Cải tạo chỉnh trang đô thị hiện hữu

Tr u n g t â m d ự b á o v à n g h i ê n c ứ u đ ô t h ị
C e n t re de prospective et d’études urbaines
216 Nguyễn Đình Chiểu, Q.3, Thành phố Hồ Chí Minh
Tel/fax: +84 (0)83 930 54 77 - Email:
website: www.paddi.vn
Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI
THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
R e g i o n
THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
R e g i o n
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG
ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
(14 - 17/07/2008)
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
(du 14 au 17 juillet 2008)
LỜI NÓI ĐẦU AVANT-PROPOS
ục tiêu tổng quát của các khóa học là
chuyển giao tri thức: các khóa học của
’objectif général des ateliers de formation
est le transfert de savoirs : les sessions du
PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo
công chức của Thành phố bằng cách hướng
đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp
mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị,
trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí
Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình
thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam
và được các đối tác phê duyệt.

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử
dụng phương pháp nào và giải quyết như thế
nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn
Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được
ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay
quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của
Việt Nam.
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp
hình thành những cách làm mới, chính sách mới
và được phổ biến rộng rãi đến mọi người.
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ
biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ
khóa học.
PADDI doivent permettre de compléter la forma-
tion des fonctionnaires de la ville en les sensi-
bilisant à des concepts, des techniques et des
méthodes nouvelles (transversalité, pluridisci-
plinarité) en matière de gestion urbaine, dans le
contexte propre à Hô Chi Minh Ville. La méthode
proposée a été imaginée en collaboration avec
les partenaires vietnamiens, puis validée par ces
derniers.
Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et
quelles réponses sont apportées en France pour
répondre à des problèmes similaires à ceux ren-
contrés par les professionnels vietnamiens au
cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier sera
organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très
concret.
Une fois établies, ces connaissances devront

pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques
et de nouvelles politiques, et sensibiliser un
public plus large grâce à une diffusion étendue.
C’est dans cet objectif de large diffusion et de
sensibilisation que les Livrets ont été créés.
M
L
03
Biên soạn / Rédaction: Trần Thị Thu Hiền
Biên dịch / Traduction: Huỳnh Hồng Đức
Chỉnh sửa / Correction: Fanny Quertamp, Trần Thị Thu Hiền
Xin chân thành cám ơn / Avec nos remerciements à Mlle Jessie Joseph
et à Mlle Muireann Legoux
04
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
05
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
MỤC LỤC SOMMAIRE
06
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
07
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM DỰ KHÓA HỌC
L’expert français : M. Laurent Béchaud, Directeur du GIP/GPV de Saint-Etienne (Groupement
d'Intérêt Public du Grand Projet de Ville)
L’expert vietnamien : M. Ly Khanh Tam Thao, Chef adjoint du Bureau de la gestion du centre de
la Ville, Département de la Planication et de l’Architecture.
Chuyên gia Pháp: Ông Laurent Béchaud, Giám đốc Nhóm vì Lợi ích Cộng đồng trong Dự án
Lớn của Thành phố Saint-Etienne
Chuyên gia Việt Nam: Ông Lý Khánh Tâm Thảo, Phó Trưởng phòng Khu Trung tâm, Sở Quy

hoạch Kiến trúc.
Département de la planication et de
l’architecture :
Département des transports publics et des
communications :
Institut d’urbanisme :
Institut des études d’économie :
Bureau des ressources naturelles et de
l’environnement du district 1:
Bureau de la gestion urbaine du district 3 :
Sở Quy hoạch Kiến trúc:
Sở Giao thông Vận tải:
Viện Quy hoạch Xây dựng:
Viện Kinh tế:
Phòng Tài nguyên Môi trường Q.1:
Phòng Quản lý đô thị Q.3:
Autorité de la gestion de projet du district 3 :
Bureau de la gestion urbaine du district 4 :
Bureau de la gestion urbaine du district 5 :
Bureau de la gestion urbaine du district Tan
Binh :
Bureau des ressources naturelles et de
l’environnement du district Tan Phu :
Université des ressources humaines et
sociales :
PADDI :
Ban Quản lý dự án Q.3:
Phòng Quản lý đô thị Q.4:
Phòng Quản lý đô thị Q.5:
Phòng Quản lý đô thị Q. Tân Bình:

Phòng Tài nguyên Môi trường Q. Tân Phú:
Đại học KHXH & NV:
PADDI :
LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
Nguyen Hoang To Anh
Dang Thi Phuong Thao
Le Van Pha
Nguyen Tat Hai
Nguyen Thi Ngoc Khue
Le Thi Hong Diep
David Margonstern
Nguyen Hong Van
Delphine Liévin
Tran Thi Thu Hien
Nguyễn Hoàng Tố Anh
Đặng Thị Phương Thảo
Lê Văn Pha
Nguyễn Tất Hải
Nguyễn Thị Ngọc Khuê
Lê Thị Hồng Điệp
David Margonstern
Nguyễn Hồng Vân
Trần Thị Thu Hiền
Delphine Liévin
Ly The Dan
Truong Trung Kien
Nguyen Thi Xuan Ha
Phung Thi My Hoang
Vu Trung Hung
Tran Ha Hai Phu

Ly Khanh Tam Thao
Truong Q. Thuc Trinh
Vu Hoang Tu
Truong Anh Tuan
Tran Dinh Trung
Nguyen The Anh
Tran Thi Anh Thu
Pham Duc Minh
Pham Van Phuoc
Nguyen Thi Tuong Van
Thai Thi Kim Chi
Ho Diep Dung Tien
Lý Thế Dân
Trương Trung Kiên
Nguyễn Thị Xuân Hà
Phùng Thị Mỹ Hoàng
Vũ Trung Hưng
Trần Hà Hải Phú
Lý Khánh Tâm Thảo
Trương Q. Thục Trinh
Vũ Hoàng Tú
Trương Anh Tuấn
Trần Đình Trung
Nguyễn Thế Anh
Trần Thị Anh Thư
Phạm Đức Minh
Phạm Văn Phước
Nguyễn Thị Tường Vân
Thái Thị Kim Chi
Hồ Điệp Dũng Tiến

08
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
09
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
PARTIE 1 : RÉAMÉNAGEMENT URBAIN :
OUTILS À LA RÉALISATION
PHẦN 1: CẢI TẠO ĐÔ THỊ:
CƠ CHẾ VÀ CÔNG CỤ THỰC HIỆN
Trong khóa học trước, chúng tôi đã đề cập
đến các khó khăn trong việc cải tạo các ô
phố. Các học viên đến từ các quận/huyện của
Thành phố đã chọn khu trung tâm làm nghiên
cứu trường hợp.
Tại quận 1, mật độ xây dựng rất cao và các
khu vực xuống cấp sẽ được xây dựng lại trong
khuôn khổ các dự án quy hoạch phát triển đô
thị. Các dự án tập trung chủ yếu ở khu trung
tâm vì nơi đây có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và
dịch vụ đô thị tốt. Các nhà đầu tư không hoặc
rất ít quan tâm đến những quận mới, nơi có
cơ sở hạ tầng còn yếu và lâu thu hồi vốn đầu
tư; giải pháp duy nhất để tạo quỹ đất là mua
đất nằm ở các quận mới. Ở khu vực trung
tâm, có nhiều địa điểm nhà đầu tư rất quan
tâm như khu vực xung quanh chợ Bến Thành,
nơi có dân số ổn định.
Au cours du dernier atelier nous avons abordé
les difcultés rencontrées pour la rénovation des
îlots. Le cas d’étude choisi par l’ensemble des
participants, venus de différents districts, est si-

tué dans l’hyper centre d’HCMV.
Dans le district 1, la densité de construction est
très élevée et les quelques terrains en friche
qu’on peut apercevoir, seront bientôt bâtis pour
des projets inscrits dans le schéma de dévelop-
pement urbain. Les projets se concentrent
essentiellement dans le centre où les réseaux
techniques et les services urbains sont meil-
leurs. Les investisseurs ne s’intéressent pas ou
peu aux nouveaux districts, où les infrastructures
sont encore faibles et le retour sur investisse-
ment est trop long ; la seule solution pour avoir
des réserves foncières est d’acheter les terrains
situés dans ces nouveaux districts. Dans le cen-
tre, plusieurs sites sont convoités par des inves-
tisseurs, les alentours du marché Ben Thanh par
exemple, où la population est stable.
Pour réaliser certains projets, nous rencontrons
plusieurs difcultés liées à la démolition de bâti-
ments anciens car nous souhaitons les démolir
pour reconstruire des bâtiments aux fonctions
mixtes :
Để thực hiện một số dự án, Thành phố muốn
phá dỡ các công trình cũ để xây dựng lại các tòa
nhà có chức năng hỗn hợp. Nhưng nhiều khó
khăn nảy sinh trong quá trình thực hiện như:
Parmi les solutions envisagées pour faire face à
ces problèmes et éviter la démolition, nous pro-
posons une politique de réhabilitation, la mise
en place d’une politique socio-économique de

déscalisation sur les investissements dans les
quartiers de hauteur moyenne.
Một trong các giải pháp cho các vấn đề trên và
để tránh việc phá bỏ công trình là ban hành chính
sách về cải tạo đô thị kèm theo đó là chính sách
kinh tế - xã hội và ưu đãi thuế khi đầu tư vào các
khu phố có chiều cao trung bình.
La spéculation foncière est telle que les
prix sont trop élevés, la négociation devient
donc difcile. La seule solution de tirer des bé-
néces pour les investisseurs est d’augmenter
le coefcient d’occupation des sols (COS), la
densité du bâti et la hauteur mais cela aura les
conséquences suivantes :
Nạn đầu cơ đất đai đã đẩy giá đất lên rất
cao. Do đó, việc thương lượng gặp khó khăn.
Giải pháp duy nhất để nhà đầu tư có thể có lợi
nhuận là tăng hệ số sử dụng đất, mật độ xây
dựng và chiều cao công trình. Nhưng điều này
sẽ dẫn đến một số hậu quả sau:
La situation actuelle est difcile pour de nom-
breux habitants qui vivent sur un terrain
dont la valeur a fortement augmenté et que
les propriétaires veulent vendre à un inves-
tisseur plus offrant : les locataires doivent dé-
ménager car ils n’ont pas les moyens de payer
un nouveau loyer élevé. Dans le cas où ils
pourraient se loger dans le nouveau bâtiment,
ils devraient attendre quelques temps avant de
pouvoir s’y réinstaller, ils auront alors besoin

d’un logement provisoire.
Dans certains quartiers de hauteur moyen-
ne, on trouve encore des villas (district 3)
et des anciens appartements (district 5) ; si
on autorise les permis de construire déposés,
tous ces quartiers disparaîtront, les hauteurs
augmenteront et les autorités ne seront pas
satisfaites. Si on les refuse, ce sont les habi-
tants qui ont besoin de réaménager leur habitat
qui seront touchés et les intérêts économiques
ne sont pas pris en compte.
Ở một số khu phố có chiều cao trung bình,
có dạng nhà biệt thự (quận 3) và các nhà
chung cư cũ (quận 5), nếu chính quyền cấp
giấy phép xây dựng theo đề nghị của các nhà
đầu tư, thì toàn bộ khu phố sẽ biến mất và thay
vào đó là các công trình cao tầng. Nếu từ chối,
thì những người cần cải tạo nhà ở của họ sẽ bị
thiệt thòi vì những lợi ích kinh tế của họ không
được tính đến.
Altération du paysage urbain ;
Augmentation de la densité démographique;
Amélioration difcile des infrastructures
(électricité, eau et assainissement…).
Làm hỏng cảnh quan đô thị;
Tăng mật độ dân số;
Tăng áp lực lên cơ sở hạ tầng (điện, nước,
nước thải…)
I. XÁC ĐỊNH CẢI TẠO ĐÔ THỊ KHU TRUNG
TÂM

I. DÉTERMINATION DU RÉAMÉNAGEMENT
DU CENTRE URBAIN
1. Hiện trạng tại quận 1 TPHCM
2. Vấn đề chính cần phải giải đáp là:
Thành phố dự tính cải tạo đô thị như
thế nào?
2. La principale question à laquelle
nous devons répondre est : Comment
la municipalité envisage-t-elle de réa-
ménager la ville ?
1. Etat des lieux dans le district 1 de HCMV
►
►
►
Tình hình hiện nay rất khó khăn đối với những
người ở thuê tại các khu vực có giá đất cao
và người chủ sở hữu muốn bán cho nhà
đầu tư. Khi đó, những người ở thuê buộc phải
dọn nhà đi vì họ không thể trả tiền thuê nhà cao
hơn. Nếu họ muốn quay lại ở trong chung cư
mới xây thì họ cần phải có một nơi để tạm cư
trong thời gian chờ xây dựng xong.
►
►
►
●
●
●
●
●

