Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản (lấy ví dụ dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại phú lãm, hà đông, hà nội)

TRƯỜNG ĐẠI
HỌC
KINH TẾ QUỐC DÂN
■
■

-------- £080tucac a ---------

ĐAI H ỌC KTQD
TT. T H Ô N G TIN T H Ư VIỆN

PHỊNG LUẬN ÁN-Tư LIỆU

LÊ ĐỨC HỒNG

PHÂN 1ÍCH TÀI CHÍNH DựÁN ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN
LẤY Ví DỤ DỰÁN ĐẦU TƯXÂY DỤNG Tổ HỌP DỊCH vụ
THUONG MẠI, VĂN PHÒNG VA CĂN HỘ GAO CẤP
TẠI PHÚ LÃM-HÀ ĐÔNG-HÀ NỘI

C h u y ê n n g à n h : Q u ả n t r i k in h d o a n h b ấ t đ ộ n g sả n

LUẬNVÁNTHẠCSỸQUẢNTRỊHNHDOANH
77 S . 6 Ĩ - 5 4

Người hướng dẫn khoa học:
GS.TS. HOÀNG VẦN CƯỜNG

H

À

NỘ

I

,

NĂ91

2

0

1

0

m


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG
TÓ M TẮT LUẬN VĂN
M Ở Đ Ầ U ............................................................................................................................ 1
CHƯ ƠNG 1: C ơ SỞ LÝ LUẬN VÈ PHÂN T ÍC H TÀI CHÍN H D ự ÁN
ĐẦU T ư BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................ 4
1.

KH ÁI N IỆM VÀ S ự CẦN T H IÉ T CỦA PHÂN T ÍC H TÀI CHÍN H

D ự ÁN ĐẦU T ư BÁT ĐỘNG SẢN................................................................ 4

1.1

Dự án đầu tư bất động sả n .................................................................................... 4

1.1.1

Khái niệm ................................................................................................................4

1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản....................................................................5
1.2

Phân tích tài chính Dự án đầu tư kinh doanh bất động s ả n .............................. 6

1.2.1 Khái niệm ................................................................................................................. 6
1.2.2 Vai trò của phân tích tài chính..............................................................................7
1.2.3 Yêu cầu của phân tích tài chính............................................................................8
1.2.4

Cơ sở tính tốn trong phân tích tài chính...........................................................8

1.2.5 Nội dung phân tí ch tài chí nh:.............................................................................. 13
2.

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯ ỞNG ĐÉN HO ẠT ĐƠNG PHÂN TÍC H
TÀI CH ÍN H TRO N G D ự ÁN ĐẦU T Ư K IN H DOANH BẤT
ĐỘNG S Ả N ........................................................................................................32

2.1

Nhân tố chủ quan................................................................................................. 32

2.2.

Nhân tố khách q u an ............................................................................................. 34

2.3.

Kinh n ghiệm ......................................................................................................... 35

CHƯ ƠNG 2: PHÂN T ÍC H TÀ I CH ÍN H D ự ÁN ĐẦU T Ư BẤT ĐỘNG
SẢN LẤY VÍ DỤ D ự ÁN ĐÀU T Ư XÂY D ự N G TỎ H Ợ P DỊCH
VỤ TH Ư Ơ N G M ẠI, VĂN PH Ò N G VÀ CĂN H ộ CAO CẤP TẠI
PHÚ LÃM -HÀ ĐÔNG - HÀ N Ộ I.................................................................37
2.1.

S ự H ÌN H THÀNH VÀ PHÁT T R IỂN CỦA CÔNG T Y .......................... 37


2.1.1. Giới thiệu về công t y ............................................................................................37
2.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư dự á n ............................................................................ 38
2.1.3. Mục tiêu của dự á n ...............................................................................................40
2.2.

G IỚ I TH IỆU VÈ D ự Á N ..................................................................................40

2.2.1. Vị trí giới hạn của khu đất...................................................................................... 40
2.2.2. Quy mơ Dự án....................................................................................................... 41
2.2.3. Hình thức đầu tư Dự á n ...................................................................................... 42

2.3.

N Ộ I DUNG PHÂN T ÍC H TÀI CH ÍN H CỦA D ự Á N ...............................42

2.3.1. Tổng vốn đầu tư của dự á n ..................................................................................42
2.3.2. Cơ cấu nguồn v ố n .................................................................................................47
2.3.3. Lập báo cáo tài chính cho từng giai đoạn hoạt động của dự án...................... 49
2.3.4. Lập báo cáo tài chính cho từng giai đoạn hoạt động của dự án...................... 53
2.3.5. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu t ư ................................................... 55
2.4.

NHẬN XÉT NHỮNG MẶT ĐÃ LÀM ĐƯỢC VÀ NHỮNG MẶT
CÒN HẠN CHẾ NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢ I PH Á P NÂNG CAO
H IỆU QUẢ PHÂN T ÍC H TÀ I CH ÍN H CHO D ự ÁN ĐẦU TƯ
K IN H DOANH BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................67

2.4.1. Nhận x ét................................................................................................................. 67
2.4.2. Nguyên nhân......................................................................................................... 70
CHƯ ONG 3: G IẢ I PH Á P HỒN TH IỆN PHÂN T ÍC H TÀI CH ÍN H D ự
ÁN ĐẦU T ư BẤT ĐỘNG SẢN...................................................................... 71
3.1.

