Lv ths kt thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội hiện nay

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

CP

: Chính phủ

DT

: Diện tích

KTTT

: Kinh tế thị trường

CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

GT

: Giá trị

GTSD

: Giá trị sử dụng

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý nhà nước

TTg

: Thủ tướng

UBND

: Uỷ ban nhân dân

KĐT

: Khu đô thị

NĐ

: Nghị định

JICA

: Tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

i


DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ ĐỒ THỊ

Số hiệu

Tên bảng

Trang

Nhu cầu thực tế nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định

29

bảng
2.1

cư; kết quả phát triển đến hết năm 2014 và khả năng thực
hiện đến hết năm 2015
2.2

Chỉ tiêu phát triển nhà của thành phố Hà Nội đến năm 2020

30

2.3

Quỹ nhà ở Hà Nội từ năm 2009 đến 2015

35

(Khu vực Thành phố Hà Nội)
2.4

Diện tích nhà ở bình qn đầu người Hà Nội

36

2.5

Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng nhà ở theo mức

37

thu nhập
2.6

Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở tại Hà Nội

49

2.7

Kết quả nhà ở được xây dựng giai đoạn 1998 đến 2014

50

2.8

Bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới

54

2.9

Giá chuẩn qui định thống nhất của từng loại nhà ở.

56

ii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường nhà ở là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Nhà ở là một trong những yêu cầu bức
thiết nhất của đời sống con người. Từ xưa ông cha ta đã có câu: "Có an cư
mới lạc nghiệp". Có chỗ ở ổn định mới nghĩ tới làm ăn. Nhu cầu về nhà ở là
một trong những nhu cầu thiết yếu nhất của mỗi người dân trong xã hội. Khi
kinh tế phát triển, con người có quyền được hưởng những khơng gian sống
với những tiện nghi, lợi ích tốt hơn. Thoả mãn nhu cầu về nhà ở là minh
chứng quan trọng của một xã hội văn minh, nhân bản và phát triển. Nhà ở là
đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét trên
khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ
phận quan trọng cấu thành nên BĐS. Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường
này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã
hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực
vào q trình phát triển đơ thị bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại

hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng với sự tăng trưởng của nền
kinh tế, thị trường nhà ở ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách
thức cho các nhà quản lý kinh tế - xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan
trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 20 năm đổi mới thị trường nhà ở của
thành phố Hà Nội còn chưa hồn thiện. Chính vì vậy, phát triển hồn thiện thị
trường nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hịa về hiệu quả kinh
doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện
chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị
trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đơng đảo các cơ quan quan trọng của
Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn... Hiện nay,
Hà Nội mở rộng là địa bàn có quỹ nhà,đất lớn thứ nhất của cả nước. Tuy
1


nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn
đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là sự yếu kém trong
quản lý nhà ở dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết
kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà cịn nhiều bất cập; quá trình
gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng,... Đây là những trở ngại lớn đối
với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu phát triển nhà ở
tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mơ hình thích hợp trong đầu tư phát triển
nhà ở trong Thành phố Hà Nội là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay.
Xuất phát những nhận thức trên, tác giả đã chọn đề tài "Thị trường nhà
ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay" làm luận văn tốt nghiệp cao
học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc
phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của
sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đơ văn
minh, thanh lịch.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Thị trường nhà ở đang nổi lên là một vấn đề được toàn xã hội quan tâm,
đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy
nhiên ở nước ta các cơng trình nghiên cứu và tài liệu tham khảo về thị trường
BĐS được công bố không nhiều. Chúng tôi xin nêu một số cơng trình như:
- Chu Thái Thành (2006), "Phát triển thị trường bất động sản trong công
cuộc đổi mới đất nước", Tạp chí cộng sản, số 18.
- PGS.TS Thái Bá Cẩn và Thạc sỹ Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường
bất động sản- Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt nam hiện nay, Nxb
Tài chính, Hà Nội.
- PGS,TS Vũ Văn Phúc (2005), Nền kinh tế quá độ trong thời kỳ quá độ
lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, Nxb lý luận chính trị, Hà Nội.
- Nguyễn Văn Điển (2004), Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỹ quản lý kinh tế, Học
Viện Chính trị Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh.
2


- Bùi Thị Tuyết Mai (2004), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hiện nay, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành chính quốc gia
Hồ Chí Minh.
- Trần Duy Hưng (2006), Quyền sử dụng đất ở vùng đồng bào dân độc
thiểu số Tây Nguyên, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành
chính quốc gia Hồ Chí Minh.
- Nguyễn Thị Hải Yến (2004), Giải pháp tài chính phát triển thị trờng BĐS
ở Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân.
Nhìn chung đã có nhiều bài viết, cơng trình nghiên cứu về vấn đề thị
trường BĐS; nhưng ở góc độ của kinh tế chính trị thì chưa có cơng trình nào
nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Hà Nội. Vì vậy trong khn khổ luận văn
này tác giả muốn kế thừa những thanh quả nghiên cứu từ những bài viết có
liên quan đến các vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường BĐS ở Việt Nam

