Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI








KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài:
THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG - THỰC
TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP


Sinh viên thực hiện : Vũ Thị Phƣơng Dung
Lớp : Nga 2
Khóa : 44G
Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Việt Hoa




Hà Nội - 05/2009

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI VÀ KHÁI QUÁT
HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 4
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1.2. PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN 6
1.1.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 8
1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 9
1.2.1 KHÁI NIỆM ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI (FOREIGN DIRECT
INVESTMENT - FDI) 9
1.2.2 ĐẶC ĐIỂM 10
1.2.3 PHÂN LOẠI 11
1.2.4 MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ 14
1.3 KHUNG PHÁP LÍ ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP
NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 16
1.3.1 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM 17
1.3.2 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI VIỆT NAM 20
1.4 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 25
1.4.1. TÌNH HÌNH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
TRƢỚC NĂM 2000 25
1.4.2. TÌNH HÌNH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI VIỆT NAM TỪ
NĂM 2000 ĐẾN NAY 27
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO

LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 31
2.1 GIỚI THIỆU VỀ MÔI TRƢỜNG CHO FDI VÀO BĐS Ở HP 31
2.1.1 LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC
BĐS 31


2.1.2 BẤT LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH
VỰC BĐS 37
2.2 THỰC TRẠNG FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở HẢI PHÒNG 38
2.2.1 XU HƢỚNG VÀ QUI MÔ ĐẦU TƢ 38
2.2.2 CƠ CẤU ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 48
2.2.3 TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN FDI
TRONG LĨNH VỰC BĐS Ở HẢI PHÒNG 59
2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở HP 64
2.3.1 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƢỢC VÀ NGUYÊN NHÂN 64
2.3.2 NHỮNG HẠN CHẾ VÀ NGUYÊN NHÂN 69
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 79
3.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC
TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG QUỐC
VÀ MỘT SỐ TỈNH THÀNH PHỐ CỦA VIỆT NAM 79
3.1.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH
VỰC BĐS TẠI TRUNG QUỐC 79
3.1.2 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC
BĐS TẠI ĐÀ NẴNG 82
3.1.3 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH
VỰC BĐS TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 84
3.2. ĐỊNH HƢỚNG VÀ TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HP 86
3.2.1 ĐỊNH HƢỚNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HẢI PHÒNG 86

3.2.2 TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG 87
3.3 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP
NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 89
3.3.1 HOÀN CHỈNH HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP
NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 89
3.3.2 ĐA DẠNG HOÁ CÁC HÌNH THỨC THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ VÀO LĨNH
VỰC BĐS CỦA HẢI PHÒNG 91
3.3.3 NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG QUY HOẠCH ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN BẤT
ĐỘNG SẢN 92
3.3.4 CẢI THIỆN CƠ SỞ HẠ TẦNG 93


3.3.5 ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC XÚC TIẾN ĐẦU TƢ 94
3.3.6 CÓ CƠ CHẾ HỖ TRỢ DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ BĐS 96
KẾT LUẬN 99
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101
PHỤ LỤC
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
* BẢNG:
BẢNG 1.1 SỐ DỰ ÁN VÀ VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TỪ
1993 -1996 25
BẢNG 1.2 SỐ DỰ ÁN VÀ VỐN VÀO LĨNH VỰC BĐS TỪ 1997 - 1999 26
BẢNG 1.3 SỐ DỰ ÁN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS TỪ 2000 - 2007 27
BẢNG 1.4 SỐ VỐN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS VIỆT NAM TỪ 2000 - 2007
28
BẢNG 1.5 SỐ DỰ ÁN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS GIAI ĐOẠN 2004 - 2007
THEO LĨNH VỰC ĐẦU TƢ 29
BẢNG 2.1 SỐ VỐN ĐĂNG KÍ VÀ VỐN PHÁP ĐỊNH VÀO LĨNH VỰC BĐS
TẠI HẢI PHÒNG TÍNH 41
ĐẾN T12/2008 41

BẢNG 2.2 QUY MÔ VỐN BÌNH QUÂN CỦA CÁC DỰ ÁN GIAI ĐOẠN 1991 -
2008 47
BẢNG 2.3 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO QUỐC GIA TÍNH ĐẾN
T12/2008 49
BẢNG 2.4 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO HÌNH THỨC ĐẦU TƢ
TÍNH ĐẾN T12/2008 51
BẢNG 2.5 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS HẢI PHÒNG PHÂN THEO LĨNH VỰC
ĐẦU TƢ TÍNH ĐẾN T12/2008 53
BẢNG 2.6 DANH MỤC DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KCN TẠI HẢI PHÒNG
CÓ VỐN FDI GIAI ĐOẠN 1991 - 2008 55
BẢNG 2.7 VỐN THỰC HIỆN VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG TÍNH
ĐẾN T2/2009 59
BẢNG 2.8 SỐ DỰ ÁN ĐIỀU CHỈNH TĂNG VỐN TÍNH ĐẾN T12/2008 61
BẢNG 2.9 DOANH THU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN FDI VÀO
LĨNH VỰC BĐS 62


TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 62
BẢNG 2.10 NỘP NGÂN SÁCH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ FDI VÀO
LĨNH VỰC BĐS 63
TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 63

* BIỂU:
BiÓu 2.1 Sè dù ¸n vµo lÜnh vùc B§S giai ®o¹n 1991 - 2008 38
BiÓu 2.2 Vèn thùc hiÖn vµo lÜnh vùc B§S t¹i H¶i Phßng giai ®o¹n 1991 - 2008 46


