Ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần việt nam

m

«5
r

Q

DỈ

^ Ỉ5


m

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
..........so so G o ao a— —
ĐẠI h ọ c k tq d
TT THÔNG TIN THƯ VIỀN
phỏ ng lu ận

Á n ■T ư L IỆ U

DƯƠNG THỊ HUYÊN THƯƠNG

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
TRONG ĐỊNH GIÁ TÀỊ SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI GÁC NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM
CHUVlN NGÀNH: KINH Tí' vị ỢUIỈN IV oịn CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ
T H $.

Người hướng dẫn khoa học:
TS. Ngô Thị Phương Thảo

HÀ NỘI -2012


LỜI CAM ĐOAN
E m c am đ o an lu ận v ă n tố t n g h iệp n à y là cơ n g trìn h n g h iê n cứ u độc lập của
cá nhân. C ác số liệu đ ư ợ c sử d ụ n g ừ o n g lu ận v ăn có n g u ồ n trích d ẫn rõ ràn g các
k êt q uả tro n g lu ận v ă n là tru n g thự c. L u ận v ăn ch ư a từ n g cô n g b ố tro n g các cơng
trìn h n g h iê n cứ u trư ớ c đây
H à nội, n g à y

th á n g

năm 2012

T ác g iả luận v ăn

D ư ơ n g T h ị H u y ền T h ư ơ n g


LỜI CẢM ƠN

Đ ể h o à n th à n h đ ư ợ c lu ậ n v ă n n à y , e m x in g ử i lờ i c ả m ơ n c h â n th à n h tớ i
cô g iá o h ư ớ n g d ẫ n T S .N g ô T h ị P h ư ơ n g T h ả o đ ã lu ô n h ư ớ n g d ẫ n , c h ỉ b ả o tậ n
tìn h e m tro n g s u ố t q u á tr ìn h n g h iê n c ứ u lu ậ n v ă n n à y .
E m x in c h â n th à n h c ả m ơn!

MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC BIẺU ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................2
CHƯƠNG 1: C ơ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
THU NHẬP TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN................................................................................................................
1.1. Lý thuyết chung về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản................ 5
1.1.1.
sản

K hái n iệm v à sự cần th iết của v iệ c định g iá tài sản bảo đảm là bất đ ộn g
........................................................................................................................ ..

1.1.2. N ội d u n g v à các y êu c ầu v ề đ ịn h g iá tài sản b ảo đ ảm là b ất đ ộ n g s ả n ...... 8
1.1.3. C ác p h u ơ n g p h áp đ ịn h g iá T S B Đ là B Đ S ...............................................

11

1.2. Phương pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm là bất động sản 13
1.2.1. K hái niệm v à y êu cầu củ a p h ư ơ n g p h áp th u n h ập tro n g đ ịnh giá tà i sản
bảo đảm là bất đ ộ n g s ả n .............................

23

1.2.1.1. K h ái n i ệ m ...........................................

23

1 .2 . 1 .2 . N g u y ê n tắc áp d ụ n g p h ư ơ n g pháp th u n h ậ p .........................................

14

1.2.1.3. P h ạ m vi áp d ụ n g củ a p h ư ơ n g p h áp th u n h ậ p ..................................

15

1.2.2. N ộ i d u n g củ a p h ư ơ n g p h áp th u n h ập tro n g đ ịnh g iá tài sản b ảo đảm là b ất
đ ộ n g s ả n ................................................

26

1.2.2.1. X ác đ in h th u n h ập củ a B Đ S tro n g p h ư ơ n g p h áp th u n h ậ p ...................16
1.2.2.2. X ác đ inh tỷ su ất c h iết k h ấu củ a B Đ S tro n g p h ư ơ n g p h áp th u n h ập . 18
1.2.3. C ác p h ư ơ n g p h áp th ự c h iện p h ư ơ n g p h áp th u n h ậ p ....................................

20

1.2.3.1. P h ư ơ n g p h áp v ố n h ó a trự c t i ế p .................................................

20

1.2.3.2. P h ư ơ n g p h áp d ò n g tiền ch iết k h ấ u .......................................................

2^

1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản......... .

27

1.3.1. Y eu tố chủ q u a n ...........................................

27


1.3.1.1 .Q uan đ iêm của ban lãnh đạo n gân h àn g v ề ứ n g dụng p h ư ơ n g pháp thu
n h ậ p .........................................................

27

1.3.1.2 Trình độ của cán bộ định g iá .........................

28

1.3.1.3 S ử d ụ n g th ê m các p h ư ơ n g p h á p đ ịn h g iá để h ỗ trợ p h ư ơ n g p h áp th u
n h ậ p ............................................................................................................................................29
1.3.1.4
1.3.2

C ác quy định củ a các ngân h àn g về cô n g tác đ ịnh giá tài sản bảo đ ảm . 29

Y ếu tố k h á ch q u a n .....................................................