để đề xuất một số giải pháp trong việc phát triển thị trường nhà ở tại Hà Nội
nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Luận văn có mục đích:
Làm rõ đặc điểm, thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội; đề
xuất giải pháp để phát triển, hoàn thiện loại thị trường này theo hướng giải
quyết ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của Thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn:
- Làm rõ những vấn đề cơ bản về nhà ở và đặc điểm thị trường nhà ở
của Thành phố Hà Nội.
- Làm rõ thực trạng và đè xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở tại
Hà Nội trong những năm tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội (chủ yếu là nhà ở gắn
liền đất ở). `
3


4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu và phân tích thị trường nhà ở tại Hà Nội
từ năm 2000 đến nay.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Thị trường nhà ở được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận quan hệ đất đai
và địa tô của chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, chính sách của Đảng cộng
sản và của nhà nước Việt Nam về đất đai.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Xuất phát từ cở sở lý luận, đối tượng và mục dích nghiên cứu; luận
văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, khái quát và tổng

kết thực tiễn.
6. Đóng góp của luận văn
Đánh giá thực trạng thị trường nhà ở tại Hà Nội và đề xuất giải pháp
để phát triển thị trường nhà ở của Thành Phố Hà Nội thời gian tới.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương, 7 tiết.

4


Chương 1
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG
NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.1. Thị trường nhà ở và các hình thức tồn tại của thị trường nhà ở
1.1.1. Khái niệm nhà ở và thị trường nhà ở
Có rất nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là
phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể làm chỗ ở, sinh
hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian
nhất định. Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm
phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và cơng trình kỹ
thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi
trường của khu vực). Trên thực tế, khái niệm nhà ở luôn phải được hiểu theo
nghĩa rộng vì tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật
của ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố của hạ tầng và môi trường tự nhiên
xã hội của khu vực.
Nhà ở là hàng hố vừa có tính xã hội vừa có tính kinh tế. Là hàng hố xã
hội thì nhà nước cần có chính sách để đảm bảo quyền có chỗ ở cho mọi người
dân trong khi kinh tế thị trường (KTTT) làm cho khoảng cách giàu nghèo
trong xã hội ngày càng tăng lên; nhưng là hàng hoá kinh tế, nhà ở được xây

dựng và phân phối theo cơ chế thị trường. Nhà ở - cơng trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân là một
bộ phận của hàng hố BĐS và ln gắn liền với đất ở. Nếu xây dựng nhà để ở
thì nhà đó chưa phải là hàng hố, nhưng vì một lý do nào đó mà phải bán ngơi
nhà của mình cho người khác thì lúc đó ngơi nhà trở thành hàng hố. Nhà ở là
một loại sản phẩm lâu bền, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lý
của nhà ở. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái
vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐS nhà ở ngang bằng với lợi
5


ích thu được từ BĐS nhà ở. Tuổi thọ tự nhiên nói chung dài hơn tuổi thọ kinh
tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo
đảm an tồn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo,
nâng cấp cơng trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây
dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ tự nhiên để chứa được mấy lần tuổi thọ
kinh tế. Đặc biệt, nếu người ta giữ gìn và tu sửa kịp thời thì ngơi nhà có thể
tồn tại nhiều năm, thậm chí hàng trăm năm, lúc đó nó trở thành các ngơi nhà
cổ và tách ra khỏi thế giới hàng hố thơng thường.
Trước chủ nghĩa tư bản (CNTB), việc mua bán nhà chưa trở thành một
nghề nghiệp chuyên môn. Trong những trường hợp đặc biệt khi gặp khó khăn
về kinh tế hay phải di chuyển đến nơi ở khác người ta mới mua bán nhà ở.
Lúc đó giá cả chuyển nhượng của ngơi nhà tuỳ thuộc vào hồn cảnh của
người bán hoặc nhu cầu, thị hiếu của người mua và tách rời rất xa hao phí lao
động cần thiết tạo ra chúng, tức là không tuân theo quy luật giá trị.
Trong nền KTTT, nhà ở được nhà đầu cơ mua đi bán lại hoặc các doanh
nghiệp chuyên xây dựng nhà để bán, do đó nó là một hàng hóa, nhưng là hàng
hố đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hố nhà ở thể hiện ở tính đặc thù của giá
trị (GT) và giá trị sử dụng (GTSD) của nó.
* Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà ở

Nhà ở trong Thành phố Hà Nội có vị trí cố định, khó di chuyển. Do nhà ở
được xây dựng luôn gắn liền với đất đai nên người ta không thể di dời nhà ở từ
nơi này sang nơi khác. Điều đó có nghĩa nhà ở trong Thành phố Hà Nội luôn cố
định về vị trí, về địa điểm. Tuy nhiên với tiến bộ khoa học kỹ thuật như ngày nay
đất đai không thể di dời nhưng nhà cửa đã có thể di dời trong một phạm vi nhất
định. Xét khái quát thì GTSD của ngơi nhà là do cơng dụng hữu ích của nó có
thể thoả mãn một số nhu cầu nào đó của người mua. GTSD của ngơi nhà do
thuộc tính tự nhiên của nó quyết định. Nó chịu sự chi phối bởi hai nhân tố: Nhân
tố bên trong và nhân tố bên ngoài.
6


