Nghiên cứu, đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2016 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

VY THÀNH TRUNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

VY THÀNH TRUNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc.
Thái Nguyên, ngày 22 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn

Vy Thành Trung


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận
được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia
đình.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thanh Hải
người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình
thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên đã
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
than đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này.

Thái Nguyên, ngày 22 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn

Vy Thành Trung


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu

Chú giải

CHND

: Cộng hòa nhân dân

CNH-HĐH

: Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THCN

: Trung học chuyên nghiệp

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

TNMT

: Tài nguyên Môi trường

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Tràng Định...
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tràng Định năm
2016.........
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thống kê theo
xã/thị trấn của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……..
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn
của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 2016………………...
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn
của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 2016………………...
Bảng 3.8: Tổng hợp tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng
Định
giai
đoạn
2014
2016……………………………
Bảng 3.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng
So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại huyện
3.10:
Tràng
Định

giai
đoạn
2014
2016……………………………
Bảng
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
3.11:
những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất……….
Bảng
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
3.12:
hình
thức
chuyển
đổi
quyền
sử
dụng
đất……………………...
Bảng
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
3.13:
chuyển
nhượng
quyền
sử
dụng
đất……………………………
Bảng
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về

3.14:
hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…………..
Bảng
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
3.15:
hình
thức
thừa
kế
quyền
sử
dụng
đất………………………….
Bảng
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
3.16:
hình
thức
tặng
cho
quyền
sử
dụng
đất………………………...

34
38

42
42

47

47
50

51

53
56

59
60

62

63
65

67


v

Bảng
3.17:
Bảng
3.18:
Bảng
3.19:
Bảng

3.20:

Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất……………
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất……………
Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ huyện Tràng Định về
chuyển
quyền
sử
dụng
đất…………………………………….
Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về
chuyển
quyền
sử
dụng
đất…………………………………….

68
69
70

71


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….……. 43
Hình 3.2: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………………... 48
Hình 3.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………………... 51
Hình 3.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….. 54
Hình 3.5: So sánh thứ tự các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….. 57
Hình 3.6: Sự hiểu biết của cán bộ huyện Tràng Định về chuyển quyền
sử
dụng 70
đất………………………………………………………..
Hình 3.7: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển quyền
sử dụng đất……………………………………………...
71


vii

MỤC LỤC
LỜI CAM
i
ĐOAN…………………………………………………………
LỜI CẢM
ii
ƠN……………………………………………………………..
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT
iii
TẮT……………………………………….

DANH MỤC CÁC
iv
BẢNG………………………………………………..
DANH MỤC CÁC
v
HÌNH…………………………………………………
MỤC
vi
LỤC…………………………………………………………………
1
MỞ
ĐẦU………………………………………………………………….
1. Đặt vấn
1
đề………………………………………………………………
2. Mục tiêu của đề
2
tài……………………………………………………..
2.1. Mục tiêu tổng
2
quát……………………………………………………
2.2. Mục tiêu cụ
2
thể……………………………………………………….
3. Ý nghĩa của đề
3
tài……………………………………………………….
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa
3
học……………………….

3.2. Ý nghĩa trong thực
3
tiễn……………………………………………….
4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI
LIỆU…………………………………...
1.1. Cơ sở khoa học của đề
4
tài…………………………………………….
1.1.1.
Cơ
sở
lý
luận
của
đề 4
tài……………………………………………..


viii

1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng
đất……………………………
1.2. Cơ sở pháp lý của đề
tài………………………………………………
1.2.1. Các văn bản
Luật……………………………………………………
1.2.2. Các văn bản dưới luật của Chính
phủ………………………………
1.2.3. Các văn bản hướng dẫn thi hành của các Bộ,

Ngành……………….
1.2.4. Các văn bản hướng dẫn thi hành của UBND tỉnh Lạng Sơn……….
1.3.
Cơ
sở
thực
tiễn
của
đề
tài……………………………………………..
1.3.1. Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam……….
1.3.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn……………
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN
CỨU…………………………………………………………..
2.1.
Đối
tượng
và
phạm
vi
nghiên
cứu…………………………………….
2.1.1.
Đối
tượng
nghiên
cứu………………………………………………
2.1.2.
Phạm

vi
nghiên
cứu…………………………………………………
2.2.
Nội
dung
nghiên
cứu………………………………………………….
2.2.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình
hình
quản
lý,
sử
dụng
đất
tại
huyện
Tràng
Định…………………………..
2.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016………………………

6
19
19
19
20
21
22
22

26
28

28
28
28
28

28

28

2.2.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng
Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 29
2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải
pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng
Định,
tỉnh
Lạng 29
Sơn………………………………………………..


ix

2.3.
Phương
pháp
nghiên
cứu……………………………………………...

2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp……………………...
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp……………………...
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lí, so sánh và phân tích số liệu…………
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO
LUẬN…………….
3.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình
quản
lý,
sử
dụng
đất
tại
huyện
Tràng
Định………………………………..
3.1.1.
Điều
kiện
tự
nhiên
của
huyện
Tràng
Định………………………….
3.1.2.
Thực
trạng
phát
triển
kinh

tế
xã
hội……………………………….
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016………………………..