30

1.3.2.1 C ác y ếu tố v ề q u y h o ạ ch v à kế h o ạ ch sử d ụ n g đ ấ t.............................

30

1.3.2.2 C ác y ếu tố v ề tìn h trạn g p h áp lý ...........................

30

1.3.2.3 C ác yếu tố m a n g tín h k in h t ế .................................................

31

1.3.2.4 C ác yếu tố k h á c ..................................................

32

CHUƠNG 2: THựC TRẠNG VIỆC ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU
NHẬP TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM............................................................33
2.1. Thực ‘rạng của việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các
ngân hàng TMCP Việt Nam .................................................................
33
2.1.1. T h ự c trạn g v ề ch o v ay có tài sản b ả o đ ảm là b ấ t đ ộ n g sản tại các n g ân
h àn g T M C P V iệt N a m ....................................................................... ................................... 33
2.1.2. T h ự c trạ n g ứ n g d ụ n g p h ư ơ n g p h áp th u n h ập tro n g đ ịnh g iá tà i sản bảo
đảm là b ất đ ộ n g sản tại các n g ân h àn g T M C P V iệt N a m ...............................

39

2.1.2.1. T h ự c trạ n g đ ịn h g iá tài sản b ảo đ ảm là B Đ S tại các n g ân h àn g T M C P
V iệt N a m ........................................................

30

2.1 .2 .2 . T h ự c trạn g v ê v iệc ứ n g d ụ n g p h ư ơ n g p h áp th u n h ập tro n g địn h g iá tài
sản b ảo đảm là b ất đ ộ n g sản tại các n g ân h àn g T M C P V iệ t N a m .................... 43

2.2. Đánh giá về việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản
đảm bảo là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam .......................... 58
2.2.1. N h ữ n g th àn h c ô n g đạt đ ư ợ c ..................................................

58

2.2.2. N h ữ n g h ạn ch ế cò n tồ n t ạ i .................................................

62

2.2.3. N g u y ê n n h ân c ủ a n h ữ n g tồ n tại tro n g c ô n g tác đ ịn h giá tài sản b ảo đ ảm là
b ất động sản th eo p h ư ơ n g p h áp th u n h ậ p ..............................................

66


2.2.3.1. Những nguyên nhân chủ quan
2.2.3.2. Nguyên nhân khách quan...................................

66

69

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG ỨNG DỤNG PHƯƠNG
PHAP THU NHẠP TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM........................................

71

3.1. Định hướng và mục tiêu của hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là bất
động sản tại các Ngân hàng TMCP Việt Nam................................................ 7 Ị
3.1.1. Định hướng tổng quát về hoạt động tín dụng của khối ngân hàng TMCP 71
3.1.2 Đinh hướng công tác định giá tài sản bảo đảm tại các Ngân hàng TMCP
Việt Nam.............................
2 ị
3.2. Nhu cầu sử dụng phưong pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm
là bất động sản tại các ngân hàng TMCPViệt Nam trong thịi gian tó i.......72
3.3. Giải pháp nhằm tăng cường ứng dụng phưong pháp thu nhập trong định
giá TSBĐ là BĐS tại các Ngân hàng TMCP Việt N am ................................. 74
3.3.1. Đôi mới về nhận thức và quan điểm của các lãnh đạo các ngân hàng
TMCP vê ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm là bất
động sản............................................................
74
3.3.2. Hồn thiện cơng tác tổ chức và quy trình định giá.................................75
3.3.3. Hồn thiện cơng tác thu thập và xử lý thông tin.....................................75
3.3.4. Nâng cao chất lượng đào tạo nguồn nhân lự c..............................
3.4. Một số kiến nghị....................

76
7g

3.4.1. Đấy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở78
3.4.2. Hoàn thiện văn bản pháp lý sử dụng.......

79

3.4.3. Quản lý hoạt động của thị trường bất động sản..............

81

3.4.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới phù
họp và sát với thịtrường......................
g2
KÉT LUẬN.............................................................. . . . . . . . 8 3
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẦO...................... 84
PHỤ LỤC


DANH MỤC VIÉT TẮT
1

Bẩt động sản

BĐS

2

Ngân hàng thương mại cố .phẩn

NHTMCP

3

Ngân hàng thương mại cô phẩn

NHTMQD

4

Ngân hàng Nhà nước

NNNN

5

Tài sản bảo đảm

TSBĐ

6

Cán bộ định giá

CBĐG

7

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

DCF

8

Doanh thu

DT

9

Chi phí

CP


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Thống kê tài sản bảo đảm tại một số NH TMCP Việt Nam tại khu vực Hà

Bang 2.2: Thông kê địa bàn tài sản bảo đảm là bất động sản tại một số NH TMCP
Việt Nam tại khu vực Hà Nội................