●
10
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
11
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Le DPA (Département de la Planication et de l’Architecture), en association avec d’autres Départe-
ments, sous la direction du Comité Populaire, pourraient mener une politique de développement socio-
économique visant à assurer et à harmoniser les intérêts des propriétaires et des investisseurs. Une
concertation entre les différents services est nécessaire pour trouver des solutions à moyen et long
termes et mener à bien de tels projets.
Sở Quy hoạch Kiến Trúc (Sở QHKT), phối hợp với các sở ngành khác và dưới sự chỉ đạo của UBND
Thành phố, có thể đề ra chính sách kinh tế - xã hội để đảm bảo và hài hòa lợi ích giữa các chủ sở hữu
và nhà đầu tư. Cần có sự phối hợp giữa các sở ngành để tìm ra các giải pháp trung và dài hạn nhằm
thực hiện tốt các dự án nêu trên.
Au Vietnam, l’aménageur (le maître d’ouvrage délégué) peut être aussi l’opérateur immobilier et par-
fois, la ville peut être l’opérateur (= le maître d’ouvrage).
En France, la procédure est la suivante :
Ở Việt Nam, chủ đầu tư được ủy quyền cũng có thể là một nhà đầu tư bất động sản và đôi khi Thành
phố cũng có thể là chủ đầu tư.
Ở Pháp, mô hình được tiến hành như sau:
Chaque ville a-t- elle un ou plusieurs aménageurs ? Comment les choisit-elle, par appel d’offre ou
par désignation ?
Nous avons plusieurs types d'aménageurs. Il existe, en particulier, des sociétés d'Economie-Mixte
(SEM) dont le capital est à plus de 50% détenu par les collectivités qui leur délèguent la maîtrise
d'ouvrage pour la réalisation d'études urbaines ou lors de la mise en oeuvre de projets urbains.
Mỗi thành phố có một hay nhiều chủ đầu tư được ủy quyền? Thành phố lựa chọn chủ đầu tư này như
thế nào, qua đấu thầu hay chỉ định thầu?
Chúng tôi có nhiều chủ đầu tư được ủy quyền. Trong đó đặc biệt có loại công ty hợp doanh (SEM)
được thành lập với hơn 50% vốn đóng góp của Thành phố và vốn còn lại của tư nhân. Những công
ty hợp doanh này được Thành phố giao quyền chủ công trình thực hiện những nghiên cứu về đô thị

hoặc những dự án đô thị.
II. L’AMÉNAGEMENT URBAIN EN FRANCE : LES OUTILS À NOTRE DISPOSITION ET LA
RÉPARTITION DES TÂCHES
II. QUY HOẠCH ĐÔ THỊ Ở PHÁP: CÁC CÔNG CỤ SẴN CÓ VÀ PHÂN CHIA NHIỆM VỤ
Ville
Achète une propriété
bâtie ou non bâtie,
occupée ou vacante
Reloge les habitants et
développe des activités
économiques
Réalise les travaux :
espaces publics et
réseaux
Vend les terrains libres
et équipés à des promo-
teurs immobiliers avec
un cahier des charges
Vend les terrains aux opérateurs
Aménageur public
Délègue
Thành phố
Mua công trình hiện
hữu có người ở hoặc
không hoặc mua đất
trống
Tái định cư và phát
triển các hoạt động
kinh tế
Đầu tư xây dựng:

không gian công cộng
và hạ tầng kỹ thuật
Bán đất sạch đã có hạ
tầng cho nhà đầu tư
thứ cấp kèm theo
những yêu cầu kỹ thuật,
kinh tế
Bán đất cho các nhà đầu tư thứ cấp
Chủ đầu tư được ủy quyền
Ủy quyền
12
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
13
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Pour cela, nous mettons en place le dispositif de la ZAC (Zone d’aménagement concertée : habitants,
aménageur, promoteurs immobiliers). Les ZAC sont des zones à l’intérieur desquelles une collec-
tivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire
réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet
établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les rétrocéder ultérieurement à des
utilisateurs publics ou privés.
Dans le cadre d’une ZAC, la collectivité peut construire des bâtiments à usage d’habitation, de com-
merce, d’industrie et de services, ou installer des équipements collectifs publics ou privés. Elle peut
jouir d’un droit de préemption sur le terrain de la ZAC en achetant en priorité le terrain mis en vente
et ainsi s’opposer à une demande de permis de construire.
Il faut dénir différents types d’interventions, les principales sont les trois suivantes : la rénovation
urbaine, la réhabilitation lourde et la réhabilitation par les propriétaires.
Trước hết phải xác định các loại hình can thiệp trong đó có ba loại hình chính: Nâng cấp đô thị, cải
tạo lớn các chung cư cũ và cải tạo tại chỗ do chủ nhà thực hiện.
1. La réalisation d’une opération d’aménagement
Ở Pháp sử dụng công cụ ZAC (Khu quy hoạch có sự phối hợp giữa người dân, chủ đầu tư được

ủy quyền và chủ đầu tư thứ cấp). Các khu ZAC này là những khu mà chính quyền hay một cơ quan
nhà nước có quyền can thiệp nhằm thực hiện hay cho phép thực hiện việc chỉnh trang và xây dựng
trên các mảnh đất, nhất là những mảnh đất mà chính quyền hay cơ quan nhà nước này đã thu mua
hoặc sẽ thu mua và sau đó nhượng lại cho các nhà đầu tư công hoặc tư nhân.
Do đó, dựa vào ZAC, Thành phố có thể xây dựng những tòa nhà phục vụ nơi ở cho người dân, cho
hoạt động thương mại, công nghiệp và các loại dịch vụ; hoặc xây dựng các cơ sở hạ tầng công
cộng. Thành phố có thể dùng quyền ưu tiên mua để mua lại các khu đất thuộc khu ZAC khi chủ nhà
giao bán và có quyền không cấp phép xây dựng.
1. Thực hiện dự án quy hoạch chỉnh trang
Các loại hình can thiệp
Nâng cấp đô thị
(phá bỏ và xây mới)
Cải tạo lớn
các chung cư cũ
(tái cấu trúc)
Cải tạo tại chỗ do
chủ nhà thực hiện
(Hỗ trợ)
Thực hiện dự án quy hoạch
- Thu mua / phá dỡ (nhà đầu tư đất)
- Thu mua đất / lập dự án / triển khai
thực hiện / bán sản phẩm (Công ty
công tư hợp doanh)
- Xây mới (chủ đầu tư thứ cấp)
- Quy hoạch không gian công cộng và
khu dân cư (Thành phố hoặc Công ty
công tư hợp doanh về cải tạo)
Các lô phố:
Cải tạo toàn bộ
Toàn bộ phạm vi khu phố:

cải tạo các chung cư xuống cấp nặng nhất
Cơ chế khuyến khích
Cơ chế cưỡng chế
Cải tạo các chung cư cũ
- Mua lại các chung cư cũ / tái định cư
/ xác định kế hoạch tái cấu trúc chung
cư / bán lại với ràng buộc công việc
phải thực hiện (Công ty công tư hợp
doanh).
- Cải tạo lại có chất lượng phù hợp với
những quy định bắt buộc (nhà đầu tư
tư nhân / công)
Chủ nhà tự cải tạo
- Theo dõi / Hỗ trợ (Công ty
công tư hợp doanh)
- Theo dõi thường xuyên, hỗ
trợ kỹ thuật và tài chính cho
chủ nhà.
- Cải tạo tư nhân (chủ sở hữu
tư nhân)
Hỗ trợ tài chính trực tiếp / hỗ trợ thiết kế kỹ thuật
Quyền ưu tiên mua (ưu tiên mua bất động sản rao bán)
Khu quy hoạch thỏa thuận:
chương trình quy hoạch
Khu bảo tồn di sản kiến trúc đô thị và cảnh quan: tạo khuôn khổ cho công tác
chỉnh trang nhằm phát huy giá trị di sản.
Tuyên bố vì lợi ích công: Bắt buộc phải cải tạo toàn bộ chung cư
Luật Malraux: Miễn thuế các dự án cải tạo di sản
Tuyên bố vì lợi ích công: giải
phóng mặt bằng

Đồng thời: tái định cư, cải tạo chỉnh trang các công trình công cộng
14
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
15
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Un programme :
-
-
-
-
-
-
Un calendrier de travaux :
Un périmètre :Phạm vi:
Hồ sơ thực hiện khu quy hoạch phối hợp bao gồm ba 3 yếu tố : phạm vi khu vực quy hoạch, tiến độ
thi công và bảng cân đối tài chính.
Le dossier de la réalisation de la ZAC est déni par un périmètre, un programme et un bilan nancier.
Chương trình:
-
-
-
-
-
-
Tiến độ thi công:
100 à 110 logements neufs (10 000 m² SHON) en petit collectif et habitat intermédiaire - locatif
privé et accession ;
Stationnements privatifs résidentiels (clos et protégés) ;
Réaménagement de la rue Desjoyaux (plantations, piste cyclable, trottoirs confortables) ;
Création d’une voirie secondaire de desserte des habitations et des lieux de stationnement ;

Jardin de quartier : jardin humide et jardin sec ;
Traitement du pied de colline (ruissellement).
100 đến 110 chỗ ở mới (10 000m² diện tích sàn) chung cư nhỏ, mức tiện nghi trung bình – cho
thuê và bán trả góp;
Số chỗ đậu xe (có mái che) phục vụ cho cư dân;
Cải tạo tuyến đường Desjoyaux (trồng cây, làm đường dành riêng cho xe đạp, vỉa hè);
Làm đường nội bộ nối từ chung cư đến các điểm đậu xe;
Xây dựng vườn: vườn có tưới nước và vườn không cần tưới nước;
Cải tạo chân đồi.
16
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
17
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Un bilan nancier de la ZAC se présente globalement comme suit :Bảng dự toán cân đối tài chính khu ZAC được thể hiện như sau:
Questions - Réponses :
Existe-t-il des cas où la ville ne peut pas partici-
per aux frais d’acquisition du foncier (indemnisa-
tion, expropriation…) ?
Si le budget de St-Étienne ne suft pas, la ville
peut solliciter les autres collectivités publiques,
le Département ou la Région.
Si les nancements publics tardent à venir, sur
quel autre nancement peut-on compter pour
poursuivre la construction ?
-
-
Hỏi – Đáp:
Có dự án nào Thành phố không thể hỗ trợ phần
chi phí về đất không? (chi phí bồi thường, giải
phòng mặt bằng…)?

Nếu Thành phố St-Étienne không có đủ ngân
sách, Thành phố sẽ nhờ sự hỗ trợ của cấp Tỉnh
hoặc Vùng.
Nếu các khoản hỗ trợ của nhà nước bị chậm trễ,
thì dự án sẽ dựa trên những nguồn tài chính nào
để tiếp tục được thực hiện?
-
-
En principe, l’aménageur public calcule le bilan nancier de l’aménagement avant de mettre en
oeuvre le projet non lucratif : c'est à dire que le bilan doit être équilibré. Sur le bilan d’aménagement,
c’est la correspondance entre la partie « acquisitions + frais » qui est égale à la vente de SHON. La
partie bleue est dénie à l’avance. Lorsque la collectivité fait appel à un aménageur privé, il élabore
le bilan nancier avant de mettre en oeuvre le projet. Si les dépenses sont inférieures ou égales aux
recettes, l’aménageur ne demande pas à la ville (ou à la collectivité) une participation publique.
Trên nguyên tắc, chủ đầu tư được ủy quyền (thường là đơn vị nhà nước) lập bảng dự toán cân
đối tài chính theo hướng phi lợi nhuận trước khi tiến hành dự án và đề nghị chính quyền địa phương
hoặc Trung ương hoàn vốn cho mình sau khi dự án kết thúc. Trên bảng cân đối tài chính, phần
«Mua + chi phí» bằng với phần «Bán diện tích sàn xây dựng». Đối với Chủ đầu tư tư nhân, họ lập
bảng dự toán cân đối tài chính trước khi thực hiện dự án. Nếu các khoản chi nhỏ hơn hoặc bằng các
khoản thu, thì chủ đầu tư sẽ không đề nghị nhà nước hỗ trợ.
La participation publique sera reversée tout
au long ou à la n de l’opération selon les
termes du contrat passé entre la collectivité
et l'aménageur. La banque garantit l’emprunt
prioritaire public sur 15-20 ans (à long terme).
Après la création d’une ZAC, l’aménageur
privé signe un contrat avec la ville, qui dénit
la participation publique dès le début.
cuối của dự án. Điều này tùy thuộc vào quy
định được ghi trong hợp đồng giữa thành phố

và chủ đầu tư. Trong khi đó, ngân hàng đảm
bảo khoản vay ưu đãi dài hạn trong thời gian
15 đến 20 năm.
Sau khi thành lập khu ZAC, chủ đầu tư tư nhân
ký hợp đồng với Thành phố trong đó xác định
rõ phương thức tham gia vào dự án của Thành
phố.
Phần hỗ trợ của Thành phố sẽ được rót trong
quá trình thực hiện dự án hoặc vào giai đoạn
18
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
19
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Le bilan nancier est établi par l’aménageur mais
qui contrôle le prix de vente de la SHON et com-
ment ?
-
-
Les habitants participent-ils au comité
d’aménagement ?
Depuis 15 ans, une loi impose la mise en place
d’une concertation. L’aménageur doit donc in-
former, consulter et recueillir les points de vue
des habitants concernés par le projet. Des comi-
tés de quartier peuvent être créés pour servir de
relais entre l’aménageur et les habitants.
Dispositif d’Opération Programmée d’Améliora-
tion de l’Habitat (OPAH) :
-
-

Chủ đầu tư lập bảng cân đối tài chính, nhưng ai
kiểm tra giá bán diện tích sàn xây dựng, Thành
phố hay người dân và kiểm tra như thế nào?
-
-
Người dân có tham gia vào công tác quy hoạch
không?
Từ 15 năm nay, luật bắt buộc phải có sự tham
gia của người dân vào dự án quy hoạch. Chủ
đầu tư phải thông tin, tham vấn và ghi nhận ý
kiến người dân về dự án. Có thể thành lập các
Ban đại diện người dân làm cầu nối giữa người
dân và chủ đầu tư.
Chương trình hoạt động cải tạo nhà ở (OPAH) :
-
-
-
-
-
Si le propriétaire loue un logement à un locataire,
alors il lui faut payer 2,5% du loyer à l’Agence
Nationale de l’Habitat (ANAH). Avec cet argent,
l’agence constitue un budget substantiel. Elle
reverse ses recettes en appui au programme de
logements dégradés.
Si les propriétaires d’appartements ou de mai-
sons en mauvais état, occupés ou vacants,
veulent les faire rénover, et si ce logement se
trouve dans une zone en réhabilitation, ils peu-
vent monter un dossier et le soumettre à l’ANAH.

