Hoàn thiện công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng thương mại việt nam

TRƯỜNG Đ Ạ l HỌC KÌNH T Ế Q U Ố C D Â N
........ eoeoOcaoa.........

Đ ỗ THỊ HỐNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC Tổ CHỨC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO Đ ẢM LẰ BẤT ĐỘNG SÂN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THUtnÌG MẠI VIỆT NAM

LUẬN VẢN THẠC SỸ KINH TẾ

HÀ NỘI -2012


TRƯỜNG D ẠI HỌC KINH T Ế Q ưốc D ÂN
........ sosoOcaca.........
D Ạ I H Ọ C KTQ D
7T. THÔNG TIN THƯ VIỆN

PHỊNG LUẬN ÁN • T ư LIỆU

Đ ỗ THI HỔNG

HỒN THIỆN CƠNG TÂC Tổ CHỨC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT OỘNG SẢN TẠI CAC NGÂN HÀNG
THƯƠNG M ẠI VIỆT NAM
CHUVCN NGÀNH: KINH T€ VA ỌUỎN IV ĐĨn CHÍNH

LUẬN VẮN THẠC SỸ KINII TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Ngõ Thị Phương Thảo

HÀ NÔI -2 0 1 2


LỜĨ CAM ĐOAN

Em xin cam đoan bản luận văn này là cơng trình nghiên cứu cùa riêng
em trong thời qua. Ioàn bộ kêt quà nghiên cứu của luận văn chưa từng được
bất cứ ai công bố tại bất cứ công trình nào trước đó.
Neu sai em xin chịu hồn tồn trách nhiệm.
E m x in ch â n th à n h cả m ơ n !

Hà Nội, ngày....tháng....nãm 2012
Học viền thực hiện

Đỗ Thị Ilồng


LỜI CẢM ƠN

Đê hoàn thành dược luận văn này, em xin gừi lời cảm ơn chân thành tới
cô giáo hướng dẫn TS. Ngô Thị Phương Thảo đã luôn hướng dẫn, chỉ bảo
tận tình em trong suốt quá trình nghiên cứu luân văn này.
Em xin chân thành càm cm!


MỤC LỤC
DANH MỤC Sơ ĐỒ
DANH MỤC BẢNG BIẺU
DANH MỤC CHỪ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................................1
CHƯƠNG ĩ: C ơ SỎ LÝ LUẬN VÈ CƠNG TÁC TỊ CHỨC ĐỊNH GIÁ TÀI
SĂN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠICÁC NGẲN HÀNG THƯƠNG
MẠI......................................................................................................................... 5
1.1 Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các Ngân hàng thương
mại.....’.................................................................................................................. 5
1.1.1 Khái niệm và các hoạt động chù yếu của Ngân hàng thương mại.........5
1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các Ngân hàng thương
m ại................................................................................................................... 7
1.2 Công tác tố chức định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các Ngân
hàng thương inại............................................................................................. 14
1.2.1 Khái niệm và vai trò của Cồng tác tồ chức định giá tài sản bảo đám là
bất động sản tại các Ngân hàng thương m ại..................................................14
1.2.2 Nội dung công tác định giá tài sàn báo đảm là bất động sản tại các
Ngân hàng thương mại.................................................................................. 16
1.3 Các nhân tố ảnh hưỏng đến công tác tồ chức định giá tài sản bảo đảm là
bất động sản tại các Ngân hàng thương mại.................................................19
1.3.1 Nhóm nhân tổ chủ quan......................................................................(A ỹ/
1.3.2 Các nhân tố khách quan..................................................................... (21/
CHƯƠNG II: THỤ C TRẠNG CƠNG TÁC TĨ CHỨC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẮT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THU ONG MẠI
VIỆT NAM...........................................................................................................24
2.1 Thực trạng hoạt dộng cho vay có tài sản bảo đảm là bất dộng sản ở các
Ngấn hàng thương mại Việt Nam...................................................................24


2.1.1 Thực trạng VC hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt
Nam..................................................................

24

2.1.2 Thực trạng về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản tại
các Ngân hàng thương mại Việt Nam........................................................

27

2.2 T h ự c tr ạ n g cô n g tá c tồ ch ứ c đ ịn h giá tà i sả n b ả o đ ả m là b ấ t đ ộ n g sả n
tạ i các N g ân h à n g T h ư ơ n g M ại V iệt N a m ................................................

2.2.1

về tồ chức nhân sự...............................................

2.2.2 v ề chuyên môn nghiệp v ụ ..........................................

29
31
37

2.3 Đ á n h g iá th ự c tr ạ n g cong tá c tổ c h ứ c Đ ịn h g iá tà i s ả n b ả o đ ả m là b ấ t
đ ộ n g s ả n tạ i các N g ân h à n g th ư ơ n g m ại V iệt N a m .............................................53

2.3.1 Những kết quả đạt được...........................................................

53

3.2.2 Nhừng hạn chế...........................................................

5g

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC TỊ CHỨC ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐÁM LÀ BẮT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM.................................................................. 63
3.1 Đ ịn h h ư ở n g p h á i tr ỉê n h o ạ t đ ộ n g ch o v a y có tà i s ả n b ả o đ ả m c ủ a các

Ngân hàng thưong mại Việt Nam....................................................

63

3.1.1 Chiến lược phát triền Ngành Ngân hàng năm 2012-2020....................63
3.1.2

Dịnh hướng phát triền hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm của các

NHTMViệt Nam..................................

65

3.2. Mục tiêu và quan điềm hồn thiện cơng tác tổ chức định giá tài sản bảo
đảm là bất động sản trong các Ngân hàng thưong mại Việt Nam..............66
3.2.1 Mục tiêu..............................................................

66

3.2.2 Quan điềm.........................................................

68

3.3. Các giải pháp hồn thiện cơng tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là
bất động sản trong các Ngân hàng thương mại Việt Nam...........................69

3.3.1 về công tác nhân sự..............................................................