26

Bang 2.3. Tỉ lệ lâp đây diện tích trơng giữ xe.........

ậQ

Bảng 2.4. Diện tích sàn xây dựng Tịa nhà vănphịng của cơng ty Geleximco.......50
Bảng 2.5: Tỉ lệ lấp đầy diện tích cho thuê.....................

51

Bảng 2.6: Chỉ số trượt giá 5 năm gần nhất của Hà Nội.........

52

Bảng 2.7: Doanh thu cho thuê văn phòng của dự án trong năm đầu tiên..........

52

Bảng 2.8: Doanh thu cho thuê hàng năm tịa nhà 18 tầng theo phương pháp vốn hóa
trực tiếp........................
Bảng 2.9: Đánh giá quy định về thời gian định giá tối đa của một số phương pháp
tại một số ngân hàng TMCP
65


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biêu đô 2.1. Tỷ lệ nợ xâu của một số ngân hàng qua tháng 9 đầu năm.

37

Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn trên dư nợ cho vay khách hàng tại thời
điểm 30/9............................................

oo


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH T Ế QUỐC DÂN
......... £o£o© caoỉ.........

DƯƠNG THỊ HUYÊN THƯƠNG

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG TM CP VIỆT NAM

CHUVCN NGÀNH: KINH T€ và ỌUẢN IV oịn CHÍNH

TĨM TẮT LUẬN VẪN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LỶ

HÀ NỘI
- 2012
H


LỜ I M Ở ĐÀU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành định giá tài sản nói chung và định giá TSBĐ nói riêng khơng cịn là
một ngành nghề mới, nó đã trở thành một phần rất quan trọng trong nền kinh tế Việt
Nam hiện nay. Việc thực hiện định giá một cách chuyên nghiệp và đa dạng hóa các
phương định giá ngày càng được quan tâm nhiều hơn. Thêm vào đó, đi cùng với sự
phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có những bước đột phá mới, BĐS
trở thành một hàng hóa có giá trị cao và rất được ưu tiên khi sử dụng là tài sản thế
châp. Tuy nhiên, do thị trường còn khá nhiều biến động tạo nên những rủi ro tiềm
ân cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng TMCP.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao hiệu quả định giá tài sản
bảo đảm và đa dạng hóa các phương pháp định giá, cũng như để đáp ứng nhu cầu
của ngân hàng, hiện nay hầu hết các ngân hàng TMCP có phòng định giá độc lập đã
chú trọng tới việc lựa chọn và hoàn thiện phương pháp thu nhập để áp dụng rộng rãi
trong công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản. Hiện tại bản thân em là một
chuyên viên định giá tài sản bảo đảm tại một ngân hàng TMCP, qua quá trình làm
việc em nhận thấy bên cạnh những thành quả đã đạt được trong quá trình ứng dụng
phương pháp thu nhập trong hoạt động định giá tài sản bảo đảm thì vẫn cịn tồn tại
nhiêu hạn chế. Và việc nâng cao chất lượng của việc ứng dụng phương pháp trong

định giá tài sản bảo đảm là bất động sản có ý nghĩ vơ cùng quan trọng và thiết thực
đối với hoạt động của các ngân hàng TMCP Việt Nam. Do đó, em đã quyết định
chọn đề tài: “ủ n g d ụ n g p h ư ơ n g p h á p th u n h ậ p tro n g đ ịn h g iá tài sản bảo đảm là
b ấ t đ ộ n g sả n tạ i các n g â n h à n g T M C P V iệt N a m ”.

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài này nhằm giải quyết những vấn đề sau :
Phuơng pháp thu nhập là gì? Khả năng ứng dụng phương pháp thu nhập
trong công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.
Hiệu quả của các phương pháp định giá hiện nay có đáp ứng được nhu cầu


