Nghiên cứu thực trạng và đề xuất đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀNỘI





ĐÀO TRUNG CHÍNH




NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
ĐỔI MỚI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ




LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI







HÀ NỘI, NĂM 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ĐÀO TRUNG CHÍNH




NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
ĐỔI MỚI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 62 85 01 03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ
2. PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI, NĂM 2014


ii
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận án là trung thực, khác quan và chƣa từng để
bảo vệ ở bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã đƣợc
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận án





Đào Trung Chính





iii
LỜI CẢM ƠN
Luận án này đƣợc thực hiện và hoàn thành tại Trƣờng Đại học Nông nghiệp
Hà Nội.
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án này, tôi xin bày tỏ lòng
biết ơn sâu sắc nhất tới GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà,
ngƣời hƣớng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và định hƣớng giúp tôi trƣởng thành
trong công tác nghiên cứu và hoàn thiện luận án.
Tôi xin ghi nhận và biết ơn sự giúp đỡ quý báu của tập thể các thầy, cô giáo

bộ môn Quản lý đất đai, khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Trƣờng Đại
học Nông nghiệp Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu
và hoàn thành luận án này.
Luận án này đƣợc thực hiện với sự hỗ trợ của Lãnh đạo, cán bộ, công chức
Ủy ban nhân dân các tỉnh, các Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, các hộ gia đình trên
địa bàn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện, nghiên
cứu đề tài. Tôi xin trân trọng cám ơn sự hỗ trợ quý báu đó.
Trong thời gian học tập và nghiên cứu, tôi cũng đã nhận đƣợc sự hỗ trợ và
giúp đỡ tận tình từ Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Tổng cục Quản lý đất
đai đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và động viên tinh thần giúp đỡ tôi trong
quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án. Tôi xin trân trong cám ơn.
Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới bạn bè và ngƣời thân đã luôn kịp
thời động viên, chia sẻ và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và
hoàn thành luận án.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể
đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận án này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận án




Đào Trung Chính



iv
MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii
Mục lục iv
Danh mục các chữ viết tắt vii
Danh mục các bảng viii
Danh mục các hình x
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 3
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4
5 Những đóng góp mới của luận án 4
Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 6
1.1 Khái quát về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 6
1.1.1 Một số khái niệm 6
1.1.2 Những yếu tố ảnh hƣởng đến việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ 13
1.2 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 21
1.2.1 Vai trò của đất đai trong mô hình phát triển KTTT định hƣớng XHCN 21
1.2.2 Bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta 30
1.2.3 Chính sách phân phối địa tô trong quản lý đất đai theo cơ chế thị trƣờng 31
1.2.4 Quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội giữa Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời sử
dụng đất trong việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 35
1.3 Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 37
1.3.1 Kinh nghiệm về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của một số
quốc gia 37
1.3.2 Kinh nghiệm của các tổ chức quốc tế 43


v
1.3.3 Khả năng áp dụng kinh nghiệm quốc tế để hoàn thiện pháp luật về thu

hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của Việt Nam 45
1.4 Tình hình nghiên cứu về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 47
1.4.1 Các công trình nghiên cứu của các tác giả, chuyên gia trong nƣớc 47
1.4.2 Các công trình nghiên cứu của các tác giả, chuyên gia nƣớc ngoài về
pháp luật thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 53
1.5 Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện về thu hồi đất, bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 57
1.5.1 Xác định phạm vi áp dụng cơ chế Nhà nƣớc thu hồi đất 57
1.5.2 Cơ chế tạo quỹ đất sạch theo quy hoạch (thu hồi đất theo quy hoạch) 58
Chƣơng 2 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 60
2.1 Nội dung nghiên cứu 60
2.1.1 Nghiên cứu cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 60
2.1.2 Đánh giá thực trạng về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 60
2.1.3 Đề xuất tiếp tục đổi mới quy địnhvề thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ 61
2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 61
2.2.1 Phƣơng pháp tiếp cận đa chiều 61
2.2.2 Phƣơng pháp tiếp cận hệ thống 62
2.2.3 Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu, thông tin 62
2.2.4 Phƣơng pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu, thông tin 63
2.2.5 Phƣơng pháp chuyên gia 63
2.2.6 Phƣơng pháp kế thừa và phát triển 64
2.2.7 Phƣơng pháp phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức
(SWOT) 64
Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 65
3.1 Quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
tại Việt Nam 65
3.1.1 Về thu hồi đất 65
3.1.2 Về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 71

vi
3.1.3 Quy định pháp luật có liên quan đến thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ 79
3.1.4 Quy định cụ thể về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của địa phƣơng 82
3.2 Đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 83
3.2.1 Biến động đất đai và tình hình thu hồi đất 83
3.2.2 Điều tra, đánh giá việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của
một số địa phƣơng thuộc địa bàn nghiên cứu 90
3.2.3 Nhận xét, đánh giá 111
3.3 Đề xuất tiếp tục đổi mới quy định về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ 126
3.3.1 Những thách thức trong sử dụng đất 126
3.3.2 Quan điểm khoa học về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 130
3.3.3 Phân tích các đề xuất đổi mới 141
3.3.4 Đề xuất tiếp tục đổi mới quy định về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ 145
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 148
1 Kết luận 148
2 Đề nghị 150
Danh mục công trình đã công bố của tác giả liên quan đến luận án 151
Tài liệu tham khảo 152
Phụ lục 166



vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Tên của chữ viết tắt
BĐS
Bất động sản
CCN
Cụm công nghiệp
CNH
Công nghiệp hóa
CSDL
Cơ sở dữ liệu
DN
Doanh nghiệp
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐH
Hiện đại hóa
KHSDĐ
Kế hoạch sử dụng đất
KTTT
Kinh tế thị trƣờng
KCN
Khu công nghiệp
KCX
Khu chế xuất
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đất
QH
Quy hoạch
SDĐ