Thứ nhất, nhân tố bên trong cấu thành GTSD của ngơi nhà trong Thành
phố Hà Nội, đó là các tiện nghi do thiết kế xây dựng ngôi nhà tạo ra và tùy
thuộc chủ yếu vào thị hiếu, tập quán, tâm lý và thói quen của người tiêu dùng.
Lợi ích của ngơi nhà được sinh ra trong q trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp
thời điều chỉnh cơng năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng của cơng
trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư. Việc kịp thời điều
chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan
trọng để thu hút khách hàng, nếu không ngơi nhà có thể xây dựng rất hiện đại
và tiện ích với người này, nhưng lại khơng có tác dụng gì nhiều đối với người
kia. Trong trường hợp đó, về hình thức thì mua ngơi nhà, nhưng thực chất là
mua vị trí ngơi nhà, tức là quyền sử dụng đất đai mà ngôi nhà toạ lạc, cho nên
xác định GTSD của ngôi nhà không chỉ dựa vào công năng và tiện nghi do
chính ngơi nhà mang lại cho người tiêu dùng, mà cịn cả GT những tiện ích
của các dịch vụ bên ngồi do vị trí mà ngơi nhà toạ lạc có sẵn.
Thứ hai, nhân tố bên ngồi cấu thành GTSD của ngơi nhà: 1, Đó là các
nhân tố tạo nên do vị trí của ngơi nhà toạ lạc quyết định. Trên thị trường BĐS
nhà ở không tồn tại hai cơng trình giống hệt nhau vì chúng có vị trí khơng
gian khác nhau, kể cả hai cơng trình cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong

cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau; 2, Sự chi
phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như: Sự Phát triển của làng
nghề, dịng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm
linh. Bên cạnh đó, trong khu vực ngôi nhà toạ lạc GT sẽ được nâng cao lên
nhờ sự thay đổi các cơng trình cơng cộng như trường học, bệnh viện, công
viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi cũng có nhiều tiện
ích hơn nhờ đó mà tính hữu dụng của ngơi nhà được tăng cao. Tính hữu dụng
này được tạo ra không cần nhà đầu tư bỏ thêm bất cứ một chi phí trực tiếp nào
cả.
Như vậy, GTSD của ngôi nhà không chỉ được đo bằng tiện nghi do cơng
dụng của chính bản thân ngơi nhà tạo ra mà cịn tuỳ thuộc vào vị trí và các
7


dịch vụ tiện ích khác ở bên ngồi ngơi nhà tạo ra, tức là địa tô chênh lệch do
con người' (nhà nước hoặc tư nhân) đầu tư tạo nên làm cho tính hữu dụng của
ngơi nhà tăng lên.
* Giá trị hàng hóa nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng tới giá thành ngôi nhà
Nhà ở là một loại tài sản, song khác các loại tài sản khác, nhà ở có vị trí
cố định gắn liền với nó là khơng gian, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ
tầng của khu vực. Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngơi
nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ khơng di
chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các vật dụng khác. Chính vì vậy
những thay đổi về nhà ở thương tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh
hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình. Việc phát triển nhà ở
khơng chỉ chú ý vấn đề kiến trúc kỹ thuật, mà các yếu tố của mơi trường và
điều kiện của vùng cũng có vai trị rất lớn quyết định đến GT ngôi nhà.
Xét khái quát, GT của nhà ở với tư cách là một hàng hoá, cũng được
quyết định bởi sự kết tinh của thời gian lao động xã hội cần thiết xây dựng
nên nó. Là hàng hoá đặc biệt, GT của hàng hoá nhà ở khác với GT hàng hố

thơng thường ở chỗ: GT hàng hoá này gắn với đất đai - Loại tài sản khơng
dùng một lần, khó có thể di dời được và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng
được tốt thì GT có thể tăng lên nhiều. GT hàng hố nhà ở phụ thuộc vào chính
GTSD của ngơi nhà. Tính hữu ích của hàng hóa nhà ở cịn thể hiện ở chỗ nó
cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng và cung ứng dịch
vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Bên cạnh đó nó cịn có
khả năng tạo ra GT lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận
cho người tạo ra nó. Tuy nhiên người tạo ra BĐS nhà ở nhà đầu tư không
được hưởng tồn bộ phần lợi nhuận này, mà nó được phân phối một phần cho
các chủ thể tham gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư như các tổ chức tài
chính, tín dụng cũng như những người cung cấp các dịch vụ trên thị trường
nhà ở như môi giới, tư vấn. Việc phân tích GT của ngơi nhà là rất khó khăn
cho nên phạm vi đề tài này chỉ bàn đến giá thành của ngôi nhà, tức GT được
8