1
LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo cách gọi của kinh tế học cổ điển thì kinh tế bất động sản (BĐS) là
ngành kinh tế xƣơng sống của một quốc gia. Không phải ngẫu nhiên ngƣời ta lại đề
cao nó nhƣ vậy. Kết cấu hạ tầng tạo tiền đề phát triển cho các ngành kinh tế, nó là
yếu tố quyết định thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài, làm gia tăng giá trị của đất đai…Vấn
đề đặt ra là kết cấu hạ tầng phải luôn đi trƣớc sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều
kiện cho nền kinh tế tăng tốc. Ngƣợc lại, nếu kết cấu hạ tầng đi sau thì chính nó sẽ
quay lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Việt Nam hiện đang đƣợc đánh giá
là nền kinh tế mới nổi năng động và đầy tiềm năng vì vậy Nhà nƣớc cần quan tâm
đặc biệt tới sự phát triển của kết cấu hạ tầng nói riêng và thị trƣờng BĐS nói chung.
Tuy nhiên, kết cấu hạ tầng của nƣớc ta nói riêng và thị trƣờng BĐS nói chung còn
rất lạc hậu và sơ khai, chính vì vậy việc thu hút đầu tƣ, đặc biệt là đầu tƣ trực tiếp
nƣớc ngoài (FDI) vào thị trƣờng này đóng vai trò rất quan trọng. Hải Phòng là một
trong những thành phố phát triển của Việt Nam. Trong những năm qua, Hải Phòng
luôn nhận đƣợc sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và là một trong
những thành phố thu hút đƣợc nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài lớn nhất cả nƣớc.
Trong tƣơng lai, thành phố đang phấn đấu là đô thị loại 1 cấp quốc gia và đến năm
2020 cơ bản là thành phố công nghiệp. Chính vì vậy, Hải Phòng cần những dự án
đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS để hiện đại hóa kết cấu hạ tầng và đáp ứng nhu cầu phát
triển của thành phố. Nhƣng để đẩy nhanh tiến trình này, Hải Phòng đang thực sự
cần một nguồn ngoại lực đủ mạnh để tạo đà thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố
nội lực hay nói cách khác thành phố đang “khát” nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS của thành phố còn
hết sức hạn chế, chƣa tƣơng xứng với tiềm năng và thế mạnh của thành phố. Mặt
khác, so với hoạt động FDI trong các lĩnh vực khác, hiệu quả thực hiện các dự án
chƣa cao. Do vây, việc nghiên cứu thực trạng và giải pháp thu hút FDI vào lĩnh vực
BĐS tại Hải Phòng là rất cần thiết.


2

2. Tình hình nghiên cứu
Thị trƣờng BĐS là một lĩnh vực mới đối với Hải Phòng. Cho đến nay đã có
khá nhiều tài liệu, luận văn và công trình nghiên cứu viết về thị trƣờng BĐS Việt
Nam và Hà Nội nhƣ: Luận văn thạc sĩ kinh tế “Quản lý và phát triển các dự án BĐS
có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tại Hà Nội” - Phạm Thục Anh, Đại học Ngoại Thƣơng,
năm 2007; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam - thực trạng và
triển vọng trong giai đoạn hội nhập quốc tế” - Nguyễn Thị Huyền Trang, Đại học
Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận văn “Đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của
Việt Nam” – Phan Nguyễn Lam Sƣơng, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận
văn “Thị trƣờng BĐS Hà Nội” - Nguyễn Thị Hồng Nhung, Đại học Ngoại Thƣơng,
năm 2008; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội” – Nguyễn Cẩm
Hà, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2008 Đồng thời Nhà nƣớc cũng ban hành các
chính sách, luật, nghị định có liên quan đến BĐS và FDI nhƣ: Luật Đầu tƣ năm
2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Kinh doanh BĐS 2006 Tuy nhiên chƣa có
nhiều tài liệu và công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và cụ thể về vấn đề thu
hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tƣ trực
tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - thực trạng và giải pháp”
sẽ đáp ứng nhu cầu đó.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
 Nghiên cứu thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng.
 Đề ra các giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng
trong thời gian tới, nhằm phát triển lĩnh vực BĐS tại thành phố nói riêng và
góp phần phát triển kinh tế của thành phố nói chung.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung đi sâu vào phân tích thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực
BĐS tại Hải Phòng, những thành tựu và hạn chế trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực
BĐS tại Hải Phòng. Khung thời gian nghiên cứu chủ yếu từ năm 2000 đến hết năm
2008.

3

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện nhiệm vụ của đề tài, một số phƣơng pháp sau đƣợc sử dụng
trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn:
 Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích tài liệu
 Phƣơng pháp thống kê
 Phƣơng pháp phân tích và dự báo
 Phƣơng pháp so sánh
Trong đó phƣơng pháp chủ yếu là phƣơng pháp tổng hợp và phân tích tài
liệu, phƣơng pháp thống kê.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn đƣợc chia thành ba chƣơng:
 Chƣơng I: Lý luận chung về BĐS và khái quát hoạt động FDI vào lĩnh vực
BĐS tại Việt Nam
 Chƣơng II: Thực trạng FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng
 Chƣơng III: Một số giải pháp tăng cƣờng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại
Hải Phòng
Do khuôn khổ khóa luận tốt nghiệp và thời gian có hạn cũng nhƣ việc hạn
chế trong tìm kiếm và nghiên cứu tài liệu nên chắc chắn nội dung khoá luận
của em không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình nghiên cứu. Em
mong nhận đƣợc các ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các nhà khoa
học, độc giả và những ngƣời quan tâm đến khóa luận này để em có thể hoàn
thiện hơn. Em xin trân trọng cảm ơn.

4
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI
VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC
NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM

1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Xã hội ngày càng phát triển, cùng với sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật, con
ngƣời đang khai thác tối đa các nguồn lực để tạo ra các tài sản khác làm cho tài sản
của các quốc gia ngày càng lớn mạnh và đa dạng, song đất đai và các tài sản gắn
liền với nó vẫn là cơ sở của các tài sản trong nền kinh tế. Để quản lý và sử dụng
hiệu quả tài sản quốc gia, ngƣời ta có thể phân loại tài sản quốc gia theo nhiều tiêu
thức khác nhau nhƣ: phân loại theo tính chất của các tài sản, phân loại theo hình
thức tồn tại hoặc phân loại theo hình thức sở hữu Một trong những cách phân loại
tài sản quốc gia phổ biến hiện nay là phân loại theo tính chất có thể dịch chuyển.
Với cách phân loại này, tài sản quốc gia đƣợc chia làm hai loại: bất động sản (BĐS)
và động sản, trong đó động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này đến nơi
khác còn BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không di dời đƣợc.
Tại Việt Nam, trƣớc thời điểm Bộ Luật Dân sự năm 1995 đƣợc ban hành,
thuật ngữ động sản và BĐS hầu nhƣ không xuất hiện trong các văn bản pháp luật.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại điều 174
có quy định:
BĐS là các tài sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định.


