Khảo sát khoa học về quy trình, thủ tục thi hành các bản án có tài sản thi hành là bất động sản và các giải pháp đảm bảo tính thóng nhất cho các quy trình này

BỘ TƯ PHÁP
VIỆN KHOA HỌC PHÁP LÝ

ĐỀ ÁN
KHẢO SÁT KHOA HỌC VỀ QUY TRÌNH, THỦ TỤC THI HÀNH
ÁN CÁC BẢN ÁN CÓ TÀI SẢN THI HÀNH LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẢM BẢO TÍNH THỐNG NHẤT
CHO CÁC QUY TRÌNH NÀY

8227

Hà Nội, tháng 11/2010


MỤC LỤC BÁO CÁO PHÚC TRÌNH
NỘI DUNG

Số trang

Mục lục

i-iii

Danh sách cán bộ thực hiện Đề án

iv-v

Hệ thống các tham luận của Đề án

vi-viii

PHẦN MỞ ĐẦU

01

CHƯƠNG I

09

TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TRONG ĐÓ CÓ
VIỆC THI HÀNH ÁN ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Tình hình chung về công công tác thi hành án dân sự

10

2. Thi hành án dân sự đối với tài sản thi hành là bất động sản

16

CHƯƠNG II

23

QUY TRÌNH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY TRÌNH, THỦ TỤC THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ TRONG ĐÓ CÓ VIỆC THI HÀNH ÁN ĐỐI VỚI
TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN, NHỮNG KHÓ KHĂN VƯỚNG MẮC

I. Thực tiễn áp dụng quy trình, thủ tục thi hành án dân sự trong đó có

23

việc thi hành án đối với tài sản là bất động sản, những khó khăn vướng
mắc
1. Giai đoạn tiếp nhận hồ sơ và thụ lý

23

2. Giai đoạn xác minh điều kiện thi hành án

27

3. Giai đoạn ra quyết định thi hành án

34

4. Giai đoạn tự nguyện – thỏa thuận thi hành án

36

5. Giai đoạn tống đạt

40

6. Giai đoạn áp dụng biện pháp bảo đảm

43

7. Giai đoạn áp dụng biện pháp cưỡng chế

44

8. Giai đoạn định giá tài sản kê biên

57

i


9. Giai đoạn bán đấu giá tài sản kê biên

63

10. Giai đoạn kết thúc thi hành án

68

II. NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁT SINH TRONG QUÁ TRÌNH THA ĐỐI VỚI

69

TÀI SẢN THI HÀNH LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khiếu nại, tố cáo của đương sự

69

2. Vấn đề tạm dừng, hỗn, tạm đình chỉ, đình chỉ trong cơng tác thi hành

71

án
3. Sự thiếu hợp tác của các cơ quan hữu quan

76

III. SỰ THAM GIA CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN TRONG QUÁ

77

TRÌNH THA DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Cơ quan tịa án trong cơng tác chuyển giao giao bản án, quyết định;

77

giải thích bản án, kháng nghị.
2. Cơ quan Viện Kiểm sát trong việc kiểm sát hoạt động thi hành án

81

3. Với cơ quan công an – Lực lượng cản sát hỗ trợ tư pháp trong hoạt

82

động tổ chức cưỡng chế, trong việc phối hợp đối với người THA đang
chấp hành phạt tù,
4. Vai trò và mối quan hệ của Cơ quan THADS với ban chỉ đạo THA DS

84

của tỉnh
5. Vai trò và mối quan hệ của Cơ quan THADS với chính quyền địa

85

phương nơi tổ chức THA
6. Vai trò và mối quan hệ của Cơ quan THADS và với các cơ quan liên

87

quan khác
CHƯƠNG III

88

NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH, THỦ TỤC THI
HÀNH DÂN SỰ NĨI CHUNG TRONG ĐÓ CÓ VIỆC THI HÀNH ĐỐI
VỚI TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẢM
ii


BẢO TÍNH THỐNG NHẤT CHO CÁC QUY TRÌNH NÀY

I. QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN

88

II. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUY TRÌNH,

88

THỦ TỤC THI HÀNH CÁC BẢN ÁN CÓ TÀI SẢN THI HÀNH LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN

1. Hồn thiện pháp luật thi hành án về trình tự, thủ tục THADS, trong đó

88

có tài sản thi hành là bất động sản
2. Hoàn thiện pháp luật điều chỉnh các lĩnh vực liên quan đến tài sản là

93

bất động sản
3. Sớm ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn hoạt động của ban chỉ đạo

95

THADS
4. Xây dựng, hoàn thiện quy trình, thủ tục THADS trong đó có việc

96

THADS đối với tài sản là bất động sản chung, thống nhất
III. GIẢI PHÁP THỰC HIỆN KIẾN NGHỊ

Kết luận

97
98

Phụ lục: QUY TRÌNH THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TRONG ĐÓ CÓ VIỆC THI
HÀNH ÁN ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Báo cáo kết quả khảo sát thực tiễn của Đề án trên địa bàn thành phố Hà
Nội
Báo cáo kết quả khảo sát thực tiễn của Đề án trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh

iii


DANH SÁCH NHÓM THỰC HIỆN ĐỀ ÁN
“KHẢO SÁT KHOA HỌC VỀ QUY TRÌNH, THỦ TỤC THI HÀNH CÁC
BẢN ÁN CĨ TÀI SẢN THI HÀNH LÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC GIẢI
PHÁP NHẰM THỐNG NHẤT CHO CÁC QUY TRÌNH NÀY”
CHỦ NHIỆM:

TS. Đinh Thị Mai Phương
Trưởng ban, Ban nghiên cứu pháp luật Dân sự Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp

THƯ KÝ:

1. CN. Lê Thị Hoàng Thanh
Nghiên cứu viên, Ban nghiên cứu pháp luật
Dân sự - Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ
Tư pháp
2. CN. Phạm Văn Bằng
Nghiên cứu viên, Ban nghiên cứu pháp luật
Dân sự - Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ

Tư pháp

CÁN BỘ THAM GIA:

1. ThS. Lê Thị Kim Dung, Vụ trưởng, Vụ giải
quyết khiếu nại, tố cáo – Tổng cục Thi hành
án dân sự - Bộ Tư pháp
2. ThS. Trần Thị Quang Hồng - Phó ban, Ban
nghiên cứu pháp luật Dân sự - Kinh tế, Viện
Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp
3. ThS. Nguyễn Minh Khuê - Phó ban, Ban
nghiên cứu pháp luật Tư pháp – Hình sự,
Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp
4. CN. Phan Huy Hiếu - Chuyên viên, Vụ giải
quyết khiếu nại, tố cáo – Tổng cục Thi hành
án dân sự - Bộ Tư pháp
5. CN. Trương Hồng Quang - Nghiên cứu
viên, Ban nghiên cứu pháp luật Dân sự Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư
pháp
6. CN. Nguyễn Mai Trang - Nghiên cứu viên,
Ban nghiên cứu pháp luật Dân sự - Kinh tế,
Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp
7. Đ/c. Nguyễn Thị Thanh Hồng – Chấp hành
iv


viên, Cục Thi hành án dân sự thành phố Hồ
Chí Minh
8. Đ/c. Nguyễn Thị Lương – Chuyên viên Cục
Thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh

9. Đ/c. Nguyễn Hồng Hà – Chấp hành viên,
Cục Thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí
Minh
10. Đ/c. Nguyễn Bích Hạnh - Chấp hành viên,
Cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội
11. Đ/c. Phạm Quang Dũng - Chấp hành viên,
Cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội
12. Đ/c. Phạm Anh Dũng - Chấp hành viên,
Cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội
13. Đ/c. Trịnh Cao Sơn - Chấp hành viên, Cục
Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội
14. Đ/c. Nguyễn Kim Thoa – Phó Cục trưởng,
Cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội
15. Đ/c. Nguyễn Văn Lạng – Chấp hành viên,
Chi cục Thi hành án dân sự Quận Ba Đình,
Hà Nội
16. Đ/c. Nguyễn Song Hà, Chi cục trưởng, Chi
cục thi hành án dân sự Quận Thanh Xuân,
Hà Nội

v


HỆ THỐNG CÁC THAM LUẬN CỦA ĐỀ ÁN
1.1. Tham luận: Hệ thống hoá quy định pháp luật hiện hành về thi hành án dân sự
mà tài sản thi hành là bất động sản.
1. 2. Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản những khó khăn, vướng mắc
1.3. Tham luận: Vấn đề tự nguyện trong thi hành án đối với tài sản là bất động sản
và những vướng mắc trong quá trình thi hành án đối với loại tài sản này.

1.4. Tham luận: Tổng quan về thi hành án mà tài sản là bất động sản, những khó
khăn vướng mắc trong cơng tác thi hành án tại địa phương
1.5. Tham luận: Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật hiện hành về quy trình,
thủ tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản
1.6.. Tham luận: Cần có các quy định về nghĩa vụ của người được thi hành án
trong trường hợp cơ quan thi hành án tiễn hành áp dụng biện pháp cưỡng chế trả
vật, giấy tờ, quyền sử dụng đất
1.7. Tham luận: Các quy định về thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất theo
Nghị định 05/2005
1.8. Tham luận: Các quy định về htoong báo bán đấu giá quyền sử dụng đất theo
Nghị định 05/2005
1.9. Tham luận: Quy trình thi hành án dân sự tại Cục THA DS TP HCM – sơ đồ
thi hành án
1.10. Tham luận: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Kiểm sát
tuân theo pháp luật trong lĩnh vực Thi hành án tại TP. Hồ chí Minh

vi


1.11. Tham luận: Vấn đề tự nguyện trong thi hành án đối với tài sản là bất động
sản
1.12. Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy tình thủ
tục THA đối với tài sản là bất động sản trên địa bàn thành phố HN.
1.13. Tham luận: Tổng quan về tình hình thi hành án mà tài sản thi hành là bất
động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội và thực tiễn áp dụng các quy định pháp
luật những khó khăn vướng mắc trong cơng tác thi hành án tại địa phương.
1.14 Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản khi có quyết định giám đốc thẩm, tái
thẩm, những khó khăn, vướng mắc trong giai đoạn này và khi có quyết định kết
thúc thi hành án.

1.15. Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản trong trường hợp hỗn, tạm đình chỉ,
đình chỉ thi hành án và “sự can thiệp” của các cơ quan liên quan trong quá trình thi
hành án, khó khăn, vướng mắc trong giai đoạn này và khi có quyết định kết thúc
thi hành án..
1.16. Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản: Trong giai đoạn: Tống đạt và xác
minh điều kiện thi hành án, những khó khăn, vướng mắc trong giai đoạn này.
1.17. Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản: Trong giai đoạn: áp dụng biện pháp
bảo đảm và biện pháp cưỡng chế trong thi hành án đối với tài sản là bất động sản,
những khó khăn, vướng mắc trong giai đoạn này.
1.18. Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản: Trong giai đoạn: định giá và bán đấu

vii


giá tài sản là bất động sản nhằm đảm bảo thi hành án,, những khó khăn, vướng mắc
trong giai đoạn này.
1.20.Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản, những khó khăn vướng mắc trong
giai đoạn này.

viii


MỞ ĐẦU
1.