11

của việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP tại Việt
Nam ? Khả năng ứng dụng phương pháp thu nhập để nâng cao chất lượng công tác
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam?
- Đề xuất các giải pháp như thế nào để có thể nâng cao hiệu quả của việc ứng
dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại ngân
hang TMCP Việt Nam và đưa phương pháp này vào ứng dụng rộng rãi ưong công tác
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam.
3. phạm vi nghiên cứu
Không gian nghiên cứu: tại các ngân hàng TMCP Việt Nam tại Hà Nội ( chủ
yêu nghiên cứu sâu vào các ngân hàng TMCP lớn hiện nay như : ngân hàng TMCP
Á Châu - ACB, Ngân hàng TMCP Sài Gịn - Hà Nội - SHB, ngân hàng TMCP An
Bình - ABBank, ngân hàng TMCP quốc tế - VIB.........).
Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến nay.
Phương hướng và giải pháp đê xuất cho khoảng thời gian 2 năm tới.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu truyền thống được sử dụng như phương pháp

thông kê, tông họp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống và sư kiện
phương pháp chuyên gia và các phương pháp nghiên cứu ứng dụng khác trong điều
tra khảo sát thu thập thơng tin.
5. Kết cấu, nội dung của đề tài
Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên
đề gồm các chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận của việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong
công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
Chương 2: Thực trạng việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá
tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam
Chương 3: Phương hướng và giải pháp ứng dụng hiệu quả thực hiện phương
pháp thu nhập trong việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng
TMCP Việt Nam.


Ill

CH Ư Ơ NG 1
C ơ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
TH U NH ẬP TRO NG CỒNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢ M LÀ BẤT ĐỘ NG SẢN
1.1. L ý thuyết chung về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản

1.1.1. Khái niệm và sự cần thiết của việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản là việc xác định giá trị của bất
động sản được sử dụng làm tài sản bảo cụ thể, tại một thời điểm cụ thể bằng hình
thái tiên tệ làm căn cứ xác định mức cho cho vay của ngân hàng dựa trên TSĐB là
BĐS.
Đinh giá tài sản bảo đảm là bất động sản là một công việc hết sức quan trọng
trong hoạt động cho vay của các ngân hàng TMCp, do vậy, việc định giá phải vừa

bảo đảm khả năng bảo lãnh khoản vay, phù họp với nhu cầu vốn của ngân hàng
vua hạn chê các rủi ro các thê có trong q trình ngân hàng cho vay.
1.1.2. Nội dung và các yêu cầu về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
Mục tiêu của thẩm định giá tài sản bảo đảm là đánh giá một cách chính xác
và trung thực khả năng thanh lý các tài sản bảo đảm nợ vay khi cần thiết.
Nội dung chính của định giá tài sản bảo đảm là bất động sản gồm hai nội
dung cụ thể như sau :
- Thẩm định giá trị pháp lý của BĐS
- Thẩm định giá trị thị trường của BĐS
1.2. Phưoug pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
1.2.1. Khai niệm và yêu cầu của phương pháp thu nhập trong định giá tài sản
bảo đảm là bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá BĐS căn cứ vào quá trình
chun đối các dịng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp này dựa trên


IV

nguyên lý là thu nhập hàng năm và giá trị các nguồn vốn đầu tư ban đầu có sự liên quan
với nhau.
1.2.1.2. Nguyên tắc áp dụng phương pháp thu nhập
- Nguyên tắc dự báo.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Nguyên tắc cung - cầu
1.2.1.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp thu nhập
Phạm vi áp dụng của phương pháp thu nhập là các bất động sản có tạo ra
nguồn thu nhập cho người sử dụng.
1.2.2. Nội dung của phương pháp thu nhập trong đính giá tài sản bảo đảm là bất
động sản

1.2.2.1. Xac đinh thu nhập của BĐS trong phương pháp thu nhập
Thu nhập từ BĐS ở đây được hiểu là tổng tất cả các nguồn thu nhập thu được
từ việc sử dụng BĐS.
Công thức:
Thu nhập hoạt động rịng (NOI)

=

Tổng thu nhập hiệu quả

-

ChiPhího^
động (OC)
1.2.2.2. Xác đỉnh tỷ suât chiết khâu của BĐS trong phương pháp thu nhập
Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất chiết khấu:
Phương pháp 1: tỷ suất chiết khấu xác định theo cơng thức sau:
rj,, X , . í
Tỷ st chiêt khấu =

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu
tư không rủi ro

+ Phụ phí rủi ro

Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư)
Trong phương pháp này, tỷ suất chiết khấu bang bình quân gia quyền của các lãi
suât từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào bất động sản.
Phương pháp 3: Phương pháp so sánh : phương pháp này được rút ra từ thị
trường.

