Hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
--------------------------------------LÊ QUÝ DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY
DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
…......................................
(Chuyên ngành Quản trị kinh doanh)

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
PGS.TS NGUYỄN MINH DUỆ

Hà Nội – Năm 2012


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

MỤC LỤC
BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................................

3

DANH MỤC HÌNH ẢNH - BẢNG BIỂU............................................................

4

MỞ ĐẦU...............................................................................................................

5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN........

7

1.1

7

KHÁI NIỆM VỀ ĐẦU TƯ, DỰ ÁN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG

1.1.1 Đầu tư.........................................................................................................

7

1.1.2 Dự án...........................................................................................................

9

1.1.3 Dự án đầu tư................................................................................................

9

1.2

CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

14

1.2.1 Khái niệm quản lý dự án.............................................................................

14

1.2.2 Các yêu cầu của dự án và quản lý dự án đầu tư xây dựng..........................

14

1.2.3 Bản chất của quản lý dự án trong xây dựng..........................................

15

1.2.4 Các đối tượng trong quản lý dự án xây dựng cơ bản..................................

16

1.2.5 Nhiệm vụ trong quản lý dự án xây dựng....................................................

17

1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án...................................

19

1.2.7 Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án.............................................

20

1.3

QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CƠ BẢN...........

22

1.3.1 Những đặc điểm chung của dự án công trình xây dựng ............................

22

1.3.2 Đặc điểm công tác quản lý dự án của ngành xây dựng.............................

22

1.3.3 Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng của công ty CP Tu tạo và phát
triển nhà

23

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ

37

ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ NHÀ
Ở
2.1

Giới thiệu về công ty................................................................................... 37

2.1.1 Tên, trụ sở làm việc của Công ty................................................................

37

2.1.2 Mục tiêu, phạm vi kinh doanh và hoạt động của Công ty

38

Luận văn cao học QTKD

1

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

2.1.3

Viện Kinh tế và Quản lý

Sơ đồ tổ chức của Công ty ........................................................................

40

2.1.4 Trách nhiệm quyền hạn của Lãnh đạo và các phòng Ban chức năng.........

41

2.2

TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA

51

CÔNG TY
2.2.1 Kế hoạch đầu tư xây dựng dự án từ năm 2008 – 2012..............................

51

2.2.2 Tình hình thực hiện đầu tư xây dựng .........................................................

52

2.3

PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC

52

QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GIAI ĐOẠN
2008-2012 CỦA CÔNG TY
2.3.1 Công tác chuẩn bị mặt bằng xây dựng........................................................

52

2.3.2 Công tác khảo sát, thiết kế, thẩm định thiết kế, dự toán.............................

58

2.3.3 Công tác thẩm định thiết kế, dự toán..........................................................

61

2.3.4 Phân tích tình hình quản lý dự án đầu tư trong công tác lựa chọn nhà

62

thầu và thi công xây dựng
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG
CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở

70

3.1

CƠ SỞ ĐỂ ĐƯA RA GIẢI PHÁP.............................................................

70

3.1.1 Đặc điểm tình hình.....................................................................................

70

3.1.2

Phương hướng, nhiệm vụ của công ty trong công tác đầu tư xây dựng

71

3.2

CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỰC

73

HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG
CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở.
3.2.1 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch...............................................................

73

3.2.2 Hoàn thiện công tác chuẩn bị mặt bằng......................................................

75

3.2.3 Hoàn thiện công tác khảo sát, thiết kế, thẩm định......................................

79

3.2.4 Hoàn thiện công tác đấu thầu và thi công xây dựng……………………...

82

KẾT LUẬN................................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO,TÓM TẮT LUẬN VĂN

Luận văn cao học QTKD

2

90

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

BẢNG DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT

TT

Chữ viết tắt

Nghĩa của cụm từ viết tắt

1

DAĐT, QLDA

Dự án đầu tư, quản lý dự án

2

GPMB, BTGPMB

Giải phóng mặt bằng, bồi thường giải phóng mặt
bằng

3

QLKDXL

Quản lý kinh doanh xây lắp

4

KHĐT, TCHC,
TCKT

Kế hoạch đầu tư, Tổ chức hành chính, tài chính kế
toán

5

CTP.CP

Công ty CP Tu tạo và phát triển nhà

6

HSMT

Hồ sơ mời thầu

7

BXD, QLCL

Bộ xây dựng, quản lý chất lượng

8

QLCLCTXD

Quản lý chất lượng công trình xây dựng

9

TVTK, KSĐC

Tư vấn thiết kế, khảo sát địa chất

10

HTQLCLCTXD

Hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng

11

ATLĐ

An toàn lao động

12

VSMT

Vệ sinh môi trường

13

HTKT

Hệ thống kỹ thuật

14

UBND

Uỷ ban nhân dân

15

KQĐT

Kết quả đấu thầu

16

TVGS

Tư vấn giám sát

Luận văn cao học QTKD

3

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

DANH MỤC HÌNH ẢNH - BẢNG BIỂU

STT

TÊN HÌNH ẢNH

Trang
15

Hình 1.1

Các yếu tố quản lý dự án xây dựng

Hình 1.2

Các bước thực hiện dự án xây dựng

Hình 1.3

Các tiêu chuẩn đánh giá việc quản lý dự án

Hình 1.4

Các giai đoạn của một dự án xây dựng cơ bản

24

Hình 1.5

Các bước thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà thầu

33

Hình 2.1

Sơ đồ tổ chức của Công ty CP Tu tạo và Phát triển nhà

40

Hình 2.2

Sơ đồ bộ máy hệ thống quản lý chất lượng công trình xây
dựng

49

Hình 2.3

Sơ đồ bộ máy hệ thống quản lý chất lượng công trình xây
dựng của công ty chi nhánh