Sử dụng đất
TĐC
Tái định cƣ
TBCN
Tƣ bản chủ nghĩa
TTBĐS
Thị trƣờng bất động sản
UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG


STT
Tên bảng
Trang
3.1 Biến động sử dụng diện tích đất giai đoạn 2000 – 2010 84
3.2 Biến động sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2010 84
3.3 Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2010 86
3.4 Diện tích đất nông nghiệp thu hồi giai đoạn 2006 - 2010 87
3.5 Tổng hợp chung về các hộ gia đình đƣợc điều tra 91
3.6 Tổng hợp chung các doanh nghiệp đƣợc điều tra 92
3.7 Tổng hợp chung các cán bộ địa phƣơng đƣợc điều tra 92
3.8 Ý kiến các hộ dân về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất 93
3.9 Ý kiến doanh nghiệp về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất 94
3.10 Ý kiến của cán bộ địa phƣơng về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất 95

3.11 Ý kiến các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh về áp dụng cơ chế thu hồi đất 96
3.12 Tình hình chuyển đổi đất đai theo QHSDĐ giai đoạn 2001-2010 97
3.13 Ý kiến của các hộ dân về công bố công khai QHSDĐ 98
3.14 Tổng hợp kiến nghị của các hộ dân về đổi mới QHSDĐ 99
3.15 Đánh giá của ngƣời dân về trình tự, thủ tục thu hồi đất 100
3.16 Kiến nghị của doanh nghiệp về trình tự, thủ tục thu hồi đất 101
3.17 Tình hình thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất trên cả nƣớc 102
3.18 Tổng hợp đề xuất mô hình tổ chức thực hiện thu hồi đất 103
3.19 Đánh giá của các hộ dân đối với các tổ chức thực hiện thu hồi 104
3.20 Tổng hợp mức độ quan trọng của các nguồn thu nhập trong các hộ gia đình 105
3.21 Hình thức sử dụng tiền bồi thƣờng của các hộ có đất bị thu hồi 106
3.22 Kiến nghị của hộ dân về giá đất bồi thƣờng 107
3.23 Tổng hợp ý kiến của 63 tỉnh, thành phố về giá đất 108
3.24 Kết quả tổng hợp tình hình đào tạo chuyển đổi nghề 109
3.25 Kiến nghị của hộ dân về hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất 110
3.26 Kiến nghị của hộ dân về tái định cƣ 111


ix
3.27 Nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đến
năm 2020 127
3.28 Diện tích, cơ cấu các loại đất đến năm 2020 128
3.29 Phân tích về cơ chế thu hồi đất 142
3.30 Phân tích về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 144


x
DANH MỤC CÁC HÌNH

STT

Tên hình
Trang
1.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Việt Nam từ năm 2000 đến năm 2010 25
1.2 Chuyển dịch cơ cấu lao động từ năm 2000 đến năm 2010 26
1.3 So sánh chỉ tiêu tăng trƣởng kinh tế với tăng chỉ tiêu sử dụng đất 28
3.1 Quy trình thu hồi đất 70
3.2 Tình hình thu hồi đất để phát triển công nghiệp dịch vụ, đô thị, hạ tầng 88
3.3 Mức độ quan trọng đối với hỗ trợ về các thủ tục hành chính 101
3.4 Ý kiến của các doanh nghiệp về tổ chức thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 104
3.5 Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2020 126
3.6 Minh họa pháp luật về thu hồi, bồi thƣờng đất đai 134


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong thời kỳ thực hiện
đẩy mạnh CNH, HĐH đất nƣớc, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế là điều tất yếu, phát
triển đồng bộ với quá trình này là sự xuất hiện nhiều đô thị mới, khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu du lịch, cơ sở hạ tầng cũng cần mở rộng để đáp ứng đƣợc nhu cầu
của thực tiễn. Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể đáp
ứng đƣợc nhu cầu của sự phát triển, vì vậy, việc chuyển đất đang sử dụng vào các
mục đích nhƣ đất nông nghiệp, đất ở, đất chƣa sử dụng… sang mục đích sử dụng
đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo
nên một áp lực ngày càng tăng, trong 10 năm qua, từ 2001-2010 đã có 725 nghìn ha
đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp nhƣ xây dựng đƣờng
giao thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp ; dự báo trong 10 năm tới (2011-
2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 907 nghìn
ha. Trong tình trạng chuyển đổi đất đai mạnh nhƣ vậy, vấn đề phát triển bền vững