Ils peuvent recevoir une subvention directe de
l’agence à hauteur de 50% du montant plafonné
des travaux subventionnables ou un appui tech-
nique d’ingénierie selon le type de rénovation ef-
fectuée.
Quels sont les travaux subventionnables ?
Les travaux doivent permettre d’améliorer les
logements et l’immeuble en matière de sécu-
rité, de confort et de salubrité. Ne sont pas re-
tenus les travaux assimilés à la reconstruction,
à l’entretien (peintures, sols souples, etc.) ou à
l’agencement (création de placard, cuisine équi-
pée, etc.).
-
-
-
Nếu chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình, thì
chủ sở hữu phải trích 2,5% tiền cho thuê nhà để
nộp cho Cơ quan Quốc gia Cải tạo Nhà ở. Số
tiền này được tập trung vào một quỹ và được sử
dụng để hỗ trợ cho chương trình cải tạo nhà ở
xuống cấp.
Nếu chủ sở hữu muốn sửa chữa căn hộ hoặc
căn nhà xuống cấp của mình, dù có người ở hay
bỏ trống, và nếu nằm trong khu vực cải tạo, thì
chủ sở hữu có thể lập hồ sơ và nộp cho Cơ quan
Quốc gia Cải tạo Nhà ở (ANAH). Chủ sở hữu có
thể nhận được hỗ trợ trực tiếp từ cơ quan này
với mức hỗ trợ đến 50% tổng kinh phí sửa chữa
hoặc hỗ trợ thiết kế kỹ thuật.

Loại công việc nào có thể nhận được hỗ trợ?
Những việc giúp cải thiện căn hộ hay khu chung
cư về mặt an ninh an toàn, tiện nghi và đảm bảo
vệ sinh. Những công việc không thuộc diện hỗ
trợ là xây lại mới, bảo trì (sơn, …) hay trang bị
thêm (làm tủ đựng chén đĩa, trang bị bếp,…).
L’Aménageur public établit un bilan nancier
certié par un comité de la collectivité et fait
un compte-rendu annuel de ses opérations -
nancières, qu’il transmet à la collectivité.
L’aménageur privé établit le bilan nancier,
vérié à l’avance et déni à la signature du
contrat après négociation à l’amiable. La collec-
tivité doit veiller à ce que le budget soit équilibré
et peut éventuellement baisser le prix.
Il résulte d’une convention signée entre une
commune, l’État, la Région et l’ANAH (Agence
Nationale de l’Habitat), qui détermine :
•
•
•
L’OPAH est incitative : elle n’impose pas
les travaux mais crée les conditions plus
favorables pouvant inciter à investir dans
Chủ đầu tư được ủy quyền lập bảng dự toán
cân đối tài chính và phải được một ủy ban của
Thành phố phê duyệt. Ngoài ra, họ cũng phải
lập báo cáo tài chính hàng năm và gửi cho
chính quyền.
Chủ đầu tư nhân lập bảng dự toán cân đối tài

chính, Thành phố kiểm tra và sau đó thương
lượng với chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng.
Thành phố giám sát để đảm bảo dự án thực
hiện đúng theo bảng cân đối tài chính và có
thể yêu cầu giảm giá.
Là một Thỏa thuận được ký kết giữa chính
quyền địa phương, trung ương, vùng và
ANAH (Cơ quan Quốc gia Cải tạo Nhà ở).
Chương trình này xác định rõ :
•
•
•
Chương trình OPAH mang tính khuyến khích,
la réfection de logements existants dans un
périmètre précis ;
Son domaine d’intervention peut être un péri-
mètre géographique ou un thème d’action (in-
salubrité, économie d’énergies, bruit …) ;
Pour inciter les propriétaires à réaliser les
travaux, la collectivité met en œuvre des ac-
tions d’accompagnement : équipements,
commerces, espaces publics … ;
L’OPAH dure de 3 à 5 ans et est menée par
une équipe chargée de son animation :
•
•
•
không áp đặt cải tạo mà chỉ tạo điều kiện thuận
lợi cho phép cải tạo hoặc sửa chữa công trình
nhà ở hiện hữu trong phạm vi đã được xác định;

Chương trình có thể được thực hiện theo khu
vực hoặc theo một mảng cụ thể (cải tạo điều
kiện vệ sinh, tiết kiệm năng lượng, hạn chế
tiếng ồn…)
Để khuyến khích chủ sở hữu tự cải thiện nơi
ở, chính quyền địa phương triển khai các hoạt
động hỗ trợ như xây dựng cơ sở hạ tầng,
không gian công cộng,…
Chương trình OPAH thường kéo dài từ 3 đến 5
năm và có một ê-kíp thực hiện các nhiệm vụ sau:
•
•
•
2. Réhabilitation par les propriétaires
2. Chủ sở hữu tự cải tạo
les objectifs (enjeux particuliers : logements
insalubres, problèmes de santé publique,
économies d’énergie dans les logements,
copropriétés en grande difculté et volu-
mes de logements à traiter)
les volumes nanciers alloués
les typologies de travaux subventionnés
Các mục tiêu (những vấn đề đặc biệt như
nhà ở không đạt chuẩn, vấn đề sức khỏe
cộng đồng, tiết kiệm năng lượng trong khu
nhà, các khu nhà cao tầng trong điều kiện
khó khăn… và số lượng nhà ở cần cải tạo),
Khoản tài chính cần hỗ trợ,
Loại công việc cải tạo được hỗ trợ.
contacts avec les propriétaires

communication grand public
appui au montage des dossiers de travaux
et de subventions
Làm việc với các chủ sở hữu,
Thông tin, tuyên truyền cho cộng đồng,
Hỗ trợ lập hồ sơ cải tạo và hồ sơ xin hỗ trợ
tài chính.
20
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
21
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Sous quelle forme la subvention de 50 %, est-
elle versée ?
L’ANAH verse la somme directement aux pro-
priétaires qui ont effectué des travaux et peuvent
présenter des factures déjà payées.
Présentation / Dénition de la Déclaration d’Utilité
Publique (DUP) et du Périmètre (nombre de
logement à réhabiliter).
Il y a trois possibilités pour cette réhabilitation
lourde :
-
-
-
Grâce à la DUP, l’opérateur achète le terrain,
reloge les habitants, établit le programme, vend
aux investisseurs (= un acquéreur qui réalise des
nouvelles constructions dédiées au logement, au
commerce ou au bureau).
Mức hỗ trợ nói trên được giải ngân như thế nào?

ANAH chuyển trực tiếp số tiền trên cho chủ sở
hữu khi chủ sở hữu đã thực hiện việc sửa chữa
và có hóa đơn xác nhận đã thanh toán.
Tuyên bố vì lợi ích công và xác định phạm vi của
dự án (số căn hộ cần cải tạo).
Có 3 cách thực hiện dự án dạng này:
-
-
-
Bằng thủ tục Tuyên bố vì lợi ích công, chủ đầu
tư được ủy quyền mua lại đất, tái định cư người
dân, lên chương trình dự án, xây dựng cơ sở hạ
tầng và sau đó bán lại đất sạch đã có hạ tầng
cho các nhà đầu tư thứ cấp khác. Nhà đầu tư
thứ cấp này xây dựng các công trình mới như
chung cư, nhà ở, văn phòng hoặc kinh doanh
thương mại.
Việc nhà nước hỗ trợ cho các dự án như trình
bày ở phần trên có được quy định trong luật hay
không? Hay sự hỗ trợ này tùy theo bản chất của
từng dự án?
Luật không quy định mức hỗ trợ là bao nhiêu,
nhưng việc hỗ trợ là bắt buộc. Mức hỗ trợ được
xác định dựa trên kết quả đàm phán giữa chính
quyền và nhà đầu tư; phương thức này có thể áp
dụng được tại TPHCM.
Vì sao trong những dự án dạng này, chủ đầu tư
luôn luôn là đơn vị nhà nước?
Vì khó thực hiện hoặc ít có lãi.
Dựa vào các tiêu chí gì để quyết định phá dỡ một

chung cư xuống cấp?
Ở Pháp, luật quy định Thị trưởng là người chịu
trách nhiệm về sự an toàn tính mạng cho người
dân. Do đó, nếu chung cư xuống cấp, đe dọa
tính mạng của người dân, thì Thị trưởng ra quyết
định phá dỡ. Ngoài ra, cơ quan y tế cũng đến
lấy ý kiến người dân về tình trạng của chung cư.
Một cuộc điều tra, khảo sát sẽ được thực hiện
với nhiều tiêu chí khác nhau nhằm tính toán các
chi phí và mức hỗ trợ của nhà nước cho người
dân ở chung cư. Để thực hiện điều này, một ủy
ban chuyên trách sẽ được thành lập bao gồm
đại diện của các cơ quan của chính phủ, các sở
ngành của địa phương và nhà đầu tư.
La subvention de l’État dont vous venez de par-
ler est-elle indiquée dans la loi ou s’applique-t-
elle selon la nature des travaux ?
La loi n’indique pas le montant de la subvention
mais une participation publique est obligatoire,
elle résulte d’une négociation à l’amiable entre la
ville et l’investisseur ; cela pourrait être appliqué
à HCM-ville où nous retrouvons la même procé-
dure.
Pourquoi est-ce toujours le secteur public et non
le privé, qui investit dans ces opérations ?
Parce que soit c’est difcile à réaliser, soit c’est
peu rentable.
Quels sont les critères pour décider de la démoli-
tion d’un logement ?
La loi française dit que le Maire est responsable

de l’état de l’immeuble qui menace la vie et la
sécurité des habitants, sa responsabilité est
donc de proclamer la démolition. Par ailleurs, il
y a une agence sanitaire qui vient consulter la
santé des habitants. Un enquêteur fait une en-
quête selon différents critères, calcule le montant
des travaux, après on calcule le taux de subven-
tion pour l’appui aux habitants de ces immeu-
bles. Pour cette procédure, les services de l’État,
la ville et l’investisseur se réunissent dans une
commission créée spécialement et jugent l’état
de l’immeuble.
3. Dự án cải tạo chung cư cũ
3. Réhabilitation lourde
Các chủ sở hữu thực hiện việc cải tạo. Trong
trường hợp này, họ lên chương trình sửa
chữa, đề nghị cấp giấy phép xây dựng và
thuê các đơn vị xây dựng thực hiện.
Các chủ sở hữu buộc phải bán căn hộ của
mình cho chủ đầu tư được ủy quyền qua
thương lượng. Nếu không, chính quyền sẽ ra
Tuyên bố vì lợi ích công và sẽ có một đơn vị
nhà nước đứng ra mua lại quỹ nhà này theo
hợp đồng với chính quyền.
Chính quyền cưỡng chế thu mua quỹ nhà
xuống cấp này nếu các chủ sở hữu không
đồng ý bán qua thương lượng.
Soit les propriétaires font les travaux, dans ce
cas, ils établissent le programme, demandent
le permis de construire et le réalisent avec

des opérateurs ;
Soit les propriétaires sont obligés de vendre
aux opérateurs/aménageurs publics après
avoir négocié à l’amiable. Sinon, la ville lance
une procédure de Déclaration d’Utilité Pub-
lique et un opérateur public participe à l’achat
du foncier sous le contrat avec la ville.
Soit la ville réalise une opération d’acquisition
foncière par expropriation si les habitants ne
veulent pas lui vendre.
22
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
23
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
a. Cưỡng chế và bồi thường
Trong nhiều trường hợp, dự án cần được tuyên
bố vì lợi ích công để tiến hành thủ tục cưỡng chế.
Thành phố cũng có thể sử dụng Tuyên bố vì lợi
ích công để bảo vệ di sản kiến trúc của mình (giá
trị lịch sử) và môi trường (giá trị văn hóa…) là hai
yếu tố vô cùng quan trọng.
Thành phố muốn phá dỡ chung cư xuống cấp
nặng như hình (H1) và xây dựng lại chung cư
mới. Thủ tục Tuyên bố vì lợi ích công được triển
khai với các bước như sau:
1.
2.
3.
4.
5.

Chủ sở hữu đồng ý bán tài sản của mình sau
khi thương lượng. Thông thường, sẽ còn lại
một hoặc hai chủ không muốn bán. Khi đó, Tỉnh
trưởng ra quyết định cưỡng chế và giá mua do
thẩm phán ấn định.
Tỉnh trưởng chỉ định người phụ trách điều tra.
Người này có thể là cán bộ hưu trí, chuyên gia
quy hoạch đô thị. Người này làm việc độc lập
trong cuộc khảo sát, tổng hợp ý kiến và đưa
ra các đề xuất có tính đến các lợi ích chung và
riêng, các đặc điểm của dự án và đảm bảo không
có lạm dụng đối với người bị cưỡng chế. Tỉnh
trưởng kiểm tra và giám sát các hoạt động của
Hội đồng Thành phố. Cơ quan này phê duyệt dự
án sau khi có ý kiến của Tỉnh trưởng.
a. Expropriation et indemnisation
Dans de nombreux cas, il est nécessaire que le
projet soit déclaré d’utilité publique, pour per-
mettre les acquisitions par expropriation notam-
ment.
Une municipalité peut aussi utiliser la DUP pour
protéger son patrimoine architectural (valeur his-
torique) ou valeur de l’environnement (culture,
biodiversité rare…) qui sont les deux facteurs im-
portants.
La ville souhaite démolir l’immeuble en mauvais
état de la photo de gauche et reconstruire en met-
tant en oeuvre la procédure de DUP suivante :
1.
2.