G IẢ I PH Á P HOÀN TH IỆN VÀ NÂNG CAO H IỆU QUẢ NÂNG
CAO PHÂN T ÍC H TÀ I CH ÍN H CỦA D ự Á N ........................................... 71

3.1.1. Giải pháp hoàn thiện thu thập thơng tin cho phân tích tài chính................... 71
3.1.2 Giải pháp cho nguồn nhân lự c............................................................................72
3.1.3. Nâng cao năng lực quản l ý ................................................................................. 72
3.1.4 Giải pháp phòng ngừa rủi r o ...............................................................................72
K ÉT L U Ậ N ......................................................................................................................82

DANH M ỤC CÁC TÀI LIỆU TH A M K H Ả O ........................................................ 83


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1

Quy hoạch diện tích đất sử dụng................................................................. 41

Bảng 2.2

Tính tốn tổng mức đầu tư của Dự á n ...................................................... 44

Bảng 2.3

Tổng hợp nhu cầu vốn đầu tư dự án theo tiến độ (đơn vị tính 1000 đồng)46

Bảng 2.4

Kế hoạch huy động vốn mua căn h ộ ....................................................... 48

Bảng 2.5

Tổng hợp nguồn vốn cho dự án ...............................................................49

Bảng 2.6

Tổng họp nhu cầu vốn từng năm (không kể lãi v a y )........................... 50

Bảng 2.7

Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư (nghìn đồng)...........................................51

Bảng 2.8

Lãi vay trong quá trình đầu tư (nghìn đồng)............................................54

Bảng 2.9

Doanh thu bán căn hộ dùng bù đắp lãi v a y ..............................................56

Bảng 2.10

Tính giá trị khấu hao..................................................................................57

Bảng 2.11

Vốn đầu tư tính về thời điểm gốc tính toán (cuối năm 2011)..............60

Bảng 2.12

Doanh thu trong thời gian đầu tư tính về thời điểm gốc tính tốn (cuối
năm 2011)................................................................................................... 60

Bảng 2.13

Tính thu nhập từ th văn phịng của dự á n ...........................................61

Bảng 2.14

Tính về đầu kỳ từng kỳ thuê văn phòng................................................. 62

Bảng 2.15

Lợi nhuận quy về đầu kỳ (cuối năm 2011)............................................. 62

Bảng 2.16

Tổng họp số liệu tính NPV của dự á n .....................................................63

Bảng 2.17

Tính thu nhập từ thuê văn phòng của dự á n ........................................... 64


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
------ -—

LÊ

8DK>£Qc&ca-----------

ĐỨC HỒNG

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰÁN ĐẦU 1ƯBẤT DỘNG SẢN
LAYVÍDỤ DỰÁNĐẤU TƯXÂY DỤNG TO HỢP DỊCH vụ

1HU0 NG MẠI, VĂN PHÒNG VA CĂN HỘ CAO CẤP
TẠI PHÚ LÃM -HÀ ĐÔNG -HÀ NỘI

C h u y ê n n g à n h : Q u ả n t r í k ỉn h d o a n h b â t đ ô n g sả n

TÓMTẮTLUẬNVẪNTHẠCSỸ

H À N Ộ I, N A M 2 0 1 0
ầ

m


1

MỞ ĐẦU
1. T ín h c ấ p th iế t
2 . M ụ c tiê u n g h iê n cứ u

N ghiên cứu về phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động với
m ục tiêu:
- H ệ thống, khái quát hóa và tổng họp những vấn đề lý luận về phân tích
tài chính dự án bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng, làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập và
nguyên nhân gây ra những vấn đề đó trong việc lập, phân tích tài chính tại
m ột dự án cụ thể.
- Đ ề xuất định hướng, giải pháp nhằm giải quyết những bất cập góp phần
hồn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
3 . Đ ố i tư ợ n g , p h ạ m v i n g h iê n c ứ u

- N hữ ng vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự
án đầu tư.
- N ội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản cụ thể.
- Đ ịnh hướng trong cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động

sản lấy v í dụ cụ thể.
- Phân tích m ột dự án dưới góc độ chủ đầu tư để đánh giá phân tích.
4. P h ư ơ n g p h á p n g h iê n cứ u

P hư ơng pháp được vận dụng là so sánh, phân tích, tổng họp và xem xét
cụ thể thực trạng phân tích tài chính dự án.
5. K ế t c ấ u

N goài phần m ở đầu, kết luận, nội dung luận văn được trình bày theo kết
cấu ba chương.


11

CHƯƠNG I
Cơ SỞ LÝ LUẬN VÈ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN
ĐÀU Tư BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI NIỆM VÀ S ự CẦN THIÉT CỦA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN ĐẦU
T ư BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 D ự á n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sả n

V iệc đưa ra khái niệm dự án đầu tư bất động sản được xem xét dưới
nhiều góc độ khác nhau:
-V ề hình thức.
- V ê quản lý.
- X ét về m ặt nội dung.