cần đặt ra thành một ƣu tiên hàng đầu, giải quyết quỹ đất cho các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội đồng thời với giải quyết các vấn đề liên quan đến việc làm, thu
nhập, giảm khiếu kiện của ngƣời bị thu hồi đất, giữ ổn định và công bằng xã hội.
Yêu cầu này đòi hỏi các cơ chế, chính sách về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ cần đƣợc xem xét, hoàn thiện.
Trong kinh tế chính trị học, đất đai đƣợc đánh giá là một nguồn lực quan trọng
để tìm kiếm sự giầu có cho một dân tộc, một quốc gia. Năm 1776, A-đam Sờ-mít
(1723-1790) nhà kinh tế học thuộc trƣờng phái kinh tế học cổ điển đã đƣa ra quan
điểm về đất đai nhƣ nguồn gốc của sự giầu có cho một dân tộc (Eamonn Butler,
2010). Địa tô hay lợi nhuận thu đƣợc từ đất đai đã đƣợc hình thành nhƣ một lý
thuyết kinh tế chính trị học về đất đai. Chính vì vậy thu hồi diện tích đất mà ngƣời
sử dụng đang coi nó nhƣ một tƣ liệu sản xuất nhằm tạo ra của cải vật chất cho bản
thân họ và gia đình thì điều đơn giản là phải bồi thƣờng (đền bù) tƣơng đƣơng hoặc
hơn những thiệt hại đã gây ra cho họ. Hay nói một cách khác trả lại cho họ phần của


2
cải vật chất thu đƣợc chính từ khả năng sinh lời của mảnh đất mang lại.
Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở Việt Nam
cũng dựa trên lý luận về giá trị đất đai của học thuyết kinh tế chính trị học đó và
từng bƣớc đƣợc điều chỉnh cho phù hợp hơn với cơ chế thị trƣờng và đáp ứng nhu
cầu sử dụng đất trong thời kỳ CNH, HĐH đất nƣớc, hội nhập quốc tế.
Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đều quy định chỉ có một hình
thức Nhà nƣớc thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tƣ và nhà
đầu tƣ phải thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cho ngƣời có đất bị thu hồi.

Luật Đất đai năm 2003 đã hạn chế chỉ một số trƣờng hợp đƣợc thực hiện cơ
chế Nhà nƣớc thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tƣ và việc
bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ do Nhà nƣớc thực hiện (biện pháp hành chính để có
đất thực hiện dự án). Các trƣờng hợp khác, để tiếp cận quỹ đất, nhà đầu tƣ phải

thƣơng thảo trực tiếp với ngƣời đang sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển
nhƣợng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự để có đất thực hiện dự án).
Trong thực tế triển khai, cả hai biện pháp nêu trên đều có những bất cập gây
khó khăn cả cho cơ quan nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời đang sử dụng đất. Trong
biện pháp dân sự, nhà đầu tƣ khó tìm đƣợc sự đồng thuận của tất cả mọi ngƣời đang
sử dụng đất, một số ngƣời đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tƣ,
nâng giá đất lên quá cao, từ đó, dẫn đến tình trạng dự án bị giẫm chân tại chỗ,
không triển khai đƣợc, phá vỡ quy hoạch. Trong biện pháp hành chính, cơ quan nhà
nƣớc phải chi phí lớn về kinh phí, nhân lực để giải quyết, nhà đầu tƣ chịu áp lực của
bộ máy hành chính và cũng chịu áp lực của ngƣời bị thu hồi đất, ngƣời đang sử
dụng đất luôn không thỏa mãn với mức bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ do Nhà nƣớc
giải quyết. Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nƣớc thu hồi đất
của ngƣời đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tƣ vẫn đang gây nhiều bức
xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của ngƣời bị thu hồi đất trong
việc thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
Mặc dù các quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ đã từng bƣớc đƣợc hoàn thiện, ngày càng rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc, điều
kiện, đơn giá thực hiện bồi thƣờng, các khoản hỗ trợ về đất đai và tài sản nhằm giải


3
quyết hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc, của ngƣời bị thu hồi đất và của nhà đầu tƣ. Việc
bồi thƣờng một giá trị lớn hơn giá trị mà ngƣời sử dụng đất nhận đƣợc từ đất có thể
đƣợc coi là đã phù hợp. Tuy nhiên, về lý thuyết kinh tế chính trị học về đất đai, do
đất đai có những đặc trƣng riêng và một trong những đặc trƣng đó chính là sự ngày
càng khan hiếm, điều này tƣơng ứng với giá đất luôn luôn có xu hƣớng tăng ngay cả
khi nó không đƣợc sử dụng, vì vậy ngƣời sử dụng đất luôn có xu hƣớng yêu cầu giá
bồi thƣờng về đất cao hơn nhiều lần so với thực tế.
Các quốc gia khác, các tổ chức tài chính quốc tế nhƣ WB, ADB cũng có các
kinh nghiệm trong việc thu hồi/chuyển đổi đất đai, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ,

nhƣng do có sự khác biệt về chế độ chính trị, tính chất sở hữu, phƣơng thức sử dụng
đất, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội mà các quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ tái
định cƣ của họ cũng có những điểm khác biệt.
Xuất phát từ thực tế trên, cơ chế Nhà nƣớc thu hồi đất và thực hiện bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cần đƣợc nghiên cứu để đổi mới hơn nữa, tạo hiệu quả
cao về cả kinh tế lẫn xã hội trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa
đất nƣớc. Từ nhu cầu này, Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu thực trạng
và đề xuất đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" nhằm
góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai trong việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
- Đề xuất đổi mới, hoàn thiện quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng,
hỗ trợ, tái định cƣ.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Về khoa học
Góp phần làm rõ cơ sở lý luận của các quy định pháp luật đất đai về thu
hồi đất và bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo hƣớng đổi mới cho phù hợp hơn
với mô hình KTTT định hƣớng XHCN, đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh toàn diện