1 .2 .3 . C á c p h ư ơ n g p h á p t h ự c h i ệ n p h ư ơ n g p h á p t h u n h ậ p

1.2.3. ỉ. Phương pháp vốn hóa trực tiếp


V

1.2.3.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ứng dụng phương pháp thu nhập
trong định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
1 .3 .1 . Y ế u t ố c h ủ q u a n

1.3.1.1. Quan diêm của ban lãnh đạo ngân hàng về ứng dụng phương pháp thu
nhập
1.3.1.2 Trình độ của cán bộ định giá
1.3.1.3 Sử dụng thêm các phương pháp định giá để hỗ trợ phương pháp thu nhập
1 .3 .2

Y ế u tố k h á c h q u a n

1.3.2.1 Các yếu tổ về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
1.3.2.2 Các yêu tô vê tình trạng pháp lý
ỉ.3.2.3 Các yếu tổ mang tính kỉnh tế
1.3.2.4 Các yêu tố khác

CH Ư Ơ NG 2
THỰC TRẠNG VIỆC ỨNG DỤNG PHƯƠNG PH ÁP
THU N H Ậ P TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ
BẤT ĐỘ NG SẢN TẠI CÁC NG ÂN H ÀNG TM CP VIỆT NAM

2.1. Thực trạng của việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các
ngân hàng TMCP Việt Nam
2 .1 .1 . T h ự c t r ạ n g v ề c h o v a y c ó t à i s ả n b ả o đ ả m là b ấ t đ ộ n g s ả n t ạ i c á c
n g â n h à n g T M C P V iệ t N a m

Trong những năm gân đây, hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất
động sản đã có những bước phát triển đột phá, số lượng và chất lượng các báo
cáo định giá TSBĐ là BĐS ngày càng được nâng cao. Qua khảo sát thực tế
chúng ta có thê nhận thấy tỷ lệ TSBĐ là BĐS là rất cao, chiếm trên 80% một


VI

vài ngân hàng tỷ lệ này chiếm trên 90% như ACB và HDbank.
Bảng 2.1: Thống kê tài sản bảo đảm tại một số NH TMCP Việt Nam tại khu vực Hà Nội
TỐngTSBĐ
STT

phát sinh

Ngân hàng

trong năm
2011 (tài sản)
1

Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà

TSBĐ

Tỷ lệ

TSBĐ là

làBĐS

TSBĐ là

động sản

(tài sản) BĐS (%)

(tài sản)

Tỷ lệ
TSBĐ là
động sản

4113

3494

84.95

619

(%)
15.05

9120

8320

91.23

800

8.77

4100

3560

86.83

540

13.17

4801

4176

87.00

625

13.00

1728

1564

90.51

164

9.49

Nội SHB
2

Ngân hàng TMCP Á Châu ACB

3

Ngân hàng TMCP An Bình ABBank

4

Ngân hàng TMCP Xuất nhập
khẩu Việt Nam - Eximbank

5

NGân hàng TMCP phát triênTP
HCM - Hdbank
--------------------

-------------------------

--[
------------- X
---- --------- --Nguôn: Theo điêu tra và tổng hợp của tác giả

— ----------------------X------ -------------------------------X------------- ------------------------------------- ụTỊ-------- 1___________________________ _______________

Tuy nhiên, do thị trường BĐS còn khá nhiều biến động trong khi phòng định
giá TSBĐ chưa đảm bảo được nguôn nhân lực và trình độ chun mơn nên cịn khá
nhiều nợ xấu của BĐS.
Đom vi %
6.13

lilliLi.ll

^

^

^

^

^

^

■

30- 09-12

^

C ác ngân hàng

■

31- 12-11

Biểu đồ 2.1. Tỷ lệ nợ xấu của một số ngân hàng qua tháng 9 đầu năm
(Nguồn: BCTC/CafeF)


vii
Đơn vị %

Các ngân hàng

Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn trên dư nợ cho vay khách hàng tại thời
điểm 30/9
(Nguồn: BCTC/CafeF)
2 .1 .2 .

T h ự c tr ạ n g ứ n g d ụ n g p h ư ơ n g p h á p th u n h ậ p tr o n g đ ịn h g iá tà i s ả n

b ả o đ ả m là b ấ t đ ộ n g s ả n tạ i c á c n g â n h à n g T M C P V iệ t N a m
2 .1 .2 .1 .

T h ự c tr ạ n g đ ịn h g iả tà i s ả n b ả o đ ả m là B Đ S tạ i c á c n g â n h à n g

T M C P V iệ t N a m

v ề quy trinh định giá, hiện nay, hầu hết các ngân hàng TMCP đã thành lập
bộ phận định giá TSBĐ riêng biệt, xây dựng được một hệ thống quy trình khá logic,
hợp lý tuy nhiên vẫn còn khá nhiều hạn chế.
Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều thực hiện định giá một hoặc nhiều
phương pháp khi định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt đối với những tài sản phức tạp
thì việc định giá theo hai hoặc ba phương pháp là điều bắt buộc.
Công tác xây dựng hệ thống thông tin lưu trữ chưa được coi trọng, cơ sở dữ
liệu đơi với từng phịng định giá tài sản chưa được cập nhật thường xuyên.
Định giá TSBĐ là một hoạt động còn tương đối mới ở Việt Nam nên tài liệu
vê thâm định giá không nhiều. Nội dung của các .văn bản quy phạm pháp luật có
những điều khoản chồng chéo nhau khiến cho các cán bộ đinh giá trở nên lúng túng,
đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là