50

16
21

TÊN BẢNG BIỂU
Kế hoạch đầu tư xây dựng dự án từ năm 2008 - 2012 của
Bảng 2.1

51

Công ty

Bảng 2.2

Các vướng mắc và nguyên nhân trong công tác đền bù giải phóng
mặt bằng

Bảng 2.3

Các vướng mắc và nguyên nhân trong công tác thiết kế và
dự toán

Bảng 2.4

Các vướng mắc và nguyên nhân trong công tác đấu thầu

Luận văn cao học QTKD

4

57

60
65

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của luận văn
Cùng với sự chuyển đổi nền kinh tế sang hoạt động theo cơ chế thị trường có
sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Sự đổi mới mạnh mẽ trong lĩnh vực quản lý đầu tư
xây dựng vừa là yêu cầu thực tế khách quan, vừa mang tính cấp bách. Trong đổi
mới này, đầu tư dự án xây dựng giữ một vai trò cực kỳ quan trọng. Đây là vấn đề
cần và phải được quan tâm ở nước ta hiện nay.
Để đáp ứng nhu cầu cấp bách các công ty xây dựng nói chung đang lập các
dự án nhằm đáp ứng yêu cầu đó. Tuy nhiên cơ sở phân tích và quản lý thực hiện dự
án chưa được nghiên cứu một cách kỹ lưỡng.
Xuất phát từ vấn đề đó, luận văn “Hoàn thiện công tác quản lý thực hiện
các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở ” được chọn
làm luận văn tốt nghiệp cao học Quản trị kinh doanh.
2. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở thực trạng và phân tích, đánh giá công tác quản lý thực hiện các
dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở, luận văn đưa ra những

những khó khăn – tồn tại, những vấn đề vướng mắc nhất trong các giai đoạn của
công tác quản lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê
và nhà ở làm ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng và phát sinh chi phí. Từ đó, dựa
trên cơ sở khoa học, luận văn đề ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản
lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở.
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu của luận văn
Đối tượng nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu các yếu tố liên quan và tác động đến công tác
quản lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thực
hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở do Công ty CP
Tu tạo và Phát triển nhà làm chủ đầu tư.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, thống kê, so sánh…
Luận văn cao học QTKD

5

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

4. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
 Làm rõ lý luận và phương pháp luận về quản lý dự án đầu tư xây dựng, đồng
thời phát triển một số vấn đề lý luận về công tác đầu tư xây dựng mang tính
đặc thù của ngành.
 Phân tích và đánh giá thực trạng tình hình đầu tư xây dựng các công trình,
nêu ra những yếu tố tích cực–những hạn chế, tồn tại trong công tác đầu tư

xây dựng của dự án tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở.
 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự án xây
dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở.
5. Kết cấu của luận văn
Tên luận văn “Hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự án xây dựng
tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở ”.
Bố cục: Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về quản lý thực hiện dự án
Chương 2: Phân tích, đánh giá công tác quản lý thực hiện các dự án xây
dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự
án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở.

Luận văn cao học QTKD

6

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN
1.1.

KHÁI NIỆM VỀ ĐẦU TƯ, DỰ ÁN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1.1. Đầu tư

Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt
động nhằm thu được các kết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Các nguồn lực sử dụng có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao
động và trí tuệ. Những kết quả đạt được có thể là sự gia tăng tài sản vật chất, tài sản
tài chính hoặc tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực có đủ điều kiện để làm việc với năng
suất cao hơn cho nền kinh tế và cho toàn xã hội.
Cũng có thể hiểu đầu tư là việc đưa một lượng vốn nhất định vào quá trình
hoạt động kinh tế nhằm thu lại lượng vốn lớn hơn sau một khoảng thời gian nhất
định. Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình
để hình thành tài sản, tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư
và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trong thực tế có rất nhiều hình thái biểu hiện cụ thể của đầu tư. Tùy từng
góc độ tiếp cận với những tiêu thức khác nhau người ta cũng có thể có cách phân
chia hoạt động đầu tư khác nhau. Một trong những tiêu thức thường được sử dụng
đó là tiêu thức quan hệ quản lý của chủ đầu tư. Theo tiêu thức này đầu tư được chia
thành đầu tư gián tiếp và đầu tư trực tiếp
Đầu tư gián tiếp: Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn
không trực tiếp tham gia quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả
đầu tư. Chẳng hạn như nhà đầu tư thực hiện hành vi mua các cổ phiếu hoặc trái
phiếu trên thị trường chứng khoán thứ cấp. Trong trường hợp này nhà đầu tư có thể
được hưởng các lợi ích vật chất (như cổ tức, tiền lãi trái phiếu), lợi ích phi vật chất
(quyền biểu quyết, quyền tiên mãi) nhưng không được tham gia quản lý trực tiếp tài
sản mà họ bỏ vốn đầu tư.

