LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ ÁN THE METROPOLE THỦ THIÊM – THE GALLERIA RESIDENCE

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
−−−  −−−

TIỂU LUẬN HỌC PHẦN MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

Đề Tài:

LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT
ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ ÁN THE METROPOLE
THỦ THIÊM – THE GALLERIA RESIDENCE
Thành viên nhóm:
Phan Ngọc Minh_1821002569
Nguyễn Văn Phúc_1821002620
Lê Thị Phương_1921004059
Nguyễn Thị Bảo Trân_1921004116
Nguyễn Thị Bích Trâm_1821002676
GIẢNG VIÊN BỘ MÔN: PHAN THỊ SAO VI

Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2021


BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
−−−  −−−

Đề Tài:

LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT

ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ ÁN THE METROPOLE
THỦ THIÊM – THE GALLERIA RESIDENCE
Thành viên nhóm:
Phan Ngọc Minh_1821002569
Nguyễn Văn Phúc_1821002620
Lê Thị Phương_1921004059
Nguyễn Thị Bảo Trân_1921004116
Nguyễn Thị Bích Trâm_1821002676

GIẢNG VIÊN BỘ MƠN: PHAN THỊ SAO VI
Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2021


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1.

Lý do thực hiện đề tài ..................................................................................1

2.

Mục tiêu thực hiện đề tài ............................................................................1

3.

Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................2

4.

Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................2

5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................2

6.

Kết cấu đề tài................................................................................................2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN ..............................................................................3
1.1. Tổng quan về Marketing.............................................................................3
1.1.1.

Khái niệm về Marketing căn bản.....................................................3

1.1.2.

Chức năng của Marketing: ...............................................................3

1.1.3.

Khái niệm và chức năng Marketing bất động sản: ........................4

1.2. Chiến lược Marketing Mix 4P ....................................................................4
1.3. Đặc thù Marketing trong lĩnh vực bất động sản .....................................6
1.4. Các yếu tố vĩ mô, vi mô ảnh hưởng đến hoạt động Marketing của doanh
nghiệp bất động sản: .............................................................................................7
1.4.1.

Môi trường vĩ mô ...............................................................................7

1.4.2.

Môi trường vi mô ...............................................................................7

1.5. Các yếu tố xây dựng chiến lược Marketing hoàn hảo: ............................8
1.5.1.

Nắm vững thị trường bất động sản khi làm Marketing bất động

sản

8

1.5.2.

Phân khúc khách hàng mục tiêu để không bị lạc hướng khi làm

Marketing bất động sản ....................................................................................8
1.5.3.

Thấu hiểu khách hàng để làm Marketing bất động sản tốt hơn ...9


1.5.4.

Nghiên cứu đối thủ cạnh tranh trong Marketing bất động sản ....9

CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN DỰ ÁN THE METROPOLE THỦ THIÊM – THE
GALLERIA RESIDENCE .....................................................................................10

2.1 Giới thiệu về khu vực TP.Thủ Đức ( Quận 2 cũ) .......................................10
2.2. Giới thiệu về dự án The Metropole Thủ Thiêm ........................................11
2.2.1 Giới thiệu về dự án The Metropole Thủ Thiêm ..................................11
2.2.2 Giới thiệu về phân khu Galleria Residence ( giai đoạn 1) ..................17
2.3. Phân tích SWOT .........................................................................................23
2.3.1. Thế mạnh ...............................................................................................23
2.3.2

Điểm yếu ..............................................................................................24

2.3.3

Cơ hội ...................................................................................................24

2.3.4

Thách thức ...........................................................................................24

2.3. Xác định khách hàng mục tiêu .................................................................25
CHƯƠNG 3: LẬP PHƯƠNG ÁN MÔI GIỚI VÀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC
HOẠT ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ ÁN THE METROPOLE – THE
GALLERIA .............................................................................................................25
3.1. Lập phương án môi giới dự án The Metropole Thủ Thiêm – The Galleria
...............................................................................................................................25
3.1.1. Marketing Offline..................................................................................26
3.1.2. Marketing Online ..................................................................................27
3.1.3. Theo dõi chiến lược Marketing và ngân sách .....................................33
3.2. Xây dựng hoạt động Marketing 4P dự án The Metropole Thủ Thiêm –
The Galleria .........................................................................................................35
3.2.1. Sản phẩm................................................................................................35

3.2.2. Giá...........................................................................................................37


3.2.3. Phân phối ...............................................................................................38
3.2.4. Chiêu thị .................................................................................................39
KẾT LUẬN ..............................................................................................................41


