Quản lí đô thị chương III

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
CHƯƠNG III
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊA LÝ KINH TẾ
NĂM 2008
GIẢNG VIÊN TS VÕ KIM CƯƠNG
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
3.1. Các khái niệm
Chính sách quản lý đô thị là chính sách dùng để quản lý đô thị,
nó chính là hệ thống các quan điểm, mục tiêu và giải pháp cơ
bản làm cơ sở cho việc xây dựng hệ thống pháp luật và tiến
hành các hoạt động quản lý đô thị.
Các chính sách QLĐT thường đã được thể chế hóa trong các văn
bản pháp luật.
Mỗi lĩnh vực hoạt động trong đô thị đều cần được Nhà nước
quản lý, do đó đều cần có chín sách để quản lý. Ta có 10 lĩnh
vực khoa học về đô thị, cũng có 10 hệ thống chính sách và
pháp luật phục vụ 10 ngành QLĐT.
Ngoài các chính sách về đô thị hóa và quy hoạch đô thị đã giới thiệu
trong chương I, trong chương này sẽ giới thiệu về các chính sách đất
đai, nhà ở, hạ tầng, tài chính và tổ chức chính quyền.
3.2.1. NH N TH C & QUAN I M Ậ Ứ Đ Ể
3.2.1.1. Đất đai là tài sản đặc biệt
Tài sản là các vật thể hữu hình hoặc các sự vật vô hình có giá
trò và được chiếm hữu.
-Về sở hữu, ở tất cả các nước đèu là chế độ song trùng sở
hữu, hoặc nói cách khác là sở hữu không hoàn toàn.
-Về mặt vật thể
-Có vò trí cố đònh
-Có giá trò lớn về không gian và chất liệu
-Tồn tại lâu dài
- Có nhiều mối quan hệ tới đô thò

Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
Mối quan hệ “bát phương” của lô đất, tính phức tạp của
QL đất đai
Lô đất
Quyền
sở hữu
Công năng
theo QH
Nghóa vụ
tài chính
Thoát nước Giao thông
Ranh,
láng giềng
Môi trường
Chế độ lưu
chuyển
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
Đất có quyền và nghóa vụ không phụ thuộc người chủ đất
A
B
Đường cái
Hướng thoát
nước
C
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
- Đất đai là nguồn lực phát triển
- Đât đai là công cụ sản xuất

- Đất đai là nguồn vốn
- Đất đai là nguồn lực quốc gia
Nhân lực, thế lực và vật lực (tài lực)
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
3.2.1.2. Đất đai là hàng hóa đặc biệt
a/ Ba điều kiện để đất đai trở thành hàng hóa:
1/ Mảnh đất được đăng ký quyền sở hữu
2/ Có luật về giao dịch trong thị trường bất động sản
3/ Có luật về thế chấp và tịch thu thế nợ
b/ Giá trò, giáa c ả
-Hàng hóa đất đai mang nặng giá trò xã hội (thuộc tính
KT&XH)
-Hàng hóa đất đai được giao dòch bằng chứng từ
- Khi có luật pháp về thế chấp và tòch thu thế nợ đất đai có quan
hệ mật thiết với tiền tệ
- Giá trò, giá cả của đất phụ thuộc vào vò trí đòa lý
Nguyên thủy
50.000 đ/m2
Chi phí XD
hạ tầng 500.000đ/m2
Tác động phát triển
50.000.000đ/m2
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
Các yếu tố hình thành giá đất, định giá đất
Đầu tư giảm
Đầu cơ đất
Dư tiền trong dân
Giá đất tăng

Chương III. CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
3.2.2. MỤC TIÊU QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mục tiêu cơ bản : Khai thác tối đa nguồn lực từ đất, bảo vệ mơi
trường, an tồn lương thực, phát triển bền vững trong sự hài hòa
các lợi ích.
Mục tiêu của cơng tác quản lý : Hiệu quả, an tồn, cơng bằng,
nguồn thu
Vòng luẩn quẩn hạn chế phát triển
Cûhủ sở hữu đất = chủ sở hữu toàn dân + chủ quyền sử
dụng đất
+ Nội dung sở hữu toàn dân (điều 5 luật Đất đai)
-Nhà nước đại diện sở hữu toàn dân
-Quyền đònh đoạt (mục đích SDD; hạn mức và thời hạn
SD đất; giao đất, cho thue,â thu hồi đất, đònh giá đất)
-Quỳên điều tiết các quyền lợi từ đất ( tiền SD đất, tiền
thuê đất; thuế; giá trò gia tăng )
-Trao Quyền SD và quy đònh quyền và nghiã vu SD đấtï
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
3.2.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ ĐẤT ĐƠ THỊ
Luật đất đai và 200 văn bản dưới luật
3.2.3.1. Chính sách sở hữu
Mục đích
-Xác đònh chủ sở hữu
-Xóa tranh chấp, thông tin rõ ràng, đầy đủ
-Đảm bảo việc giao dòch và lưu chuyển thuận lợi
- Đảm bảo phục vụ việc QLNN tốt
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai

3.2.3.
3.2.3.2. Giải pháp đăng ký đất đai
Hệ thống địa chính là hệ thống quốc gia chun lo việc đăng ký đất
đai
- Từ thời Nhà Nguyễn (theo luật Gia Long) đã cơng nhận quyền
sở hữu đất đai. Trương Đăng Quế (1793- 1865) trong 5 tháng (1836)
đã lập được địa bạ, đinh bạ vùng Châu thố sơng Cửu Long.
- Bộ TN – MT phụ trách hệ thống Địa chính quốc gia.
Giáy chứng nhận
-Phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
1. Mỗi thửa đất chỉ có một chủ
2. Quyền sở hữu hay quyền sử dụng
phải liên tục theo thời gian
3. Thời hạn cấp quyền sở hữu hay
quyền sử dụng càng lâu càng tốt
4. Ranh giới theo không gian ba chiều
5. Mẫu giáy chứng nhận phải thống
nhất theo một quy chuẩn cho cả Nước.
.
O
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
Nguyên tắc về thông tin trên giấy chứng nhận QSD , QSH
-Nguyên tắc “cái gương” (phản ảnh đúng hiện thực)
-Nguyên tắc “màn che” (không còn cần thông tin gì phía sau)
- Nguyên tắc bảo đảm ( tin cậy)
Hệ thống dăng ký bất động sản được Robert Torrens thiết lập ở Úc
từ năm 1858 và được gọi là hệ thống Torrens
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai

Nội dung và gải pháp vèâ taiø chính:
1. Đònh giá đất
2. Đấu giá đât, đấu chọn dự án đầu tư trên đất
3. Đònh mức và thu thuế, lợi tức, tiền thuê đất
4. Đònh mức và thu điều tiết lợi nhuận từ tác động phát triển
5. Chính sách đền bù khi thu hồi đất
6. Sử dụng quỹ dất công, và chính sách đổi đất lấy hạ tầng
7. Đầu tư vào thò trường BĐS
8. Các giải pháp tạo điều kiện, kích thích phát triển khác
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.2. Chính sách Đất đai
3.2.3.
3.2.3.3. Chinh sách Tài chính đất đai
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
3.3. Chính sách nhà ở
3.3.1. NHẬN THỨC VÀ QUAN ĐIÊM
3.3.1.1. Nhà ở là hàng hóa đặc biệt
a/ Nhà ở là một phần quan trọng của cuộc sống:
(1) Nơi cư ngụ, (2) Mục tiêu tiết kiệm và bảo hiểm, (3)
Nguồn
vốn, (4) Mặt bằng sản xuất
b/ Nhà ở là một nghành kinh tế trọng yếu: 2 – 8% GDP,
10 – 30% vốn đầu tư, các ngành kéo theo 5% vốn
c/ Thuộc tính xã hội = nhu cầu cơ bản, công bằng, đô thị,
lợi ích kinh tế
d/ Nhà ở gắn liền với đất
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
3.3. Chính sách nhà ở
3.3.1.
3.3.1.2. Quan điểm: - Công bằng nhưng không bình quân

- Người nghèo là tầng lớp dễ bị tổn thương
- Nhà ở là một quá trình (Housing)
- Hài hòa lợi ích
- Vai trò động lực cá nhân
3.3.2. MỤC TIÊU
Mục tiêu cơ bản: bảo đảm chỗ ở cho mọi người
Các tiêu chí đánh giá: (1) Tính kinh tế
(2) Tính nhân đạo, (3)Tính đô thị
Người
tiêu dùng
Nhà nước
Ngân hàng
Nhà
cung cấp
3.3.3. CÁC CHÍNH SÁCH
Các chủ thể của chính sách
3.3.3.1. u cầu đối với chỗ
ở (quy hoạch, kỹ thuật và
mơi trường)
- Cơng năng và tiện nghi
- Mơi trường
- An tồn (PCCC, kết cấu,
an ninh)
- Mỹ quan
- Kinh tế
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.3. Chính sách nhà ở
Các chủ thể trong lĩnh vực nhà ở
Quan hệ bát phương
Nhà ở

Quyền
sở hữu
vốn
Hạ tầng
Nghóa vu
tài chính
An toàn
Đòa
điểm
Kiến
trúc
Môi
trường
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.3. Chính sách nhà ở
3.3.3.2. Tạo điều kiện phát triển quỹ
nhà
Ý nghĩa : Tăng cung
Biện pháp: (1) Đất , (2) Vốn, (3)Thuế
(4) Khuyến khích tư nhân
(5)KK chung cư
3.3.3.3. Phát triển thị trường
bất động sản
+Nhà ở là hàng hóa đặc biết:
- Cố định
- Cõ quan hệ nhiều mặt với đơt hị
- Giá trị lớn
- Hai thuộc tinh Vật chất và xã hội
+ Kích cung, Kích cầu
Quy chuẩn, tiêu chuẩn XD về nhà ở

- Các quy chuẩn (QĐ 04/BXD-CSXD, ngày /1/2008)
- Các tiêu chuẩn về nhà ở, nhà ở cao tầng)
- Tính phù họp với điều kiện đòa phương
Xu hướng hiện đại về nhà ở
- Thân thiện môi trường
- Không gian giao tiếp
- Tiết kiệm năng lượng
- Nhà ở thông minh
Chương III.CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ
3.3. Chính sách nhà ở
3.3.3.4. Phát triển khoa học kỹ tht về nhà ở