1.1.1. Khái niêm
1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản
N êu ra được các đặc điểm của dự án bất động sản để từ đó làm căn cứ

phân tích tài chính dự án theo những đặc điểm chung và đặc điểm riêng có
của dự án bất động sản.
1.2

P h â n tíc h tà i c h ín h D ự á n đ ầ u tư k ỉn h d o a n h b ấ t đ ộ n g sản:

1.2.1 Khải niệm: N êu được khái niệm về phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản.

1.2.2.1

Vai trị của phân tích tài chính

Phân tích tài chính có vai trị quan trọng của dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản.
- Phân tích tài chính cuả dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu
tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay khơng.
- Phân tích tài chính cịn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh xã hội.


Ill

1.2.3 Yêu cầu của phân tích tài chỉnh
- N guồn số liệu phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng được
m ục tiêu phân tích.
- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu
để phản ảnh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự.
- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.

1.2.4 Cơ sở tính tốn trong phân tích tài chính:

1.2.4.1 Gía trị thời gian của tiền
T iền có giá trị thay đổi về m ặt thời gian vì vậy khi xem xét phân tích sử
dụng các cơng thức lý thuyết đã học để đánh giá giá trị của tiền theo thời gian.

1.2.5 N ội dung phân tích tài chính:
1.2.5.1 X á c định tổng m ức vốn đầu tư
a. X á c định tổng m ức vốn đầu tư
b. P hư ơng p h á p xác định tổng m ức đầu tư:
Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài
chính dự án. Tính tốn chính xác tổng mức đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong
việc xác định tính khả thi của dự án .
- Phương pháp công chi p h í :
- P hư ơng pháp đinh m ức vốn :
1.2.5.2 X á c định cơ cấu và nguồn vốn tài trợ cho d ự án:
T ính tốn tỉ trọng các nguồn vốn chiếm trong tổng m ức đầu tư để xem
xét khả năng đảm bảo nguồn vốn cho dự án v à khả năng trả nợ khi dự án
được thực hiện.
1.2.5.3 D ự tính doanh thu, k ế hoạch trả nợ, d ự trù lỗ lãi và tính tốn các
luồng tiền của d ự án.
- D ự tính doanh thu từ hoạt động của dự án:
- D ự tính chi phí sản xuất ( dịch vụ ):
- D ự tính m ức lỗ lãi của dự án :


IV

T rên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành
dự tính m ức lỗ lãi hàng năm của dự án.
- X ác định dịng tiền của dự án
L à dịng chi phí và lợi ích ( doanh thu ) của dự án trong suốt q trình

hoạt động. N ó là m ức chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi tại thời điểm
xem x é t . B ao gồm :
D òng chi phí.
D ịng loi ích ■
1.2.5.4 Các ch ỉ tiêu p h â n tích tài chính d ự án đầu tư
Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lưc tài chính của doanh nghỉêp:
Chỉ tiêu loi nhuần thuần, thu nhâp thuần của dư án :
H ê số hoàn vốn (RR) hay tỉ suất loi nhuân vốn dầu tư 1
H ệ số này nói lên m ức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần
thu được hàng năm.
Tỉ số loi ích - chi phí
Tỉ số này kí hiệu là B/C được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu được
và chi phí bỏ ra. Chi phí và lợi ích của dự án có thể được tính tại m ặt bằng
thời điểm hiện tại hoặc tương lai.
T hòi gian thu hồi vốn dầu tư ( T ):
Phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tinh đến yếu tố
thời gian của tiền cũng tuân theo phương pháp chung : cộng dồn và từ dần
+ Phư ơng pháp cộng dồn :
+ P hư ơng pháp trừ dần :
Chỉ tiêu này cho biết thời gian thu hồi vốn nếu chỉ dựa vào khoản thu hồi
lợi nhuận thuần và khấu hao của năm i .
H ê sổ hoàn vốn nôi bô ( I R R ) :
IR R là m ức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu, chuyển các khoản
thu chi của dự án về m ặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu bằng tổng chi.
IR R cho ta thấy m ức sinh lời của dự án hay tỉ suất lợi nhuận của dự án.


V

Đ iểm hòa vốn

Đ iểm hòa vốn là điểm m à tại đó doanh thu vừa đủ trang trải các khoản
chi phí bỏ ra. Tại điểm hịa vốn tổng doanh thu bằng tổng chi phí do đó tại
đây dự án chưa có lãi nhưng cũng khơng lỗ.
Đ iểm hịa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điếm
hòa vốn) v à chỉ tiêu giá trị ( doanh thu tại điểm hòa vốn ). N ếu sản lượng hoặc
doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hịa
vốn thì dự án có lãi và ngược lại. D o đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng
tốt, m ức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.
C ó hai phương pháp xác định điểm hòa vốn :
- P hư ơng pháp đại số:
- phương pháp đồ thị : lập m ột hệ trục tọa độ, trục hoành biểu thị số lượng
sản phẩm, trục tung biểu thị chi phí cho sản phẩm hoặc doanh thu do bán sản
phẩm. Đ iểm h ò a vốn là giao của đường biểu diễn doanh thu và chi phí
1.2.5.5 Đ ảnh g iả độ an tồn về tài chính của d ự án đầu tư
A n to à n v ề n g u ồ n v ố n :
A n to à n v ề k h ả n ă n g th a n h to á n n g h ĩa v ụ tà i c h ín h n g ắ n h ạ n v à k h ả
n ă n g tr ả n ợ