69

3.3.2 về công tác chuyên môn....................................................................

70

3.3.2.

/ H oàn thiện về chính sách nhận tà i sán háo đàm lù hất động sán... 70


3 3 .2 .2 H ồn thiện về quy trìn h định g iá tà i sán háo đàm là bắt động sản

70

3 .3 .2 3 H o à n thiện về p hư ơng p h á p định g iá tà i sản hào đảm là bắt động
s á n .......................................................................................................... ....71

3.3.3 Các giải pháp khác.............................................................................. 72
3.33.1 Phát triển và hồn thiện hệ thống thơng tin dữ liệu về tài sán bảo đàm là
bắt động sản dể phục vụ tắt cho công tác tra cứu thông tin định g iá ................72
3 3 3 .2

Tảng cường việc khảo sát và xây dựng đơn g iả th ị trường của các

tà i sàn bảo đảm là hắt dộng sán .................................................................7 3

3.4 Một số kiến nghị...................................................................................

74

3.4.1 Đây mạnh và nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng dất và sở hừu nhà ờ ............................................................................... 7 4
3.4.2 Quản lý chặt chỗ và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động.........74
3.4.3 Ban hành khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới sát với giá
thị trường........................................................................................................ 7 5
3.4.4 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẳm định giá đất... 76
KÉT LUẬN........................................................................................................ „77
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................... 79


DANH MỤC HÌNH, s o ĐỊ
Hình 2.1 : Thị phần cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt Nam...............24
Hình 2.2 : Thị phần huy động vốn của các Ngân hàng thương mạiViệt Nam...... 25
Hình 2.3 : Tăng trường cung tiền, tín dụng qua các năm.(%)................................26
Sơ đồ 2.1: Quy trình tổ chức định giá TSBĐ là BDS............................................3 5

DANH MỤC BANG BIẺU
Báng 2.1: Tý lộ dư nợ cho vay có TSBĐ là BĐS tại các NHTMVN....................28
Bảng 2.2: Tỷ lệ hồ sơ được nhân viên Định giá dịnli giá, nhân viên Tín dụng dịnh
giá và thuê đơn vị thứ ba định giá...........................................................

30

Bàng 2.3: số lượng và trình độ nhân viên tại phịng Định giá/Tín dụng...............31
Bàng 2.4: Tý lệ hồ sơ dược định giá đúng thời gian quv định.............................. 41
Bàng 2.5 : Bảng thông tin tài sản so sánh tại ABBANK....................................... 46
Bàng 2.6: Tồng hợp kết quá trường hợp dịnh giá tại ACB................................... 49

Bàng 2.7: Tỳ lệ các Cán bộ lãnh đạo hài lòng vơi quy định về việc nhận TSBD là
BDS tại một sổ NHTM................................................

<54

Bảng 2.8: Tỷ lệ nhân viên tín dụng hiểu rõ quy trình định giá TSBD là BĐS tại
một số NHTM................................................................

55

Báng 2.9: Tỷ lệ khách hàng hài lòng với két quả định giá tại các NHTM............ 5 7


DANH MỤC CHŨ VIÉT TẲT
1

Bất động sàn

BĐS

2

Ngân hàng thương mại cổ phẩn

NHTMCP

3

Ngân hàng thương mại nhà nước

NHTMNN

4

Ngân hàng thương mại cồ phần Á Châu

ACB

5

Ngân hàng thương mại cồ phần An Bình

ABBANK

6
7
8

Ngân hàng Nơng Nghiệp và Phát Triển Nơng
Thơn Việt Nam
Ngân hàng thương mại cồ phần Kỹ Thương

AGRĨBANK
TECHCOMB ANK

Ngân hàng thương mại cồ phần Còng Thương
Việt Nam

V1HTINBANK

9

Tài sàn bảo dâm

TSBD

10

Ngân hàng

NH

11

Chuyên viên định giá

CVĐG

12

Chuyên vicn thầm định

CVTD


m

m

TRƯỜNG ĐẠI

HỌC
KINH T Ế
•
■

Q uốc

DÂN

......... E o s o O o ỉG a ..........

Đ ỗ THỊ HỒNG

HỒN THIỆN GƠNG TÁC Tổ CHỨC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT OỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
CHUVễN NGÀNH: KINH T€ và OUflN LV f>ịn CHÍNH

TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ

HÀ NỘI -2012


1

LỜI MỞ ĐẦU
1.

