị…), các định mức kinh tế kỹ
thuật (sản xuất, nguyên liệu, nhân cơng, chi phí đầu tư…), thơng lệ quốc tế và trong
nước để phân tích lựa chọn phương án tối ưu (địa điểm xây dựng, giải pháp kỹ thuật
và tổ chức xây dựng…)
3.2.4.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự
Dự án BĐS sẽ được tiến hành thẩm định theo một trình tự từ tổng quát đến
chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau.
3.2.4.3 Phương pháp phân tích dựa trên độ nhạy của dự án đầu tư
Phương pháp này được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài
chính của dự án BĐS. Nó nhằm xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hồn vốn nội bộ…) trong điều kiện biến
động của các yếu tố có liên quan đến các chỉ tiêu đó.
3.2.4.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Dự án đầu tư BĐS thường có đặc điểm từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào
khai thác, thời gian hoàn vốn thường rất dài, do đó có nhiều rủi ro trong q trình
thực hiện. Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả cũng như khả năng trả nợ của dự
án, Chi nhánh dự đốn một số rủi ro có thể xảy ra (rủi ro về chậm tiến độ thi công,
vượt tổng mức đầu tư, thiếu vốn, quản lý điều hành…) để có biện pháp kinh tế hoặc
hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho
các đối tác liên quan đến dự án.
3.3.
Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực
bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh
Đống Đa
3.3
