biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện gia lộc

Lời nói đầu
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, đây là một
nguyên tắc hiến định.Trên tinh thần đó, hiện nay Nhà nớc ta thừa nhận đất đai là
hàng hóa đặc biệt và định hớng cho các quan hệ pháp luật đất đai phù hợp với
nền kinh tế thị trờng. Luật đất đai ghi nhận một quyền lợi rất cơ bản của ngời sử
dụng đất là đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là chứng th pháp lý
thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mở
rộng các quyền cụ thể của ngời sử dụng đất mà đặc biệt là các quyền chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các vấn đề này đã
đợc ghi nhận trong các văn bản luật và văn bản dới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ
sở pháp lý cho ngời sử dụng đất mà đặc biệt là hàng triệu hộ nông dân và các đối
tợng khác trở thành đối tợng đợc vay vốn của Ngân hàng, để phát triển sản xuất
kinh doanh, giải phóng hàng triệu hộ nông dân nghèo thoát khỏi cảnh cho vay
nặng lãi, tạo ra cho Ngân hàng một thị trờng tín dụng rộng lớn. Việc cho phép
thế chấp bất động sản gắn liền trong điều kiện kinh nền kinh tế thị trờng có một
ý nghĩa quan trọng trong khai thác tiềm năng của đất đai - nội lực quan trọng
trong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nớc. Sự phát triển của nền kinh
tế phụ thuộc rất nhiều vào vốn. Chính vì vậy tín dụng Ngân hàng trở thành một
vấn đề không thể xem nhẹ trong chính sách phát triển của đất nớc. Trong hoạt
động của tín dụng Ngân hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm trong tín dụng là
rất cần thiết bởi vì việc vi phạm hợp đồng tín dụng Ngân hàng không những gây
tổn thất cho lợi ích của chính bản thân Ngân hàng mà còn phơng hại chung đến
các chủ thể khác, lợi ích chung của cả xã hội.
Thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản là một vấn đề phức tạp hơn so với các
biện pháp bảo đảm khác vì nó liên quan tới đất đai-một tài sản thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Vấn đề đặt ra là phải tạo cơ chế để có biện
pháp bảo đảm này phát huy đợc hiệu quả một cách tốt nhất, đặc biệt trong hoạt
động tín dụng Ngân hàng, thu hút vốn để phát triển sản xuất kinh doanh.
1
Trớc tình hình đó và mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện
công tác định giá trong Ngân hàng nên trong quá trình thực em chọn đề tài:

"Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc" để nghiên cứu
làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp .
Do trình độ và thời gian thực tập có hạn nên chuyên đề còn nhiều hạn chế
và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em rất mong sự đóng góp ý kiến của Thầy cô và
các bạn. Em xin chân thành cảm ơn các Thầy cô trong Trung tâm Đào tạo Địa
chính và Kinh doanh bất động sản cùng quý cơ quan Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc, đặc biệt là Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đã
giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành đề tài này.
2
Chơng I
Cơ sở lý luận về bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng
bất động sản.
I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân
hàng.
1. Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản
1.1. Khái niệm
Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản bảo đảm là rất
quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay
cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và ngay cả các khái niệm
thế chấp, bảo lãnh, tài sản bảo đảm cũng đều rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết
khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có đợc vay hay không và vay
bao nhiêu, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình đợc điều chỉnh bằng
luật. Chính vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra. Trớc khi vay vốn Ngân
hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu tờng tận về nó, mà bắt
đầu từ các khái niệm rất cơ bản.
Để hiểu rõ đợc thế chấp, bảo lãnh bất động sản ta phải xuất phát từ khái
niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì: "tài sản bao gồm vật có thực,
tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản". Trong khái niệm này thì
quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao

dịch dân sự. Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luật
thuật ngữ tài sản cũng đợc hiểu rất phong phú và đa dạng. Trong pháp luật kinh
tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàm
của chúng. Trong pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và
động sản. Điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 nớc CHXHCN Việt nam đã xác
định khái niệm bất động sản và động sản nh sau:
"1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm:
a. Đất đai
3
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà
ở là những bất động sản chính. Nhng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một
đặc tính quan trọng của bất động sản là không di dời đợc. Vậy thì làm thế nào để
mang bất động sản đi vay vốn Ngân hàng đợc. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân
hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt
làm tin để vay vôn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến
nơi có tài sản để chông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn. Luật
đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự
việc sẽ giản đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang
chứng th pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp
nhận thì họ sẽ đợc vay vôn. Đó chính là quan hệ thế chấp bảo lãnh bất động sản
trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản

nói chung và bất động sản nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp bất động sản tại các
tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện
nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy
sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với bất
động sản nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này
mà tổ chức tín dụng tính đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả
hơn. Từ đó ta có thể rút ra thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn
(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp
4
pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên
nhận thế chấp)
1.2. Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay
NHNo quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động
sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài
sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.
Tài sản thế chấp gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày
01/11/2001 của Chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đợc nhà
nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đợc thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đề vay vốn hoạt động
sản xuất kinh doanh
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
nh nêu ở trên, thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong
các điều kiện sau:

Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.
Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp pháp.
Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian
thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại phải trên 1
năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã
trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê
còn lại.
Trong trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
5
muối, hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đợc
thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh đã nêu ở trên
thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh:
Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trờng hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối
với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh
nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch
Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khách.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:

Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật
về cam kết của mình.
3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội
Thị trờng bất động sản nớc ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất
đai đợc xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp
hóa Hiện đại hóa Đất nớc. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của ngời sử
dụng đất trong đó có quyền đợc thế chấp. Vậy thế chấp bất động sản có một ý
nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách
hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong các quyền ngời sử dụng đất đ-
6
ợc hởng. Giúp cho ngời sử dụng vốn có thể vay vôn một cách dễ dàng và thuận
tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội.
Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc
đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ
thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối l-
ợng tiền tệ trong lu thông.
Với ngành Tài nguyên môi trờng, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy
đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng
II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp
1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá
Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy
nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc
biệt đối với tài sản có giá trị lớn nh bất động sản, nhà xởng máy móc thiết bị
chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định giá
trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp đợc xem là hoạt động t vấn cho các tổ
chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản đợc thẩm định
theo giá trị thị trờng theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất cao nhất, đồng thời đẩm

bảo tính công khai minh bạch.
Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trờng. Thực tế
cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách
quan và cần thiết ở nớc ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các
cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động
của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc
biệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt động
khác nh: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn. Đối với nghiệp vụ tín
dụng tại bất cứ một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp
cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định
giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ
yếu là bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nớc đã cho phép các Ngân hàng
7
thơng mại tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế
chấp với các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo
giá trị thị trờng là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định
giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tin dụng khó đảm
bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh
toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản
tại các Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách
hàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng mại phải
tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trớc khi
thanh lý tài sản , việc thẩm định giá tài sản bai giờ cũng cần thiết, dù cho các tài
sản đó đợc thanh lý qua phơng thức nào.
Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan
trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phơng pháp
thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức đợc vai trò quan trọng của việc thẩm
định giá tài sản nên NHNo đã thánh lập phòng thẩm định để định giá tài sản.
2. Định giá bất động sản, các ph ơng pháp định giá bất động sản và vận
dụng vào bất động sản thế chấp.

2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá
2.1.1 Khái niệm.
Đối với hàng hóa thông thờng chúng ta có thể dễ dàng tim đợc giá của
chúng bằng rất nhiều biện pháp nh: tham khảo giá cả thị trờng, giá của nhà sản
xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản
xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả
của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhng còn với bất động sản thì sao? Liệu
chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng
nh vậy đợc không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành
của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Bản thân
đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố nh kinh tế,
chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản
khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố
8
định. Nhìn chung đất đai , bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài
sản gắn liền với đất nh nhà cửa, kho tàng thờng có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch
sử Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo,
đong, đếm nh một hàng hóa thông thờng để tìm ra giá trị của nó đợc. Để xác
định đợc giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản
là một sự ớc tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định" hay ta có thể hiểu nh sau:"Định giá là
nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản
cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị
trờng bao gồm cả yếu tố đầu t" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của
cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần
nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh định giá bất
động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất
động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc
dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá bất động sản
cần đợc hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối

quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời
điểm cụ thể.
2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Hiện nay thị trờng bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Điều này làm
cho quản lý nhà nớc về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung gặp rất nhiều
khó khăn đồng thời làm tổn thất rất nhiều cho xã hội cho ngời tiêu chính đáng
nhng ngợc lại là cơ hội cho một số bọn đầu cơ trục lợi kiếm lời, ảnh hởng rất
nhiều đến nền kinh tế, xã hội. Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân
trong đó cầu lớn hơn rất nhiều cung cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trờng
không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản. Thị trờng bất động sản
đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch
nh chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp
Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trờng. Vậy khi các hoạt động trong
thị trờng diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trờng
9
phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng
giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó nh một ngời cầm cân nảy
mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích
sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá
bất động sản. Định giá là rất cần thiết khi đa ra quyết định liên quan đến tài sản
bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị bất động
sản để tiến hành giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua của ng-
ời mua và tơng tự ngời mua chấp nhận giá bán của ngời bán bất động sản. Nhà
đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết giá trị của bất động sản trong trờng
hợp cổ phần hóa doanh nghiệp giúp cho xác trị công bố hàng năm của công ty;
Định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuế tài sản, thế chấp hoặc bảo
hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để Nhà nớc quản
lý và phát triển thị trờng bất động sản.
Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi
ngời định gía phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông

thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản
phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định giá. Nếu ngời định giá
không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó cha
chắc đã phảm ánh đúng gía trị của bất động sản.
2.2 Những căn cứ, yếu tố ảnh hởng, nguyên tắc định giá bất động sản
2.2.1.Các căn cứ định giá .
Ngoài tố chất của bản thân và sự nhanh nhạy với thị trờng của ngời định
giá thì khoa học về cũng đa ra những dấu hiệu nhất định để ngời định giá dựa
vào làm căn cứ định giá. Đó là các căn cứ sau đây:
- Các yếu tố cơ bản trong lao động sản xuất để tạo nên bất động sản
Theo quan điểm kinh tế chính trị một hàng hóa thông thờng có cấu thành lợng
giá trị hàng hóa bởi cả giá trị của những t liệu sản xuất đã sử dụng để sản xuất
hàng hóa tức là giá trị cũ và hao phí lao động sống của ngời sản xuất trong quá
trình tạo ra hàng hóa, tức là giá trị mới. Đối với bất động sản là hàng hóa đặc
biệt bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống nhất quản lý nên giá trị đất
10
đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Bất động sản bao gồm "đất đai, nhà ở
công trình xây dựng gắn liền với đất "
Vậy ngoài sự ớc lợng giá trị về quyền sử dụng đất ngời định giá bất động sản còn
phải tính cả giá trị của nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và nhà ở,
công trình với đất đều có cấu thành lợng giá trị hàng hóa. Nên khi ngời định giá
bất động sản ngoài sự ớc tính giá trị quyền sử dụng đất còn phải quan tâm đến t
liệu lao động nh trình độ khoa học kỹ thuật, máy móc thiết bị, hay các nguồn lực
khác nh đất, gạch, xi măng tổng hợp các nhóm yếu tố này tạo lên giá trị vật
chất của bất động sản. Đối với mỗi bất động sản có sử dụng càng nhiều giá trị
lao động thì giá trị bất động sản càng cao.
- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sủ dụng bất động sản
Đối với một hàng hóa thông thờng nh chiếc xe máy chẳng hạn thì chắc ai cũng
sẽ khẳng định rằng chiếc xe máy đó dùng làm phơng tiện đi lại, phơng tiện vận
chuyển và cũng chắc rằng không ai mua chiếc xe máy đó để sử dụng vào chức

năng làm lạnh nh chiếc tủ lạnh. Nhng với bất động sản thì khác một bất động sản
đợc xây dựng cho một mục đích ban đầu nhng cha chắc mục đích sử dụng tối u.
Bất động sản càng sử dụng với mục đích tối u nhất thì giá trị bất động sản càng
tăng.
- Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản với quần thể bất
động sản trong khu vực
Sự phù hợp của bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh có tác động
ngoại ứng rất lớn, sẽ làm tăng giá trị bất động sản nhng ngợc lại bất động sản mà
ta cần định giá xây dựng không phù hợp với bất động sản xung quanh (ví dụ nhà
ở trong quần thể bất động sản là khu công nghiệp) sẽ làm cho giá trị bất động
sản giảm xuống và căn cứ này thể hiện sự thống nhất giữa mục đích đầu t và mục
đích sử dụng, phù hợp cả về tỷ lệ diện tích đất với công trình trên đất.
- Căn cứ vào lợi ích mà bất động sản mang lại
Gồm lợi ích hiện tại và lợi ích tơng lai mang lại cho ngời chủ sở hữu. Đối với
mỗi căn cứ đâ định sẵn ngời định giá bất động sản
2.2.2. Những yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản
11
Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi bất
động sản khác với hàng hóa thông thờng khác. Tính cố định không di dời đợc
cũng làm cho bất động sản chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố, việc xem xét các
yếu tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh hởng trực tiếp tới
giá cả bất động sản .
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nhng cũng không nằm ngoài quy luật
cung, cầu, giá cả. Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể phụ
thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố tác động đến cung bất động sản nh-
ng có yếu tố lại thuộc thẩm quản lý của Nhà nớc đối với bất động sản. Mỗi yếu
tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá bất động sản tại thời điểm khác nhau là
khác nhau. Trên cơng vị xác định giá trị của bất động sản ngời định giá không
thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố ảnh hởng đến bất động sản này.
- Nhóm các yếu tố xã hội