5
Nhƣ vậy, theo quy định trên cho thấy tính chất “không di dời đƣợc” là tiêu
thức đầu tiên để xác định BĐS, trong đó BĐS điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Thêm
vào đó khái niệm này cũng nhấn mạnh công trình xây dựng, tài sản khác nếu nhƣ
không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhƣng khi gắn với đất
đai, nhà ở thì đƣợc xem là BĐS. Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là BĐS đồng thời
nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Khái niệm này đƣa ra cách
hiểu BĐS một cách bao quát nhất và phổ biến nhất. Trong suốt đề tài nghiên cứu,
BĐS sẽ đƣợc hiểu theo khái niệm này.
1.1.1.2 Một số khái niệm khác có liên quan
- Thị trƣờng BĐS: Khái niệm thị trƣờng BĐS xuất hiện cùng với các thị
trƣờng hàng hóa khác. Điều đó cho thấy mức độ phát triển của thị trƣờng BĐS ở
mỗi nƣớc tùy thuộc vào mức độ phát triển của nền kinh tế thị trƣờng ở quốc gia đó.
Ở nƣớc ta, trƣớc năm 1986, khi mà nền kinh tế hàng hóa chƣa phát triển thì thị
trƣờng BĐS không đƣợc thừa nhận một cách chính thức. Tuy nhiên, do nhu cầu tất
yếu của ngƣời dân thì thị trƣờng này vẫn ngầm tồn tại và phát triển dƣới các hình
thức và mức độ khác nhau. Năm 1993, sau khi có Luật Đất đai thị trƣờng này trở
nên sôi động hơn và đƣợc thừa nhận nhƣ một thị trƣờng hàng hóa.
Hiện nay có khá nhiều quan niệm khác nhau về thị trƣờng BĐS, tuy nhiên
khái niệm của Cục Quản Lý Nhà - Bộ Xây Dựng về thị trƣờng BĐS đƣợc coi là
tổng hợp và chung nhất: “Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao
dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt
động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan
đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy

phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”.
- Kinh doanh BĐS: Khái niệm này đƣợc quy định cụ thể trong điều 4 Luật
Kinh doanh BĐS Việt Nam năm 2006 nhƣ sau: “Hoạt động kinh doanh bất động
sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” và
“Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đấu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho


6
thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời”. Các đối tƣợng thực hiện hoạt động
kinh doanh BĐS là các nhà đầu tƣ phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ
BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dƣới các hình thức nhƣ tiền, đất, công nghệ…
Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh
BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao
dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. Hoạt động này
thƣờng có sự tham gia của các công ty tƣ vấn đầu tƣ, các công ty môi giới BĐS, các
công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty
chứng khoán Hai loại hình kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS tuy đƣợc
phân chia rõ ràng nhƣng luôn hoạt động trong mối liên kết mật thiết và chặt chẽ để
cùng hỗ trợ và tác động qua lại trong việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói
chung.
1.1.2. Phân loại bất động sản
Từ quan niệm khác nhau của các nƣớc trong khái niệm về BĐS nên khó có
thể đƣa ra một cách phân loại BĐS mang tính tổng quát nhất. Tùy theo mục đích
quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tƣợng khác nhau, có nhiều cách phân loại
BĐS nhƣng nhìn chung chỉ mang tính chất tƣơng đối:
 Xét theo phân loại hàng hóa BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia như sau:
- Đất đai: Là một trong những hàng hóa quan trọng trên thị trƣờng BĐS. Đối
với loại hàng hóa này, ở một số nƣớc có nền kinh tế phát triển, đƣợc tự do buôn bán
trao đổi. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì chỉ đƣợc

phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng mà thôi. Trong đất đai có
thể chia nhỏ ra thành:
+ Đất đô thị, đất phi đô thị
+ Đất để xây dựng kiến trúc, đất dành cho công trình công cộng, đất dự trữ,
đất nông nghiệp, đất dùng cho các trƣờng hợp khác.
- Nhà ở: Là nơi cƣ ngụ cho các cá nhân và hộ gia đình. Với tốc độ tăng dân số
chóng mặt nhƣ hiện nay, nhu cầu nhà ở càng trở nên cấp thiết hơn nữa. Các nhà đầu
tƣ chủ yếu tập trung vào việc xây dựng các khu chung cƣ, căn hộ cao cấp nhằm đáp
ứng nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân. Các hoạt động đƣợc cho phép với loại hàng hóa


7
này ở Việt Nam theo pháp luật hiện hành là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê,
cũng nhƣ thế chấp và bảo hiểm.
 Xét theo mục đích sử dụng BĐS:
- BĐS công nghiệp: Gồm xƣởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy
nƣớc… Loại hình BĐS này vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng
góp vào thị trƣờng BĐS nói chung. Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô
lớn và đòi hỏi tính chất kĩ tuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tƣ cũng phải lớn, tuy
nhiên loại hình này cũng mang lại lợi nhuận khá cao cho các nhà đầu tƣ.
- BĐS thƣơng mại: Gồm toàn nhà văn phòng, trung tâm thƣơng mại, căn hộ
cho thuê, khách sạn, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao
Loại hình BĐS này đang có xu hƣớng phát triển mạnh mẽ đặc biệt là trong bối cảnh
toàn cầu hóa nhƣ hiện nay. Nhu cầu thiết lập chi nhánh, văn phòng đại diện của các
công ty đa quốc gia để mở rộng mạng lƣới hoạt động ra những thị trƣờng tiềm năng
ngày càng gia tăng, kéo theo nó là sự ra đời của hàng loạt các toà nhà văn phòng,
các khách sạn, các căn hộ cao cấp… Hơn nữa sự xuất hiện hàng loạt các doanh
nghiệp trong nƣớc làm cho nhu cầu về phân khúc thị trƣờng ngày càng lớn.
- BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm trƣờng học, khu giảng
đƣờng, BĐS thuộc quản lý của Nhà nƣớc

 Xét theo đặc điểm của loại hình BĐS:
- BĐS có đầu tƣ xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công trình
thƣơng mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH -
HĐH) đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng hơn là
nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta
cũng nhƣ ở các nƣớc trên thế giới.
- BĐS không đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng…