3.
4.
5.
Les propriétaires acceptent de vendre leur bien
suite à la négociation à l’amiable. Souvent il
reste un ou deux propriétaires qui ne veulent
pas vendre. Le Préfet rédige alors l’ordonnance
d’expropriation et le prix est xé par un juge.
Le commissaire enquêteur, désigné par le Préfet,
est parfois une personne qui était fonctionnaire
de la ville, spécialiste dans l’aménagement urbain
ou des ouvrages spécialisés. Il est indépendant,
autonome et rédige une proposition qui tient bien
compte des caractéristiques, de l’intérêt général et
de l’intérêt particulier, à savoir qu’il vérie l’Utilité
publique, les caractéristiques de l’opération et
qu’il n’y a pas d’abus vis-à-vis des expropriés. Le
Préfet contrôle les actes du Conseil municipal.
Le Conseil municipal approuve ce projet avant la
révision du maire et après celle du Préfet.
Trước - Avant (H1) Après - Sau (H2)
Lập hồ sơ Tuyên bố vì lợi ích công. Hồ sơ
gồm các bản vẽ, bảng dự toán chi phí mua lại
nhà đất và các tài liệu giới thiệu dự án;
Tỉnh trưởng giới thiệu dự án cho người dân;
Thực hiện cuộc điều tra khảo sát ý kiến người
dân;
Constituer le dossier de DUP sur lequel on
dénit les plans, l’estimation des acquisi-
tions, les présentations du projet ;

Présentation du projet par le Préfet au public ;
Réalisation d’une enquête publique ;
Rapport du commissaire enquêteur ;
Le Préfet rend sa décision : soit, il est d’accord
avec le rapport du commissaire enquêteur
pour la DUP soit parfois, il n’est pas d’accord
avec ce rapport (DUP défavorable) mais il
peut quand même approuver l’expropriation
des personnes logées.
Báo cáo của người phụ trách cuộc điều tra;
Tỉnh trưởng ra quyết định: Tỉnh trưởng đồng
ý với báo cáo của người phụ trách cuộc điều
tra và Tuyên bố dự án vì lợi ích công.
24
KHểA TP HUN V CI TO, CHNH TRANG ễ TH HIN HU
25
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
b. Chi phớ bi thng
Vai trũ ca C quan Thm nh Giỏ bt ng sn
l xỏc nh giỏ ỳng ca bt ng sn b cng
ch cú tớnh n giỏ tr ca bt ng sn ú trờn
th trng v cỏc yu t v v trớ, din tớchv
khụng i ngc li li ớch ca ch s hu.
C quan ny ly ý kin ca cỏc ch s hu v
tho lun vi ch u t c y quyn. Sau ú,
ch u t ny thng lng vi cỏc ch s hu
b cng ch. Thm phỏn cng tham kho ý kin
ca C quan Thm nh giỏ trc khi n nh giỏ
mua. Nu ch s hu khụng ng ý vi giỏ a
ra, thỡ cú th np n khiu ni ra tũa ỏn.

Cú trng hp, ch u t vn cú th gp nhng
khú khn sau:
-
-
Tuy nhiờn, lut ca Phỏp cng bo v li ớch cỏ
nhõn.
Vớ d: Mt ch s hu sng trong mt cn h
xung cp trung tõm thnh ph b cng ch
thu mua. Nu tin bỏn cn h khụng ngi
ú tỡm c ni khỏc ti cựng khu vc, thỡ ch
s hu c hng thờm mt khon h tr bng
25% giỏ tr bỏn cn h v ch u t d ỏn phi
chu s tin ny.
Phỏp, giỏ tr ca ti sn c tớnh vo thi
im no? Vỡ Vit Nam, giỏ tr ti sn tng lờn
ngay khi d ỏn c cụng b.
Giỏ tr ca ti sn c tớnh trc khi cụng b d
ỏn. Khụng nht thit phi cụng b d ỏn trc vỡ
iu ú s lm tng giỏ bi thng.
4. Quyn u tiờn mua
Thnh ph xỏc nh nhng khu vc mỡnh cú
quyn u tiờn mua v thụng bỏo cho cỏc ch
s hu trong cỏc khu vc ú bit. Nu ch s
hu mun bỏn ti sn ca mỡnh, thỡ thnh ph
cú quyn u tiờn mua trc. iu ny cho phộp
thnh ph cú th mua c bt ng sn vi giỏ
trc khi d ỏn c cụng b, to qu t d
tr v kim soỏt c giỏ bt ng sn. Trong
trng hp ch s hu ó sa sang li nh ,
giỏ mua s c tớnh thờm c giỏ sa cha.

b. Coỷt de lexpropriation
Le rụle du Service des Domaines est de xer le
prix juste dun bien foncier en tenant compte de
sa valeur rộcente daprốs le marchộ et de ses
caractộristiques (localisation, supercie) sans
aller contre lintộrờt du propriộtaire.
Ce service prend avis auprốs des propriộtaires
et discute avec lopộrateur. Lopộrateur travaille
toujours avec le Service des Domaines avant
darriver une nộgociation amiable avec les pro-
priộtaires expropriộs. Le juge travaille aussi avec
ce service.
Si le propriộtaire conteste le prix, il peut dộposer
un recours au tribunal.
Une fois lopộrateur sai, on peut rencontrer les
difcultộs suivantes :
-
-
Pourtant, la loi franỗaise protốge bien le droit de
lindividu.
Exemple : Un propriộtaire vit dans un immeuble
trốs dộgradộ du centre ville, lindemnisation quon
peut lui verser suite une expropriation, ne lui
permet pas de se reloger dans le mờme quartier.
Il touchera alors, une indemnisation indexộe sur
la valeur du marchộ plus une indemnitộ de 25%
de ce montant. Ce supplộment versộ est comptộ
dans les frais de lopộrateur.
quel moment calculez-vous la valeur du bien
car ici, la valeur du bien augmente dốs lors quun

projet est annoncộ ?
On tient compte de la valeur prộalable, avant que
le projet ait ộtộ connu. Il nest pas nộcessaire de
proclamer les projets, ce qui favorise ộlever le
prix dexpropriation.
4. Prộemption
La municipalitộ fait connaợtre le secteur prộemp-
tộ aux propriộtaires concernộs, via un notaire. Le
propriộtaire accepte de vendre et la collectivitộ a
le droit de lacheter. Le propriộtaire vend dans un
secteur oự il y a un droit de prộemption. Cela per-
met de xer la valeur du bien avant que le projet
ne soit prộsentộ au public, davoir des rộserves
fonciốres, de connaợtre tous les prix.
Nu d ỏn c cụng b sau khi ch u t ó
mua bt ng sn trong khu vc d ỏn, thỡ sau
khi cụng b d ỏn, giỏ mi s cao hn giỏ cỏc ch
s hu ó bỏn cho ch u t. Khi ú, cỏc ch s
hu cú quay li v yờu cu tr thờm tin khụng?
Trong bi cnh Vit Nam, nờn mua bt ng sn
trc khi cụng b d ỏn v vi giỏ th trng
ti thi im ú. Cho dự thc hin d ỏn nh
hay lm qu t d tr trong thi hn t 3
n 5 nm, chớnh quyn cng phi gii thớch rừ
vi cỏc ch s hu nhng gỡ mỡnh d nh thc
hin trờn cỏc khu t mua bng quyn u tiờn
mua. Nhng ch s hu cũn li trong khu vc d
ỏn, nu khụng mun bỏn, thỡ chớnh quyn s tin
hnh th tc mua cng ch. Nhng ngi u
c bt ng sn khụng th yờu cu mc giỏ bỏn

quỏ cao vỡ mc giỏ mua cng ch s do thm
phỏn n nh sau i cht gia lut s v nh
u c din ra di s ch o ca Thnh ph.
i vi cỏc d ỏn t nhõn, thỡ ch u t thng
lng vi cỏc ch s hu. Thnh ph khụng can
thip vo.
Ch u t c y quyn chn ch u t th
cp bng cỏch ch nh thu hay u thu?
Qua u thu v trờn c s thng lng.
Vớ d ti d ỏn Chateaucreux: Th trng ó ch
nh thu cho mt ch u t th cp, nhng kt
qu tht bi. Sau ú, t chc u thu d ỏn v
ó thnh cụng.
Thnh ph nờn chun b k nhng gỡ mỡnh mong
mun trong d ỏn thụng qua h s yờu cu k
thut kinh t c son mt cỏch y v
chớnh xỏc. ú cng l cỏch tit kim thi gian
cho d ỏn.
Vit Nam, cỏc ch u t cụng c y quyn
thng cha cú nhiu kinh nghim v quy hoch
v thc hin cỏc d ỏn c s h tng ln. H
thng liờn kt vi cỏc doanh nghip t nhõn
nc ngoi thnh lp cỏc cụng ty liờn doanh.
Cỏch lm ny cú cn thit khụng ?
Phỏp, cỏc doanh nghip nh nc khụng liờn
doanh vi nc ngoi thc hin cỏc d ỏn
quy hoch cụng. Cỏc doanh nghip nh nc ti
a phng v cỏc Tp on ln ca nh nc
(bựng n bt ng sn nhng nm 2002-2003)
thc hin khong 80% cỏc d ỏn cụng ớch cỏc

a phng.
Si le propriộtaire fait des travaux dembellisse-
ment, le prix de vente en tiendra compte.
Quand lacquisition est faite et que le projet est
dộvoilộ, le prix du bien achetộ est en dessous
du nouveau prix, le propriộtaire a-t-il le droit de
protester et demander de payer de plus ?
Dans le contexte vietnamien, il vaut mieux ache-
ter avant le projet et au prix du marchộ ce mo-
ment-l. Quil sagisse dun projet de logements
ou de rộserve fonciốre pour une durộe limitộe
(3-5 ans), la collectivitộ publique doit expliquer ce
quelle veut faire de ces acquisitions. Des propriộ-
taires acceptent de vendre au prix proposộ, les
autres propriộtaires qui ne veulent pas partir, ne
restent pas longtemps et seront expropriộs avec
une indemnisation au prix nộgociộ. Le spộcula-
teur ne peut pas trop faire monter les prix car le
juge veille et xe le prix dindemnisation aprốs le
dộbat de lavocat avec le spộculateur sous la di-
rection de la ville. La ville nintervient pas dans
les opộrations privộes.
Par quel type de contrat lamộnageur public con-
e-t-il lopộration un opộrateur ?
Par appel doffre en favorisant la consultation et
la nộgociation amiable.
Exemple de Chateaucreux : Le Maire a proposộ
un opộrateur, le rộsultat a ộtộ un ộchec. Dans le
2e cas, le choix sest fait par appel doffre, ce fut
une rộussite sur le long terme.

Il vaut mieux bien prộparer ce que lon veut grõce
un cahier de charges le plus prộcis possible :
on gagne ainsi du temps.
Au Vietnam, les amộnageurs publics sont encore
peu expộrimentộs en amộnagement et grands
projets dinfrastructures. Ils sassocient et crộent
alors des ô joint-venture ằ avec des sociộtộs
ộtrangốres. Est-ce bien nộcessaire de procộder
ainsi ?
En France, le secteur public rộalise seul des
opộrations damộnagement public, il ny a au-
cune coopộration avec des compagnies privộes
ộtrangốres. Les sociộtộs publiques locales ou les
entreprises privộes nationales franỗaises (boom
immobilier de 2002-2003) rộalisent 80% des ou-
vrages publics locaux.
Liờn quan n n nh giỏ khi ch nh vng
mt.
Liờn quan n quyn tha k ti sn khi th
tc, giy t tha k khụng rừ rng.
liộes la xation du prix car les propriộtaires
sont partis
liộes la succession, les modalitộs ne sont pas
claires.
26
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
27
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
PARTIE 2 : CAS D’ÉTUDE ET PREMIÈRES ORIENTA-
TIONS

PHẦN 2: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP VÀ NHỮNG
PHƯƠNG HƯỚNG ĐẦU TIÊN
Khu Eden nằm ngay phía trước trụ sở UBND
Thành phố, được bao bọc bởi 4 tuyến đường (Lê
Lợi – Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn – Nguyễn Huệ)
và 2 công viên. Có 210 hộ dân sinh sống tại đây.
Đây là vị trí đắc địa của Thành phố. Khu vực này
đang xuống cấp vì mật độ dân số ở đây rất cao.
Giá bất động sản ở đây rất cao. Nếu nhà đầu tư
mua lại toàn bộ khu này và với điều kiện các công
trình xây dựng mới bị hạn chế chiều cao như trên,
thì nhà đầu tư rất khó thu hồi vốn. Để hỗ trợ cho
nhà đầu tư, Thành phố đã giao thêm cho nhà đầu tư
Il s’agit de la place située face au siège du Co-
mité populaire de la Ville. Cet îlot, délimité par 4
rues principales (Lê Lợi – Đồng Khởi – Lê Thánh
Tôn – Nguyễn Huệ) est encadré par deux parcs
et abrite 210 foyers ; c’est le meilleur site de la ville.
Ce quartier est très dégradé car la densité de
population y est très élevée.
Les prix du foncier et de l’immobilier sont très
élevés. En achetant ce terrain avec cette limita-
tion de hauteur de construction, les promoteurs
ne peuvent pas avoir un retour sur investisse-
ment rapide. Pour compenser la perte, la ville leur
a octroyé un terrain à proximité où ils pourront
construire sans limitation de hauteur. Les pro-
priétaires-commerçants souhaitent garder leurs
appartement mais la ville a approuvé ce projet et
l’a coné à un investisseur (société Vincom) en

charge de négocier et d’acheter les appartement
des propriétaires. Un projet d’hôtel 5 étoiles est
prévu dans cet îlot tandis que les propriétaires
et locataires actuels effectuent des travaux de
rénovation.
Les services techniques rééchissent à des al-
ternatives pour conserver une certaine harmonie
dans le paysage en limitant la hauteur des bâti-
ments à 6 étages à l’avenir. La ville a autorisé la
construction d’un sous-sol de 6-7 niveaux pour
des parkings et des commerces.
một khu gần đó để nhà đầu tư có thể xây dựng
các công trình với chiều cao lớn hơn. Các chủ
sở hữu cũng như chủ cửa hàng thương mại
mong muốn giữ lại căn hộ và cửa hàng kinh
doanh nhưng thành phố đã duyệt dự án và
giao cho nhà đầu tư (công ty Vincom) chịu
trách nhiệm thương lượng mua lại căn hộ.
Một dự án xây dựng khách sạn 5 sao đã được
dự kiến trong khi các chủ sở hữu và người
thuê nhà đang tiến hành sửa chữa, cải tạo
các căn hộ.
Các sở ngành của Thành phố đang suy nghĩ để
tìm giải pháp nhằm giữ được sự hài hòa về cảnh
quan trong khu vực. Thành phố đã cho phép nhà
đầu tư xây dựng từ 6 đến 7 tầng hầm tại khu vực
này để làm bãi đậu xe và trung tâm thương mại.
I. KHU EDEN
I. LE QUARTIER EDEN
1. Hiện trạng

