Môn học quản lý dự án xây dựng lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng tổ hợp văn phòng căn hộ bán và cho thuê viwassin
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (7.77 MB, 93 trang )
M
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
BỘ MÔN QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ PHÁP LUẬT
BÀI TẬP NHĨM
MƠN HỌC: QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
LẬP KẾ HOẠCH QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP VĂN PHÒNG CĂN HỘ
BÁN VÀ CHO TH VIWASSIN
HỌ TÊN
MSSV
LỚP MƠN HỌC
ĐƯỜNG VŨ PHI LONG
1527763
63KT6
ĐINH HỒNG VIỆT
233463
63KT6
NGUYỄN MINH HIỂN
66663
63KT6
HÀ NỘI – 01/2022
TT
1
2
3
DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHĨM
Họ tên
MSSV
Lớp
Nội dung thực hiện
Đinh Hồng Việt
233463 63KT6
Chương MĐ,
Chương 1.1,1.2
Đường Vũ Phi Long
1527763 63KT6
Chương 1.3,1.4
Chương Kết thúc
Nguyễn Minh Hiển
66663
63KT6
Chương 1.5,1.6
Tất cả thành viên cùng làm Chương 2
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 3
1. Mục đích, ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây
dựng.......................................................................................................................... 3
1.1. Mục đích của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây
dựng........................................................................................................................ 3
1.2. Ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng
................................................................................................................................ 3
2. Trình tự đầu tư xây dựng.....................................................................................3
2.1. Trình tự đầu tư xây dựng.................................................................................3
2.2. Nội dung giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng......................................4
3. Khái quát về nhiệm vụ quản lý dự án của chủ đầu tư trong quản lý dự án
đầu tư xây dựng........................................................................................................ 5
3.1. Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật hiện
hành........................................................................................................................ 5
3.2. Quản lý hoạt động lập dự án............................................................................7
3.3. Quản lý hoạt động khảo sát.............................................................................9
3.4. Quản lý hoạt động thiết kế.............................................................................10
3.5. Quản lý hoạt động thi công xây dựng............................................................12
3.6. Quản lý các công việc khác trong giai đoạn thực hiện dự án.........................13
3.7. Quản lý các công việc trong giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình
của dự án vào khai thác sử dụng...........................................................................13
4. Nhiệm vụ được giao............................................................................................14
4.1. Số liệu đầu vào để thực hiện bài tập..............................................................14
4.2. Nhiệm vụ cần thực hiện của bài tập...............................................................17
CHƯƠNG 1. NỘI DUNG KẾ HOẠCH QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU
TƯ XÂY DỰNG......................................................................................................... 18
1.1. Tổng quan về dự án.........................................................................................18
1.1.1. Tên dự án và địa điểm thực hiện.................................................................18
1.1.2. Loại, phạm vi, quy mô dự án......................................................................18
1.1.3. Các bên hữu quan của dự án trong các giai đoạn của dự án........................19
1.1.4. Nhiệm vụ của Bộ phận tư vấn quản lý dự án trong dự án...........................23
1.2. Kế hoạch quản lý tổng thể dự án....................................................................24
1.2.1. Vòng đời và sản phẩm của dự án................................................................24
1
1.2.2. Kiến thức cơ bản về quản lý dự án áp dụng cho vòng đời dự án................26
1.2.3. Cơ cấu tổ chức thực hiện dự án..................................................................33
1.2.4. Cơ cấu tổ chức quản lý thực hiện dự án......................................................33
1.3. Kế hoạch quản lý phạm vi dự án....................................................................34
1.3.1. Danh mục yêu cầu của các bên hữu quan trong giai đoạn thực hiện dự
án.......................................................................................................................... 34
1.3.2. Phạm vi sản phẩm của dự án.......................................................................37
1.3.3. Bản danh mục phạm vi dự án.....................................................................39
1.3.4. Cơ cấu phân chia công việc của dự án........................................................49
1.4. Kế hoạch quản lý tiến độ thực hiện dự án.....................................................53
1.4.1. Nội dung kế hoạch quản lý tiến độ thực hiện dự án....................................53
1.4.2. Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án...............................................................55
1.4.3. Kế hoạch tiến độ chi tiết cho hoạt động tổ chức khảo sát xây dựng............57
1.4.4. Kế hoạch tiến độ chi tiết cho hoạt động tổ chức thiết kế, thẩm tra,
thẩm định và phê duyệt thiết kế............................................................................57
1.4.5. Kế hoạch tiến độ chi tiết cho hoạt động tổ chức thi cơng xây dựng
cơng trình.............................................................................................................. 57
1.5. Kế hoạch quản lý chi phí dự án......................................................................59
1.6. Kế hoạch quản lý chất lượng thực hiện dự án và chất lượng cơng trình xây
dựng......................................................................................................................... 66
1.6.1. Trách nhiệm chất lượng..............................................................................66
1.6.2. Đo lường chất lượng dự án.........................................................................67
1.7. Kế hoạch quản lý mua sắm dự án..................................................................70
CHƯƠNG 2. TÌNH HUỐNG KIỂM SOÁT DỰ ÁN...............................................74
2.1. Tổng quan về phương pháp Quản lý giá trị thu được EVM........................74
2.2. Áp dụng phương pháp EVM để kiểm soát dự án.........................................75
2.2.1. Xác định, thu thập các dữ liệu đầu vào.......................................................76
2.2.2. Xử lý các dữ liệu đầu vào...........................................................................78
2.2.3. Đánh giá trạng thái dự án tại thời điểm kiểm sốt......................................84
2.2.4. Dự báo chi phí và thời gian hoàn thành......................................................85
KẾT LUẬN................................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................88
2
MỞ ĐẦU
1. Mục đích, ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây
dựng
1.1. Mục đích của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng
Mục đích của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhằm đảm
bảo tồn bộ cơng việc đều diễn ra một cách thuận lợi, có kế hoạch và hoàn thành bàn
giao, đưa dự án vào khai thác và sử dụng theo đúng thời hạn mong muốn với chi phí
thấp nhất, chất lượng tốt nhất của chủ đầu tư. Việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự
án nhằm cụ thể hố những cơng việc cần phải thực hiện để có cơng trình nhằm đưa vào
khai thác sử dụng. Lập kế hoạch cho biết phương hướng hoạt động, làm giảm sự tác
động của những thay đổi, tránh được sự lãng phí và dư thừa, và thiết lập nên những
tiêu chuẩn thuận tiện cho công tác kiểm tra. “Quản lý dự án là nhiệm vụ cơ bản của
chủ đầu tư, là trung tâm các mối quan hệ tác động. Thực chất quản lý dự án của chủ
đầu tư bao gồm những hoạt động quản lý của chủ đầu tư (hoặc một tổ chức được chủ
đầu tư ủy quyền, ví dụ ban quản lý dự án). Đó là q trình lập kế hoạch, tổ chức, quản
lý các nhiệm vụ, nguồn lực để đạt được mục tiêu đề ra trong phạm vi rang buộc về thời
gian nguồn lực và chi phí”
=> Mục đích của việc lập kế hoạch giúp chủ đầu tưu:
-
Thiết lập nguồn lực
Điều tra nguồn lực
Xây dựng kế hoạch
Điều phối thực hiện
Giám sát
1.2. Ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng
-
Cải thiện hiệu quả sử dụng nguồn lực
Giúp cho việc kiểm sốt và giám sát tiến trình dự án
Điều phối và quản lý các công việc của dự án
Giúp quản lý rủi ro của dự án
Tạo động cơ thúc đẩy mọi người
Tạo điều kiện cho việc kiểm tra, giám sát
Giúp chủ đầu tư ứng phó kịp thời các rủi ro xảy ra trong quá trình thực hiện dự
án
3
2. Trình tự đầu tư xây dựng
2.1. Trình tự đầu tư xây dựng
Trình tự đầu tư xây dựng được quy định cụ thể như sau (khoản 1 Điều 50 của Luật
Xây dựng năm 2014 và điều 4 nghị định 15/2021/NĐ-CP):
- Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt
Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo
nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét,
quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan
đến chuẩn bị dự án;
- Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc
thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo
sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy
phép xây dựng (đối với cơng trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng);
tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi cơng xây dựng
cơng trình; giám sát thi cơng xây dựng; tạm ứng, thanh tốn khối lượng hồn
thành; nghiệm thu cơng trình xây dựng hồn thành; bàn giao cơng trình hồn
thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết
khác;
- Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng
gồm các cơng việc: Quyết tốn hợp đồng xây dựng, bảo hành cơng trình xây
dựng.
Tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư
quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục
công việc quy định tại các mục trên.
Các bản vẽ thiết kế đã được thẩm định, đóng dấu được giao lại cho chủ đầu tư và
chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ. Chủ đầu
tư có trách nhiệm đáp ứng kịp thời yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng
khi cần xem xét hồ sơ đang lưu trữ này. Chủ đầu tư nộp tệp tin (file) bản vẽ và dự
toán hoặc tệp tin bản chụp (đã chỉnh sửa theo kết quả thẩm định) về cơ quan
chuyên môn theo quy định tại Khoản13 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 về xây
dựng để quản lý.
2.2. Nội dung giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng
Các hoạt động xây dựng và các hoạt động cần thiết khác trong giai đoạn thực hiện của
dự án đầu tư xây dựng bao gồm:
Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có): Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuê
đất); nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa.
Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh
rạch, sơng ngịi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sơng ngịi).
4
Khảo sát xây dựng (có thể chia 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu
tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế):
- Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng (KSXD);
- Lựa chọn nhà thầu KSXD;
- Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD;
- Thực hiện khảo sát xây dựng;
- Giám sát công tác khảo sát xây dựng;
- Khảo sát bổ sung (nếu có);
- Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng;
- Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.
Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng.
Cấp giấy phép xây dựng (đối với cơng trình theo quy định phải có giấy
phép xây dựng).
Tổ chức lựa chọn nhà thầu và kí kết hợp đồng xây dựng: Lập, thẩm tra
hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh
giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn
nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong
hoạt động xây dựng.
Lựa chọn tư vấn giám sát, tư vấn chất lượng cơng trình.
Thi cơng xây dựng cơng trình.
Giám sát thi cơng xây dựng
Quản lý mua sắm lắp đặt thiết bị vào cơng trình.
Tạm ứng thanh tốn khối lượng hồn thành.
Vận hành thử
Nghiệm thu hồn thanh cơng trình xây dựng.
Bàn giao cồng trình và đưa vào sử dụng.
3. Khái quát về nhiệm vụ quản lý dự án của chủ đầu tư trong quản lý dự án đầu
tư xây dựng
3.1. Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Xây dựng 2014 , nội dung quản lý dự án đầu
tư xây dựng gồm 10 mục sau: quản lý về phạm vi, kế hoạch công việc; khối lượng
công việc; chất lượng xây dựng; tiến độ thực hiện; chi phí đầu tư xây dựng; an tồn
trong thi cơng xây dựng; bảo vệ môi trường trong xây dựng; lựa chọn nhà thầu và hợp
đồng xây dựng; quản lý rủi ro; quản lý hệ thống thơng tin cơng trình và các nội dung
cần thiết khác được thực hiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp
luật có liên quan.Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng gồm:
Quản lý về phạm vi, kế hoạch công việc:
- Định nghĩa: Là bao gồm các quá trình cần thiết để đảm bảo dự án sẽ thực hiện
tất cả những công việc cần thiết và chỉ những công việc cần thiết, để hồn thành
dự án một cách thành cơng.
5
-
Các quá trình quản lý phạm vi theo PMBOK: lập kế hoạch quản lý phạm vi, thu
thập yêu cầu, xác định phạm vi, thiết lập cơ cấu phân chia công việc WBS,
kiểm định phạm vi, kiểm soát phạm vi.
Quản lý khối lượng công việc: Việc thi công xây dựng công trình phải được thực
hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt.Khối lượng thi cơng xây dựng được
tính tốn, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát
theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế
được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng.
Quản lý chất lượng xây dựng:
- Định nghĩa: bao gồm các quá trình và hoạt động cần thiết của tổ chức thực hiện
dự án xác định rõ các chính sách chất lượng, mục tiêu chất lượng và trách
nhiệm chất lượng nhằm mục tiêu giúp dự án thỏa mãn nhu cầu mà vì nó dự án
được tiến hành. Quản lý chất lượng dự án liên quan đến cả việc quản lý dự án
lẫn quản lý sản phẩm/kết quả bàn giao của dự án, và áp dụng cho mọi dự án bất
kể tính chất hay sản phẩm/kết quả bàn giao. Trong mọi trường hợp, việc không
đáp ứng được các yêu cầu về chất lượng đều có thể dẫn đến những hậu quả tiêu
cực nghiêm trọng cho một số hoặc tất cả các bên hữu quan của dự án.
- Cấp độ quản lý chất lượng: kiểm tra chất lượng, kiểm soát chất lượng, đảm bảo
chất lượng.
- Các công cụ quản lý chất lượng cơ bản: biểu đồ nhân quả, phiếu kiểm tra, biểu
đồ Pareto.
Quản lý tiến độ thực hiện: bao gồm các quá trình cần thiết để đảm bảo dự án hoàn
thành đún gthời gian yêu cầu. Việc lập tiến độ dự án thiết lập một kế hoạch chi tiết
cho biết cách thức và thời điểm dự án sẽ bàn giao các sản phẩm, dịch vụ hay kết
quả được định rõ trong phạm vi dự án, và tiến độ có thể được sử dụng như một
công cụ giao tiếp, quản lý kỳ vọng của các bên hữu quan, đồng thời cũng như một
cơ sở để báo cáo về việc thực hiện dự ánq.
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng: bao gồm các q trình có liên quan đến việc
hoạch định, lập dự tốn chi phí, lập ngân sách, huy động vốn, cấp vốn, quản lý và
kiểm sốt chi phí sao cho dự án có thể hồn thành trong phạm vi ngân sách được
phê duyệt. Gồm 4 q trình:
- Nhóm q trình hoạch định: lập kế hoạch quản lý chi phí, lập dự tốn chi phí,
thiết lập ngân sách.
- Nhóm q trình theo dõi và kiểm sốt: kiểm sốt chi phí.
+ Lập kế hoạch quản lý chi phí: Q trình xác định cách mà các chi phí của dự
án sẽ được ước tính, dự trù vốn, theo dõi và kiểm sốt.
+ Lập dự tốn chi phí Là q trình dự tính nguồn lực bằng tiền cần thiết để
hồn thành các cơng việc của dự án.