8
- BĐS đặc biệt là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại BĐS
này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp. (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ Xây Dựng)
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
 Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phƣơng, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc
của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả
hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng BĐS
khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau
kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà
cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính

các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân…
 Tính cố định
Tính cố định là đặc trƣng để phân biệt BĐS với các loại hàng hóa khác. Đặc
tính này đòi hỏi phải có phƣơng thức giao dịch và quản lý khác so với các thị
trƣờng hàng hóa khác. Có thể thấy rằng với các hàng hóa khác, ngƣời mua và ngƣời
bán có thể tùy ý di chuyển nhƣng điều này là không thể với loại hình BĐS. BĐS
không thể đem đi trƣng bày hay giới thiệu ở nơi khác mà thông thƣờng ngƣời mua
thƣờng tham khảo qua hình ảnh, bản vẽ kĩ thuật hoặc các tài liệu có hình thức mô tả
khác. Cũng có lẽ vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có vẻ dễ dàng hơn các loại
hàng hóa khác mặc dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật Việt Nam hiện hành
quy định việc giao dịch BĐS phải thông qua các văn bản chứng từ, chứng thƣ về
quyền sử dụng và phải đƣợc đăng kí với cơ quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt
chẽ và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp.
 Tính bền lâu


9
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem
nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến.
 Các tính chất khác

- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những
nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng
trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây
dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả
năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhu
cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc
vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí
cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI
1.2.1 Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (Foreign direct investment - FDI)
Cùng với quá trình toàn cầu hóa và khu vực hóa đời sống kinh tế - xã hội, cho
tới nay FDI là một hoạt động phổ biến trên phạm vi toàn thế giới. Đây là một hoạt


10
động kinh tế đối ngoại quan trọng với quá trình phát triển kinh tế của các nƣớc. Tuy
mỗi nƣớc có cách hiểu khác nhau về vấn đề này nhƣng nhìn chung, FDI đƣợc hiểu là:
FDI là một hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích
lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế
khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản
lý thực sự doanh nghiệp. (BPM5, fifth edition - khái niệm của IMF)
Tại Việt Nam, luật Đầu tƣ năm 2005 mà quốc hội khoá XI Việt Nam đã thông
qua có các khái niệm về “đầu tƣ”, “đầu tƣ trực tiếp”, “đầu tƣ nƣớc ngoài”, “đầu tƣ ra
nƣớc ngoài” nhƣng không có khái niệm “đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài”. Tuy nhiên, có
thể “gộp” các khái niệm trên lại và có thể hiểu FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu

nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc
nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước
ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
1.2.2 Đặc điểm
Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài ở các nhóm nƣớc khác nhau có sự khác nhau về
quy mô, cơ cấu, chính sách cũng nhƣ đƣa tới các tác động khác nhau. Việc nghiên
cứu những đặc điểm cơ bản của FDI có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng đối
với mỗi quốc gia, FDI có những đặc điểm cơ bản sau:
• Tìm kiếm lợi nhuận: FDI chủ yếu là đầu tƣ tƣ nhân với mục đích hàng đầu
là tìm kiếm lợi nhuận. Theo cách phân loại đầu tƣ nƣớc ngoài (ĐTNN) của
UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tƣ tƣ nhân. Do chủ thể là tƣ nhân nên FDI có
mục đích ƣu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nƣớc nhận đầu tƣ, nhất là các nƣớc đang
phát triển cần lƣu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI, phải xây dựng cho mình một
hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hƣớng FDI vào
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nƣớc mình, tránh tình trạng
FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tƣ.
 Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỷ lệ vốn tối thiểu trong
vốn pháp định hoặc vốn điều lệ tuỳ theo quy định của luật pháp từng nƣớc để giành
quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tƣ. Luật các nƣớc


11
thƣờng quy định không giống nhau về vấn đề này. Luật Mỹ quy định tỷ lệ này là
10%, Pháp và Anh là 20%, theo luật đầu tƣ đƣợc Quốc hội thông qua ngày
29/11/2005 thì Việt Nam không quy định vốn tối thiểu của chủ đầu tƣ nƣớc ngoài
nữa. Tỷ lệ đóng góp của các bên trong vốn điều lệ hoặc vốn pháp định sẽ quy định
quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, đồng thời lợi nhuận và rủi ro cũng đƣợc phân chia
dựa vào tỷ lệ này.
• Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh
của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tƣ, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh

chứ không phải lợi tức.
• Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự
chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà ĐTNN đƣợc quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu tƣ, hình
thức đầu tƣ, thị trƣờng đầu tƣ, quy mô đầu tƣ cũng nhƣ công nghệ cho mình, do đó
sẽ tự đƣa ra những quyết định có lợi nhất cho họ. Vì thế, hình thức này mang tính
khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có những ràng buộc về chính trị, không để lại
gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nƣớc nhận đầu tƣ.
• FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nƣớc tiếp nhận
đầu tƣ. Thông qua hoạt động FDI, nƣớc chủ nhà có thể tiếp nhận đƣợc công nghệ,
kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý. Ví dụ trong lĩnh vực bƣu chính viễn
thông của Việt Nam, hầu hết công nghệ mới trong lĩnh vực này có đƣợc nhờ chuyển
giao công nghệ từ nƣớc ngoài.
1.2.3 Phân loại
a. Phân loại theo hướng đầu tư:
- Dòng vốn đầu vào (inflow): Vốn từ nƣớc ngoài đầu tƣ vào nguồn lực quốc gia.
- Dòng vốn đầu tƣ ra (outflow): Vốn trong nƣớc mang đầu tƣ vào các nguồn
lực quốc gia khác.
b. Phân loại theo mục tiêu:
- Đầu tƣ mới (Greenfield Investment): là hoạt động đầu tƣ trực tiếp vào các
cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nƣớc ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản
xuất kinh doanh đã tồn tại.
- Mua lại và sáp nhập (M&A: Cross-border Merger and Acquisition):