1. Situation actuelle
Bản đồ khu Eden Plan du quartier Eden
Hôtel Contineltal
QUARTIER EDEN
CP
de HCMV
Hôtel REX
Rue Le Thanh Ton
Rue Dong Khoi Rue Dong Khoi
28
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
29
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Solution envisagée : Démolition et reconstruc-
tion
Fonction : commerces et services
Point stratégique : 6 étages
Emprise au sol : Grand recul dans la rue Le
Thanh Ton et du côté de l’hôtel Rex, on res-
pecte le même recul que pour l’îlot Eden.
Proposition de la Société Vincom – investis-
seur et maître d’ouvrage :
-
-

-
-
Le processus d’achat du foncier et de négociation
n’a pas encore débuté pour ce projet conduirait à
deux cas de gure :

1
er
cas : l’investisseur négocie sans l’intervention
de l’État ;
2
e
cas : l’investisseur négocie avec l’intervention
de l’État.
Giải pháp dự kiến: Giải tỏa và xây dựng mới
Chức năng: thương mại và dịch vụ
Chiều cao: 6 tầng
Khoảng lùi: lùi sâu ở phía mặt tiền đường Lê
Thánh Tôn và mặt đối diện Khách sạn Rex. Giữ
nguyên khoảng lùi như của các công trình hiện
hữu tại khu này.
Đề xuất của chủ đầu tư:
-
-
-
-
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chưa
được triển khai trong dự án này.
Có thể xảy ra 2 trường hợp:
Trường hợp 1: chủ đầu tư thương lượng để mua
lại bất động sản của các chủ sở hữu mà không có
sự can thiệp của nhà nước;
Trường hợp 2: có sự can thiệp của nhà nước.
Questions de l’expert français :
Existe-t-il une loi qui impose à l’État d’aider
l’investisseur pour l’indemnisation et le reloge-

ment ?
Il n’y a pas de contrat entre la ville et l’investisseur
mais un contrat entre l’agence d’aménagement
municipale, qui s’occupe de ce type de projets et
l’investisseur. Chaque district a sa propre agence
(pouvoir délégué). L’agence municipale décide
des types de projets publics dans lesquels l’État
doit investir (routes, écoles…) et des projets de
développement socio-économique.
Pour cela elle réalise une enquête sociale au-
près des foyers, analyse la situation et présente
son rapport à la municipalité et à l’investisseur,
qui prépare ensuite ses propositions. Les pro-
priétaires sont volontairement en négociation
amiable avec l’agence.
Si jamais les habitants refusent les indemnisa-
tions, qui se charge de leur expropriation ?
Cette agence rédige une lettre d’expropriation
et l’envoie au propriétaire. Si ce propriétaire re-
fuse, il va porter plainte au tribunal du district. Si
ce dernier rejette la plainte, le propriétaire peut
demander un recours à la municipalité. Dans le
cas où la plainte est acceptée, la ville ordonne à
l’agence de réviser sa décision et d’indemniser
correctement le propriétaire. Si la plainte est re-
jetée, le propriétaire doit accepter la décision de
l’agence.
Concernant les commerces du rez-de-chaussée,
cette structure intervient-elle directement et
seulement dans la négociation entre l’investisseur

et les commerçants ?
Selon la loi, les commerçants bénécient d’une
réduction d’impôts et d’une subvention selon
leurs recettes. D’ailleurs, ils ont le privilège
d’avoir un stand au rez-de-chaussée.
Câu hỏi của chuyên gia:
Có luật nào buộc nhà nước phải hỗ trợ nhà đầu tư
trong công tác bồi thường và tái định cư không?
Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
thuộc thẩm quyền của Ban bồi thường và giải
phóng mặt bằng quận/huyện. Ban này ký thỏa
thuận với nhà đầu tư về việc bồi thường và tái
định cư đối với những dự án nhà nước như
đường xá, trường học và những dự án phát
triển kinh tế - xã hội.
Ban bồi thường thực hiện cuộc điều tra, khảo
sát các hộ bị ảnh hưởng trong dự án và đề ra
phương án bồi thường và tái định cư trình UBND
Thành phố phê duyệt. Phương thức chủ yếu
được sử dụng là thương lượng.
Nếu người dân từ chối mức bồi thường, thì cơ
quan nào chịu trách nhiệm thực hiện việc cưỡng
chế, giải phóng mặt bằng?
Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng ra thông
báo cưỡng chế và gửi cho chủ sở hữu. Nếu chủ
sở hữu không đồng ý, thì có thể khiếu nại ra tòa
án nhân dân cấp quận. Nếu tòa cấp quận bác
đơn kiện, thì chủ sở hữu có thể gửi đơn lên tòa
cấp Thành phố. Nếu Tòa án Thành phố xử thắng
cho chủ sở hữu, thì Thành phố sẽ yêu cầu Ban

bồi thường và giải phóng mặt bằng xem xét lại
quyết định của mình và bồi thường thỏa đáng
cho chủ sở hữu. Ngược lại, thì chủ sở hữu phải
chấp hành quyết định của Ban bồi thường và giải
phóng mặt bằng.
Đối với các hộ kinh doanh ở tầng trệt, cách tính
tiền bồi thường như thế nào?
Theo quy định của luật, các hộ này được giảm
thuế và được nhận hỗ trợ tùy theo doanh thu của
mình. Ngoài ra, họ còn được ưu tiên bố trí vào
tầng trệt của trung tâm thương mại mới.
2. Présentation du projet2. Giới thiệu dự án
Structure de construction : 6-7étages sou-
terrains, 6 étages en surface
Missions de Vincom : établir le plan, le sou-
mettre au CP, obtenir le permis de construi-
re, acheter et reloger les habitants. Selon
les règlements, la ville se charge de reloger
la population.
La société Vincom verse des indemnités
satisfaisantes aux propriétaires expropriés.
En principe, la ville fait une proposition de
relogement aux propriétaires expropriés
mais dans le cas présent, la société Vincom,
maître d’ouvrage, propose différents sites
de relogement.
Công trình: 6-7 tầng hầm, 6 tầng cao
Các nhiệm vụ của chủ đầu tư Vincom: lập
dự án và trình cho UBND Thành phố phê
duyệt, xin giấy phép xây dựng. Theo quy

định, Thành phố sẽ chịu trách nhiệm tái định
cư cho người bị di dời.
Chủ đầu tư Vincom bồi thường thỏa đáng
cho những hộ trong diện bị giải tỏa.
Trên nguyên tắc, Thành phố sẽ đưa ra đề
xuất tái định cư cho những hộ bị giải tỏa.
Nhưng trong dự án này, công ty Vincom giới
thiệu các địa điểm tái định cư cho các hộ bị
giải tỏa.
30
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
31
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Gợi ý của chuyên gia:
Hiện trạng:
Có 2 khả năng:
1.
2.
Cả hai khả năng này đều có thể áp dụng được
cho khu Eden. Công ty Vincom có thể đề nghị
Thành phố ra tuyên bố Dự án vì lợi ích kinh tế - xã
hội để giải quyết các khó khăn liên quan đến việc
giải phóng mặt bằng. Khu Eden cần được cải tạo
và hiện đại hóa thông qua hình thức đấu thầu.
Đánh giá tình hình hiện tại của Công ty Vincom
đối với hai mảnh đất trên:
Remarques de l’expert français :
Situation existante :
Il y a deux possibilités :
1.

2.
Ces deux possibilités sont valables pour l’îlot
Eden et la société Vincom peut demander à la ville
de déclarer ce projet d’ « Intérêt pour le dévelop-
pement socio-économique » pour résoudre les
difcultés d’expropriation. L’îlot Eden devait être
rénové et modernisé par appel d’offre. Le Comité
populaire a effectué une liste des investisseurs
capables de couvrir les frais d’indemnisation et
d’établir un programme d’aménagement clair et
Một công ty tư nhân đầu tư, ký thỏa thuận
với các chủ sở hữu và không có mua cưỡng
chế. Khi đó, công ty cần có giấy phép phá dỡ
công trình, giấy phép xây dựng do Thành phố
cấp và thực hiện dự án theo đúng các thủ tục
quy định.
Lập dự án quy hoạch công: Thành phố ra
Tuyên bố vì lợi ích công và giao dự án cho
một chủ đầu tư công theo hợp đồng với
Thành phố. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm mua
lại toàn bộ khu vực dự án, tái định cư người
dân, xây dựng cơ sở hạ tầng và sau đó bán
đất sạch cho các nhà đầu tư thứ cấp.
Une société privée qui construit une tour,
signe des accords avec chacun des proprié-
taires, sans expropriation. Elle a besoin du
permis de démolir, d’un permis de construire,
accordés par la ville et de suivre la procédure.
Une opération d’aménagement publique :
La ville fait une DUP, cone le projet à un

aménageur public qui joue le rôle de maître
d’ouvrage sous contrat avec la ville. Cet amé-
nageur sera en charge du relogement suite
à l’acquisition et à la démolition ou, revendra
le terrain viabilisé à un ou plusieurs investis-
seurs qui vont être maître d’ouvrage pour la
construction.
efcace. Finalement, il a choisi Vincom par dé-
signation.
La situation actuelle de la société Vincom :
Terrain A (parc Chi Lăng) = 0 prix
Terrain B logé et commerce (îlot Eden) = M prix
Dans le cas du parc Chi Lăng, l’investisseur ne
perd pas d’argent à l’achat car il n’y a ni proprié-
taire ni locataire, mais la ville a signé un bail de
50-60 ans avec la société Vincom.
La hauteur des deux tours prévues sur le terrain
de Chi Lăng a été xée par le DPA, la décision
nale appartient à la municipalité. Les proposi-
tions techniques et nancières ont été élaborées
par la société Vincom, qui négocie ensuite avec
la Ville, avec la Trésorerie ou, le Département
des Finances.
Công viên Chi Lăng (mảnh đất A) = 0 đồng
Khu Eden bao gồm hộ gia đình và hoạt động
thương mại (mảnh đất B) = M đồng
Đối với trường hợp công viên Chi Lăng, nhà đầu
tư không mất phí mua lại vì không có chủ sở hữu
cũng như người thuê. Thành phố ký hợp đồng
nhượng quyền khai thác cho Công ty Vincom

trong thời hạn 50-60 năm.
Sở QHKT ấn định chiều cao xây dựng cho hai
tòa nhà cao tầng tại công viên Chi Lăng nhưng
phải chờ phê duyệt của UBND TP. Các đề xuất
về thiết kế kỹ thuật và tài chính do Công ty Vin-
com thực hiện, sau đó Công ty này sẽ tiến hành
thương thảo với Thành phố, Kho Bạc Thành phố
và Sở Tài chính.
Dépenses
Acquisition
A = 0
B = M
Recettes
Droit
100 m² x prix de supercie
(construction)
50 m² x prix du marché
Chi phí
Mua lại đất
A = 0
B = M
Lợi nhuận
Lãi
100 m² x giá sàn xây dựng
50 m² x giá thị trường
32
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
33
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Présentation d’un projet similaire en France:

PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS DE LA ZAC CHATEAUCREUX
Giới thiệu một khu quy hoạch dự án ở Pháp:
CHƯƠNG TRÌNH TỔNG THỂ DỰ ÁN KHU VỰC NHÀ GA CHATEAUCREUX
3. Các bước thực hiện một dự án quy hoạch ở Pháp 3. Les étapes du montage d’une opération d’aménagement en France
SECTEUR SUD
SECTEUR SUD-EST
SECTEUR NORD
TOTAL
34
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
35
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Quelques projets de cette zone d’aménagement
et de développement durable :
-
-
-
La supercie totale à construire dans cette zone
est dénie dans le plan d’aménagement divisé en
zones, en secteurs. Après, chaque lot est coné
aux investisseurs. A St-Étienne, nous avons be-
soin de construire des bureaux,
Vài dự án trong khu quy hoạch và phát triển này:
-
-
-
Diện tích được phép xây dựng trong khu vực này
được quy định trong bản đồ quy hoạch theo khu
vực. Mỗi lô sẽ được giao cho các nhà đầu tư thứ
cấp xây dựng công trình.