thể hiện bằng tiền của ngôi nhà qua giá cả các yếu tố đầu vào của xây dựng
cấu thành nên nó. Giá thành của ngơi nhà chịu chi phối bởi các nhân tố sau:
Thứ nhất, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hố rất lớn đó là
giá cả của sức lao động xây dựng ngôi nhà, bao gồm giá cả của việc thiết kế,
thi công và lao động trực tiếp. Trong đó lao động thiết kế và tổ chức thi cơng
chiếm vị trí quan trọng quyết định sự hình thành của giá thành ngơi nhà. Nếu
thiết kế phù hợp và tiện sử dụng thì giá thành thấp và công năng sử dụng của
ngôi nhà cao, bên cạnh đó tổ chức thi cơng chặt chẽ, tiến độ xây dựng đảm
bảo sẽ tiết kiệm được nguyên liệu và thời gian. Và khi khoa học kỹ thuật phát
triển, nhiều công đoạn trong quá trình xây dựng sẽ được áp dụng máy móc
thay thế lao động chân tay, khi đó vừa đảm bảo được chất lượng, tiến độ cơng
trình mà giá thành của ngơi nhà lại hạ.
Thứ hai, nó phụ thuộc vào giá trị của các hàng hoá vật tư dùng để xây
dựng ngơi nhà như: Gạch, ngói, xi măng, sắt, thép ... Nếu đầu vào trong quá

trình xây dựng mà tăng cao hoặc bị thay đổi đột ngột về giá thành thì sẽ ảnh
hưởng khơng nhỏ tới giá trị thể hiện bằng tiền của ngôi nhà.
Thứ ba, giá cả quyền sử dụng đất đai nơi ngôi nhà toạ lạc. Nếu ngôi nhà
trong các KĐT mới được xây dựng ở các trung tâm thành phố lớn thì GT
quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều lần so với những vùng khác, do đó vị trí của
ngơi nhà cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá thành ngôi nhà.
Thứ tư, nếu tổ chức thi công kéo dài, vốn bị chôn chặt và ứ đọng lâu dài
làm cho lãi suất của đồng vốn tăng, giá thành ngôi nhà tăng lợi nhuận của
doanh nghiệp sẽ giảm xuống. Do lượng vốn đầu tư vào Thành phố Hà Nội
thường rất lớn nên doanh nghiệp kinh doanh nhà thường phải vay vốn ngân
hàng, do đó tiến độ thi cơng để hiện thực hố cơng trình là khâu quyết định sự
thành bại của doanh nghiệp.
Ngoài bốn yếu tố nêu trên chúng ta thấy, do sự phát triển của sản xuất,
sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao. Mặt khác
yếu tố tâm lý, thị hiếu hiện nay của người dân muốn được sống trong các
9


Thành phố văn minh, lịch sự đã làm cho giá thành các ngôi nhà tại các Thành
phố ngày càng tăng trong khi với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả các hàng
hố thơng thường khác lại ngày càng giảm.
Có thể thấy, nhà ở là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Thị trường. BĐS
được phân thành: Thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các cơng
trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng, kho tàng)
phục vụ cho nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phịng, nhà hàng, khu vui
chơi giải trí...). Như vậy nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS.
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở
Trong tác phẩm "Bàn về cái gọi là vấn đề thị trường", Lênin đã kết luận:
Khái niệm "thị trường" hồn tồn khơng thể tách rời khái niệm phân
công xã hội được, sự phân công này, như trước đã nói, là "cơ sở chung của

mọi nền sản xuất hàng hoá". Hễ ở đâu và khi nào có phân cơng xã hội và sản
xuất hàng hố thì ở đó và khi ấy, có "thị trường". Quy mơ của thị trường gắn
chặt với trình độ chun mơn hố của lao động xã hội. [31, tr.114].
Theo khái niệm này, thị trường được hiểu như một cơ sở chung của mọi
nền sản xuất có sự phân cơng xã hội. Trình độ chun mơn hố của lao động
xã hội càng cao thì thị trường càng được mở rộng. Lý luận và thực tiễn vận
động của thị trường cho thấy, khái niệm của Lênin về thị trường cho đến nay
vẫn còn nguyên giá trị và tính thời sự.
Trong nền KTTT, thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu,
quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói đến
thị trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua,
người trung gian và người bán; giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên
bình diện đủ rộng. Thị trường nhà ở được hiểu theo nhiều góc độ. Theo nghĩa
rộng, thị trường nhà ở là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch nhà ở diễn
ra tại một khu vực địa lý xác định đã được nhà nước qui hoạch theo các mẫu
thiết kế vĩnh cửu, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
10