Sự cần thiết của Đề án

Thi hành án là hoạt động quan trọng nhằm đảm bảo tính hiệu lực của các
bản án, quyết định của Tồ án, qua đó đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật
cũng như góp phần đảm bảo quyền con người, quyền công dân. Hiệu lực và hiệu
quả của toàn bộ hoạt động Tư pháp thể hiện ở giai đoạn thi hành án. Yêu cầu
thực thi các bản án, quyết định của Toà án đã được ghi nhận trong Điều 136
Hiến pháp năm 1992: "Các bản án và quyết định của Toà án nhân dân đã có
hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã
hội, các đơn vị vũ trang và mọi công dân tôn trọng; những người và đơn vị hữu
quan phải nghiêm chỉnh chấp hành". Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật
Việt Nam, cải cách hệ thống tư pháp là chủ chương lớn mà Đảng và Nhà nước ta
đã đề ra trong Nghị quyết số 48/NQ-TW ngày 24-5-2005 của Bộ Chính trị về
Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010,
định hướng đến năm 2020 và Nghị quyết số 49/NQ-TW ngày 2-6-2005 của Bộ
Chính trị về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020. Trong đó, vấn đề tăng
cường hiệu quả của cơng tác thi hành án là một trong những nội dung quan trọng
cần thực hiện trong thời gian tới.
Nghiên cứu các văn bản pháp luật liên quan đến thi hành án cho thấy một
hệ thống văn bản khá đồ sộ và phức tạp. Do liên quan trực tiếp đến các quyền cơ
bản của con người như quyền về nhân thân, quyền về tài sản, quyền về nơi ở...,
nên các quy phạm pháp luật liên quan đến thi hành án cũng được quy định tại
nhiều luật chuyên ngành cũng như các văn bản hướng dẫn khác. Tại thời điểm
thực hiện Đề án có sự giao thời giữa Luật Thi hành án dân sự 2008 và Pháp lệnh
thi hành án dân sự 2004. Để đảm bảo tính thống nhất và khả thi của các văn bản
này cũng là một vấn đề đặt ra khi Luật thi hành án đi vào cuộc sống việc triển
khai Đề án nhằm đánh giá bước đầu những vướng mắc của các quy định Luật
khi đi vào thực tiễn áp dụng ra sao để từ đó có những kiến nghị, đề xuất kịp thời
nhằm tháo gỡ những khó khăn đó.

2


Tài sản là bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, nhiều khi là nguồn
sống, là nơi cư trú duy nhất của người phải thi hành án và cả gia đình họ, do đó
để thi hành án được không đơn giản. Sự phức tạp này kéo dài ngay từ khâu vận
động tự nguyện thi hành cho đến tổ chức cưỡng chế, bán đấu giá, chuyển quyền
sở hữu cho người mua... rất nhiều công đoạn- liên quan đến nhiều cá nhân, tổ
chức khác nhau. Sự không chặt chẽ, thiếu sót của pháp luật quy định về các trình
tự, thủ tục này dẫn đến sự khó vận dụng, hoặc vận dụng khơng đúng, thực tế có
những sơ hở để lợi dụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự.
Ngoài Luật Thi hành án dân sự 2008, vấn đề thi hành án đối với bất động
sản cịn có sự liên quan đến nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành là Bộ luật
dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở 2005, Luật các tổ chức tín
dụng, Luật Kinh doanh bất động sản, quy định pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm.... Các văn bản này vơ cùng phức tạp, có hệ thống văn bản hướng dẫn
thi hành rất nhiều, trong đó có rất nhiều văn bản chồng chéo, không hiệu quả,
chỗ thừa, chỗ thiếu. Sự phức tạp của các văn bản có hiệu lực cao như vậy, cần
có những hướng dẫn cụ thể trong việc áp dụng quy trình thủ tục thi hành án đối
với tài sản là bất động sản cho phù hợp.
Số liệu điều tra về thực trạng thi hành án cho thấy tuy công tác THADS đạt
được nhiều kết quả đáng ghi nhận, tuy nhiên, số lượng án phải thi hành ngày
càng tăng, tính chất của các vụ việc ngày càng phức tạp, lượng tiền và tài sản
phải thi hành lớn, nhưng còn một tỷ lệ rất đáng kể án chưa được thi hành, trong
đó số lượng các án chưa được thi hành liên quan đến bất động sản là không nhỏ.
Qua báo cáo tổng kết công tác thi hành án dân sự hàng năm Cơ quan thi hành án
dân sự gửi Bộ Tư pháp; Báo cáo công tác thi hành án hàng năm của Bộ Tư pháp
thì đa số các vụ việc thi hành án kéo dài, khó khăn, phức tạp liên quan đến việc
thi hành án đối với tài sản là bất động sản chủ yếu là quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà.

Việc thi hành án liên quan đến bất động sản gặp nhiều khó khăn có thể do
nhiều lí do, lý do hay gặp phải nhất là do người dân – chủ yếu là người phải thi
hành án - chưa nhận thức, hiểu được pháp luật, hoặc đã hiểu biết về pháp luật
3


nhưng dùng đủ mọi cách chây ì để việc thi hành án không thể diễn ra. Bên cạnh
lý do từ phía người dân, cũng có nhiều vụ việc mà cơ quan thi hành án có thể do
cố ý, cũng có thể do không nắm vững các quy định về quy trình, thủ tục thi hành
án nên đã có những quyết định vi phạm thủ tục thi hành án trong việc thi hành
án của mình, dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên quan đến bất động sản phải thi
hành án gia tăng, gây bức xúc cho người dân, khơng ít cơng chức, chuyên viên
cơ quan thi hành án phải nhận các hình thức kỷ luật hoặc bị truy cứu trách
nhiệm hình sự do vi phạm.
Những vấn đề vướng mắc về quy định của pháp luật hiện hành cũng như
thực trạng thi hành án liên quan đến bất động sản tồn tại rất nhiều vấn đề, đặt ra
yêu cầu phải xác định một quy trình, thủ tục thi hành án đối với những bản án có
tài sản thi hành là bất động sản và các biện pháp đảm bảo hiệu quả cũng như
tính thống nhất của quy trình đó. Cụ thể hơn là phải có sự nghiên cứu khảo sát
về quy trình thi hành án với tài sản là bất động sản ở các khía cạnh sau: quy
trình về mặt pháp luật quy định, thực tế áp dụng quy trình này ở một số địa
phương - có đảm bảo thực hiện đúng hay khơng, lý do, những khó khăn vướng
mắc (về mặt pháp luật và thực tiễn)- những vấn đề phát sinh (hiệu quả thi hành
tốt hay chưa tốt, niềm tin của người dân vào thực thi công lý, bộ máy vận hành
có thuận tiện hay khơng)…
Trước tình hình đó đặt ra cho cơng tác thi hành án, địi hỏi phải có cơng
trình nghiên cứu tổng thể phân tích, đánh giá về quy trình, thủ tục thi hành án
các bản án có tài sản thi hành là bất động sản từ đó xây dựng quy trình thi hành
án dân sự chung thống nhất cũng như kịp thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền
tháo gỡ những khó khăn vướng mắc về mặt thể chế kịp thời. Tuy nhiên, trong

quá trình nghiên cứu chúng tôi cũng thấy rằng, do công tác thống kê khơng phân
loại theo tiêu chí tài sản là bất động sản hay động sản, mặc khác hoạt động thi
hành án mà tài sản thi hành là bất động sản rất đa dạng, có thể bản án, quyết
định của tịa khơng giải quyết tranh chấp bất động sản, nhưng thực tiễn thi hành
án tài sản phải xử lý để thi hành là bất động sản cũng được Đề án nghiên cứu.

