Luận văn thạc sĩ nghiên cứu, đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tràng định, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2016
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.81 MB, 97 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------
VY THÀNH TRUNG
NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2017
n
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------
VY THÀNH TRUNG
NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải
Thái Nguyên - 2017
n
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 22 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn
Vy Thành Trung
n
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận
được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp và
gia đình.
Trước tiên tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thanh
Hải người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến q báu trong q
trình thực hiện và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên
đã giúp đỡ tôi trong q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
than đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn này.
Thái Nguyên, ngày 22 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn
Vy Thành Trung
n
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu
Chú giải
CHND
: Cộng hịa nhân dân
CNH-HĐH
: Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
THCN
: Trung học chuyên nghiệp
THCS
: Trung học cơ sở
THPT
: Trung học phổ thông
TNMT
: Tài nguyên Môi trường
TP
: Thành phố
UBND
: Uỷ ban nhân dân
VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
n
iv
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Tràng Định...
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tràng Định năm 2016.........
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thống kê theo
xã/thị trấn của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……..
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn
của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016………………...
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn
của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016………………...
Bảng 3.8: Tổng hợp tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……………………………
Bảng 3.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.10: So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……………………………
Bảng 3.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất……….
Bảng 3.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất……………………...
Bảng 3.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất……………………………
Bảng 3.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…………..
Bảng 3.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức thừa kế quyền sử dụng đất………………………….
Bảng 3.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức tặng cho quyền sử dụng đất………………………...
Bảng 3.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất……………
Bảng 3.18: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất……………
Bảng 3.19: Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ huyện Tràng Định về
chuyển quyền sử dụng đất…………………………………….
Bảng 3.20: Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về
chuyển quyền sử dụng đất…………………………………….
n
34
38
42
42
47
47
50
51
53
56
59
60
62
63
65
67
68
69
70
71
v
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….…….
43
Hình 3.2: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………………... 48
Hình 3.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………………... 51
Hình 3.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….. 54
Hình 3.5: So sánh thứ tự các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….. 57
Hình 3.6: Sự hiểu biết của cán bộ huyện Tràng Định về chuyển quyền sử
dụng đất……………………………………………………….. 70
Hình 3.7: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển
quyền sử dụng đất……………………………………………... 71
n
vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN…………………………………………………………
LỜI CẢM ƠN……………………………………………………………..
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT……………………………………….
DANH MỤC CÁC BẢNG………………………………………………..
DANH MỤC CÁC HÌNH…………………………………………………
MỤC LỤC…………………………………………………………………
MỞ ĐẦU………………………………………………………………….
1. Đặt vấn đề………………………………………………………………
2. Mục tiêu của đề tài……………………………………………………..
2.1. Mục tiêu tổng quát……………………………………………………
2.2. Mục tiêu cụ thể……………………………………………………….
3. Ý nghĩa của đề tài……………………………………………………….
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học……………………….
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn……………………………………………….
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU…………………………………...
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài…………………………………………….
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài……………………………………………..
1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất……………………………
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài………………………………………………
1.2.1. Các văn bản Luật……………………………………………………
1.2.2. Các văn bản dưới luật của Chính phủ………………………………
1.2.3. Các văn bản hướng dẫn thi hành của các Bộ, Ngành……………….
1.2.4. Các văn bản hướng dẫn thi hành của UBND tỉnh Lạng Sơn……….
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài……………………………………………..
1.3.1. Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam……….
1.3.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn……………
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU…………………………………………………………..
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu…………………………………….
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu………………………………………………
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu…………………………………………………
n
i
ii
iii
iv
v
vi
1
1
2
2
2
3
3
3
4
4
4
6
19
19
19
20
21
22
22
26
28
28
28
28
vii
2.2. Nội dung nghiên cứu…………………………………………………. 28
2.2.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình
hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Tràng Định………………………….. 28
2.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016……………………… 28
2.2.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng
Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 29
2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải
pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn……………………………………………….. 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu……………………………………………... 29
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp……………………... 29
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp……………………... 30
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lí, so sánh và phân tích số liệu………… 30
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN……………. 31
3.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình
quản lý, sử dụng đất tại huyện Tràng Định……………………………….. 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Tràng Định…………………………. 31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội………………………………. 34
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016……………………….. 40
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016………………………………………
40
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………….. 41
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại trên địa bàn huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 – 2015………………………………………………. 45
3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………….. 46
3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016………………………………………
49
3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………. 53
3.2.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………. 55
n
viii
3.2.8. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 – 2016 theo các hình thức chuyển quyền…………... 56
3.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng
Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 58
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất………………... 58
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về các hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất………………………….. 60
3.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về chuyển quyền sử dụng đất……………………………………………
69
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải
pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn………………………………………………
72
3.4.1. Thuận lợi…………………………………………………………… 72
3.4.2. Khó khăn, tồn tại…………………………………………………… 73
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn……………………….. 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ……………………………………………… 77
1. Kết luận………………………………………………………………… 77
2. Đề nghị…………………………………………………………………. 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………. 80
n
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục
vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là
nguồn tài ngun vơ hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần
thiết. Đặc biệt là trong q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện
nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước
đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của
công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước
ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý
giá này.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ
xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi
có Luật Đất đai 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách
có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực
hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013
và 2013 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ
và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như
nhiều vấn đề liên quan khác.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ
sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Tràng Định là một huyện miền núi thuộc tỉnh Lạng Sơn, trong
những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với đại
diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong
n
2
quá trình thực hiện Luật Đất đai. Trong việc thực hiện cơng tác chuyển quyền
sử dụng đất có nhiều điểm khác nhau, do đó, để thấy được những mặt đạt
được và tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong
việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong
quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần có những đánh giá khách quan, từ
đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai
một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng
dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu, đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng, tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016,
nhằm tìm ra những kết quả đã đạt được và những hạn chế cịn tồn tại trong
cơng tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện, từ đó đề xuất giải pháp giải
quyết những tồn tại đó theo quy định của pháp luật.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.
- Đánh giá những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn
tại cần khắc phục trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.
- Đưa ra những đề xuất, giải pháp chủ yếu để đảm bảo việc thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng
Sơn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
n
3
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Phân tích các số liệu đã có, đánh giá và tìm ra các thuận lợi và khó khăn
trong q trình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất nhằm đề
xuất các giải pháp cho phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này
trong thời gian tới.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp học viên hiểu
rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể
đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hồn thiện
cơng tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
n
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay ln có sự biến
động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà
nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất
như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nơng nghiệp,
cịn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các
loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất
sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. [7]
Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các
quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993
đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình
thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp;
sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993
cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kì Cơng nghiệp hố - Hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
n
5
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thơng qua
Luật đất đai 2003. [8]
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. [18]
Luật Đất đai 2013, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; [19]
Bổ sung làm rõ một số thuật ngữ để thống nhất cách hiểu và áp dụng
trong quá trình thực hiện như quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất,
chi phí đầu tư vào đất còn lại, cơ sở dữ liệu đất đai, tổ chức kinh tế, đất để xây
dựng cơng trình ngầm, hộ gia đình sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp;
Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất và đối với đất được giao để quản lý;
Bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm như cấm nhận chuyển chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân; sử
dụng đất, thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà khơng đăng ký với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nơng nghiệp mà cịn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
n
6
1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. [19]
.
1.1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi
(Theo Điều 190 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp). [19]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử
dụng đất nơng nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã,
phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. (Theo quy định tại điều
n
7
35 Luật Đất đai năm 2013 và điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về
trình tự thủ tục chuyển đổi sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
để thực hiện “dồn điền đổi thửa”). [10]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp theo
chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập
từ việc chuyển quyền sử dụng ðất, lệ phí trýớc bạ, lệ phí địa chính.
* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thơng nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi
chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể: [19]
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm
2013 như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa.
n
8
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng
phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ
đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ th cịn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, cịn trong Luật Đất đai
2013 thì khơng cấm việc này. [19]
* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi
theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài
sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền
n
9
này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là
một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã mất mà khơng tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu khơng có di chúc thì hoặc tồn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần khơng hợp pháp theo pháp
luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng cịn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cơ ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, gì ruột.
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng khơng
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền khơng phải
là mới nhưng trước đây khơng có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát
n
10
sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực
hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho khơng phải chịu thuế chuyển
quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế
này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta cịn gọi thế
chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao
động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
n
11
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp.
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp
này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, cơng nghệ, máy móc...
theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
1.1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 [19] như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất khơng có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao
dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính.
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
n
12
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 168 luật đất đai 2013 như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi
có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật
này.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
n
13
đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ
khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được
xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu
tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng
nhà ở .
* Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
- Điều 189, Luật Đất đai 2013, Quy định về điều kiện được bán tài sản
gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Tài sản
gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật
và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự
n
14
án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất
thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh
doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật
đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất
trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục
đích đã được xác định trong dự án.
- Điều 190, Luật Đất đai 2013, quy định về điều kiện chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp. Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nơng nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ
người khác và chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền
sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Điều 191, Luật Đất đai 2013, quy định về những trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
- Điều 192, Luật Đất đai 2013, quy định về các trường hợp hộ gia đình,
cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.
1.1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, huyện
a. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với
trường hợp chuyển nhượng.
n
15
- Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường
hợp tặng cho.
- Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Tồ án nhân dân
đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với
trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc
một trong các loại giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại
điểm 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013; Giấy chứng nhận hoặc
các loại giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là người nhận QSDĐ) nộp 01 hồ sơ
tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã ( trường hợp sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất tại huyện thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
của UBND huyện). Cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người
nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hồn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ
đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến
Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện/thành phố. Thời gian không quá 2 ngày
làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thơng tin
địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; Thời gian làm việc khơng q 3 ngày.
n