Vlll

chính.
2.1.2.2. Thực trạng về việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá
tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam:
Phương pháp thu nhập là một phương pháp khá phức tạp nên số lượng
cán bộ định giá có trình độ chun mơn cao và có bề dày kinh nghiệm để thực
hiện phương pháp này là khơng nhiều.
Thêm vào đó, hiện này chưa có những quy định cụ thể và chưa có sự
thống nhất giữa các ngân hàng với nhau cho nên gây ra những khó khăn cho
việc xác định các chỉ tiêu định giá. Đặc biệt là chỉ tiêu tỷ lệ chiết khấu hiện
nay đang gây ra nhiều tranh cãi, chưa có sự thống nhất trong cách lựa chọn tỷ
lệ chiết khấu.

Mạt khac, phương pháp thu nhập khá tơn kém về chi phí và thời gian
nên khá ít ngân hàng đầu tư phát triển phương pháp này.
2.2.

Đánh giá về việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài

sản đảm bảo là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam
2 .2 .1 . N h ữ n g t h à n h c ô n g đ ạ t đ ư ợ c :

Việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá TSBĐ là BĐS đã có
nhiêu sự đầu tư hồn thiện về quy trình, các quy định và các hướng dẫn thực hiện
ngày càng bài bản và cụ thể hơn, giúp cho việc định giá theo phương pháp thu nhập
trở nên đơn giản hơn.
Kết quả định giá theo phương pháp thu nhập ngày càng có độ chính xác cao
hơn, mang tính khoa học và sát với thị trường, bảo đảm quyền lợi cho khách hàng
và cho cả ngân hàng.
Ung dụng phương pháp thu nhập là một biện pháp để ngân hàng hạn chế
được những tiêu cực trong hoạt động định giá nói chung và định giá nói riêng
2 .2 .2 . N h ữ n g h ạ n c h ế c ò n t ồ n t ạ i

Chưa có được sự thống nhất về quy trình và các quy định liên quan đến
phương pháp thu nhập giữa các phòng ban trong ngân hàng và giữa các ngân hàng


IX

TMCP với nhau.
Nguồn nhân lực còn thiếu và yếu về trình độ chun mơn.
Khi áp dụng phương pháp thu nhập thì thời gian và chi phí định giá sẽ vượt
trội hơn khi áp dụng các phương pháp khác.

B ản g 2.9: Đ ánh giá quy đ ịn h về th ò i gian định giá tối đa của m ột số phư ơng pháp tại
m ột số ngân h àng T M C P

pp so
Ngân hàng

STT

sánh

TL số định
giá hoàn
thành KPI

( ngày)

pp thu
nhập
( ngày)

(%)

TL số định

pp

TL số định

giá hoàn

thặng

giá hoàn

thành KPI

dư

thành KPI

(%)

( ngày)

(%)

Ngân hàng TMCP Sài Gòn
1
- H à N ộ i SI1B
2

02

75

5 -6

70

-

-

1.5

85

4

75

4

65

02

80

5

65

7

50

2.5

70

-

-

7

70

02

75

6

65

-

-

Ngân hàng TMCP Á Châu
- ACB
Ngân hàng TMCP An Bình

3

- ABBank
Ngân hàng TMCP Xuất
4

nhập khẩu Việt Nam Eximbank
NGân hàng TMCP phát

5

triểnTP HCM - Hdbank

V

5----------------------------------- 9----------- --------------------------------- ---------------------

Nguôn: Theo điêu tra và tông hợp của tác giá
2 .2 .3 .

N g u y ê n n h â n c ủ a n h ữ n g tồ n tạ i tr o n g c ô n g tá c đ ịn h g iá tà i s ả n b ả o

đ ả m là b ấ t đ ộ n g s ả n t h e o p h ư ơ n g p h á p t h u n h ậ p

2.2.3.1. Những nguyên nhân chủ quan
Do quan điểm khác nhau của các ngân hàng về định giá TSBĐ là BĐS.
Cách thức tổ chức và quy định về định giá TSBĐ là BĐS theo phương pháp
thu nhập chưa được thống nhất trong hệ thống các ngân hàng TMCP.
Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không đầy đủ, điều này khiến cho công
việc định giá theo phương pháp thu nhập gặp nhiều khó khăn hơn, mất nhiều cơng
sức của CBĐG và chi phí cho ngân hàng.