MỤC LỤC HÌNH ẢNH
Hình 2. 1 Vị trí dự án The Metropole Thủ Thiêm ...............................................12
Hình 2. 2 Quy hoạch tổng thể dự án The Metropole Thủ Thiêm .......................12
Hình 2. 3 Sa bàn mơ hình dự án The Metropole Thủ Thiêm tại nhà mẫu ........13
Hình 2. 4 Tiện ích dịch vụ đẳng cấp ......................................................................14
Hình 2. 5 Hồ bơi tràn bờ thiết kế hiện đại ............................................................15
Hình 2. 6 Sân golf dành riêng cho dân cư The Metropole Thủ Thiêm ..............15
Hình 2. 7 Vị trí thuận lợi của dự án The Metropole Thủ Thiêm ........................16
Hình 2. 8 Mặt bằng chi tiết tổng thể 3 khối tháp tại tịa Galleria Residence.....18
Hình 2. 9 Thiết kế căn hộ 1 Phòng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 1
...................................................................................................................................18
Hình 2. 10 Thiết kế căn hộ 2 Phòng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm – The
Galleria Residence ...................................................................................................19
Hình 2. 11 Thiết kế căn hộ 3 Phịng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm – The
Galleria Residence ...................................................................................................19
Hình 2. 12 Thiết kế căn hộ 4 Phòng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm – The
Galleria Residence ...................................................................................................20
Hình 2. 13 Thiết kế căn hộ Loft dự án Metropole Thủ Thiêm – The Galleria
Residence ..................................................................................................................20
Hình 2. 14 Thiết kế căn hộ Penthouse dự án Metropole Thủ Thiêm – The
Galleria Residence ...................................................................................................21
Hình 2. 15 Tiến độ xây dựng hiện tại của giai đoạn 1 cập nhật 22/04/2021......22

Hình 2. 16 Cơ sở hạ tầng đang dần hồn thiện cập nhật ngày 22/04/2021 ........22
Hình 2. 17; Dự án The Metropole – The Galleria Residence cập nhật ngày
01/07/2021.................................................................................................................23

Hình 3. 1 Logo Chủ đầu tư Quốc Lộc Phát ..........................................................36
Hình 3. 2 Logo nhà phát triển dự án SonKim Land ............................................37


Hình 3. 3 Chiến lược dấu ấn thương hiệu của SonKim Land .............................40


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do thực hiện đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan trọng
đối với nền kinh tế. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào
q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn
vốn đầu tư cho phát triển. Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng sinh lợi của thị
trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang xúc tiến đầu
tư mạnh vào thị trường này. Tuy nhiên, khơng phải bất kì doanh nghiệp, tổ chức hay
cá nhân nào cũng dễ dàng thành công trong lĩnh vực bất động sản này. Một nền kinh
tế thị trường hàng hóa nhiều thành phần ngày càng phát triển thì sự cạnh tranh xảy ra
ngày càng khốc liệt trong lĩnh lực kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản
nói riêng. Việc xây dựng hoạt động Marketing hiệu quả là then chốt giúp cho các
doanh nghiêp, nhà môi giới đạt được vị thế cạnh tranh, tạo sự tin tưởng của khách
hàng đối với sản phẩm,….giúp khách hàng tiếp cận được với sản phẩm phù hợp. Bên
cạnh đó, cần lập chiến lược Marketing phù hợp với từng sản phẩm để có thể đạt hiệu
quả tối ưu.
Một trong những yếu tố rất quan trọng quyết định sự thành công hay thất bại của mỗi

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là chiến lược marketing của mình. Tuy
nhiên thực tế hiện nay tại Việt Nam cho thấy đa phần các doanh nghiệp chưa có sự
đầu tư đúng mức đối với các hoạt động marketing đó là lí do nhóm em chọn đề tài: “
Lập phương án Marketing và xây dựng hoạt động Marketing 4P cho dự án The
Metropole Thủ Thiêm – The Galleria Residence”
2. Mục tiêu thực hiện đề tài
-

Nắm vững kiến thức về Marketing căn bản, đặc biệt là marketing bất động sản

-

Lập phương án Marketing cho dự án The Metropole Thủ Thiêm – The Galleria
Residence

-

Tìm hiểu quá trình xây dựng hoạt động Marketing 4P cho dự án The Metropole
Thủ Thiêm – The Galleria Residence


2

3. Đối tượng nghiên cứu
Xây dựng hoạt động Marketing 4P và lập phương án Marketing cho dự án The
Metropole Thủ Thiêm – The Galleria Residence đến với khách hàng
4. Phạm vi nghiên cứu
-

Thời gian nghiên cứu: 30/6/2021 – 14/7/2021

-

Nghiên cứu dự án The Metropole Thủ Thiêm – giai đoạn The Galleria Residence
để đưa xây dựng chiến lược hoạt đông Marketing 4P và đưa ra phương án
Marketing cụ thể cho dự án.