1.2.5.6 Phân tích độ nhạy của d ự án
M ục tiêu: Tìm ra các yếu tố nhạy cảm với dự án để từ đó dự kiến các yếu
tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để lựa chọn phương án tối ưu.
2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐÉN HOẠT ĐƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
TRONG D ự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2 .1 . N h â n tố c h ủ q u a n

N hân tố chủ quan là những nhân tố bên trong doanh nghiệp trong phạm
vi nghiên cứu chỉ xem xét các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích tài
chính bao gồm: cơ chế hoạt động, trình độ nhân viên phân tích tài chính , hệ

VI

thống thông tin của doanh nghiệp, trang thiết bị cơ sở vật chất k ĩ thuật.
- C ơ chế hoạt động:
- N hận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về hoạt động phân tích tài chính
- T rình độ và số lượng nhân viên thực hiện phân tích tài chính:
- N hân tố khác
Các nhân tố khác như trang thiết bị, cơ sở vật chất kĩ thuật, hệ thống máy
tính, phần m ềm hỗ trợ .. cũng góp phần thúc đẩy cơng tác phân tích tài chính
của doanh nghiệp phát triến
2 .2 . N h â n tố k h á c h q u a n

N hân tố khách quan là những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt
động phân tích tài chính của doanh nghiệp:
- M ơi trường kinh.
- Sự ổn định của nền kinh tế.
- Ả nh hưởng của giá cả thị trường,lãi suất, thuế :
- Sự cạnh tranh về thị trường và tiến bộ công nghệ k ĩ thuật và cạnh tranh
về sản phẩm đang sản xuất và sản phẩm tương lai giữa các doanh nghiệp.
2 .3 . K ỉn h n g h iệ m


V ll

CHƯƠNG 2
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN LẤY
VÍ DỤ Dự ÁN ĐẦU Tư XẨY DƯNG tổ h ợ p d ịc h v ụ
THƯƠNG MẠI, VĂN PHÒNG VÀ CĂN H ộ CAO CẤP
TẠI PHÚ LÃM-HÀ ĐỒNG-HÀ NỘI
2.1. S ự HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CƠNG TY

2.1.1. Giới thiệu về cơng ty
2.1.1. lS ự cần thiết p h ả i đầu tư d ự án
2.1.1.2. M ục tiêu của d ự án

2.2.

GIỚI THIỆU VÈ D ự ÁN

2.2.1. Vị trí giới hạn của khu đất
D ự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương m ại, văn phòng và căn hộ
cao cấp tại Phú Lãm , H à Đ ông, thành phố H à N ội nằm tại phường Phú Lãm,
quận H à Đ ơng. K hu đất xây dựng có vị trí tương đối bằng phẳng, cách quốc
lộ 6 khoảng 25m, thuận lợi cho việc xây dựng cũng như tổ chức giao thơng
với vị trị cụ thể như sau:
+ Phía Tây Bắc: Giáp trụ sở cơng an quận H à Đơng.
+ Phía Đ ông Nam : giáp hợp tác xã H ợp Lực và lối vào tư quốc lộ 6..
+ Phía Tây N am : giáp C ông ty xây dựng Sông Đ à 2.
+ Phía Đơng: giáp tập thể cơng an quận H à Đông.
K hu đất xây dựng dự án thuộc quyền sử dụng của C ông ty T N H H Lam
Sơn đã được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển đổi m ục đích sử dụng phù
hợp với việc xây dựng tổ hợp cơng trình đang nghiên cứu tại Q uyết định số
2664/Q Đ -Ư B N D ngày 22/7/2008 của ủ y ban N hân dân tỉnh H à Tây cũ.

2.2.2. Quy mô D ự án
D ự án đã được ủ y ban N hân dân tỉnh H à Tây duyệt dự án đầu tư tại
Q uyết định số 2350 /Q Đ -U B N D ngày 14/7/2008.


V lll

T ổng diện tích nghiên cứu lập dự án: 3540,7 m 2, trong đó:
Xây dựng cơng trình hỗn họp cao 29 tầng. D iện tích xây dựng 1.668 m2.
* Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 41.000 m2( khơng kể tầng hầm và
tầng kỹ thuật).
* Các tầng từ 1 đến 5 sử dụng làm khu thương mại, dịch vụ. Từ tầng 6 đến
tầng 29 được chia làm 2 khối nhà sử dụng cho mục đích căn hộ cao cấp.
* Tầng hầm từ 1 đến 3 m ỗi tầng hầm có diện tích 2.394 m2 sử dụng làm
hầm để xe và bố trí kỹ thuật của tồn bộ tịa nhà.

2.2.3. Hình thức đầu tư D ự án
D ự án sẽ được đầu tư m ới đồng bộ từ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (hệ
thống giạo thông, cấp điện, cấp thốt nước...) và hệ thống cơng trình kiến trúc
xã hội đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người ở, tạo ra m ôi trường ở và làm việc
hiện đại phù hợp với xu hướng phát triển và hội nhập.
2.3.

NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA D ự ÁN

2 .3 .1 T ổ n g v ố n đ ầ u tư c ủ a d ự án

2.3.1.1. N ộ i d u n g của Tổng m ức đầu tư
a ) C h i p h í s ử d ụ n g đ ấ t: D o khu đất hiện tại thuộc quyền sử dụng đất

của C ông ty T N H H Lam Sơn vì vậy chi phí sử dụng đất theo quy định giao
đất có thu tiền sử dụng đất. Á p dụng theo Q uyết định 2875/Q Đ -U BN D ngày
25/7/2008 của U B N D tỉnh H à Tây cũ phê duyệt thì số tiền sử dụng đất m à
C ông ty phải nộp khi thực hiện dự án là 22.975.000 đồng (tiền chuyển đổi
m ục đích sử dụng đất).
b ) C h i p h í x â y d ự n g , th iế t bị:

c ) C h ỉ p h í q u ả n lý d ự á n v à c h ỉ p h í k h á c:

+ Chi phí tư vấn đầu tư.
+ Chi phí quản lý D ự án, chi phí tư vấn:
+ Chi phí khác: B ao gồm chi phí quyết tốn vốn đầu tư, chi phí bảo hiểm
cơng trình, chi phí khởi c ô n g ....


IX

d)

C h i p h í d ự p h ò n g : Đ ây là chi phí dự phịng phát sinh trong q trình

thực hiện đầu tư dự án.
2 .3 .2 .C Ơ c ấ u n g u ồ n v ố n

D ự án được đầu tư bằng vốn của chủ sở hữu, vốn vay và vốn được huy
động ‘t ừ các nguồn khác như cổ đông của C ông ty, đối tác....R iêng vốn vay
thương m ại dự kiến lãi suất vay 18% /năm .

a. Vốn chủ sở hữu
b. Vốn vay và huy động khác:
N gồi vốn chủ sở hữu của Cơng ty, để thực hiện dự án C ơng ty cịn huy
động vốn từ các cổ đông, từ đối tác và đặc biệt là C ông ty đã được N gân hàng
cổ phần-T hương m ại các doanh nghiệp ngồi quốc doanh có V ăn bản ngày
21/4/2008 về việc cam kết tài trợ vốn cho C ông ty thực hiện D ự án sau khi
D ự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồng thời C ông ty đáp ứng đầy
đủ các điều kiện vay vốn theo quy định.
M ột phần quan trọng nữa là vốn huy động từ khách hàng đặt m ua căn hộ

khi xây dựng xong phần m óng cơng trình.
B ả n g 2 .5 T ổ n g h ợ p n g u ồ n v ố n c h o d ự án

Đ ơn vị tính : Triệu đồng

___________________________
STT

N guồn vốn huy động

1

V ốn vay ngân hàng

2

V ốn huy động của khách hàng v à vốn sở
hữu hợp pháp của chủ đầu tư
T ổng cộng

S ố tiền

T ỷ tr ọ n g

1 4 9 .4 3 6 .0 0 0

38,4%

2 3 9 .4 4 9 .0 0 0

61,6%

3 8 8 .8 8 5 .0 0 0

10 0 %

2 .3 .3 . L ậ p b á o c á o tà i c h ín h c h o từ n g g ia i đ o ạ n h o ạ t đ ộ n g c ủ a d ự án

2.3.3.1 Các g ia i đoạn hoạt động của d ự án
* G iai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ Q uỷ 1/2008 đến Q uỷ 11/2009
- Phê duyệt dự án đầu tư.
- Thực hiện các công việc liên quan tại gia đoạn này..


X

* G iai đoạn đầu tư xâ y dựng: từ Q uý III/2009 đến Quỷ IV /2009
- Q uý III/2009 - hết Q uý IV/2009: Đ ầu tư xây dựng hạng m ục phần
ngầm và nền m óng cơng trình.
- Q uý 1/2010 - hết Q uý IV /2 0 1 1: Đ ầu tư xây dựng các hạng m ục chính
của cơng trình.
- Q III/2 0 11 - Q uý IV /2 0 11: Đ ầu tư xây dựng các hạng m ục phụ trợ.
2 3 .3 .2 Lập k ế hoạch huy động vốn theo tiến độ:
D ự a trên tổng hợp nhu cầu vốn từng năm và khả năng tài chính của chủ
đầu tư, kế hoạch huy động vốn được lập trên cơ sở tổng nhu cầu vốn của từng
thời điểm sau đó cân đối cho vốn chủ sở hữu, vốn liên doanh liên kết, vốn huy
động khách hàng rồi đến vốn vay. v ố n chủ sở hữu và vốn huy động khách
hàng được cân đối cho chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí khác, dự phịng phí,
lãi v a y ,... v ố n vay ngân hàng được cân đối cho chi phí xây dựng, thiết bị, và
chi phí sử dụng đất.

B ả n g 2 .6 T ổ n g h ợ p n h u c ầ u v ố n từ n g n ă m (k h ô n g k ể lã i v a y )

_________________________________________ Đcm vị tính : Triệu đồng
2009

2010

2011

82.827

148.540

157.518

( sau thuế)

( sau thuế)

( sau thuế)

Tổng nhu cầu
vốn từng năm

2 .3 .4 . L ậ p b á o c á o tà i c h ín h c h o từ n g g ia i đ o ạ n h o ạ t đ ộ n g c ủ a d ự án

2.3.4.1 L ập k ế hoạch trả n ợ vốn vay
C ăn cứ vào nhu cầu vay vốn hàng năm, tiến độ huy động vốn đầu tư,
Chủ đầu tư có kế hoạch vay vốn ngân hàng để thực hiện các hạng m ục dự án.