T í n h c ấ p t h i c t c ủ a đ ề tà i

Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyền mình
của đất nước và tốc độ phát triền của nền kinh tc thì Ngân hàng đóng một vai trò
ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Sự mở cửa hội nhập đã tạo ra
những cơ hội lớn dồng thời nó cũng tạo ra thách thức không nhỏ dối với sự phát
triến của hệ thống Ngân hàng hiện nay,
Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá trong hoạt động tín dụng ,
hầu hết các NHTM hiện nay đều dã ứiành lập một bộ phận dịnh giá nhàm hạn chế
rùi ro cho Ngân hàng mình. Và bộ phận định giá này tồn tại dưới các hình thức chủ
yếu : cán bộ tín dụng tự định giá hoặc thành lập phòng định giá riêng của Ngân
hàng hoặc thuê dơn vị định giá dộc lập. Hiện nay tv trọng dư nợ cho vay cổ tài sàn
đảm bảo là BĐS khá lớn, đã chứng tỏ xu hướng cho vay có tài sán thế chấp là BDS
trở nên hấp dẫn các NHTM và đang cỏ xu hướng gia tăng trong thời gian tới.
Nhưng trcn thực tế, công tác dinh giá trong các NHTM còn chưa thực sự hiệu quá.
Một thực tc dang diên ra là cán bộ tín dụng kiêm nghiệm cả nghiệp vụ định giá thì
nghiệp vụ định giá khơng chun sâu, mơ hồ và khơng chính xác dẫn dến nhưng sai
sót về giá cả, khơng nắm bát và am hiểu thị trưởng một cách đầy đủ. Bên canh đỏ
là hình thức thuê đơn vi thứ ba thầm định cho Ngàn hàng, đ(m vị này không liên
quan gì dcn Ngân hàng ncn làm việc thiếu trách nhiệm, khơng đàm bảo hét rủi ro
cho Ngân hàng. Và hình thức cuối cuối cùng là thành lập một phòng thảm định
riêng chuyên phục vụ cho Ngân hàng. Hình thức này đang được hầu hết các NHTM
sử dụng, và hoạt động cũng khá hiệu quả. tuy nhiên còn dans gặp phải rất nhiều khó
khãn trong khâu tồ chức. Nhất là ưong bối cảnh nền kinh tế suy thoái, cùng với diền
biến phức tạp của thị trường BĐS như hiện nay : thị trường không minh bạch,
không ôn định, thông tin không rõ ràng, dă gây khơng ít trờ ngại cho cơng tác định
giá BĐS. Đòi hòi các NHTM phải sáng suốt khi dưa ra quyết định sử dụng hình
thức định giá nào và cách thức tố chức định giá như the nào để dạt được hiệu quà
tối đa cho hoạt dộng định giá của Ngân hàng mình. Do đó, tơi chọn dề tài : “H o à n
th iệ n côn g tác tó ch ứ c đ ịnh g iá tà i sản đảm hào là bất dộng sán tạ i các N gân
I là n g T h ư ơ n g M ạ i V iệ t N a m "

2.

-

làm dề tài nghiên cứu.

P h ư ơ n g p h á p n g h iê n c ứ u

Phương pháp phân tích - tồng hợp, Phương pháp so sánh. Phương pháp khảo


II

cứu tài liệu, Ngồi những phương pháp trcn thì đề tài còn sử dụng phương pháp
điều tra khảo sát. phòng vấn và sừ dụng bảng hỏi đề dánh giá thực trạng của cơng
tác tơ chức định giá 1StìĐ là BĐS ờ các NHTM. Nội dung khảo sát công tác tồ
chức bao gồm : về nhân sự. về đào tạo nhân sự, về chính sách nhận tài sản, về quy
trình định giá ( thời gian định giá và phương pháp định giá ), ... đề tài dã tiến hành
khảo sát thực tc về công tác tồ chức định giá tài sản của một số Ngân hàng mang
tính chất đại diện như : Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thông ( là NH
lớn, dại diện cho khối ngân hàng thương mại nhà nước ), Ngân hàng TMCP Á
Châu ( ABC - đại diện cho Ngân hàng thương mại cồ phần có quy mơ hoạt động
lớn ) và Ngân hàng TMCP An Bình ( ABBANK - dại diện cho Ngân hàng thương
mại cơ phần có quy mơ nhó ).
Dối tượng khảo sát : Khách hàng, nhân viên tín dụng ( nhân viên Quan hệ
khách hàng ), nhân viên định giá ( nhân viên thẩm định ), Cán bộ lãnh đạo .
Trên cơ sờ phiếu điểu tra và khảo sát, tác giả tồng hợp kết quả và đánh giá thực
trạng công tác tồ chức định giá TSĐB là BĐS tại các NHTM.

CHƯƠNG I

c ơ SỞ LÝ LUẬN VÊ CÔNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1

Đ ị n h g iá t à i s ả n b ả o đ ả m là b ấ t đ ộ n g s ả n t ạ i c á c N g â n h à n g
th ư o n g m ại

7.7.7 K h á i niệm và c á c h o ạ t đ ộ n g ch ủ y ế u củ a N g â n h à n g th ư ơ n g m ạ i
J.L2

Đ ịn h g iá t à i sá n b á o đảm là b ấ t đ ộ n g sả n t ạ i c á c N g â n h à n g

th ư ơ n g m ạ i

1.2

C ô n g tá c tồ c h ứ c đ ịn h g iá tà i s ả n b ả o đ ả m là b ấ t đ ộ n g s á n tạ i c á c

N g ân h à n g th ư o n g m ại
7 .2 .7 K h á i n iệ m và v a i trị c ủ a C ơ n g tá c tổ c h ứ c d ịn h g iả tà i sà n h ả o dám ỉà
h ấ t đ ộ n g sả n t ạ i c á c N g â n h à n g th ư ơ n g m ạ i

a. K h á i niệm :

Công tác tố chức định giá 1SBĐ là BDS trong NHTM là việc mà nhà quán
lý săp *êp* phân công công việc chuyên môn của nhân sự trong đơn vị định giá


Ill

(hoặc tín dụng) hướng dẫn và đơn đốc nhân viên hoàn thành tốt nghiệp vụ định giá
tài sản. Đồng thời đề ra nhiệm vụ, kẻ hoạch của don vị mình trong tưưng lai nhăm
đạt được những mục tiêu chung của Ngân hàng.
b.

V ai tr ị c ủ a cơ n g tá c tổ c h ứ c đ ịn h giá tà i s ả n b á o đ ả m là b ấ t đ ộ n g sả n tạ i

các N gân h à n g th ư ơ n g m ại

Công tác tồ chức định giá TSBĐ là BĐS với tư cách là điều khiển các hoạt
động nghiệp vụ của một hoặc nhiều cá nhân theo một định hướng chung nhất, dảm
bảo an tồn lợi ích cho tổ chức của họ.
Cơng tác tố chức định giá TSBĐ lả BĐS bắt buộc dược các chủ thề quản lý
và các nhân viên thực hiện theo dúng nội quy, quy định của ngân hàng nói chung và
luật pháp nói riêng.
Thơng qua chức năng kiềm tra mà Công tác tổ chức dịnh giá TSBĐ là BĐS
thề hiện vai trị điều chinh của chính nó.
Thơng qua các chức năng lập kế hoạch, tồ chức, lành đạo và kiểm ta mà Công
tác tô chức định giá 1SBD là BĐS biểu hiện vai trò phối họp của nỏ.
1 .2 .2