Luận văn cao học QTKD

7

Lê Quý Dũng

Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

Đầu tư trực tiếp: Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn
trực tiếp tham gia quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư.
Đầu tư trực tiếp lại bao gồm đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát triển. Trong đó đầu
tư dịch chuyển là một hình thức đầu tư trực tiếp trong đó việc bỏ vốn là nhằm dịch
chuyển quyền sở hữu giá trị của tài sản. Thực chất trong đầu tư dịch chuyển không
có sự gia tăng giá trị tài sản. Chẳng hạn như nhà đầu tư mua một số lượng cổ phiếu
với mức khống chế để có thể tham gia hội đồng quản trị một công ty, các trường
hợp thôn tính, sáp nhập doanh nghiệp trong cơ chế thị trường.
Đầu tư phát triển: Là một phương thức của đầu tư trực tiếp. Hoạt động đầu
tư này nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và
sinh hoạt đời sống của xã hội. Đây là hình thức đầu tư trực tiếp tạo ra tài sản mới
cho nền kinh tế, đơn vị sản xuất và cung ứng dịch vụ. Hình thức đầu tư này đóng
vai trò rất quan trọng đối với tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế của mỗi quốc
gia.
Trong các hình thức đầu tư trên thì đầu tư phát triển là tiền đề, là cơ sở cho
các hoạt động đầu tư khác. Các hình thức đầu tư gián tiếp, dịch chuyển không thể
tồn tại và vận động nếu không có đầu tư phát triển
Đầu tư phát triển là việc bỏ tiền ra để xây dựng cơ sở hạ tầng nói chung, sửa
chữa nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt thiết bị, vận
hành đưa vào sản xuất, bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí
thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt
động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội.
Đầu tư xây dựng cơ bản là một bộ phận của hoạt động đầu tư nói chung đang
diễn ra trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay. Đó là việc bỏ vốn để tiến hành

các hoạt động xây dựng cơ bản, từ việc khảo sát quy hoạch, thiết kế, thẩm định, thi
công cho đến khi lắp đặt thiết bị hoàn thiện và đưa vào vận hành khai thác sử dụng,
nhằm tạo ra cơ sở vật chất và tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng các tài sản
cố định cho nền kinh tế quốc dân.

Luận văn cao học QTKD

8

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

Các hoạt động đầu tư thường được tiến hành theo dự án. Vậy thế nào là một
dự án, nên tiến hành quản lý dự án như thế nào. Các khái niệm cơ bản này sẽ được
trình bày trong các mục tiếp theo.
1.1.2. Dự án
Dự án (Project) là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có
phối hợp và được kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt
được một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy định, bao gồm các ràng buộc về
thời gian, chí phí và nguồn lực, nhằm đạt một mục tiêu phát triển nhất định
1.1.3. Dự án đầu tư
1.1.3.1.

Dự án đầu tư

Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng công trình, theo

luật đầu tư năm 2005 giải thích như sau:
“Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn
trung gian và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định”, như xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình
hoặc sản phẩm dịch vụ.
Như vậy có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung chính là đầu tư và
hoạt động xây dựng.
DAĐT là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó tập hợp hồ sơ
tài liệu nghiên cứu, trình bầy một cách chi tiết đầy đủ và có hệ thống các hoạt động,
các chi phí theo một kế hoạch toàn diện và toàn bộ nội dung các vấn đề có liên quan
đến công trình đầu tư, nhằm giúp cho việc ra quyết định đầu tư được đúng đắn và
đảm bảo hiệu quả của vốn đầu tư trong tương lai.
Trong hoạt động đầu tư, DAĐT có vai trò rất quan trọng, tác động xuyên
suốt quá trình đầu tư và khai thác công trình sau này về mặt thời gian. Về mặt phạm
vi, nó tác động đến tất cả các mối quan hệ và các đối tác tham gia vào quá trình đầu
tư.

Luận văn cao học QTKD

9

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

Như vậy, trong hoạt động đầu tư vai trò của DAĐT thể hiện một cách cụ thể

như sau:
 Căn cứ quan trọng để quyết định việc bỏ vốn đầu tư.
 Cơ sở để xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra quá
trình thực hiện đầu tư.
 Cơ sở quan trọng để thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và
ngoài nước tài chợ hoặc cho vay vốn.
 Cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước thẩm tra cấp giấy chứng nhận đầu
tư, thẩm định để chấp thuận sử dụng vốn của nhà nước, để ra quyết định đầu tư,
quyết định tài chợ vốn cho dự án.
 Là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu
tư.
 Căn cứ quan trọng để đánh giá và có những điều chỉnh kịp thời những tồn
tại và những vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác.
 Một trong những cơ sở pháp lý để xem xét, giải quyết các mối quan hệ về
quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh khi có tranh chấp giữa các
bên tham gia liên doanh.
Tuỳ theo từng công trình đầu tư cụ thể (ngành nghề, lĩnh vực, quy mô...) mà
các DAĐT có thể có sự khác biệt nhất định về nội dung. Tuy nhiên, để tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đầu tư và để các tổ chức tài chính dễ
dàng xem xét tài trợ vốn thì một DAĐT cần phải được soạn thảo theo một tiêu
chuẩn nhất định, đảm bảo được sự thống nhất trong toàn bộ nền kinh tế và mang
tính thông lệ quốc tế.
1.1.3.2.