23.5. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư
2.3.5.1. D oanh thu và chi p h í vận hành của d ự án:

a) Doanh thu từ việc chuyển nhượng nhà và cơng trình:
b) Doanh thu từ việc kinh doanh diện tích dịch vụ thương mại:


XI

D iện tích phần dịch vụ, thương m ại của các cơng trình hỗn hợp nhà ở
cao tầng n hư nhà hỗn hợp (từ 1-5 tầng) v à cơng trình cơng cơng tồn bộ là
diện tích dịch vụ thương m ại. D iện tích sàn dịch vụ thương mại được tính
tốn và thể hiện trong bản vẽ thiết kế cơ sở.
T rên cơ sở kế hoạch đầu tư xây dựng các hạng m ục cơng trình của D ự
án, sau khi đầu tư xây dựng hồn thành đưa cơng trình vào vận hành. G iả sử
việc kinh doanh như phần diện tích dịch vụ và thương m ại như sau:
+ Năm đầu tiên cho thuê được 90% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại.
+ Từ Năm thứ 2 cho thuê được 100% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại.

c) Chi p h í vận hành của dự án:
Sau khi đầu tư xây dựng hoàn thành đưa dự án vào vận hành, Công ty sẽ
thành lập m ột B an quản lý trực thuộc C ông ty để vận hành khu dự án.
2 3 .5 .2 . B ả n g d ự trù lô lãi của d ự án
Đẻ tính được bảng dự trù lỗ lãi, ta phải tính được chi phí hoạt động của
dự án và kết hợp với bảng doanh thu đã ước tính ở trên.
2 .3 .5 3 Các chỉ tiêu đánh giả p h â n tích d ự án:
a. Đ ánh g iả tiềm lực tài chính của chủ đầu tư
b. Giả trị hiện tại dịng của d ự án:
c. Hệ số hồn vốn:
d. Tỷ số lợi ích và chi phí:

a.

H ệ số hoàn vốn nội tại IRR

b.

Thời gian thu hồi vốn

Thời gian thu hồi vốn đầu tư là thời gian cần thiết để dự án thu hồi được
vốn đầu tư ban đầu. B ằng lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu
hao thu hồi hàng năm. Có thể tính thời gian thu hồi vốn giản đơn (chưa tính
giá trị thời gian của tiền) hoặc có tính đến giá trị thời gian của tiền.
C ăn cứ vào doanh thu bán nhà, vốn đầu tư quy về điểm gốc, thu nhập
thuần tính giá trị tiền thời gian thu hồi vốn đầu tư thời gian thu hồi vốn đầu tư
của dự án là 9,7 năm = 9 năm 5 tháng.


X ll

2.3.5.4. Đ ảnh g iá độ an toàn về tài chính của d ự án đầu tư
A n tồn về nguồn vốn là m ột căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi
của dự án, xem xét dự án có khả năng vay vốn để thực hiện đầu tư cũng như
xem xét khả năng trả nợ của chủ đầu tư trong các tổ chức tín dụng.
* K hả năng an toàn về trả nợ của d ự án:
2.3.5.5. P hân tích độ nhạy của d ự án
D ự án được chủ đầu tư đánh giá khá cao về cơng suất cho th văn
phịng tại giai đoạn đầu, để tính tốn sự thay đổi của N PV theo cơng suất văn
phịng cho th giả thiết như sau:
N ăm 2012 cơng suất th văn phịng giảm xuống 80%; năm 2013 đến
2016 cơng suất th cịn 90 %. T ính NPV.

Bảng tính thu nhập từ th văn phịng của dự án (tính lại 2 kỳ)
Năm

Diện
tích

2012
2013-2016

6.561
6.561

Giá

Cơng
suất

Doanh
thu/năm

Chi
phí/năm

250.000
250.000

80%
90%

15.746.640
17.714.700

3.149.328
3.542.940

Thu nhập
sau thuế
TNDN/năm
9.447.984
10.628.820

Bảng tính quy về đầu kỳ từng kỳ th văn phịng
(C ơng thức dịng tiền thu đều chuyển vào đầu các kỳ 5 năm).

Thu nhập sau thuế

Tổng cộng tính

Thời điểm tính

TNDN/năm

về đầu kỳ

chuyển

2012

9.447.984

8.210.298

Đầu 2012

2013-2016

10.628.820

30.344.218

Đ ầu 2013

Năm


X lll

Bảng lọi nhuận quy về đầu kỳ (cuối năm 2011)
Thu nhập sau

Tổng cộng tính

về đầu kỳ tính

thuế TNDN/năm

về đầu kỳ

của dư• án

2012

9.447.984

8.210.298

8.210.298

2013-2016

10.628.820

30.344.218

26.386.276

Năm

STT
1

V ốn đầu tư

388.882.000

2

D oanh thu bán căn hộ

371.819.701

3*

D oanh thu cho th văn

77.463.689

phịng, đã trừ chi phí từng
năm h oạt động
(2+3-1)

NPV

2.4.

