Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

KHOA NGÂN HÀNG

NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
ĐỀ TÀI:
CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN ĐẢM
BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI TẠI VIỆT NAM
GVHD:

PGS T.S Tr
ầ
m Th
ị

Xuân Hương

Nhóm 6 – NH Đêm 1 – K22
1) Trần Thị Mỹ Chi
2) Nguyễn Thành Luân
3) Lê Thị Hà Thanh
4) Nguyễn Thị Thúy Nga
TP.
HCM
-

2014


CHƯƠNG 1:

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO VÀ QUY
TRÌNH NHẬN TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM
1.1. Cơ sở pháp lý
- Nghị định NĐ163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch đảm bảo.
- Nghị định NĐ 11/2012/ NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về Sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định NĐ 163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006
của Chính phủ về giao dịch đảm bảo.
- Nghị định NĐ 83/2010/ NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký
giao dịch bảo đảm
1.2. Các vấn đề chung về tài sản đảm bảo
1.2.1. Khái niệm
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dung để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
1.2.2. Điều kiện của tài sản đảm bảo
- Tài sản là sở hữu hợp pháp của người cầm cố/ thế chấp.
- Tài sản được phép giao dịch
- Tài sản không bị tranh chấp
- Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng
- Phải mua bảo hiểm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.2.3. Các biện pháp đảm bảo bằng tài sản
1.2.3.1. Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay:
Cầm cố tài sản là việc người đi vay chuyển giao tài sản cho ngân hàng cho
vay nắm giữ để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ
vay, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ
phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ.
Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại
đăng ký quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm
cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có đăng ký quyền

sở hữu, khi cầm cố có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản
cầm cố cho bên thứ ba giữ.
Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của
mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất định và dung tài sản
đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện
nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền
phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động
sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài
sản thế chấp.
Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì: một
tài sản có thể thế chấp trên nhiều khoản vay tại một ngân hàng và một tài sản được
thế chấp cho nhiều khoản vay tại nhiều ngân hàng khác nhau nhưng phải đăng ký
qua giao dịch bảo đảm.
- Đối tượng – TS thế chấp, cầm cố:
+ Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất.
+ Động sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá, phương tiện vận tải.
+ Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, công trái.
+ Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn.
1.2.3.2. Bảo lãnh tài sản của bên thứ ba:
Bảo lãnh là việc một cá nhân hay một đơn vị đứng ra bảo lãnh cho người
vay vốn để người này đi vay một số tiền nhất định tại ngân hàng. Nếu đến hạn
người đi vay không trả hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì đơn vị hoặc cá
nhân bảo lãnh sẽ đứng ra trả nợ thay.
- Phương pháp bảo lãnh:
 Bảo lãnh bằng tài sản.
 Ký quỹ bảo lãnh.
 Bảo lãnh bằng năng lực chi trả.
 Bảo lãnh bằng uy tín.
- Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh tài sản (gọi là bên
bảo lãnh) để bảo lãnh cho khách hàng vay. Bên bảo lãnh phải có các điều

kiện sau:
 Có năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân; có năng lực pháp luật dân sự
và hành vi đối với cá nhân.
 Có khả năng về vốn và tài sản.
1.2.3.3. Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay:
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị của
tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của ngân hàng. Bảo
đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài
sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản
vay đó đối với ngân hàng.
Được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:
 Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời
sống.
 Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.
 Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập.
- Điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay:
 Đối với khách hàng vay:
+ Có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.
+ Có khả năng tài chính và các nguồn thu nhập hợp pháp.
+ Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng
hoàn trả nợ; hoặc có dự án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của
pháp luật.
+ Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn
đầu tư của dự án.
+ Có mức vốn tự có tham gia vào dự án cộng với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay
bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiểu
bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.
+ Có giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng một hoặc nhiều biện pháp cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiếu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của
dự án.

 Đối với tài sản hình thành từ vốn vay:
+ Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
+ Phải xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản.
+ Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp.
+ Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạn vay
vốn.
Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó, yêu cầu
của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu
tư.
1.2.4. Xử lý tài sản đảm bảo
1.2.4.1. Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi
phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ khác.
- Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
1.2.4.2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
- Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì
việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không
có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và
các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả
thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
- Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công
khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy
định tại Nghị định này.

- Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là
bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường
hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác.
- Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh
doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.
1.2.4.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận
- Bán tài sản bảo đảm.
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
- Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba
trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.
- Phương thức khác do các bên thoả thuận.
1.3. Quy trình tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam





1.3.1. Thẩm định TSĐB, bên bảo đảm, bên bảo lãnh:
a. Thẩm định tài sản bảo đảm:
- TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất scuar bê bảo
đảm.
- TSBĐ là tài sản được phép giao dịch.
- TSBĐ không có tranh chấp.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải
mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn thế chấp, cầm cố.
- Tài sản có tính thanh khoản cao.
b. Thẩm định bên bảo đảm:
- Trường hợp bên cầm cố, thế chấp chính là khách hàng vay:
+ Thẩm định tính chính xác các thong tin trong hồ sơ đảm bảo tiềm vay nếu có

sai lệch thì yêu cầu giải trình ngay.
+ Đối chiếu kết quả chấm điểm, phân loại, phân nhóm, hạng khách hàng vay.
- Trường hợp bên cầm cố, thế chấp không là khách hàng vay:
Hồ sơ
đảm bảo
tiền vay
Thẩm
định tài
sản đảm
bảo
Định giá
tài sản
đảm bảo
Công
chứng và
đăng ký
giao dịch
đảm bảo
Quản lý
tài sản
đảm bảo
Xử lý tài
sản đảm
bảo
+ Xem xét năng lực pháp luật và năng lực hành vi.
+ Có tài sản hợp pháp
+ Có tài sản đủ điều kiện và giá trị để thế chấp, cầm cố
c. Thẩm định bên bảo lãnh:
- Xem xét bảo đảm về năng lực pháp luạt
- Tình hình tài chính lành mạnh, có uy tín, năng lực tài chính tại thời điểm

bảo lãnh
1.3.2. Định giá TSBĐ và mức cho vay so với giá trị TSBĐ:
TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc
xác định giá trị TSBĐ phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng
bảo đảm hoặc được ghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng kiêm
bảo đảm tiền vay.
Phương thức định giá:
- Tự định giá.
- Thuê tư vấn định giá/ thẩm định giá.
Mức cho vay một số trường hợp cụ thể (ví dụ):
- Đối với giấy tờ có giá là hối phiếu: không quá 80% mệnh giá của hối phiếu.
- Đối với vận đơn: không quá 70% mức định giá.
- Đối với kim khí là vàng, bạc, đá quí: không quá 80% giá trị định giá.
- Đối với kim khí quý không phải là vàng , bạc, đá quí: không quá 70% giá
trị định giá.
- Đối với cổ phiếu chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán: không quá
50% giá trị định giá và không vượt quá 150% mệnh giá cổ phiểu.
- Đối với cổ phiếu đã niêm yết trên thị trường chứng khoán: tối đa 60% giá
trị định giá và không vượt quá 150% mệnh giá cổ phiểu.
- Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng dân sự, thương mại: không
quá 70% giá trị định giá.
- Đối với quyền sử dụng đất, nhà ở công trình xây dựng trên đất: không quá
70% giá trị định giá.
1.3.3. Đăng kí giao dịch bảo đảm:
- Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo
đảm:
+ Thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
+ Thế chấp tàu bay, tàu biển.
+ Thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghãi vụ

- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm:
+ Sở/ Phòng Tài nguyên- Môi Trường (Văn phòng đăng ký QSD Đất)
+ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản.
+ Cục Hàng Không Việt Nam
+ Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia.
+ Trung tâm giao dịch chứng khoán













CHƯƠNG 2:
CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM

2.1 . Tài sản đảm bảo là bất động sản
2.1.1 Thẩm định
Trong bối cảnh các ngân hàng đang cạnh tranh rất khóc liệt như hiện nay thì
các ngân hàng không những cạnh tranh về giá mà điều quan trọng còn phải
cạnh tranh về dịch vụ. Trong bối cảnh áp lực doanh số, dư nợ như hiện nay thì
liệu các ngân hàng còn có thẩm định đúng quy trình, đảm bảo an toàn cho ngân
hàng.

Tình trạng sở hữu của tài sản đảm bảo: có thuộc sở hữu của chính chủ tài sản
cần thế chấp hay không, giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản là thật
hay giả? Đối với căn hộ thì có đang được xây dựng đúng với giấy phép hay
không? Nếu dự án xây không đúng với hồ sơ xin phép thì có thể không được
thi công tiếp trong khi ngân hàng đã giải ngân cho vay theo tiến độ dự án.
Ví dụ: nếu ngân hàng đã cho vay để mua căn hộ theo tiến độ dự án nhưng cho
chủ đầu tư xây dựng không đúng như hồ sơ đã xin phép đầu từ buộc phải
ngừng thi công thì ngân hàng sẽ gặp vô vàng khó khan khi xử lý thu hồi nợ.
Thông tin quy hoạch giải tỏa, tranh chấp: hiện nay các thủ tục này khi cần xác
nhận tại các cơ quan Nhà nước như Phòng quản lý đô thị Quận, Huyện hay
UBND phường xã thường mất rất nhiều thời gian. Thêm vào đó các quy hoạch
vùng, khu vực gần tài sản đảm bảo rất phức tạp. Ví dụ, Ông A đang xem xét
mua một căn nhà, căn nhà này đã có thông tin xác nhận quy hoạch là không
nằm trung khu vực quy hoạch nên ông A không nghi ngờ về việc quy hoạch và
ông A đang chuẩn bị đặt cọc thì vô tình có bạn là Trưởng phòng quản lý đô thị
Quận báo là căn nhà liền kề căn nhà ông định mua bị quy hoạch làm đường
dây tải điện cao thế. Trong trường hợp này ta thấy, khi xin được xác nhận quy
hoạch đã khó nhưng vẫn chưa đảm bảo vì khi gần đường dây điện cao thế sẽ
ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cư dân.
Năng lực tài chính của chủ đầu tư trong các trường hợp nhận thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai. Tình hình tài chính của chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng
đến việc thực hiện dự án có đúng tiến độ hay không hoặc nếu năng lực chủ đầu
yếu không có khả năng thực hiện tiếp phải chuyển nhượng hoặc nếu chủ đầu tư
vay nợ ngân hàng và sử dụng chính dự án đang thực hiện để đảm bảo cho
khoản vay của ngân hàng thì khi không trả được nợ vay ngân hàng sẽ tiến hành
xử lý nợ.
2.1.2 Định giá
- Việc định giá tài sản thường được bộ phận trực thuộc ngân hàng hoặc thuê
công ty thẩm định giá độc lập định giá nhưng năng lực bộ phận định giá có hạn
hoặc đi kèm với lợi ích buộc bộ phận định giá phải định giá theo giá được yêu