4
công cuộc CNH, HĐH đất nƣớc, góp phần đổi mới hệ thống pháp luật đất đai với
tầm nhìn dài hạn.
3.2. Về thực tiễn
- Góp phần làm rõ những bất cập từ góc nhìn thực tiễn đối với các quy định
về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trong Luật Đất đai năm 2003, các văn
bản hƣớng dẫn thi hành Luật nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai.
- Đáp ứng yêu cầu giải quyết những vấn đề còn nhiều vƣớng mắc, bất cập

trong việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhằm làm giảm tình trạng
khiếu kiện của ngƣời dân.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đất đai và cơ chế thực hiện việc chuyển đổi đất đai sang sử dụng cho các
dự án đầu tƣ phát triển kinh tế.
- Quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian nghiên cứu: địa bàn cả nƣớc và có tập trung vào các địa
phƣơng có nhiều kinh nghiệm giải quyết vấn đề thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ nhƣ Hà Nội, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh,
Bình Dƣơng, Long An.
- Phạm vi thời gian:
+ Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo Luật
Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 (từ khi Nhà nƣớc
ta ban hành Luật Đất đai).
+ Thực trạng triển khai thi hành pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ theo Luật Đất đai năm 2003 (từ ngày 01/7/2004 khi Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực thi hành).
5. Những đóng góp mới của luận án
Trong những năm qua, mỗi khi cần xây dựng, sửa đổi Luật Đất đai, các vấn
đề đƣa ra sửa đổi đều chỉ dựa trên các quan điểm chỉ đạo mang tính khắc phục các


5
nhƣợc điểm trong thực tế triển khai của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, lý luận về
đất đai khá phức tạp, sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta trên thực tế không còn
nguyên nghĩa khi Nhà nƣớc đã chia sẻ cả 3 quyền năng chiếm hữu, định đoạt, sử
dụng - hƣởng lợi cho những ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, việc Nhà nƣớc thu hồi và
thực hiện bồi thƣờng cũng chỉ đúng với khía cạnh đất đai là tài sản của ngƣời sử

dụng đất, mà không phù hợp với khía cạnh đất đai là tƣ liệu sản xuất mang lại sinh
kế cho ngƣời sử dụng đất, là tài nguyên quý giá của đất nƣớc. Việc đƣa ra một hệ
thống lý luận về Nhà nƣớc thu hồi đất và bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trên cơ sở
sở hữu toàn dân về đất đai trong mô hình KTTT định hƣớng XHCN chƣa đƣợc
nghiên cứu toàn diện trong một đề tài khoa học nào và đây chính là mục tiêu nghiên
cứu của Luận án này. Những đóng góp mới của Luận án tập trung vào cả lý luận và
thực tiễn của vấn đề:
-Từ tổng kết thực tiễn, xây dựng cơ sở lý luận của vấn đề bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trong mô hình KTTT định hƣớng XHCN.
- Đề xuất đổi mới công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ từ quan
điểm chỉ đạo, quy định pháp luật cho đến khâu tổ chức thực hiện trên cơ sở nhận
thức đúng về vai trò của đất đai là tài nguyên có hạn, là tài sản, là tƣ liệu sản xuất.


6
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi là việc lấy lại cái đã đƣa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị ngƣời khác
lấy. Đối với đất đai, do quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, do Nhà nƣớc là đại
diện, vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban
nhân dân cấp xã quản lý (Quốc hội, 2003a).
Về bản chất, thu hồi đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một cơ
chế bắt buộc thông qua biện pháp hành chính. Việc thu hồi đất có những đặc điểm
sau đây:
- Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (thu hồi đất do nhu cầu vì lợi ích chung)

hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất đai; do không còn
nhu cầu sử dụng đất).
- Việc thu hồi đất phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó phải
thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân có
đất bị thu hồi. Quyết định thu hồi đất đƣợc ban hành bởi một cơ quan hành chính có
thẩm quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện).
- Đƣợc thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và đƣợc quy định riêng
đối với từng trƣờng hợp.
Mỗi trƣờng hợp thu hồi đất có sự khác nhau về căn cứ để thu hồi, về trình tự,
thủ tục thu hồi, về chính sách bồi thƣờng khi thu hồi đất:
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng đƣợc căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự án đầu tƣ
đã đƣợc chấp thuận, cấp phép đầu tƣ, quyết định đầu tƣ; Thu hồi đất trong trƣờng
hợp ngƣời đƣợc trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (để đất hoang
hóa, hủy hoại đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, ) phải trên cơ sở kết luận
thanh tra; Thu hồi đất đối với trƣờng hợp không còn nhu cầu sử dụng đất (tổ chức bị
giải thể, cá nhân bị chết, tự nguyện trả lại đất) phải trên cơ sở quyết định giải thể