29
29
30
30
31

31
31
34

40

3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………… 40
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa huyện
Tràng
Định
giai
đoạn
2014
– 41
2016………………………………………..
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại trên địa bàn huyện Tràng
Định

giai
đoạn
2014
– 45
2015……………………………………………….
3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng
Định
giai
đoạn
2014
– 46
2016………………………………………..
3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………… 49
3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn
huyện
Tràng
Định
giai
đoạn
2014
– 53
2016…………………………….
3.2.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn
huyện
Tràng
Định

giai
đoạn
2014
– 55
2016…………………………….
3.2.8. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 – 2016 theo các hình thức chuyển quyền…………... 56


x

3.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng
Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 58
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất………………... 58
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về các hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất………………………….. 60
3.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về chuyển quyền sử dụng đất…………………………………………… 69
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải
pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn……………………………………………… 72
3.4.1.
Thuận 72
lợi……………………………………………………………
3.4.2.
Khó
khăn,
tồn 73
tại……………………………………………………

3.4.3. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất
trên
địa
bàn
huyện
Tràng
Định,
tỉnh
Lạng 75
Sơn………………………..
KẾT
LUẬN
VÀ
ĐỀ 77
NGHỊ………………………………………………
1.
Kết 77
luận…………………………………………………………………
2.
Đề 78
nghị………………………………………………………………….
TÀI
LIỆU
THAM 80
KHẢO……………………………………………….


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục
vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là
nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần
thiết. Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện
nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước
đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công
tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã
sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa
tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi có
Luật Đất đai 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có
hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực
hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013
và 2013 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và
cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều
vấn đề liên quan khác.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ
sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Tràng Định là một huyện miền núi thuộc tỉnh Lạng Sơn, trong
những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với đại
diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai. Trong việc thực hiện công tác chuyển quyền

2

sử dụng đất có nhiều điểm khác nhau, do đó, để thấy được những mặt đạt được
và tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc
đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá
trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần có những đánh giá khách quan, từ đó
rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai một
cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn
khoa học của TS. Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên
cứu, đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng, tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, nhằm
tìm ra những kết quả đã đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện, từ đó đề xuất giải pháp giải quyết những
tồn tại đó theo quy định của pháp luật.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.
- Đánh giá những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn
tại cần khắc phục trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.
- Đưa ra những đề xuất, giải pháp chủ yếu để đảm bảo việc thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng
Sơn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
3. Ý nghĩa của đề tài

3

3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Phân tích các số liệu đã có, đánh giá và tìm ra các thuận lợi và khó khăn
trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất nhằm đề
xuất các giải pháp cho phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này trong
thời gian tới.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp học viên hiểu
rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa
ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công
tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn có sự biến
động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước
chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như
chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả
năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất
khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và
trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. [7]

Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền
khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được
nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với
tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ
sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện
đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất
đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. [8]


5

Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. [18]
Luật Đất đai 2013, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; [19]
Bổ sung làm rõ một số thuật ngữ để thống nhất cách hiểu và áp dụng
trong quá trình thực hiện như quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chi
phí đầu tư vào đất còn lại, cơ sở dữ liệu đất đai, tổ chức kinh tế, đất để xây dựng
công trình ngầm, hộ gia đình sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản

xuất nông nghiệp;
Quy định cu ̣ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất và đối với đất được giao để quản lý;
Bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm như cấm nhận chuyển chuyển
quyền sử du ̣ng đấ t nông nghiêp̣ vượt hạn mức đố i với hộ gia đình, cá nhân; sử
dụng đất, thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển
quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất


6

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với
thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. [19]

.

1.1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa
các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù
hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Theo
Điều 190 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp). [19]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện
để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. (Theo quy định tại điều 35 Luật Đất đai
năm 2013 và điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục


7

chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn
điền đổi thửa”). [10]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển quyền sử dụng ðất, lệ phí trýớc bạ, lệ phí địa chính.
* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi
phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm
tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể: [19]
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm 2013
như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân


8

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

* Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người
sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm
việc này. [19]
* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã
hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo
quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân
sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ
yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài
quy định cơ bản về thừa kế.


9

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã
mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn
cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì

chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp
luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những
người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống,
tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải
là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát
sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để


10

tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền

hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp
là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt
động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp.
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất


11

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể
sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp
tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả
thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung.
1.1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện
quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 [19] như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao
dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính.
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 168 luật đất đai 2013 như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất


12

đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác
định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực
hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

13

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét
duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo
dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở .
* Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
- Điều 189, Luật Đất đai 2013, Quy định về điều kiện được bán tài sản
gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Tài sản
gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật
và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự
án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất
thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh
doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật
đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất
trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích
đã được xác định trong dự án.