Các đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng hàm chứa bản chất lưỡng tính : Một mặt dự án xây
dựng tập hợp các hồ sơ và bản vẽ thiết kế, trong đó bao gồm các tài liệu pháp lý,
quy hoạch tổng thể, kiến trúc, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế thi công,
biện pháp tổ chức thi công...được giải quyết đối với công trình xây dựng, mặt khác

đây là môi trường hoạt động phù hợp với những mục đích đã đặt ra, nghĩa là một
Luận văn cao học QTKD

10

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

quá trình xây dựng có định hướng đối với các công trình mới hoặc cải tạo đối với
các công trình cũ đã xuống cấp.
Loại dự án xây dựng thường được xác định bởi quy mô, chi phí, thời gian
thực hiện, chất lượng, mục tiêu, sự hạn chế tài nguyên....và quản lý dự án xây dựng
đòi hỏi phải có một tổ chức, có chuyên môn phù hợp với ngành nghề, có đủ kinh
nghiệm và năng động, các thành viên thông thạo công việc, biết phối hợp hoạt động
với nhau một cách khoa học.
Khởi đầu một dự án xây dựng có thể được tính từ điểm chi phí đầu tư đầu
tiên để thực hiện công trình. Tuy nhiên trước đó người ta có thể phải chờ đợi, cân
nhắc phương án và lựa chọn những phương án mang tính khả thi.
Hoàn thành dự án xây dựng được tính vào thời điểm bàn giao công trình đưa
vào sử dụng và khai thác vận hành sản xuất ra sản phẩm đạt công suất theo thiết kế
đã được phê duyệt.
Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, chủ đầu tư kỳ vọng không chỉ ở
công trình đang xây dựng mà điều chính yếu là công tác từ công trình xây dựng
mang lại nguồn thu và lợi nhuận như thế nào khi đưa công trình vào sản xuất kinh
doanh. Bởi vậy chủ đầu tư xem sự vận hành của công trình quan trọng tương quan
với những mục đích kinh doanh của mình. Chính vì thế mà chủ đầu tư hết sức thận

trọng xem xét các yếu tố chi phí trong toàn bộ dự án. Trên thực tế, khoản chi phí
trực tiếp trong quá trình vận hành có thể làm giảm đáng kể do việc tăng chi phí ban
đầu ở giai đoạn xây dựng.
Những dự án được xem là thành công, chỉ khi tổng các chi phí không vượt
quá tổng dự toán hoặc tổng mức đầu tư, đảm bảo chất lượng, an toàn lao động và
thời gian thực hiện phải tương ứng với hạn định trong kế hoạch.
1.1.3.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng
Để thuận tiện cho việc theo dõi, quản lý và đề ra các biện pháp nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng công trình được lập phù hợp với yêu cầu
của từng loại dự án. Dự án đầu tư xây dựng công trình có thể được phân loại theo

Luận văn cao học QTKD

11

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

nhiều tiêu chí khác nhau. Sau đây là một số tiêu chí chủ yếu để phân loại dự án đầu
tư xây dựng:
a. Phân loại theo quy mô và tính chất dự án
Việc phân loại dự án theo quy mô và tính chất dự án giúp ta quản lý dự án
được tốt và nhằm mục đích:
 Phân cấp quản lý: Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Ngành, UBND các tỉnh,
thành phố.
 Lựa chọn chủ đầu tư.

 Chọn hình thức quản lý dự án.
 Quyết định trình tự đầu tư và xây dựng: lập báo cáo đầu tư, lập dự án đầu
tư, hay lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
 Quyết định trình tự thiết kế: Thiết kế một bước, thiết kế hai bước, thiết kế
ba bước.
 Quyết định thời hạn cấp vốn nếu là vốn ngân sách.
 Quyết định điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia dự án.
 Quyết định hình thức lựa chọn nhà thầu: chỉ định thầu, đấu thầu hạn chế,
đấu thầu rộng rãi.
 Quyết định thời hạn bảo hành công trình.
 Quyết định hình thức quản lý và sử dụng công trình khi đưa vào khai thác
vận hành.
Việc quản lý dự án sẽ được phân ra thành các nhóm A, nhóm B, nhóm C hay
dự án quan trọng quốc gia tuỳ theo tổng mức đầu tư cho dự án.
Đối với những công trình xây dựng có quy mô lớn, trước khi lập dự án chủ
đầu tư xây dựng công trình phải lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình cấp
có thẩm quyền cho phép đầu tư. Đối với các dự án có quy mô không lớn, giải pháp
thi công không phức tạp có thể bỏ qua bước lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình
và lập ngay dự án đầu tư xây dựng công trình.
b. Phân loại dự án đầu tư theo nguồn vốn đầu tư
Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án được chia thành bốn loại:
Luận văn cao học QTKD

12

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

 Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước: Nhà nước quản lý toàn bộ quá
trình đầu tư. Xác định chủ trương đầu tư, lập dự án đầu tư, quyết định đầu tư, lập
thiết kế - tổng dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng, nghiệm thu, bàn giao
đưa công trình vào khai thác, sử dụng.
 Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh và dự án sử dụng vốn
đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước: Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương
và quy mô đầu tư. Doanh nghiệp có dự án tự chịu trách nhiệm về tổ chức thực hiện
và quản lý dự án theo quy định của pháp luật.
 Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân: chủ đầu tư tự quyết
định hình thức và nội dung quản lý dự án.
 Dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn khác nhau (liên doanh, liên
danh, cổ phần …) thì các bên góp vốn thoả thuận về phương thức quản lý hoặc quản
lý theo quy định đối với nguồn vốn có tỷ lệ % lớn nhất trong tổng mức đầu tư (vốn
tín dụng, vốn tư nhân …)

Luận văn cao học QTKD

13

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

1.2.