7
của cơ quan có thẩm quyền, giấy chứng tử, đơn trả lại đất,
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng đƣợc thực hiện theo một trình tự, thủ tục với thời gian tƣơng đối
dài, bao gồm các bƣớc thông báo thu hồi đất, đo đạc diện tích, kiểm đếm tài sản,
phê duyệt và thực hiện phƣơng án bồi thƣờng, cƣỡng chế thu hồi đất và bàn giao đất
trên thực địa; Thu hồi đất trong trƣờng hợp ngƣời đƣợc trao quyền sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai gắn liền với thủ tục thanh tra, kiểm tra, xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai; Thu hồi đất đối với trƣờng hợp không còn nhu
cầu sử dụng đất có trình tự thủ tục đơn giản hơn.
- Tùy từng trƣờng hợp cụ thể và căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất mà ngƣời

bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng hoặc không đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất, về tài
sản gắn liền với đất: Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất đối với trƣờng hợp không còn nhu cầu
sử dụng đất và đất có nguồn gốc đƣợc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, thu hồi đất nông nghiệp giao
cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì đƣợc bồi thƣờng, do tự
nguyện trả lại đất thì đƣợc bồi thƣờng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai thì
không đƣợc bồi thƣờng nhƣng đƣợc xem xét trả lại giá trị đã đầu tƣ vào đất (tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất đã trả trƣớc, chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, đầu tƣ xây
dựng cơ bản, ).
1.1.1.2. Trưng thu, trưng mua, trưng dụng đất
Thuật ngữ trưng thu, trưng mua đƣợc sử dụng khi Nhà nƣớc có nhu cầu sử
dụng tài sản thuộc sở hữu tƣ nhân (của các tổ chức, cộng đồng, hộ gia đình, cá
nhân) để sử dụng cho các nhu cầu của Nhà nƣớc, cho lợi ích chung. Nhƣ vậy, đối
với đất đai, việc trƣng mua, trƣng thu chỉ xảy ra trong thời kỳ có sở hữu tƣ nhân về
đất đai (thời kỳ trƣớc ngày 18/12/1980).
Cơ chế trưng thu đất có những điểm giống với cơ chế thu hồi đất hiện nay là:
Nhà nƣớc trƣng thu đất trong các trƣờng hợp cần cho nhu cầu lợi ích chung nhƣ vì lý
do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia; cá nhân, tổ chức bị trƣng thu đất đƣợc bồi
thƣờng theo thời giá thị trƣờng. Tuy nhiên, cũng có những điểm khác biệt giữa trƣng
thu đất với thu hồi đất, đó là trong một số trƣờng hợp thu hồi đất không gắn liền với
việc bồi thƣờng nhƣ thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, thu hồi đất đƣợc giao


8
không thu tiền sử dụng đất, đất đƣợc thuê và trả tiền thuê đất hàng năm.
Trưng mua là việc Nhà nƣớc buộc chủ sở hữu tài sản phải bán tài sản thuộc
sở hữu của mình cho Nhà nƣớc. Theo Hiến pháp năm 1992 thì: “Tài sản hợp pháp của
cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc trƣng mua hoặc trƣng dụng có bồi

thƣờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trƣờng. Thể thức trƣng mua,
trƣng dụng do Luật định”. Theo Luật Trƣng mua, Trƣng dụng tài sản năm 2008 thì nhà
ở và các tài sản gắn liền với đất thuộc đối tƣợng trƣng mua; Luật không điều chỉnh vấn
đề trƣng mua đất (Hội đồng Chính phủ, 1959; Quốc hội, 2008). Sở dĩ pháp luật hiện
hành không đặt vấn đề trƣng mua đất vì dựa trên quan điểm không thừa nhận chế độ
sở hữu tƣ nhân về đất đai, Nhà nƣớc - đại diện cho chủ sở hữu không thể mua lại
chính những tài sản thuộc sở hữu của mình. Thuật ngữ “thu hồi đất” phù hợp với
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đang áp dụng ở nƣớc ta hiện nay.
Trưng dụng là biện pháp hành chính cho phép một cơ quan nhà nƣớc với điều
kiện có bồi thƣờng, buộc tƣ nhân phải cho Nhà nƣớc sử dụng một động sản hay bất
động sản trong một thời gian nhất định. Do đó, có thể hiểu, trưng dụng đất là việc Nhà
nƣớc điều chuyển quyền sử dụng một diện tích đất trong một giai đoạn tạm thời từ
ngƣời sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nƣớc một cách bắt buộc theo thủ tục hành chính.
Nhƣ vậy, khác với thu hồi đất, nếu thu hồi đất dẫn đến chấm dứt vĩnh viễn quyền sử
dụng đất của ngƣời có đất thì trƣng dụng đất chỉ chấm dứt quyền sử dụng đất của ngƣời
có đất một cách tạm thời trong một thời gian nhất định. Cũng giống nhƣ thu hồi đất,
việc trƣng dụng đất thực hiện trong điều kiện đƣợc quy định chặt chẽ nhằm mục đích
vừa bảo đảm trƣng dụng trong trƣờng hợp thật cần thiết vừa bảo đảm quyền, lợi ích
hợp pháp của công dân, bảo vệ tài sản hợp pháp của ngƣời dân, cụ thể nhƣ sau:
- Khi đất nƣớc trong tình trạng chiến tranh hoặc trong tình trạng khẩn cấp về
quốc phòng, an ninh, đe dọa sự ổn định về chế độ chính trị, độc lập, chủ quyền, thống
nhất, toàn vẹn lãnh thổ của Tổ quốc;
- Khi các mục tiêu công trình quan trọng về an ninh quốc gia bị xâm hại hoặc có
nguy cơ xảy ra sự cố nghiêm trọng gây phƣơng hại tới an ninh quốc gia;
- Khi cần khắc phục thảm họa lớn do thiên tai, dịch bệnh gây ra.
1.1.1.3. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là