12
Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn
bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình sang một doanh nghiệp
khác, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập.
Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặc một phần
tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc một ngành

nghề của doanh nghiệp bị mua lại.
Các hình thức của sáp nhập
- Sáp nhập theo chiều ngang: Là hình thức sáp nhập diễn ra giữa các công ty
trong cùng một ngành kinh doanh (hay có thể nói là giữa các đối thủ cạnh tranh).
- Sáp nhập theo chiều dọc: Là hình thức sáp nhập của các công ty khác nhau
trong cùng một dây chuyền sản xuất ra sản phẩm cuối cùng. Có hai dạng sáp nhập
theo chiều dọc là backward - liên kết giữa nhà cung cấp và công ty sản xuất và
forward - liên kết giữa công ty sản xuất và nhà phân phối. Sáp nhập theo chiều dọc
diễn ra nhiều trong lĩnh vực dầu mỏ.
- Sáp nhập hỗn hợp (conglomerate): Là hình thức sáp nhập giữa các công ty
kinh doanh trong các lĩnh vực khác nhau. Mục tiêu của những vụ sáp nhập nhƣ vậy
là đa dạng hóa, và chúng thƣờng thu hút sự chú ý của những công ty có lƣợng tiền
mặt lớn.
Tại Việt Nam, mới chỉ có rất ít hoạt động mua lại và sáp nhập. M&A lại chủ
yếu mạnh ở các nƣớc phát triển vì môi trƣờng pháp lý tốt, thị trƣờng vốn, tài chính
đƣợc tự do hóa, doanh nghiệp ở các nƣớc này có tiềm lực mạnh, có tiếng tăm nên
các doanh nghiệp nƣớc khác muốn vào nƣớc này để tận dụng tiếng tăm sẵn có thông
qua M&A.
c. Phân loại theo luật Việt Nam:
- Doanh nghiệp liên doanh
Doanh nghiệp liên doanh với nƣớc ngoài gọi tắt là liên doanh là hình thức
đƣợc sử dụng rộng rãi nhất của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài trên thế giới từ trƣớc đến
nay. Khái niệm liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh có tính chất quốc tế,
hình thành từ những sự khác biệt giữa các bên về quốc tịch, quản lý, hệ thống tài
chính, luật pháp và bản sác văn hoá, hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên


13
về vốn, quản lí lao động và cùng chịu trách nhiệm về lợi nhuận cũng nhƣ rủi ro có
thể xảy ra

Hiện nay, doanh nghiệp liên doanh là loại hình đƣợc nƣớc các nƣớc tiếp
nhận đầu tƣ ƣa chuộng vì có điều kiện để học tập kinh nghiệm quản lý tiên tiến của
nƣớc ngoài, đào tạo lao động, khẳng định dần chỗ đứng trên thị trƣờng thế giới.
Ngoài ra việc liên doanh với nƣớc ngoài sẽ giúp các doanh nghiệp trong nƣớc sử
dụng có hiệu quả những điều kiện sản xuất hiện có nhƣ nhà xƣởng, máy móc thiết
bị, mở rộng thị trƣờng tiêu thụ Tuy nhiên hình thức này đòi hỏi bên nƣớc chủ nhà
phải có khả năng góp vốn, có đủ trình độ tham gia quan lý doanh nghiệp với bên
nƣớc ngoài thì mới đạt hiệu quả cao trong việc liên doanh.
- Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài
Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài cũng là một hình thức doanh nghiệp có
vốn ĐTNN nhƣng ít phổ biến hơn hình thức liên doanh trong hoạt động đầu tƣ quốc
tế. Khái niệm doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài là một thực thể kinh doanh có tƣ
cách pháp nhân, đƣợc thành lập dựa trên các mục đích của chủ đầu tƣ và nƣớc sở
tại.
Với hình thức này, chủ ĐTNN không bị hạn chế bởi tỷ lệ góp vốn và đƣợc
toàn quyền chủ động trong hoạt động sản xuất kinh doanh, do đó không xảy ra mâu
thuẫn trong quá trình điều hành, quản lý kinh doanh nhƣ các hình thức đầu tƣ khác.
- Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh
Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản đƣợc kí kết giữa đại diện có thẩm
quyền của các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, quy định rõ việc thực
hiện phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên.
Đối với nƣớc tiếp nhận đầu tƣ, hình thức này giúp giải quyết tình trạng thiếu
vốn, thiếu công nghệ, tạo ra thị trƣờng mới nhƣng lại khó thu hút đầu tƣ, chỉ thực
hiện đƣợc đối với một số ít lĩnh vực dễ sinh lời.
- Đầu tƣ theo hợp đồng BOT
BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao) là một thuật ngữ để chỉ một số mô
hình hay một cấu trúc sử dụng đầu tƣ tƣ nhân để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng
dành riêng cho khu vực Nhà nƣớc. Vào cuối giai đoạn vận hành doanh nghiệp tƣ

