01.Thuyet Minh Qhct Bang Luc_ Thuy Hoa_In.doc

Công ty tư vấn kiến trúc và XD Á Đông
- TNHHĐT: 0222.3821.485

THUYẾT MINH

QUY HOẠCH CHI TIẾT TL 1/500 KHU NHÀ Ở ĐẤU GIÁ QUYỀN SDĐ
TẠI THÔN BẰNG LỤC, XÃ THỤY HÒA, HUYỆN YÊN PHONG.
ĐỊA ĐIỂM: XÃ THỤY HÒA- HUYỆN YÊN PHONG - TỈNH BẮC NINH

Bắc Ninh - 2021


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

THUYT MINH

QUY HOCH CHI TIẾT TL 1/500 KHU NHÀ Ở ĐẤU GIÁ QUYỀN SDĐ
TẠI THƠN BẰNG LỤC, XÃ THỤY HỊA, HUYỆN N.
Chủ nhiệm đồ án
:
Tham gia thiết kế
Chủ trì, thiết kế kiến trúc:

KTS

Nguyễn Ngọc Báu

KTS
KTS
KTS

KTS
KTS

Nguyễn Ngọc Báu
Nguyễn T.H. Thắm
Hà Thanh Tùng
Nguyễn Tiến Đạt
Nguyễn Ngọc Sáng

Chủ trì giao thơng
Thiết kế giao thơng

KS
KS
KS
KS
KS
KS
KS
KS

Ngơ Văn Tuấn
Nguyễn Tiến Mạnh
Nguyễn Nhân Tiến
Nguyễn Anh Quốc
Nguyễn Anh Quốc
Nguyễn Văn Hà
Nguyễn Thị Thảo
Mai Đức Thắng

:
:
:
Thiết kế điện
:
Thiết kế cấp thoát nước :
Lập tổng mức đầu tư
Kiểm tra

CHỦ ĐẦU TƯ
UBND xã Thụy Hịa

:
:

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
Cơng ty tư vấn kiến trúc & xây dựng
Á Đông - TNHH

2


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

MC LC

I. PHN MỞ ĐẦU..........................................................................................................................4
1. LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT......................................4
2. MỤC TIÊU LẬP QUY HOẠCH:.................................................................................................4

3. CƠ SỞ LẬP ĐỒ ÁN QHCT:........................................................................................................4
4. MỨC ĐỘ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỒ ÁN QHCT:........................................................................6
II. ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG............................................................6
2.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN:............................................................................................................6
2.2. HIỆN TRẠNG XÂY DỰNG KHU VỰC NGHIÊN CỨU.......................................................7
III. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ XÃ HỘI CỦA ĐỒ ÁN.............................................................10
3.1 TÍNH CHẤT, CHỨC NĂNG CỦA KHU ĐẤT QUY HOẠCH..............................................10
3.2 CÁC CHỈ TIÊU KTKT CHỦ YẾU ĐẠT ĐƯỢC CỦA ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT..10
IV. NỘI DUNG ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT...................................................................11
4.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUY HOẠCH........................................................................................11
4.2 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI .....................................................................................12
4.3. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ.................................................................................................................14
V. QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT..........................................................18
5.1. SAN NỀN................................................................................................................................18
5.2. HỆ THỐNG GIAO THƠNG...................................................................................................19
5.3. HỆ THỐNG THỐT NƯỚC MƯA.......................................................................................21
5.4. HỆ THỐNG THOÁT NƯỚC THẢI, QUẢN LÝ CHẤT THẢI RẮN VÀ VỆ SINH MÔI
TRƯỜNG.......................................................................................................................................23
5.5. HÀO, CÔNG BỂ KỸ THUẬT................................................................................................25
5.6. HỆ THỐNG CẤP NƯỚC:.......................................................................................................26
5.7. HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN..........................................................................................................28
5.8. HỆ THỐNG THÔNG TIN LIÊN LẠC...................................................................................31
5.8. CÂY XANH, THỂ THAO......................................................................................................33
VI. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG...........................................................................33
6.1.PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................................33
6.2. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG..........................................................................34
6.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ĐỐI VỚI ĐỒ ÁN QHXD........................................36
6.4. KIẾN NGHỊ VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN.............................................................................38
VII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................................................39
8.1 KẾT LUẬN:.............................................................................................................................39

8.2 KIẾN NGHỊ:.............................................................................................................................40
VIII. PHỤ LỤC BẢN VẼ KÈM THEO......................................................................................40