Sở dĩ ta phải nghiên cứu nhóm yếu tố này vì bất động sản liên quan trực tiếp tới
đời sống ngời dân và ngợc lại cơ cấu độ tuổi dân số, lối sống lại ảnh hởng mạnh
mẽ đến giá trị bất động sản. Đặc điểm về dân số thể hiện cầu tìêm năng của bất
động sản mà ngời định giá đang quan tâm thuộc địa bàn có mật độ dân số đông,
độ tuổi dân số lại trẻ, nhu cầu có gia đình độc lập riêng biệt là rất lớn sẽ tác động
đến cầu bất động sản và giá cả bất động sản.
- Nhóm các yếu tố kinh tế
Nghiên cứu nhóm yếu tố này sẽ cho ngời định giá phân tích dự báo mối quan hệ
cung cầu bất động sản và sức mua bất động sản. Nhóm các yếu tố này bao gồm
giá trị của bất động sản và bất động sản thay thế, khả năng mở rộng các ngành
nghề và các cơ sở kinh tế của vùng, mức chi phí và khả năng vay tín dụng bằng
thế chấp của bất động sản
- Sự kiểm soát của chính phủ
Nhóm các yếu tố này có tác động rất lớn của chính phủ. Đất đai là sở hữu toàn
dân do Nhà nớc thống quản lý đồng thời kinh tế nớc ta là phát triển theo nền
kinh tế thị trờng có sự kiểm soát của Nhà nớc. Với mỗi sự can thiệp của Nhà nớc
vào đất đai, bất động sản đều làm cho giá của bất động sản bị ảnh hởng nh
12
những quy định về pháp lý của Chính phủ: quy định kiểm soát giá cho thuê, giá
giao dịch, quy định về chuộc lại bất động sản thế chấp hay hạn chế các bất động
sản thế chấp, quy định về trình độ và năng lực đầu của các tổ chức tài chính.
- Nhóm các yếu tố về môi trờng.
Nhóm các yếu tố này tác động mạnh mẽ tới yếu tố vật lý của bất động sản.
Đối với đất đai thì giá trị của mảnh đất theo thời gian là tăng lên chứ không bao
giờ giảm đi nhng đối với các tài sản gắn liền với đất thì lại khác, tốc độ hao mòn
của chúng lại phụ thuộc rất lớn vào môi trờng nh ma, nắng, đọ ẩm, địa hình, chất
đất Mặt khác, sử dụng bất động sản là gắn liền với đời sống của con ngời, xã
hội càng phát triển con ngời ngoài thỏa mãn nhu cầu cơ bản nh ăn, ở, mặc thì
nhu cầu hởng thụ, giải trí ngày càng cấp thiết. Với một môi trờng trong sạch,
không bị ô nhiễm, không khí trong lành, mát mẻ, không gian yên tĩnh thoáng

mát chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến tâm lý ngời sủ dụng bất động sản. Điều đó
là yếu tố cơ bản tác động đến giá cả bất động sản.
2.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản.
Từ những căn cứ vào yếu tố ở trên, khi định giá bất động sản ta phải căn cứ
vào các nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc nhất quán.
Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quan
chức năng quản lý đất đai cũng nh quản lý bất động sản. Mục đích sử dụng đất là
căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến định giá. Vì vậy,
nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu t và mục đích sử dụng.
Nếu hai mục đích này không thống nhất đơng nhiên bất động sản đó sẽ không
hợp pháp và giá trị của bất động sản là không xác định đợc.
- Nguyên tắc cân bằng.
Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của
cung- cầu, nó có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Đến lợt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất
động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị.
Nh vậy khi định giá bất động sản ngời định giá phải tiến hành phân tích cung,
13
cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản
tại thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.
- Nguyên tắc thay thế.
Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và
một sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứn đợc. Ngời mua không bao giờ
trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản khác. Vậy
ngời định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị trờng để chỉ ra giá trị cụ thể
của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đa ra giá theo ý chí chủ quan.
- Nguyên tắc thay đổi.
Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân
tố tự nhiên, môi trờng, pháp luật, xã hội những nhân tố này luôn biến động và

cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trờng, không những thế chúng
còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật
chất, tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của ngời tiêu dùng cũng thay đổi
không ngừng. Bởi vậy, ngời định giá bất động sản không những phải dự đoán thị
trờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trờng trong tơng lai.
Ngoài những nhân tố trên khi định giá bất động sản, ngời định giá cần phải
dựa trên những nguyên tắc nh: nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc thống nhất, và
nguyên tắc thực tế.
2.3. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất
động sản thế chấp.
Định giá bất động sản ngày càng đợc coi trọng và khẳng định đúng vị trí
của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã đợc quan tâm một cách
thích đáng và ngày càng đợc nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn. Để định giá bất động
sản đã có rất nhiều phơng pháp, mỗi phơng pháp đáp ứng và phù hợp cho từng
yêu cầu riêng, có phơng pháp phù hợp cho mục đích này nhng có phơng pháp lại
phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không nên sử dụng một phuơng pháp
duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra phơng pháp chủ lực cơ bản,
các phơng pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra
kết quả của phơng pháp lựa chọn và mỗi phơng pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu
14
và sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phơng pháp cần sử dụng loại thông tin
nào. Cho đến nay, chúng ta đã có 5 phơng pháp cơ bản để định giá: phơng pháp
so sánh, phơng pháp đánh giá chi phí ( phơng pháp giá thành thầu khoán), phơng
pháp giá trị còn lại ( phơng pháp phát triển lý thuyết), phơng pháp lợi nhuận, ph-
ơng pháp vốn hóa.
Đối với ngân hàng hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận chủ yếu của
ngân hàng thu lãi từ các khoản vay đó. Vấn đề sống còn đối với các tổ chức tín
dụng là phải đảm bảo an toàn tuyệt đối với các khoản cho vay. Trờng hợp có rủi
ro xảy ra thì các tổ chức tín dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc xử lý
các tài sản thế chấp. Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng việc định giá

vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an
toàn cho ngân hàng. Vì vậyviệc định giá phải đảm bảo phản ấnh đúng giá trị bất
động sản trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là ngời định giá phải chú ý
đến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai.
Trong ngân hàng thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là: phơng pháp so
sánh, phơng pháp định giá chi phí va phơng pháp giá trị còn lại
2.3.1. Phơng pháp so sánh
a)Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp.
Là phơng pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản t-
ơng tự đã đợc bán trên thị trờng nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên
thị trờng hay phơng pháp so sánh là phơng pháp dựa vào các thông tin trên thị tr-
ờng để định ra giá bất động sản mục tiêu. Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho
rằng giá trị thị trờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các
tài sản tơng tự để so sánh.
Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi để rút ra giá thị trờng của bất động
sản và là phơng pháp không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và giá thị trờng rút ra
trong phơng pháp này thờng có cơ sở vững chắc và đợc cơ quan pháp lý công
nhận. Đây là phơng pháp phản ánh giá trị thị trờng của bất động sản trong một số
trờng hợp nhất định.
b) Nội dung của phơng pháp.
15
khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm các đặc tính
của bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cố
gắng xác định bằng chứng của thị trờng để thấy sự khác biệt giữa các bất động
sản só sánh với bất động sản mục tiêu. Việc định giá bất động sản thờng tiến
hành theo các bớc sau:
- bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đợc bán trong thời gian
gần đây có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu cần định giá, ghi chép vấn
đề đằng sau những con số thu thập đợc.
- bớc 2: Kiểm tra các bất động sản có thể so sánh đợc để xác địng giá trị

của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh đợc với bất động
sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trờng.
- bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất để
tiến hành phân tích. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở
trong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định gía; để
giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá ngời định giá nên sử
dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã đợc lu trữ một cách chính thống để
tiến hành phân tích.
- bớc 4: Tiến hành phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt của mỗi bất
động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua các thông tin trên thị tr-
ờng.
- bớc 5: Tiến hành so sánh bất động sản với bất động sản mục tiêu bằng
cách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với bất
động sản mục tiêu. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì
phải trừ đi phần chênh lệch của yếu tố so sánh và ngợc lại.
- bớc 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị nhận đợc từ phân tích của các
so sánh vào một chỉ số giá trị chung hoặc một khoảng giá trị chung.
Các bớc cho phép ngời định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất động
sản mục tiêu. Nhng để sắp xếp các thông tin đó nh thế nào cho phù hợp với định
giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, ngời định giá phải
điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch
16
chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản
cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất
động sản so sánh xuống và ngợc lại. Nhng các điều chỉnh không nên làm quá chi
tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trờng để chứng minh
c) Yêu cầu của phơng pháp.
Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tơng tự và trong cùng
một vùng với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản tơng tự là đồng nhất. Việc
so sánh chỉ đợc tiến hành với những giao dịch đợc thực hiện ở những thời gian