trường nhà ở là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao
dịch nhà ở. Như vậy, chức năng của thị trường nhà ở trong Thành Phố Hà nội
là đưa người mua và người bán nhà ở trong Thành phố Hà Nội đến với nhau;
xác đính giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.2. Các hình thức tồn tại của thị trường nhà ở
Xuất phát từ đặc điểm và cách tiếp cận nghiên cứu khác nhau, người ta
thấy thị trường nhà ở thường tồn tại dưới các hình thức sau:
Căn cứ vào nguồn cung, người ta chia thị trường nhà ở thành thị trường
sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Thị trường sơ cấp là thị trường giao dịch các hàng hố nhà ở lần đầu,

thậm chí trên thị trường này người ta trao đổi mua bán các khoảng đất nền
chia lô trong các dự án được phê duyệt. Hình thức trao đổi phổ biến là đấu
thầu một nền đất hoặc tồn bộ lơ đất đối với các lơ đất phân khu xây biệt thự
hoặc nhà vườn. Đối với các chung cư cao tầng thì hình thức mua bán là đấu
thầu mua các căn hộ dựa trên cơ sở bản vẽ thiết kế đã được các cấp có thẩm
quyền phê duyệt có tính khả thi và khả hiện cao. Vào thời kỳ thị trường nhà
đất nóng và sơi động, nhiều công ty mới xin được cấp phép xây dựng của
Thành phố, chưa kịp tổ chức thiết kế cũng đưa sơ đồ mảnh đất chia lô ra đấu
thầu và trao đổi theo hình thức góp vốn xây dựng. Loại hình mua bán này có
độ rủi ro rất cao và tính khả hiện của dự án rất thấp. Tuy nhiên giá đưa ra đấu
thầu hoặc trao đổi cũng " rất mềm" nên rất hấp dẫn các khách hàng ưa rủi ro.
Do tính khả hiện của dự án thấp và thời gian thực hiện dự án về nhà ở
kéo dài, thậm chí dự án đã được mua bán trao đổi; song do một ngun nhân
nào đó khơng thực thi được đã làm cho cả người bán và người mua gặp rủi ro
gây ra hiện tượng khiếu kiện kéo dài nên gần đây Chính phủ và lãnh đạo
Thành phố đã đưa ra các chỉ thị chỉ được mua, bán, trao đổi các lô đất và nhà

11


trong các dự án mà chủ đầu tư đã tự bỏ vốn ra xây dựng hoàn chỉnh các kết
cấu hạ tầng.
Thị trường thứ cấp là thị trường mua, bán, trao đổi và phân phối các loại
hàng hoá nhà ở do thị trường sơ cấp đã hoàn thành tất việc mua bán. Các hàng
hoá đưa ra trao đổi ở đây rất đa dạng và phong phú bao gồm cả các quyền
mua lơ đất, mua căn hộ chung cư đã hồn thành xong thủ tục ở từng giai đoạn
của cơng trình đang thực thi, thậm chí cả quyền mua các lơ đất và căn hộ chưa
thực thi. Song chủ yếu là trao đổi lại (mua bán lại) các biệt thự, nhà vườn và
căn hộ đã xây dựng xong đang sử dụng hoặc sẵn sàng đưa vào sử dụng.
Trên thị trường thứ cấp, dựa vào tính chất của việc trao đổi mua bán,

người ta chia thị trường thành: Thị trường mua đứt, thị trường cho thuê và thị
trường thế chấp nhà ở.
Một là thị trường mua đứt các căn nhà ở là thị trường chuyển nhượng
trực tiếp từ tay của người xây dựng hoặc từ người đầu cơ nhà ở đến người tiêu
dùng. Thị trường này chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch mua bán nhà ở
tại Thanh phố Hà Nội. Đặc điểm của thị trường này là diễn ra nhanh chóng
với giá cả sát với giá của thị trường và hàng hố sau đó được đưa vào sử dụng
và tiêu dùng ngay. Bởi lẽ người có nhu cầu mua là người cần nhà để ở. Theo
điều tra tại Hà Nội thì trên 70% căn nhà được mua bán xong trong thành phố
Hà Nội được đưa vào tiêu dùng không xuất hiện trở lại trên thị trường mua
đứt nhà, tuy nhiên cũng có một số lượng đáng kể xuất hiện trên thị trường cho
thuê hoặc thị trường thế chấp nhà ở. Đặc điểm cơ bản của thị trường mua đứt
nhà ở thường thông qua các môi giới BĐS, bởi lẽ giá trị ngơi nhà và quyền sử
dụng đất, trên đó căn nhà toạ lạc là rất lớn và thời gian sử dụng đất là lâu dài
nên những căn cứ pháp lý cần phải mạch lạc và rõ ràng mà người sử dụng nhà
thường thiếu kinh nghiệm nên dễ có kẽ hở, muốn khắc phục nó sau khi mua
xong địi hỏi chi phí rất lớn nên buộc người mua phải dựa vào các trung gian
giao dịch có kinh nghiệm và có trình độ pháp lý cao. Ngoài ra, sản phẩm giao
dịch trao đổi ở đây không chỉ là ngôi nhà hay căn hộ, mà là các văn bản pháp
12