Viện Kinh tế và Quản lý

CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.2.1. Khái niệm quản lý dự án
Quản lý dự án xây dựng là một quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian,
nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho công trình
dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt, đạt được các
yêu cầu đã định về kỹ thuật, chất lượng, đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi
trường bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.
1.2.2. Các yêu cầu của dự án và quản lý dự án đầu tư xây dựng
Một dự án đầu tư đảm bảo tính khả thi phải đáp ứng các yêu cầu sau:
 Tính khoa học: Tính khoa học của dự án đòi hỏi những người soạn thảo
dự án phải có một quá trình nghiên cứu tỉ mỉ và tính toán chính xác từng nội dung
của dự án, đặc biệt là nội dung về tài chính, nội dung về kỹ thuật.
 Tính thực tiễn: Các nội dung của dự án phải được nghiên cứu và xác định
trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể
liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư.
 Tính pháp lý: Dự án cần có cơ sở pháp lý vững chắc, tức là phù hợp với
chủ trương, chính sách và các văn bản pháp quy liên quan tới hoạt động đầu tư.
Quản lý dự án đầu tư xây dựng có các yêu cầu cơ bản sau:
 Xác định những yêu cầu và nhiệm vụ thực hiện của dự án.
 Hiểu rõ phạm vi và quy mô của dự án.
 Đề ra các mục tiêu, phương hướng rõ ràng và khả thi.
 Cân nhắc giữa yêu cầu để thực hiện công việc, thời gian và chi phí phải
phù hợp với với dự toán đã được duyệt.
 Lập và thực hiện kế hoạch quản lý có hiệu quả.
 Điều chỉnh các quy cách, kế hoạch và phối hợp nhịp nhàng phù hợp với
những yêu cầu khác nhau của những bên có liên quan trong quá trình triển khai thi
công.

Luận văn cao học QTKD

14

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

1.2.3. Bản chất của quản lý dự án trong xây dựng

Quản lý khối lượng

Quản lý tiến độ
Quản lý tiền vốn
QLDAXD
Quản lý an
toàn lao động

Quản lý chất lượng

Quản lý môi trường
Hình 1.1. Các yếu tố của quản lý dự án xây dựng
Sơ đồ 1.1 phản ánh những yếu tố của quá trình quản lý một dự án xây dựng
để dẫn tới sản phẩm xây dựng đạt chất lượng cuối cùng. Mục đích mong đợi của dự
án là làm sao với các nguồn lực có hạn mà vẫn cho ra được sản phẩm có chất lượng.
Công việc của nhà quản lý là lập kế hoạch để phối kết hợp các nguồn lực: thời gian,
tiền vốn, quản lý khối lượng, chất lượng, an toàn lao động, vệ sinh môi trường, nhân
lực, vật tư kỹ thuật để tạo ra sản phẩm cuối cùng. Đồng thời sản phẩm cuối cùng

cũng là yếu tố kiểm tra lại công tác quản lý. Nếu sản phẩm tốt thì công tác quản lý
đạt yêu cầu và ngược lại.
Sơ đồ 1.2 phản ánh những bước thực hiện quản lý dự án xây dựng đó là lập
kế hoạch, thực thi và kiểm tra. Do đặc tính của công tác xây dựng có những biến đổi
khi không nhìn thấy được phát sinh trong quá trình thực thi dự án như các thủ tục
pháp lý, khảo sát địa chất...., do vậy để những hành động liên tục được thực hiện

Luận văn cao học QTKD

15

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

nhằm đạt được công tác tốt nhất thì công việc thực thi và kiểm tra luôn phải bám sát
vào kế hoạch đặt ra. Nếu trong quá trình thực thi, kiểm tra thấy có một số chỗ chưa
đúng với mục đích đề ra thì phải có phương án xử lý kịp thời. Có như vậy dự án
mới được đảm bảo.
Lập kế hoạch
Xác định những mục
tiêu
Khảo sát các nguồn
Hình thành chiến lược
Thực thi
Phân phối nguồn
Hướng dẫn thực thi

Phối hợp các nguồn lực
động viên khuyến khích
cơ bản

Hành động

Kiểm tra
-Đánh giá thành tựu đạt
được so với mục đích
-Lập báo cáo
-Xử lý các vấn đề

Hình 1.2. Các bước thực hiện quản lý dự án xây dựng

1.2.4. Các đối tượng trong quản lý dự án xây dựng cơ bản
Quản lý tiến độ, quản lý vốn, quản lý chất lượng và quản lý rủi ro chính là
đối tượng cơ bản của quản lý dự án xây dựng. Các đối tượng này được đặt điều kiện
bởi: Các kế hoạch của dự án, các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm, phân tích và dự
trù tài chính cũng như các nguồn lực và tài nguyên đưa vào dự án.
Với mục tiêu của quản lý dự án xây dựng cơ bản: Đúng tiến độ, không vượt
quá ngân sách, đạt chất lượng, đảm bảo vệ sinh môi trường và không xảy ra tai nạn
Luận văn cao học QTKD

