Chuyên đề thực tập công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại công ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá và đại lý thuế việt nam

0

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

….    ….

CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Đề tài:
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ
TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Thị Hải Yến

Sinh viên thực hiện

: Phạm Như Hoa

Lớp

: Kinh doanh BĐS 55

Mã sinh viên

: 11131422

Hà Nội - 2017

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU...........................................................................................................4
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu............................................................................................1
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................2
5. Kết cấu của đề tài.................................................................................................3
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ.....................................4
1.1.

Khái quát về định giá bất động sản...................................................................4

1.1.1.

Khái niệm định giá bất động sản................................................................4

1.1.2.

Vai trò của định giá BĐS............................................................................5

1.1.2.1.

Vai trò của định giá BĐS đối với cá nhân...............................................5

1.1.2.2.

Vai trò của định giá BĐS đối với Nhà nước............................................5

1.1.3.

Nguyên tắc trong định giá BĐS..................................................................6

1.1.3.1.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất........................................6

1.1.3.2.

Nguyên tắc thay thế.................................................................................6

1.1.3.3.

Nguyên tắc đóng góp...............................................................................7

1.1.3.4.

Nguyên tắc cung cầu...............................................................................7

1.1.3.5.

Nguyên tắc dự báo..................................................................................7

1.1.4.

Các phương pháp định giá BĐS.................................................................8

1.1.4.1.

Phương pháp so sánh..............................................................................8

1.1.4.2.

Phương pháp chi phí.............................................................................14

1.1.4.3.

Phương pháp thu nhập..........................................................................15

1.1.4.4.

Phương pháp thặng dư..........................................................................17

1.2.

Định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ..........................................20


1.2.1.

Khái niệm và mục đích của xử lý.............................................................20

1.2.2.

Quy trình định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ.................................22

1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ.............25

1.3.1.

Nhân tố chủ quan......................................................................................25

1.3.2.

Nhân tố khách quan..................................................................................26

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC
ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ
THUẾ VIỆT NAM.....................................................................................................27
2.1. Tổng quan về Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý Thuế Việt Nam...........27
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của VTA................................................27
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động......................................................................................28
2.1.3. Cơ cấu tổ chức.............................................................................................30
2.2. Thực trạng cơng tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ tại VTA............31
2.2.1. Quy trình định giá tại VTA..........................................................................31
2.2.2. Thực trạng vận dụng quy trình để định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý
nợ........................................................................................................................... 33
2.3. Đánh giá cơng tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ tại VTA...............42
2.3.1. Những kết quả đạt được...............................................................................42
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân..............................................................................44
2.3.2.1. Những hạn chế..........................................................................................44
2.3.2.2. Những nguyên nhân..................................................................................45
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG
TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM............................47
3.1. Phương hướng phát triển của VTA....................................................................47
3.2. Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS phục vụ mục đích

xử lý nợ tại VTA.......................................................................................................48


3.2.1. Hoàn thiện kỹ thuật trong áp dụng các phương pháp...................................48
3.2.2. Hồn thiện cơng tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác
định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại VTA...................................48
3.2.3. Hồn thiện quy trình định giá bất động phục vụ mục đích xử lý nợ tại
VTA....................................................................................................................... 49
3.2.4. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu..............................................................................50
3.3. Kiến nghị............................................................................................................51
3.1.1

Kiến nghị với Nhà nước............................................................................51

3.1.2

Kiến nghị với Bộ Tài chính......................................................................52

KẾT LUẬN.................................................................................................................55
PHỤ LỤC


DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Bảng quy đổi giá của các BĐS ra đơn vị so sánh chuẩn...................10
Bảng 1.2: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh..................................................12
Sơ đồ 1 : Quy trình định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ..........................22
Sơ đồ 2: Bộ máy hành chính của VTA.............................................................30
Sơ đồ 3: Quy trình định giá tại VTA.................................................................31