3


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

I. PHN M ĐẦU
1. LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT.

Nhằm cụ thể hóa các đồ án Quy hoạch chung Khu Vực phía Đơng huyện n Phong
đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt và Quy hoạch phân khu tỷ lệ
1/5000 Khu phía Đông huyện Yên Phong đã được Sở Xây dựng thẩm định tại văn bản số
289/BCTĐ-SXD ngày 10/11/2017.
Dự án khi hoàn thành sẽ góp phần phát triển và thúc đẩy kinh tế - xã hội của địa
phương; góp phần hồn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo diện mạo mới
trong việc xây dựng hạ tầng cơ sở trên địa bàn của xã cũng như Huyện Yên Phong sẽ lên
Thị xã trong nay mai.
Cùng với đó nhu cầu xây dựng các cơng trình hạ tầng của xã và huyện đang cần giá
trị đầu tư rất lớn như Đường giao thông trục xã, Trường học,.... mà địa phương chưa đáp
ứng được nhu cầu phát triển đơ thị hóa với tốc độ nhanh như hiện nay.
Với nhu cầu đó sau khi được các cấp có thẩm quyền phê duyệt Nhiệm vụ QHCT,
UBND xã Thụy Hòa tiến hành lập đồ án QHCT Khu nhà ở đầu giá quyền SDĐ tại thơn
Bằng Lục, xã Thụy Hịa để tạo quỹ đất ở cho nhân dân, đồng thời tạo nguồn vốn xây dựng
hệ thống hạ tầng cơ sở địa phương.
2. MỤC TIÊU LẬP QUY HOẠCH:

- Tạo lập một khu dân cư với HTKT theo hướng đô thị văn minh, hiện đại và một

môi trường sinh thái hấp dẫn theo xu hướng bền vững. Phù hợp với định hướng tiêu chuẩn
theo quy hoạch chung huyện Yên Phong và định hướng theo QHPK.
- Xác lập ranh giới quy hoạch ổn định lâu dài cho khu vực lập quy hoạch đảm bảo
kết nối các dự án lân cận, tạo môi trường và thu hút các dự án khác ở khu vực này.
- Làm cơ sở pháp lý để lập dự án đầu tư và quản lý xây dựng theo quy hoạch được
duyệt.
3. CƠ SỞ LẬP ĐỒ ÁN QHCT:

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014; Luật số 62/2020/QH14 ngày
17/6/2020 sửa đổi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng;
- Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ quy định chi tiết
một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định,
phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý khơng
gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;
- Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư
phát triển đơ thị;
- Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 16/08/2014 của Chính phủ về thoát nước thải
và xử lý nước thải;
- Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập, thẩm định, phê

4


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

duyt v qun lý quy hoạch đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 về
quy định một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
- Thông tư 02/2017/TT-BXD ngày 01/3/2017 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn về quy
hoạch nông thôn;
- Thông tư 01/2021/TT-BXD ngày 19/05/2021 của Bộ Xây dựng về việc Ban hành
Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN01:2021/BXD;
- Thông tư số 10/2016/TT-BXD ngày 15/3/2016 của Bộ xây dựng quy định về cắm
mốc giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/11/2011 của Bộ xây dựng về việc hướng
dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ xây dựng về hồ sơ của
nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng
khu chức năng đặc thù;
- Thông tư số 20/2019/TT-BXD ngày ngày 31/12/2019 của Bộ xây dựng hướng dẫn
xác định,quản lý chi phí quy hoạch xây và quy hoạch đô thị;
- Quyết định số 05/2021/QĐ-UBND ngày 17/02/2021 của Chủ tịch UBND tỉnh Bắc
Ninh về việc ban hành quy định phân công phân cấp quản lý quy hoạch xây dựng, kiến
trúc trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;
- Quyết định số 780/QĐ-UBND ngày 21/6/2017 của Chủ tịch UBND tỉnh Bắc
Ninh về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chung Khu vực phía Đơng huyện n Phong
đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050;
- Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 Khu vực phía Đơng huyện Yên Phong được Sở
Xây dựng thẩm định trình UBND tỉnh phê duyệt tại Báo cáo thẩm định số 289/BCTĐSXD ngày 10/11/2017;
- Văn bản số 176/SXD-QH ngày 11/10/2018 của Sở Xây dựng về việc giới thiệu
địa điểm lập quy hoạch, dự án ĐTXD khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xã
Thụy Hòa, huyện Yên Phong;
- Văn bản số 1611/UBND-XDCB ngày 13/5/2019 của Chủ tịch UBND tỉnh Bắc
Ninh V/v giới thiệu địa điểm lập Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn
Bằng Lục, xã Thụy Hòa, huyện Yên Phong;