gần đây (mang tính tơng đối). Trong thị trờng tơng đối ổn định thì thời gian gần
đây có thể là trong một năm hoặc dài hơn. Nếu thị trờng biến động thì thời gian
gần đây càng ngắn càng tốt. Nếu không có giao dịch nào rong thời gain gần đó
thì có thể mở rộng việc xem xét ( mang tính chất hớng dẫn) để phát hiện ra xu h-
ớng thị trờng.
Ngời định giá phải tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng, tiến hành
so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trờng để thấy những yếu tố chính ảnh hởng tới
giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hởng đến giá. Ngời định giá luôn đặt
câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất động
sản, nghiên cứu trên thị trờng giá bất động sản cần định giá.
Phơng pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào
sự hiện diện của các giao dịch trên thị trờng để tìm kiếm đợc các dấu hiệu của
giá trị. Chất lợng các thông tin phải cao và có thể so sánh đợc, ngời định giá phải
có ý thức tap hợp và lu trữ thông tin. Phơng pháp này cũng đòi hỏi thị trờng phải
ổn định
d) Hạn chế của phơng pháp.
Trong trờng hợp ngời định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá
mà đã quên mất rằng những bằng chứng nh vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong
quá khứ, tỏng khi ngời định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất
động sản.
Trờng hợp thị trờng yếu, số lợng giao dịch rong thị trờng không đủ thì việc
áp dụng phơng pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo thu nhập, ngời
17
đầu t quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là ngời ta quan tâm đến tỷ suất
sinh lời của vốn đầu t đợc dự báo cho các luồng tiền tơng lai. Do vậy, việc phân
tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế
tính thực tiễn của phơng pháp này. Đối với những bất động sản đợc cải tạo đầu
tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh đợc,
ngời định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm

bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi ngời định giá phải tìm hiểu
đầy đủ về các đặc điểm của ngời bán và ngời mua khi tham gia giao dịch. Nếu số
liệu đợc cung cấp bởi một ngơi nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn
đến các kết luận thiếu chính xác
e) Vận dụng phơng pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc, cho vay bằng
tài sản đảm bảo chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản. Ngời định giá phải
tìm ra giá trị cụ thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị
nhà. Đối với gía trị quyền sử dụng đất ngời định giá có thể lấy đơn giá của địa
phơng làm chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là không mấy khó
khăn. Nhng với nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá
chuẩn về nhà ở của Bộ Xây dựng nhng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở
ở nông thôn không đợc chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tài
sản gắn liền với đất là khó khăn hơn. Phơng pháp so sánh giúp cho ngời định giá
tháo gỡ đợc khó khăn đó, giúp cho ngời định giá có đợc cách thức để tiến hành
định giá. Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tơng tự và việc tìm kiếm sự
khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị trờng là
không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợp
bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là
mức giá bất động sản đợc ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý
nghĩa quan trọng trong tơng lai, tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài
sản đảm bảo trong tơng lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ
gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ.
18
Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất động
sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh là ph-
ơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều
kiện thị trờng ở nớc ta hiện nay.
2.3.2. Phơng pháp định giá chi phí.
a) Khái niệm và ý nghĩa.

Phơng pháp này đợc hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí
taọ nên bất động sản xác định giá trị bất động sản mục tiêu thông qua việc xác
đinh chi phí của bất động sản tơng tự nh vật thay thế.
Đối với bất động sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu là
chi phí đối với bất động sản mới. Đối với bất động sản cũ, tính hao mòn lỗi thời
của bất động sản mục tiêu.
Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có nghĩa
là chúng ta không bao giờ tìm đợc một bất động sản tơng tự nh bất động sản mục
tiêu của chúng ta. Nhng bất động sản lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi một
mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định.
Những tài sản này thờng hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay
nhà trức trách quản lý vì vậy không có các tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là
không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ sở
cho việc so sánh để định giá các bất động sản cùng loại. Vì vậy để định giá cho
tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản đó. Việc tìm
kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất dễ
dàng trên thị trờng. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên
bất động sản đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản.
Lý thuyết cơ bản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí
của đất cộng với chi phí xây dựng. Bên cạnh đó phơng pháp này còn dựa trên
nguyên tắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá
dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống
với chất liệu của bất động sản cần định giá.
b. Nội dung của phơng pháp
19
Một nguyên tắc cơ bản của phơng pháp này là: Giá trị của bất động sản
bằng giá trị của đất và chi phí xây dựng công trình trên đất.
Vậy để xác định giá trị của bất động sản chúng ta xác định giá trị của đất và
công trình trên đất.
* Đối với giá tri của đất.