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu đời ở nhiều nước
trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong điều kiện kinh tế- xã hội của
mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt là đối với nền kinh tế phát triển theo cơ
chế thị trường. Ở Việt Nam, hoạt động định giá còn khá mới mẻ nhưng hoạt động
này đã cho thấy được tầm quan trọng trong sự phát triển kinh tế quốc gia. Trong
những năm gần đây, hoạt động định giá ở Việt Nam đã phát triển 1 cách nhanh
chóng với lượng lớn các doanh nghiệp tham gia và đội ngũ định giá viên ngày càng
chuyên nghiệp.
Trong thời gian qua, hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam đã phải đối mặt
với nhiều khó khăn, trong đó điển hình là vấn đề nợ xấu. Nợ xấu đã trở thành nỗi lo
thường trực của nhiều Ngân hàng thương mại không chỉ ở trên thế giới mà còn ở hệ
thống các tổ chức tín dụng, các NHTM tại Việt Nam. Nợ xấu đã, đang và có thể tiếp
tục tác động tiêu cực đến việc lưu thơng dịng vốn vào nền kinh tế. Ngồi ra, việc
xử lý nợ xấu khơng tốt sẽ ảnh hưởng đến tính an tồn, hiệu quả trong hoạt động
kinh doanh tín dụng của các NHTM Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, trong các khâu
để xử lý nợ xấu thì cơng việc khó khăn nhất là phân loại và định giá các khoản nợ
xấu đó. Định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ thường phức tạp, địi hỏi tính
chính xác cao nên các NHTM thường khơng tự thực hiện công việc này.
Xuất phát từ những lý do trên, qua q trình thực tập tại Cơng ty TNHH Thẩm
định giá và Đại lý Thuế Vệt Nam, em nhận thấy các vấn đề còn tồn tại trong hoạt
động định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ cũng như tầm quan trọng của công
tác này nên em quyết định chọn đề tài : “ Công tác định giá bất động sản phục vụ
mục đích xử lý nợ tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam” làm
chun đề tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Hệ thống cơ sở lý luận về định giá bất động sản và định giá bất động sản phục vụ

mục đích xử lý nợ.


2

Phân tích đánh giá thực trạng cơng tác định giá bất động sản phục vụ mục đích
xử lý nợ tại VTA, chỉ ra nững kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân của
những hạn chế đó
Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản với mục đích
xử lý nợ tại VTA
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: Công tác định giá bất động sản phục vụ mục đich xử lý nợ
Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ
tại VTA, số liệu thu thập từ 2 dự án: Tòa nhà Dịch vụ Thương mại văn phòng và
căn hộ Crystal Tower 155-161 Mai Hắc Đế, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội và dự án
định giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại phòng 6, nhà 132 đường
Lê Duẩn, Phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
Nội dung: Nghiên cứu cơ sở của công tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý
nợ thơng qua việc nghiên cứu, phân tích ví dụ điển hình được thực hiện tại công ty
TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam, từ đó rút ra những kết quả đạt được
cũng như những hạn chế cịn tồn tại để tìm ra những giải pháp nhằm hồn thiện
cơng tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ tại VTA.
Thời gian: nghiên cứu va thu thập sữ liệu thực tế về công tác định giá bất động
sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại VTA trong năm 2016
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao
gồm:


Phương pháp thu thập, xử lý thông tin



Phương pháp thống kê, tổng hợp so sánh



Phương pháp phân tích

Thơng tin sử dụng trong chun để là thông tin thứ cấp, được thu thập gián tiếp
từ một số nguồn khác nhau: các tài liệu nghiên cứu về lĩnh vực thẩm định giá; các
văn bản pháp quy về hoạt động thẩm định giá; các tài liệu, báo cáo thẩm định giá
của VTA


3

5. Kết cấu của đề tài
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản và định giá bất động sản phục
vụ mục đích xử lý nợ
Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ
tại Cơng ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam
Chương III: Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản phục vụ
mục đích xử lý nợ tại Cơng ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam.


4

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ

1.1.