N ộ i (lu n g c ô n g tá c đ ịn h g iá t à i sả n b ả o đ ảm là b ấ t d ộ n g sản tạ i c á c

N g â n h à n g th ư ơ n g m ạ i

a.

về tổ c h ứ c n h â n s ự

• Bố trí, sáp xcp nhân sự
• Tuyển dụng nhân sự
• Đào tạo nhân sự
• Đánh giá và dãi ngộ nhân sự
b. v ề c h u y c n m ô n n g h iệ p vụ

• Xây dựng chính sách chung về việc nhận tài sản thế chấp
• Xây dựng quỵ trình định giá chuẩn cho ngân hàng
• Xây dựng ke hoạch . tổ chức thực hiện, kiềm tra, giám sát quá trình thực hiện
nghiệp vụ định giá tài sản đảm bào tại Ngân hàng
1.3

C á c n h â n tố ả n h h ư ở n g d ế n c ô n g t á c tổ c h ứ c d ịn h g iá tà i s a n b ả o

đ ả m là b â t đ ộ n g s ả n t ạ i c á c N g â n h à n g t h ư ơ n g m ạ i

1.3.1 Nhóm nhân tồ chủ quan
'I hứ nhất: Quan điểm của Ngân hàng ve vắn đề định giá và tổ chức dinh giá tài sản
bảo dám là bất động sản
Thứ hai : Việc lựa chọn phương pháp và quy trình dịnh giá cùa Ngân hàng


IV

Thứ ba : Hệ thống thông tin định giá
Thứ tư : Dội ngũ nhân lực
Thứ năm : Các nhân tố chủ quan khác
ỉ . 3 .2 C á c n h â n tố k ìĩả c ỉt q u a n

Thứ nhất: Cơ sở pháp lý

Thử hai :Hoạt động của thị trường bất động sản, xu hướng phát triển của thị trường
tài chính BĐS và thị trường chứng khốn.

CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỐ CHỨC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM.
2 . 1 T h ự c t r ạ n g h o ạ t đ ộ n g c h o v a y c ó t à i s ả n b ả o đ ả m l à h ấ t đ ộ n g s ả n ỏ*
c á c N g â n h à n g t h t r o T ig m ạ i V i ệ t N a m

2.1.1 Thực trạng về hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Viột Nam
2.1.2 Thực trạng về hoạt động cho vay có tài sản bảo đàm là bất động sản tại các
Ngân hàng thương mại Việt Nam
2 .2

T h ự c t r ạ n g c ô n g t á c t ổ c h ứ c đ ịn h g iá tà i s ả n b ả o đ ả m là b ấ t đ ộ n g s ả n

tạ i c á c N g â n h à n g T h ư o n g M ạ i V iệ t N a m

Hiện nay nhiều ngân hàng dã thành lập được bộ phận định giá dộc lập như
NHTM CP Techcombank. ACB, Occanbank. VP Bank... bên cạnh dỏ vần cịn một
sơ ngân hàng vẫn gắn liền bộ phận định giá với bộ phận tín dụng đặc biệt là các
NI í TMNN như: NHNN&PTNT - Agribank, BEDV, Vietcombank, Vietinbank.
B ản g 2.2 : T ỷ lệ h ồ sơ đ ư ợ c n h â n viên Đ ịn h giá đ ịn h giá, n h â n viên T ín d ụ n g
d ịn h giá v à th u ê đ o n vị th ứ b a d ịn h giá

Dơn vị tính : %
Tôn ngân hàng
Ngân hàng No & PTNN
Ngân hàng TMCP An Bình

Ngân hàng TMCP Á Châu

Nhân viên Định
giá định giá tài
sàn

Nhân vicn tín
dụng định giá
tài sản

Th đơn vị thứ
ba định giá

-

70

30

-

3

-

-

97
100

Ngn : Tác giả tông hợp


V

Qua phong van các cán hộ lãnh đạo, nhân viên định giá, nhân viên tín dụng
ba ngân hàng trên cho thấy các NHTMCP thành lập bộ phận định giá riêng biệt và
tỷ' lệ hô sơ do nhân viên Định giá thực hiện là rất cao, từ 97% đến 100%. Trong khi
Ngân hàng No & PTNT thì tỷ lộ nhân viên tín dụng kiêm nhiệm định giá thực hiện
đinh gia rSBD là BĐS chì rưi vào 70%, cịn lại 30% là nhờ sự trợ giúp của đơn vị
dịnh giá dộc lập.
2 .2 .1 v ề tổ c h ứ c n h â n s ự

Nguồn nhân lực là yếu tố quan ưọng hàng đầu, quyết định sự phát triền của
mọi nên kinh té. Chưa lúc nào vấn đề phát triền nguồn nhân lực trở thành vắn đề
thời sự nóng bỏng ờ nước ta như trong giai đoạn hiện nay.
B ả n g 2.3 : s ố lư ợ n g v à tr ìn h đ ộ n h â n v iên tạ i p h ò n g Đ ịn h g iá /T ín d ụ n g
tạ i m ộ t số n g â n h à n g

Ngân hàng
Ngân hàng TMCP An Bình
( Khu vực phía Bắc )
Ngân hàng TMCP Á Châu
( Khu vực phía Bắc)
Ngân hàng No và PTTN
( Chi nhánh Tây Đơ )