ớc lợng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó nh mảnh đất trống, công trình
trên đất hiện tại đợc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
* Đối với công trình trên đất.
ớc tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có
trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công
trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu t hoặc ngời thầu khoán.
Sau đó ớc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy, ớc tính giảm giá các công trình
phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi
nguyên nhân nh: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài. Trừ số
tiền giảm giá khỏi chi phí hiện tại để xây dựng trên mảnh đất có đợc giá trị hiện
tại công trình. Cuối cùng điều chỉnh giá trị ớc tính của bất động sản mục tiêu đối
với giá trị các tài sản cá nhân nào đó có thể đa vào tính chi phí.
Đối với phơng pháp này công việc khó khăn nhất của ngời định giá là xác định
đúng đủ chi phí cũng nh phần giảm giá của bất động sản, bởi với những chi phí
hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm đợc giá trị của nó, còn với chi phí
vô hình thì việc ớc lợng chúng lại là vân đê khó khăn hơn. Bởi vậy phơng pháp
này thờng có một số hạn chế sau:
c. Hạn chế của phơng pháp
+ Phơng pháp này dựa trên giả thuyết chi phí thực tế bằng giá trị, điều này
rất không chặt chẽ bởi chi phí thực chất không bằng và không tạo nên giá trị. Đối
với các công trình cũ không thể hiện sử dụng cao nhất tốt nhất nên các hao mòn
vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công trình khó ớc lợng.
+ Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ
phận cha chắc đã bằng giá trị toàn bộ
20
+ Việc ớc tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ
quan của ngời định giá cha có một phơng pháp thống nhất để tính giảm giá tích
lũy.
+ Phơng pháp đòi hỏi ngời định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và
phải có kinh nghiệm.

d. Vận dụng phơng pháp vào định giá bất động sản thế chấp.
Nh đã nói ở trên mỗi một bất động sản sử dụng cho một mục đích khác
nhau nhng bất kỳ bất động sản nào cũng đều đợc xây dựng từ những nguyên liệu
tơng đối giống nhau và chúng chỉ khác nhau về đơn giá đơn vị mà thô (ví dụ
ngôi nhà nào cũng đều xây dựng từ gạch nhng chỉ có điều gạch Giếng đáy thì giá
thành sẽ khác với gạch Hơng canh). Vì vậy đối với bất động sản không có sẵn
các cuộc giao dịch bán trên thị trờng thì việc định giá bất động sản theo phơng
pháp này là phù hợp và mang lại tính chính xác cao. Khi sử dụng phơng pháp
này, việc ớc tính các loại chi phí để định giá theo chi phí ngời định giá cần chú
ý: nếu những chỗ thay thế đợc và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc
định giá theo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với tài sản nhà đất đang
tồn tại thì ngời định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu
của nó với ngôi nhà khác. Tuy nhiên, các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất
khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân ngời định giá.
III. Quản lý bất động sản thế chấp.
1. Yêu cầu chung.
Quản lý tài sản đảm bảo và các loại giấy tờ liên quan đợc hiểu là quá trình
theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang
trong tình trạng bình thờng hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm
giá trị của tài sản bảo đảm, các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại
hợp đồng bảo đảm. Cán bộ tín dụng là ngời chịu trách nhiệm chính trong suốt
quá trình quá tình quản lý tài sản bảo đảm và các loại giấy tờ có liên quan. Chi
21
nhánh cần thực thi ngay các biện pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng
hoặc bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm.
Cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất thực hiện kiểm tra tài sản đảm bảo ít
nhất 6 tháng trên một lần theo các nội dung sau:
- Đánh giá tình trạng tài sản hiện tại những thay đổi về chất lựơng và số l-
ợng bất động sản khi tiến hành định giá.
- Tình hình sử dụng và bảo quản tài sản đảm bảo.