X

Đội ngũ cán bộ định giá còn thiếu và chưa đủ trình độ chun mơn.
2.2.3.2. Ngun nhân khách quan
Việc chưa hồn thiện và thống nhất trong cơ chế chính sách của Nhà Nước
và Pháp luật.
Do sự bất ổn của thị trường BĐS.
CHƯƠNG 3
GIẢI PH Á P N H Ằ M T Ă N G C Ư Ờ N G Ứ NG D Ụ NG PH Ư Ơ N G PH ÁP
TH U N H Ậ P T R O N G Đ ỊN H G IÁ TÀ I SẢN Đ Ả M BẢO LÀ BẤT
Đ Ộ N G SẢN TẠ I CÁC N G Â N H À N G TM CP V IỆT NAM
3.1. Định hướng và mục tiêu của hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là
bất động sản tại các Ngân hàng TMCP Việt Nam
3.1.1. Định hướng tằng quát về hoạt động tín dụng của khối ngân hàng
TMCP
3.1.2. Định hướng công tác định giá tài sản bảo đảm tại các Ngân hàng
TM CP

Việt N am

3.2. Nhu cầu sử dụng phưong pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo
đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam trong thịi gian
tói
3.3. Giải pháp nhằm tăng cường ứng dụng phưong pháp thu nhập trong
định giá TSBĐ là BĐS tại các Ngân hàng TMCP Việt Nam
3.3.1. Đỗi m ới về nhận thức và quan điểm của các lãnh đạo các ngân hàng
TMCP về ứng dụng phư ơng pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm
là bất động sản
3.3.2. Hồn thiện cơng tác tổ chức và quy trình định giá
3.3.3. Hồn thiện cơng tác thu thập và x ử lý thông tin
3.3.4. Nâng cao chất lượng đào tạo nguồn nhăn lực
3.4. Một số kiến nghị:

XI

3 .4 .1 . Đ ẩ y m ạ n h v iệ c c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t ở v à s ở h ữ u
nhà ở
3 .4 .2 . H o à n t h i ệ n v ă n b ả n p h á p l ý s ử d ụ n g
3 .4 .3 . Q u ả n l ỷ h o ạ t đ ộ n g c ủ a t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n
3 .4 .4 . B a n h à n h b ả n g k h u n g g i á đ ă t v à g i á t ố i t h i ể u x â y d ự n g n h à ở m ớ i
p h ù h ợ p và s á t v ớ i th ị tr ư ờ n g

KẾT LUẬN
•

Cùng với sự phát triên mạnh mễ của ngành Ngân hàng trong thời gian gần
đây, công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trở thành một phần khơng thể
thiếu trong quy trình hoạt động cho vay của các ngân hàng. Nhận thấy được tầm quan
trọng của công tác định giá TSBĐ các ngân hàng đã chú trọng hon trong việc hồn
thiện cơng tác định giá và đa dạng hóa các phưong pháp định giá. Luận văn đã đề cập
tới một sô vân đê lý luận định giá tài sản bảo đảm là bất động sản và phương pháp thu
nhập; phân tích thực trạng, đánh giá về việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong
thẩm định các BĐS có giá trị lợi thế kinh doanh tại các ngân hàng TMCP nhằm mục
đích nâng cao chất lượng công tác định giá trị TSBĐ tại ngân hàng.
Bài luận văn đã giải quyết một số vấn đề cơ bản sau:
• Thứ nhất: Khái quát về các vấn đề cơ bản liên quan tới định giá tài sản
bảo đảm là bất động sản, phương pháp thu nhập và định giá các BĐS là TSBĐ.
• Thú hai: Trình bày về thực trạng vận dụng phương pháp thu nhập trong
định giá các TSBĐ là bất động sản tại các ngân hàng TMCP, từ đó đưa ra các nhận
xét đánh giá vê công tác định giá tài sản bảo đảm theo phương pháp thu nhập tại các
ngân hàng TMCP

• Thứ ba: Từ nghiên cứu lý thuyết và tìm hiểu những hạn chế về việc vận
dụng phương pháp thu nhập trong định giá TSBĐ là BĐS tại các ngân hàng TMCP
em đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng thẩm
định giá bất động sản tại các ngân hàng TMCP VN.


m

TRƯỊNG ĐẠI HỌC KINH T Ế QUỐC DÂN
...........go go ©0303...........