5. Phương pháp nghiên cứu
-

Phương pháp thu thập thông tin thực hiện khảo sát thị trường, thu thập thông tin
dự án The Metropole Thủ Thiêm

-

Phương pháp phân tích, đánh giá hoạt động Marketing 4P cho dự án The
Metropole Thủ Thiêm

6. Kết cấu đề tài
Đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Tổng quan dự án The Metropole Thủ Thiêm - The Galleria
Residence
Chương 3: Lập phương án môi giới và xây dựng hoạt động marketing 4P dự
án


3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1.

Tổng quan về Marketing

1.1.1. Khái niệm về Marketing căn bản

-

Theo định nghĩa dành cho các nhà quản lý, marketing được ví như “nghệ thuật
bán hàng”, nhưng khá ngạc nhiên rằng, yếu tố quan trọng nhất của marketing thật
ra không nằm ở chỗ bán sản phẩm. Peter Drucker, chuyên gia hàng đầu thế giới
về tư vấn quảng trị cho rằng:“Nhưng mục đích của marketing là làm sao để biết
và hiểu rõ khách hàng thật tốt sao cho sản phẩm hoặc dịch vụ thích hợp nhất với
người đó, và tự nó sẽ được bán ra. Lý tưởng nhất, marketing nên là kết quả từ sự
sẵn sàng mua sắm. Từ đó, việc hình thành nên sản phẩm hoặc dịch vụ mới trở nên
cần thiết để tạo ra chúng”

-

Philip Kotler, giáo sư marketing nổi tiếng thế giới; “cha đẻ” của marketing hiện
đại, định nghĩa: “Marketing là khoa học và nghệ thuật khám phá, sáng tạo và cung
cấp giá trị nhằm thỏa mãn nhu cầu của thị trường mục tiêu với lợi nhuận.
Marketing xác định các nhu cầu và mong muốn chưa được đáp ứng. Nó xác định,
đo lường và định lượng quy mô của thị trường đã xác định và tiềm năng lợi nhuận.
Nó xác định phân khúc nào cơng ty có khả năng phục vụ tốt nhất và nó thiết kế
và quảng bá các sản phẩm và dịch vụ phù hợp”

-

Theo Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ: “Marketing là tiến trình hoạch định và thực

hiện sự sáng tạo, định giá, tiếp thị và phân phối những ý tưởng, hàng hóa và dịch
vụ để tạo sự trao đổi và thỏa mãn những mục tiêu của cá nhân và tổ chức”

1.1.2. Chức năng của Marketing:
Trên thực tế thì Marketing đảm nhiệm những chức năng chính mang lại thành cơng
cho doanh nghiệp trong hiện tại và tương lai như:
-

Hoạch định sản phẩm: Nghiên cứu thị trường, phát triển, duy trì sản phẩm. Phát
triển hình ảnh thương hiệu sản phẩm bao gồm nhãn hiệu hiệu, bao bì. Đồng thời
loại bỏ đi những sản phẩm yếu kém, tập trung cho sản phẩm mới.

-

Hoạch định phân phối: Tìm kiếm kênh phân phối tiềm năng. Đưa ra chính sách,
thỏa thuận phù hợp, cơng bằng giữa các nhà phân phối. Một điều quan trọng là


4

phải chú trọng xây dựng mối quan hệ tốt đẹp giữa các nhà phân phối và loại bỏ đi
những kênh yếu kém nhằm đảm bảo hiệu quả tốt nhất.
Hoạch định xúc tiến: Mang thông điệp truyền thông đến gần với khách hàng hơn.

-

Và đảm bảo sử dụng các công cụ xúc tiến quảng cáo, bán hàng cá nhân, khuyến
mãi, Marketing trực tuyến, quan hệ công chúng một cách hiệu quả. Thơng qua đó
ta thấy được vai trị của Marketing khi đưa hình ảnh thương hiệu đến gần tâm trí
khách hàng hơn.

Hoạch định giá: Phân tích, đánh giá sản phẩm và từ đó đưa ra các chiến lược giá

-

phù hợp với từng giai đoạn của sản phẩm và phù hợp với phân khúc khách hàng
mục tiêu.
Thực hiện kiểm soát và đánh giá Marketing: Đây là chức năng rất quan trọng,

-

giúp doanh nghiệp xem xét lại tồn bộ q trình làm việc và đưa ra cách đề xuất
khắc phục khi gặp phải vấn đề trong các khâu thực hiện chiến lược.
1.1.3. Khái niệm và chức năng Marketing bất động sản:

1.1.3.1.

Khái niệm:

Marketing bất động sản là tâp hợp các hoạt động nhằm thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng
bất động sản, bao hàm quy trình mang đến giá trị cho khách hàng, từ đó chiếm lĩnh
thị trường bất đông sản mà doanh nghiệp đặt mục tiêu
1.1.3.2.