- Văn bản số 2660/UBND-XDCB ngày 29/7/2019 của Chủ tịch UBND tỉnh Bắc
Ninh V/v giới thiệu địa điểm lập dự án ĐTXD Khu cây xanh, thể thao và nhà văn hóa
thơn Bằng Lục, xã Thụy Hòa, huyện Yên Phong;
- Văn bản số 51/TTQH ngày 13/9/2019 của Sở Xây dựng về thông tin quy hoạch
Dự án đầu tư Khu Cây xanh, thể thao và nhà văn hóa thơn Bằng Lục, xã Thụy Hịa, huyện
n Phong;
- Văn bản số 153/SXD-QH ngày 25/01/2021 của Sở Xây dựng về việc tham gia ý
kiến Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xã Thụy
Hòa, huyện Yên Phong;
- Quyết định số 1490/QĐ-UBND ngày 05/02/2021 của UBND huyện Yên Phong
v/v phê duyệt nhiệm vụ QHCT TL 1/500 Khu nhà ở đầu giá quyền SDĐ tại thơn Bằng
Lục, xã Thụy Hịa, huyện n Phong.
- Văn bản số 1970/SXD-QH ngày 06/10/2021 của Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh về
việc tham gia ý kiến Đồ án quy hoạch chi tiết Khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất tại
thơn Bằng Lục, xã Thuỵ Hồ.
- Bản đồ đo đạc địa hình TL: 1/500 do Chủ đầu tư cung cấp;

5


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

- Cỏc d án đầu tư xây dựng, các tài liệu, số liệu điều tra và các văn bản có liên
quan tại khu vực nghiên cứu.
- Các căn cứ khác có liên quan.

6

Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

4. MC NGHIÊN CỨU CỦA ĐỒ ÁN QHCT:

- Trong phạm vi nghiên cứu của đồ án này, sẽ tập trung nghiên cứu ranh giới và các
phương án cơ cấu sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch định hướng phát triển
không gian kiến trúc cảnh quan, chia lô và quy hoạch định hướng hệ thống giao thông và
hạ tầng kỹ thuật khác theo hướng đơ thị hiện đại, khái tốn kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ
thuật các khu đất xây dựng.
II. ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG
2.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN:
2.1.1 Vị trí khu đất.

Theo quy hoạch gồm 02 khu:
* Vị trí khu đất số 1 : Diện tích 1,89ha
Ranh giới cụ thể khu đất như sau:
- Phía Đơng: Giáp đường nhựa trục xã hiện trạng;
- Phía Tây: Giáp ruộng canh tác;
- Phía Nam: Giáp khu dân cư thơn Bằng Lục ;
- Phía Bắc: Giáp ruộng canh tác;
* Vị trí khu đất số 2 : Diện tích 4,08ha
Ranh giới cụ thể khu đất như sau :
- Phía Đơng: Giáp đường nhựa trục xã hiện trạng;
- Phía Tây Nam: Giáp ruộng canh tác
- Phía Nam: Giáp ruộng canh tác
- Phía Bắc: Giáp khu dân cư, nhà văn hóa, trường mầm non thơn Bằng Lục ;
2.1.2 Địa hình, địa mạo.
Khu vực nghiên cứu quy hoạch nằm trong khu đất sản xuất nơng nghiệp và giao
thơng đường đất nên nhìn chung địa hình tương đối bằng phẳng.

2.1.3 Khí hậu:
*Khí hậu:
+ Nhiệt độ: nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,3
+ Độ ẩm: độ ẩm trung bình năm khoảng 79%.
+ Bức xạ mặt trời: 1.530 – 1.776 giờ/năm
+ Chế độ gió: mùa Đơng hướng chính là Đơng-Bắc, mùa Hè hướng chính Đơng-Nam.
+ Bão: thời gian có Bão vào khoảng tháng 6 đến tháng 10 trong năm. Tốc độ gió lớn
nhất có thể tới 20m/s. Bão thường gây mưa 1-2 ngày có khi đến 5-6 ngày, lượng mưa trên
200mm.
+ Lượng mưa: đạt từ 1.400-1.600 mm
*Thủy văn: Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chịu sự ảnh hưởng thủy văn của ao hồ
xung quanh.
*Địa chất cơng trình: Nhìn chung địa chất vùng Bắc Ninh tương đối ổn định hơn so với
các vùng khác thuộc đồng bằng Bắc Bộ. Theo tài liệu địa chất tham khảo thì địa chất

7


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

tng i n định. Tuy nhiên để có thể đánh giá được để xây dựng cơng trình cần khảo
sát thực tế một cách cụ thể để đưa ra giải pháp nền móng cho các cơng trình dự kiến xây
dựng sau này.
2.2. HIỆN TRẠNG XÂY DỰNG KHU VỰC NGHIÊN CỨU.