4


2. Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua các hoạt động nghiên cứu, khảo sát để xác định một cách
khách quan những khó khăn vướng mắc trong việc thi hành án đối với tài sản là
bất động sản. Trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu thu thập được, áp dụng
các phương pháp khoa học để phân tích đánh giá thực trạng, tìm hiểu ngun
nhân những khó khăn đó để đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh
việc thi hành án đối với tài sản là bất động sản.
3. Phạm vi nghiên cứu :
- Nghiên cứu, khảo sát quy trình, thủ tục thi hành án đối với tài sản là bất
động sản (bao gồm các bản án, quyết định có tài sản thi hành là bất động sản
hoặc tài sản để đảm bảo thi hành là bất động sản do khơng có tài sản khác để
đảm bảo thi hành án)
- Nghiên cứu quy trình, thủ tục thi hành án đối với các loại việc thuộc
diện thi hành án theo đơn yêu cầu và thực tiễn thi hành án tài sản phải xử lý để
thi hành là bất động sản.
4. Nội dung nghiên cứu
4.1. Nghiên cứu các bước theo quy định của pháp luật và thực tiễn thi
hành pháp luật về việc thi hành án đối với tài sản là bất động sản: về trình tự,
thủ tục, chi phí, thời gian từ khâu nhận hồ sơ, thụ lý hồ sơ, giai đoạn xác minh,
cưỡng chế ... đến khi kết thúc thi hành án.
Việc điều tra, khảo sát thực tiễn thi hành án đối với tài sản là bất động sản

phải đảm bảo các yêu cầu sau: Các đánh giá được đưa ra phải đảm bảo tính đa
chiều: nhận định từ nhiều khía cạnh, đối tượng khác nhau, đánh giá quy định
pháp luật thực định và thực tiễn thi hành; Nghiên cứu, phỏng vấn sâu các vụ
việc để có nhận định đúng về nguyên nhân các vụ việc thi hành án kéo dài, xảy
ra khiếu kiện bức xúc.
4.2. Đánh giá những khó khăn, vướng mắc của từng giai đoạn trong quy
trình thi hành án đối với tài sản là bất động sản (Tìm hiểu những khó khăn

5


vướng mắc từ nhiều khía cạnh khác nhau, so sánh quy trình theo quy định pháp
luật với thực tiễn thi hành; so sánh thực tiễn vận dụng ở các địa phương):
- Đánh giá toàn diện khách quan về quy định pháp luật đảm bảo cho việc
thi hành án đạt hiệu quả, đánh giá các thiết chế bảo đảm; Sự tuân thủ quy định
pháp luật về quyền hạn trách nhiệm, thời hạn, thủ tục thực thi của cơ quan thi
hành án, đương sự, tổ chức, cá nhân có liên quan.
- Những xung đột pháp luật giữa các quy định của pháp luật về thi hành án
dân sự trong việc kê biên tài sản là bất động sản có tranh chấp với Luật nhà ở,
Luật đất đai; giữa các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, về bán đấu
giá tài sản pháp luật về tố tụng dân sự… cần phải điều chỉnh.
- Sự can thiệp, hỗ trợ và sự phối hợp của các cơ quan có liên quan (cấp uỷ,
Toà án, Viện Kiểm sát, Uỷ ban nhân dân, các đồn thể..), đánh giá hiệu quả
cơng việc của Ban chỉ đạo thi hành án ở các địa phương .
- Ý thức chấp hành pháp luật của đương sự trong vụ việc thi hành án
4.3. Phân tích đánh giá thực trạng và các hệ luỵ liên quan trong trường
hợp án bị tạm hốn, tạm đình chỉ, đình chỉ thi hành do tác động của bên
ngoài và việc xử lý trong trường hợp các bản án, quyết định phải xem xét lại
theo trình tự giám đốc thẩm, tái thẩm:
- Tìm hiểu số vụ việc bị kéo dài thi hành án do sự can thiệp bất hợp lý của

các cơ quan có thẩm quyền. Tính hợp lý trong các trường hợp hỗn, tạm đình
chỉ, đình chỉ thi hành án...theo quyết định của cơ quan bên ngoài (bao nhiêu vụ
việc bị tác động bởi cơ quan bên ngồi, tác động đó là hợp lý hay chưa hợp lý,
xác định trách nhiệm của cơ quan có liên quan trong trường hợp ảnh hưởng đến
quyền lợi của đương sự..).
- Điều tra thực tế việc kháng nghị giám đốc thẩm, tái thẩm, kiểm sát thi
hành án đã đúng chức năng thẩm quyền hay không;
- Sự tham gia ý kiến của chính quyền địa phương có đúng hay khơng; tình
trạng e ngại né tránh mất ổn định ở địa phương..