9

việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
ngƣời bị thu hồi đất”. Trong các điều khoản quy định cụ thể, Luật cũng quy định
những thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi trên đất do việc
thu hồi đất gây ra cũng đƣợc xem xét bồi thƣờng (Quốc hội, 2003
a
). Thực tế quá
trình triển khai thi hành Luật, việc xác định loại thiệt hại, mức độ thiệt hại, đối
tƣợng đƣợc bồi thƣờng cần đƣợc xem xét một cách toàn diện, cụ thể hơn:
- Về xác định thiệt hại: ngoài thiệt hại về đất, nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất thì còn có những thiệt hại khác mà ngƣời sử dụng đất cần phải đƣợc bồi
thƣờng nhƣ: thiệt hại về nguồn nƣớc sinh hoạt, tƣới tiêu, thiệt hại về cây trồng, vật
nuôi, thiệt hại về môi trƣờng học tập, về dịch vụ y tế, vui chơi, giải trí, thiệt hại do chi
phí đã đầu tƣ vào việc san lấp mặt bằng, thiệt hại do mất địa thế kinh doanh, các thiệt
hại về sức khỏe do việc thực hiện dự án gây ra nhƣ: khói bụi, tiếng ồn, nƣớc thải
- Về xác định đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng: đối tƣợng bị ảnh hƣởng từ việc thu
hồi đất không chỉ là tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi mà còn bao gồm cả ngƣời đang
sử dụng đất thuê, ngƣời sử dụng đất lân cận, ngƣời có lợi ích liên quan.
Khái niệm “đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất” đƣợc sử dụng trong
Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993. Bắt đầu từ thời điểm thực hiện
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, cụm từ “bồi thƣờng”
đã đƣợc sử dụng thay cho cụm từ “đền bù thiệt hại” thể hiện tƣ tƣởng chỉ đạo đổi mới
công tác giải phóng mặt bằng, đó là không chỉ trả lại những thiệt hại “hữu hình” có
thể kiểm đếm đƣợc mà còn phải tính toán bù đắp lại cả những giá trị không thể đo
đếm đƣợc nhƣ là môi trƣờng sống của cả cộng đồng, điều kiện học tập, các dịch vụ,
tiện ích sinh hoạt, v.v ; kèm theo đó là một cơ chế giải quyết những bất đồng giữa
bên gây ra thiệt hại (Nhà nƣớc) với bên bị thiệt hại (ngƣời bị thu hồi đất) hƣớng tới sự
khách quan, công bằng hơn thông qua cơ chế giải quyết khiếu nại, khắc phục tình
trạng các cơ quan nhà nƣớc giành quyền áp đặt mức đền bù thiệt hại, không chú ý đến
lợi ích chính đáng của ngƣời dân.
Theo Bộ luật Dân sự thì bồi thường là việc đền bù những thiệt hại về vật

chất, về tinh thần mà mình gây ra cho ngƣời khác, thiệt hại phải đƣợc bồi thƣờng
toàn bộ và kịp thời; các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thƣờng, hình thức bồi
thƣờng bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phƣơng thức bồi
thƣờng một lần hoặc nhiều lần; khi mức bồi thƣờng không còn phù hợp với thực tế


10
thì ngƣời bị thiệt hại hoặc ngƣời gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thƣờng (Quốc hội, 2005
a
).
Nhƣ vậy, có thể đƣa ra nhận xét là khi chuyển từ thuật ngữ “đền bù thiệt hại”
sang thuật ngữ “bồi thƣờng” khi Nhà nƣớc thu hồi đất đã thể hiện tƣ tƣởng chỉ đạo
trong xây dựng Luật đó là việc bồi thƣờng cần phải đổi mới để việc tính toán mức
độ thiệt hại một cách khách quan, tôn trọng ý kiến của ngƣời bị thiệt hại và bồi
thƣờng một cách sòng phẳng nhƣ khi thực hiện bồi thƣờng thiệt hại theo pháp luật
dân sự, tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn một khoảng cách khá xa so với tƣ
tƣởng chỉ đạo này mà một trong những nguyên nhân của nó nằm ở ngay chính sự
khác biệt giữa cơ chế bồi thƣờng theo pháp luật đất đai với bồi thƣờng theo pháp
luật dân sự, cụ thể nhƣ sau:
- Trong Luật đất đai, việc thƣơng thảo về mức độ thiệt hại và giá trị bồi
thƣờng diễn ra một chiều theo hƣớng áp đặt ý kiến chủ quan của Nhà nƣớc đối với
ngƣời bị thiệt hại, dễ dẫn đến sự thiếu bình đẳng trong mối quan hệ này, trong khi
đó, bồi thƣờng theo pháp luật dân sự, mối quan hệ giữa bên gây ra thiệt hại và bên
bị thiệt hại là quan hệ bình đẳng, dựa trên sự đồng thuận của cả hai bên.
- Trong Luật đất đai, Nhà nƣớc tham gia quan hệ bồi thƣờng với tƣ cách là
bên gây ra thiệt hại, đồng thời Nhà nƣớc lại đóng vai trò là trung gian hòa giải thông
qua hoạt động giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân, đo đó tính khách quan
trong quá trình giải quyết khiếu nại rất dễ bị vi phạm, Điều này khác với bồi thƣờng
trong pháp luật dân sự, khi đó Nhà nƣớc chỉ đóng vai trò trung gian hòa giải giữa