14
nhân sẽ chuyển quyền sở hữu dự án về cho chính phủ. Ngoài hợp đồng BOT còn có
BTO, BT.
Hợp đồng xây dựng chuyển giao kinh doanh BTO và hợp đồng xây dựng
chuyển giao BT, đƣợc hình thành tƣơng tự nhƣ hợp đồng BOT nhƣng có điểm khác
là: đối với hợp đồng BTO sau khi xây dựng xong công trình nhà ĐTNN chuyển giao
lại cho nƣớc chủ nhà và đƣợc chính phủ nƣớc chủ nhà dành cho quyền kinh doanh
công trình đó hoặc công trình khác trong một thời gian đủ để hoàn lại toàn bộ vốn
đầu tƣ và có lợi nhuận thoả đáng về công trình đã xây dựng và chuyển giao.
Nhìn chung, hình thức này giúp nƣớc nhận đầu tƣ thu hút đƣợc vốn đầu tƣ
vào những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đòi hỏi vốn đầu tƣ lớn, do đó giảm đƣợc
sức ép cho ngân sách Nhà nƣớc, đồng thời nhanh chóng có đƣợc công trình kết cấu
hạ tầng hoàn chỉnh giúp khơi dậy các nguồn lực trong nƣớc và thu hút thêm FDI để
phát triển kinh tế. Tuy nhiên với hình thức này nƣớc sở tại khó tiếp nhận kinh
nghiệm quản lí và khó kiểm soát công trình. Mặt khác, Nhà nƣớc phải chịu mọi rủi
ro ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tƣ.
1.2.4 Môi trƣờng đầu tƣ
1.2.4.1 Khái niệm: Môi trƣờng đầu tƣ đƣợc hiểu là bao gồm tất cả các
điều kiện liên quan đến kinh tế, chính trị, cơ sở hạ tầng tác động đến hoạt động
đầu tƣ và kết quả hoật động của doanh nghiệp (Wim P.M. Vijverberg - Giáo sư
kinh tế trường đại học New York, 2005).
1.2.4.2 Các nhân tố của môi trường đầu tư
Khi lựa chọn địa điểm để đầu tƣ ở nƣớc ngoài, chủ đầu tƣ sẽ phải cân nhắc
đến các điều kiện sản xuất, kinh doanh ở địa điểm đó xem có thuận lợi hay không
nghĩa là cân nhắc đến các yếu tố có liên quan đến lợi thế địa điểm của nƣớc nhận
đầu tƣ. Các nhân của môi trƣờng đầu tƣ ở nƣớc sở tại đƣợc chia thành ba nhóm :
Thứ nhất là các yếu tố của môi trường tự nhiên và môi trường kinh tế:
- Môi trường tự nhiên:
 Tài nguyên thiên nhiên: Việc có sẵn các nguồn tài nguyên thiên nhiên phong
phú thƣờng là yếu tố cơ bản thu hút FDI của các nƣớc. Các nƣớc chủ đầu tƣ, vốn

phụ thuộc nhiều vào nguồn nguyên liệu thô trên thị trƣờng thế giới, muốn giảm bớt


15
sự phụ thuộc này để đảm bảo tính ổn định cho nền kinh tế. Họ tìm cách đầu tƣ trực
tiếp sang các nƣớc có nhiều tài nguyên để có đƣợc quyền khai thác lâu dài các
nguồn tài nguyên đó. Trong khi đó phần lớn các nƣớc đang phát triển đều thiếu vốn,
đặc biệt là thiếu thiết bị, công nghệ khai thác, kỹ thuật bán hàng, cơ sở hạ tầng,
để khai thác các nguồn lực của mình.
 Lực lƣợng lao động dồi dào, trình độ thấp và giá rẻ ở nhiều nƣớc đang phát
triển cũng thu hút đƣợc sự quan tâm của các nhà ĐTNN. Lực lƣợng này đáp ứng
đƣợc nhu cầu của các doanh nghiệp chế tạo cần nhiều lao động. Ngƣợc lại, những
ngành, lĩnh vực, những dự án đầu tƣ đòi hỏi công nghệ cao thƣờng kèm theo yêu
cầu về lao động có trình độ cao, có tay nghề và đƣợc đào tạo bài bản.
 Cơ sở hạ tầng nhƣ cảng, đƣờng bộ, hệ thống cung cấp năng lƣợng, mạng
lƣới viễn thông cũng ảnh hƣởng nhiều đến hiệu quả hoạt động đầu tƣ. Chính vì
vậy khi lựa chọn địa điểm đầu tƣ các chủ ĐTNN phải cân nhắc vấn đề này.
- Môi trường kinh tế: Nhiều nhà kinh tế cho rằng các yếu tố kinh tế của
nƣớc nhận đầu tƣ là những yếu tố có ảnh hƣởng quyết định trong thu hút FDI. Nhà
ĐTNN luôn nghiên cứu kĩ lƣỡng về tình hình phát triển kinh tế của quốc gia hay
khu vực mà họ tiến hành đầu tƣ vì nó đảm bảo tính hiệu quả cho đồng vốn đầu tƣ
của họ. Vì vậy, một quốc gia hay khu vực có nền kinh tế phát triển ổn định sẽ là yếu
tố đảm bảo hơn, giúp các nhà ĐTNN yên tâm khi tiến hành đầu tƣ tại quốc gia hay
khu vực đó.
Thứ hai là khung chính sách về FDI của nước nhận đầu tư, bao gồm các
qui định liên quan trực tiếp đến FDI và các qui định có ảnh hƣởng gián tiếp đến
FDI.
Các qui định của luật pháp và chính sách liên quan trực tiếp FDI bao gồm
các qui định về việc thành lập và hoạt động của các nhà ĐTNN(cho phép, hạn chế,
cấm đầu tƣ vào một số ngành, lĩnh vực; cho phép tự do hay hạn chế quyền sở hữu

của các chủ ĐTNN đối với các dự án; cho phép tự do hoạt động hay áp đặt một số
điều kiện hoạt động; có hay không các ƣu đãi nhằm khuyến khích FDI; ), các tiêu
chuẩn đối xử đối với FDI (phân biệt hay không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tƣ


16
có quốc tịch khác nhau, )… Các qui định này ảnh hƣởng trực tiếp đến khối lƣợng
và kết quả của hoạt động FDI. Các qui định thông thoáng, có nhiều ƣu đãi, không
có hoặc ít có các rào cản, hạn chế hoạt động FDI sẽ góp phần tăng cƣờng thu hút
FDI vào và tạo thuận lợi cho các dự án FDI trong quá trình hoạt động. Ngƣợc lại,
hành lang pháp lý và cơ chế chính sách có nhiều qui định mang tính chất hạn chế và
ràng buộc đối với FDI sẽ khiến cho FDI không vào đƣợc hoặc các chủ đầu tƣ không
muốn đầu tƣ. Các qui định của luật pháp và chính sách sẽ đƣợc điều chỉnh tùy theo
định hƣớng, mục tiêu phát triển của từng quốc gia trong từng thời kỳ, thậm chí có
tính đến cả các qui hoạch về ngành và vùng lãnh thổ.
Nhìn chung các chủ ĐTNN thích đầu tƣ vào những nƣớc có hành lang pháp
lý, cơ chế, chính sách đầy đủ, đồng bộ, thông thoáng, minh bạch và có thể dự đoán
đƣợc. Điều này đảm bảo cho sự an toàn của vốn đầu tƣ.
Thứ ba là các yếu tố tạo thuận lợi trong kinh doanh, bao gồm chính sách
xúc tiến đầu tƣ; các biện pháp ƣu đãi, khuyến khích đầu tƣ; giảm các tiêu cực phí
bằng cách giải quyết nạn tham nhũng, cải cách thủ tục hành chính để nâng cao hiệu
quả hoạt động của bộ máy quản lý Nhà nƣớc; nâng cao chất lƣợng các dịch vụ tiện
ích xã hội để đảm bảo chất lƣợng cuộc sống cho các chủ ĐTNN (các trƣờng song
ngữ, chất lƣợng cuộc sống, ); các dịch vụ hậu đầu tƣ. Từ lâu các nƣớc nhận đầu tƣ
đã ý thức đƣợc tầm quan trọng của các yếu tố này, vì vậy các nƣớc thƣờng tìm cách
cải tiến các yếu tố này nhằm tạo thuận lợi nhiều hơn cho các chủ đầu tƣ.
FDI là một hoạt động lâu dài, vì vậy khi đầu tƣ ở đâu thông thƣờng chủ
ĐTNN sẽ phải có thời gian nhất định sống và làm việc ở đó, có khi họ còn phải
mang theo cả gia đình. Điều này khiến họ phải cân nhắc đến các dịch vụ tiện ích xã
hội của nƣớc nhận đầu tƣ xem chúng có đảm bảo đáp ứng đƣợc nhu cầu cuộc sống