Trình độ Cao
đăng

Dơn vị : Người
Trình độ Đại Trình dộ sau
học
đại học

0

17

2

0

28

2

1

14

3

Nguôn : Tác già tông hợp
Iĩiện nay, các nhân viên có trình dộ đại học chiềm tỷ lệ lớn. chiếm 100% với các
NHTMCP và 95% với NHTMNN. Tỷ lệ nhân viên có trình độ sau đại học vẫn cịn
thâp. Việc tổ chức nhân sự phục vụ cho công tác định giá TSBD là BDS dối với
mồi ngân hàng đã được chú trọng và quan tâm hơn.
• sắp xếp, b ố trí nhân s ự :
Hiện nay. ngồi các NHNN mà điển hình là Ngân hàng No và PTNT VN vẫn

dang sử dụng hình thức nhân viên tín dụng kiêm nhiệm định giá tài sàn. Tất cả hoạt
động vê nghiệp vụ cùa nhân viên định giá đều do trường/phó phịng tín dụng chi
đạo. Do đó. ngồi việc nắm vừng chun mồn là nghiệp vụ tín dụng thì nhân viên
tín dụng còn phải trau dồi, bố sung kiến thức về nghiệp vụ định giá để phục vụ thật
tốt cho công việc của mình.
Bên cạnh đó, hầu hết các NHTM đều thành lập bộ phận định giá riêng. Cơ


VI

cấu phòng Định giá bao gồm : Trưởng phòng, Trường Bộ phận Định giá BĐS,
Trưởng Bộ Phận định giá ĐS, nhân viên dinh giá và nhân viên văn thư.
S ư đ ồ 2 .1 : Q u y t r ì n h t ồ c h ứ c đ ị n h g i á T S B Đ là B Đ S

Đây là hình thức phân cơng cơng việc rất có hiệu q. Đầu mối nhận hị S Ư
và ưả kết quả được chuyên mồn hóa như trên giúp cho công tác lưu trừ hồ sơ được
tốt hơn, tránh thất thốt. Bên cạnh đó là nhân viên thẩm định được phân công địa
hàn Dịnh giá để tiện cho việc quản lý tài sản cũng như việc nám bắt thị trường tại
khu vực định giá dược tốt hơn.
•

ỉ)ào tạo nhân sự :

Trên thực té có dcn 70% nhân viên định giá tại các NHTMCP không được
dào tạo dài hạn vè nghiệp vụ định giá. Như vậy, ngoài việc dào tạo lại từ đầu cho
các nhân viên mới. thì các ngân hàng cùng không những nâng cao và bồi dưỡng
nghiệp vụ dịnh giá cho các nhân viên cù bàng cách cử tham gia các khóa học ngắn
hạn về nghiệp vụ định giá tài sản.
2 .2 .2 v ề c h u y ê n m ô n n g h iệ p vụ
a.

X â y d ự n g c h ín h s á c h c h u n g v ề v iệ c n h ậ n tà i s á n th ế c h ấ p

Hiện nay. bên cạnh những quy dịnh chung về việc nhận TSBĐ của Pháp luật
cũng như của Ngân hàng NN, thì các ngân hàng dều có nhừng quỵ định riêng về
việc nhận TSBD. Và Phịng Định giả chính là người dề xuất, xây dựng nhữns quy
định đó. Sau khi trình Ban giám đốc và được duyệt thì Ngân hàng áp dụng những
quy định dó cho Ngân hàng mình và dàm bào không vi phạm Luật cùng như các
quy định chung về việc nhận TSBD của Ngân hàng Nhà nước.
b.

X â y d ụ n g q u y t r ìn h đ ịn h g iá c h u ẩ n c h o n g â n h à n g

Việc xây dựng quy trình định giá chuẩn cho Ngân hàng là rất quan trọng,
một quy trình dịĩứi giá chuẩn là dâm bào đúng tiến độ về mặt thời gian đinh giá
cùng như không làm ảnh hưởng đến chất lượng định giá. Dưới đây là bảng khảo sát
của tác già về thời gian định giá tài sấn cùa một sổ NHTM trên địa bàn thành phó
Hà Nội :


Vll

Bảng 2.4 : 1ỷ lệ hô sơ được định giá đúng (hòi gian quy định

Nội thành
Hà Nội

Ngoại
thành
Hà Nội

Định giá
hồ sơ
dứng thời
gian quy
định

3 ngày

3 ngày

60

20

20

2 ngày

3 ngày

70

20

10

2 ngày

4 ngày

80

10

10

2 ngày

3 ngày

70

20

10

2 ngày

3 ngày

80

20

N/A

I ngày

2 ngày

70

20

10

Thời gian quy định
Ngân hàng

Ngân hàng Nông nghiệp
và PTNT
Ngân hàng Cơng thương
Việt Nam
Ngân hàng TMCP An
Bình
Ngân hàng TMCP Sài
Gòn-Hà Nội
Ngân hàng TMCP Á
Châu
Ngân hàng TMCP Tiên
Phong

Đơn vị tính : %
Định giá
Định giá hồ
hồ sơ quá sơ quá thời
thời gian
gian quy
quy định 1 định hơn 2

ngày
ngày

Nguôn : Tác giả tông hợp
Sau khi được phân công hồ sơ, các chuyên viên định giá lên kế hoạch định
giá tài sản. thơng thường với các tài sàn trong nội thành, thì hồ sơ được hoàn thành
đúng thời gian quy định chicm tỷ lệ lớn. Còn lại những hò sơ mà dịnh giá vượt quá
thời giạn quy định thì tỷ lệ lớn rơi vào những hồ sơ thuộc khu vực ngoại thành.
c. X â y d ụ n g k ế hoạch, tồ ch ứ c th ự c hiện, kiểm tra, g iá m sát quá trìn h thự c h iệ n
n g h iệp vụ đ ịn h g iá tà i sản đàm bảo tạ i iXgân hàng