lý công nhận quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất ở trở thành hàng
hố căn bản. Có rất nhiều trường hợp người mua không cần thị sát ngơi nhà
và khu đất có ngơi nhà toạ lạc, mà chỉ dựa vào tài liệu và các văn bản pháp lý
đi kèm theo ngôi nhà, họ đã quyết định mua. Do đó giấy cơng nhận quyền sở
hữu ngơi nhà và quyền sử dụng đất ở trở thành một loại hàng hố đặc thù,
tách rời một cách tương đối khỏi hình thái vật chất mà nó đại diện.
Hai là, thị trường cho thuê nhà ở tại các nhà ở mới của Hà Nội. Đó là thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở trong một khoảng thời gian nhất

định theo nhu cầu của người mua. Trong điều kiện tiền công và tiền lương rất
thấp như hiện nay, sự tích luỹ từ thu nhập chính đáng của người lao động
trong nhiều năm, thậm chí của cả đời người khơng thể mua được căn hộ cho
riêng mình trong khi bao cấp về nhà ở đã xố bỏ từ lâu, thì thị trường nhà ở
trở thành một tất yếu kinh tế đối với tuyệt đại bộ phận người lao động. Điều
đó đồng nghĩa với việc thị trường nhà ở cho thuê có một khối cầu rất lớn và
ngày càng phát triển.
Đối với thị trường nhà ở cho th khơng phải vì thế mà trở nên sôi động,
bởi lẽ giá thuê một căn hộ chiếm phần lớn hoặc toàn bộ tiền lương của phần
lớn thành viên trong gia đình một hộ cơng nhân với mức tiền lương bình quân
từ 2 triệu đến 3 triệu đồng/ tháng. Điều đó cho thấy khối cầu về căn hộ cho
thuê tại Thành phố Hà Nội với giá bình quân từ 3 - 4 triệu đồng/ tháng với
diện tích sử dụng 70 - 80 m2 chỉ phù hợp với công nhân hoặc nhân viên cao
cấp làm trong khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi hoặc cơng chức cao
cấp của nhà nước, các nhà quản lý trong các doanh nghiệp. Tuy vậy, lượng
cung vẫn không đáp ứng được lượng cầu ngày một tăng cao đặc biệt trong
điều kiện Hà Nội mở rộng gấp 3 - 4 lần như hiện nay. Nhiều công chức của
tỉnh Hà Tây cũ về trung tâm Hà Nội làm việc họ có nhu cầu thuê nhà ở trong
thành phố Hà Nội. Do đó khối cầu về nhà ở tại đây vẫn tăng cao, nên giá cả
tăng trong khi tiền lương hầu như không thay đổi cũng là nhân tố cản trở khối
cầu.
13


Ngồi ra, việc Hà Nội mở rộng khơng gian sống tăng làm cho các dự án
phát triển nhà ở phát triển về phía Hà Tây ngày càng tăng, điều đó dự báo sẽ
có một thời kỳ bùng nổ phát triển nhiều sản phẩm nhà ở cho thuê sẽ được
cung ứng ra thị trường làm cho giá cả cũng có xu hướng giảm.
Ba là, thị trường thế chấp nhà ở, đây là thị trường đặc thù bởi lẽ quyền
sở hữu và quyền sử dụng nhà ở vẫn thuộc chủ thể sở hữu, mà chỉ đem quyền

đó thế chấp bảo lãnh để được vay một khoản tiền nhất định nhằm giải quyết
khó khăn cho chủ sở hữu về tài chính trong một khoảng thời gian xác định.
Thị trường này có những đặc điểm cơ bản sau: 1, giá cả hàng hóa thường thấp
hơn giá trị của nó. Thấp hơn nhiều hoặc ít tùy thuộc vào sự cấp thiết về mặt
tài chính của người thế chấp và khả năng của người nhận thế chấp; 2, hàng
hóa chỉ được hóa giá khi người thế chấp mất khả năng thanh toán; và 3, người
thế chấp nhà nhận được khoản tiền tương ứng đưa vào tiêu dừng hàng tháng
vẫn phải trả lãi, như vậy vốn thông thường và căn nhà đưa ra thế chấp chỉ có
ý nghĩa bảo lãnh cho số tiền vay.
Đối với nhà thế chấp có dung lượng thị trường tốt, thơng thường nó chỉ
phát sinh đối với những người đầu cơ nhà ở trong điều kiện thị trường nhà đất
đóng băng.
Do các hình thức tồn tại của thị trường nhà ở hiện nay là rất phong phú
và phức tạp, trong khuôn khổ bản luận văn thạc sỹ, tác giả chỉ phân tích thị
trường mua bán đứt nhà ở hiện nay.
1.2. Đặc điểm của thị trường nhà ở
1.2.1. Đặc điểm cầu nhà ở
Cơ chế vận động của cung - cầu nhà ở ảnh hưởng rất lớn đến thị trường
nhà ở. Cầu về nhà ở được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng nhà ở, nó có
độ co giãn theo thu nhập rất cao. Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời hạn sử dụng
lâu dài, khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật. Vì vậy vấn đề đầu tư phát triển nhà
ở vừa phải tính đến nhu cầu trước mắt, vừa phải dự đoán được xu thế, thị hiếu
phát triển trong tương lai. Hiện nay nhà ở được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn,
14


hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,... nên người dân thường
có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào nhà ở. Mặt khác, ở Hà Nội nhu cầu mua,
bán nhà ở để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là
rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.

Cầu về nhà ở tại các Thành phố là số lượng m 2 nhà ở mà dân cư có khả
năng và sẵn sàng mua với các mức giá khác nhau, trong một khoảng thời gian
xác định khi các điều kiện khác không đổi. Cầu về nhà ở là nhóm cầu chủ yếu
góp phần làm sôi động thị trường BĐS Hà Nội hiện nay. Bởi đang có nhu cầu
lớn để bổ sung cho tình trạng qui nhà ở, đất ở ít, kém chất lượng. Nhu cầu đó
tăng lên cùng với sự gia tăng dân số, tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập, mức
sống...
Đáng chú ý là cầu hiện nay chủ yếu là cầu giả tạo tức phục vụ cho mục
đích tích trữ, đầu cơ kinh doanh nhà ở của một bộ phận người có thu nhập
cao, người có khả năng thanh tốn. Cịn cầu thực sự thì khơng trở thành cầu
thực tế do giá nhà, giá đất q cao nên khơng thể thanh tốn được. Hà Nội
hiện nay, theo ước tính ít nhất 70% số hộ gia đình (trong đó khoảng 50% số
hộ cơng nhân viên chức Thành phố) khơng có khả năng tích luỹ từ thu nhập
tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu khơng có sự hỗ
trợ tài chính từ bên ngồi. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài
ngun, Mơi trường và Nhà đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình đang thực
sự bức xúc về nhà ở và Thành phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số
này. Chỉ riêng năm 2006-2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà
tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo
được khoảng 5.000 căn hộ, thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án nhà xây dựng
tái định cư của Thành Phố dù được hồn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì
Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ... [26]. Nói cách khác, một lượng tổng
cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở
rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Việc hàng rào giá cả nhà ở quá cao là cản
trở lớn đối với lượng cầu tiềm năng chưa được thoả mãn và ngày càng làm
15


cho nhu cầu thực sự bị ứ đọng, tắc nghẽn, và bằng cách phải tăng cung, chống
đầu cơ... để giảm giá cả và điều cần thiết là phải khai thông sự tắc nghẽn đó.

1.2.2. Đặc điểm cung nhà ở
Thành Phố Hà Nội có quỹ nhà ở đứng thứ hai trong cả nước. Tổng quỹ
nhà ở Hà Nội khoảng 18 triệu m 2 chiếm gần 20% quỹ nhà ở của toàn quốc.
Trong đó nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có khoảng 5 triệu m 2, chiếm hơn 40%
quỹ nhà của tồn thành phố. Bình qn diện tích nhà ở năm 2000 là 6,0
m2/người, năm 2007 là 7 m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở
dưới 4 m2/người [24]. Trong tổng quĩ nhà của Hà Nội thì 70% là nhà 1-2 tầng
thuộc diện bán kiên cố, chỉ có 33% là loại tốt cịn lại có tới 6% xuống cấp cần
được cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi. 30% quĩ nhà do nhà nước
quản lý là nhà chung cư, Phần lớn là loại 4-5 tầng cũ kỹ; ở khu phố cổ chỉ có
15-20% quĩ nhà cịn tốt, 10% bị hư hỏng nặng cần phá bỏ, trên 70% cần sửa
chữa, cải tạo. Bởi vậy Hà Nội cần phải tạo ra cung nhiều hơn, sơ bộ tính đến
giai đoạn 2001 - 2010 thành phố cần 3000 ha đất với kinh phí 30-35 ngàn tỷ
đồng để xây dựng nhà ở nhằm bảo đảm nâng mức cung bình quân diện tích
nhà ở đơ thị của thủ đơ lên 8-10 m2/người (dân số khoảng 3,3 triệu người) vào
năm 2010, [24].
Trong những năm vừa qua, có gần 150 dự án phát triển nhà ở với 197,96
ha đất xây dựng nhà ở để kinh doanh hoặc đầu tư xây dựng nhà ở, song đến
nay có khoảng 50% số dự án, chủ yếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được
xây dựng xong và đưa vào sử dụng. Còn những dự án xây dựng nhà ở để kinh
doanh, sau khi được giao đất và được hưởng một số chính sách ưu đãi đầu tư
thì thành phố chưa quản lý được hoạt động kinh doanh này của các chủ đầu tư.
Theo quy hoạch, thành phố Hà Nội đã triển khai xây dựng 53 khu mới
với quỹ đất 1.650 ha, bao gồm 20-23 triệu m 2 nhà ở và khoảng 6 triệu m 2 trụ
sở, cơng trình cơng cộng, bảo đảm cho 37 vạn người ở trong các khu nhà cao
tầng (tiêu chuẩn 35 m2/người) và 15 vạn người ở trong các khu nhà thông tầng
16