Ở St-Etienne, chúng tôi ước tính nhu cầu văn
phòng trước khi tiến hành kêu gọi dự án. Điều
này cho phép Thành phố có thể thương lượng
với các nhà đầu tư.
Thành phố sẽ ước lượng:
-
-
Nghiêu cứu thị trường rất quan trọng. Năm 1992,
tại Lyon đã có nhiều tòa nhà văn phòng rồi. Sau
đó, người ta tiến hành cải tạo khu vực xung quanh
nhà ga Lyon-Perrache và xây thêm nhiều văn
phòng nữa. Đến nay, rất nhiều văn phòng ở đây
vẫn còn bị bỏ trống.
il faut dénir et estimer les besoins avant que
l’aménageur n’établissement un plan qu’il présen-
tera ensuite. Cela donnera lieu à des négocia-
tions avec la ville.
La collectivité va estimer :
-
-
Il ne faut pas oublier l’étude de marché. En 1992
à Lyon, il y avait déjà plusieurs tours de bureaux
autour de la gare Lyon-Perrache mais pour le
réaménagement de la gare et du quartier autour,
on a estimé trop rapidement l’augmentation des
besoins en bureaux, qui ont été construits mais
qui sont aujourd’hui vides.
Programme des équipements publics - Chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng
Dự án khu vực nhà ga Chateaucreux
Programme global des constructions de la ZAC Chateaucreux

la Cité Grüner = 28 000 m² de bureaux cons-
truits par des investisseurs privés (construc-
tion en cours) ;
l’Îlot de la Poste Weiss : un promoteur a été
désigné par la ville sans consultation préa-
lable, mais nalement, l’opération ne peut se
faire ;
le siège mondial du Groupe Casino s’installe
sur 40 000 m² de supercie, le bâtiment a été
dessiné par un architecte japonais.
Khu nhà Cité Grüner: 28 000 m² diện tích sàn
văn phòng do các nhà đầu tư nhân thực hiện
(đang xây dựng);
Khu Poste Weiss: Thành phố đã chỉ định một
nhà đầu tư, nhưng cuối cùng dự án không
thực hiện được;
Trụ sở của tập đoàn Casino, với 40 000m²
sàn. Công trình do một kiến trúc sư Nhật
thiết kế.
Cần xây bao nhiêu m² văn phòng?
Diện tích đất dành cho xây dựng văn phòng
là bao nhiêu?
Combien de m² faut-il construire ?
Quel terrain répond aux besoins de cette
construction ?
36
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
37
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
ZAC de Chateaucreux / Khu quy hoạch có sự phối hợp

Programme des équipements publics / Chương trình xây dựng các cơ sở công cộng
équipement / công trình cơ sở
Equipements primaires / Công trình cấp 1
Equipements secondaires / Công trình cấp 2
Equipements d’ infrastructure / Cơ sở hạ tầng
Equipements de superstructure / Cơ sở xã hội
Equipements d’ infrastructure / Cơ sở hạ tầng
Desserte quartier d’ affaires
Secteur Sud : voies nouvelles / Khu vực phía nam: các đường mới
Secteur Sud : places nouvelles et espaces piétons
/ Khu nam: quảng trường mới và không gian cho người đi bộ
Liaison Centre Ville / Nối trung tâm Thành phố
Secteur Sud : voies requaliées / Khu Nam: đường đạt chuẩn
Secteur Sud : réseaux / Khu Nam: các mạng lưới
Secteur Tavitian : voices nouvelles / Khu Tavitian: đường mới
Secteur Nord : voies nouvelles / Khu Bắc: đường mới
01- carrefour / ngã tư Montat / Fauriat / 38è R.I.
02- carrefour / ngã tư CI Marey - Fauriat
03- rue / đường CI Marey
04- rue / đường Montat
05- bassin d’ orage bd Fauriat
06- école maternelle et primaire / trường mẫu giáo và tiểu học
07- rue nouvelle du petit Cabaret / đường mới
Ville et/ou S.E.M.* 471 203 339EPASE2008-151013
Ville et/ou S.E.M.* 775 332 553EPASE2008-151660
Ville et/ou S.E.M.* 558EPASE2011558
Ville et/ou S.E.M.* 290EPASE2014290
Ville et/ou S.E.M.* 502EPASE2013502
Ville et/ou S.E.M.* 3094EPASE2011-153094
Ville et/ou S.E.M.* 115EPASE2010115

Ville et/ou S.E.M.* 240EPASE2010-12240
Ville et/ou S.E.M.* 108EPASE2012108
Ville et/ou S.E.M.* 1123 562EPASE20111685
Ville et/ou S.E.M.* 462EPASE2010462
Ville et/ou S.E.M.* 552EPASE2013552
Ville et/ou S.E.M.* 125EPASE2014125
Ville et/ou S.E.M.* 210EPASE2010-15201
Ville et/ou S.E.M.* 226EPASE2014226
Ville et/ou S.E.M.* 201EPASE2010-15201
Ville et/ou S.E.M.* 1406EPASE20151406
Ville et/ou S.E.M.* 344EPASE2015334
Ville et/ou S.E.M.* 179EPASE2015179
Ville et/ou S.E.M.* 339EPASE2015339
Ville et/ou S.E.M.* 848
17308 2 145 4 106 0 0 0
EPASE2013848
23559
Concessionnaires
et Ville
2114
EPASE2009-152114
08- prolongement Est av. Dalgabio / đại lộ Dalgabio nối dài
09- prolongement de la rue Verpilleux / đường Verpilleux nối dài
10- prolongement de la rue Verrerie / đường Virrerie nối dài
11- tête ouest de l’Esplanade de France / đầu tây Esplanade
12- place du Général Lafayette / quảng trường Général Lafayette
13- placette rue du Gris de Lin / quảng trường đường Gris de Lin
14- Trottoirs des îlots A, B, C et D / vỉa hè các lô A, B, C và D
15- placette rue du / quảng trường đường Plateau des Glières
16- av. Denfert-Rochereau / đại lộ Denfert-Rochereau

17- av. Dalgabio Ouest / đại lộ Dalgabio tây
18- rue Gris de Lin / đường Gris de Lin
19- rue Cugnot / đường Cugnot
20- trottoir paysager rue de la / vỉa hè cảnh quan đường Montat
21- rue Pierre Bayle / đường Pierre Bayle
22- voies diverses / các đường khác
23- réseaux de viabilité / mạng lưới sắp xây dựng
24- prolongement rue Vial / nối dài đường Vial
25- liaison Montat ouest / liên kết tây Montat
26- liaison Montat Est / liên kết đông Montat
27- liaisons piétonnes 38è R.I. / liên thông cho người đi bộ 38è R.I.
28- rue de la Gendarmerie / đường Gendarmerie
Tổng / Cumul
Intitulé / Đầu đề
coût global (HT k€) prévisionnel
/ tổng chi phí dự kiến (chưa thuế)
échéance
/ kỳ hạn
gestionnaire
/ chủ quản
S.E.M. 564S.E.M.2008-09564
S.E.M. 181 362S.E.M.2015543
S.E.M. 1012 2 024S.E.M.20153036
S.E.M. 136 1 048 264S.E.M.2009400
Ville 523Ville2008-091571
Ville 1185 0Ville20151 185
nancement / đầu tư tài chính
Ville / Thành phố S.E.MEPASE Dépt / Tỉnh Région / Vùng autre / khác
maître d’ouvrage
/ chủ công trình

réalisation / thực hiện
38
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
39
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Danh mục chương trình thống kê các hạng mục
công trình công cộng trong đó phần xây dựng
các hạng mục cũng được tính vào. Mỗi một hạng
mục đều được xác định chủ công trình, người
phụ trách và đảm bảo quản lý. Chi phí cho mỗi
phần hạng mục được phân bổ cho các bên liên
quan.
Danh mục các công trình gồm:
-
-
-
Cơ quan Cải tạo chỉnh trang Saint-Etienne,
Thành phố Saint-Etienne và Cộng đồng đô thị
Chung cư Cô Giang nằm ở phường Cô Giang,
quận 1. Chung cư được bao bọc bởi đường Cô
Giang và Cô Bắc, Trường THPT Lương Thế Vinh
ở phía Tây Nam và khu dân cư hiện hữu ở phía
Đông Bắc. Hiện tại, có 4 block chung cư 5 tầng
với khoảng 1 000 hộ dân sinh sống và 25 hộ ở
mặt tiền đường Cô Bắc, 20 hộ ở mặt tiền đường
Cô Giang và 80 căn nhà bên trong. Tuy chung
cư có chiều cao trung bình và nằm trong khu vực
đường hẹp với bề rộng từ 10 đến 12 m, nhưng
mật độ dân số rất cao và khu vực này đang xuống
cấp nghiêm trọng.

Diện tích trung bình của các căn hộ là 40 m².
Kết cấu của chung cư đã xuống cấp, vệ sinh môi
trường và an ninh không bảo đảm. Cần huy động
vốn của nhà nước và tư nhân để cải tạo lại. Chủ
trương của Thành phố là phá bỏ và xây dựng lại
khu vực này với chức năng nhà ở, thương mại
và dịch vụ. Thành phố sẽ chấp thuận dự án xây
dựng mới các công trình tại đây với chiều cao 40
Les logements de Co Giang, sont situés dans le
quartier du même nom, dans le district 1. L’îlot est
encadré par les rues Cô Bắc et Cô Giang, au Sud-
Ouest, par le lycée Lương Thế Vinh et au Nord-
Est par un îlot d’habitats existants. Sur le plan de
ce projet, on compte 4 blocs de logements de 5
étages soit, environ 1 000 foyers et 25 maisons
donnant sur la rue Cô Bắc, 20 maisons sur la rue
Cô Giang et 80 maisons à l’intérieur. Bien que les
immeubles soient de faible ou de moyenne hau-
teurs et situés dans des petites rues de largeur
de 10-12 m, la densité de population est élevée
et ce quartier est très dégradé.
L’immeuble est entouré de maisons. Les apparte-
ments font 40 m² en moyenne. La structure du
bâtiment est très dégradée, les conditions de sé-
curité et de vie très mauvaises. Nous avons be-
Le programme d’équipements publics recense
les équipements dont la réalisation est prévue
dans le cadre de l’opération. Pour chacun d’eux
sont identiés le maître d’ouvrage, la personne
publique qui le prendra en charge et en assurera

la gestion, ainsi que la répartition du coût du -
nancement de chaque équipement entre les dif-
férents intervenants. Dans la liste des ouvrages,
nous trouvons :
-
-
-
Trois constructeur : L’Etablissement Public
d’Aménagement de Saint-Etienne (EPASE), Ville
de Saint-Etienne et Saint-Étienne Métropole
jouent le maître d’ouvrage.
Saint-Etienne tham gia với vai trò là ba chủ công
trình.
Trong phần thu của chủ đầu tư được ủy quyền
EPASE, có phần hỗ trợ của Hội đồng tỉnh,
Hội đồng Vùng, Chính phủ, Cộng đồng đô thị
St-Etienne và Thành phố St-Etienne.
Người dân cũng tham gia đóng góp tài chính vào
quá trình thực hiện dự án này vì họ là người thụ
hưởng. Để có thêm nguồn thu, Thành phố có loại
thuế riêng gọi là thuế cơ sở hạ tầng.
Thuế này được áp dụng cho bất kỳ hoạt động xây
dựng mới, xây lại hay mở rộng các công trình.
Nó được thực hiện khi cấp giấy phép xây dựng
hoặc giấy phép phê duyệt quy hoạch, hoặc giao
biên bản xử phạt vi phạm xây dựng không phép;
và được thanh toán làm hai lần trong vòng 3 năm
kể từ ngày cấp, trừ đối với số tiền nhỏ thì được
thanh toán một lần.
tầng để đáp ứng nhu cầu tái định cư tất cả các hộ

dân tại chỗ. Tuy nhiên, điều này sẽ gây áp lực lên
cơ sở hạ tầng hiện hữu.
Dự án cần được nghiên cứu kỹ để tạo cảnh quan
hài hòa và hạn chế bớt chiều cao.
Thành phố mong muốn phá bỏ chung cư này để
xây dựng mới với các chức năng: thương mại,
dịch vụ, văn phòng và nhà ở. Số căn hộ mới xây
dựng sẽ được chia thành 2 phần:
-
-
soin d’investissements publics et privés pour
le réhabiliter. La ville souhaite le démolir et re-
construire des bâtiments comprenant des loge-
ments, des commerces et des services. La ville
doit accepter un projet de 40 étages, pour répon-
dre aux objectifs de relogement de tous les habi-
tants mais les infrastructures sont inadaptées et
les rues trop étroites.
Nous devons bien étudier ce projet pour créer
un paysage harmonieux et limiter ce niveau très
élevé de hauteur.
La ville a la volonté de démolir et de reconstrui-
re des logements. Fonctions des nouvelles cons-
tructions : commerces, bureaux, habitat, servi-
ces. Le projet comporte deux catégories :
-
-
Dans la recette de l’aménageur EPASE : besoin
en nancement par l’EPASE venant du Départe-
ment du Conseil régional, de l’État, de la collec-

tivité et de l’agglomération.