2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.
a) Hiện trạng san nền thoát nước mưa.
a.1. Hiện trang nền.
- Hiện trạng xây dựng nền: Hiện nay khu vực lập quy hoạch chủ yếu là đất ruộng, có

cốt nền tương đối bằng phẳng trừ các Hồ ao mặt nước hiện trạng.
a.2. Hiện trạng thoát nước mặt.
- Thoát nước mưa tại khu dân cư cũ lân cận: Thoát dọc theo các tuyến mương nội bộ
thoát vào hệ thống tiêu thoát nước nơng nghiệp chung tồn xã .
- Thốt nước mưa tại khu vực Quy hoạch: Theo hệ thống tiêu thoát của đồng, ruộng.
b) Hiện trạng giao thông.
b.1. Đường giao thông bên kề liền khu vực quy hoạch.
- 02 Khu đất có đường trục liên xã Đơng Phong – Thụy Hịa đi qua phía Đơng có
mặt cắt rộng trung bình 7,5m đã trải thảm nhựa một số đoạn.
- Phía Nam khu số 2 có đường BTXM giáp kênh nước (kênh mới thi công).
b.2. Đường giao thông trong phạm vi khu vực quy hoạch:
Trong ranh giới có đường BTXM đi qua khu số 1 theo hướng Bắc ra đồng là đường
đất và kênh mương nội đồng. Còn khu số 2 chủ yếu là đường đất bờ kênh mương nội
đồng.

8


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

nh hin trng khu đất số 1

Ảnh hiện trạng khu đất số 2
c) Hiện trạng cấp nước:
Hiện xã đang được đầu tư hệ thống nước sạch cấp đến các thôn trong xã Thụy Hịa.
d) Hiện trạng thốt nước bẩn và VSMT:
Hệ thống thốt nước thải thốt chung với nước mưa. Chưa có hệ thống xử lý rác
thải tập trung.
e) Hiện trạng cấp điện:

Hiện có tuyến đường điện hạ thế đi qua phía Đơng khu đất – giáp trục đường lên xã.
Khu vực dân cư hiện trạng sử dụng hệ thống điện do Điện lực Yên Phong quản lý. Khi lập
dự án đầu tư xây dựng, Chủ Đầu tư liên hệ với Công ty Điện lực Bắc Ninh, Điện lực Yên
Phong thỏa thuận cấp điện cho dự án.
2.2.2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng khu đất chủ yếu là đất nông nghiệp, có một phần là đất ruộng mới cải tạo.

Cịn lại là đất chuyên dùng như mặt nước, đường giao thông ni

ng.

Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất khu 1
St
Kí
Diện tích
t
hiệu
Loại đất
(m2)
Tỷ lệ (%)
1 NN
Đất nông nghiệp
13.824,80
73,15
2 GT
Đất giao thông
4.072,19
21,55
3 CD
Đất chuyên dùng

1.003,21
5,31

Tổng
18.900,20
100
Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng ®Êt
St
t

KÝ
hiƯu

Lo¹i ®Êt

DiƯn tÝch
(m2)

Tû lƯ
(%)

9


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

1
2
3

4


NN
GT
CD
TL


Đất nông nghiệp
Đất giao thông
Đất chuyên dùng
t thy li
Tổng

26.866,05
3.354,14
9.204,31
1.369,40
40.793,90

65,86
8,22
22,56
3,36
100

2.2.3. ỏnh giỏ chung:
Khú khn: Khu vực phải xây dựng hầu như mới hoàn toàn hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Đảm bảo VSMT do giáp với dân cư hiện trạng và khu trung tâm VHTT, trường Mầm non

của thơn, cải tạo, gìn giữ mặt nước sẵn có tạo cảnh quan tự nhiên cho khu vực, giữ lại
những nét truyền thống của xóm làng hiện nay.
Thuận lợi:
- Đồ án có ý nghĩa cả về kinh tế, xã hội và môi trường nên sẽ được sự ủng hộ tích cực
của các cấp lãnh đạo và người dân địa phương.
- Trong khu vực quy hoạch chủ yếu là đất ruộng, mức độ đơ thị hóa chưa cao nên việc
đền bù giải tỏa không quá phức tạp.
- Khả năng thành công của dự án cao do thuận lợi về vị trí.

10


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

Bn hin trạng sử dụng đất khu số 1

11


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

Bn hin trạng sử dụng đất khu số 2
III. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ XÃ HỘI CỦA ĐỒ ÁN
3.1 TÍNH CHẤT, CHỨC NĂNG CỦA KHU ĐẤT QUY HOẠCH.

Khu nhà ở tại thôn Bằng Lục, xã Thụy Hòa được Quy hoạch xây dựng thành một
khu đơ thị mới có chất lượng cao về: Mơi trường đơ thị, mơi trường cảnh quan, có hệ
thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ; đặc biệt là phải phù hợp với các điều

kiện khí hậu, khai thác tối đa cảnh quan thiên nhiên để tạo ra một khu ở xanh và đẹp và
phù hợp với quy hoạch chung của khu vực.
Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật được xác định trên cơ sở các tiêu chuẩn quy phạm
hiện hành, đồng thời đáp ứng được yêu cầu xây dựng một khu đô thị mới. Đặc biệt chỉ
tiêu về cây xanh, đất công cộng và giao thông HTKT được xác định chiếm tỷ lệ cao
( chiếm >60% tổng diện tích khu đất).
3.2 CÁC CHỈ TIÊU KTKT CHỦ YẾU ĐẠT ĐƯỢC CỦA ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT

3.2.1. Dự báo quy mô dân số khu đơ thị:
Tổng diện tích 02 khu đất quy hoạch là 59.694,1 m2, số dân tính tốn cho khu ở theo
từng ô đất ghi chú trong bản vẽ Quy hoạch sử dụng đất, với loại nhà chia lơ được tính
trung bình 6 người / nhà, tổng số như sau:

12


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

Bng tớnh toỏn số dân cư trong 02 khu đất quy hoạch
 STT
Bảng tính quy mô dân số cho Khu quy hoạch
 1
Các lô đất theo Quy hoạch chia lơ
215
2
Diện tích đất trung bình tính theo đơn vị ở
45
3
Số người dự kiến là

1.327

lô
m /ng
người
2

IV. NỘI DUNG ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT.
4.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUY HOẠCH

Đồ án nghiên cứu thiết kế và bố trí các khu đất ở dạng Nhà liền kề (cao 35
tầng) giáp với khu dân cư hiện trạng, …. Cụ thể cơ cấu sử dụng đất như sau:
Bảng quy hoạch sử dụng đất khu số 1

BẢNG TỔNG HỢP CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT KHU SỐ 1
STT
A

B
C
D
E

Chức năng
Diện tích Quy hoạch
Đất ở
Đất ở liền kề 1
Đất ở liền kề 2
Đất ở liền kề 3
Đất ở liền kề 4

Đất ở liền kề 5
Đất ở liền kề 6
Đất ở liền kề 7
Cây xanh
Đất HTKT
Bãi đỗ xe
Đất giao thơng

Kí hiệu

CL-01
CL-02
CL-03
CL-04
CL-05
CL-06
CL-07

Diện tích
18.900,2
5.897,8
942,8
942,8
1.124,2
1.124,2
549,8
933,0
281,0
951,4
56,0

1.428,3
10.566,7

Tỷ lệ (%)
100,00
31,20

5,03
0,30
7,56
55,91

13


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

Bng quy hoch sử dụng đất khu số 2

BẢNG TỔNG HỢP CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT KHU SỐ 2
STT
A

B

C
D
E
F

G

Chức năng
Diện tích Quy hoạch
Đất ở
Đất ở liền kề 1A
Đất ở liền kề 1
Đất ở liền kề 2
Đất ở liền kề 3
Đất ở liền kề 4
Đất ở liền kề 5
Đất ở liền kề 6
Đất ở liền kề 7
Đất ở liền kề 8
Đất ở liền kề 9
Đất ở liền kề 10
Đất ở liền kề 11
Đất ở liền kề 12
Đất ở liền kề 13
Đất ở liền kề 14
Đất ở liền kề 15
Cây xanh, mặt nước
Cây xanh
Mặt nước
Đất thủy lợi
Đất HTKT
Đất trường học mở rộng
Đất bãi xe
Đất giao thơng

Kí hiệu

CL-01A
CL-01
CL-02
CL-03
CL-04
CL-05
CL-06
CL-07
CL-08
CL-09
CL-10
CL-11
CL-12
CL-13
CL-14
CL-15
CX
MN

Diện tích
40.793,9
13.014,2
644,0
1.086,4
1.086,4
1.086,4
1.086,4
559,8

464,0
994,9
930,0
672,0
672,0
989,5
920,9
846,0
843,2
132,3
5.628,9
2.791,3
2.837,6
1.576,9
100,0
1.585,8
2.003,1
16.885,0

Tỷ lệ (%)
100,00
31,90

13,80

3,87
0,24
3,89
4,91
41,39

4.2 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI .

Các Cơng trình được bố trí chủ yếu theo hướng Bắc – Nam, Đông – Tây giáp
các trục đường chính và các đường nội bộ, trong đó các loại đất được quy hoạch chi tiết
như sau:
4.2.1. Đất cây xanh.
Bố trí đất cây xanh, mặt nước cạnh bãi đỗ xe và ơ đất cơng cộng, ngồi ra xen
kẽ các lơ đất là các lô cây xanh tạo điểm nhấn “xanh” là sân chơi, điểm dừng nghỉ của
tuyến phố. Diện tích cây xanh, mặt nước cả 2 khu 6.580,3 m2 (chiếm 11,02%), tạo
khơng gian thống cho các lơ đất ở và môi trường xanh cho khu đất, một số ô cây xanh
đặt trong lõi các khu ở kết hợp với các sân thể thao cơ bản như: Cầu lơng, ngồi ra cịn có
bồn hoa, thảm cỏ, cây bóng mát, đường dạo. Khu số 2 có 2 hồ ao hiện trạng được quy

14


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

hoch chnh trang thành hồ nước kết hợp cây xanh đường dạo xung quanh kết nối với khu
trung tâm thôn và khu Ao đình tạo thành “lõi xanh” trung tâm của thơn.
4.2.2. Đất xây dựng CTCC - mở rộng trường học:
Quy hoạch khu đất giáp trường Mầm non hiện nay (hiện có diện tích 1.283,0 m2)
mở rộng thêm 1.585,8 m2. Sau khi mở rộng diện tích tồn trường khoảng 2.868,8 m 2 sẽ
tạo khuôn viên, sân chơi mở rộng thêm cho điểm trường mầm non thôn Bằng Lục, gần
khu đất công cộng, khu cây xanh trung tâm của thơn nhằm tăng tiện ích sống cho khu dân
cư và dân làng sau này.
4.2.3. Đất xây dựng nhà ở:
Quy hoạch đất ở cả 2 khu có diện tích là 18.912,0 m2 chiếm 31,68%. Các lơ đất

được nằm ở các vị trí gần đường giao thơng, gần khu đất công cộng, khu cây xanh nhằm
tăng tiện ích sống cho khu dân cư.
4.2.4. Đất xây dựng đường giao thông, đất hạ tầng kỹ thuật:
Đất xây dựng hệ thống giao thơng cả 2 khu có diện tích là 27.451,7 m2, chiếm
45,99% tổng diện tích đất quy hoạch. Bao gồm tất cả các tuyến giao thông trong ranh giới
khu đất quy hoạch.
Đất hạ tầng kỹ thuật cả 2 khu có diện tích là 156 m 2, chiếm 0,26% tổng diện tích
đất quy hoạch. Đất hạ tầng kỹ thuật được bố trí làm trạm trung chuyển chất thải rắn sinh
hoạt tập trung không cố định.
4.2.5. Đất bãi đỗ xe
Mỗi khu đất đều bố trí bãi đỗ xe giữa khu đất trong khu nhà ở theo định hướng đơ
thị, có tổng diện tích 3.431,4 m2 chiếm 5,75% tổng diện tích quy hoạch. Dự kiến bố trí
được 110 xe ơ tơ con, đáp ứng nhu cầu của cư dân đô thị (2,5m2/người) sau này.

15


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

BNG TNG HP CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT 2 KHU
STT
Chức năng
A Diện tích Quy hoạch
Khu số 1
Khu số 2
B Đất ở
Khu số 1
Khu số 2
C Cây xanh, mặt nước

Khu số 1
Khu số 2
D Đất HTKT
Khu số 1
Khu số 2
E Đất bãi xe
Khu số 1
Khu số 2
F Đất trường học
Khu số 2
G Đất thủy lợi
Khu số 2
H Đất giao thơng
Khu số 1
Khu số 2

Kí hiệu Diện tích
59.694,1
18.900,2
40.793,9
CL
18.912,0
5.897,8
13.014,2
6.580,3
951,4
5.628,9
HTKT
156,0
56,0

100,0
BX
3.431,4
1.428,3
2.003,1
1.585,8
1.585,8
TL
1.576,9
1.576,9
27.451,7
10.566,7
16.885,0

Tỷ lệ (%)
100,00

31,68

11,02

0,26

5,75

2,66
2,64
45,99

4.3. THIẾT KẾ ĐƠ THỊ

4.3.1. Ngun tắc:
- Xác định được các cơng trình là điểm nhấn trong khơng gian khu vực quy hoạch
các hướng, tầm nhìn chính.
- Quy định được chiều cao xây dựng cơng trình và chiều cao tầng cho một cơng
trình trong từng lơ đất.
- Xác định khoảng lùi cơng trình trên từng đường phố và các ngã phố.
- Quy định cụ thể về hình khối, hình thức kiến trúc của từng cơng trình, quy định
màu sắc, các yêu cầu đối với vật liệu xây dựng cơng trình;
- Quy định cụ thể về việc bố trí cơng trình tiện ích đơ thị, tượng đài, biển quảng
cáo, các bảng chỉ dẫn, bảng kí hiệu, cây xanh, sân vườn, mặt nước, quảng trường, hàng
rào, lối đi cho người tàn tật, vỉa hè và quy định kiến trúc bao che các cơng trình hạ tầng kỹ
thuật đơ thị;
- Quy định độ cao vỉa hè, cao độ nền xây dựng cơng trình;
- Xác định các cơng trình hiện trạng cần chỉnh trang, cải tạo mở rộng theo các tiêu
chuẩn hiện hành.
- Xây dựng được yêu cầu về quản lý kiến trúc đô thị theo nội dung của đồ án quy
hoạch, có đầy đủ nội dung quản lý kiến trúc cảnh quan của từng cơng trình, từng tuyến
phố, ơ phố, từng khu vực.
4.3.2. Tổ chức không gian quy hoạch - kiến trúc.
a, Tổ chức không gian quy hoạch:

16


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

Khu t c tổ chức khơng gian quy hoạch các cơng trình chức năng theo các nội
dung cụ thể sau:

- Khu nhà ở được tổ chức theo giải pháp ơ cờ và nhóm ở tạo ra các tuyến phố, đồng
thời kết hợp không gian dải theo tuyến đường phố. Nhà liền kề được xác định theo giới
hạn chỉ giới đường đỏ và mức độ mở rộng chỉ giới xây dựng. Khu biệt thự thiết kế giáp
khu cây xanh, tạo sự chuyển biến không gian xanh vào trong khu ở.
- Việc tổ chức các không gian trên tạo cho không gian xã sự hài hịa. Khu cây xanh
mặt nước và khu ở vừa có ý nghĩa tạo trục đường, vừa tạo ra không gian đặc thù theo từng
cụm chức năng, vừa có sự giao thoa sống động và hồ nhập giữa các khơng gian trong
tồn khu. Tổ chức khơng gian kiến trúc với khơng gian xanh và màu sắc hài hòa, các khu
cây xanh công viên, vườn dạo, sân thể thao…. Tạo thành khu đô thị xanh – phát triển bền
vững.
b) Tổ chức không gian kiến trúc, yếu tố cơ bản và hình thức cơng trình
Khơng gian kiến trúc được tổ chức trên cơ sở tổng thể không gian quy hoạch và yêu
cầu của từng loại chức năng cơng trình để tạo được hình khối đường nét kiến trúc cho phù
hợp với chức năng và sự hài hồ, hồn thiện chung của khơng gian kiến trúc tồn khu.
Khơng gian kiến trúc được thể hiện cụ thể ở các loại hình kiến trúc sau:
* Kiến trúc cơng trình cơng cộng:
- Kiến trúc hiện đại, bền vững thể hiện được tính chất cơng trình nhưng vẫn gần gũi,
dễ tiếp cận sử dụng.
- Sử dụng các màu cơ bản có tơng độ nhạt như màu ghi đá, màu trắng, màu vàng,
màu nâu nhạt... Không sử dụng màu sắc cơng trình q l loẹt hoặc trầm nhạt dễ tạo cảm
giác buồn chán..
- Với cơng trình dạng như trường Mầm non, cần mầu sắc sinh động, tươi tắn, .... các
chi tiết kiến trúc đặc thù tạo bản sắc riêng cho cơng trình.
- Khơng gian kiến trúc cảnh quan ngồi cơng trình (cây xanh sân vườn) tổ chức hồn
thiện để tơn cơng trình đồng thời để tạo sự hài hồ với tổng thể khơng gian kiến trúc của
tồn cụm cơng trình.
- Khơng gian lớn được bố trí đan xen với các công gian nhỏ đáp ứng yêu cầu học tập
nhưng hài hồ về đường nét, hình khối và màu sắc giữa các cơng trình.
- Tầng cao cơng trình 03 tầng tuỳ thuộc vào nhu cầu sử dụng của từng loại hình giáo
dục, văn hóa khác nhau.

17


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

* Kin trỳc cơng trình nhà ở:
- Nhà ở liền kề: Với diện tích cơ bản 81-132,3 m2/lơ. Nhà xây dựng với mật độ trung
bình 100%, đất cơng cộng (mở rộng trường mầm non) xây dựng với mật độ 40%. Tầng 1
cao 3,9m, các tầng cịn lại cao 3,6m, ban cơng, lan can giống nhau.
+ Yêu cầu kiến trúc hiện đại nhưng cần kết hợp với một số đường nét truyền thống
của ngôi nhà đồng bằng Bắc bộ như mái dốc chống nóng, vật liệu sản xuất tại địa phương.
+ Tầng cao từ 3 - 5 tầng yêu cầu độ cao tầng một phải bằng nhau là 3,9m, đường nét
phải hài hòa theo cụm vài cơng trình để tạo nhịp điệu trên tuyến phố. Độ cao các tầng trên
có thể chênh lệch nhưng không chênh lệch quá nhiều (< 10cm). Nền nhà tầng 1 cao hơn
cốt vỉa hè đường phía trước 0,20m.
+ Màu sắc cơng trình nhà ở phải trang nhã và hài hoà chung. Thường chỉ sử dụng
một số màu sắc sau đây: màu trắng, màu vàng nhạt, màu xanh nhạt. Khuyến khích dùng
vật liệu xây dựng địa phương nhằm tạo nên các cơng trình ở có nét đặc trưng của địa
phương.
+ Các quy định khác về khu ở:
- Khoảng không từ mặt hè lên 3,5m, mọi bộ phận nhà không được quá chỉ giới
đường đỏ, trừ các trường hợp: Đường ống thoát nước mưa (chỉ được vượt qua chỉ giới
đường đỏ tối đa 0,2m) tuy nhiên phải đảm bảo mỹ quan; từ độ cao 1m tính từ vỉa hè các
bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí chỉ được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ 0,2m. Từ
3,5m trở lên các bộ phận cố định của nhà như Sênô, ban công…được vượt chỉ giới đường
đỏ trong trường hợp sau: Độ vươn ra không được lớn hơn giới hạn tại bảng dưới, đồng
thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m, đảm bảo quy định về an toàn lưới điện và
tuân theo các quy định được quy định tại điều lệ quản lý quy hoạch. Vị trí và cao độ vươn

ra phải tạo được nhịp điệu và hình thức kiến trúc thống nhất, tạo được không gian kiến
trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như tổng thể toàn khu vực. Trên phần nhô ra chỉ
được làm ban công không được che chắn tạo Lơ gia hay buồng kín.
Bảng 8: Quy định độ vươn phần cố định
Chiều rộng lộ giới
Độ vươn tối đa cho phép
12-15
1,2
>15
1,4
- Phần ngầm dưới mặt đất: Các bộ phận ngôi nhà ngầm dưới mặt đất không được
vượt chỉ giới đường đỏ.
- Khuyến khích xây dựng mái đón, mái hè phố phục vụ cơng cộng tạo điều kiện
thuận lợi cho người đi bộ. Thiết kế phải đảm bảo: Được thiết kế cho cả dãy phố; đảm bảo
tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy; phải cao từ 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ
quan đô thị; không vượt quá chỉ giới đường đỏ; bên trên mái đón, mái hè phố khơng được
sử dụng vào bất kỳ việc gì khác.

18


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

- Phn nhụ không cố định: Cánh cửa cao từ 2,7m (trừ cửa thốt hiểm) khi mở ra
khơng vượt q chỉ giới đường đỏ; các bộ phận khác tuân theo quy định sau:
Bảng 9: Quy định độ vươn phần di động
Độ cao so
Bộ phận được nhô ra
Độ vươn tối đa

Cách mép vỉa hè
với mặt hè
tối thiểu
>2,5
Gờ chỉ trang trí
0,2
>2,5
Kết cấu mái di động
1,0m
Mái dù, cánh cửa
>3,5
Kết cấu cố định
(theo quy hoạch tuyến phố)
- Ban cơng, mái đua
1,0
0,6
- Mái đón hè phố
- Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ thì phải tn theo
các quy định sau: khơng có bộ phận nào được vượt quá chỉ giới đường đỏ; các bộ phận
được phép vượt chỉ giới xây dựng: bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cánh cửa, ơ
văng, mái đua, mái đón, móng nhà; riêng ban công được nhô ra không quá 1,4m không
được che chắn làm buồng hay lô gia.
- Các yêu cầu kỹ thuật khác với cơng trình xây dựng: miệng ống xả khói, thơng hơi
khơng được hướng ra phố; máy điều hồ nhiệt độ nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường
đỏ phải ở cao độ trên 2,7m và không được xả nước ngưng tụ trực tiếp lên mặt hè; Biển
quảng cáo ở mặt tiền ngôi nhà không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn
70%, kích thước, quy cách theo bản vẽ thiết kế đô thị kèm theo; mặt tiền phố khơng được
bố trí sân phơi quần áo; hàng rào phải có kiến trúc thống, mỹ quan, thống nhất theo quy
định của từng khu vực, trừ các trường hợp đặc biệt.
- Kiến trúc cảnh quan vườn hoa, khu thể dục thể thao:

19


Đồ án QHCT Khu nhà ở đấu giá QSDĐ tại thôn Bằng Lục, xà Thụy Hòa, huyện
Yên Phong

Kin trỳc cnh quan cây xanh công viên, vườn hoa là một tổ hợp của nhiều thành
phần nhỏ như: cơng trình, kiến trúc nhỏ, vườn hoa, đường dạo, cây xanh, thảm cỏ... kết
hợp hài hồ thành một tổng thể chung tạo ra mơi trường sinh thái phục vụ cho hoạt động
văn hoá vui chơi giải trí của cộng đồng. Tuy nhiên từng loại kiến trúc đều có những đặc
điểm riêng nên cần có hướng tổ chức và khai thác cho phù hợp.

- Cây xanh thảm cỏ:
Trong khu có các hình thức tổ chức cây xanh thảm cỏ như sau:
+ Tổ chức cây xanh hai bên trục đường: Sử dụng các loại cây có bóng mát hoa đẹp
và thường xanh, tránh cây có quả, lá rụng nhiều gây ô nhiễm môi trường đường phố. Mỗi
đoạn trục phố trồng một số loại cây đặc trưng lấy gỗ tạo bóng mát như: cây sao đen,
muồng vàng, gỗ lát,….
+ Tổ chức cây xanh trong khuôn viên công trình: Sử dụng các loại cây hoa lá đa
dạng theo mùa, kết hợp thảm cỏ, vườn hoa để tạo sự hài hồ với các cơng trình và tổng
thể khơng gian trục phố. Cây trồng trong cơng trình có thể sử dụng trồng các loại cây như:
cây cau nhật, cây hoàng lan, cây thân thẳng ở phía trước, kết hợp trồng với các cây tán
thấp như xanh táo, mẫu đơn, ….

20