+ Thiết lập ngân sách: là quá trình tổng hợp các chi phí dự tốn của mỗi cơng
tác hoặc gói cơng việc để thiết lập một hệ chi phí cơ sở được chấp nhận. Chi phí
cho từng cơng việc được tổng hợp thành chi phí cho gói cơng việc, sau đó các
6
chi phí cho các gói cơng việc lại được tổng hợp lên cấp cao hơn cho đến khi ta
có chi phí cho cả dự án.
+ Kiểm sốt chi phí: Là quá trình theo dõi trạng thái của dự án để cập nhật ngân
sách dự án và quản lý các thay đổi đối với hệ chi phí cơ sở.
Quản lý an tồn trong thi cơng xây dựng: Nhà thầu thi cơng xây dựng phải lập các
biện pháp an tồn cho người lao động, thiết bị, phương tiện thi công và cơng trình
trước khi thi cơng xây dựng. Trường hợp các biện pháp an tồn liên quan đến nhiều
bên thì phải được các bên thỏa thuận.
Quản lý rủi ro: bao gồm các quá trình để thực hiện việc lập kế hoạch quản lý rủi ro,
nhận dạng, phân tích các rủi ro, lập kế hoạch đối phó rủi ro và theo dõi và kiểm
soát rủi ro trong một dự án nhằm làm tăng khả năng xảy ra và ảnh hưởng của các
sự kiện tích cực và giảm khả năng xảy ra và hậu quả của các sự kiện tiêu cực trong
dự án. Các rủi ro khơng được quản lý có khả năng khiến dự án đi chệch khỏi kế
hoạch và không đạt được các mục tiêu đề ra, do đó hiệu quả của quản lý rủi ro trực
tiếp liên quan đến thành công của dự án.
Quản lý hệ thống thông tin cơng trình: bao gồm các q trình cần thiết để đảm bảo
nhu cầu thông tin của dự án và các bên hữu quan được đáp ứng thông qua việc tạo
ra các công cụ và thực hiện các hoạt động phục vụ cho sự trao đổi thông tin một
cách hiệu quả. Quản lý giao tiếp/thông tin dự án bao gồm hai phần: phát triển một
chiến lược đảm bảo giao tiếp hiệu quả cho các bên hữu quan và triển khai các hoạt
động cần thiết để thực hiện chiến lược giao tiếp đó.
3.2. Quản lý hoạt động lập dự án
a) Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi (nếu có):
Người lập: Chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án
quan trọng quốc gia, dự án nhóm A tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để
có cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư xây dựng (nếu dự án đã có quy
hoạch được phê duyệt thì khơng cần lập).
Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng:
- Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng.
- Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng.
- Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên.
- Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết
bị phù hợp.
- Dự kiến thời gian thực hiện dự án.
- Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ
vốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác động
của dự án.
Thẩm tra, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi: Việc thẩm định báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư được thực
hiện theo quy định của pháp Luật về đầu tư. Sau khi dự án được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; chủ đầu tư hoặc cơ
7
quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án hoàn thiện Báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi đầu tư xây dựng làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo theo quy định
của pháp luật có liên quan.
b) Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế
- kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các
công việc cần thiết khác có liên quan đến chuẩn bị dự án.
Chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu
tư xây dựng.
Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi (khoản 1 điều 11 nghị định 15/2021/NĐ-CP):
- Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình
xây dựng thuộc dự án, bao gồm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào
khai thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các
nội dung sau:
+ Vị trí xây dựng, hướng tuyến cơng trình, danh mục và quy mơ, loại, cấp cơng
trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;
+ Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);
+ Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng cơng trình, các kích
thước, kết cấu chính của cơng trình xây dựng;
+ Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây
dựng cho từng cơng trình;
+ Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngồi cơng trình, giải pháp
phịng, chống cháy, nổ;
+ Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng
để lập thiết kế cơ sở.
- Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
+ Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây
dựng và diện tích sử dụng đất, quy mơ cơng suất và hình thức đầu tư xây dựng;
+ Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa
chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm,
yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt
bằng xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án,
vận hành, sử dụng cơng trình và bảo vệ môi trường;
+ Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, mơi trường sinh thái, an tồn trong xây
dựng, phịng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;
+ Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai
thác sử dụng cơng trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị
cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;
+ Các nội dung khác có liên quan.
Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng:
- Thiết kế bản vẽ thi cơng, thiết kế cơng nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng.
8
-
Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm thuyết
minh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sử
dụng đất, quy mơ, cơng suất, cấp cơng trình, giải pháp thi cơng xây dựng, an
tồn xây dựng, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ mơi trường,
bố trí kinh phí thực hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng cơng
trình.
Thẩm tra Báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng
(điều 12, 13 của nghị định 15/2021NĐ-CP):
- Việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án quan trọng quốc gia sử
dụng vốn đầu tư công được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư
công.
- Theo yêu cầu riêng của từng dự án, chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm
vụ chuẩn bị dự án phải thực hiện các thủ tục, yêu cầu theo quy định của pháp
luật có liên quan ở giai đoạn chuẩn bị dự án, trình cơ quan chủ trì thẩm định
làm cơ sở xem xét, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
- Cơ quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm tổ chức thẩm định các nội dung theo
quy định tại Điều 57 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại
khoản 14 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14:
+ Cơ quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm kiểm tra việc thực hiện các yêu cầu
của pháp luật có liên quan.
+ Đối với dự án sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao hoặc có ảnh hưởng
xấu đến mơi trường có sử dụng cơng nghệ, cơ quan chủ trì thẩm định gửi hồ sơ
đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định hoặc có ý kiến về cơng nghệ
theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.
+ Việc xác định tổng mức đầu tư của dự án thực hiện theo quy định của Chính
phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Cơ quan chủ trì thẩm định tổng hợp kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn
về xây dựng; ý kiến của các cơ quan thực hiện chức năng quản lý ngành, lĩnh
vực có liên quan (nếu có), trình người quyết định đầu tư phê duyệt dự án, quyết
định đầu tư xây dựng.
3.3. Quản lý hoạt động khảo sát
Căn cứ theo chương III, mục 1 của nghị định 15/2021/NĐ-CP thì:
Nội dung khảo sát xây dựng:
- Khảo sát địa hình;
- Khảo sát địa chất cơng trình;
- Khảo sát địa chất thủy văn;
- Khảo sát hiện trạng công trình;
- Khảo sát phục vụ các hoạt động khác: sửa chữa, cải tạo, mở rộng,….
Trình tự thực hiện khảo sát xây dựng:
- Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng;
- Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng;
9
- Thực hiện khảo sát xây dựng;
- Nghiệm thu, phê duyệt kết quả khảo sát xây dựng.
Các phương án khảo sát xây dựng phải được chủ đầu tư thẩm tra phê duyệt. Nội
dung chủ yếu bao gồm:
- Cơ sở lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng;
- Thành phần, khối lượng công tác khảo sát xây dựng;
- Phương pháp, thiết bị và phịng thí nghiệm sử dụng;
- Tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng;
- Tổ chức thực hiện và biện pháp kiểm tra chất lượng;
- Tiến độ thực hiện;
- Biện pháp đảm bảo an tồn, mơi trường, cảnh quan trước/trong/sau khi khảo
sát.
Báo cáo phải đảm bảo tính trung thực, khách quan, đúng thực tế và phải được phê
duyệt.
Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động khảo sát:
- Chủ đầu tư có các quyền sau:
+ Tự thực hiện khảo sát xây dựng nếu có đủ năng lực;
+ Đàm phán, ký kết hợp đồng khảo sát xây dựng; giám sát yêu cầy nhà thầu
khảo sát phải thực hiện đúng hợp đồng ký kết;
+ Phê duyệt báo cáo khảo sát, phương án khảo sát do nhà thầu khảo sát lập và
giao nhiệm vụ khảo sát cho nhà thầu khảo sát;
+ Được quyền đình chỉ khảo sát khi phát hiện nhà thầu không thực hiện đúng
phương án khảo sát đã được phê duyệt hoặc các quy định của hợp đồng xây
dựng;
+ Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
- Chủ đầu tư có các nghĩa vụ sau:
+ Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng;
+ Cung cấp tài liệu, thông tin cho nhà thầu khảo sát;
+ Thực hiện đúng hợp đồng khảo sát xây dựng đã ký kết;
+ Tổ chức giám sát, nghiệm thu, phê duyệt kết quả khảo sát theo quy định pháp
luật;
+ Bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng khảo sát đã ký kết;
+ Các nghĩa vụ khác theo quy định của hợp đồng và pháp luật có liên quan.
Quyền cà nghĩa vụ của nhà thầu khảo sát xây dựng:
- Nhà thầu khảo sát có quyền sau:
+ Yêu cầu chủ đầu tư và các bên có liên quan cung cấp số liệu, thông tin liên
quan theo hợp đồng khảo sát xây dựng đã ký kết;
+ Từ chối thực hiện yêu cầu ngoài hợp đồng;
+ Thuê nhà thầu phụ thực hiện khảo sát xây dựng theo quy định trong hợp
đồng;
+ Các quyền khác theo quy định pháp luật.
- Nhà thầu khảo sát có nghĩa vụ sau:
10
+ Thực hiện đúng yêu cầu khảo sát theo quy định của hợp đồng;
+ Có trách nhiệm bố trí đủ người có kinh nghiệm và chun mơn thực hiện
khảo sát;
+ Chịu trách nhiệm trước kết quả và chất lượng khảo sát do mình thực hiện;
chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng khảo sát và kết quả khảo sát của nhà
thầu phụ (nếu có);
+ Bồi thường thiệt hại khi thực hiện không đúng nhiệm vụ, sử dụng thông tin,
tài liệu không phù hợp và vi phạm hợp đồng khảo sát xây dựng;
+ Các nghĩa vụ khác theo quy định của hợp đồng và pháp luật có liên quan.
3.4. Quản lý hoạt động thiết kế
Thiết kế sơ bộ gồm các bước:
Thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở, thiết kế
kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thơng lệ quốc
tế do người quyết định đầu tư quyết định khi quyết định đầu tư dự án.
-
-
-
-
Thiết kế sơ bộ (nằm trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi): Phương án thiết kế
sơ bộ của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thể hiện trên
thuyết minh và bản vẽ, bao gồm các nội dung sau (Theo khoản 2 điều 9 NĐ
15/2021):
+ Bản vẽ thiết kế sơ bộ gồm: Sơ đồ vị trí, địa điểm khu đất xây dựng; sơ bộ
tổng mặt bằng của dự án; bản vẽ thể hiện giải pháp thiết kế sơ bộ cơng trình
chính của dự án;
+ Thuyết minh về quy mơ, tính chất của dự án; hiện trạng, ranh giới khu đất;
thuyết minh về sự phù hợp với quy hoạch (nếu có), kết nối giao thông, hạ tầng
kỹ thuật xung quanh dự án; thuyết minh về giải pháp thiết kế sơ bộ;
+ Bản vẽ và thuyết minh sơ bộ về dây chuyền công nghệ và thiết bị cơng nghệ
(nếu có).
Thiết kế cơ sở (nằm trong báo cáo nghiên cứu khả thi): phải phù hợp với nội
dung trong thiết kế sơ bộ, áp dụng theo thông lệ quốc tế phục vụ lập báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (gồm bản vẽ và thuyết minh); danh mục
tiêu chuẩn chủ yếu áp dụng cho dự án;
Thiết kế kỹ thuật (TKKT) : thiết kế cụ thể hóa thiết kế cơ sở sau khi dự án đầu
tư xây dựng cơng trình được phê duyệt nhằm thể hiện đầy đủ các giải pháp,
thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ
thuật được áp dụng, là cơ sở để triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
Thiết kế bản vẽ thi công(TKBVTC) : là thiết kế chi tiết nhất, phải hù hợp với
thiết kế kỹ thuật, thể hiện chi tiết các bộ phận, tính chất giống cơng trình thực.
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi cơng có thể bao gồm rất nhiều loại tài liệu khác nhau.
Nhưng chủ yếu là bao gồm các bản vẽ kiến trúc (bao gồm cả các bản vẽ liên
quan đến mặt cắt 2D, và cả bản vẽ cụ thể công năng 3D). Bản vẽ kết cấu móng,
kết cấu cột, kết cấu sàn. Bản vẽ sơ đồ điện, nước. Cùng các thông số, bản vẽ
khác liên quan đến cơng trình xây dựng của chủ đầu tư.
11
-
Thiết kế FEED (thiết kế kỹ thuật tổng thể): là bước thiết kế được lập theo thông
lệ quốc tế đối với dự án có thiết kế cơng nghệ sau khi dự án đầu tư xây dựng
được phê duyệt để cụ thể hóa các u cầu về dây chuyền cơng nghệ, thông số
kỹ thuật của các thiết bị, vật liệu sử dụng chủ yếu, giải pháp xây dựng phục vụ
lập hồ sơ lựa chọn nhà thầu theo hợp đồng EPC hoặc theo yêu cầu đặc thù để
triển khai bước thiết kế tiếp theo.
Các bước thiết kế: tùy theo từng loại, cấp cơng trình và hình thức thực hiện dự án,
việc quy định số bước thiết kế xây dựng cơng trình như sau:
- Thiết kế 1 bước là thiết kế bản vẽ thi cơng áp dụng với cơng trình lập Báo cáo
kinh tế kĩ thuật đầu tư xây dựng;
- Thiết kế 2 bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi cơng áp dụng với cơng
trình lập dự án đâu ftuw xây dựng;
- Thiết kế 3 bước gồm thiết kế cơ sở , thiết kế lĩ thuật và thiết kế bản vẽ thi cơng
áp dụng cơng trình phải lập dự án đầu tư xây dựng , có quy mô lớn yêu cầu kĩ
thuật và điều kiện thi công phức tạp;
- Thiết kế các bước khác theo thông lệ quốc tế.
Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt, trừ nhà ở riêng lẻ.
Nội dung quản lý hoạt động thiết kế bao gồm:
- Quản lý về các bản vẽ thiết kế.
- Quản lý các giải pháp thiết kế chính của hạng mục cơng trình và tồn bộ cơng
trình.
- Quản lý về quy mơ, cơng nghệ, các thơng số kỹ thuật và các chỉ tiêu kinh tế kĩ
thuật chủ yếu của cơng trình.
- Quản lý về dự tốn xây dựng cơng trình.
u cầu đối với thiết kế xây dựng:
- Đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ thiết kế; phù hợp với nội dung dự án đầu tư xây
dựng được duyệt, quy hoạch xây dựng, cảnh quan kiến trúc, điều kiện tự nhiên,
văn hóa - xã hội tại khu vực xây dựng.
- Nội dung thiết kế xây dựng cơng trình phải đáp ứng u cầu của từng bước thiết
kế.
- Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử
dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, cơng nghệ áp
dụng (nếu có); bảo đảm an tồn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo
vệ mơi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phịng, chống cháy, nổ và điều
kiện an tồn khác.
- Có giải pháp thiết kế phù hợp và chi phí xây dựng hợp lý; bảo đảm đồng bộ
trong từng cơng trình và với các cơng trình liên quan; bảo đảm điều kiện về tiện
nghi, vệ sinh, sức khỏe cho người sử dụng; tạo điều kiện cho người khuyết tật,
người cao tuổi, trẻ em sử dụng cơng trình. Khai thác lợi thế và hạn chế tác động
bất lợi của điều kiện tự nhiên; ưu tiên sử dụng vật liệu tại chỗ, vật liệu thân
thiện với môi trường.
12
-
Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định.
Nhà thầu thiết kế xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp
công trình và cơng việc do mình thực hiện.
3.5. Quản lý hoạt động thi công xây dựng
Nội dung quản lý thi công xây dựng (Điều 10 Nghị định 06/2021/NĐ-CP):
- Quản lý chất lượng xây dựng cơng trình.
- Quản lý tiến độ xây dựng thi cơng xây dựng cơng trình.
- Quản lý khối lượng thi cơng xây dựng cơng trình.
- Quản lý an tồn lao động, mơi trường xây dựng trong thi cơng xây dựng cơng
trình.
- Quản lý chi phí đầu tư xây dựng trong q trình thi cơng xây dựng.
- Quản lý các nội dung khác theo quy định của hợp đồng xây dựng.
Trình tự quản lý thi cơng xây dựng cơng trình (Điều 11 Nghị định 06/2021/NĐCP):
- Tiếp nhận mặt bằng thi công xây dựng; thực hiện việc quản lý công trường xây
dựng.
- Quản lý vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị sử dụng cho cơng trình xây dựng.
- Quản lý thi cơng xây dựng cơng trình của nhà thầu.
- Giám sát thi công xây dựng công trình của chủ đầu tư, kiểm tra và nghiệm thu
cơng việc xây dựng trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình.
- Giám sát tác giả của nhà thầu thiết kế trong q trình thi cơng xây dựng cơng
trình.
- Thí nghiệm đối chứng, thử nghiệm khả năng chịu lực của kết cấu cơng trình và
kiểm định xây dựng trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình.
- Nghiệm thu giai đoạn thi cơng xây dựng, bộ phận cơng trình xây dựng (nếu có).
- Nghiệm thu hạng mục cơng trình, cơng trình hồn thành để đưa vào khai thác,
sử dụng.
- Kiểm tra cơng tác nghiệm thu cơng trình xây dựng của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (nếu có).
- Lập và lưu trữ hồ sơ hồn thành cơng trình.
- Hồn trả mặt bằng.
- Bàn giao cơng trình xây dựng.
3.6. Quản lý các công việc khác trong giai đoạn thực hiện dự án
Quản lý các công tác khác bao gồm (Điều 36 Nghị định 59/2015/NĐ-CP):
-
-
Quản lý chất lượng cơng trình: Việc quản lý chất lượng xây dựng cơng trình
được thực hiện theo quy định của Nghị định này, Nghị định về quản lý chất
lượng cơng trình xây dựng và các văn bản hướng dẫn thực hiện.
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng: Việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng được
thực hiện theo quy định của Nghị định này, Nghị định về quản lý chi phí đầu tư
xây dựng cơng trình và các văn bản hướng dẫn thực hiện.
13
-
Quản lý hợp đồng trong hoạt động xây dựng: Việc quản lý hợp đồng trong hoạt
động xây dựng được thực hiện theo quy định của Nghị định này, Nghị định về
hợp đồng trong hoạt động xây dựng và các văn bản hướng dẫn thực hiện.
3.7. Quản lý các công việc trong giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình của dự
án vào khai thác sử dụng
Quyết toán hợp đồng xây dựng (Điều 147 – Luật Xây dựng 2014):
- Bên nhận thầu có trách nhiệm quyết tốn hợp đồng xây dựng với bên giao
thầu phù hợp với loại hợp đồng và hình thức giá hợp đồng áp dụng. Nội dung
quyết toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng xây
dựng.
- Thời hạn thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng do các bên thỏa thuận. Riêng
đối với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn quyết tốn hợp
đồng khơng vượt q 60 ngày, kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công
việc của hợp đồng, bao gồm cả phần công việc phát sinh (nếu có). Trường
hợp hợp đồng xây dựng có quy mơ lớn thì được phép kéo dài thời hạn thực hiện
quyết tốn hợp đồng nhưng khơng vượt q 120 ngày.
- Hợp đồng xây dựng được thanh lý trong trường hợp sau: các bên đã hoàn thành
nghĩa vụ theo hợp đồng; hợp đồng xây dựng bị chấm dứt hoặc hủy bỏ theo quy
định của pháp luật.
- Thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng do các bên hợp đồng thỏa thuận. Đối
với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn thanh lý hợp đồng là 45
ngày kể từ ngày các bên hợp đồng hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc
hợp đồng bị chấm dứt theo quy định tại khoản 2 Điều 145 của Luật này. Đối
với hợp đồng xây dựng có quy mơ lớn, việc thanh lý hợp đồng có thể được kéo
dài nhưng khơng q 90 ngày.
Bảo hành cơng trình xây dựng:
- Thỏa thuận về thời hạn bảo hành hạng mục công trình, cơng trình xây dựng,
thiết bị của cơng trình, thiết bị cơng nghệ tương ứng với cấp cơng trình hoặc
loại thiết bị cung ứng.
- Mức tiền bảo hành cho mỗi cơng trình. Mức tiền hảo hành cũng có thể thay đổi
trong q trình thi cơng, lắp đặt theo u cầu của cơng trình và tình huống cụ
thể xảy ra.
- Tiền bảo hành cơng trình phải được lưu giữ, sử dụng, hồn trả như thế nào. Nhà
thầu có thể sử dụng thư bảo lãnh của ngân hàng để thay thế tiền bảo hành, tuy
nhiên việc hoàn trả tiền bảo hành hoặc giải tỏa thư bảo lãnh chỉ được chuyển
đến nhà thầu khi kết thúc thời hạn bảo hành và có sự xác nhận của chủ đầu tư
về việc nhà thầu đã hồn thành cơng việc bảo hành.
- Trường hợp đặc biệt: Do còn phụ thuộc vào mức ngân sách nhà nước nên đối
với các cơng trình có sử dụng vốn của nhà nước thì mức tiền bảo hành sẽ được
quy định với mức tối thiểu, đối với các cơng trình xây dựng có sử dụng nguồn
14
vốn khác với vốn nhà nước cũng có thể tham khảo mức bảo hành tối thiểu dưới
đây để áp dụng cho hợp đồng xây dựng phù hợp. Cụ thể:
+ Công trình được phân loại là cấp đặc biệt và cấp I: Mức tiền bảo hành tối
thiểu là 3% giá trị của hợp đồng xây dựng;
+ Cơng trình thuộc cấp cịn lại: Mức tiền bảo hành tối thiểu là 5% giá trị hợp
đồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu và chủ đầu tư.
4. Nhiệm vụ được giao
4.1. Số liệu đầu vào để thực hiện bài tập
a) Địa điểm, vị trí cơng trình:
- Tên cơng trình: Đầu tư xây dựng mới tổ hợp văn phòng căn hộ bán và cho thuê
Viwassin.