16

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

lao động. Xuất phát từ kế hoạch xây dựng dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê
duyệt để đưa ra các chỉ dẫn thực hiện (bản vẽ thiết kế thi công đã được thẩm tra phê
duyệt, biện pháp thi công chi tiết đã được thẩm tra phê duyệt; bản tiến độ cung cấp
vật tư chính và các hợp đồng ký cam kết cung cấp với các nhà thầu; thiết bị và máy
móc thi công, kế hoạch cung ứng nguồn nhân lực).
1.2.5. Nhiệm vụ trong quản lý dự án xây dựng
Nhiệm vụ cơ bản trong xây dựng chính là phải thực hiện dự án đúng pháp
luật, quản lý tốt tất cả các nội dung từ khâu khảo sát, thiết kế, lựa chọn nhà thầu, ký
kết hợp đồng và quản lý dự án xuyên xuốt trong quá trình thực hiện thi công xây
dựng, ứng dụng công nghệ mới vào thi công, lập kế hoạch chi tiết cho từng hạng
mục, các nguồn vật tư được cung ứng liên tục, đúng chủng loại, đảm bảo chất lượng
và đủ để phục vụ thi công; lập kế hoạch và tính toán về mặt thời gian để thi công
cho phù hợp với từng hạng mục, đặc biệt là chuẩn bị tốt nguồn nhân lực cũng như
đội ngũ quản lý có trình độ, kết hợp đẩy nhanh tốc độ giải ngân các nguồn vốn xây
dựng cơ bản nhằm tăng cường sự phát triển kinh tế tổng thể và giải quyết các nhiệm
vụ xã hội. Thông thường tham gia vào các lĩnh vực xây dựng là các công ty tư vấn
thực hiện các công việc thăm dò, khoan khảo sát địa chất, quy hoạch, thiết kế kiến
trúc và kỹ thuật...và các nhà thầu thi công xây dựng hoàn thành các sản phẩm xây
dựng theo tiến độ dự án, nguồn vốn đầu tư và thời gian đã xác định trước.
Xây dựng chiếm một phần thời gian tương đối lớn trong chu kỳ đầu tư và
được gọi là sản xuất xây dựng. Nhiệm vụ của sản xuất xây dựng chính là là hoàn
thành mọi công tác xây dựng đảm bảo chất lượng, an toàn lao động và đưa công
trình vào vận hành. Sản xuất xây dựng chính là hệ thống phức tạp bao gồm các hệ
thống tổ chức và sản xuất, cũng như các hệ thống thông tin quản lý.
Hệ thống sản xuất bao gồm các tổ chức xây dựng thi công các sản phẩm xây
dựng dưới dạng các toà nhà, hạ tầng kỹ thuật các công trình và các tổ hợp khác sử
dụng nguyên vật liệu, cấu kiện xây dựng và các công nghệ - kỹ thuật, công nghệ
quản lý các công trình, thiết bị phụ trợ khác....

Luận văn cao học QTKD

17

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

Tùy thuộc vào mức độ chuyên ngành và quy mô tổ chức của các đơn vị xây
dựng, quá trình xây dựng có thể được chia thành các công đoạn khác nhau mang
tính chuyên môn hóa. Do vậy hệ thống sản xuất xây dựng là một tổ hợp các đơn vị
chuyên ngành khác nhau, bao gồm các công ty là nhà thầu chính, nhà thầu phụ, các
tổ chức cung cấp nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị và phương pháp quản lý. Công
tác của các hoạt động sản xuất phối hợp này chính là thành phẩm xây dựng: Các toà
nhà, các công trình hạ tầng kỹ thuật...Tất cả các đơn vị được xác định bởi các mối
tương quan và luôn tương tác lẫn nhau, có đặc trưng điều phối, thỏa thuận và hợp
tác.
Những mối quan hệ điều hành phản ánh các kế hoạch quản lý hành chính,
các quy chuẩn, tiêu chuẩn hóa và tiến độ cung cấp tài chính...những mối quan hệ
cam kết được thiết lập sau khi ký kết các hợp đồng tư vấn thiết kế, xây dựng và
cung cấp nguyên vật liệu...Những mối quan hệ hợp tác xảy ra khi thực hiện phối
hợp các công việc được triển khai thi công trên công trường, trong phạm vi tổ chức,
công nghệ và môi trường cũng như xã hội.
1.2.5.1. Nhiệm vụ trong phạm vi tổ chức
Nhiệm vụ này chính là phải tạo ra các điều kiện thuận lợi cho các nhà thầu
thực hiện công tác xây lắp. Cho dù sử dụng công nghệ này hay công nghệ khác thì

công tác tổ chức vẫn được vận dụng hết sức đa dạng cả về sự tập chung các nguồn
lực, cũng như sự phối hợp đồng bộ các hoạt động giữa các đơn vị xây lắp trên công
trường để phù hợp với môi trường hiện tại. Vấn đề chi phối mạnh mẽ tới công tác tổ
chức trong quá trình sản xuất xây dựng là các hình thức tổ chức như: Điều phối
nhân lực, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và đảm bảo cung ứng nguyên vật
liệu, cấu kiện xây dựng theo đúng tiến độ.
1.2.5.2. Nhiệm vụ trong phạm vi kinh tế
Là thực hiện thống nhất các quá trình kinh tế trong sản xuất và trong các mối
quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia vào dự án. Trong lĩnh vực kinh tế xây
dựng vấn đề có ý nghĩa quan trọng chính là sự phân loại chi phí, thu nhập hay sức
hấp dẫn vật chất đối với người lao động...Trong phạm vi này, tính quy luật kinh tế
Luận văn cao học QTKD

18

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

tác động tương hỗ các phần tử tham gia vào quá trình xây dựng và thúc đẩy họ
hướng tới mục tiêu nâng cao công tác sản xuất.
Phạm vi xã hội có đặc trưng các mối quan hệ xã hội trong tập thể sản xuất và
được xác định bởi các nguyên tắc kinh tế trong tổ chức xây dựng.
Giữa các phạm vi trên luôn tồn tại những mối liên hệ trao đổi và phụ thuộc,
chúng phản ánh bản chất và nội dung của các hoạt động xây dựng và ảnh hưởng tới
việc xây dựng cấu trúc liên hệ giữa các thành phần của tổ chức. Đầu mối liên hệ
trong công tác tổ chức ở các phạm vi khác nhau chính là quản lý dự án xây dựng.