Song song với cơng tác định giá TSBĐ thì cơng tác thanh kiếm tra, giám sát
việc thực hiện nghiệp vụ định giá cung rất quan trọng . Một mặt đánh giá được năng
lực cùa nhân viên, hơn cạnh đỏ cịn làm sáng tỏ các vấn đề như : thầm dịnh hiện
trạng có đúng hay khơng?...Cơng tác này thường được các NHTMCP coi trọng hơn,
thực hiện thường xuyên hom các NHTM NN.
2 .3 Đ á n h g iá th ự c t r ạ n g c ô n g tá c tổ c h ứ c Đ ịn h g iá t à i s ả n b ả o đ ả m là b ấ t
đ ộ n g s ả n t ạ i c á c N g â n h à n g t h ư ơ n g m ạ i V iệ t N a m
N hư ng kết q u á d a t đư oe

Cóng tác tỏ chức định giá TSBĐ ỉà BĐS đã xây dựng được một hệ thống


V lll

chính sách, quy định về việc nhận TSBĐ cho NHTM.
B ả n g 2.7 : T ỷ lệ c á c C á n bộ lã n h đ ạ o h à i lị n g v ó i q u y đ ịn h về việc n h ậ n T S B Đ
là BĐ S tạ i m ộ t số N H T M

Đơn vị tính : %

Tỳ lệ các cán bộ lãnh đạo hài lòng với
quy định về việc nhận TSBĐ là BĐS

Tên Ngân hàng
Ngân hàng TMCP An Bình

80
90

Ngân hàng TMCP Á Châu
Ngân hàng TMCP Sài Gòn-Hà Nội
Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Ngân hàng No và PTNN

80
80
95

Ngn : Tính tốn dựa trên sự khảo sát của tác giả
Thông qua việc phỏng vấn và khảo sát các Trưởng/Phó/TBP phịng định giá của
các N R hầu hét các Ngân hàng đều hài lịng với những chính sách về việc nhận tài
sán đảm bảo là tìĐS.
Cồng tác tổ chức định giá TSBD là BĐS đà xây dựng một quy trình chuẩn về
nghiệp vụ định giá cho ngân hàng ngày càng bài bàn và chuyên nghiệp hơn.
Dội ngũ cán bộ định giá dược chun nghiệp hóa theo loại hình tài sản dảm bảo
và theo đôi rương khách hàng. Do đó chât lượng định giả ngày càng dược nâng cao.
B ả n g 2.8 : T ỹ lệ n h a n v iên tín d ụ n g h iểu rõ q u y tr ìn h d ịn h g iá T SB Đ là
BĐ S tạ i m ộ t số N H T M

Dơn vị tính : %

Tên Ngân hàng

Ngân hàng TPCM An Bình
Ngân hàng TPCM Á Châu
Ngân hàng TMCP Ky Thươnc
Ngân hàng TMCP Sài Gòn-Hà Nội
Ngân hàng No và PTNN

Rất rõ
ràng,
đay đú
70
80
70
60

Tương
dơi rõ
ràng,
dây đủ
30
10
10
20
40

Bình
thường

Khơng

rõ ràng

Khơng
có
ý kiến

10
10
10
10
10
20
40
Ngn : Tính tốn dựa trơn khảo sát của tác giă
Công túc tổ chức định giá TSBD là BĐS đã xây dựng được hệ thống thông
tin thị trường tại nhiều khu vực cho NHTM.


IX

Kéĩ quà định giá ngày càng phù hợp. chính xác, đảm háo quyền lợi cho
khách hàng đi vạy.Với việc áp dụng quy trình định giá rỏ ràng, đầy đủ cùng với
nghiệp vụ định giá vững vàng cùa đội ngũ cán bộ dịnh giá, kết quá định giá BĐS
ngày càng phù hợp, khơng cịn dựa trên các mối quan hệ “quen biết” hay do các yếu
tố tiêu cực tạo nên.
B ả n g 2.9 : T ỷ lệ k h á c h h à n g h à i lò n g vó i k ế t q u ả đ ịn h giá tạ i các N H T M

Tên ngân hàng

Tỷ lệ KH hài

lịng

Ngân hàng TMCP An Bình
Ngân hàng TMCP Á Châu
Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Ngân hàng TMCP Sài Gòn-Hà Nội

80
70
70
70

Ngân hàng TMCP Kỹ Thương
Ngân hàng No và PT Nơng Thơn

80
60

Đon vị tính : %
Tỷ lệ KH
Tỷ lệ KH
khơng hài
khơng có ý
lịng
kiến
20
N/A
20
10
20

10
20
10

20
N/A
N/A
40
Ngn : Dựa trên khảo sát, tính toán của tác giả

N h ữ n g han chế

- Các dơn vị định giá đã đưa ra chính sách, quy định về việc nhận tài sản tuy
nhiên những chính sách đó cịn cứng nhác và chưa thực sự linh hoạt trong bối cảnh
hiến động của thị trường BĐS hiện nay.
- Quy trình định giá hiện tại của các Ngân hành tự xây dựng chưa thực sự hiệu
quả.
- Hệ thống thông tin dừ liệu cũ, không dược cập nhặt liên tục nên làm giá trị BDS
bị giảm xa so với thị trường.
N g u y ên n lìâ n

- Nguyen nhân khách quan
Ihứ nhất : Quan điểm của các NHTM về việc định giá và tồ chức định giá tài sản
dám bảo là BĐS
Thứ h ai: Việc lựa chọn phương pháp định giá chưa phù hợp
Thứ ba : Trình độ chuyên môn của đội ngũ Chuyên vicn dịnh giá
- Nguyen nhân chu quan
ĩhír nhất: Sự biến dộng, khơng ồn định của thị trường BĐS
Thử hai : Hộ thống pháp lý liên quan đển định giá tài sản

X

CHƯƠNG III
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC TỎ CHÚC ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BÁT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
3 .1 Đ ịn h h ư ớ n g p h á t t r i ể n h o ạ t đ ộ n g c h o v a y c ó t à i s ả n b ả o đ ả m c ủ a c á c
N g â n h à n g th ư ơ n g m ạ i V iệ t N a m