DƯƠNG THỊ HUYÊN THƯƠNG

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
TRONG ĐỊNH GIÁ TÀỊ SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG TM CP VIỆT NAM
CHUVCN NGÀNH: KINH ĩ ế VÀ QUẢN IV Địn CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸHNH DOANH VÀ QUẢN LÝ
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Ngô Thị Phương Thảo

HÀ NỘI - 2012
■


1

LỜ I M Ở Đ ẦU

1. Lý do lựa chọn đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam hội nhập và phát triển, thị trường vốn
đóng vai trị quan trọng và ngân hàng là một trong những kênh dẫn vốn hiệu quả và
an toàn. Mặc dù các ngân hàng có rất nhiều dịch vụ và hoạt động, nhưng ở Việt
Nam hoạt động tín dụng vẫn đóng vai trị quan trọng nhất trong việc tạo ra lợi
nhuận cho ngân hàng. Đa số trường họp, ngân hàng phải yêu cầu bên vay thế chấp
tài sản đế bảo đảm khả năng thu hồi vốn cũng như lợi nhuận của ngân hàng- và việc
cho vay hay không, cho vay bao nhiêu, ngân hàng đều phải tiến hành định giá các
tài sản này. Trong trường họp phát sinh các vấn đề liên quan đến khoản vay như
tăng hạn mức, gia hạn nợ, đảo nợ, xử lý nợ thì các ngân hàng đều phải tiến hành
định giá lại tài sản bảo đảm. Các tài sản bảo đảm có thể là động sản hoặc BĐS tuy
nhiên BĐS chiếm tới 70 - 80% trong số này. Vì vậy, cơng tác định giá bất động sản
có vai ưị và ý nghĩa quyết định trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Mạt khac, thị trương bât động sản ở Việt Nam cịn khá non trẻ do vậy nó
chưa chịu nhiều tác động từ các chính sách quản lý nhà nước về bất động sản và thị
trường còn khá nhiều khuyết tật, như thông tin không minh bạch, thị trường khơng
cơng khai. Chính vì lý do này, khiến cho việc định giá tài sản chủ yếu dựa vào
phương phap so sánh như hiện nay gặp rât nhiêu khó khăn và không đáp ứng được
nhu câu vê quản trị rủi ro từ phía các ngân hàng, chỉ áp dụng phương pháp so sánh
khơng đáp ứng đủ u cầu vềtính xác thực, khách quan và tính khoa học của kết quả
định giá.
Nhận thức được tâm quan trọng của việc nâng cao hiệu quả định giá tài sản
bảo đảm và đa dạng hóa các phương pháp định giá, cũng như để đáp ứng nhu cầu
của ngân hàng, hiện nay hầu hết các ngân hàng TMCP có phịng định giá độc lập đã
chú trọng tới việc lựa chọn và hoàn thiện phương pháp thu nhập để áp dụng rộng rãi
trong công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản. Hiện tại bản thân em là một
chuyên viên định giá tài sản bảo đảm tại một ngân hàng TMCP, qua quá ưình làm


2

việc em nhận thấy bên cạnh những thành quả đã đạt được trong quá trình ứng dụng
phương pháp thu nhập trong hoạt động định giá tài sản bảo đảm thì vẫn còn tồn tại
nhiêu hạn chế. Và việc nâng cao chất lượng của việc ứng dụng phương pháp trong
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản có ý nghĩ vô cùng quan trọng và thiết thực
đối với hoạt động của các ngân hàng TMCP Việt Nam. Do đó, em đã quyết định
chọn đề tài:

“ ủ n g d ụ n g p h ư ơ n g p h á p t h u n h ậ p tr o n g đ ịn h g i á tà i s ả n b ả o đ ả m là

b ấ t đ ộ n g s ả n tạ i c á c n g ă n h à n g T M C P V iệ t N a m ”.

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài này nhằm giải quyết 03 vấn đề lớn như sau :
1. Phương pháp thu nhập là gì? Khả năng ứng dụng phương pháp thu nhập
trong cong tac đinh giá tài sản bảo đảm là bât động sản
2. Hiệu quả của các phương pháp định giá hiện nay có đáp ứng được nhu cầu
của việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP tại Việt
Nam ? Khả năng ứng dụng phương pháp thu nhập để nâng cao chất lượng công tác
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam?
3. Đê xuât các giải pháp như thế nào để có thể nâng cao hiệu quả của việc
ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại
ngân hàng TMCP Việt Nam và đưa phương pháp này vào ứng dụng rộng rãi ưong
công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt
Nam.
4. Do vậy, đề tài này được thực hiện nhằm hướng tới mục tiêu nghiên cứu
thực trạng việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm là
bất động sản tại các ngân hàng TMCP Việt Nam từ đó đưa ra các giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản
bảo đảm là bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Nam và đưa phương pháp này

vào ứng dụng rộng rãi trong công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại
các ngân hàng TMCP Việt Nam.
3. Phạm vi nghiên cứu
Không gian nghiên cứu: tại các ngân hàng TMCP Việt Nam tại Hà Nội ( chủ