Les propriétaires ne sont pas touchés mais ils
doivent participer car ils bénécient des nouvelles
infrastructures. La taxe locale d’équipement
est payée à la collectivité et c’est la recette de
la collectivité. Cette taxe sera demandée sur
toute opération de construction, reconstruction
et l’agrandissement des bâtiments de toute na-
ture. Le fait générateur est la délivrance du per-
mis de construire ou des autres autorisations
d’urbanisme, ou le procès-verbal d’infraction en
cas de construction sans permis.
Modalité de paiement : Elle est payée en deux
fois, un an et demi et trois ans après la date de
délivrance, sauf pour les petites sommes qui sont
payables en une seule fois.
Các công trình hạ tầng công cộng: hệ thống
sưởi đô thị, trường mẫu giáo và tiểu học;
Các công trình hạ tầng cơ bản: mạng lưới,
đường xá, quảng trường;
Danh mục công trình với chi phí và tiến độ
thực hiện năm 2008-2009.
des équipements de superstructure : chauffe-
rie urbaine, école maternelle et primaire.
des équipements d’infrastructure : réseaux,
voirie, places
le coût et la réalisation en 2008-2009.
II. CHUNG CƯ CÔ GIANG
II. LES LOGEMENTS DE CO GIANG

1. Hiện trạng
1. Situation actuelle
Một phần dùng để tái định cư cho những hộ
tại chung cư cũ và những hộ thuộc diện tái
định cư ở các dự án khác của Thành phố;
Một phần được bán với giá thị trường.
une partie avec des relogements sur place et
en dehors ;
une partie vendue au prix du marché.
40
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
41
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Chủ trương của Thành phố là những hộ ở đây
sẽ được tái định cư tại chỗ hoặc trong quận.
Hiện tại, các nhà đầu tư đang phối hợp với chính
quyền để thương lượng về mức giá bồi thường
theo giá thị trường với các chủ sở hữu. Những hộ
bị giải tỏa sẽ được mua lại căn hộ trong chung cư
mới với giá ưu đãi.
Người dân trong khu vực sẽ không phải đóng
góp vào kinh phí cải tạo cơ sở hạ tầng. Các công
trình cơ sở hạ tầng xã hội trong khu vực như nhà
văn hóa, trường học…sẽ được cải tạo.
Diện tích sàn dành cho nhà ở:
8 x 14 000 = 112 000 m²
Tổng diện tích sàn xây dựng:
11 x 14 000 = 154 000 m²
Mật độ xây dựng và chiều cao của các công trình
trong dự án lớn hơn rất nhiều so với các công

trình hiện hữu. Điều này sẽ gây áp lực lớn lên
cơ sở hạ tầng hiện hữu. Tất cả các căn hộ trong
chung cư mới sẽ được bán.
Câu hỏi của chuyên gia Pháp: Tất cả 737 hộ sẽ
được tái định cư tại chỗ hay chỉ một phần?
70-80% số hộ sẽ phải dời đi nơi khác ở mà không
thể mua được căn hộ mới vì giá bồi thường thấp
hơn rất nhiều so với giá bán căn hộ mới.
Tình hình ở Việt Nam rất khó so sánh vì:
-
-
La politique de la ville est le relogement sur place
ou dans le même quartier. Actuellement, les in-
vestisseurs, en coordination avec les autorités
locales, négocient le rachat des logements avec
les propriétaires, au prix du marché. Lors de la
nouvelle construction, ils vendent les nouveaux
logements aux anciens propriétaires à un prix
avantageux. Les habitants du quartier ne doivent
pas participer à l’amélioration des infrastructures.
Des infrastructures sociales : centre culturel,
école… seront aménagées dans le quartier.
Supercie de construction :
8 x 14 000 = 112 000 m² de logements
Surface totale : 11 x 14 000 = 154 000 m²
La densité du bâti et la hauteur du projet sont net-
tement supérieures à celles d’aujourd’hui. Cela
soulève des inquiétudes quant à la capacité des
infrastructures. Les logements de Co Giang se-
ront tous en propriété. Tous les anciens proprié-

taires ne pourront pas acheter un nouveau loge-
ment dans ce projet car le coût est très supérieur
au prix d’achat de leur ancien appartement.
Question de l’expert français : Les 737 foyers vont-
ils être relogés sur place ou une partie seulement ?
70-80% des foyers devront aller vivre ailleurs
en raison du prix d’achat trop élevé du nouveau
logement.
La comparaison avec la France est difcile pour
la raison suivante :
-
-
Tandis qu’en Espagne, 20% sont en location et
80% sont propriétaires.
2. Đề xuất của nhà đầu tư
2. Proposition de la société
Ở Pháp:
•
•
Ở Tây Ban Nha: 20% là ở thuê và 80% là sở
hữu.
45% hộ gia đình sống trong nhà thuê.
55% hộ gia đình là chủ sở hữu nhà ở của
mình.
45% des foyers sont logés en location
55% des foyers sont propriétaires
Đ. CÔ BẮC / RUE CÔ BẮC
Đ. TRẦN HƯNG ĐẠO / RUE TRẦN HƯNG ĐẠO
Đ. CÔ GIANG / RUE CÔ GIANG
Đ. ĐỀ THÁM / RUE ĐỀ THÁM

Đ. CÔ BẮC / RUE CÔ BẮC
Đ.NGUYỄN KHẮC NHU
/ RUE NGUYỄN KHẮC NHU
CSGT QUẬN 1
/ POLICE DE
CIRCULATION
DU DISTRICT 1
PHÂN VIỆN KIỂM NGHIỆM
LABORATOIRE
NHÀ CÔNG VỤ
/ MAISON DE SER-
VICE PUBLIC
CAO ỐC VĂN PHÒNG
/ IMMEUBLE DE BUREAUX
ĐH VAN LANG
UNIVERSITÉ VAN LANG
LOGEMENT CÔ GIANG
ISAMCO
XN O TO ISAMCO
LYCEE LƯƠNG THẾ VINH
42
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
43
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Đối với dự án Cô Giang, nhà đầu tư thương
lượng không thành công với các chủ sở hữu về
giá bồi thường.
Ở Pháp, nhờ thủ tục Tuyên bố vì lợi ích công nên
chủ đầu tư có thể thương lượng hoặc Nhà nước
sẽ thực hiện thủ tục giải tỏa và bồi thường.

Đối với chung cư Cô Giang, có thể có khả năng
thực hiện như sau:
-
-
Với số tiền có được từ việc bán căn hộ của mình
theo giá thị trường, chủ sở hữu có thể mua một
căn hộ cũ khác. Nếu chủ sở hữu có hoàn cảnh
kinh tế khó khăn, thì sẽ được tái định cư trong
các chung cư cho thuê giá rẻ. Tại khu vực Cô
Giang, chung cư mới sẽ được xây dựng với 45%
số căn hộ để cho thuê trong đó 20% cho thuê giá
rẻ và 25% bán.
Lúc nào cũng nên có sẵn nhà ở phục vụ cho
người ở thuê không?
Pour le relogement, voici le processus préconisé :
-
-
-
Đối với trường hợp tái định cư, nên tham khảo
cơ chế sau:
-
-
-
Pour le projet de Co Giang, l’aménageur n’arrive
pas à négocier un prix d’achat convenable avec
les propriétaires.
Projet d’aménagement : en France, grâce à la
DUP on peut négocier à l’amiable pour acquérir
des logements, ou exproprier.
Pour les logements de Co Giang, il y existe la

procédure suivante :
-
-
Avec la somme reçue pour l’indemnisation négo-
ciée à l’amiable au prix du marché, le propriétaire
peut acheter un logement ancien pas cher. S’il
se trouve en difculté, il pourra être logé dans un
immeuble locatif social (HLM). A Co Giang, il y
aura 45% des logements en location dont 20%
en HLM et 25% en accession-propriété.
Y a –t-il des logements disponibles ?
Le projet prévoit un logement reconstruit pour
un logement démoli : l’offre de relogement est
reconstituée dans le quartier mais aussi dans le
reste de la Ville.
Une commission de relogement, présidée par
des élus et réunissant tous les partenaires,
veille à sa mise en œuvre :
•
•
Un accompagnement social dédié aux familles
relogées est organisé :
•
•
•
l’aménageur public achète et démolit ;
l’investisseur construit.
Chủ đầu tư nhà nước mua lại và phá bỏ,
Nhà đầu tư tư nhân đầu tư xây dựng.
Nếu dự án phá bỏ một chỗ ở, thì phải dự kiến

xây lại một chỗ ở. Số chỗ ở được xây mới có
thể nằm trong khu vực đó hoặc ở những nơi
khác trong thành phố.
Thành lập Ban tái định cư gồm những người
được dân bầu làm đại diện và các bên có liên
quan. Ban này có nhiệm vụ:
•
•
Tổ chức hỗ trợ xã hội cho các hộ tái định cư:
•
•
•
3. Diagnostic et analyse par l’expert
français
3. Đánh giá và phân tích của chuyên gia
Pháp
suivi des attributions en fonction des sou-
haits et des ressources des ménages, sur
proposition des opérateurs en charge du re-
logement
validation de l'offre proposée
Theo dõi quá trình bố trí tái định cư dựa trên
nguyện vọng và nguồn lực của các hộ và
theo đề nghị của đơn vị phụ trách tái định
cư.
Phê duyệt các đề xuất.
Tổ chức mạng lưới nhân viên xã hội,
Khảo sát xã hội học trước khi tái định cư,
Theo dõi hoàn cảnh của các hộ tái định cư.
mise à disposition de travailleurs sociaux,

diagnostic sociaux avant le relogement,
suivi des ménages relogés en fonction des
problématiques.
Tái định cư tại St Etienne / Relogement à St Etienne
44
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
45
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Qui gère les réserves foncières pour le reloge-
ment ?
Les sociétés publiques construisent avec une
subvention de l’État des logements HLM neufs.
Les logements Co Giang seront reconstruits en
HLM.
Répartition des statuts des habitants selon
leurs revenus :
C’est le cas de Co Giang : la plu-
part des habitants expropriés ne peuvent pas être
propriétaires ailleurs, ils doivent donc être loca-
taires dans les HLM publiques. L’enquête sociale
révèle que la plupart de ces personnes travaillent
dans le district 1 et sont cireurs de chaussures,
vendeurs sur le trottoir ou marchands ambulants.
Cơ quan nào quản lý quỹ đất phục vụ cho tái định
cư?
Các đơn vị nhà nước xây dựng nhà ở cho thuê
giá rẻ với sự hỗ trợ của nhà nước. Nếu ở Pháp,
chung cư Cô Giang sẽ được xây dựng lại thành
chung cư cho thuê giá rẻ.
Phân chia nhóm người dân ở chung cư theo

thu nhập:
Ở chung cư Cô Giang, đa số hộ bị
giải tỏa không thể mua được nhà ở tại những nơi
khác. Do đó, họ phải thuê nhà ở tại các chung cư
cho thuê giá rẻ của nhà nước. Theo kết quả khảo
sát xã hội học, đa số người dân ở đây có công ăn
việc làm tại quận 1. Họ làm nghề đánh giày, bán
hàng rong, hoặc mua bán trên vỉa hè. Nếu muốn
Si on les reloge, on doit trouver un endroit où le
prix du terrain est très bas mais ils ne trouveront
pas de travail à proximité de leur nouveau loge-
ment. Dès que l’occasion se présente, ils ven-
dent leur maison ou leur appartement, retournent
dans les mêmes rues et reprennent le même
travail et fondent un nouveau bidonville dans le
centre-ville. De plus, la communauté à laquelle
ils appartiennent est généralement très soudée
et solidaire, si on casse cette structure, ils devien-
nent fragiles et instables.
En France, ce serait différent, une formation pro-
fessionnelle et un accompagnement social se-
raient mis en place pour ces populations.
Comment se fait cet accompagnement et qui le
prend en charge ?
L’accompagnement social englobe plusieurs
choses :
1.
2.
tái định cư cho họ, thì phải tìm khu đất có giá rẻ.
Nhưng như thế, họ sẽ không thể làm việc gần

nơi ở của mình. Do đó, ngay khi có cơ hội, họ sẽ
bán căn nhà hoặc căn hộ tái định cư để quay trở
lại khu vực trước kia mình trước, làm lại nghề cũ
và lập ra một khu lụp xụp mới ngay tại trung tâm
thành phố. Hơn nữa, cộng đồng của họ rất gắn
bó và liên kết với nhau, nếu cấu trúc này bị phá
dỡ, thì họ sẽ trở nên dễ bị tổn thương hơn và
cuộc sống sẽ không ổn định.
Ở Pháp, cách làm hơi khác ở Việt Nam. Trong
trường hợp này, người tái định cư sẽ được đào
tạo nghề và hỗ trợ xã hội.
Hỏi: Công tác hỗ trợ xã hội được thực hiện như
thế nào và cơ quan nào chịu trách nhiệm thực
hiện?
Hỗ trợ xã hội bao gồm:
1.
2.
un revenu minimum d’insertion (RMI), réservé
aux adultes de plus de 25 ans = seuil de la
pauvreté ;
un accompagnement social par des services
sociaux payés par le Département, et par
Thu nhập tối thiểu để hòa nhập xã hội, dành
cho người từ 25 tuổi trở lên với mức hỗ trợ
bằng với chuẩn nghèo;
Tỉnh thanh toán các khoản dịch vụ xã hội và
có nhân viên xã hội hỗ trợ về y tế, giáo dục
và hướng nghiệp;
Revenu du ménageLocataire privé
Locataire du public

ê nhà c

Décision
d'engagement
d'une
démolition
ou Arrêté de
DUP
Quyết định phá bỏ hoặc ra
Tuyên bố vì lợi ích công
46
KHểA TP HUN V CI TO, CHNH TRANG ễ TH HIN HU
47
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
3.
Tng ngnh u cú chớnh sỏch u ói cho ngi
nghốo.
Tnh kt hp vi cỏc t chc xõy dng v qun lý
nh cho thuờ giỏ r trin khai thc hin h tr xó
hi cho cỏc h tỏi nh c. S liờn kt ca cng
ng c gỡn gi trong quỏ trỡnh tỏi nh c.
Tuy nhiờn, Phỏp khụng cú nhng ngh gn vi
ng ph. i vi chung c Cụ Giang, nờn thit
lp i thoi gia nh u t v ngi dõn hoc
thng lng gia c quan nh nc vi ngi
dõn vỡ õy l d ỏn phỏt trin kinh t - xó hi.
Phỏp chung c cho thuờ giỏ r (HLM) luụn sn
cú ch hay khi cú d ỏn tỏi nh c mi xõy?
Nhỡn chung, cỏc chung c ny luụn kớn ch.