Hệ thống thông tin quản lý dự án xây dựng có nhiệm vụ tìm kiếm, thu thập,
xử lý, phân phối, lưu trữ, và bảo mật thông tin, đáp ứng các yêu cầu: Nhanh chóng,
chính xác giữa các thành viên dự án và các cấp quản lý khác nhau, kịp thời và có độ
tin cậy cao, đảm bảo thông tin xuyên suốt phục vụ cho quá trình ra quyết định.
1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án
1.2.6.1. Hệ thống luật pháp và các văn bản liên quan đến quản lý dự án
Hệ thống các văn bản luật pháp cũng như các quy định của Nhà nước trong
lĩnh vực đầu tư xây dựng nói chung và trong quản lý dự án nói riêng có vai trò quan
trọng trong việc định hướng cho công tác quản lý dự án. Tuy nhiên hiện nay còn
nhiều tồn tại tình trạng thiếu đồng bộ, chồng chéo. Hơn thế nữa các văn bản này còn
thiếu sự cập nhật, do vậy, hiệu lực pháp lý nói chung còn thấp, do đó gây ảnh hưởng
không nhỏ đến công tác quản lý dự án.
1.2.6.2. Trình độ, kinh nghiệm của các cán bộ quản lý dự án
Quản lý dự án chính là để thực hiện các chức năng lập kế hoạch, tổ chức,
kiểm soát, giám sát lãnh đạo và kiểm tra. Vì vậy, để quản lý dự án thành công phụ
thuộc rất nhiều vào trình độ cũng như kinh nghiệm của các cán bộ quản lý dự án.
Những phẩm chất cần có ở các cán bộ quản lý dự án là: Hiểu biết rộng và có kinh
nghiệm về lĩnh vực chuyên môn, mạnh về kỹ năng tổng hợp, là một nhà tổ chức,
phối hợp tốt với mọi người, mọi bộ phận thực hiện dự án. Với những phẩm chất đó
cán bộ quản lý dự án mới có thể hoàn thành tốt công tác quản lý dự án, nhanh chóng

Luận văn cao học QTKD

19

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

phát hiện ra những sai sót, vướng mắc để đưa ra những giải pháp, kiến nghị, khắc
phục kịp thời.
1.2.6.3. Quy mô và độ phức tạp của dự án.
Quản lý một dự án có quy mô lớn, địa bàn trải rộng thường khó khăn hơn so
với các dự án có quy mô nhỏ, địa bàn hẹp. Đối với các dự án lớn, tính kỹ thuật phức
tạp, lại phải thực hiện trong thời gian dài do đó đòi hỏi nhiều chuyên gia có kinh
nghiệm và trình độ cao mới có thể đáp ứng được đòi hỏi trong công tác quản lý.
1.2.6.4. Các phương tiện quản lý dự án
Khi mà quy mô và độ phức tạp của dự án ngày càng tăng, độ biến động của
môi trường ngày càng lớn, các phương tiện quản lý dự án ngày càng đóng một vai
trò quan trọng. Với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật, đặc biệt là tin học
đã đưa ra nhiều phương pháp quản lý hiện đại, góp phần rút ngắn thời gian thực
hiện, giảm chi phí và nâng cao chất lượng dự án.
1.2.6.5. Hệ thống thông tin
Thông tin ngày càng trở thành tài sản vô giá đối với mọi lĩnh vực hoạt động.
Trong quản lý dự án đòi hỏi thông tin phải chính xác, kịp thời, có như vậy nhà quản
lý dự án mới có thể lựa chọn được các nhà tư vấn, nhà thầu có uy tín và năng lực.
Đồng thời, thông tin nhanh và thông suốt giúp cho các cán bộ quản lý kịp thời đưa
ra những điều chỉnh khi có những tình huống phát sinh ngoài kế hoạch.
1.2.7. Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án
Một dự án đầu tư xây dựng thành công có các đặc điểm sau:
 Hoàn thành đúng tiến độ đề ra
 Đảm bảo về chất lượng
 Không sẩy ra mất an toàn lao động
 Hoàn thành trong chi phí cho phép
 Đạt được thành quả mong muốn
 Sử dụng nguồn lực được giao một cách:
+ Hiệu quả

+ Hữu hiệu
Luận văn cao học QTKD

20

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

Kết quả
Kết quả
mong muốn
Mục tiêu

Chi phí

Chi phí
cho phép

Thời hạn
cho phép
Thời gian

Hình 1.3: Các tiêu chí đánh giá việc quản lý dự án
Quản lý dự án là việc vận dụng các tri thức, kinh nghiệm, kỹ năng, công cụ
và kỹ thuật vào những hoạt động của dự án để đạt được những yêu cầu đề ra. Việc
quản lý dự án được thực hiện bằng cách áp dụng về tích hợp các quá trình là khởi

đầu, lập kế hoạch, thực hiện, giám sát, kiểm soát, điều chỉnh và kết thúc.
Việc đánh giá công tác quản lý dự án được dựa trên 4 nội dung chính:
 Đánh giá công tác quản lý an toàn lao động
 Đánh giá công tác quản lý tiến độ
 Đánh giá công tác quản lý chất lượng
 Đánh giá công tác quản lý chi phí

Luận văn cao học QTKD

21

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

1.3.

Viện Kinh tế và Quản lý

QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CƠ BẢN

1.3.1. Những đặc điểm chung của dự án công trình xây dựng
Ngành xây dựng là một ngành kinh tế chủ đạo có vị trí rất quan trọng trong
nền kinh tế quốc dân. Ngành xây dựng cung ứng nhu cầu của thị trường về nhà ở và
thuê văn phòng là rất lớn, để đáp nhu cầu cần thiết cho cuộc sống, sinh hoạt, lao
động sản xuất của tất cả các ngành và người dân. Do vậy các công ty xây dựng nói
chung đang lập các dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở và văn phòng hiện nay có ý
nghĩa rất quan trọng.
./ Được xây dựng và sử dụng tại chỗ, và phân bổ tản mạn trên lãnh thổ.