- Tên chủ đầu tư: Tổng công ty đầu tư Xây dựng cấp thốt nước và Mơi trường
Việt Nam (VIWASSIN).
- Nguồn vốn:
+ Nguồn vốn chủ đầu tư tự có 25%.
+ Vốn vay tín dụng ngân hàng và khách hàng 75%.
- TMĐT chưa có lãi vay ( sau thuế ): 824.818.854.000 đồng.
- Thời gian thực hiện: 1/1/2022 – 1/10/2024
- Địa điểm xây dựng: số 56-58 phố Hạ Đình, phường Hạ Đình – Thanh Xn –
Hà Nội.
- Vị trí cơng trình:
+ Phía Tây Bắc khu đất giáp với nhà dân.
+ Phía Tây Nam khu đất là khu tập thể của cán bộ, cơng nhân Cơng ty
VIWASSIN 1.
+ Phía Đơng Nam khu đất giáp với công ty cổ phần Xây lắp điện và tuyến
đường đi vào khu đất.
+ Phía Đơng Bắc giáp với khu dân cư và một con đường chạy giữa tuyến dân
cư và khu đất.
b) Quy mơ cơng trình:
Đặc điểm kiến trúc:
- Cơng trình tổ hợp văn phịng căn hộ bán và cho th Viwassin là cơng trình dân
dụng cấp I, nằm trên khu đất có diện tích 11.271 m2 với diện tích xây dựng là
3.522,5 m2 gồm 27 tầng và 2 tầng hầm. Mặt bằng kích thước 104x40,5m; chiều
cao tầng là 96,3m.
- Chiều cao tầng hầm cao 3.6m; tầng 1,2,3,4 là 4,5m; tầng 5 là 3,9m ; tầng 6 đến
tầng 25 là 3,3m, tầng 26 là 4,5m, tầng 27 là 3,9m.
- Cơng trình gồm 27 tầng với 2 khối tháp và 1 khối đế cao 3 tầng và 2 tầng hầm
thuộc mỗi khối, trong đó:
+ Tầng hầm 1 và 2: Bãi đậu xe, với diện tích xây dựng mỗi tầng hầm là 4.530,5
m2, tổng diện tích giành cho bãi đậu xe là 6.673,2 m 2, công suất dự kiến là 90 ô
tô và hơn 400 xe máy.
15
+ Tầng trệt, tầng 2: khu vực dịch vụ, siêu thị, nhà trẻ với diện tích xây dựng là
7.045 m2, diện tích có thể kinh doanh dự kiến là 5.281 m2. Trong đó: Nhà trẻ có
diện tích sàn là 1.184 m2; văn phòng và khu dịch vụ là 4.094 m2.
+ Tầng 3 đến tầng 5: Văn phòng, với tổng diện tích xây dựng là 12.965 m 2 ,
tổng diện tích cho văn phòng là 10.654 m2.
+ Tầng 6 đến tầng 25: Là căn hộ bán và cho thuê với tổng diện tích xây dựng là
59.200 m2 với diện tích sàn là 49.600 m2 bao gồm 400 căn hộ.
+ Tầng 26 và 27 là tầng kỹ thuật và dịch vụ với diện tích xây dựng là 4.917,5
m2
- Mặt bằng được bố trí như sau: mặt bằng xây dựng cơng trình kiến trúc được xây
dựng trên diện tích khu đất 11.271 m2, được bố trí thành 3 khối nhà
+ Mặt bằng tầng hầm: bố trí lối vào tầng hầm từ phía đường 13,5m và 11,5m
với hai làn xe lên và xuống được thiết kế tách biệt cùng với các điểm quay xe
hợp lý tạo điều kiện thuận tiện cho giao thông. Hai tầng hầm bố trí cao 7,2 m
(mỗi tầng cao 3,6m) cùng với việc bố trí lưới kết cấu thống (9 m x 9m) đảm
bảo cho việc tận dụng tối đa làm Gara ơ tơ, xe máy, các phịng kỹ thuật điện,
máy bơm, điều hoà trung tâm, vệ sinh cho khu dịch vụ cơng cộng. Tổng diện
tích mỗi tầng hầm là: 4.542,5 m2
+ Mặt bằng tầng 1 là lối vào có sảnh khu văn phòng và khu lối vào cho các căn
hộ ở tầng 6 đến tầng 25 riêng, diện tích sử dụng làm cửa hàng dịch vụ,
showroom, siêu thị mini... cũng như bố trí các phịng sinh hoạt cộng đồng,
phịng quản lý tịa nhà và các khu cơng năng phục vụ cho phần căn hộ cho thuê
phía trên. Tầng 1 cao 4,5 m.
+ Mặt bằng tầng 2 nhà A2 được bố trí làm nhà trẻ nhà trẻ với diện tích 1.480 m 2
+ Mặt bằng tầng 2 nhà A1 được bố trí làm siêu thị.
+ Mặt bằng tầng 3 đến 5 nhà A1 và A2 là khu văn phòng cho thuê.
+ Mặt bằng tầng 2, 3 và mái khối nhà giữa được bố trí làm văn phịng cho th
và dịch vụ.
+ Riêng tầng 5 có chiều cao tầng 3,9m có sử dụng trần kỹ thuật để thu gom
đường ống kỹ thuật, đảm bảo chiều cao thông thuỷ tới trần giả tối thiểu từ 2,7m
đến 2,8m sử dụng làm phòng làm việc.
+ Mặt bằng tầng 6 đến 25 (khối căn hộ ở 20 tầng): có diện tích sàn xây dựng
59.200 m2 (gồm cả ban cơng, lơ gia…). Bố trí mỗi tầng 20 căn hộ với 5 loại
khác nhau tiêu chuẩn cao tổng cộng là 400 căn hộ, diện tích từ 90m 2, 100 m2,
120m2, 140m2, 170m2 khép kín. Tổng diện tích các căn hộ/sàn là: 2.480 m2
+ Mặt bằng tầng 26 đến tầng kỹ thuật (tầng 27): Khối dịch vụ phục vụ bán đồ
ăn nhanh và đồ uống và phòng kỹ thuật.
Đặc điểm kết cấu:
- Phần móng: chọn phương án móng cọc BTCT kích thước đường kính D800
dùng cho những đài cọc đơn dưới cột tại vị trí của tường vây , D1200 dùng cho
đài cọc đơn dưới cột, D1500 dùng cho đài cọc khu vực lõi, vách cơng trình
( Với nhà A1 mũi cọc đặt vào lớp đất số 9, vơí nhà A2 mũi cọc đặt vào lớp đất
16
-
-
-
-
-
-
số 11). Cọc thi công bằng phương pháp khoan nhồi. Đài cọc trên nhóm cọc kết
hợp giằng BTCT theo hai phương.
Đài cọc cao 2500mm đảm bảo độ cứng để phân phối tải lên đầu cọc.
Tiết diện giằng móng 1000x2500mm.
Dựa theo địa tầng của cơng trình nhà A1 xây dựng, sử dụng loại cọc:
+ BTCT D800mm, chiều dài L = 46.4 m
+ BTCT D1000mm, chiều dài L = 47 m
+ BTCT D1500mm, chiều dài L = 47 m
Phần nhà nối giữa 2 khối nhà A1 và A2 sử dụng loại cọc ép BTCT D400mm.