Chung c HLM c xõy dng theo nhu cu. Khi
cú mt h dn i, thỡ t chc HLM s xột chn
mt h khỏc vo . Ngoi ra, cũn cú nh m
dnh cho ngi nghốo tm trong nhng hon
cnh khú khn (mựa ụng lnh giỏ, thiờn tai).
Quy mụ trung bỡnh ca mt cn h HLM l 50 m
cho t 3 n 4 ngi .
Nhu cu nh xó hi ngy cng ln, nhng ngõn
sỏch ca nh nc thỡ cú hn. Lm th no
tỡm ngun ti chớnh t bờn ngoi?
St-Etienne, cỏc ch u t s tớnh toỏn nhu
cu v chi phớ ca d ỏn. Trng hp chung c
Cụ Giang, nu Phỏp, thỡ chỳng tụi s lp mt
chng trỡnh u tiờn v kinh phớ s c huy
ng t cỏc ngun sau:
-
-
-
-
H nghốo s c h tr 32% tin thuờ nh. Mt
c ch h tr xó hi s giỳp cho cỏc h nghốo
c hng tr cp v nh . Trờn nguyờn tc,
ngi thuờ nh s tr tin thuờ. Nhng nu ngi
thuờ cú hon cnh rt khú khn, thỡ nh nc s
h tr mt phn tin thuờ nh.
Vit Nam, chớnh sỏch vn cũn cha c th,
nhng lut cng ó quy nh phi xõy dng nh
cho cụng nhõn cỏc khu cụng nghip v sinh
viờn. Ngi nghốo ụ th vn cũn gp nhiu
khú khn trong vic tỡm nh cho thuờ giỏ r. Khi

cú d ỏn xõy dng c s h tng hoc hoc phỏt
trin ụ th, Thnh ph s tin hnh gii phúng
mt bng.
Nhn xột ca chuyờn gia: Nhng ngi ny
cn nh xó hi.
Phỏp, ngoi nh xó hi, khụng gian cụng
cng v cnh quan cng c quan tõm. St-
Etienne, cú 20 000 cn h nh xó hi trong s
80 000 cn h trờn a bn v cú khong gn
1 000 h vo nh xó hi mi nm.
Thờm thụng tin v quỏ trỡnh thay i trong
chớnh sỏch xõy dng nh ti Phỏp
Chớnh sỏch xõy dng Phỏp c chia thnh
cỏc giai on nh sau:
1945 1960: Tỏi thit t nc v kinh t sau
chin tranh.
Xõy dng li da trờn quy hoch Marshall vỡ
nhiu thnh ph b phỏ hy do bom n. Thiu
nh , nờn mt cn h thng cú nhiu ngi .
1960 1975: Xõy dng t.
Phỏ b cỏc chung c c v xung cp v xõy mi
500 000 ch mi nm. Dõn s Phỏp trong giai
on ny khong 50 triu ngi; nhiu ngi tr
v t cỏc thuc a (1 triu ngi trong vũng 5
nm).
c u tiờn xột duyt vo chung c nh
xó hi v tuyn dng da trờn h s ca tng
cỏ nhõn.
Qu tit kim v tin gi,
Ngõn sỏch ca a phng: 17 n 25%,

Ngõn sỏch ca chớnh ph: t 2 3%,
Vn vay.
3.
Pour chaque secteur, on rộserve des politiques
favorables aux populations pauvres.
Laccompagnement social au relogement est mis
en place par les Dộpartements avec les person-
nels des organismes dHLM. La solidaritộ de
la communautộ doit ờtre maintenue en phase
de relogement. En revanche, en France, nous
navons pas tous ces ô petits ằ mộtiers de rue.
Pour les logements de Co Giang, il est nộces-
saire dinstaurer un dialogue entre linvestisseur
et les habitants ou une nộgociation entre le Ser-
vice public et les habitants, car cest un projet qui
fait partie du dộveloppement socio-ộconomique.
En France, le logement en HLM est-il disponible
ou est construit un HLM au moment des projets
de relogement ?
En gộnộral, il ny a pas de logements sociaux va-
cants ; on construit des HLM selon les besoins.
Les habitants dộmộnageant, des logements se
libốrent, lorganisme HLM peut reloger des per-
sonnes dans le besoin. Il existe aussi des loge-
ments durgence (foyers daccueil) que les gens
pauvres peuvent occuper temporairement en cas
de problốme (hiver rigoureux, catastrophe clima-
tique). La taille moyenne dun logement social
HLM est de 50 m pour 3 ou 4 personnes.
Les besoins en logements sociaux sont de plus

en plus importants, le budget de lẫtat pour leur
construction et leur gestion est limitộ, comment
peut-on trouver des ressources nanciốres
lextộrieur ?
A St-ẫtienne, ce sont les nanceurs qui calculent
les besoins et le coỷt des opộrations et font dif-
fộrents montages nanciers quils analysent et
prộsentent. Il me semble que Co Giang corres-
pondrait un programme prioritaire en France
pour lequel les sources de nancement seraient :
-
-
-
-
Une subvention de 32% sera octroyộe aux plus
pauvres pour que le loyer soit le moins cher pos-
sible. Un dispositif social exceptionnel permet
aux plus pauvres de bộnộcier de ces aides au
logement. En principe, les loyers sont payộs par
les locataires. Si les locataires sont trốs pauvres
lẫtat les aide payer partiellement leur loyer.
Au Vietnam, la politique nest pas encore prộ-
cise, mais la loi impose la construction de rộsi-
dences pour les ouvriers des usines industrielles
et les ộtudiants des universitộs. Les populations
urbaines pauvres sont en difcultộ pour trou-
ver un HLM. La ville les dộplace des bidonvilles
vers un autre endroit, quand il y a des projets
dinfrastructures ou de constructions, sur les ter-
rains quils occupent.

Remarque de lexpert : Ces gens ont besoin
de logements sociaux.
En France, on pense aux logements sociaux
mais aussi aux espaces publics et au paysage.
A St-ẫtienne, nous avons 20 000 logements so-
ciaux sur un parc de 80 000 logements ; moins
de 1 000 foyers accốdent un logement social,
par an.
Complộment dinformation sur lộvolution de
la politique de construction de logements en
France
En France, partir de 1945, aprốs la 2
ốme
guerre
mondiale :
1945 1960 : Reconstruction ộconomique.
Reconstruction basộe sur le plan Marshall parce
que de nombreuses villes avaient ộtộ dộtruites
par les bombardements. Pas assez de logements
construits, de nombreuses personnes dans un
logement.
1960 1975 : Construction massive, dộmolition
des quartiers dộgradộs anciens et construction
de 500 000 logements par an. La population du
pays ộtait de 50 millions dhabitants ; des Fran-
ỗais des colonies ont ộtộ rapatriộs en France
(prốs d'un million de personnes en 5 ans).
les assistants sociaux de la santộ, de
lộducation, de lorientation professionnelle ;
la prioritộ pour accộder un logement en HLM

et emploi aprốs une ộvaluation individuelle
des dossiers.
la Caisse des dộpụts et Consignation
un budget local = 17 25%
un budget de lẫtat = 2-3%
un nancement par emprunt
48
KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU
49
ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Après la guerre, le besoin de reconstruction est
très élevé, les habitants des campagnes migrent
vers les villes, on développe alors de nombreuses
habitations à loyer modéré (HLM).
Aujourd’hui, la population âgée augmente, tandis
que ces retraités sont payés par les salariés ac-
tuels. Le problème est que si le nombre de retrai-
tés augmente, le nombre de salariés se réduit ou
stagne. Donc, la solution est de baisser le mon-
tant des retraites des propriétaires retraités et que
les retraités locataires reçoivent une autre aide :
Retraite = Minimum vieillissement + aide sociale.
Après la guerre, la France a connu la période du
baby boom. Dans 15 ans, ces nombreuses per-
sonnes seront à la retraite et rencontreront des
difcultés pour se loger. Avec un bail privé de 3
ans, le retraité peut se loger dans un logement
privé qui coûte cher et peut être mis à la porte. Il
peut aussi se loger dans un HLM selon ses reve-
nus. De ce fait, l’État encourage les habitants à

être propriétaire sur emprunt à long terme sous
forme de la politique prioritaire de l’État. Avant,
la tendance en France était que l’âge moyen des
propriétaires était de 35-40 ans avec un emprunt
sur 15 ans ; la tendance actuelle est une acces-
sion à la propriété à 30 ans avec un emprunt sur
30-35 ans.
Le marché locatif privé fonctionne pour que
l’économie reste dynamique. Avec l’augmentation
du nombre de maisons ou appartements à louer,
les travailleurs urbains ont tendance à louer. Il
faut réserver une grosse capacité de logements
locatifs pour les locataires.
La colocation est très développée chez les
ouvriers, les étudiants et les jeunes travailleurs,
mais surtout dans les grandes villes où le prix
des locations est trop cher (Paris, Lyon…).
Dans les années 70, des logements ont été cons-
truits en masse, sans aucune réalisation d’étude
préalable, les conséquences ont été néfastes :
des investisseurs ont perdu de l’argent car l’offre
était supérieure aux besoins et mal adaptée.
A présent, nous évitons de faire les mêmes er-
reurs : les espaces publics autours des grands
ensembles sont mieux aménagés, les construc-
tions sont plus durables et fonctionnent mieux.
1975 – 1981: Khủng hoảng năng lượng.
Giảm xây dựng nhà ở. Thất nghiệp cao, 8% vào
năm 1981.
1981 – 2000: Phân cấp mạnh cho chính quyền

địa phương
Hỗ trợ trực tiếp cho người ở thuê thay vì hỗ trợ
cho các tổ chức xây dựng và quản lý nhà ở cho
thuê giá rẻ. Giá nhà ở và giá thuê nhà theo cơ
chế thị trường. Tỷ lệ thất nghiệp cao. Cơ chế
trợ cấp hội nhập xã hội được thực hiện vào năm
1988. Dân số: 55 triệu người.
Từ năm 2000: 62 triệu người, kinh tế thị trường
trong khu vực đồng euro, tỷ lệ thất nghiệp giảm.
Nỗ lực cải tạo các chung cư lớn, xuống cấp với
tổng ngân sách là 12 triệu euros trong vòng 7
năm: xây mới từ 300 000 đến 400 000 chỗ ở mỗi
năm. Giá nhà ở tăng gấp 5 lần. Người nghèo gặp
rất nhiều khó khăn về nhà ở. Nhu cầu nhà cho
thuê giá rẻ rất cao.
Có hai hiện tượng chính:
-
-
Ở Pháp, các vùng đô thị ngày càng lớn. Ba vùng
đô thị có dân số đông nhất:
-
-
-
Hiện nay, tỉ lệ người ở thuê và người sở hữu nhà
ở Pháp:
Sau chiến tranh, nhu cầu xây dựng rất cao cùng
với hiện tượng di dân từ nông thôn lên thành thị
nên loại hình nhà cho thuê giá rẻ đã phát triển
mạnh.
Hiện nay, số người lớn tuổi tăng lên và lương hưu

của họ là do những người làm công ăn lương
hiện nay đóng góp chi trả. Do đó, nếu số người
hưởng lương hưu tăng lên và số người làm công
ăn lương giảm hoặc không tăng, thì phải giảm
mức lương hưu của những người đang sở hữu
nhà để có thêm ngân sách hỗ trợ cho người nghỉ
hưu ở nhà thuê. Sau Thế chiến 2, Pháp bước vào
giai đoạn bùng nổ dân số. Trong 15 năm nữa, số
người về hưu sẽ tăng lên đáng kể và họ cũng sẽ
gặp khó khăn về nhà ở. Tùy vào lương hưu / thu
nhập của mình mà người về hưu có thể được xét
trong diện ở nhà HLM. Do đó, chính phủ Pháp
khuyến khích người dân mua nhà bằng cách vay
vốn dài hạn có sự hỗ trợ của nhà nước. Trước
kia, ở Pháp, tuổi bắt đầu trở thành chủ sở hữu
nhà là khoảng 35 – 40 tuổi với thời hạn vay vốn
của ngân hàng khoảng 15 năm. Hiện nay, tuổi bắt
đầu trở thành chủ sở hữu nhà là khoảng 30 với
thời hạn vay vốn từ 30 đến 35 năm.
Song song đó, vẫn cần có thị trường nhà cho
thuê của tư nhân để đảm bảo tính năng động của
nền kinh tế. Người lao động ở đô thị có xu hướng
ở thuê ngày càng nhiều làm số lượng nhà và căn
hộ cho thuê ngày tăng. Cần phải dành một lượng
lớn nhà ở để cho thuê.
Việc ở ghép khá phổ biến đối với công nhân, sinh
viên và người lao động trẻ, nhất là ở các thành
phố lớn như Paris, Lyon vì giá thuê nhà rất cao.
Trong thập niên 70, nhà ở được xây dựng hàng
loạt mà không có nghiên cứu trước. Điều này đã

để lại nhiều hậu quả: nhà đầu tư lỗ vốn vì cung
vượt cầu và không phù hợp với nhu cầu.
Hiện nay, chúng tôi đang tránh không mắc phải
những sai lầm đó: không gian công cộng tại các
khu chung cư được quy hoạch tốt hơn, các công
trình được xây dựng bền vững và hoạt động tốt
hơn.
Tự do đi lại ở Châu Âu và số người già tăng
cao,
Ly hôn dẫn đến số người trong một chỗ ở
giảm. Ở St-Etienne, trung bình có 2 người
trong một chỗ ở.
Vùng đô thị Paris (12 triệu người);
Vùng đô thị Lyon (1,3 triệu người);
Vùng đô thị Marseille (hơn 1 triệu người).
1975 – 1981 : Crise d’énergie – Baisse de la cons-
truction de logements – Chômage croissant, 8%
de chômeurs en 1981.
1981 – 2000 : Décentralisation. Aide à la per-
sonne sur le logement plutôt que l’aide directe
aux organismes HLM. Recours au marché y com-
pris le marché des logements, le prix dépendant
du marché. Chômage élevé. RMI créé en 1988.
Population de 55 millions d’habitants.
Depuis 2000 : 62 millions d’habitants, écono-
mie de marché dans la zone euro, baisse du
chômage. Effort de construction par le plan de
rénovation des grands ensembles avec 12 mil-
lions d’euros sur 7 ans : de 300 000 à 400 000
logements/an. Le prix des logements augmente,

est multiplié par 5, les pauvres ont des difcultés
à accéder à un logement, les organismes HLM
sont fortement sollicités.
Deux principaux phénomènes :
-
-
Les agglomérations s’agrandissent de plus en
plus en France. Les trois agglomérations les plus
peuplées :
-
-
-
Actuellement en France, la répartition en
pourcentage du nombre de propriétaires et de lo-
cataires est comme suit :
Développement de la population en Europe
avec l’immigration, et le vieillissement de la
population ;
Divorce menant à la diminution du nombre
des personnes dans les logements. Sur St-
Étienne, il y a deux personnes par logement.
Agglomération parisienne : 12 millions
d’habitants,
Agglomération lyonnaise : 1,3 millions
d’habitants,
Agglomération marseillaise : plus d’un mil-
lions d’habitants.