Chức năng Marketing bất động sản:

Chức năng Marketing bất động sản của doanh nghiệp nhằm đảm bảo cho các hoạt
động doanh nghiệp hướng đến khách hàng, vì lợi ích khách hàng. Muốn vậy, thì phải
xác định đúng nhu cầu, mong muốn của khách hàng và thỏa mãn nhu cầu đo một cách
hiệu quả.
Chiến lược Marketing Mix 4P

1.2.
-

Marketing Mix 4P (Marketing hỗn hợp) là tập hợp các công cụ mà marketing sử
dụng nhằm thực hiện mục tiêu của mình.

-

Các cơng cụ của Marketing 4P:

+ Giá cả (Price):


5

• Giá ln là một yếu tố vơ cùng quan trọng quyết định hành vi mua bán của người
tiêu dùng. Doanh nghiệp cần định giá đúng và chuẩn. Trong Marketing Mix giá
ln là yếu tố cần đặc biệt lưu ý.
• Bất kể một doanh nghiệp nào khi cho ra một sản phẩm sẽ cần định mức giá cho
chúng. Giá như thế nào là phù hợp để người tiêu dùng đón nhận vui vẻ? Từ trước
đến nay giá luôn là yếu tố vơ cùng nhạy cảm. Chúng thậm chí cịn quyết định
đến sự tồn tại của sản phẩm.
+ Sản phẩm (Product):
• Bất kỳ một doanh nghiệp nào muốn kinh doanh thì cần có sản phẩm. Chúng
được tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng. Sản phẩm này có thể
là đồ vật hữu hình hoặc là hình thức dịch vụ.
• Khi tạo ra sản phẩm, bạn cần nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo chắc chắn chúng
cần thiết cho thị trường mục tiêu. Vì vậy, nhân viên cần tiến hành nghiên cứu
và khảo sát thị trường. Sau đó, họ phân tích và hướng đến dịng sản phẩm mà

thị trường đang cần.
• Mỗi một sản phẩm sẽ sở hữu một vịng đời từ lúc [hình thành] cho đến [phát
triển] rồi [trưởng thành] và cuối cùng là [tháo trào]. Để sản phẩm bán chạy cần
đáp ứng đúng nhu cầu và thị hiếu của khách hàng. Như vậy việc cân đối cung
cầu mới đạt hiệu quả.
+ Place (phân phối): Khi có sản phẩm rồi thì doanh nghiệp cần xác định hệ thống
phân phối ở đâu để giúp khách hàng mua và sử dụng dễ dàng? Điều này địi hỏi
doanh nghiệp cần có kinh nghiệm và tầm nhìn sâu rộng về thị trường. Đa phần,
doanh nghiệp sẽ ứng dụng các chiến lược phân phối gồm:
• Chuyển nhượng quyền
• Phân phối rộng khắp
• Phân phối độc quyền
• Phân phối sàng lọc


6

+ Chiêu thị (Promotion): Promotion nghĩa là quảng bá và truyền thông. Trong thời
buổi kinh tế hiện đại, đây là hoạt động không thể thiếu của bất kỳ doanh nghiệp
nào. Hoạt động này bao gồm:
• Tổ chức bán hàng
• Quan hệ cơng chúng
• Quảng cáo
• Tiếp thị
1.3.
-

Đặc thù Marketing trong lĩnh vực bất động sản
Đối với bất động sản, những người làm công tác marketing cần phải hiểu được
rằng đây là một sản phẩm đặc biệt, có giá trị cực lớn cho nên rất cần có một

bước chuẩn bị quan trọng để kết quả đạt được như ý muốn.

-

Việc đầu tiên đối với marketing trong lĩnh vực bất động sản đó chính là xác
định phân khúc khách hàng. Bạn cần phải nắm vững sản phẩm bất động sản
mà mình thực hiện nằm trong nhóm nào, hướng tới những nhóm đối tượng nào
để từ đó mang đến chiến lược thực sự phù hợp. Hiện tại thị trường bất động
sản chia ra làm ba nhóm sản phẩm khác nhau. Cụ thể là: bất động sản giá rẻ,
bất động sản tầm trung, và bất động sản cao cấp

-

Theo nghiên cứu xã hội học, bất động sản giá rẻ hướng tới tầng lớp người độc
thân thành đạt chuẩn bị cơ sở để kết hôn, muốn chuyển từ nhà thuê sang chung
cư,… Đặc thù của nhóm khách hàng này là quan tâm đến sự tiện ích trong giai
đoạn hiện tại. Do đó content marketing sẽ hướng đến tính năng vượt trội có
thể sử dụng ngay của từng dự án, ví dụ như bể bơi, khơng gian sống tối ưu,…

-

Điều quan trọng nhất của marketing khi thực hiện trong lĩnh vực bất động sản
đó chính là xác định đối tượng mục tiêu, từ đó đưa ra những chiến lược hấp
dẫn khách hàng chọn mua.