6 0 .4 0 1 .3 9 0

Nhận xét những mặt đã làm được và những mặt còn hạn chế

nguyên nhân và giải pháp nâng cao hiệu quả phân tích tài chính cho dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản.
2.4.1. Nhận xét
2.4.1.1. Những mặt đã đạt được
2.4.1.2. Những hạn chế

2.4.2. Nguyên nhân


XIV

CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự ÁN
ĐẦU Tư BẤT ĐÔNG SẢN
3.1. G IẢ I P H Á P H O À N T H IỆ N V À N Â N G C A O H IỆ U Q U Ả N Â N G C A O
P H Â N T ÍC H T À I C H ÍN H C Ủ A D ự Á N

3.1.1. Giải pháp hồn thiện thu thập thơng tin cho phân tích tài chính
3.1.2 Giải pháp cho nguồn nhân lực
- Đ ây là m ột giải pháp m ang tính chiến lược lâu dài bền vững đặc biệt
trong thời kì hội nhập cạnh tranh như hiện nay. Đào tạo nâng cao trình độ
chun m ơn của các cán bộ công nhân viên là m ột giải pháp không thể thiếu ở
bất kỳ doanh nghiệp nào.

3.1.3. Nâng cao năng lực quản lý
D oanh nghiệp cần có những chính sách lương thưởng cho cán bộ ,công
nhân viên m ột cách hợp lý tạo động lực cho người lao động.

3.1.4 Giải pháp phịng ngừa rủi ro
T rong q trình lập dự án đầu tư khơng thể tránh khỏi rủi ro, vì vây cơng
ty cần phải có nhưng biện pháp tránh và giảm thiểu rủi ro. N hững rủi ro
thường gặp như:
- X uất hiện thêm đối thủ cạnh.
- N hữ ng rủi ro trong q trình thi cơng như điều kiện tư nhiên điều kiện
lao đ ộ n g ...
- R ủi ro về giá.

Biện pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư.

- về phía nhà nước và các cơ quan hữu quan

a. Xây dựng một sân choi đồng nhất và ồn định
b. khắc phục những thiếu sót trong luật đất đai
c. Thiết lập một hệ thống kế tốn thực sự có hiệu quả


XV

- về phía doanh nghiệp.
a. N â n g cao chất lư ợng của công tác thu thập thông tin trong tham định
d ự án đầu tư.
b.

Tiến hành thu thập thơng tin từ những nguồn bên ngồi

c. N â n g cao trình độ kiến thức của đội ngũ cán bộ thẩm định
d. v ề cóng tác tổ chức cản bộ
e. H oàn chỉnh hom nữa những nội dung p h â n tích tài chính d ự án.

KẾT LUẬN
Q ua quá trình học tập tại trường và đi vào tìm hiểu thực tế cơng tác phân
tích tài chính dự án, đã giúp em nắm bắt được m ột cách tổng quan nhất về quy
trình trong việc phân tích tài chính của m ột dự án. Đây là m ột phần việc rất quan
trọng m à m ọi D oanh nghiệp đều quan tâm trong quyết định đầu tư của mình.
Tại cơng ty T N H H L am Sơn cũng vậy, đã có m ột bộ phận cán bộ thẩm
định chuyên trách trong phân tích tài chính dự án, tuy cịn nhiều hạn chế
nhưng đây đều là những khó khăn chung của các doanh nghịêp V iệt Nam.
M uốn khắc phục được những hạn chế này không phải chỉ m ột sớm m ột chiều
m à rất cần có sự can thiệp của nhà nước cũng như sự nhìn nhận đúng mức
tầm quan trọng của cơng tác phân tích tài chính dự án tại các doanh nghiệp.
L uận văn tốt nghiệp thực tập chuyên nghành của em đã chọn đề tài:

"Phăn tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lẩy v í dụ dự án đầu tư
xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại
Phú Lãm- Hà Đông - Hà Nội". N hằm đưa ra được thực trạng phân tích tài
chính dự án tại C ơng ty và đưa ra m ột số giải pháp cơ bản để góp phần hồn
chỉnh hơn quy trình của cơng tác phân tích tài chính dự án nói chung và dự án
đầu tư bất động sản nói riêng.
T rong khn khổ m ột L uận văn tốt nghiệp cũng như trình độ có hạn nên
đề tài cịn nhiều thiếu sót m ong


TRƯỜNG ĐẠI
■ HỌC
■ KINH TẾ QUỐC DÂN
----------

BDBoEQcaos

"

LÊ ĐỨC HỒNG

PHÂN 1ÍCH TÀI CHÍNH DỰÁN ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN
LẤY Ví DỤ DỰÁN ĐẨU TƯXÂY DỤNG TO HỢP DỊCH vụ
THUUNG MẠI, VÃN PHÒNG VÀ CĂN HỘ ÒAO c ấ p
TẠI PHÚ LÃM-HÀ DÔNG-HÀ NỘI