(tiêu chuẩn 4 người/biệt thự bình quân 200 m 2 đất), [22]. Như vậy về lâu dài,

cung BĐS nhà ở tại Hà Nội có thể đủ đáp ứng cầu nhà ở của dân cư.
Qua thực tế trên có thể thấy, cung nhà đất tăng lên đáng kể trong thời
gian vừa qua. Q trình đơ thị hố nhanh đã biến đất nông thôn lâu nay sử
dụng với hiệu quả thấp trở thành nguồn cung đất rất lớn cho xây dựng nhà ở
và các cơng trình thuộc kết cấu hạ tầng khác. Đơ thị hố đã làm chuyển dịch
khả năng sử dựng đất đai, làm tăng cung về đất cho những nhu cầu xây dựng
nhà ở và cơ sở hạ tầng của Thành phố.
Cung BĐS nhà ở tăng mạnh trong những năm vừa qua, làm giảm tình
trạng căng thẳng về nhà ở tại Thành phố. Nếu lấy năm 1997, năm khởi công
xây dựng khu Linh Đàm làm năm đầu tiên xây dựng của Thành phố thì qua
mười lăm năm phát triển, Hà Nội đã có 65 khu phố mới, [2].
Trong 10 năm (1999 - 2000), diện tích nhà ở trung bình đầu người tăng
từ 6,7 lên 7,0 m2, khu vực nông thôn từ 7,5 lên 8,6. Chất lượng nhà ở cũng
được nâng lên. Nhiều khu nhà ở mới khang trang đang thay thế cho nhà ở cũ
đã xuống cấp. Ở hầu hết các đô thị đã và đang xuất hiện những, khu nhà ở
mới, tuyến phố mới và nhiều nhà ở của nhân dân được xây dựng mới hoặc cải
tạo, nhờ đó góp phần thay đổi diện mạo của đơ thị và nông thôn. Mặc dù chất
lượng nhà ở đã được cải thiện nhưng chưa nhiều, tỷ lệ nhà ở bán kiên cố và
nhà tạm vẫn còn cao.
1.2.3. Đặc điểm giá cả nhà ở
Giá cả hàng hoá nhà ở cũng như giá cả của các loại hàng hóa khác - tác
động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia thị trường nhà ở và
từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên thị trường nhà ở. Giá cả
được các công ty quyết định dựa vào giá xây dựng, giá đất khi chuyển quyền
sử đụng đất hoặc giá đấu thầu, lợi nhuận định mức của doanh nghiệp. Tuỳ
thuộc vào quy định trong quy hoạch phát triển nhà ở, các công ty kinh doanh
phát triển nhà ở có thể phát triển nhiều dạng nhà ở khác nhau như nhà biệt
17

thự, nhà chung cư. Giá cả trên thị trường nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào cung
cầu cũng như GT, GTSD của hàng hoá nhà ở. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả
nhà ở thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên thị
trường nhà ở có xu hướng giảm xuống.
Thật vậy, giá cả hàng hóa trên thị trường nhà ở phụ thuộc nhiều vào GT
và GTSD của nhà ở. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ
ngày càng có giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta
tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, nhà ở.
Do đó, giá cả trên thị trường nhà ở sẽ biến động theo xu hướng này. Những khu
đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có
giá cả ngày càng tăng lên do GT gia tăng cả vơ hình hoặc hữu hình của chúng
đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá nhà ở bị
giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả
sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử
dụng. Như vậy, thị trường nhà ở dưới tác động của giá cả sẽ vận động theo xu
hướng sử dụng các nguồn lực nhà ở một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có
thể nói, khi thị trường nhà ở vận động theo giá cả đã phân phối hợp lý các
nguồn lực đất đai, nhà ở. Qua những phân tích trên, có thể thấy giá cả hàng hố
nhà ở đóng vai trị cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch nhà ở
trên thị trường. Từ đó đóng vai trị điều tiết các hoạt động đầu tư nhà ở và sử
dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Trong thực tế những người có nhu cầu thực sự lại khó có khả năng tiếp
cận trực tiếp nguồn cung, tình trạng người có tiền, có quan hệ trực tiếp mua
được nhà của các công ty kinh doanh nhà ở và lại chờ cơ hội giá lên để bán lại
cho những người có nhu cáu thực sự là khá phổ biến ở Thành phố Hà Nội. Do
vậy giá nhà ở trên thị trường thường cao hơn giá bán của các công ty kinh
doanh phát triển nhà ở từ 30-100 triệu đồng/căn hộ, tuỳ thuộc vào vị trí khu
nhà và hệ số cao tầng.
18