Độ sâu hạ cọc:
+ Nhà A1: Cọc khoan nhồi BTCT D800, D1200, D1500 mũi cọc được đặt vào
lớp 11 (Cuội màu xám nâu, xám trắng, trạng thái rất chặt) ;
+ Nhà A2: Cọc khoan nhồi BTCT D800, D1200, D1500 mũi cọc được đặt vào
lớp 9 (Sạn sỏi lẫn cuội màu xám vàng, xám trắng trạng thái rất chặt bão hòa
nước).
Khối nhà 3 tầng tầng nối giữa 2 khối nhà A1 và A2 có mũi cọc đặt vào lớp cát
chặt.
Sức chịu tải của cọc: Căn cứ vào sức chịu tải tính tốn theo điều kiện địa chất
cơng trình và Báo cáo kết quả thí nghiệm nén tĩnh cọc tại hiện trường, Tư vấn
thiết kế chọn sức chịu tải của cọc như sau :
+ 350 tấn đối với cọc D800mm
+ 650 tấn đối với cọc D12000mm
+ 1000 tấn đối với cọc D1500mm
Phần thân cơng trình: Tổ hợp văn phịng kết hợp căn hộ bán và cho th là cơng
trình cao tầng có hệ kết cấu sàn:
+ Tầng hầm để gara ô tô, xe máy và tầng 1: có kết cấu dầm giao thoa.
+ Tầng 2 đến tầng 25: Kết cấu sàn không dầm dự ứng lực, căng sau.
+ Hệ kết cấu chính của cơng trình gồm: Hệ cột, lõi chịu tải trọng gió và tải
trọng đứng của cơng trình truyền xuống.
Kích thước hình học:
+ Cột có tiết diện: 140 x 140 cm – Từ móng đến tầng 5 (tầng kỹ thuật).
+ Cột có tiết diện: 120 x 120 cm – Từ cốt tầng 6 trở lên.
+ Dầm biên có tiết diện: 50 cm x 100 cm
+ Lõi cứng: bề dày 35cm.
Vật liệu sử dụng:
+ Bê tông sàn M400 với Rn = 155 kg/cm2
+ Bê tông cột, lõi M400 với Rn = 155 kg/cm2
+ Thép nhóm AI với Ra = 2300 kg/cm2
+ Thép nhóm AII với Ra = 2800 kg/cm2
17
4.2. Nhiệm vụ cần thực hiện của bài tập
Giả định: đóng vai trị là nhân sự của Bộ phận phụ trách công tác quản lý thực hiện
dự án cho Chủ đầu tư.
Lựa chọn hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng: thuê tư vấn
quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Nhiệm cụ bài tập cần thực hiện:
- Nêu mục đích, ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây
dựng. Trình tự đầu tư xây dựng và nội dung giai đoạn thực hiện dự án đầu tư
xây dựng. Khái quát về nhiệm vụ quản lý dự án của chủ đầu tư trong quản lý
thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
- Nội dung kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng: các vấn đề tổng
quan về dự án, kế hoạch quản lý phạm vi dự án, kế hoạch quản lý tiến độ thực
hiệndự án, kế hoạch quản lý chi phí dự án, kế hoạch quản lý chất lượng thực
hiện dự án và chất lượng cơng trình xây dựng.
- Tình huống kiểm soát dự án.
18
CHƯƠNG 1. NỘI DUNG KẾ HOẠCH QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU
TƯ XÂY DỰNG
1.1. Tổng quan về dự án
1.1.1. Tên dự án và địa điểm thực hiện
Tên dự án: Dự án đầu tư tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê
VIWASSIN.
Địa điểm của Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư, văn phịng kết hợp căn hộ
cho th VIWASSIN Hạ Đình được xây dựng trên diện tích đất 11.271 m2 tại số 56
- 58 ngõ 85 phố Hạ Đình Phường Thanh Xuân Trung - Quận Thanh Xuân - Hà Nội.
Khu đất của dự án nằm tại số 56 - 58 ngõ 85 phố Hạ Đình, phường Hạ Đình, quận
Thanh Xuân. Khu đất có hướng theo chiều Tây Nam - Đơng Bắc. Khu đất sau khi
thành phố quy hoạch có giới hạn như sau:
- Phía Tây Nam giáp đường Quy hoạch 13,5m
- Phía Tây Bắc giáp đường Quy hoạch 17,5m
- Phía Đơng Bắc giáp khu dân cư phường Hạ Đình. Tại vị trí góc cuối khu đất có
đường giao thơng dự kiến mở với mặt cắt đường dự kiến 11,5m theo Quy hoạch
chi tiết Quận Thanh Xn.
- Phía Đơng Nam giáp khu đất Công ty cổ phần xây lắp điện.
1.1.2. Loại, phạm vi, quy mô dự án
Loại, phạm vi dự án:
- Căn cứ vào Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 Phụ lục 1 phân loại dự
án đầu tư xây dựng công trình thì đây là cơng trình dân dụng có Tổng mức đầu
tư trong khoảng 80 đến 1500 tỷ đồng là dự án nhóm B.,
- Căn cứ vào phụ lục 2 phân cấp cơng trình xây dựng theo quy mơ kết cấu của
Thơng tư số 06/2021/TT-BXD thì đây là cơng trình dân dụng với chiều cao
cơng trình 27 tầng do vậy cấp của cơng trình là cấp II.
Quy mơ dự án:
Tổ hợp văn phòng căn hộ bán và cho thuê Hạ Đình nằm trên khu đất có diện tích
11.271 m2 với diện tích xây dựng là 3.522,5 m2.
Cơng trình gồm 27 tầng với 2 khối tháp và 1 khối đế cao 3 tầng và 2 tầng hầm thuộc
mỗi khối, trong đó:
- Tầng hầm 1 và 2: Bãi đậu xe, với diện tích xây dựng mỗi tầng hầm là 4.530,5
m2, tổng diện tích giành cho bãi đậu xe là 6.673,2 m 2, công suất dự kiến là 90 ô
tô và hơn 400 xe máy.
- Tầng trệt, tầng 2: khu vực dịch vụ, siêu thị, nhà trẻ với diện tích xây dựng là
7.045 m2, diện tích có thể kinh doanh dự kiến là 5.281 m 2. Trong đó: nhà trẻ có
diện tích sàn là 1.184 m2 và văn phòng và khu dịch vụ là 4.097 m2.
- Tầng 6 đến tầng 25: là căn hộ bán và cho thuê với tổng diện tích xây dựng là
59.200 m2 với diện tích sàn là 49.600 m2 bao gồm 400 căn hộ với:
19
-
+ 80 căn 120 m2
+ 80 căn 140 m2
+ 80 căn 170 m2
+ 80 căn 100 m2
+ 80 căn 90 m2
Tầng 26 và 27 là tầng kỹ thuật và dịch vụ với diện tích xây dựng là 4.917,5 m2
1.1.3. Các bên hữu quan của dự án trong các giai đoạn của dự án
STT
1
Các bên
hữu
quan
Chủ đầu
tư
Tên cụ thể
Tổng công ty
đầu tư Xây
dựng cấp
thốt nước và
mơi trường
Việt Nam
(VIWASSIN)
u cầu đặt ra với
bên hữu quan
Yêu cầu bên hữu quan
đặt ra với dự án
- Xem xét, phê
duyệt, triển khai dự
án.
- Đưa ra nhiệm vụ
và các yêu cầu thiết
kế cụ thể mà các nhà
thầu, tư vấn cần thực
hiện.