6


- Giải pháp hoàn thiện pháp luật: kiến nghị các giải pháp sửa đổi bổ sung
các quy định pháp luật nhằm hồn thiện quy trình thủ tục thi hành án, trong đó
có việc thi hành đối với tài sản là bất động sản.
- Giải pháp hoàn thiện thiết chế thực thi, tăng cường năng lực cơ quan thi
hành án, tăng cường hiệu quả công tác, trách nhiệm phối hợp của các cơ quan có
liên quan; tăng cường điều kiện vật chất đảm bảo hoạt động thi hành án...
5. Đối tượng, địa bàn nghiên cứu khảo sát
5.1 Về đối tượng nghiên cứu khảo sát.
Nhóm nghiên cứu khảo sát đã xác định đối tượng khảo sát gồm:
(i) Thủ trưởng, chấp hành viên cơ quan thi hành án;
(ii) Người được thi hành án;
(iii) Người phải thi hành án;
(iv) Một số cá nhân, tổ chức khác: Uỷ ban nhân dân các cấp, Sở Tư pháp,
Sở Tài nguyên Môi trương, Trung tâm Bán đấu giá tài sản, Ngân hàng, cơ quan
công chứng, cơ quan đăng ký bất động sản…
Ứng với mỗi nhóm đối tượng này, Ban chủ nhiệm đã xây dựng mẫu phiếu
dành riêng cho từng nhóm đối tượng đó như : Mẫu phiếu dành cho cán bộ, cơ

quan thi hành án dân sự ; Mẫu phiếu dành cho người được thi hành án ; Mẫu
phiếu dành cho người phải thi hành án ; Mẫu phiếu dành cho cộng đồng bao
gồm : Uỷ ban nhân dân các cấp, Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên Môi trương, Trung
tâm Bán đấu giá tài sản, Ngân hàng, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký bất
động sản…
5.2 Về địa bàn khảo sát.
Hoạt động nghiên cứu khảo sát thực địa được tiến hành tại 2 tỉnh/thành phố
là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh
6. Phương pháp nghiên cứu, kỹ thuật sử dụng

7


- Phương pháp nghiên cứu tại chỗ: Nghiên cứu hệ thống văn bản pháp
luật; tìm hiểu các tài liệu nghiên cứu về vấn đề thi hành án đối với tài sản là bất
động sản theo các tham luận, chuyên đề.
- Điều tra xã hội học bằng phiếu và phỏng vấn : Với mỗi đối tượng điều
tra Ban chủ nhiệm đã dùng 2 phương pháp đó là thơng qua cơ quan thi hành án
triển khai phát và thu phiếu sau đó chuyển lại cho Ban chủ nhiệm và trực tiếp
Ban chủ nhiệm phát và thu phiếu cho những đối tượng đó
- Phân tích, tổng hợp
- Tổ chức các buổi toạ đàm khoa học, các buổi làm việc
7. Những hoạt động chính của Đề án
Để thực hiện Đề án, Ban chủ nhiệm đã triển khai hoạt động này ở 2
tỉnh/thành phố được xem là nơi có số lượng án đối với loại tài sản này nhiều
nhất, cũng như giá trị phải thi hành được xem lớn đó là thành phố Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh..
- Tại thành phố Hồ Chí Minh chúng tôi đã tổ chức các buổi tọa đàm: tại
Cục Thi hành án dân sự thành phố, Chi cục thi hành án dân sự Quận và 3
phường( Phường 10 Quận 10, Phường 7 Quận 5 và phường tân Hưng Quận 7)

- Tại Hà Nội, chúng tôi đã triển khai được các buổi tọa đàm tại : Bộ Tư
pháp, Chi Cục THADS Quận Thanh Xuân và 3 xã/phường (2 xã ở Huyện
Chương Mỹ: Xã Quảng Bị và Xã Phụng Châu;1 phường ở Quận Thanh Xuân:
Phường Thanh Xuân hạ).
Về kết quả thu được: Ban Chủ nhiệm Đề án đã thu được 17 báo cáo tham
luận; 249 phiếu khảo sát trong đó có 180 phiếu thường (112 phiếu dành cho cán
bộ thi hành án, 68 phiếu dành cho người được thi hành án) và 69 phiếu phỏng
vấn trực tiếp (21 phiếu dành dành cho người phải thi hành án và 48 phiếu dành
cho cộng đồng)

8


8. Những điểm mới của Đề án
Đề án là công trình khảo sát thực tiễn đầu tiên nghiên cứu tồn diện, có hệ
thống về quy trình, thủ tục thi hành án các bản án có tài sản thi hành là bất động
sản, trên cơ sở đối chiếu, so sánh giữa pháp luật thực định và việc triển khai trên
thực tế các bước theo trình tự, thủ tục thi hành án và đã xây dựng được quy trình
trình thi hành án mà tài sản phải thi hành là bất động sản, vì vậy có những đóng
góp mới về khoa học, ứng dụng như sau:
Về thực tiễn, đây là cơng trình nghiên cứu khoa học đầu tiên đánh giá một
cách toàn diện, tổng thể về quy trình, trình tự thủ tục thi hành các bản án có tài
sản thi hành là bất động sản giữa pháp luật thực định với thực tiễn áp dụng và
những khó khăn vướng mắc trong q trình thi hành án đối với loại tài sản đặc
thù này từ đó đề xuất các giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn công tác
thi hành án dân sự nói chung và thi hành án đối với tài sản là bất động sản nói
riêng.
Đây cũng là cơng trình nghiên cứu khoa học đầu tiên đánh giá tác động
Luật sau khi Luật đi vào thực tiễn đời sống, tuy mới được 01 năm tuổi1 nhưng
với sự đánh giá, phát hiện thơng qua khảo sát thực tiễn sẽ có những kiến nghị

kịp thời góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác thi hành án dân sự trong thời gian
tới.
Về mặt lý luận, như đã nêu trên đây là cơng trình nghiên cứu trên cơ sở
khảo sát thực tiễn với đặc thù của tài sản thi hành là bất động sản, Đề án đã làm
rõ và nhận diện được những đặc trưng của công tác thi hành án dân sự mà tài
sản thi hành là bất động sản, những vấn đề lý luận về vai trò của các cơ quan
liên quan đến quá trình tổ chức thi hành án,…

1

Theo quy định của Luật Ban hành văn bản 2008 thì đối với dự án Luật là sau 3 năm mới phải đánh giá tác động
luật.

9


MỤC LỤC BÁO CÁO PHÚC TRÌNH
NHỮNG THƠNG TIN CƠ BẢN VỀ ĐỀ ÁN
Phần mở đầu
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG THI HÀNH DÂN SỰ
TRONG ĐÓ CÓ VIỆC THI HÀNH ÁN ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN
1. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ CÔNG TÁC THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Một số kết quả đạt được trong công tác thi hành án dân sự
Trong những năm qua, được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước công tác
thi hành án dân sự (sau đây gọi tắt là THADS) trở thành một trong các nhiệm vụ
trung tâm, với nhiều giải pháp hiệu quả nhằm tạo sự chuyển biến cơ bản trong
công tác này. Trong đó, có những giải pháp quan trọng về mặt thể chế đánh dấu
bằng sự kiện Pháp lệnh THADS 1993 và việc cơ quan thi hành án (sau đây gọi

700000

Biểu đồ thể hiện kết quả thi hành án dân sự về việc qua các năm (đơn
vị: việc)

600000
537405

574138

606660

622610

645975

Tổng số việc phải thi
hành

533317

500000
398505

400000
335833
300000
200000

287172

213632

206824

405458

354490

313139

210815

437375

208155

Số việc có điều kiện
thi hành

215152

100000

Số việc đã giải quyết
xong

0
2004

2005

2006

2007

2008

2009

tắt là THA) tách ra khỏi cơ quan tòa án, gần đây nhất là sự kiện Luật THADS
2008 được ban hành. Theo đó, cơ cấu tổ chức của cơ quan THADS, trình tự thủ
tục thi hành án cũng có sự thay đổi đáng kể. Trên cơ sở đó, trong những năm

10


qua cơng tác THADS có những chuyển biến quan trọng cả về số lượng và chất
lượng.
Theo báo cáo thống kê công tác THADS các năm 2004-2009 của Tổng
cục THADS cung cấp thì số việc thi hành án thụ lý có chiều hướng gia tăng cả
về số việc và giá trị thi hành. Nhiều việc THA phức tạp, tồn đọng, khiếu nại kéo
dài cơ bản đã được giải quyết dứt điểm. Cụ thể, tổng số việc phải THADS tăng
dần, năm sau nhiều hơn năm trước, mỗi năm tăng khoảng 23,000 việc, trong khi
đó số việc đã được giải quyết ở mức trung bình hàng năm khoảng trên 8,000
việc, như vậy mỗi năm còn khoảng 15,000 việc tồn đọng chuyển sang năm sau
(xem biểu đồ).
Biểu đồ thể hiện công tác thi hành án dân sự theo giá trị qua các
năm (đơn vị: tỷ đồng)

Gía trị phải thi hành
30000

26587

25000

22235

20000
15000

16093

17745

19446

10000
5000
0

4223.7
1318.4
2004

4171
1664
2005

6252
1686
2006

19451

8175
2416
2007

Gía trị có điều kiện
thi hành

7816
3569
2008

9387
5411
Gía trị thi hành xong
2009

Bên cạnh sự gia tăng về số việc phải thụ lý, giá trị tài sản phải thi hành
quy đổi ra tiền cũng tăng lên trung bình mỗi năm tăng trên 20 tỷ đồng, trong khi
đó giá trị đã thi hành xong trung bình mỗi năm khoảng 2.127 tỷ đồng.

11


Biểu đồ thể hiện tình hình thi hành án dân sự trên địa bàn TP HCM theo loại

việc thi hành
95596

96000
94000

93097
91775

92000

90284

89920

90000

số việc

88000
86000

2005

2006

2007

2008

2009

Trong tổng số 63 tỉnh thành trong cả nước thì thành phố Hồ Chí Minh và
Hà Nội là 2 tỉnh/thành có số vụ việc và giá trị tài sản thi hành là lớn hơn cả.
Thực tiễn công tác THA nhiều năm qua cho thấy công tác THADS tại thành phố
Biểu đồ thể hiện tình hình thi hành án dân sự trên địa bàn TP HCM theo giá
trị thi hành
12500

12383

12483

12322

12000
11624

11500

giá trị tài sản phải thi hành - tỷ
đồng

11034

11000
10500
10000

2005

2006

2007

2008

2009

Hồ Chí Minh có số lượng án nhiều – lớn – phức tạp và giá trị tài sản phải thi
hành ln đứng vị trí đầu tiên trong cả nước. Mỗi năm có khoảng 90,000 việc,
với giá trị tài sản khoảng 12,000 tỷ đồng.
Phân loại theo tính chất vụ việc trong 05 năm qua, mỗi năm số án có điều
kiện thi hành khoảng 45,000 việc và số chưa có điều kiện thi hành khoảng
30,000 việc. Trong số án có điều kiện thi hành, số đã thi hành xong năm sau cao
hơn năm trước. Cụ thể, năm 2005: 35.229 việc với giá trị là 621,5 tỷ đồng; năm
2006: 38.767 việc với giá trị 762,3 tỷ đồng; năm 2007: 40.008 việc với giá trị
1.187,7 tỷ đồng; năm 2008: 42.354 việc với giá trị 1.571,4 tỷ đồng và năm 2009:
12


45.966 việc với giá trị là 1.756,3 tỷ đồng. Theo số liệu Cục THADS thành phố
Hồ Chí Minh cho biết số vụ việc tồn đọng của năm trước chuyển sang năm sau
ln ở mức trên 50.000 việc, thậm chí có hàng nghìn trường hợp chuyển qua
nhiều năm mà khơng thi hành được mà chưa có điều kiện thi hành, ảnh hưởng
đến hiệu quả trong hoạt động THA, ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự.
Đối với Hà Nội, thực hiện Nghị quyết số 15/2008/NQ-QH ngày
29/5/2008 của Quốc hội khóa 12 về việc mở rộng địa giới hành chính thủ đơ Hà
Nội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã có quyết định số 1378/QĐ-BTP ngày 01/8/2008
về việc thành lập Cục THADS thành phố Hà nội trên cơ sở hợp nhất 2 đơn vị

THADS Hà Nội cũ và THADS tỉnh Hà Tây, đồng thời tiếp nhân đơn vị THADS
huyện Mê Linh (tỉnh Vĩnh Phúc) và 04 xã của tỉnh Hịa Bình. (nay gọi chung
Cục THADS thành phố Hà Nội)
Tính riêng của thành phố Hà Nội (cũ) trong 2 năm 2007-2008 tình hình
THADS thể hiện qua biểu đồ sau đây:
Đơn vị: việc
Nội dung

Năm 2007 Năm 2008

Tổng số việc

26.876

35.424

Số việc đã thi hành xong hoàn tồn

10.150

15.704

Tính riêng năm 2009 của chung tồn thành phố Hà Nội, tổng số việc phải
thi hành là 37.153 việc. Về thực tiễn thi hành, trong tổng số 37.153 việc năm
2009 có 25.625 việc có điều kiện thi hành, số chưa có điều kiện thi hành là
9.589 việc. Số đã thi hành xong là 22.242 việc, đạt tỷ lệ 87% trên số việc có điều
kiện thi hành . So với cùng kỳ năm 2008 tỷ lệ việc thi hành xong tăng 5%, án
tồn đọng giảm 3624 việc đạt tỷ lệ 22%. Tuy lượng án tồn đọng năm 2009 giảm
3624 việc so với năm 2008 những vẫn còn tồn đọng 12.603 việc.
Tổng giá trị hiện vật phải thi hành đối với các vụ việc thi hành án theo

đơn yêu cầu trên địa bàn thành phố rất lớn chủ yếu đó là các tài sản liên quan
đến nhà đất, nhà xưởng, cơng trình… quy đổi ra tiền năm 2009 là 1884 tỷ đồng,
được thể hiện qua biểu đồ sau:

13


Biểu đồ thể hiện tổng số tiền và giá trị hiện vật phải thi hành
năm 2009 (đơn vị: tỷ đồng)

2000
1500
1884

993
629
Số đã
được
giải
quyết

1208

Số chưa
Só có
Tổng số
có điều
điều
tiền phải
kiện thi

kiện thi
thi hành
hành
hành

1000

Tổng số tiền
phải thi hành

500

Só có điều kiện
thi hành

0

Số chưa có
điều kiện thi
hành
Số đã được giải
quyết

1.2. Đánh giá chung về công tác thi hành án dân sự
Mặc dù, cơng tác THADS có nhiều chuyển biến tích cực, đạt được nhiều
kết quả nêu trên, cơng tác THADS vẫn cịn những hạn chế, tồn tại, yếu kém nhất
định như:
- Số lượng việc THA tồn đọng chưa thi hành được vẫn còn lớn: Tuy số
việc và giá trị thi hành năm sau nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước, nhưng số
việc THA có điều kiện chưa thi hành xong vẫn còn lớn, tỷ lệ giá trị phải thi hành

tồn đọng cao hơn tỷ lệ về việc tồn đọng, tính đến tháng 8/2006 cả nước cịn
210.815 việc tồn đọng chưa có điều kiện thi hành (tăng 4.091 việc so với năm
2005), có 108.397 việc thi hành có điều kiện nhưng chưa thi hành xong; đến
năm 2007 số việc thi hành chưa có điều kiện thi hành là 208.155 việc, giảm
được 2116 việc so với năm 2006, có 144.198 việc có điều kiện nhưng chưa thi
hành xong; đến năm 2008 số việc chưa có điều kiện thi hành vẫn còn rất lớn
215.152 việc, tăng 6997 việc so với cùng kỳ năm 2007 và vẫn còn 118.330 việc
có điều kiện thi hành nhưng chưa thi hành xong2. Tuy nhiên, giá trị thi hành
xong còn quá thấp so với giá trị phải thi hành: năm 2007 chỉ đạt 17,6%, năm
2008 đạt 16,0% trong khi đó số vụ đã thi hành được năm 2007 đạt 34,3%, năm
2008 đạt 34,6%.

2

Nguồn: Tổng cục THADS Bộ Tư pháp

14


- Tình trạng khiếu nại, tố cáo về THADS vẫn còn nhiều, liên tục tăng:
Qua số liệu thống kê liên quan đến công tác giải quyết khiếu nại tố cáo cho thấy
tình trạng khiếu nại, tố cáo liên quan đến cơng tác THADS có chiều hướng gia
tăng và phức tạp. Năm 2007 Bộ Tư pháp đã nhận 2.815 lượt đơn khiếu nại
(trong đó có 1.504 đơn trùng lặp) Bộ Tư pháp đã trực tiếp giải quyết 80 trường
hợp, chuyển 844 đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Các cơ quan
THADS địa phương thụ lý 5.476 trường hợp, đã giải quyết xong 4.912 trường
hợp; Năm 2008, còn 363 trường hợp khiếu nại, 14 trường hợp chưa giải quyết
xong. Qua báo cáo công tác THA các năm từ năm 2005-2008 thì hầu hết các vụ
việc THADS có khó khăn, phức tạp, đương sự khiếu nại bức xúc, kéo dài chủ
yếu liên quan đến tài sản thi hành là bất động sản như Vụ khiếu nại của Bà Vũ

Kiều Trinh ở Lào Cai, Vụ Bà Lưu Thị Phương ở Quận Tây Hồ, Hà Nội, Vụ
Ơng Hồng Văn Phái, Bà Phạm Thúy Quỳnh trong Bản án số 01/PTDS ngày
05/1/1995, Vụ ông Khúc Hoàng, Bà Đỗ My Thành trong Bản án số 59 ngày 11
tháng 8 năm 1994 của tòa án nhân dân tối cao,…
- Bên cạnh đó cịn một số vấn đề về cơng tác cán bộ, cơ sở vật chất, kinh
phí hoạt động của cơ quan THA còn chưa được đảm bảo, mối quan hệ giữa cơ
quan THA với các cơ quan liên quan trong quá trình THA hiệu quả chưa cao,…
Các hạn chế nêu trên xuất phát từ một số nguyên nhân cơ bản sau:
- Nguyên nhân chủ quan
+ Một số chấp hành viên, cơ quan THADS chưa thực sự tích cực thực
hiện nhiệm vụ, cịn trơng chờ vào sự chỉ đạo của cấp trên, chưa có kế hoạch cụ
thể trong việc THA, thậm chí có trường hợp ngại va chạm, không kiên quyết áp
dụng biện pháp cưỡng chế ngay cả khi người phải THA có điều kiện thi hành.
+ Việc trả lời, hướng dẫn giải quyết những khó khăn vướng mắc về mặt
nghiệp vụ cho cơ quan THA địa phương của cơ quan Trung ương cịn chậm.
+ Trình độ hiểu biết kiến thức pháp luật của một bộ phận cán bộ ngành
THA, ngay cả đội ngũ chấp hành viên còn chưa sâu, vấn đề chuẩn mực đạo đức
nghề nghiệp của chấp hành viên cịn có lúc, có nơi chưa được thực hiện nghiêm

15


túc, còn vi phạm, gây bức xúc, khiếu nại THA, thậm chí một số cán bộ, Chấp
hành viên bị kỷ luật, truy cứu trách nhiệm hình sự.
+ Sự tự nguyện THA của các bên còn hạn chế, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo
nhiều lần, nhiều cấp, thậm chí khiếu nại tố cáo sai sự thật nhằm dây dưa, chống
đối, cản trở công tác THA.
- Nguyên nhân khách quan:
+ Do số lượng vụ việc yêu cầu THA và giá trị tài sản yêu cầu thi hành
ngày càng lớn, trong khi đó số lượng cán bộ, biên chế có hạn dẫn đến quá tải

trong công việc, số việc THA tồn đọng chuyển dồn từ năm này sang năm khác
nhiều, chưa có giải pháp để giải quyết dứt điểm.
+ Một số vụ việc thi hành chưa được do bản án tuyên không rõ, thậm chí
là có sai sót, thiếu tính khả thi khơng thể thực hiện được trên thực tế.
+ Việc ban hành các quy định pháp luật hướng dẫn về quy trình thủ tục,
THA còn chậm, một số quy định pháp luật còn chưa phù hợp với các quy định
của pháp luật thuộc lĩnh vực khác cũng như thực tiễn thi hành án.
+ Việc THA bị tạm đình chỉ do có kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm
hoặc tái thẩm trong hoạt động THADS.
+ Nhiều trường hợp đương sự nộp đơn u cầu THA, nhưng do người
phải THA khơng có tài sản để thi hành hoặc tài sản khơng cịn tại thời điểm
THA (năm 2007 có 12.274 việc, chiếm tỷ lệ 5,89%; năm 2008 là 14.596 việc,
chiếm tỷ lệ 6,7%...)
2. THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN THI HÀNH LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN
2.1. Khái quát hoạt động thi hành án đối với tài sản thi hành là bất
động sản
Tài sản là bất động sản đảm bảo THA có thể là bất động sản được quy
định ngay trong bản án, quyết định của tịa án; có thể là động sản, nghĩa vụ của
người phải THA là loại tài sản khác nhưng chưa có điều kiện thi hành nhưng có
bất động sản để đảm bảo thi hành.

16


Tài sản bất động sản3 là loại tài sản có giá trị lớn, nhất là ở khu vực đô thị
- nơi giá cả thị trường bất động sản trên địa bàn này luôn rất sôi động và biến đổi
liên tục. Cũng như các tài sản phải thi hành khác, việc xử lý tài sản là bất động
sản, cơ quan THADS căn cứ bản án có hiệu lực pháp luật và áp dụng thủ tục
chung như đối với các loại tài sản khác. Tuy nhiên, do đặc thù của loại tài sản

này như là loại tài sản phải đăng ký, việc chuyển dịch phải công chứng, chứng
thực, liên quan đến nhiều cơ quan quản lý,…Do đó, ngồi sự điều chỉnh của các
quy định về pháp luật THADS thì cịn chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định
pháp luật chuyên ngành khác như đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch, giao dịch
bảo đảm…
Mặt khác, tài sản phải thi hành là bất động sản có khi là nơi cư trú duy
nhất của người phải thi hành án, khơng chỉ có giá trị lớn về mặt kinh tế nó cịn
có giá trị rất lớn về mặt tín ngưỡng, văn hóa...dẫn đến trên thực tế việc chống
đối thậm chí cịn “quyết tử” của người phải thi hành án, tỷ lệ khiếu nại, tố cáo về
THADS đối với loại tài sản này chiếm tỷ lệ nhiều nhất4, sự “can thiệp”5 của các
cơ quan, cá nhân có “thẩm quyền” ở nhiều góc độ khác nhau, từ hình thức chính
thức thơng qua văn bản đến hình thức khơng chính thức dưới hình thức chỉ đạo,
mệnh lệnh “cá nhân”… Tất cả các yếu tố này làm cho hoạt động THA liên quan
đến bất động sản thường phức tạp, khó khăn hơn so với các việc THA khác.
Hiện nay các Cục, Chi cục THADS không thực hiện thống kê riêng theo
tiêu chí đối tượng phải thi hành theo loại tài sản phải thi hành6. Do đó, thực tiễn
điều tra khảo sát thu thập được về hoạt động THA đối với tài sản là bất động sản
khơng có số liệu thống kê cụ thể mà chỉ có những vụ việc đã và đang được chấp
hành viên thụ lý cung cấp. Theo kết quả khảo sát trên địa bàn thành phố Hà Nội
3

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa gồm đất đai và những cơng trình do con
người tạo nên gắn liền với đất.
Theo quy định Điều 174, Bộ Luật dân sự: bất động sản bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai
4
Nguồn: Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ làm công tác giải quyết khiếu nại tại Cục THADS thành phố Hồ Chí
Minh và thành phố Hà Nội, cho biết khoảng 2/3 đơn thư khiếu nại tố cáo đồng chí thụ lý giải quyết liên quan đến
tài sản là bất động sản
5

Ý kiến phát biểu trao đổi thảo luận của các đại biểu tại buổi tọa đàm tại Bộ Tư pháp về thủ tục thi hành án đối
với tài sản là bất động sản ngày 25/3/2010
6
Quyết định số 02/2006/QĐ-BTP của Bộ trưởng Bộ Tư pháp ngày 14/4/2006 ban hành chế độ báo cáo thống kê
THADS khơng phân định theo tiêu chí này

17