./ Phụ thuộc chặt chẽ vào địa phương nơi xây dựng công trình.
./ Liên quan đến cảnh quan và môi trường tự nhiên.
./ Thường có kích thước và chi phí lớn, thời gian kiến tạo và sử dụng lâu dài,
và có nhiều người sinh sống và làm việc bên trong.
./ Liên quan đến nhiều ngành, mang tính tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế, xã
hội, văn hóa – nghệ thuật và quốc phòng.
Ngành xây dựng đầu tư các dự án tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà
ở đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn, thời gian đầu tư xây dựng kéo dài. Do số lượng
vốn đầu tư ban đầu lớn, nên hiện nay các dự án lớn chủ yếu là do các tổng công ty
đầu tư.
1.3.2. Đặc điểm công tác quản lý dự án của ngành xây dựng
Các dự án ngành xây dựng có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư kéo dài, để
thực hiện cần có số vốn lớn, với nhiều lực lượng tham gia, thời gian thực hiện đầu
tư kéo dài, có nhiều yếu tố tác động đến quá trình thực hiện và cần thiết phải lập
một kế hoạch chi tiết về huy động và sử dụng vốn có hiệu quả.
Thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý
do chế độ chính sách của Nhà nước liên tục thay đổi, mặt bằng giá cả vật liệu biến
động.
Các dự án ngành xây dựng cũng chịu ảnh hưởng lớn của môi trường. Thứ
nhất, dự án chịu ảnh hưởng của thời tiết, khí hậu, vì vậy phải tùy thuộc vào các yếu
Luận văn cao học QTKD

22

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

tố trên để quyết định việc lựa chọn công nghệ xây dựng, lịch trình xây dựng sao cho
phù hợp. Thứ hai, phải tùy thuộc vào tiềm năng kinh tế của vùng, qui định của pháp
luật đối với từng vùng, miền và văn hóa xã hội của nơi đó mà quá trình thực hiện dự
án cũng có những điều chỉnh để thích hợp với nơi thi công công trình.
Các dự án xây dựng chịu tác động lớn của các bên liên quan, ảnh hưởng trực
tiếp đến công tác quản lý dự án:
 Chủ đầu tư: Đưa ra các quyết định về vốn, bỏ vốn và quản lý công trình xây
dựng
 Công ty tư vấn: Lập dự án đầu tư, thiết kế kỹ thuật cơ sở và thiết kế kỹ thuật
thi công, tư vấn giải phóng mặt bằng và đền bù, tư vấn quản lý dự án công
trình, tư vấn giám sát thi công công trình: Quyết định đến chất lượng và tiến
độ của dự án từ đó cũng ảnh hưởng đến công tác quản lý chi phí dự án.
 Các phòng ban chức năng: Phòng Kế hoạch, phòng Quản lý chất lượng xây
lắp ...
 Các nhà thầu xây dựng, cung cấp hàng hóa: Nhận nhiệm vụ thi công công
trình đã trúng thầu, có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và tiến độ của dự
án.
 Các nhà cung cấp vật tư nguyên liệu: đảm bảo nguồn đầu vào trong việc thi
công xây dựng công trình.
 Các cơ quan quản lý nhà nước liên quan: Phê duyệt chủ truơng đầu tư, dự án
đầu tư…và các vấn đề có liên quan.
Tùy theo tính chất và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia của các thành
phần trên cũng khác nhau.
1.3.3. Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng của công ty CP Tu tạo và phát
triển nhà
Quản lý dự án hiểu theo nghĩa rộng được trải dài theo suốt vòng đời, kể từ
khi dự án mới chỉ là trong ý tưởng. Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, ban
hành kèm theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ, phân
trình tự đầu tư xây dựng thành 3 giai đoạn chính được chỉ ra trong hình 1.4:

Luận văn cao học QTKD

23

Lê Quý Dũng


Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội

Viện Kinh tế và Quản lý

o Chuẩn bị đầu tư
o Thực hiện đầu tư
o Kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng

Hình 1.4: Các giai đoạn của một dự án xây dựng cơ bản
Giai đoạn trước đầu tư còn gọi là giai đoạn trước khi có dự án. Đây là thời
gian không xác định được và không tính vào thời gian quản lý dự án. Tuy nhiên giai
đoạn này hết sức quan trọng, là thời kỳ làm xuất hiện các nguyên nhân hình thành
dự án.
Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng là giai đoạn quan trọng nhất trong
vòng đời một dự án xây dựng. Trong giai đoạn này được chia thành ba giai đoạn:
Chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư.
Giai đoạn sau đầu tư là giai đoạn công trình được xây dựng xong, nhà thầu
tiến hành các thủ tục nghiệm thu, bàn giao công trình cho chủ đầu tư đưa vào khai
thác sử dụng, nhiệm vụ quản lý dự án xây dựng gần như là kết thúc.
Để có cơ sở đưa ra các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả của dự án, chúng
ta phải chỉ ra những việc đã làm được, những việc còn tồn tại trong quá trình thực
hiện dự án nói chung và dự án các công trình tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở
nói riêng.

Luận văn xin đi sâu nghiên cứu một số nội dung chủ yếu trong các giai đoạn
thực hiện đầu tư, giai đoạn này có thời gian thực hiện dài nhất trong quá trình thực
hiện toàn bộ dự án, bao gồm:
Luận văn cao học QTKD

24

Lê Quý Dũng