C h u y ê n n g à n h : Q u ả n t r í k in h d o a n h b ấ t đ ộ n g sả n

LUẬNVẪNTBẠCSỸQUẢNTRỊHNHDOANH

Người hướng dẫn khoa học:
GS.TS. HỒNG VĂN CƯỜNG

H À N Ộ• I,7 N Ẫ M 2 0 1 0
m


1

MỞ ĐẦU
1. T ín h c ấ p th iế t

T rong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển m ạnh m ẽ của đơ thị hố. áp
lực dân số ngày m ột gia tăng đang là m ột câu hỏi cần được giải đáp không chỉ
đối với nhân dân Thủ đơ nói riêng m à cịn là vấn đề của đất nước ta hiện nay.
Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những giải pháp phù
hợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng cao đời sống
vật chất tinh thần của nhân dân. M ột trong những giải pháp đó là việc xây
dựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ L inh Đàm,
khu chung cư Đ ịnh C ông và hàng loạt các chung cư tại các đơ thị mới phía
Tây, Đ ổng và B ắc thành phố.
H iện nay, dưới sự cho phép và chỉ đạo của U B N D thành phố H à Nội,
công ty trách nhiệm hữu hạn Lam Sơn đã lập dự án xây dựng Tổ họp dịch vụ
thương m ại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm , H à Đ ông, thành phố
H à Nội. D ự án dự kiến sẽ được bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2011.
D ự án thể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công
ty, khẳng định khả năng kinh doanh, góp phần giải quyết nhu cầu ở trong khu
vực và góp phần tăng hiệu quả về kinh tế xã hội trên địa bàn quận H à Đơng.
Tuy nhiên, dự án này có thực hiện và thực hiện có hiệu quả hay khơng.
Đ iều đó cịn tuỳ thuộc vào kết quả của phân tích tài chính dự án, cơng tác

thẩm định tính khả thi của dự án v à đặc biệt là thẩm định công tác phân tích
tài chính. D ù chỉ m ột vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thể
dẫn đến những quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là không
thể tránh khỏi.
D o vậy, trong q trình học tập, với ý thức về tính phức tạp của thị
trường bất động sản cũng như tầm quan trọng trong cơng tác phân tích tài
chính dự án, em đã quyết định lựa chọn đề tài:


2

“P hân tích tài chính d ự án đầu tư bất động sản lẩy v í dụ D ự án đầu tư
x â y dựng tổ hợp dịch vụ thư ơng mại, văn p h ò n g và căn hộ cao cấp tại P h ú
L ãm -H à Đ ôn g-H à N ộ i”
2 . M ụ c tiê u n g h iê n cứ u

N ghiên cứu về phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ
thương m ại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm -H à Đ ông-H à N ội tập
trung vào giải quyết các m ục tiêu cơ bản sau đây:
- Hệ thống, khái quát hóa và tổng hợp những vấn đề lý luận về phân tích
tài chính dự án bất động sản và những vấn đề liên quan đặc biệt là các tiêu
chuẩn trong q trình phân tích tài chính dự án bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng, làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập và
nguyên nhân gây ra những vấn đề đó trong việc lập, phân tích tài chính tại
m ột dự án cụ thể là dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương m ại, văn
phòng và căn hộ cao cấp tại Phú L ãm -H à Đ ông-H à N ội dưới góc độ khách
quan nhất theo hệ thống pháp lý hiện hành, xem xét các m ặt đạt được và chưa
đạt được của m ột dự án cụ thế.
- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm giải quyết những bất cập góp phần
hồn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, qua đó

củng cố, nắm vững và hoàn thiện những kiến thức đã học.
3 . Đ ố i tư ợ n g , p h ạ m v i n g h iê n cứ u

- Những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu tư.
- N ội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ D ự án
đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương m ại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại
Phú L ãm -H à Đ ông-H à Nội.
- Đ ịnh hướng trong cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản lấy ví dụ D ự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương m ại, văn phòng và
căn hộ cao cấp tại Phú L ãm -H à Đ ơng-H à N ội.
- Phân tích m ột dự án cụ thể dưới góc độ chủ đầu tư để đánh giá phân tích.


3

4. P h ư ơ n g p h á p n g h iê n cứ u

Phương pháp được vận dụng chủ yếu trong nghiên cứu đề tài là phương
pháp so sánh, phân tích, tổng hợp v à xem xét cụ thể thực trạng phân tích tài
chính dự án ở dự án này. B ên cạnh đó, sử dụng phép duy vật biện chứng làm
nền tảng nghiên cứu, kết hợp nghiên cứu kinh nghiệm ở những dự án tương tự
đã vận hành tốt. Từ đó đề xuất giải pháp phù hợp để ngày càng nâng cao và
hoàn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
5. K ế t c ấ u

N goài phần m ở đầu, kết luận, nội dung luận văn được trình bày theo kết
cấu ba chương như sau:
C hương I:

C ơ s ở lý lu ậ n v ề p h â n tíc h tà i c h ín h d ự á n đ ầ u tư b ấ t

đ ộ n g sả n

C hương II:

P h â n tích tài c h ín h d ự án đ ầu tư b ấ t đ ộ n g sản q u a
c ơ n g trìn h X â y d ự n g tổ h ọ p d ịch v ụ , th ư ơ n g m ại, v ă n
p h ò n g v à că n hộ ca o cấp tại P h ú L ã m -H à Đ ô n g -H à N ội

C hương III:

Đ ịn h h ư ớ n g , g iả i p h á p h o à n th iệ n p h â n tíc h tà i ch ín h
d ự án đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sả n

D o trình độ lý luận và nhận thức còn hạn chế nên bài viết của em khó có
thể tránh khỏi những sai sót. E m rất m ong nhận được sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo khoa B ất động sản v à kinh tế tài nguyên, V iện đào tạo sau đại học để
bài viết của em hoàn thiện hơn.
E m x in c h â n th à n h c ả m ơ n!