bên gây ra thiệt hại và bên bị thiệt hại nên các phán quyết của Nhà nƣớc đƣa ra có
tính khách quan hơn.
1.1.1.4. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất
thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cƣ đối với
trƣờng hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển
đổi nghề và tạo việc làm đối với trƣờng hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ trợ khi thu
hồi đất nông nghiệp trong khu dân cƣ; đất vƣờn, ao không đƣợc công nhận là đất ở;
hỗ trợ khác. Các khoản hỗ trợ này đƣợc hiểu là phần cho thêm của Nhà nƣớc sau khi
đã bồi thƣờng sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai mà
không phải là do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại (Quốc hội, 2003
a
; Chính


11
phủ, 2004
c
, 2007
b
, 2009).
Nhƣ vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tƣơng xứng những giá trị
bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nƣớc, thể hiện
trách nhiệm của Nhà nƣớc đối với sự hi sinh, mất mát của ngƣời bị thu hồi đất cho
những lợi ích chung của đất nƣớc, của cộng đồng. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay,
do việc bồi thƣờng chƣa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chƣa thực sự đúng
với ý nghĩa mà nó đƣợc định nghĩa trong Luật đất đai và trong đa số trƣờng hợp thì
nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bồi thƣờng thiếu sòng phẳng gây ra;
bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất là bồi thƣờng nhƣ là hỗ trợ di chuyển, hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm vì đây chính là những thiệt hại do việc thu

hồi đất gây ra.
1.1.1.5. Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nƣớc bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những ngƣời bị
Nhà nƣớc thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác (Asian Development Bank,
1998). Việc thu hồi đất ở thông qua một quyết định hành chính là một quá trình không
tự nguyện, có tính cƣỡng chế và đòi hỏi có sự “hy sinh” của ngƣời sử dụng đất, do đó,
không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm
bảo lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất, họ phải có đƣợc chỗ ở ổn định, điều kiện sống
bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ (Quốc hội, 2003
a
; Chính phủ, 2004
c
, 2007
b
, 2009).
Nhƣ vậy, nếu việc bồi thƣờng thiên về mức độ tƣơng xứng thì tái định cƣ
thiên về chính sách tạo lập chỗ ở. Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 có sự
giao thoa giữa hai khái niệm này, theo đó các khu tái định cƣ đƣợc xây dựng để bồi
thƣờng bằng nhà ở, đất ở cho ngƣời bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở.
1.1.1.6. Giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc
đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Có những phƣơng pháp xác
định giá đất phổ biến trên thế giới và đã đƣợc áp dụng tại Việt Nam là: phƣơng pháp so
sánh trực tiếp; phƣơng pháp thu nhập; phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ.
Đối với từng loại đất, sẽ lựa chọn phƣơng pháp cụ thể để áp dụng, ví dụ: phƣơng pháp
so sánh trực tiếp chủ yếu áp dụng cho xác định giá đất ở, phƣơng pháp thu nhập chủ
yếu áp dụng cho đất nông nghiệp (Chính phủ, 2004
b
, 2007
a

).


12
1.1.1.7. Địa tô, địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối
Địa tô là phần hoa lợi hoặc khoản tiền mà ngƣời thuê, mƣớn ruộng đất sản
xuất phải nộp cho chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là kết quả của năng xuất khác nhau giữa hai tƣ bản ngang
nhau, bỏ vào những đất đai có diện tích ngang nhau, nhƣng mức độ phì nhiêu khác
nhau, cho nên địa tô chênh lệch trên đây là do sự chênh lệch giữa sản phẩm của tƣ
bản bỏ vào loại đất xấu nhất không đem lại địa tô và sản phẩm của tƣ bản bỏ vào
một loại đất tốt hơn, quyết định (Các Mác, 1867).
Địa tô chênh lệch 1 là địa tô thu đƣợc do có tƣ bản ngang nhau, lao động
ngang nhau, diện tích đất đai ngang nhau trên những mảnh ruộng khác nhau, cho
kết quả sản phẩm khác nhau. Nó là phần lợi nhuận siêu ngạch trên những mảnh
ruộng có điều kiện tự nhiên thuận lợi hơn.
Hai nguyên nhân chính dẫn đến kết quả khác nhau đó là: độ phì nhiêu tự
nhiên và vị trí thuận lợi khác nhau của các mảnh đất. Ngoài ra, còn có các nguyên
nhân phụ khác nhƣ: Cách phân bổ thuế có thể tác động không đồng đều giữa các
mảnh ruộng cũng cho những kết quả khác nhau; Có sự chênh lệch về hiệu quả do sự
phát triển nông nghiệp hàng hóa giữa các vùng không đồng đều, hay vì tập quán
truyền thống khác nhau; Tƣ bản phân phối không đồng đều giữa những ngƣời kinh
doanh nông nghiệp khác nhau.
Địa tô chênh lệch 2 là kết quả khác nhau của những lần đầu tƣ tƣ bản nối tiếp
nhau trên một diện tích.
Nhƣ vậy, nếu nhƣ đầu tƣ rải ra hay song song cùng một lúc trên các khoảnh
đất khác nhau có diện tích bằng nhau để có địa tô chênh lệch 1 thì việc đầu tƣ tập
trung, liên tiếp, nối tiếp nhau trên một khoảnh đất mang lại địa tô chênh lệch 2.
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp
phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần.