3.1.1 Chiến lược phát triển Ngành Ngân hàng năm 2012-2020
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt dộng cho vay có tài sàn bảo đảm của các
NHTM Việt Nam
3 .2 . M ụ c tiê u v à q u a n đ iê m h o à n th iệ n c ô n g tá c tồ c h ứ c đ ịn h g iá t à i s ả n
b ả o đ ả m là b ấ t đ ộ n g s ả n t r o n g c á c N g â n h à n g t h ư ơ n g m ạ i V iệ t N a m

3.2.1 Mục tiêu
3.2.2 Quan điềm
3 .3 . C á c g iả i p h á p h o à n th iệ n c ô n g tá c tổ c h ứ c đ ịn h g iá tà i s ả n b ả o đ ả m là
b ấ t đ ộ n g s ả n t r o n g c á c N g â n h à n g th ư ơ n g m ạ i V iệ t N a m

3.3.1 Vồ công tác nhân sự
3.3.2 Vê công tác chuyên môn
3.3.3 Các giải pháp khác
3 .4

M ộ t s ố k iế n n g h ị

3.4.1 Dây mạnh và nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và sờ hữu nhà ờ

3.4.2 Quản lý chặt chẽ và thúc dấy thị trường bất dộng sản hoạt dộng
3.4.3 Ban hành khung giá đất và giả tối thiểu xây dựng nhà ở mới sát với giá thị
trường
3.4.4 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm dịnh giá đất


XI

KẾT LUẬN
Định giá bất dộng sản là một hoạt động kinh tế mới ở Việt Nam, nó khơng chi
mới ở ngành nghề định giá mà còn mới ừ đối tượng định giá là bất động sản. Tuy
nhicn, nó đó sớm khẳng định được vị trí quan trọng trong sự phát triền của nền kinh tế
nói chung và trong ngành ngân hàng nói riêng. Trong ngành ngân hàng định giá bất
động sản thế chấp là một hoạt dộng hỗ trợ rất nhiều cho các hoạt động tín dụng của
ngân hàng, từ đó đẩy nhanh sự phát triển của ngân hàng. Đồng thời định giá TSBD là
BDS còn thúc đẩy thị trường BDS phát triển, góp phần nâng cao vai trị qn lý của
Nhà nước về dất đai, BDS.
Cong tác tô chức định giá i SBD là BĐS giữ vai trò quan trọng ưong các hoạt
động tồ chức quản lý cùa các NHTM. Từ việc bố trí, sắp xép nhân sự hợp lv đến việc
chi đạo về nghiệp vụ chuyên môn cùng như các hoạt động phụ ưự khác dă nói lên được
tính chun nghiệp cùa một bộ phận trong NH ÍM. Qua đó góp phcần vào sự phát triền
lớn mạnh cùa các NHTM Việt Nam.
Luận văn đã giải quyết được một số vấn đề như sau :
T h ứ n h ấ t : Khái quát các vấn đề liên quan đến công tác tồ chức định giá TSBĐ là
BĐS trong các NHTMVN như các vấn đề về nhân sự : tuyển dụng, đào tạo, sắp xếp
nhân sự; và các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ định giá TSBD là BĐS.
T h ứ hai : Trình bày về thực trạng công tác tỏ chức dinh giá TSBD là BĐS trong các
NHTMVN. Sau đó đưa ra những đánh giá và nhận xct về những kết quà dà đạt được,
nhừng hạn chế và nguyên nhân khi tỏ chức thực hiện công tác trên.
T h ứ b a : Thông qua việc nghiên cứu và tìm hicu nguyên nhân thì tác già đưa ra một số

giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác tồ chức định giá TSBĐ là BDS trong
Ngần hàng thưtmg mại Việt Nam.


p

m

TRƯỜNG ĐẠI
HỌC
KINH T Ế
■
■

Q u ố c DÂN

........ sosoOoaoa........

Đ ỗ THỊ HỒNG

HOÀN THIỆN CỐNG TÁC TỂ CHÚC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯ0NG MẠI VIỆT NAM
CHUVCN NGÀNH: KINH T€ VÁ ỌUÒN IV ĐỈn CHÍNH

LUẬN VÃN THẠC SỸ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Ngỏ Thị Phương Thảo

HÀ N Ộ I-2012
^

mmm—

— —

—

bbt

4


1

LỜI MỞ ĐÀU
1. T í n h c ấ p t h i ế t c ủ a đ e tà i

Trong xu thế hội nhập cùng phát triền hiện nay, cùng với sự chuyển mình
cùa đât nước và tơc độ phát triển của nền kinh tế thì Ngân hàng đóng một vai
trị ngày càng quan trọng trong nền kinh tc quốc dân. Sự mở cửa hội nhập đã
tạo ra nhừng cơ hội lớn đồng thời nó cung tạo ra thách thức không nhỏ đối với
sự phát triển của hệ thống Ngân hàng hiện nay. Trong các hoạt động cùa Ngân
hàng thì hoạt dộng tín dụng là hoạt động chính, mang lại nhiều lợi nhuận nhất
nhưng đơng thời nó cũng tiềm ẩn nhiều nhunig rủi ro. Nhằm hạn ché những rủi
ro đó các Ngân hàng đã yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, khi khách
hàng khơng có khả năng trả nợ thì Ngân hàng SC xử lý tài sản thế chấp để thanh
toán cho các khoản nợ đỏ. Một trong các hình thức bảo đảm tín dụng là hình
thức dùng thế chấp TSBĐ là bất động sàn. Do vậy, việc định giá BDS trone các