của họ hay không. Một nƣớc không có các trƣờng học quốc tế dành cho ngƣời nƣớc
ngoài, chất lƣợng nhà ở thấp, các dịch vụ vui chơi giải trí nghèo nàn sẽ khó thu hút
đƣợc nhiều FDI.
1.3 KHUNG PHÁP LÍ ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC
NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM


17
Tại Việt Nam hiện chƣa có văn bản cụ thể quy định về hoạt động FDI vào
lĩnh vực BĐS mà nó chỉ chịu sự điều chỉnh của các văn bản luật liên quan nhƣ Luật
Đầu tƣ, Luật Đất đai hay Luật Kinh doanh BĐS và một số văn bản dƣới luật khác
Việc tìm hiểu pháp luật điều chỉnh hoạt động FDI và hoạt động kinh doanh BĐS sẽ
giúp phần nào hiểu thêm về khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc
ngoài vào lĩnh vực BĐS trƣớc khi chƣa có một văn bản luật điều chỉnh trực tiếp vấn
đề này.
1.3.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài tại Việt Nam
Pháp luật điều chỉnh hoạt động FDI đã từng bƣớc đƣợc điều chỉnh cho phù
hợp nhằm thu hút vốn đầu tƣ vào Việt Nam trong những năm qua. Trƣớc năm 2000,
hoạt động ĐTNN vào Việt Nam chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài
năm 1987 - đây là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về FDI, đƣợc sửa đổi bổ
sung vào các năm 1990, 1992. Đến năm 1996 ra đời bộ Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài mới
tại Việt Nam và đƣợc sửa đổi, bổ sung vào năm 2000 (đƣợc gọi tắt là luật Đầu tƣ
nƣớc ngoài sửa đổi năm 2000). Luật này có một số quy định liên quan đến BĐS
đáng chú ý nhƣ sau:
Việc thế chấp quyền sử dụng đất và đền bù giải phóng mặt bằng đƣợc quy
định cụ thể hơn tại điều 46 của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài sửa đổi năm 2000. Theo đó
doanh nghiệp có vốn ĐTNN đƣợc thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền
sử dụng đất để đảm bảo vay vốn tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại
Việt Nam thay vì chỉ đƣợc phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng Việt Nam nhƣ quy
định trƣớc đây. Quy định mới này tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có

vốn ĐTNN tiếp cận các nguồn vốn vay đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam bao gồm
các tổ chức tín dụng nƣớc ngoài để đa dạng hóa các nguồn vốn vay cho doanh
nghiệp và mở rộng khả năng vay vốn của những dự án cần nguồn vốn lớn.
Mặt khác, nhằm giảm chi phí liên quan đến việc sử dụng đất đai của nhà đầu
tƣ và nâng cao trách nhiệm của bên Việt Nam ngay từ khi hình thành dự án cho đến
khi thực hiện dự án, điều 46 cũng quy định thêm rằng trong trƣờng hợp bên Việt
Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thì bên Việt Nam có trách nhiệm đền
bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để đƣợc quyền sử dụng đất.


18
Trong trƣờng hợp Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh
(UBND), thành phố trực thuộc Trung ƣơng (TW) nơi có dự án đầu tƣ tổ chức thực
hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, hoàn thành các thủ tục cho thuê đất. Việc bổ
sung nghĩa vụ của bên Việt Nam trong khâu giải phóng mặt bằng giảm đƣợc nhiều
gánh nặng cho phía nƣớc ngoài do đây là một khâu khá tốn kém và đòi hỏi nhiều
thời gian để hoàn thành các thủ tục pháp lí.
Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài sửa đổi năm 2000 còn thể hiện sự tiến bộ so với Luật
Đầu tƣ nƣớc ngoài năm 1996 ở chỗ đã bỏ các yêu cầu mang tính áp đặt đối với việc
chuyển nhƣợng vốn của doanh nghiệp có vốn ĐTNN và các bên hợp doanh và đơn
giản hóa thủ tục, cụ thể là sửa đổi điều 34 của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài năm 1996.
Theo đó, cơ quan cấp phép đầu tƣ sẽ không xem xét, phê duyệt hợp đồng chuyển
nhƣợng vốn mà chỉ thực hiện cơ chế đăng kí nhằm mở rộng quyền tự chủ trong tổ
chức quản lý, kinh doanh của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, xóa bỏ sự can thiệp không
cần thiết của cơ quan Nhà nƣớc vào hoạt động của doanh nghiệp.
Mặc dù Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài sửa đổi năm 2000 đã cải cách theo hƣớng có
lợi cho nhà đầu tƣ nhƣng vẫn còn những tồn tại nhất định nhƣ thủ tục hành chính
còn khá phức tạp, cơ quan quản lí Nhà nƣớc can thiệp khá sâu vào hoạt động của
doanh nghiệp. Những tồn tại trên đã dẫn đến những hạn chế nhất định trong việc thu
hút FDI vào các ngành nói chung và BĐS nói riêng. Xuất phát từ thực tế trên, luật