cầu từ khách hàng. Ví dụ như nếu cán bộ tín dụng tự định giá thì thường tìm
cách định giá đủ để cho vay theo yêu cầu của khách hàng hoặc nếu thuê công
ty thẩm định giá độc lập thì vì áp lực doanh số, thông đồng với khách hàng vẫn
có thể định giá cao hơn theo yêu cầu của khách hàng. Đối với các đơn vị thẩm
định giá độc lập thì xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong việc
cung cấp dịch vụ thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá bằng cách
hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp, hoặc “chạy đua” về thời gian không phù
hợp để thu hút khách hàng không giảm giá dịch vụ thẩm định giá với chất
lượng dịch vụ thẩm định giá. Đồng thời cũng đã có Thẩm định viên về giá có
hành vi thông đồng với khách hàng để xác định giá trị tài sản sai lệch với giá
trị thị trường của nó, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên liên quan tham gia
thị trường. Ngoài ra các công ty thẩm định giá còn định giá cao hơn giá thị
trường theo yêu cầu của khách hàng để thu hút khách hàng.
- Có sự chủ quan, cảm tính trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo, không
có sự thống nhất trong cách thức định giá đối với các bất động sản. Ví dụ như
Bất động sản của Công ty A đang thương lượng để mua tọa lạc mặt tiền đường
Hồng Bàng với diện tích là 5.000m2 với giá là 100 triệu đồng/m3 để làm trung
tâm nhà hàng tiệc cưới, giá thị trường cùng thời điểm trên đường Hồng Bàng
của các bất động sản thông thường là 70-80 triệu đồng/ m2. Khi Công ty A đề
nghị vay vốn thì bộ phận định giá của ngân hàng chỉ định giá với giá là 60 triệu
đồng/m2 với lý luận là khu đất của Công ty A với diện tích lớn, thanh khoản
kém.
Ví dụ khác cho thấy sự khó khan trong việc xác định giá trị tài sản như sau:
căn nhà của Ông A trong hẻm 4m thuộc khu vực nội thành tại TP.HCM, căn
nhà thuộc sở hữu hợp pháp của ông A, không thuộc diện quy hoạch giải tỏa,
tọa lạc trong khu vực dân cư đông đúc, được thiết kế để ở nhưng khi đi thẩm
định thực tế thì thấy nhà không ai ở từ lâu, hỏi thăm hàng xóm thì mọi người
cho biết là căn nhà này có ma và không ai dám ở trong tòa nhà này từ hơn 10
năm nay.
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai: Hiện nay, trừ quyền sử dụng đất,

còn nhà ở và các bất động sản khác, tuy đã hiện hữu từ nhiều năm, nhưng vẫn
có thể được xác định là tài sản hình thành trong tương lai. Đặc biệt là ngay cả
tài sản chưa hề hình thành trên thực tế vẫn được coi là tài sản thế chấp để bảo
đảm nghĩa vụ. Trong trường hợp tài sản chưa hình thành thì khi định giá để cho
vay thì nhiều trường hợp vẫn phải định giá bằng với giá trị khi đã hình thành
để đủ đảm bảo cho khoản vay.
- Ngoài ra còn có một số vướng mắc liên quan đến hoạt động định giá của các
tổ chức thẩm định giá độc lập như sau:
+ Môi trường pháp lý về thẩm định giá, cụ thể là Pháp lệnh giá, Nghị định số
101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá và một số
Qui phạm pháp luật có liên quan chưa có tính thống nhất cao, vẫn có những nội
dung mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nhau - đặc biệt là những qui
định về thẩm định giá của Pháp lệnh giá và Định giá bất động sản của Luật
kinh doanh bất động sản.
+ Tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và sử dụng kết quả
thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí của loại hình dịch vụ tư vấn do đó
cũng gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp khi có những tranh chấp
về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài
sản cần thẩm định giá và các bên có liên quan.
+ Việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá của cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước
ngoài chưa có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cấp phép
và cơ quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp. Việc
quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp, của Thẩm định
viên về giá vẫn còn có những bất cập nhất định nên hiện tượng “cho thuê” thẻ
Thẩm định viên về giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định
giá đã xảy ra.
+ Các chế tài để xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá của doanh
nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá khi xảy ra những vi phạm chưa
được thiết kế chặt chẽ do đó còn rất lúng túng trong thực tế xử lý các trường

hợp như không thực hiện đúng nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ các
qui định về hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp,…
2.1.3 Thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: có sự thế chấp chồng chéo, chủ
đầu tư có thể sử dụng dự án đang xây dựng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng,
còn khách hàng, có thể đem thế chấp căn hộ để vay tiền trả tiền mua căn
hộ.Trong báo cáo gửi đến Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2013,
Nhóm Công tác các ngân hàng (BWG) cho rằng, đăng ký, xử lý tài sản thế
chấp nói chung và tài sản thế chấp là căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lai
nói riêng là một phần quan trọng trong hoạt động của ngành ngân hàng. Một
lượng lớn tài sản được thế chấp tại ngân hàng trong các giao dịch tín dụng là
căn hộ/nhà ở với quyền sở hữu thành lập sau.
Xác định trình tự quyền ưu tiên, xử lý tài sản thế chấp là một dự án tổng thể
thuộc sở hữu của chủ đầu tư bất động sản, cũng như tài sản thế chấp là căn
hộ/nhà ở cụ thể do cá nhân mua. Trên thực tế, chủ đầu tư có thể sử dụng dự án
đang xây dựng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng, còn khách hàng, sau khi ký
hợp đồng mua căn hộ thuộc công trình trên, có thể đem thế chấp căn hộ để vay
tiền ngân hàng trả tiền mua căn hộ. Điều này dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi
ích trong trường hợp ngân hàng cần xử lý tài sản thế chấp.Quy định cần làm rõ
trình tự ưu tiên trong xử lý tài sản thế chấp giữa ngân hàng của chủ đầu tư và
ngân hàng của cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn.
- Thế chấp tại các TCTD: Theo Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở”, Luật
Nhà ở năm 2005 quy địnhNhà ở, dù giá trị lớn đến đâu cũng chỉ được thế chấp
tại một TCTD, mà không được thế chấp tại nhiều TCTD. Chỉ được thế chấp để
bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, “nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ” (đồng nghĩa với việc không được thế chấp để bảo đảm một phần
nghĩa vụ). Không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức khác ngoài TCTD.
- Về thế chấp quyền sử dụng đất: Bất động sản trên đất và đất là một khối tài
sản chung, không thể tách rời. Nếu chỉ thế chấp một thứ, tài sản kia không thế
chấp, vô cùng khó khăn trong xử lý, đặc biệt là trường hợp thế chấp ở các nơi

khác nhau. Khác với một tài sản thế chấp nhiều nơi, khi một nghĩa vụ đến hạn,
thì nghĩa vụ kia cũng được coi là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm, còn
việc thế chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, thì bị xung đột pháp luật, vì
hai loại tài sản này tuy là một bất động sản nhưng lại có chế độ pháp lý khác
nhau.
Một trường hợp khác là nhận thế chấp tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm,
trường hợp này quyền sử dụng đất không được thế chấp, ngân hàng chỉ nhận
thế chấp tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất thì sẽ khó khăn trong việc xử
lý tài sản trên đất.
- Về tài sản bảo đảm của hộ gia đình: Tài sản bảo đảm của hộ gia đình theo
quy định phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn
bản. Tuy nhiên, việc xác định thế nào là thành viên của hộ gia đình là điều rất
khó khăn, vì hoàn toàn không có cơ sở pháp lý. Nguy cơ hợp đồng thế chấp (đã
được công chứng và đăng ký thế chấp) bị vô hiệu là rất lớn
- Về uỷ quyền giao dịch bảo đảm: Nhiều người, trong đó có một số thẩm phán
cho rằng, chỉ chấp nhận hợp đồng uỷ quyền giao dịch bảo đảm tại ngân hàng
để vay vốn cho chính người uỷ quyền, chứ không được phép uỷ quyền cầm cố,
thế chấp để vay vốn cho người được uỷ quyền hay cho người khác.
- Về một người đồng thời ký hợp đồng bảo đảm với 2 tư cách: Việc một người
đồng thời ký với 2 tư cách (bên bảo đảm và bên vay vốn) trong hợp đồng bảo
đảm là trường hợp khá phổ biến. Chẳn hạn chủ tịch hoặc giám đốc một công
ty, là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp mang tài sản cá nhân của
mình để cầm cố, thế chấp bảo đảm cho khoản vay của công ty là một việc làm
hoàn toàn hợp pháp, chính đáng. Hợp đồng bảo đảm được ký giữa 2 bên, chủ
sở hữu tài sản là cá nhân với ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay của công ty
thì là hoàn toàn bình thường. Nếu hợp đồng bảo đảm được ký giữa 3 bên, tức
là đưa thêm công ty với tư cách là bên vay vốn vào, thì càng đầy đủ, rõ ràng,
minh bạch và chắc chắn hơn. Tuy nhiên, nó lại dẫn đến hậu quả pháp lý nặng
nề, đã có bản án tuyên vô hiệu giao dịch bảo đảm trong trường hợp này. Và
hàng vạn hợp đồng bảo đảm khác luôn nơm nớp như cá nằm trên thớt trước

nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Khoản 5, Điều 144, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Người đại diện
không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với
người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác.” Đây là quy định cần thiết và hợp lý trong các giao
dịch dân sự nói chung để tránh tình trạng lợi dụng trục lợi hoặc ảnh hưởng đến
quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia quan hệ dân sự nói chung. Do chưa
có “quy định khác” là thế nào, nên điều cấm này đã bị hiểu một cách quá máy
móc đối với giao dịch bảo đảm vay vốn ngân hàng.
- Về các thủ tục bắt buộc trong thế chấp bất động sản: Việc đồng thời phải
công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm gây phức tạp, tốn kém không cần
thiết. Nếu như pháp luật thực sự muốn bảo vệ người ngay thật, không dung
túng cho các hành vi gian lận, lừa đảo, thì chỉ cần quy định bên nào thực sự đã
công chứng hợp đồng thế chấp trước là có quyền ưu tiên. Nhưng pháp luật đã
gây nhiễu loạn, vô tình tiếp tay cho những kẻ giao dịch lật lọng, bội ước, thậm
chí phạm tội bằng quy định bắt buộc phải công chứng, nhưng lại vô giá trị
pháp lý. Giao dịch công chứng sau dù có bất hợp pháp, phủ nhận, cướp đoạt
giao dịch công chứng hợp pháp, tự nguyện trước đó, nhưng nếu như nhanh tay
đăng ký được thế chấp trước, thì lại trở thành hợp pháp và lại được quyền ưu
tiên hơn. Đúng ra, điều này chỉ được chấp nhận duy nhất trong một trường
hợp, đó là khi người nhận thế chấp trước cho phép tiếp tục được thế chấp cho
người khác (sẵn sàng chia sẻ hay hy sinh vì lợi ích của người nhận thế chấp
sau).
Công chứng và đăng ký thế chấp chỉ thực sự có ý nghĩa pháp lý, nếu như có
giao dịch khác trùng lặp, dẫn đến xung đột quyền lợi và nghĩa vụ. Tuy nhiên
trên thực tế xét xử, dù tài sản thế chấp chỉ liên quan đến một chủ nợ và một con
nợ, không hề xuất hiện người thứ ba, nhưng nếu hợp đồng thế chấp không
công chứng thì sẽ bị vô hiệu và không đăng ký thế chấp thì cũng bị vô hiệu.
Bắt buộc phải làm, cùng nhau thoả thuận loại trừ mọi giao dịch khác, nhưng lại
bị quy định về quyền ưu tiên đăng ký thế chấp vô hiệu hoá. Không thế chấp

nhận 2-3 thứ thủ tục pháp lý bắt buộc, nhưng rồi lại xung đột nhau, nhất là
trường hợp bên này công chứng đúng nhưng đăng ký thế chấp sai và bên kia
thì đăng ký đúng, nhưng lại công chứng sai.
Theo quy định hiện hành, việc thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất bắt buộc
đồng thời phải công chứng và đăng ký thế chấp, ngoài ra phải bàn giao bản
chính giấy chứng nhận bất động sản.
2.1.4 Quản lý tài sản đảm bảo
Đối với bất động sản đã hình thành ngân hàng giữ giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản nhưng trong trường hợp bất động sản hình thành trong tương lai
(chủ yếu là căn hộ) ngân hàng chỉ giữ hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ, còn
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải chờ rất lâu. Trong trường hợp này
nếu chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng để vay vốn đầu tư
dự án đó thì phải giải chấp rồi mới làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho
các khách hàng mua nhà. Nếu khách hàng không trả được nợ ngân hàng thì
không cấp giấy chứng nhận được cho khách hàng và khi đó sẽ rất khó khan cho
việc xử lý nợ nếu khách hàng vay không trả được nợ.
2.1.5 Xử lý tài sản đảm bảo
a. Quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất.
Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, trường hợp đã đến hạn thực hiện
nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ
không đúng thỏa thuận thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các
bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định để thực hiện nghĩa vụ.
Tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận
thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác
có liên quan để xử lý tài sản thế chấp; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm
là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền
phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho
bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn
thiếu đó.

Khoản 3 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc xử lý quyền sử dụng
đất đã thế chấp để thu hồi nợ như sau:
+ Khi bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã
thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; trường hợp
không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp cho người khác để thu
hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật;
+ Người nhận quyền sử dụng đất theo các phương thức xử lý tài sản nói trên
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được sử dụng đất theo mục đích
đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai 2003
trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì người sử dụng đất được sử
dụng ổn định lâu dài.
Như vậy, căn cứ vào các quy định nói trên, trường hợp khách hàng vay vốn tại
các ngân hàng thương mại có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, hết thời
hạn tín dụng, khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa
vụ trả nợ, các ngân hàng thương mại có quyền xử lý tài sản thế chấp theo một
trong các phương thức sau đây:
+ Theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, trường hợp thỏa thuận về tài sản
thế chấp là một điều khoản trong hợp đồng tín dụng thì xử lý theo phương thức
thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 quy định các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận
bao gồm: bán tài sản bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm
để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; bên nhận bảo đảm
nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế
chấp quyền đòi nợ và các phương thức khác do các bên thoả thuận.
Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng, bên nhận
thế chấp có quyền:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp cho người khác để thu hồi

nợ; hoặc
+ Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất;
hoặc
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

b. Một số khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm của các ngân
hàng thương mại.
Tuy pháp luật trao việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm cho các
bên quyết định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nhưng trong hầu hết các
trường hợp, khi có hành vi vi phạm xảy ra - bên vay không thực hiện hoặc thực
hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn, bên có tài sản thế chấp
không dễ dàng hợp tác với ngân hàng để xử lý tài sản thế chấp nên việc định
giá và chuyển quyền sử dụng đất vẫn phải phụ thuộc nhiều vào ý chí của chủ
sở hữu, gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình xử lý (ví dụ: Chủ sở hữu
tài sản bỏ trốn hoặc không chịu ký vào biên bản định giá tài sản hoặc không
chịu ký văn bản chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chính tài
sản bảo đảm).
Một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp mà pháp luật quy định là bán
đấu giá tài sản nhưng trên thực tế, hoạt động xử lý tài sản thế chấp rất cần sự
hỗ trợ từ chính các quy định và sự hoạt động chuyên nghiệp của tổ chức đấu
giá và tổ chức định giá bán tài sản. Tuy nhiên, hoạt động định giá ở nước ta
hiện nay chưa mang tính phổ biến và chuyên nghiệp nên việc xác định giá bán
tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn, thậm chí phát sinh nhiều tranh chấp, ảnh
hưởng đến tiến độ xử lý tài sản thế chấp.
Quy trình tố tụng hiện hành cũng dẫn đến khó khăn cho các tổ chức tín dụng
trong quá trình tiếp cận tài sản thế chấp và giải quyết các tranh chấp liên quan
đến tài sản thế chấp. Dù nhiều trường hợp, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất đã được các bên ký kết theo đúng quy định của pháp luật (hợp đồng được
công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm), nhưng khi phát sinh tranh chấp thì
Tòa án vẫn phải giải quyết theo một quy trình tố tụng chung nên dẫn đến hệ

quả là tài sản không đủ để thanh toán nghĩa vụ theo bản án, quyết định của Tòa
án do giá trị bị giảm, bị hư hỏng, bị tẩu tán.
Mặc dù pháp luật cho phép bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm
trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ theo giao dịch bảo đảm đã giao kết nhưng khi tiến hành xử lý tài sản
thế chấp, việc định giá và chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp
vẫn phải phụ thuộc nhiều vào ý chí của chủ sở hữu, gây khó khăn cho bên nhận
thế chấp trong quá trình xử lý. Ngoài ra, kết quả xử lý tài sản bảo đảm vẫn còn
phụ thuộc vào cách thức giải quyết của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản khi bên nhận bảo đảm thực hiện thủ
tục sang tên, trước bạ đối với tài sản bảo đảm.
Nguyên nhân của tình trạng này là do quy định của pháp luật hiện hành trong
việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, cụ thể:
- Về phương thức xử lý tài sản thế chấp:
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003, khi xử
lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các bên thỏa thuận các
phương thức khác nhau như Ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm, các bên
cùng bán, giao cho bên thế chấp bán…trường hợp không thực hiện được theo
thỏa thuận thì Ngân hàng được chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP lại quy định tại Điều 61: khi thi hành án, thu
hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải bán đấu giá quyền
sử dụng đất. Như vậy, quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP là mâu
thuẫn với Bộ luật dân sự, Luật Đất đai dẫn đến hạn chế các quyền của bên nhận
thế chấp quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, Luật Đất
đai năm 2003 quy định Điều 130 về trường hợp không xử lý được theo thỏa
thuận thì bên nhận thế chấp có quyền “yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất” là không phù hợp với quy định hiện
hành về bán đấu giá tài sản tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trong đó quy
định tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản bao gồm Trung tâm dịch vụ

bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản (hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp năm 2005).
- Về quyền đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp khi xử
lý tài sản của bên nhận thế chấp:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 thì bên nhận thế
chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Tòa án. Tuy nhiên, khi thực
hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, các tổ chức, cá nhân
gặp nhiều vướng mắc nếu bên thế chấp quyền sử dụng đất không hợp tác, trong
khi các cơ quan công chứng không đồng ý công chứng hợp đồng chuyển
nhượng do bên nhận thế chấp ký (cơ quan nhà nước yêu cầu chữ ký của người
đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc có bản án của Tòa án, quyết định của cơ
quan thi hành án thì mới tiến hành thủ tục sang tên). Thực tiễn áp dụng pháp
luật cho thấy bên nhận thế chấp chỉ thực hiện được việc xử lý tài sản khi có
quyết định thi hành án, còn việc đơn phương thực hiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất khi xử lý tài sản là không thể thực hiện được. Vấn đề này ảnh
hưởng nhiều đến lợi ích của bên nhận thế chấp vì việc hoàn thành khởi kiện để
có quyết định thi hành án mất rất nhiều thời gian và chi phí. Do vậy, Luật Đất
đai cần quy định hợp đồng được ký kết giữa bên nhận thế chấp với người mua
tài sản thế chấp là một trong những căn cứ để cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng
nhận cho người mua quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp.
- Về việc tiếp tục được sử dụng quyền sử dụng đất thuê sau khi xử lý tài sản
thế chấp gắn liền với đất thuê:
Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được nhà
nước cho thuê đất có quyền bán tài sản, góp vốn bằng tài sản của mình gắn liền
với đất thuê và người mua tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo
mục đích đã được xác định. Ngoài ra, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm cũng quy định trong trường hợp chỉ thế chấp
tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài
sản gắn liền với đất, người mua người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó

được tiếp tục sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, Ngân hàng hoặc bên mua tài
sản vẫn không được tiếp tục sử dụng đất theo các quy định trên mà phụ thuộc
vào ý chí của chính quyền địa phương nơi có đất, vì có khả năng đất đó bị thu
hồi theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể là “Nhà
nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn
nhu cầu sử dụng đất”.
2.2 Tài sản đảm bảo là hàng hóa
2.2.1 Thẩm định
a. Thẩm định tài sản bảo đảm là hàng tồn kho:
Hàng tồn kho cũng là một tài sản lớn của doanh nghiệp, trong quá trình hoạt động sản
xuất kinh doanh, doanh nghiệp cũng có thể sử dụng tài sản này để cầm cố thế chấp tại
các ngân hàng để vay vốn. Để hàng tồn kho là tài sản đem cầm cố, thế chấp được thì:
- TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng hàng tồn kho của bên bảo
đảm, là tài sản được phép giao dịch và không có tranh chấp, thẩm định tính chính xác
các thông tin trong hồ sơ bảo đảm tiền vay nếu có sai lệch thì yêu cầu giải trình ngay.
Việc xác định đúng, chính xác chủ sở hữu sẽ giúp các ngân hàng tránh được những
rủi ro khi cho vay khi doanh nghiệp không có khả năng trả nợ.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo
hiểm tài sản trong suốt thời hạn thế chấp, cầm cố, việc mua bảo hiểm này nhằm tránh
những rũi ro tại kho hàng doanh nghiệp khi gặp sự cố như: thiên tai, hỏa hoạn …, và
trong hợp đồng cũng nêu rõ là người được hưởng tiền bảo hiểm là ngân hàng cho vay.
Thông thường giá trị bảo hiểm trên hợp đồng phải lớn hơn giá trị tồn kho được mang
đi thế chấp.
- Tài sản này phải chưa được đưa đi cầm cố, thế chấp ở những ngân hàng khác. Nếu
có thì giá trị tài sản cầm cố, thế chấp phải có giá trị lớn có thể đảm bảo được các
khoản vay tại nhiều ngân hàng cùng một lúc. Đây là vấn đề tương đối phức tạp, việc
xác định tài sản này đã cầm cố hay thế chấp ở những ngân hàng nào tương đối khó. Vì

việc này chỉ được xác định thông qua lời khai của khách hàng nếu tài sản này không
được đăng ký giao dịch đảm bảo.
- Cuối cùng là tài sản có tính thanh khoản cao, vì nếu không có tính thanh khoản cao
thì khi xử lý tài sản đảm bảo ngân hàng khó có khả năng thu hồi được nợ.
2.2.2 Định giá TSBĐ và mức cho vay so với giá trị TSBĐ:
Về thế chấp tài sản: để thực hiện ký hợp đồng thế chấp thì ngân hàng phải lập biên
bản định giá tài sản kèm theo.
TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xác
định giá trị TSBĐ phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm
hoặc được ghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng kiêm bảo đảm tiền
vay.
Phương thức định giá:
+ Tự định giá: Căn cứ vào bộ chứng từ nhập kho hợp pháp, hợp lệ và hóa đơn bán
ra của doanh nghiệp mà cán bộ thẩm định định giá được giá trị hàng tồn kho.
+ Thuê tư vấn định giá: có một số mặt hàng nhân viên thẩm định không thể tự
định giá mà cần những người am hiểu về sản phẩm mới có thể định giá chính xác
Mức cho vay một số trường hợp là hàng tồn kho:
Tùy theo loại sản phẩm, như gạo có tính thanh khoản cao thì có thể cho vay với tỷ lệ
đến 60% giá trị hàng thế chấp. Nhưng những mặt hàng không có tính thanh khoản
cao, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 30% và giá trị lô hàng đó phải được kiểm định định
kỳ. NH phải có bộ phận chuyên trách gồm những chuyên viên luôn có khả năng thẩm
định hàng tồn kho và làm sao kiểm soát hàng tồn kho thông qua nhiều cách.
Vướng mắc: Việc thực hiện các công cụ và pháp luật còn rất lỏng lẻo. Chính vì thế,
trường hợp này cũng có thể DN đã qua mặt được nhiều NH. Tất nhiên trong vấn đề
thẩm định giá cũng không loại trừ khả năng có sự bắt tay của các nhân viên tín dụng
với DN. Mặc dù đây chỉ là giả thiết nhưng chắc chắn một điều có rất nhiều lỗ hổng
trong vấn đề quản lý tài sản thế chấp của NH. Thường thì bộ phận này phải tách rời
khỏi khối tín dụng nhưng có nhiều NH thẩm định vẫn nằm trong khối tín dụng nên
thiếu sự độc lập và minh bạch.
Bên cạnh đó, việc nhân viên Ngân hàng không am hiểu về tính chất hàng tồn kho nên

việc định giá cũng có thể không chính xác với giá trị thực tế của hàng hóa tồn kho.
2.2.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm:
Hàng tồn kho không bắt buộc đăng ký giao dịch đảm bảo.
Vướng mắc: Với những tài sản đảm bảo bằng hàng tồn kho như cà phê, lúa, gạo…
không bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu có đăng ký giao dịch bảo đảm thì
biết rõ kho lúa, gạo đó chất lượng, số lượng ra sao và đã thế chấp ở đâu chưa thì NH
không bị lừa nữa. Vậy nên việc thế chấp bằng các giao dịch tài sản hàng tồn kho này
nếu DN muốn lừa NH thì không mấy khó. Ngay cả việc kiểm đếm hàng trăm ngàn tấn
cũng rất phức tạp. Nên NH chỉ còn cách kiểm tra kỹ lưỡng có thể và cách an toàn là
kiểm tra dòng tiền. Nếu doanh thu tháng này bỗng dưng có vấn đề thì buộc phải dỡ
tung kho hàng ra để kiểm từng bao.
2.2.4 Biện pháp quản lý
- Về giấy tờ hồ sơ: bao gồm hợp đồng mua bán, hóa đơn, biên bản nghiệm thu …
ngân hàng cho vay phải giữ bản chính nhằm tránh trường hợp hàng tồn kho này mang
đi thế chấp để vay ở những ngân hàng khác.
- Về kiểm tra tài sản thế chấp: Định kỳ hàng tháng, thực hiện kiểm tra hiện trạng và
giá trị tài sản thế chấp là hàng hóa tồn kho. Nhưng do tài sản thế chấp là hàng hoá
luân chuyển (được xuất-nhập liên tục) nên giá trị hàng hóa tồn kho tại thời điểm kiểm
tra xảy ra một trong 2 trường hợp sau: nhỏ hơn hoặc lớn hơn số dư nợ vay.
+ Trường hợp 1: giá trị hàng hóa tồn kho lớn hơn dư nợ thì toàn bộ giá trị hàng hóa
đều thuộc tài sản thế chấp. Điều này thì số dư nợ vay được đảm bảo.
+ Trường hợp 2: giá trị hàng hóa tồn kho nhỏ hơn số dư nợ, thì phải yêu cầu đơn vị bổ
sung tài sản thế chấp hoặc trả nợ vay để giảm dư nợ.
Đối với trường hợp 2, trong thực tế việc yêu cầu đơn vị bổ sung tài sản đảm bảo hay
trả nợ vay là rất khó thực hiện, bởi các lý do như sau:
Thứ nhất: Hầu hết các tài sản của công ty đã thế chấp các Ngân hàng thương mại để
vay vốn lưu động và thế chấp tại ngân hàng, nên khi không có đủ tài sản để bổ sung,
đơn vị chỉ có thể bổ sung bằng cách nhập kho hàng hóa thành phẩm tồn kho. Tuy
nhiên, việc bổ sung hàng hóa thành phẩm nhập kho phần lớn phụ thuộc vào các đơn
đặt hàng hoặc các hợp đồng xuất khẩu, đồng thời lại phải tiếp tục xuất kho để bán. Vì

vậy, việc bổ sung tài sản thế chấp để giá trị hàng hóa thành phẩm tồn kho luôn bằng
hoặc lớn hơn số dư nợ vay tại thời điểm kiểm tra là rất khó thực hiện.
Thứ hai: Đơn vị vay vốn để thực hiện các hợp đồng xuất khẩu, nếu chưa đến hạn
thanh toán của Nhà nhập khẩu thì đơn vị cũng không có đủ nguồn tiền để trả nợ nhằm
giảm số dư nợ vay.
Vì vậy, để việc thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay (hàng hóa tồn kho) được
thuận lợi và chặt chẽ hơn: đối với tài sản thế chấp là hàng hóa thành phẩm tồn kho (tài
sản hình thành từ vốn vay): Chỉ ký hợp đồng nguyên tắc về thế chấp tài sản hình
thành từ vốn vay với đơn vị vay vốn, trong đó chỉ nêu đặc điểm và giá trị về tài sản
thế chấp sẽ được hình thành từ vốn vay mà không cần thiết phải kèm biên bản định
giá tài sản tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp (vì hàng hóa trong kho không phải
là tài sản hình thành từ vốn vay); thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời
công ty phải thực hiện mua bảo hiểm hàng hóa theo quy định.
Để quản lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành từ vốn vay được chặt chẽ và thuận
tiện. Định kỳ, khi kiểm tra tài sản thế chấp (hàng hóa tồn kho) không thực hiện so
sánh giữa giá trị hàng hoá tồn kho với số dư nợ vay tại thời điểm, mà chỉ thực hiện
kiểm tra giá trị hàng hoá nhập kho, xuất kho, tình hình xuất khẩu hàng hóa và tồn kho
để đánh giá sự phù hợp giữa tài sản hình thành từ vốn vay với số vốn đã giải ngân