- Kiểm tra, giám sát
việc thiết kế của các
nhà
thầu.
- Thanh tốn cho
nhà thầu theo tiến
độ, nghiệm thu cơng
trình để đưa vào
khai thác, sử dụng.
- Xác định yêu cầu, nội
dung nhiệm vụ lập dự án,
cung cấp thông tin, tài
liệu cần thiết trong trường
hợp thuê tư vấn lập dự án,
tổ chức nghiệm thu kết
quả lập dự án và lưu trữ
hồ sơ dự án đầu tư xây
dựng;
- Lựa chọn tổ chức tư vấn
dự án có đủ điều kiện
năng lực theo quy định
của Luật Xây dựng;
- Chịu trách nhiệm về cơ
sở pháp lý, tính chính xác
của các thơng tin, tài liệu
được cung cấp cho tư vấn
khi lập dự án, trình dự án
với cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt theo quy
định của pháp luật;
- Lựa chọn tổ chức, cá
nhân tư vấn có đủ năng
lực, kinh nghiệm để thẩm
tra dự án theo yêu cầu của
cơ quan, tổ chức thẩm
định dự án của người
quyết định đầu tư;
- Tổ chức quản lý thực
hiện dự án theo luật quy
20
định;
- Kiểm tra, giám sát việc
thực hiện dự án, định kỳ
báo cáo thực hiện dự án
với người quyết định đầu
tư, cơ quan quản lý nhà
nước có thẩm quyền;
- Thu hồi vốn, trả nợ vốn
vay đối với dự án có yêu
cầu về thu hồi vốn, trả nợ
vốn vay;
- Điều chỉnh nhiệm vụ
khảo sát xây dựng theo
yêu cầu hợp lý của tư vấn
thiết kế xây dựng;
- Đình chỉ thực hiện hoặc
chấm dứt hợp đồng khảo
sát xây
dựng theo quy
định của pháp luật;
2
Nhà thầu
tư vấn
thiết kế
Cơng ty Cổ
Phần Đầu tư
Xây dựng
DAF
- Hồn thành cơng
việc đúng tiến độ,
chất lượng theo thỏa
thuận trong hợp
đồng.
- Tham gia nghiệm
thu cơng trình xây
dựng cùng chủ đầu
tư theo quy định của
pháp luật về quản lý
chất lượng cơng
trình xây dựng, giám
sát tác giả, trả lời các
nội dung có liên
quan đến hồ sơ thiết
kế.
- Kiểm tra chất
lượng công việc của
tư vấn thiết kế.
- Chịu trách nhiệm về
chất lượng sản phẩm thiết
kế do mình đảm nhiệm
- Cử người có đủ năng
lực để giám sát tác giả
thiết kế theo quy định của
hợp đồng, người thực
hiện nhiệm vụ này phải
chịu trách nhiệm trước
pháp luật về những hành
vi vi phạm của mình và
chịu trách nhiệm bồi
thường thiệt hại do mình
gây ra;
- Tham gai nghiệm thu
cơng trình xây dựng theo
hợp đồng thiết kế xây
dựng với chủ đầu tư;
- Xem xét xử lý theo đề
21
nghị của chủ đầu tư về
những bất hợp lý trong
thiết kế xây dựng;
- Khi phát hiện việc thi
công sai thiết kế được
duyệt thì phải báo kịp
thời cho chủ đầu tư và
kiến nghị biện pháp xử
lý;
3
4
- Thực hiện đúng
yêu cầu khảo sát xây
dựng theo quy định
của pháp luật và hợp
Liên danh nhà đồng khảo sát xây
thầu: Trung dựng.
- Đề xuất, bổ sung
tâm nghiên
nhiệm vụ khảo sát
Nhà thầu
cứu Địa kỹ
khảo sát thuật và Công xây dựng khi phát
hiện yếu tố ảnh
xây dựng
ty Cổ phần
Khoan và Xây hưởng trực tiếp đến
giải pháp thiết kế
dựng
VIWASSIN 3
Nhà thầu
thi công
xây dựng
Công ty Cổ
phần Khoan
và Xây dựng
VIWASSIN 3
- Thi công xây dựng
theo đúng thiết kế,
chỉ dẫn kỹ thuật, tiêu
chuẩn, quy chuẩn,
bảo đảm chất lượng,
tiến độ, an toàn, bảo
vệ mơi trường và
phịng chống cháy
nổ.
- Quản lý người lao
động trên cơng
trường, bảo đảm an
tồn, an ninh trật tự,
khơng
gây
ảnh
- Chịu trách nhiệm về kết
quả khảo sát xây dựng và
chất lượng khảo sát do
mình thực hiện; chịu
trách nhiệm về quản lý
chất lượng khảo sát của
thầu phụ (nếu có) và kết
quả khảo sát của nhà thầu
phụ.
- Bồi thường thiệt hại khi
thực hiện không đúng
nhiệm vụ khảo sát, sử
dụng thông tin, tài liệu,
tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ
thuật về khảo sát xây
dựng không phù hợp và
vi phạm hợp đồng khảo
sát xây dựng
- Yêu cầu bàn giao toàn
bộ hoặc từng phần mặt
bằng xây dựng cho bên
nhận phụ quản lý, sử
dụng phù hợp với tiến độ
và các thỏa thuận của hợp
đồng.
- Cung cấp kịp thời hồ sơ
thiết kế và các tài liệu,
phương tiện, máy và thiết
bị có liên quan, vật tư
theo thỏa thuận trong hợp
đồng.
- Thanh toán cho bên
22
hưởng đến các khu nhận thầu theo đúng tiến
dân cư xung quanh. độ thanh toán trong hợp
- Lập biện pháp tổ đồng.
chức thi cơng, hồ sơ
hồn cơng, tham gia
nghiệm thu cơng
trình.
- Chịu trách nhiệm
về chất lượng thi
cơng xây dựng cơng
trình. Sửa chữa sai
sót trong cơng trình
đối với những cơng
việc do mình thi
cơng.
- Phối hợp với các
nhà thầu khác cùng
thực hiện trên công
trường.
5
6
Tư vấn
quản lý
Tư vấn
giám sát
- Thực hiện nghĩa vụ
theo nội dung hợp
đồng đã được kí kết
phù hợp với điều
kiện năng lực hoạt
động xây dựng theo
quy định của pháp
luật.
-Có trách nhiệm
thanh tra, thẩm định
và đưa ra những yêu
cầu cho dự án.
-Giúp chủ đầu tư
quản lí các dự án
xây dựng tránh gây
thất thốt ảnh hưởng
đến vốn đầu tư.
-Có hiểu biết về tiêu
chuẩn quy phạm kỹ
thuật và công tác
xây lắp chủ yếu.
-Là đơn vị giúp chủ
đầu tư giám sát các
- Bồi thường thiệt hại khi
sử dụng thông tin, tài
liệu, tiêu chuẩn, quy
chuẩn kỹ thuật, giải pháp
kỹ thuật, tổ chức quản lý
không phù hợp và vi
phạm hợp đồng làm thiệt
hại cho chủ đầu tư.
-Nghiêm chỉnh, trung
thực trong thanh kiểm tra
dự án cơng trình.
- Chịu trách nhiệm về kết
quả khảo sát xây dựng và
chất lượng khảo sát do
mình thực hiện; chịu
trách nhiệm về quản lý
chất lượng khảo sát của
23