Do cấu tạo hữu cơ (C/V) của tƣ bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công
nghiệp do tính chất lạc hậu tƣơng đối của nông nghiệp so với công nghiệp về trình
độ phát triển lực lƣợng sản xuất, về năng suất lao động. Vì vậy, cùng một lƣợng tƣ
bản đầu tƣ bằng nhau, nhƣng đầu tƣ vào nông nghiệp sẽ tạo ra giá trị thặng dƣ cao
hơn trong công nghiệp. Số chênh lệch này (gọi là lợi nhuận siêu ngạch) không bị
bình quân hoá (nguyên nhân là do chế độ độc quyền sở hữu ruộng đất đã ngăn cản


13
nông nghiệp tham gia cạnh tranh giữa các ngành để hình thành lợi nhuận bình quân)
mà chuyển hóa thành địa tô tuyệt đối và nó thuộc về những kẻ tƣ hữu ruộng đất.
Nhƣ vậy, địa tô tuyệt đối gắn liền với quyền sở hữu tƣ nhân về ruộng đất, với
tính chất lạc hậu tƣơng đối của sản xuất nông nghiệp so với sản xuất công nghiệp
(Các Mác, 1867).
1.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Điều kiện tự nhiên: mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cƣ khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ
dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất
đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ; khu vực
ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông nghiệp. Do đó
việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ có những đặc trƣng riêng và đƣợc
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.
Ngoài ra, đất đai còn có một đặc trƣng rất cơ bản là cố định về vị trí, vì
vậy thậm trí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhau thì
2 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng không giống nhau và
điều này dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, vì vậy, nhu cầu bồi thƣờng
cũng khác nhau. Pháp luật hiện hành quy định: “…bồi thường để người dân có

thể tạo lập được một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ…”, cũng đã khiến
cho ngƣời dân và chính quyền gặp nhiều vƣớng mắc vì cách hiểu “bằng, hoặc
tốt hơn…” của 2 đối tƣợng này không giống nhau. Tìm đƣợc một nơi ở mới y hệt
nhƣ nơi ở cũ là điều không thể.
- Kinh tế (kinh tế phát triển thì thu hồi sẽ khó khăn hơn):
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế -
xã hội đối với mọi ngƣời dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng
trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn, do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ
cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không cho thuê.


14
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển, định giá bồi thƣờng rất khó khăn và
việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ
sau này (CARE Quốc tế tại Việt Nam - Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật
Việt Nam, 2005).
Về lý thuyết, giá đất luôn có xu hƣớng tăng vì bị hạn chế bởi số lƣợng trong
khi đó dân số ngày càng tăng và nhu cầu về đất đai lại càng nhiều. Tuy nhiên, đầu
tƣ vào bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cũng ẩn chứa những rủi ro: lƣợng
vốn lớn, tính thanh khoản không cao, bị chi phối bởi rất nhiều thị trƣờng khác Vì
vậy, thƣờng xẩy ra một nghịch lý: khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về đất đai cao,
cung luôn luôn không đáp ứng đƣợc cầu thì quá trình bồi thƣờng, giải phóng mặt
bằng lại gặp khó khăn vì ngƣời dân luôn có những đòi hỏi về giá bồi thƣờng cũng
nhƣ các khoản hỗ trợ khác cao hơn bình thƣờng. Còn khi nền kinh tế gặp khủng
hoảng, lập tức thị trƣờng đất đai đóng băng, việc đền bù cho những ngƣời dân có
đất bị thu hồi lại dễ dàng hơn. Ở Việt Nam, giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2010
nền kinh tế phát triển rất mạnh, số lƣợng các dự án tăng kỷ lục. Tuy nhiên, công tác

giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều vƣớng mắc, và có một thực trạng: khi kinh tế suy
thoái, số lƣợng các dự án hoặc bỏ hoang, hoặc còn đang dang dở rất nhiều, nhiều
ngƣời dân sẵn sàng thỏa thuận với Chính phủ để chuyển đổi đất đai (Phạm Đức
Phong, 2002).
- Xã hội (phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ dân trí): Tiếp cận vấn đề đất
đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề xã hội, vì thực tế
chính các yêu tố tự nhiên (khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống của
con ngƣời, tạo ra bản sắc riêng đối với mỗi dân tộc. Thu hồi đất đã khiến cho ngƣời
dân phải di chuyển chỗ ở, đồng nghĩa với việc thay các đặc tính, cách thức canh tác
và phƣơng thức sản xuất, thậm trí cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín ngƣỡng
của từng đồng bào dân tộc. Hiện nay và mãi sau này, chính sách xã hội đối với các
khu vực bị thu hồi đất luôn luôn là vấn đề then chốt, có tính chất quyết định tới sự
thành công của dự án (Đặng Thái Sơn, 2000).
1.1.2.2. Việc ban hành và thực thi các văn bản quy phạm pháp luật
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai
để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch