Tài liệu tổng quan về sàn giao dịch bđs của thầy võ đình quốc

TÀI LIỆU KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỞNG KIẾN THỨC
VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
----------------------------------

MÔI GIỚI VÀ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN NGÀNH :
CHƯƠNG:

TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Ơ. VÕ ĐÌNH QUỐC
- 2011 -

1


Phần I: Những vấn đề chung về Sàn Giao dịch BĐS
1) Khái niệm sàn giao dịch BĐS
Do tính chất đặc thù của hàng hoá BĐS là cố định, pháp lý phức tạp,
thời gian giao dịch kéo dài, thông tin về BĐS thiếu minh bạch; cho nên
các bên tham gia giao dịch dễ gặp rủi ro, mất an toàn, dễ dẫn đến tranh
chấp. Để giảm thiểu bất cập đó, địi hỏi nơi tổ chức giao dịch BĐS phải ổn
định, hoạt động chuyên nghiệp, thông tin BĐS giao dịch phải được công
bố rỏ ràng, minh bạch; có sự giám sát, quản lý của Nhà nước; đảm bảo
các giao dịch BĐS diễn ra được an tòan, tuân thủ đúng pháp luật, làm
cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, đúng qui định, góp phần phát
triển đất nước.
“ Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) là địa điểm diễn ra các giao dịch BĐS
và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS”

2) Vai trị của Sàn Giao dịch:
Sàn giao dịch BĐS có vai trị:
• kiểm tra và cung cấp các thơng tin, chi tiết liên quan BĐS tham gia
giao dịch một cách công khai, minh bạch; giúp cho việc giao dịch được an
toàn, đúng qui định nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho các
bên tham gia giao dịch.
• cung cấp cho khách hàng các dịch vụ BĐS một cách chuyên
nghiệp, thủ tục đơn giản, chính xác, nhanh gọn; hổ trợ và tạo điều kiện
cho chủ BĐS / chủ đầu tư và người mua / nhà đầu tư có cơ hội gặp gỡ,
tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau; từ đó thúc đẫy nhanh q trình, tiến
độ giao dịch.
• Nhà nước thông qua giao dịch tại Sàn sẽ nắm được tình hình, diễn
biến thực tế trên thị trường BĐS tại địa phương; từ đó kịp thời đưa ra
hoặc kiến nghị đề xuất chủ trương, chính sách thích hợp nhằm tăng
cường quản lý và thúc đẫy thị trường BĐS họat động ổn định; phát triển
lành mạnh, đúng hướng; góp phần tăng nguồn thu cho NSNN từ hoạt
động kinh doanh BĐS.

Phần II: Nguyên tắc tổ chức, điều kiện thành lập Sàn GD
3) Nguyên tắc tổ chức và họat động của sàn giao dịch BĐS
- hoạt động công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật.
- cá nhân, tổ chức được tự thành lập sàn GD hay thuê sàn của đơn vị
khác.
- sàn giao dịch phải có pháp nhân hay sử dụng pháp nhân của đơn vị chủ
quản để họat động.
2


- đơn vị thành lập sàn phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn.
- sàn giao dịch phải có đủ tên, biển hiệu; có địa chỉ giao dịch ổn định (ổn

định tối thiểu trong 1 năm); trước khi thay đổi địa chỉ phải thông báo cho
cơ quan quản lý tại địa phương và khách hàng biết.
4) Điều kiện thành lập SGD
4.1) Về đăng ký kinh doanh: là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch
vụ BĐS hoặc kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS.
4.2) Về nhân sự:
4.2.1) Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo các
điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP cụ thể:
- có năng lực đầy đủ hành vi dân sự, đủ 18 tuổi, khơng đang trong tình
trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù.
- có giấy chứng nhận đã hồn thành khóa đào tạo, bồi dưởng kiến thức
về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS.
- không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Ngồi ra, người quản lý điều hành Sàn GD cần có kinh nghiệm về lãnh
vực BĐS, có mối quan hệ tốt với nhiều đơn vị bạn, cơ quan chức năng, có
năng lực quản lý điều hành bộ máy Sàn.
* Người quản lý, điều hành Sàn Giao dịch có quyền:
+ yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thơng tin liên quan
đến BĐS giao dịch theo qui định của NN.
+ yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, thông tin về BĐS được đưa lên
sàn.
+ thu phí dịch vụ từ khách hàng có dự án, BĐS đưa lên sàn
+ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và yêu cầu khách hàng bồi
thường thiệt hại do khách hàng gây ra cho Sàn.
+ các quyền và nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
4.2.2) Có tối thiểu 02 nhân viên mơi giới BĐS có chứng chỉ mơi giới BĐS.
Nếu có đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá BĐS cũng phải có tối thiểu 02
chứng chỉ định giá BĐS.
4.3) Về quy mơ diện tích và cơ sở vật chất, kỹ thuật:
- Có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50 m2 phục vụ cho hoạt động

môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung.
- Có cơ sở vật chất và trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.
3


4.4) Về cơ cấu tổ chức: gồm giám đốc, phó giám đốc và các bộ phận
chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn GD.
4.5) Về tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch: sàn giao dịch BĐS phải có tên,
biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01
năm (12 tháng).
4.6) Về Quy chế hoạt động: sàn giao dịch BĐS phải có Quy chế hoạt
động bao gồm những nội dung được quy định tại điểm 1.8 khoản 1 Phần
IV Thông tư 13/2008/TT-BXD; cụ thể:
QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG
CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ……………
(Ban hành kèm theo Quyết định số …………..)
Chương 1: Những qui định chung
Điều 1: Mục đích thành lập
Điều 2: Nguyên tắc hoạt động
Điều 3: Hình thức pháp lý
Chương II: Chức năng, nhiệm vụ, quyền và nghĩa vụ của Sàn Giao dịch,
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia SGD
Điều 4: Tên và địa chỉ của sàn giao dịch bất động sản ( BĐS)
Điều 5: Quy mô, cơ sở vật chất của sàn giao dịch BĐS
Điều 6: Chức năng của sàn giao dịch BĐS
Điều 7: Nhiệm vụ của sàn giao dịch BĐS
Điều 8: Quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS
8.1 Quyền hạn của sàn giao dịch BĐS
8.2 Nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS
Điều 9: Quyền và nghĩa vụ của CBCNV Sàn giao dịch BĐS

Điều 10: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn
giao dịch BĐS
10.1 Về quyền:
- yêu cầu Sàn cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS
- yêu cầu Sàn cung cấp các dịch vụ về BĐS
- yêu cầu Sàn bồi thường thiệt hại do lỗi của Sàn gây ra
10.2 Về nghĩa vụ
- thực hiện qui chế họat động của Sàn
- trả tiền dịch vụ cho Sàn
- bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho Sàn
- chịu trách nhiệm về độ chính xác, tính pháp lý đối với các
thơng tin liên quan BĐS tham gia giao dịch.
4


- các nghĩa vụ khác theo qui định hay hợp đồng đã ký với
Sàn GD
Chương III: Tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận
Điều 11: Tổ chức bộ máy
11.1 Cơ cấu tổ chức:
- Giám đốc sàn;
- Phó giám đốc sàn;
- Các bộ phận chuyên môn:
+ ………
11.2 Sơ đồ tổ chức
11.3 Sơ đồ bố trí mặt bằng sàn giao dịch BĐS
Điều 12: Nhiệm vụ và quyền hạn của Giám đốc sàn
12.1 Nhiệm vụ
12.2 Quyền hạn
Điều 13: Nhiệm vụ và quyền hạn của Phó Giám đốc sàn

13.1 Nhiệm vụ
13.2 Quyền hạn
Điều 14: Chức năng, nhiệm vụ của các bộ phận (hoặc phịng)
chun mơn:
14.1 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) ……..
14.2 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) ……..
14.3 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) ……..
Chương IV: Chế độ quản lý tài chính
Điều 15: Nguyên tắc quản lý tài chính
Điều 16: Nguồn vốn hoạt động của sàn giao dịch BĐS
Điều 17: Doanh thu và chi phí của sàn giao dịch BĐS
17.1 Doanh thu hoạt động
17.2 Chi phí hoạt động
Điều 18: Thu nhập và phân bổ thu nhập
18.1 Thu nhập
18.2 Phân bổ thu nhập
5


Chương V: Quan hệ với khách hàng trong giao dịch
Điều 19: Trách nhiệm của sàn giao dịch BĐS đối với khách hàng
Điều 20: Trách nhiệm của khách hàng đối với sàn giao dịch BĐS
Điều 21: Quy trình thực hiện các dịch vụ của sàn giao dịch BĐS
21.1 Quy trình mơi giới BĐS
21.2 Quy trình định giá BĐS
21.3 Quy trình đấu giá BĐS
21.4 Quy trình …..
Chương VI: Qui định về thơng tin BĐS đưa vào giao dịch; chế độ quản lý,
cung cấp thông tin về BĐS, giao dịch tại Sàn GD BĐS
Điều 22: Nội dung thông tin về BĐS khi đưa lên sàn giao dịch BĐS

22.1 Loại BĐS
22.2 Vị trí BĐS
22.3 Thơng tin về quy hoạch
22.4 Quy mơ, diện tích của BĐS
22.5 Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của BĐS
22.6 Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
22.7 Tình trạng pháp lý của BĐS
22.8 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có)
22.9 Gía bán, giá chuyển nhượng, giá cho th
22.10 Quyền và lợi ích của người có liên quan
22.11 Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử
dụng BĐS ……..
Điều 23: Quy định về thời hạn công khai các thông tin trên sàn giao
dịch BĐS
Điều 24: Quy định về quản lý thông tin
Điều 25: Quy định về cung cấp thông tin
Điều 26: Quy định về giao dịch tại sàn giao dịch BĐS
Chương VII: Điều khoản thi hành
Điều 27: Hiệu lực thi hành
Điều 28: Tổ chức thực hiện
6


Hồ sơ thông báo hoạt động sàn giao dịch BĐS, bao gồm:
1) Thông báo hoạt động sàn giao dịch BĐS (theo mẫu tại Phụ lục 1).
2) Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có đăng ký
ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS hoặc kinh doanh dịch vụ Sàn giao
dịch BĐS.
3) Quyết định ban hành Quy chế hoạt động kèm theo Quy chế hoạt động
sàn giao dịch BĐS có nội dung theo quy định.

4) Quyết định bổ nhiệm giám đốc sàn giao dịch BĐS.
5) Bản sao hợp lệ giấy chứng nhận đã hồn thành khóa khóa đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS của người
quản lý sàn.
6) Bản sao hợp lệ chứng chỉ môi giới BĐS của 02 nhân viên làm công
việc môi giới BĐS.
7) Bản sao hợp lệ chứng chỉ định giá BĐS của 02 nhân viên làm công
việc định giá BĐS (nếu có chức năng định giá BĐS).
8) Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh địa điểm giao dịch của sàn
giao dịch BĐS:
- Hợp đồng thuê địa điểm (theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ Luật
Dân sự và khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở) với thời hạn thuê tối thiểu 01
năm (12 tháng) kể từ ngày sàn giao dịch BĐS bắt đầu hoạt động (nếu
thuê địa điểm).
- Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nếu địa điểm thuộc
quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân thành lập sàn).
5- Qui định về mối quan hệ khi giao dịch với khách hàng: SGD cung
cấp dịch vụ cho khách hàng phải thơng qua hình thức hợp đồng dịch vụ;
đây là loại hợp đồng dân sự.
6- Qui định về thơng tin hàng hóa đưa lên Sàn Giao dịch: trước khi
bán hàng hoá BĐS kinh doanh ra thị trường, SGD phải:
6.1) công bố thông tin hàng hóa tại Sàn thời gian tối thiểu 7 ngày; đăng
trên 1 tờ báo tại địa phương ít nhất 3 kỳ báo; ít nhất 1 lần thơng báo trên
đài TH địa phương nơi có dự án; đưa thơng tin lên trang Web của Sàn.
7


6.2) tổ chức công bố bán bán, chuyển nhượng. Nếu 1 hàng hóa có 2
người trở lên mua hay số người mua nhiều hơn số lượng hàng hóa bán,
thì Sàn phải tổ chức đầu giá hay bốc thăm.

Chi phí tổ chức giới thiệu hàng do chủ đầu tư dự án chi trả.
7- Qui định về chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS giao dịch
tại Sàn, như:
7.1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải giao dịch thông qua SGD
theo qui định hiện hành; cụ thể:
- Chủ đầu tư phải ký hợp đồng ủy quyền (hoặc văn bản ủy quyền, nếu
Sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư) và bàn giao cho Sàn giao dịch một
bộ hồ sơ pháp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện giao dịch
qua Sàn.
- Sàn GD phải niêm yết công khai tại Sàn các giấy tờ liên quan dự án
BĐS như sau:
+ hợp đồng hay văn bản ủy quyền của chủ đầu tư
+ bảng giá bán, cho thuê, thuê mua có đóng dấu của chủ đầu tư và
phương thức thanh toán tiền mua, thuê
+ biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng của cơng
trình nhà ở
+ thời hạn thông báo công khai và tổ chức về việc bán, cho thuê tại Sàn
+ các văn bản khác do chủ đầu tư cung cấp
* Sàn giao dịch phải cấp giấy chứng nhận BĐS đã giao dịch qua Sàn cho
người mua trước khi người mua ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư.
* Đối với những BĐS kinh doanh thuộc đối tượng phải giao dịch qua Sàn;
nhưng không thực hiện; thì hợp đồng giao dịch đó khơng có gia trị pháp
lý; những người mua, thuê, thuê mua sẽ không được cơ quan chức năng
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
7.2) Với BĐS không kinh doanh Nhà nước không bắt buộc phải giao dịch
qua Sàn; nhưng khuyến khích tổ chức, cá nhân nên thực hiện giao dịch
thơng qua Sàn để đảm bảo quyền lợi, công khai, minh bạch; cụ thể:
- Những BĐS đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và cơng trình trên đất.
- Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp

- Nhà ở thuộc 20% sản phẩm dự án đối với các đối tượng hùn, góp vốn
đầu tư đã thỏa thuận với chủ đầu tư phân chia bằng nhà ở và chủ đầu tư
đã báo cáo danh sách cụ thể về số lượng, địa chỉ, loại nhà ở đã phân chia
kèm theo tên, địa chỉ người được phân chia cho Sở Xây dựng địa
phương.
8


- Tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS mà nhà ở đã được bàn giao
trong trường hợp tham gia phân chia khi hùn, góp vốn hoặc đã mua thơng
qua Sàn GD BĐS mà nay bán cho người được phép mua nhà ở Việt
Nam.
- Việc bán, cho thuê các căn hộ khép kín do hộ gia đình, cá nhân xây
dựng theo dạng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định, không
bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS, nhưng hợp đồng mua bán
căn hộ phải có chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực của cơ
quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
8- Sàn Giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà
ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác. Sàn
GD có thể được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ủy quyền tìm kiếm
đối tác góp vốn đầu tư theo các hình thức đã qui định.
9- Qui định chung
9.1- Sàn phải bảo đảm BĐS được đưa lên sàn có đủ điều kiện để đưa
vào kinh doanh; từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện đưa vào
kinh doanh.
9.2- Sàn cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài Iiệu liên quan đến
BĐS, dự án đưa lên sàn và chịu trách nhiệm về những thông tin, tài liệu
đã cung cấp.
9.3- Sàn bảo đảm họat động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ
báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ
tài chính khác theo qui định của pháp luật.
9.4- Sàn giao dịch không thực hiện đúng các qui định như trên thì sẽ bị
tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lãnh vực
kinh doanh Sàn giao dịch BĐS, đề nghị Bộ XD xóa tên Sàn GD này khỏi
danh sách Mạng các Sàn GD BĐS Việt Nam và xử phạt theo qui định về
kinh doanh BĐS (thông tư 16/2010/BXD-TT).

9


Phần III: Tổ chức các dịch vụ tại Sàn Giao dịch
Hoạt động chính của Sàn GD là kinh doanh các dịch vụ BĐS, các
dịch vụ gồm:
1) Giao dịch bất động sản (GD)
* Đây là hoạt động căn bản của Sàn giao dịch BĐS.
* Khách hàng trước, trong và sau khi sử dụng các dịch vụ của Sàn GD
đều thông qua giao dịch tại Sàn.
* Có thể nói GD là khâu mở đầu và cũng là khâu kết thúc của một quá
trình GD tại Sàn.
* Là bộ mặt của Sàn GD, nhiệm vụ của bộ phận GD là:
- tiếp nhận yêu cầu về dịch vụ của khách hàng
- sơ bộ xem xét các giấy tờ liên quan do khách hàng xuất trình theo yêu
cầu của dịch vụ
- chuyển cho bộ phận dịch vụ liên quan xem xét cụ thể hồ sơ do khách
hàng xuất trình, khảo sát, đánh giá thực trạng BĐS để lập tờ trình trình
lãnh đạo xem xét giải quyết có tiếp nhận yêu cầu dịch vụ của khách hàng
hay từ chối.
- thu phí dịch vụ theo qui trình và hướng dẫn về dịch vụ áp dụng
- lập, theo dỏi việc thực hiện và thanh lý các hợp đồng dịch vụ ký với

khách hàng
- lập sổ sách, chứng từ kế tốn, báo cáo kế tóan, thống kê để hạch toán
theo dỏi thu, chi dịch vụ và thu chi khác phát sinh tại Sàn.
- lập các chứng từ thu, chi tài chính liên quan hoạt động của Sàn.
- là cầu nối giữa khách hàng và nhân viên dịch vụ trong quá trình thực
hiện dịch vụ cho khách hàng; kịp thời phối hợp với nhân viên dịch vụ liên
quan để giải đáp các thắc mắc của khách hàng và các vướng mắc trong
qúa trình thực thi dịch vụ.
- phối hợp cùng bộ phận marketing, thực hiện các chiến lược quảng cáo,
tiếp thị thương hiệu của Sàn và sản phẩm của Sàn.
- phối hợp cùng nhân viên dịch vụ thực hiện tốt khâu chăm sóc khách
hàng và lưu trử danh sách những khách hàng tiềm năng của Sàn.
2) Dịch vụ môi giới BĐS:
* Nguyên tắc họat động:
- các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện qui định về họat động mơi giới BĐS
sẽ đứng làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng giao dịch BĐS
và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS.
- họat động môi giới phải công khai, minh bạch, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
- cá nhân, tổ chức môi giới BĐS không được đồng thời vừa làm môi giới
vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
10


- CBCNV thuộc cơ quan quản lý NN không được tham gia mơi giới BĐS.
* Nội dung mơi giới:
- tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện do chủ BĐS yêu cầu để tham gia
đàm phán, ký hợp đồng.
- đại diện theo ủy quyền của chủ BĐS để thực hiện các công việc liên
quan đến họat động kinh doanh BĐS

- cung cấp thông tin, hổ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp
đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
- Nhiệm vụ của nhà môi giới được xem là hoàn tất khi đã hổ trợ các bên
tham gia giao dịch đạt mục đích yêu cầu giao dịch: bên bán đã thu đủ số
tiền nhận bán; bên mua đã thực hiện xong quyền sở hữu / sử dụng và
quyền chiếm hữu BĐS. Nội dung, yêu cầu dịch vụ MG thường được hai
bên chủ BĐS và nhà môi giới thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng môi giới.
* Nội dung môi giới là phải giải đáp các yêu cầu: ai mua ? ai bán ? mua
bán cái gì ? mua bán ở đâu ? mua bán như thế nào ?
3) Dịch vụ định giá BĐS
“ định giá BĐS là họat động tư vấn, xác định giá trị của 1 BĐS cụ thể tại 1
thời điểm xác định “.
* Nguyên tắc họat động
- cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đáp ứng các
điều kiện qui định trong Luật Kinh doanh BĐS.
- Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí,
quy mơ, đặc điểm, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định
giá.
- việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân thủ theo
qui định của Luật KDBĐS và các qui định pháp luật khác.
- CBCNV thuộc cơ quan quản lý Nhà nước không được tham gia hoạt
động dịch vụ định giá BĐS.
* Quyền của tổ chức, cá nhân định giá BĐS
- yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, chính xác thơng tin, tài liệu có liên
quan đến BĐS định giá làm cơ sở để định giá.
- thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS.
- yêu cầu khách hàng thanh tốn đủ phí DV đã thỏa thuận trong hợp đồng
- được thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện công việc định giá
BĐS trong phạm vi hợp đồng định giá đã ký với khách hàng; nhưng phải
chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá.

- đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá khi khách hàng vi
phạm điều kiện mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo qui
định của pháp luật.
- chịu trách nhiệm về tính khách quan và độ xác thực của kết quả định giá
đã thực hiện.
11


- các quyền khác theo qui định của pháp luật.
4) Tư vấn về BĐS
* Cá nhân, tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn về BĐS cho khách hàng
phải tuân thủ các qui định theo Luật KDBĐS.
* Tư vấn về BĐS bao gồm các dịch vụ:
+ tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS …
( gọi chung là hợp đồng giao dịch BĐS).
+ tư vấn về giá BĐS
+ tư vấn về đầu tư, tạo lập BĐS
+ tư vấn về tài chính BĐS
+ tư vấn pháp lý về BĐS
+ tư vấn các vấn đề khác liên quan đến BĐS.
* Nội dung, phạm vi tư vấn; quyền, nghĩa vụ của các bên; phí dịch vụ tư
vấn … do các bên thỏa thuận và ghi rỏ trong hợp đồng dịch vụ.
* Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS chịu trách nhiệm về
nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
5) Đấu giá BĐS
* cá nhân, tổ chức họat động đấu giá BĐS phải đăng ký hoạt động kinh
doanh dịch vụ.
* việc đấu giá phải tổ chức công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi, lợi ích
của các bên tham gia.

* viêc đấu giá phải đảm bảo qui định của Luật KD BĐS và các qui định
pháp luật về đấu giá.
6) Quảng cáo BĐS
* cá nhân, tổ chức họat động quảng cáo BĐS phải đăng ký kinh doanh
dịch vụ.
* hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ các bên, phí dịch vụ
quảng cáo … do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ các qui
định của Nhà nước về hoạt động quảng cáo.
* Tổ chức, cá nhân kinh doanh DV quảng cáo BĐS chịu trách nhiệm về
nội dung và hình thức quảng cáo mà mình đã tư vấn và thực hiện; bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho khách hàng (nếu có).
7) Quản lý BĐS
* cá nhân, tổ chức họat động quản lý BĐS phải đăng ký kinh doanh DV
* Nội dung dịch vụ quản lý BĐS:
- Bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua, quản lý BĐS theo ủy quyền
cụ thể của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS
12


- thực hiện duy tu, bảo trì, sửa chữa BĐS, chăm sóc các hạng mục kèm
theo của BĐS nhằm bảo đảm duy trì họat động bình thường và hiệu quả
BĐS.
- quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng có hiệu quả BĐS theo đúng
công năng, thiết kế đã qui định và thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ đã
ký với chủ BĐS.
- thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo
ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS.
* Mục đích, nội dung, phạm vi quản lý BĐS, quyền và nghĩa vụ của các
bên và giá dịch vụ quản lý BĐS do các bên thỏa thuận cụ thể và ghi rỏ
trong hợp đồng dịch vụ.

* Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS chịu trách nhiệm
quản lý BĐS theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
ra.
------------------------*****------------------------

13


GIẤY CHỨNG NHẬN BẤT ĐỘNG SẢN
ĐÃ GIAO DỊCH QUA SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN
SÀN GIAO DỊCH BĐS.....
-----

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-------

Số:....... /QĐ-SGD

................, ngày... tháng... năm 200...

XÁC NHẬN CỦA GIÁM ĐỐC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ..... VỀ BẤT ĐỘNG
SẢN ĐÃ ĐƯỢC GIAO DỊCH QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS;
Căn cứ Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định sô 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10
năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản;
Căn cứ Hợp đồng dịch vụ số ........ngày ... tháng ... năm.....

XÁC NHẬN
- Tên bất động sản: .......................................................................................
- Loại bất động sản:.......................................................................................
- Địa chỉ bất động sản:.................................................................................
- Đặc điểm bất động sản:............................................................................
- Thuộc quyền sở hữu (sử dụng) của..........................................................
- Đã chuyển nhượng cho: (ghi tên tổ chức, cá nhân):…………………………
- Giá trị giao dịch là: .......................... đồng.
Đã thực hiện giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ...) tại sàn
giao dịch BĐS ..... ngày.... tháng…….. năm…………. theo Hợp đồng số.... ngày...
tháng.... năm……

Nơi nhận:
- Sàn giao dịch bất động
sản .....
- Các bên giao dịch;
- Sở Xây dựng (để b/c);
- Lưu.

GIÁM ĐỐC
(Ký tên, đóng dấu)

Gợi ý :

MƠ HÌNH TỔ CHỨC BỘ MÁY SÀN GIAO DỊCH BĐS

14


Bộ phận

KẾ HOẠCH
TỔNG HỢP

Bộ phận
KẾ TỐN TÀI CHÍNH

GÍAM ĐỐC
Bộ phận
HÀNH CHÁNH NHÂN SỰ
Phó
GÍAM ĐỐC

Bộ phận
TƯ VẤN &PHÁP LÝ

Văn Phịng
CƠNG CHỨNG

Bộ phận
ĐỊNH GIÁ & ĐẤU GIÁ

Bộ phận
MÔI GIỚI & QC

Bộ phận
GIAO DỊCH

Bộ phận
KINH DOANH
( IT, Mark, PR …)

* Bộ phận nền màu đậm: bộ phận hổ trợ ( hay gián tiếp)
* Bộ phận nền màu sáng: bộ phận kinh doanh trực tiếp

gợi ý về

SƠ ĐỒ BỐ TRÍ MẶT BẰNG SÀN GIAO DỊCH BĐS
15


bảng điện tử
Giám đốc
SGD

Tivi
bảng
thơng
tin
sản
phẩm

VIP
VIP
bàn tiếp
khách

ghế
khá
ch
chờ

kệ
để
tờ
rơi

bàn tiếp
khách

bàn tiếp
khách

ghế
khá
ch
chờ

Sa bàn
dự án

hịn
non bộ

--------------------------------------------------------- Cửa vào

Phụ Lục

bàn tiếp
khách

Màn hình cảm
ứng
truy cập TT

--------------------

về chi phí và doanh thu của Sàn giao dịch BĐS
16


lối vào
A. Chi phí
I. Chi phí đầu tư ban đầu khi thành lập Sàn
Dù Sàn giao dịch BĐS không buộc phải có vốn pháp định khi thành lập như hoạt động kinh doanh
đầu tư BĐS ( 6 tỷ đồng); nhưng SGD cũng cần phải có vốn để mua sắm ban đầu thành lập và chi
phí cho thời gian đầu khi chưa có doanh thu. Tuỳ theo mức độ qui mơ của SGD, mà vốn đầu tư
ban đầu sẽ nhiều hay ít; tuy nhiên đã lập SGD, thì tối thiểu phải có một số nội dung cần mua sắm
nhằm phục vụ cho nhu cầu làm việc của bộ máy Sàn.
ST
Danh mục
ĐVT
Số lượng
Đơn giá
Thành tiền
T
01
Bộ bàn ghế tiếp khách giao dịch
Bộ
04
1.200.000

4.800.000
02
Ghế cho khách hàng ngồi chờ
Cái
06
500.000
3.000.000
03
Bộ bàn ghế của GĐ Sàn
Bộ
01 12.000.000
12.000.000
04
Bộ bàn ghế cho nhân viên làm việc
Bộ
10
1.500.000
15.000.000
05
Quày giao dịch
Cái
01 10.000.000
10.000.000
06
Tủ đựng hồ sơ
Cái
04
2.500.000
10.000.000
II.

Chi
phí
vốn
lưu
động
07
Máy nước nóng lạnh
Cái
01
2.000.000
2.000.000
thời
gian
đầu,
nhất
03 tháng,
Sàn GD chưa
chi phí duy4.000.000
trì hoạt
08 Trong
Khung
treo
bản
đồ ítqui
hoạch,
DA Qcáo
Bộ có nguồn thu;
04 nhưng
1.000.000
động

vẫn
phát
sinh,
cho
nên
cần
phải
có
1
khoản
vốn
ban
đầu
để
sử
dụng.
09
Bảng trưng bày thơng tin hhố Qcáo
Cái
10
800.000
8.000.000
triệu đồng
10
Qy đựng tờ bướm hhố mơi giới, GD
Cái
02
5.000.000
10.000.000
Chi

phí
ThángCái
thứ 1
Tháng
2
Tháng
thứ 3
11
Máy vi tính để
bàn
05 thứ
5.000.000
25.000.000
mặtđiện
bằng
20
20
12 Th
Máy
thoại bàn
Cái 20
05
300.000
1.500.000
lương
bộthoại
máy
100
120
13 TiềnTổng

đàicho
điện
Cái 100
01
5.000.000
5.000.000
Chi
điện,
nước
5
5
7
14
Máy photocopy
Cái
01 12.000.000
12.000.000
văn phòng
4
5
6
15 Chi Máy
Scanerphẩm
Cái
01
2.000.000
2.000.000
Điện
thoại,
fax,

internet
4
5
6
16
Mạng nội bộ, đường truyền ADSL – Wifi
Hthống
01
5.000.000
5.000.000
quảng
cáo,
tiếp thị, PR
10
12
17 Chi Máy
chụp
hình
Cái 10
01
3.000.000
3.000.000
Lương
hiệu
quả
công
việc
50
50
60

18
Thiết kế trang Web của Sàn
Hthống
01 15.000.000
15.000.000
TSCĐ
10
10
19 Khấu
Tivihao
quảng
cáo
Cái 10
01
7.000.000
7.000.000
công điện
tác phí
14
14
20 Chi Bảng
tử
Cái 14
01 15.000.000
15.000.000
Cộng
215
219
255
21

Văn phịng phẩm
10.000.000
10.000.000
lượng
nhân
viêncảm
ban ứng
đầu gồm: giám đốc, kế tốn
Hành chánh
nhân
22 Số Màn
hình
vi tính
Cái và thủ quỹ (02
02 người),
7.000.000
14.000.000
sự
(02
người),
bảo
vệ
(02
người),
tài
xế,
tạp
vụ
(02
người),

tiếp
tân
(01
người),
nhân
viên
kinh
23
Trang trí nội ngoại thất
50.000.000
50.000.000
doanhChi
(10 phí
người)
qũydoanh
lươngnghiệp
là 100…)
triệu
24
khácvới
( lập
30.000.000
30.000.000
III.
Tổng
nhu
cầu
vốn
hoạt
động

ban
đầu:
25
Phương tiện đi lại ( thuê xe loại 7 chổ)
Cái
01 15.000.000
45.000.000
= I + II = 326.300.000 + 255.000.000 = 581.300.000 đồng
/th
Cộng
321.300.000
B.
Doanh
thu
hàng
tháng:
* Bảng giá và danh mục trang, thiết bị chỉ mang tính tham khảo
Thơng
thuthường
của Sàndùng
GD là
giao vốn
dịchdo
bán
phẩm
thành
Nhu
cầu thường,
vốn muadoanh
sắm này

nguồn
cổsản
đơng
đóngcủa
gópđơn
hayvịcủa
chủlập
sỡSàn
hữu
(nếu
Sàn
do
cơng
ty
chủ
đầu
tư
lập)
hoặc
doanh
thu
từ
dịch
vụ
mơi
giới,
định
giá,
pháp
lý

và
đầu tư; sẽ được phịng KT tính tốn trích khấu hao đưa vào chi phí theo định kỳ hàng tháng.
quảng cáo. Do đó, trước khi lập Sàn, Giám đốc và các nhân viên kinh doanh cần chuẩn bị trước
nguồn hàng và nguồn khách hàng để có doanh thu ngay khi đi vào hoạt động.
c. Bảng kết quả lổ lãi của Sàn GD
Chỉ tiêu
Tổng doanh thu
Tổng chi phí
Lời / lỗ trước thuế
Lợi nhuận sau thuế

Tháng I

Tháng II

Tháng III
17


18


PHỤ LỤC 1
CƠNG TY
………………………
-------

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------…………., ngày ………………

THÔNG BÁO HOẠT ĐỘNG
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN …………………..
Kính gửi: Sở Xây dựng ……………………………
Cơng ty:……………………………………………………………………………..
Địa chỉ trụ sở chính: ………………………………………………………………..
Điện thoại:……………. Fax: ……………….. Email: …………………………….
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: …………… do Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp
ngày ………………….
Ngành nghề kinh doanh: …………………………………………...........................
Người đại diện theo pháp luật của Công ty: ……………………………………….
Chức danh: …………………………………………………………………………
Thông báo hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản ……………………….. với các
nội dung như sau:
Tên sàn giao dịch bất động sản: …………………………………………………
Địa điểm: …………………………Điện thoại:………………..………Email:……………..
Dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản: ………………………………………..
Người quản lý sàn giao dịch bất động sản: ……………………………………………
+ Ngày sinh:………………………………………………………………....
+ CMND số: ………………………………………………………………...
+ Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý sàn giao dịch bất động sàn số: ……..
do …………. cấp ngày: ….………
Quy mơ, diện tích của sàn giao dịch bất động sản:
…………………………………………………….……………………..
Cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản: …………………………………
19


Thời điểm dự kiến hoạt động: ………………………………………………………….
Công ty …………… cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung

thực của nội dung thông báo này.

Công ty ………………..
Hồ sơ đính kèm:

Người đại diện theo pháp luật (hoặc
Giám đốc Cơng ty)
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

PHỤ LỤC 2
CƠNG TY
………………………
------Số:

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------……….., ngày ………………
QUYẾT ĐỊNH

Về việc ban hành Quy chế hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản
……………………
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006;
Căn cứ Nghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
Căn cứ Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP;
Căn cứ Điều lệ của Công ty …………………………………………..
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ CÔNG TY …………………………………. QUYẾT ĐỊNH
Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định này “Quy chế hoạt động của Sàn giao dịch bất
động sản ………………………….”.

Điều 2: Giao Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) thực hiện các thủ tục cần thiết để triển
khai Quy chế này.
Điều 3: Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) và các bộ phận liên quan có trách nhiệm thi
hành Quyết định này.
Điều 4: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký.
20


TM. HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
Nơi nhận:

CHỦ TỊCH
(Ký tên, đóng dấu)

PHỤ LỤC 4
CƠNG TY
………………………
------Số:

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------…………, ngày ………………
QUYẾT ĐỊNH

Về việc bổ nhiệm Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản ……………………
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006;
Căn cứ Nghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
Căn cứ Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP;

Căn cứ Điều lệ của Công ty …………………………………………..
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ / HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN CÔNG TY ……………….
QUYẾT ĐỊNH
Điều 1: Bổ nhiệm Ông/ Bà: ………………………, sinh ngày ………….., chứng minh
nhân dân số: ……………… do ………………. cấp ngày ………………... làm Giám đốc
Sàn giao dịch bất động sản ……………………………………
Điều 2: Giám đốc Sàn quản lý, điều phối hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản
………………… và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị/Hội đồng thành viên và
Ban Giám đốc Cơng ty ……………………. về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh
doanh của Sàn giao dịch bất động sản ……………………………
Điều 3: Ông/ Bà ……………. và các bộ phận liên quan có trách nhiệm thi hành Quyết
định này.
Điều 4: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký.
21


TM. HĐQT/ HĐTV
Nơi nhận:

CHỦ TỊCH
(Ký tên, đóng dấu)

22