Đầu tƣ 2005 đã đƣợc kì họp thứ 8 Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29/11/2005, có
hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Luật này có vai trò quan trọng trong việc tiếp tục cải
thiện môi trƣờng kinh doanh, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tƣ, phát huy nội lực
và thu hút vốn đầu tƣ trong nƣớc cũng nhƣ nƣớc ngoài, đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của đất nƣớc trong giai đoạn mới. Sau đây là một số điểm mới của
Luật Đầu tƣ năm 2005 có liên quan đến ĐTNN vào lĩnh vực BĐS:
Đầu tiên, Luật Đầu tƣ năm 2005 cho phép nhà đầu tƣ tự chủ trong phạm vi
vốn đầu tƣ của mình, trong việc tự chọn lĩnh vực đầu tƣ, hình thức đầu tƣ và hình
ngoài thức huy động vốn. Nếu nhƣ trƣớc đây khi muốn đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS
các nhà ĐTNN phải liên doanh với doanh nghiệp trong nƣớc, vốn góp của nhà
ĐTNN không đƣợc quá 70% vốn pháp định thì nay các nhà ĐTNN đƣợc phép đầu


19
tƣ 100% vốn. Tại điều 21 của Luật Đầu tƣ 2005 có quy định nhƣ sau về các hình
thức đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài:
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc
100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và
nhà đầu tư nước ngoài.
- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO,
hợp đồng BT.
- Đầu tư phát triển kinh doanh.
- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
Hơn nữa, nếu trƣớc đây pháp luật Việt Nam không cho phép nhà đầu tƣ giảm
vốn pháp định trong thời gian hoạt động của dự án thì nay nhà đầu tƣ đã có quyền
chuyển nhƣợng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tƣ. Điều 36 của Luật
Đầu tƣ năm 2005 cũng quy định thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tƣ không quá

năm mƣơi năm; đối với dự án có vốn đầu tƣ lớn nhƣng thu hồi vốn chậm, dự án đầu
tƣ vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế -
xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất
không quá bảy mƣơi năm. BĐS là một lĩnh vực đầu tƣ khá đặc biệt, yêu cầu thời
gian hoàn vốn kéo dài đặc biệt là các BĐS nhƣ văn phòng, căn hộ, trung tâm thƣơng
mại xây dựng với các mục đích cho thuê. Quy định thời gian thuê đất nhƣ vậy là
hợp lí để các chủ đầu tƣ có khả năng thực hiện dự án, thu hồi vốn và thu lợi nhuận.
Một điểm mới nổi bật của Luật Đầu tƣ năm 2005 là chủ trƣơng phân cấp
mạnh cho UBND cấp tỉnh, Ban quản lí Khu Công nghiệp (BQLKCN), Khu chế xuất
(KCX), Khu Công nghệ cao và Khu kinh tế (sau đây gọi Ban quản lí - BQL) cấp
giấy chứng nhận đầu tƣ cũng nhƣ quản lí hoạt động đầu tƣ và giảm bớt các dự án
phải trình Thủ tƣớng Chính phủ. Thủ tƣớng Chính phủ chỉ chấp thuận về nguyên
tắc đối với một số dự án quan trọng chƣa có trong quy hoạch hoặc chƣa có quy
hoạch. Những dự án đã có trong quy hoạch đƣợc duyệt và đáp ứng các điều kiện


20
theo quy định của pháp luật và điều ƣớc quốc tế mà Việt Nam là thành viên thì
UBND cấp tỉnh và BQL cấp giấy chứng nhận đầu tƣ mà không phải trình Thủ
tƣớng Chính phủ quyết định chủ trƣơng đầu tƣ. Các dự án còn lại sẽ do UBND cấp
tỉnh và BQL tự quyết định và cấp giấy chứng nhận đầu tƣ. Thêm vào đó, Luật Đầu
tƣ năm 2005 cũng quy định dự án có vốn FDI quy mô nhỏ hơn hoặc bằng 300 tỷ
VND và không thuộc danh mục đầu tƣ có điều kiện thì chỉ phải làm thủ tục đăng kí
đầu tƣ tại cơ quan quản lí đầu tƣ cấp tỉnh và sẽ nhận đƣợc giấy chứng nhận đầu tƣ
trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ hợp lệ, trong bất kì trƣờng hợp nào
không quá 45 ngày.
Đối với việc điều chỉnh dự án đầu tƣ, Luật Đầu tƣ 2005 quy định khi điều
chỉnh dự án đầu tƣ liên quan đến mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, vốn và thời
gian thực hiện dự án đầu tƣ, nhà đầu tƣ phải làm thủ tục tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ
để làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tƣ. Việc điều chỉnh dự án đầu tƣ

đƣợc thực hiện theo một trong các quy trình sau: (1) không phải làm thủ tục đăng kí
điều chỉnh hoặc thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tƣ; (2) đăng kí điều chỉnh dự án đầu
tƣ; (3) thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tƣ.
Nhƣ vậy, Luật Đầu tƣ năm 2005 và các văn bản dƣới luật có liên quan đã tạo
điều kiện giúp cho môi trƣờng đầu tƣ Việt Nam trở nên thông thoáng và hấp dẫn
hơn, tạo nhiều ƣu đãi đối với các nhà đầu tƣ đặc biệt với các nhà ĐTNN, loại bỏ
đƣợc nhiều bất cập so với các quy định liên quan đến vấn đề ĐTNN trƣớc đây. Môi
trƣờng pháp lí cho ĐTNN đang dần dần đi đến thống nhất và hoàn chỉnh hơn.
1.3.2 Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS tại Việt
Nam cần nói đến là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, các nghị quyết, nghị định
và các văn bản dƣới luật có liên quan.
- Luật Đất đai
Luật Đất đai lần đầu tiên đƣợc ban hành vào năm 1993 sau đó đƣợc sửa đổi
vào ngày 2/12/1998 và có hiệu lực từ ngày 1/1/1999. Tuy nhiên khi nền kinh tế
ngày càng phát triển, quan hệ trao đổi mua bán BĐS nói chung và các dự án BĐS
có vốn ĐTNN nói riêng theo quy luật cung cầu diễn ra rất sôi động. Đây là lĩnh vực