Khái quát về định giá bất động sản

1.1.1. Khái niệm định giá bất động sản
Hiện nay, có rất nhiều đề tài nghiên cứu về định giá BĐS, kèm theo đó là các
khái niệm khác nhau tùy theo quan điểm, nhưng hầu hết đều sử dụng khái niệm sau:
“Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, là việc ước tính giá trị của
quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định
rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương
pháp phù hợp.
Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất
( nếu có). Trong trường hợp bao gồm các việc định giá các tài sản gắn liền với đất,
thì cũng khơng thể vì thế mà tách chúng hồn tồn độc lập nhuau, vì BĐS là một
ssown vị thống nhất: thống nhất về quyền chiếm hữu, quyển sử dụng và về mục
đích sử dụng. hơn nữa do BĐS là một tài sản không thể di dời được nên giá trị BĐS
luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng
của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng phụ thuộc vào từng
loại BĐS, từng vị trí của BĐS. Vì vậy việc xác định các quyền đối với BĐS, những
yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó
khăn, phức tạp.
Theo Luật Kinh doanh BĐS: “ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá
cảu một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá BĐS phải dựa trên
các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng của BĐS và giá thị
trường tại thời điểm định giá. Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung
thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy, nội dung của định giá BĐS bao gồm:
Định giá BĐS là việc ước tính giá của BĐS cụ thể
Tại một thời điểm nhất định
Tại một thị trường nhất định

5

Cho mục đích xác định
Tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng BĐS
Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định
Cần lưu ý là hoạt động định giá BĐS là việc ước tính giá cả của BĐS. Kết quả
của hoạt động định giá là đưa ra các mức giá cảu BĐS. Tuy nhiên, mức giá ( do các
tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao
dịch trên thị trường BĐS). Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với
giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Nức độ chính các của mức giá ước
tính phụ thuộc vịa trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh
nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác.
1.1.2. Vai trò của định giá BĐS
1.1.2.1.

Vai trò của định giá BĐS đối với cá nhân

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung, của BĐS nói riêng
được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan, và chịu
sự tác động của nhiều nhân tố. cùng một loại BĐS ở một thời điểm, nhưng các yếu
tố thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại BĐS, cùng thị
trường (nông thôn/ thành thị/ vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau sẽ có giá
trị thị trường khác nhau. Chưa kể đến các BĐS có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng,
kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá của BĐS phụ thuộc rất lớn
vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán BĐS không phải lúc nào cũng có
đầy đủ thơng tin và am hiểu về tính năng, cấu trúc của BĐS, vì thế, khơng đánh giá
đúng giá trị thị trường của BĐS.
Điều này có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường, nếu các quyết

đinh của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị BĐS. Với sự giúp đỡ, tư
vấn của các chuyên viên định giá, khi tham gia thị trường, các cá nhân sẽ khơng bị
thiệt thịi trong các sở giao dịch mua bán hoặc trao đôi, thừa kế, thế chấp,… Ở đây
vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh
bạch và cơng bằng cho thị trường.
1.1.2.2.

Vai trị của định giá BĐS đối với Nhà nước

Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng lớn các loại BĐS, sẽ bị
ảnh hưởng lớn nếu định giá không đúng các loại BĐS mà Nhà nước sở hữu. Với


6

một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định gá từ các doanh
nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS là tất yếu. Chính vì vậy,
hoạt động định giá có vai trị vô cùng quan trọng đối với Nhà nước, Các BĐS Nhà
nước phải định giá bao gồm:
 Định giá đất làm cơ sở thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế tài sản, thuế trước bạ,…
 Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hóa, sát nhập, bán, khoán, cho thuê
các doanh nghiệp Nhà nước,
 Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
 Định giá BĐS để thanh lý tài sản
 Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia liên
doanh, liên kết sản xuất.
 Định giá BĐS cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc
đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính cơng bằng xã hội. Đông thời, định

giá đúng giá trị BĐS, đặc biệt là đất đai, sẽ tạo đông lực cho việc phân bố đất đai
như là nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả.
1.1.3. Nguyên tắc trong định giá BĐS
Việc định giá BĐS cần tuân thủ theo những nguyên tắc sau:
1.1.3.1.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

“Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và
quan trọng nhất của việc xác định giá trịn BĐS nói chung.
Cơ sở nguyên tắc: con người ln có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản
Nội dung nguyên tắc: khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảng tự
nhiên pháp luật, tài chính cho phép
1.1.3.2.

Nguyên tắc thay thế

Cơ sở nguyên tắc: Một người mua BĐS (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so
với giá của một BĐS mà người đó có độ mong muốn và thỏa mãn tươn tự
Nội dung nguyên tawcsL giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt
quá chi phí để có một tài sản tương đương


7

Với nguyên tắc này, giá trị của một BĐS thường được xác lập dựa trên giá bán
của một BĐS thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng
giá trị và thời điểm bán của các tài sản só sánh này gần với thời điểm xác định giá
tri BĐS. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá
đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán só sánh và xác định giá đất

theo thu nhập
1.1.3.3.