7

-

Sản phẩm content tiêu biểu cho lĩnh vực này là: landing page và bài PR dự án.
Cách thức quảng cáo: rao vặt, quảng cáo qua mạng xã hội, quảng cáo trên báo
chí.

1.4.

Các yếu tố vĩ mơ, vi mơ ảnh hưởng đến hoạt động Marketing của doanh
nghiệp bất động sản:

1.4.1. Môi trường vĩ mô
Theo Kotler, P. and Armstrong, G. (2008): Môi trường vĩ mơ bao gồm các yếu tố bên
ngồi và khơng kiểm sốt được và có ảnh hưởng đến việc ra quyết định của tổ chức,
hiệu quả và chiến lược của tổ chức đó. Những yếu tố này bao gồm các yếu tố về:
–

Kinh tế : là những yếu tố ảnh hưởng đến sức mua, mức độ tiết kiệm và sự phân

phối thu nhập trong xã hội…
–

Nhân khẩu học: bao gồm các yếu tố như sự tăng trưởng dân số, dân tộc, giáo

dục, sự thay phát triển những gia đình phi truyền thống…;
–
–

Điều kiện pháp lý và chính trị;
Cơng nghệ: tốc độ phát triển của công nghệ mang đến cho công ty những nhưng

cơ hội đổi mới, tiết kiệm chi phí.

–

Các yếu tố thuộc về tự nhiên.

1.4.2. Mơi trường vi mơ
Mơi trường vi mơ là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động marketing
của doanh nghiệp và khả năng đáp ứng các nhu cầu của khách hàng:
–

Cơng ty: tất cả các phịng ban trong một tổ chức đều lấy khách hàng làm trọng

tâm, tập trung vào việc giải quyết và đáp ứng các nhu cầu khách hàng. Sự kết hợp hài
hòa này nhằm mang lại giá trị và sự thỏa mãn cho các khách hàng của mình
–

Nhà cung cấp: Là một bộ phận trong chuỗi giá trị, cung cấp nguồn tài nguyên

đầu vào để tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ đầu ra. Bộ phận marketing có nhiệm vụ theo
dõi nhà cung cấp về khả năng cung cấp nguồn tài nguyên đầu vào


8

– Các trung gian tiếp thị :Đây là những tổ chức giúp quảng cáo, phân phối và bán
sản phẩm của công ty, bao gồm các các dịch vụ quảng cáo, nhà phân phối, các trung
gian tài chính…
– Khách hàng: Cơng ty cần xác định khách hàng của mình là ai trong những nhóm
sau thị trường tiêu dùng, kinh doanh, bán lại, tổ chức công, và thị trường quốc tế
–

Đối thủ cạnh tranh: Để thành công trong kinh doanh, các công ty phải vượt trội

hơn các đối thủ cạnh tranh của mình về tạo ra giá trị khách hàng và sự hài lịng cho
khách hàng
–

Các nhóm cịn lại mang đến những lợi ích hoặc rũi ro trong việc thực hiện mục

tiêu của công ty.
1.5.

Các yếu tố xây dựng chiến lược Marketing hoàn hảo:

1.5.1. Nắm vững thị trường bất động sản khi làm Marketing bất động sản
Để lên một chiến lược Marketing bất động sản hoàn hảo, chúng ta cần nắm vững: thị
trường bất động sản đang diễn ra như thế nào, loại hình bất động sản nào đang lên
ngơi, khu vực nào đang dậy sóng, hệ thống hạ tầng được xây dựng như thế nào, pháp
lý đang được chính phủ quản lý ra sao,… Việc nắm vững kiến thức thị trường bất
động sản cho chúng ta cái nhìn tổng quát về thị trường, tự đó có cảm nhận nhạy bén
hơn với những diễn biến trên thị trường cũng khả năng dự đoán xu hướng bất động
sản trong tương lai. Điều này giúp việc lên chiến lược Marketing bất động sản khơng
cịn chỉ là những ý tưởng mơ hồ, bay bổng mà ngược lại, logic và phù hợp với thực
tế.
1.5.2. Phân khúc khách hàng mục tiêu để không bị lạc hướng khi làm Marketing
bất động sản
Bất động sản là miếng bánh hấp dẫn bởi nó thu về lợi nhuận cực kỳ khủng. Điều này
đồng nghĩa với việc thu hút khách hàng trở nên rất thử thách. Đối với những dự án ra
đời sau, có phần lép vế hơn những dự án đã có mặt lâu đời trên thị trường có sở hữu
lượng tập khách hàng trung thành nhất định, chúng ta cần chia nhỏ tập khách hàng và