- Trờng hợp tài sản đảm có số lợng lớn tính chất kỹ thuật phức tạp kiểm tra
đòi hỏi phải mất nhiều thời gian và sức lao động, cán bộ tín dụng cần chủ động
đề xuất trởng hoặc phó phòng tham gia kiểm tra tài sản đảm bao.
- Các loại giấy tờ có liên quan đến bất động sản, tình trạng hiện tại của tài
sản đảm bảo, cán bộ tín dụng nên thu thập và lu giữ hồ sơ đầy đủ.
- Trờng hợp phát hiện các vi phạm cam kết của khách hàng vay gây tác
động xấu đến tài sản đảm bảo, cán bọ tín dụng cần tiến hành các bớc sau: lập
biên bản nêu rõ tính chất nghiêm trọng của sự việc, nghĩa vụ và trách nhiệm cụ
thể mà bên vi phạm phải gánh chụi, các biện pháp Ngân hàng sẽ áp dụng nhằm
sớm chấm dứt tình trạng vi phạm có chữ ký đầy đủ của khách hàng vay, báo cáo
ngay sự việc cho lãnh đạo phòng, giám đốc chi nhánh biết để đề xuất biện pháp
thích hợp, mỗi lần kiểm tra tài sản bảo đảm cán bộ tín dụng cần lập biên bản có
chữ ký của các bên liên quan và lu giữ hồ sơ đầy đủ
2. Xử lý tài sản đảm bảo.
2.1. Nguyên tắc chung.
Mọi khách hàng vay vốn tại NHNo & PTNT có nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn
theo quy định của pháp luật. Bên bảo lãnh cho khách vay vốn có trách nhiệm trả
nợ thay cho khách hàng vay, nếu khách hàng vay khôn thực hiên hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ trả nợ trong trờng hợp khách hàng vay không thực hiện
hoặc thực hiên không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tìa sản dùng để bảo đẩm tại ngân
hàng đợc xử lý để thu hồi nợ tài sản bỏa đảm đợc xử lý theo phơng thức đã thỏa
thuân theo hợp đồngt ín dụng hoặc thễ chấp giữa ngân hàng và khách hàng vay.
22
Trong trờng hợp các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng không xử lý đợc tài
sản đảm bảo theo phơng thức đã thực hiện thì đơn vị trực tiếp cho vay có quyền
lựa chọn hoặc chủ động áp dụng một trong các phơng thức xử lý tài sản sau đây
để thu hồi nợ:
- Bán tài sản bảo đảm: bán tài sản bảo đảm trực tiếp cho ngời mua.
- Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc
bảo đảm.

- Uỷ quyền bán đấu giá tài sản cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanh
nghiệp bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
- Uỷ quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức tín dụng có chức năng mua bán
tài sản để bán nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc giao cho
bên bảo đảm.
2.2. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sủ dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đ-
ợc thực hiện theo thỏa thuận của các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng
trong hợp đồng tín dụn, hợp đồng bảo đảm.
Trờng hợp tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
không xử lý đợc theo thỏa thuận của đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng
trong hợp đồng thì đơn vị trực tiếp cho vay khởi kiện tại tòa án.
* Trình tự việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Các đơn vị trực tiếp cho vay gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền cho phép bán đấu gía quyền sử dụng đất đã thế chấp của hộ gia đình cá
nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền, đối với quyền sử dụng đất
của tổ chức thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền.
Hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất
- bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm, bản sao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở.
23
Trong 15 ngày kể từ ngày nhận đợc hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền sẽ ra các văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất và hớng dẫn
các thủ tục cần thiết để thực hiện bán đáu giá quyền sử dụng đất.
24
Chơng II
Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại
NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
I. Khái quát về NHNo & PTNT huyện Gia Lộc

1. Quá trình hình thành và phát triển.
1.1. Thông tin chung:
- Tên: NHNo&PTNT huyện Gia Lộc hay NHNo&PTNT Việt Nam Chi
nhánh huyện Gia Lộc.
- Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nớc.
- Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng.
- Trụ sở chính: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng.
- Ngoài ra còn có 02 chi nhánh ngân hàng cấp dới và 02 văn phòng giao
dịch
1.2. Quá trình hình thành và phát triển
NHNo&PTNT Gia Lộc là một Chi nhánh trực thuộc NHNo&PTNT Việt
Nam. Tiền thân của nó là NHNo & PTNT Hải Hng đợc thành lập vào 01/8/1988
nhng thực sự đi vào hoạt động theo đúng nghĩa một NHTM kể từ ngày
01/10/1991 trên địa bàn tỉnh Hải Hng. Năm 1997, khi tỉnh Hải Hng đợc tách
thành 2 tỉnh là Hải Dơng và Hng Yên, NHNo&PTNT Hải Hng cũng tách thành 2
bộ phận: NHNo & PTNT Hải Dơng và NHNo & PTNT Hng Yên. NHNo &
PTNT huyện Gia Lộc cũng ra đời trong thời gian đó.
Là một Chi nhánh NHTM quốc doanh lớn trên địa bàn huyện, có tổ chức
mạng lới rộng khắp các xã ,phờng trong toàn huyện. Với chức năng kinh doanh
tiền tệ tín dụng trên mặt trận Nông nghiệp, Nông thôn và các thành phần kinh tế
khác trên địa bàn, đã và đang giữ vai trò chủ đạo trên thị trờng và tài chính, tín
dụng ở nông thôn.
Từ một Chi nhánh Ngân hàng có nhiều khó khăn khi mới thành lập thiếu
vốn, chi phí kinh doanh cao, d nợ quá hạn lớn, cơ sở vật chất kỹ thuật lạc hậu,
25