Nguyên tắc đóng góp

Cơ sở nguyên tắc: Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản
nào đó của BĐS có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng
thu nhập thực, vì thu nhập có thể được vốn hóa thành giá trị.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộc vào sự
đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợ thành, nếu
thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
1.1.3.4.

Nguyên tắc cung cầu

BĐS là một hàng hóa đặc biệt. Tiuy nhiên, cũng như một loại hàng hóa khác, giá
cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường
Cơ sở nguyên tắc: giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu, và tỷ
lệ nghịch với yếu tố cung
Nội dung nguyên tắc: giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài ản.
Do đó giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh tài sản với
nhau vần thận trọng trong phân tích cung cầu, tình trạng thị trường.
1.1.3.5.

Nguyên tắc dự báo

Cơ sở nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà
nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Nội dung nguyên tắc: dự báo được các khoản lợi ích trong tương lại mà tài sản
đó có thể mang lại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản.

Ngồi năm ngun tắc cơ bản trên thì cịn một số ngun tắc được sử dụng như:
nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thay
đổi, nguyên tắc ngoại ứng.


8

1.1.4. Các phương pháp định giá BĐS
Hiện nay có nhiều phương pháp định giá BĐS, mỗi phương pháp phù hợp vpwis
một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với những mục đích
và u cầu khác nhau. Trong định giá, định giá viên sẽ tìm phương pháp phù hợp
nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả cảu phương pháp
phù hợp nhất. Một số phương pháp thường được sử dụng hiện nay là: phương pháp
so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư,
phương pháp lợi nhuận. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và hạn chế nhất
định. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp dựa vào 3 yếu tố sau:
Thuộc tính của BĐS
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường
Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS
1.1.4.1.

Phương pháp so sánh

a, Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá giá trị thị trường của BĐS dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần
với thời điểm định giá. Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá
các BĐS có giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường.
b, Trường hợp áp dụng

Đối với BĐS, phương pháop so sánh thường được sử dụng trong các trường hợp
sau:
 Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, biệt thự liền kề,
nhà ở dân cư,….
 Các mảnh đất trống…
Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua
bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế BĐS… Việc định giá cho các BĐS
theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi các bằng chứng về việc mua bán và
cho thuê có thể sử dụng được.


9

c, Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS “tương tự” được giao dịch trong thời
gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc
tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau... bao gồm:
 Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ,
chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi...
 Tình trạng pháp lý BĐS: BĐS có mức độ hồn chỉnh các tài liệu pháp lý càng
cao, thì giá trị càng cao.
 Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt
tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
 Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thơng, các cơng trình cơng
cộng gần kề, tình trạng ơ nhiễm, hệ thống thốt nước và các đặc tính địa hình.
 Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch
thị trường của bất động sản.
 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán (thanh
toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tự nguyện...
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập được, so sánh các

thông tin với các thông tin của tài sản cần định giá, để tìm những thơng tin có thể
đưa ra so sánh được. Riêng đối với BĐS, các thơng tin cần phân tích là:
 Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất động sản, địa chỉ của bất động
sản, diện tích đất, tổng diện tích sàn của bất động sản, …
 Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánh
phải đảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’.
 Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánh
chuẩn tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền,
giá/ căn hộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích,
kích thước…
Cụ thể như sau:


10

Bảng 1.1: Bảng quy đổi giá của các BĐS ra đơn vị so sánh chuẩn
Loại BĐS

Đơn vị so sánh chuẩn

- Ðất nông nghiệp, lâm nghiệp;
Giá/mét vuông, giá/sào (360m2),
đất chuyên dùng; đất chưa sử dụng
giá/ha
- Ðất khu dân cư nông thôn

Giá/mét vng; giá/sào (360m2),
giá/mét dài mặt tiền

Nhà

ở, cửa hàng, cửa hiệu,

văn

Giá/mét
giá/phịng

vng,

giá/căn

hộ,

phịng, khách sạn, bệnh viện
Kho tàng

Giá/mét vng, giá/mét khối dung
tích

Sân bay, bến cảng

Giá/mét vng

Rạp hát, tiệm ăn

Giá/chỗ ngồi

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, nhữngưu
điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh.

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tàisản
cần định giá.
Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một
bất động sản hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn).
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc điểm
tự nhiên, pháp lý) giữa BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực
tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộng thêm
vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại.


11

Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trên thị
trường của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh.


12

Bảng 1.2: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh
TT Yếu tố so sánh
Tài sản
Tài sản
Tài sản
thẩm định giá so sánh 1
so sánh 2

Tài sản
so sánh 3

A

Giá bán

Đã biết

B

Tổng diện tích

C

Giá bán/m2

D

Điều chỉnh theo các
yếu tố so sánh

D1

Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh

D2

Yếu tố so sánh 2

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh

D3

Yếu tố so sánh 3
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Yếu tố so sánh 4

D4

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Yếu tố so sánh 5

D5

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh

Chưa biết
Chưa biết

Đã biết

Đã biết


13

D6

Yếu tố so sánh 6
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
….

…….

E

Mức giá
chỉ dẫn/m2

G

Mức giá chỉ dẫn tổng
tài sản

…….

…….

……

Thống nhất mức giá chỉ dẫn
H

Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ)
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)
(Nguồn: Tiêu chuẩn TĐGVN 08- Phương pháp so sánh)
Bước 4- Bước cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sởgiá
của các tài sản so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
d, Ưu, nhược điểm
Ưu điểm:
 Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó khơng cần thiết phải xây
dựng các cơng thức hoặc mơ hình tính tốn và dựa vào các giao dịnh trên thị
trường
 Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, nên dễ
thuyết phục khách hàng
Nhược điểm:
 Phải có nhiều thơng tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thơng tin giao dịch khơng
chính xác thì khơng nên sử dụng phương pháp này.
 Các thơng tin giao dịch thường khó đồng nhất với BĐS cần thẩm định, đặc biệt là
tính thời điểm. Trong điều kiện thị trường biến động, và kém minh bạch các
thơng tin nhanh chóng trở nên lac hậu trong thời gian ngắn.
1.1.4.2.

Phương pháp chi phí


14

a, Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để
tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định
giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản.
b, Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hóa có tính thay thế lẫn nhau.
Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra tài sản
tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng người mua có đầy đủ thơng tin
sẽ khơng bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm ra một
tài sản tương tự.
c, Trường hợp áp dụng
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:
 Định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị
trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện,….
 Định giá cho mục đích bảo hiểm;
 Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải tỏa, đền bù đất,…
d, Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất của
BĐS TĐV phải: Giả định đó là đất trống và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của cơng trình có tính hữu ích tương
đương với cơng trình cần định giá. Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ
quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật
liệu, đơn giá tiền công…).
Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn thực tế của cơng trình xây dựng trên đất. Hao
mịn của tài sản bao gồm: hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá trị thị trường của BĐS = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí
xây dựng mới cơng trình trên đất trừ (-) hao mòn

15

e, Ưu nhược điểm:
Ưu điểm:
 Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít
mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
 Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính
tốn tương đối cập nhật.
Nhược điểm:
 Chi phí tạo ra tài sản khơng phải lú nào cũng phù hợp hay bằng giá trị của tài
sản. Vì thế, định giá dựa vào chi phí nhiều khi khơng phản ánh đúng giá trị thị
trường
 Việc ước tính hao mịn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của người
định giá. Trên thực tế, chưa có phương pháp cụ thể nào để tính giá trị hao
mịn của tài sản
 Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chính
mới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này.
1.1.4.3.

Phương pháp thu nhập

a, Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các
dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành
giá trị vốn hiện tại của nó để ước tính giá trị thị trườn của tài sản cần định giá.
b, Cơ sở lý luận
Giá cả của một tài sản là khoản thu nhập trong tương lai do tài sản đó mang lại,
hay giá trị thị trường của một tài sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi

nhuận có thể thu được trong tương lai từ tài sản. Phương pháp thu nhập được chia
thành 2 phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dịng tiền
chiết khấu.
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông
qua q trình chuyển đổi dịng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại
của tài sản theo công thức :