9

tập trung xốy sâu vào nhóm khách hàng mục tiêu, sẽ dễ dàng chiếm lĩnh thị trường
đó hơn.
1.5.3. Thấu hiểu khách hàng để làm Marketing bất động sản tốt hơn
Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần thấu hiểu khách hàng từ những thông tin cơ bản đến
tâm lý hành vi: vị trí địa lý, độ tuổi, giới tính, sở thích, trình độ học vấn, cơng việc,
mức thu nhập, tình trạng hôn nhân, động lực mua hàng,… Việc thấu hiểu khách hàng:
vấn đề họ đang gặp phải, những khúc mắc trong tâm tư,… từ đó gỡ rối, đưa ra giải
pháp thơng qua dự án sẽ giúp khách hàng tin tưởng lựa chọn dự án của mình hơn. Ví
dụ: Khách hàng muốn đầu tư sinh lời nhưng gặp vấn đề không đủ vốn, mình sẽ cho
khách hàng thấy dự án của mình có tiềm năng sinh lời cao nhưng giá rẻ, chính sách
thanh tốn dễ dàng và cịn được ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn. Khách hàng sẽ như
“cá gặp nước”, “gãi đúng chỗ ngứa”, từ đó đưa ra hành vi mua không ngần ngại.
1.5.4. Nghiên cứu đối thủ cạnh tranh trong Marketing bất động sản
Việc nắm vững đối thủ cạnh tranh từ loại hình dự án, tập khách hàng, thơng điệp
truyền thông, chiến lược Marketing,… sẽ giúp chúng ta tạo ra sự khác biệt và độc đáo
so với đối thủ.
1.5.5. Kênh truyền thông cho ngành Marketing bất động sản
Sau khi nắm vững thị trường bất động sản, có tập khách hàng mục tiêu, thấu hiểu
insight khách hàng và đưa ra thơng điệp truyền thơng phù hợp, bước tiếp theo chính
là lựa chọn kênh truyền thông phù hợp để mọi thông điệp được truyền tải đến đúng
tập khách hàng. Những kênh truyền thông phổ biến cho ngành bất động sản:
Facebook, Google, PR, Website, Event,… Tùy thuộc vào từng giai đoạn dự án, bạn
sẽ xây dựng chiến lược truyền thông và nội dung trên những kênh phù hợp để có
luồng truyền thơng tốt. Sau cuối mỗi giai đoạn, bạn phải đạt được KPI là đủ số lượng
khách quan tâm, để lại thông tin, liên hệ,…

10

CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN DỰ ÁN THE METROPOLE THỦ THIÊM –
THE GALLERIA RESIDENCE
2.1 Giới thiệu về khu vực TP.Thủ Đức ( Quận 2 cũ)
TP. Thủ Đức (Quận 2 cũ) được mệnh danh là khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế
bậc nhất, không chỉ được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hiện đại cùng hệ thống giao
thông đồng bộ mà TP. Thủ Đức (Quận 2 cũ) còn là nơi tập trung nhiều dự án bất động
sản đẳng cấp. Thị trường căn hộ TP. Thủ Đức (Quận 2 cũ) đang được nhiều chuyên
gia đánh giá là khu vực đang có tốc độ phát triển nhanh nhất trong những quận trung
tâm của thành phố. Đồng thời cũng là nơi có tiềm năng phát triển bất động sản của
khu Đông với phân khúc căn hộ. Các dự án tại nơi đây đều do các ơng lớn, có tên tuổi
nổi tiếng trên thị trường Bất động sản triển khai xây dựng. Sức hút từ các thương hiệu
này là khá lớn, cùng với đó là các chương trình PR rầm rộ đã khiến cho thị trường
căn hộ TP. Thủ Đức (Quận 2 cũ) trở thành điểm nóng của thị trường trong vòng vài
năm nay, đặc biệt là thị trường căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại TP. Thủ Đức
(Quận 2 cũ) trong vòng 5 năm trở lại đây đã trở thành tâm điểm của thị trường. TP.
Thủ Đức (Quận 2 cũ) nơi có rất nhiều tiềm năng trong tương lai bởi vị trí đắc địa, hệ
thống mạng lưới giao thơng hiện đại, quy hoạch đồng bộ cơ sở hạ tầng hồn
thiện,…Có nhiều dự án được khách hàng, nhà đầu tư đón nhận bởi sự phát triển của
hạ tầng, vị trí tọa lạc chiến lược mang lại khả năng kết nối giao thông.Với sự đầu tư
mạnh mẽ về hạ tầng từ vốn ngân sách nhà nước khiến cho hạ tầng TP. Thủ Đức (Quận
2 cũ) thu hút nhiều doanh nghiệp đầu tư Bất động sản, kiến tạo nên các khu dân cư,
dự án căn hộ chung cư đã làm thay đổi toàn bộ bộ mặt của TP. Thủ Đức (Quận 2 cũ).
chính bởi những yếu tố trên TP. Thủ Đức (Quận 2 cũ) đã thu hút được rất nhiều nhà
đầu tư trong và ngoài nước, là một nơi đáng sống thu hút cộng đồng cư dân tri thức
và đẳng cấp. Cộng đồng cư dân của các dự án tại nơi đây đã giúp mang lại một khu
đô thị cao cấp đẳng cấp khi hội tụ dân có trình độ; học vấn sống trong các căn hộ,
doanh nhân thành đạt tại các căn hộ cao cấp, hạng sang, biệt thự cao cấp….

11

2.2. Giới thiệu về dự án The Metropole Thủ Thiêm
2.2.1 Giới thiệu về dự án The Metropole Thủ Thiêm

– Tên thương mại: The Metropole Thủ Thiêm
– Chủ đầu tư: Quốc Lộc Phát
– Đơn vị phát triển: Sơn Kim Land
– Ngân hàng bảo lãnh: Vietcombank
– Thầu xây dựng: Hồ Bình Corp
– Đơn vị thiết kế: DP Architects
– Đơn vị giám sát: Apave (Pháp)
– Vị trí dự án được tọa lạc tại 4 Lô 1-13, 1-14, 1-16, 1-17 thuộc khu Đô Thị mới
Thủ Thiêm (ngay chân cầu Thủ Thiêm 2 đang hoàn thiện), thuộc phường An
Khánh, TP. Thủ Đức (Quận 2 cũ).
+ Phía Đơng: Giáp đại lộ Vịng cung
+ Phía Tây: Giáp với Nhà hát giao hưởng và đường Ven sơng
+ Phía Nam: Giáp lơ 1-18, đường N13 và lơ 1-15
+ Phía Bắc: Giáp với Khu phức hợp Khách sạn (lô 1-12)
– Nằm ở vị trí “kim cương” của khu đơ thị Thủ Thiêm, The Metropole Thủ Thiêm
được đánh giá cao nhờ sở hữu những yếu tố vị trí tiềm năng:
+ Nằm giáp bên sơng Sài Gịn (hướng quan sát trực tiếp qua Quận 1)
+ Nằm giáp bên cầu Thủ Thiêm 2 (đang xây dựng) và đường Tôn Đức Thắng Quận 1 nối dài
+ Nằm kế bên trụ sở hành chính mới của Sài Gòn, thuộc phân khu 2B sắp được
Lotte triển khai.
+ Nằm trong khu có cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển, tạo đà đẩy giá trị căn hộ
tăng cao

12

Hình 2. 1 Vị trí dự án The Metropole Thủ Thiêm

Hình 2. 2 Quy hoạch tổng thể dự án The Metropole Thủ Thiêm


13

Hình 2. 3 Sa bàn mơ hình dự án The Metropole Thủ Thiêm tại nhà mẫu
– Địa chỉ nhà mẫu: 53- 55 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, TP Hồ Chí
Minh.
– Mật độ xây dựng từ 30%
– Quy mơ
+ Tổng diện tích đất 7.6 ha được chia làm 4 phân khu phát triển trong 4 giai đoạn
+ Gồm 7 tòa căn hộ và 4 tòa tháp văn phòng
+ Các loại hình tại The Metropole Thủ Thiêm bao gồm: căn hộ cao cấp, Office –
officetel, Shophouse thương mại, Penthouse – Duplex, Villa trên khơng
– Căn hộ bàn giao: Hồn thiện cơ bản với nội thất cơ bản mang tính hiện đại
như tủ âm tường, kệ bếp, máy lạnh, máy giặt, máy rửa bát,… đến từ những
thương hiệu nổi tiếng.
– Sở hữu: lâu dài đối với người Việt Nam, 50 năm đối với người nước ngồi
– Tiện ích của dự án: Tại The Metropole Thủ Thiêm TP. Thủ Đức (Quận 2 cũ),
sẽ tiến hành xây dựng hơn 40 tiện ích dịch vụ đẳng cấp để phục vụ cư dân tại
đây.


14

+ Nội khu:

• Hồ bơi cao cấp tràn bờ, view trực diện sơng Sài Gịn và Bitexco, được tích hợp
cơng nghệ xử lý nước ở bể lọc ngay tại hồ. Với không gian thiết kế khá rộng, nằm
trên cao, xung quanh hồ bố trí tiểu cảnh, cây xanh, hoa cỏ, view nhìn tuyệt đẹp,
hồ bơi là tiện ích sáng giá của dự án này.
• Hệ thống Gym đa năng hiện đại, spa, sauna, Yoga, sân tập tennis
• Cơng viên cây xanh, sân vườn mini kết hợp khu vui chơi trẻ em
• Hồ nước cảnh quan, khu trung tâm thương mại mua sắm với nhiều nhãn hàng thời
trang cao cấp, hệ thống shophouse, chuỗi nhà hàng, quán cà phê, khu BBQ ngồi
trời…

Hình 2. 4 Tiện ích dịch vụ đẳng cấp


15

Hình 2. 5 Hồ bơi tràn bờ thiết kế hiện đại

Hình 2. 6 Sân golf dành riêng cho dân cư The Metropole Thủ Thiêm
+ Ngoại khu: Với sự phát triển đồng bộ cũng là điều kiện sẵn có và và thuận tiện để
cư dân The Metropole Thủ Thiêm có hội trải nghiệm nhiều tiện ích ngoại khu từ
các dự án lân cận


16

Hình 2. 7 Vị trí thuận lợi của dự án The Metropole Thủ Thiêm
• Nhà hát Opera: Nhà hát nhạc vũ kịch mới nằm ngay trước khuôn viên dự án có
quy mơ lớn và hiện đại bậc nhất thành phố với sức chứa lên đến 1.700 chỗ ngồi.
Nhà hát mới được mong chờ sẽ là tâm điểm nghệ thuật đáp ứng được nhu cầu
thưởng thức ngày càng cao của người dân.

• Central Plaza: quảng trường mua sắm hiện đại, rộng lớn với các nhãn hàng,
thương hiệu mua sắm nổi tiếng. Tại đây, sẽ có một con đường đi bộ nối trực tiếp
với trục đường Nguyễn Huệ (Quận 1). Nếu không có nhu cầu mua sắm, cư dân
hồn tồn có thể thả bộ thư thái.
• Convention Center: trung tâm triển lãm tiêu chuẩn quốc tế phục vụ cho cộng
đồng đô thị cũng như của cả thành phố.
• Cresent Boulevard Underground Link: trục đường giao thông thương mại sầm
uất của khu đô thị.
• Cơng viên Riverside Park Thủ Thiêm
• Hồ trung tâm Thủ Thiêm (Central Lake)
• Quảng trường trung tâm Thủ Thiêm ngay bên cạnh dự án The Metropole


17

2.2.2 Giới thiệu về phân khu Galleria Residence ( giai đoạn 1)

The Galleria Residence là giai đoạn đầu tiên của dự án The Metropole Thủ Thiêm.
Giai đoạn rất được các nhà đầu tư quan tâm. Dự án tạo lên một cơn sóng cho cả khu
đơ thị Thủ Thiêm. The Galleria Residence với 3 tòa tháp được đặt tên theo tên của
những bảo tàng mỹ thuật nổi tiếng: Hermitage, Prado và Louvre, tất cả mang đến một
không gian sống nghệ thuật lấy cảm hứng từ vị trí độc tơn, kết nối trực tiếp với Trung
tâm hội nghị Thành phố. Lần đầu tiên, dự án giới thiệu một phong cách sống wellness
độc đáo, cân bằng hoàn hảo giữa nhịp sống nhanh của thành phố năng động và các
tiện ích thân thiện với thiên nhiên và mội trường.
Năm 2019, The Galleria Residence được vinh danh tại 2 hạng mục của bất động sản
quốc tế, 1 hạng mục của bất động sản Châu Á, 2 hạng mục của bất động sản Việt
Nam, 2 hạng mục bất động sản Châu Á Thái Bình Dương.
+ The Galleria Thủ Thiêm tọa lạc ngay lô 1-16 (mặt tiền sơng Sài Gịn) khu đơ thị
mới Thủ Thiêm

+ Xây dựng bởi nhà thầu Hịa Bình
+ Quy mơ: 3 tồ căn hộ 12 tầng
+ Tổng số căn hộ: 456 căn( 436 căn hộ, 30 căn Thương mại dịch vụ)
• Căn hộ 01 phịng ngủ 49- 50m2
• Căn hộ 02 phịng ngủ 69 -76- 95 m2
• Căn hộ 03 phịng ngủ 103-110m2
• Căn hộ 04 phịng ngủ 168-170m2
• Duplex/Penthouse;
• Shophouse.


18

Hình 2. 8 Mặt bằng chi tiết tổng thể 3 khối tháp tại tòa Galleria Residence
+ Loại căn hộ: 1-4 phịng ngủ, loft(thơng tầng), penthouse, shophouse
+ Thiết kế chi tiết các loại căn hộ
• Thiết kế căn hộ 1 Phịng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 1

Hình 2. 9 Thiết kế căn hộ 1 Phòng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 1