NHTM là rất quan trọng. Trên phương diện là người cho vay. việc định giá TSBĐ,
xác định chính xác giá trị tài sàn thế chắp là việc cần thiết và quan trọng, không
chi là căn cứ dể NIITM quyết định cho vay, lượng tiền cho vay mà còn giúp Ngân
hàng bảo đàm dược khoản cho vay cũng như hạn chế tói đa rủi ro ưong hoạt động
của mình.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc dịnh giá trong hoạt dộng tín dụng ,
hầu hết các NHTM hiện nay đều đã thành lập một bộ phận định giá nhàm hạn chế
rui ro cho Ngân hàng mình. Và bộ phận định giá này tồn tại dưới các hình thức
chù yếu : cán bộ tín dụng tự định giá hoặc thành lập phòng định giá riêng của
Ngân hàng hoặc thuc dơn vị định giá độc lập. Hiện nay tỷ trọng dư nợ cho vay có
tài sản dám bào là BDS khá lớn. đã chứng tò xu hướng cho vay có tài sàn thế chấp
là BDS trở nên hâp dẫn các NHTM và dang có xu hướng ÊŨa tăng trong thời gian
tới. Nhưng trcn thực tế, còng tác dịnh giá trong các NHTM còn chưa thực sự hiệu
quà. Một thực tế đang diễn ra là cán bộ tín dụng kicm nghiệm ca nghiệp vụ định
giá thì nghiệp vụ định giá không chuycn sâu. mơ hà và không chính xác dẫn dén


2

những sai sót về giá cả, khơng nám bắt và am hiếu thị trường một cách đầy dủ.
Bên cạnh đó là hình thức thuê dơn vi thứ ba thẩm dịnh cho Ngân hàng, dơn vị này
khỏng liên quan gì dến Ngân hàng nên làm việc thiếu trách nhiệm, không dàm bảo
hết rủi ro cho Ngân hàng. Và hình thức cuối cuối cùng là thành lập một phòng
thấm định riêng chuyên phục vụ cho Ngân hàng. Hình thức này dang được hầu hết
cac NHTM sư dụng, và hoạt động cũng khá hiệu quả, tuy nhiên còn dang gặp phải
rat nhieu kho khăn trong khâu tô chức. Nhât là trong bôi cảnh nền kinh tế suy
thoái, cùng với diễn biến phức tạp của thị trường BĐS như hiện nay : thị trường
không minh bạch, khồng ổn định, thông tin không rõ ràng, đã gây khơng ít trờ ngại
cho cong tác định giá BĐS. Dòi hòi các NHTM phải sáng suốt khi dưa ra quvết
dịnh sử dụng hình thức định giá nào và cách thức tồ chức dinh giá như thế nào dc

đạt dược hiệu quả tối đa

C Í1 0

hoạt động định giá của Ngân hàng mình. Do đó, tơi

chọn đề tà i: "H o à n thiện công tác tổ ch ứ c đ ịnh g iá tài sản đảm bảo là bất động
sản tạ i các N g â n H à n g T h ư ơ n g M ạ i

Việt N a m ” làm dề tài nghicn cứu.

2 . M ụ c tiê u n g h iê n c ứ u

Đề tài này nhàm giải quyết 3 vấn dề lớn sau :
-

Nghicn cứu cơ sở lý luận về công tác tồ chức Dịnh giá TSBD là BĐS trong

hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.
Phan tích, đánh giá Cơng tác tơ chức định giá TSBĐ là BDS tại các ngân hàng
thương mại Việt Nam. Từ đó, rút ra những kết quả đạt dược, những hạn chế và
nguyên nhân.
-

Đê xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác tồ chức Định giá

TSBĐ là BDS tại các NHTM trong thời gian tới.
3 . Đ ố i t ir ọ n g v à p h ạ m vi n g h iê n c ứ u

-

Đối tượng nghiên cứu : Công tác tả chức Định giá TSBĐ là BĐS trong các

NHTM Việt Nam.


3

-

Phạm vi nghiên cứu : Tồ chức Định giá TSBĐ là BĐS trong các NHTM Việt

Nam từ năm 2008 đến nay.
4 . P h ư ơ n g p h á p n g h iê n c ứ u

-

Phương pháp phân tích - tồng hợp : nhẳm làm rõ các yêu cầu của công tác tồ

chức định giá TSBĐ là BDS tại các NHTM Việt Nam.
-

Phương pháp so sánh : để so sánh và đánh giá việc áp dụng các cách thức,

phương pháp quàn lý khác nhau cùa các NHTM Viột Nam, nhằm rút ra một cách
thức quản lý hiệu q nhất.
-

Phương pháp khảo círu tài liệu: Tìm hiểu về công tác tổ chức đinh giá. quản lý

nhân sự, cùng như nghiệp vụ định giá trong NHTM.
-

Ngoài nhừng phương pháp trcn thì dề tài cịn sử dụng phương pháp diều tra

khảo sát, phỏng vấn và sử dụng bàng hỏi để đánh giá thực trạng của công tác tổ
chức dịnh giá 1SBĐ là BĐS ờ các NH I'VI. Nội dung khào sát công tác tổ chức
bao gôm : về nhân sự. vè đào tạo nhân sự, về chính sách nhận tài sản, về quy
trình định giá ( thời gian định giá và phương pháp dịnh giá ), ... đề tài đã ticn
hành khảo sát thực tế về công tác tồ chức định giá tài sản của một số Ngân hàng
mang tính chất đại diện như : Ngân hàng Nơng nghiệp và phát triển nông thông (
là NH lớn, đại diện cho khối ngàn hàng thương mại nhà nước ), Ngân hàng
TMCP Á Châu ( ABC —dại diện cho Ngân hàng thương mại cồ phần có quy mơ
hoạt dộng lớn ) và Ngân hàng TMCP An Bình ( ABBANK - dại diện cho Ngân
hàng thương mại cổ phần có quy mơ nhò ).
Dồi tượng kháo sát : Khách hàng, nhân viên tín dụnẹ ( nhân viên Quan hệ
khách hàng ). nhân viên định giá ( nhân viên thầm dịnh ), Cán bộ lãnh đạo .
Trôn cơ sở phiếu diều tra và khảo sát, tác giả tổng hợp kết quả và dánh giá
thực trạng công tác tố chức định giá TSĐB là BDS tại các NHTM VN.