Giải pháp tạo quỹ đất cho dự án cải tạo đô thị và giao thông

Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI
07 - 11 / 05 / 2012 7 - 11 mai 2012
N° 39 - 2011/2012
N° 39 - 2011/2012
Centre de Prospective
et d’Études Urbaines
Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị
Centre de Prospective et d’Études Urbaines
216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
ĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email :
www.paddi.vn
Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI
HNIM ÍHC ÀOH PT NØOG IØAS
Region
Region
HNIM ÍHC ÀOH PT NØOG IØAS
CÁC GIẢI PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT TRONG KHUÔN KHỔ DỰ ÁN
QUY HOẠCH CẢI TẠO ĐÔ THỊ CÓ GẮN VỚI GIAO THÔNG
LE PARC FONCIER, LES MESURES D’ACQUISITION ET DE
RÉSERVES FONCIÈRES DANS LE CADRE DE PROJETS DE
RÉAMÉNAGEMENT URBAIN À COMPOSANTE TRANSPORT
L’objectif général des ateliers de formation est le transfert
de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de
compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les
sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes
nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de
gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh-Ville.
La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec
les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers.

Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles
réponses sont apportées en France pour répondre à des
problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels
vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier
sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très
concret.
Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la
fois inspirer de nouvelles pratiques, de nouvelles politiques
et sensibiliser un public plus large grâce à une diusion
étendue.
C’est dans cet objectif de large diusion et de sensibilisation
que les Livrets ont été créés.
Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức:
các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình
đào tạo công chức của thành phố bằng cách hướng đến
các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa
ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của thành
phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình
thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các
đối tác phê duyệt.
Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương
pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự
mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện
được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh
một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành
những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng
rãi đến mọi người.
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi
những kiến thức tổng hợp được từ khóa học.

Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách
nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học
được ghi lại trong tài liệu này. Các phát biểu này là ý kiến
riêng của học viên.
NB : Le PADDI ainsi que les experts n’entendent donner
aucune approbation ni improbation aux propos émis
et retranscrits dans ce livret. Ces propos doivent être
considérés comme propres à leurs auteurs.
3
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Avant -propos / Lời nói đầu
L
ỜI NÓI ĐẦU
A
VANT-PROPOS
Region
Tải về tập tài liệu và những thông tin bổ sung có sẵn trên trang web PADDI

Le téléchargement des livrets ainsi que des informations complémentaires sont disponibles
sur le site internet du PADDI

Biên soạn / Rédaction : Mary Senkeomanivane, Sybille Thirion
Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức
Hiệu đính / Relectures : Fanny Quertamp, Mary Senkeomanivane, Đỗ Phương Thúy, Morgane Perset
Ngày in / Date d'impression :
Số bản / Nombre d'exemplaires :
Công ty in / Imprimeur : KenG
Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Ông Nguyễn Anh Tuấn và
Bà Sybille Thirion đã tham gia khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này.
L’équipe du PADDI tient à adresser tous ses remerciements à Nguyen Thi Cam Van, Nguyen Anh Tuan et

Sybille Thirion pour leur implication pendant l’atelier et pour leur participation à l’élaboration de ce livret.
4 5
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Mục lục
Sommaire
Region
Region
10
08
14
LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
DEFINITIONS
LEXIQUE
S
ommaire
AVANT-PROPOS
03
M
ục lục
LỜI NÓI ĐẦU
03
11
09
15
DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN
GIẢI THÍCH TỪ NGỮ
TỪ VIẾT TẮT
18
PARTIE 1 – ENJEUX FONCIERS A HÔ CHI MINH-VILLE

PARTIE 2 – LE PROJET URBAIN DU BOULEVARD VO VAN KIET
I. ATOUTS, FAIBLESSES, OPPORTUNITÉS ET ENJEUX DU PROJET DU BOULEVARD VO VAN KIET 28
II. LES OBJECTIFS DE L’AMÉNAGEMENT 28
III. LES PRINCIPES D’ORGANISATION DE L’ESPACE 30
IV. L’ENJEU DE LA GOUVERNANCE DU PROJET 32
V. QUESTIONS RELATIVES AU FONCIER 32
26
19
PHẦN I – NHỮNG THÁCH THỨC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI TPHCM
PHẦN 2 – ĐỒ ÁN THIẾT KẾ ĐÔ THỊ DỌC THEO ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT
PHẦN 3 – HÀNH ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở PHÁP THÁCH
THỨC, CÔNG CỤ VÀ CÁC CHỦ THỂ
I. ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU, CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC 29
II. CÁC MỤC TIÊU QUAN ĐẾN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG 29
III. CÁC NGUYÊN TẮC T CHỨC KHÔNG GIAN 31
IV. THÁCH THỨC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN 33
V. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI 33
27
37
36
PARTIE 3 – L’ACTION PUBLIQUE FONCIERE EN FRANCE : ENJEUX, OUTILS ET
ACTEURS
I. LA PLANIFICATION : ENCADRER LE DÉVELOPPEMENT ET L’ACTION FONCIÈRE 36
1. La planification à l’initiative de l’Etat, les DTADD
2. La planification locale à l’échelle du bassin de vie, les SCOT
3. La planification locale à l’échelle des communes, le PLU
Echanges et remarques : Comment figer l’usage des sols?
I. QUY HOẠCH: TẠO KHUÔN KH CHO SỰ PHÁT TRIỂN VÀ HÀNH ĐỘNG VỀ ĐẤT ĐAI 37
1. Chỉ thị quy hoạch: Quy hoạch theo sáng kiến của Chính phủ
2. Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống

3. Quy hoạch chi tiết
Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để đóng băng giá đất?
6 7
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Mục lục
Sommaire
Region
Region
74
78
88
CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
ANNEXE – LE COMPTE À REBOURS DE L’AMÉNAGEMENT ET DE L’IMMOBILIER
LISTE DES ATELIERS PASSÉS
75
79
TNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ
PHỤ LỤC – PHƯƠNG PHÁP TRỪ NGƯỢC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
89
DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN
II. LES OUTILS DE LA MOBILISATION DU FONCIER 44
1. Le droit de préemption urbain
2. La zone d’aménagement différée (ZAD)
3. La zone agricole protégée (ZAP)
Echanges et remarques
• Comment figer la valeur du foncier destiné à un projet d’utilité publique?
• Comment définir un prix « juste » du foncier?
III. LES OUTILS DE L’URBANISME OPÉRATIONNEL 46
1. La zone d’aménagement concertée (ZAC)

2. La procédure de lotissement
IV. LA FISCALITÉ 48
1. Taxer la plus-value foncière : atouts et limites du système actuel
2. Les taxes sur la détention foncière
3. La fiscalité de l’urbanisme
Echanges et remarques
II. CÁC CÔNG CỤ TẠO QUỸ ĐẤT CÔNG 45
1. Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị
2. Khu vực quy hoạch dự kiến
3. Khu vực đất nông nghiệp được bảo vệ
Trao đổi và nhận xét
• Đóng băng giá trị đất đai như thế nào trong dự án công ích
• Làm thế nào để xác định đúng giá đất
III. CÁC CÔNG CỤ PHỤC VỤ CHO VIỆC LẬP QUY HOẠCH ĐÔ THỊ THEO DỰ ÁN 47
1. Khu quy hoạch có sự thoả thuận
2. Thủ tục phân lô
IV. THUẾ 49
1. Thuế giá trị tăng thêm của đất: ưu điểm và hạn chế
2. Thuế giữ đất
3. Thuế quy hoạch đô thị
Trao đổi và nhận xét
PHẦN 4 – VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở GRENOBLE VÀ ANNEMASSE 5554PARTIE 4 – CAS DE ANNEMASSE ET GRENOBLE
1. Qu’est-ce que le compte à rebours?
2. Qui utilise le compte à rebours?
3. Les effets de levier et de cliquet
4. Jeu d’acteurs
1. Phương pháp trừ ngược là gì?
2. Ai sử dụng phương pháp trừ ngược?
3. Tác động đòn bẩy và tác động chốt hãm
4. Sự tham gia của các chủ thể

8 9
Từ viết tắt
Lexique
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
L
EXIQUE
T
Ừ VIẾT TẮT
ADS
AOT
AOTU
BRT
CAUE
DIA
DPU
DTADD
EPCI
EPF
HCMV
PLU
POS
RFF
SCOT
SNCF
TA
TNFPB
TSE

VSD
ZAC
ZAD
ZAP
BRT
CAUE
CERF
GTCC
RFF
SMTC
SNCF
TPHCM
: Autorisation du Droit des Sols
: Autorité Organisatrice de Transport
: Autorité Organisatrice de Transport Urbain
: Bus Rapid Transit
: Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement
: Déclaration d’Intention d’Aliéner
: Droit de Préemption Urbain
: Directive Territoriale d’Aménagement et de Développement Durable
: Etablissement Public de Coopération Intercommunale
: Etablissement Public Foncier
: Hô Chi Minh-Ville
: Plan Local d’Urbanisme
: Plan d’Occupation des Sols
: Réseau Ferré de France
: Schéma de Cohérence Territoriale
: Société Nationale des Chemins de Fer Français
: Taxe d’Aménagement
: Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties

: Taxe Spéciale d’Equipement
: Versement pour Sous Densité
: Zone d’Aménagement Concertée
: Zone d’Aménagement Différée
: Zone d’Aménagement Protégée
: Xe buýt nhanh chạy trên làn đường dành riêng
: Hội đồng Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và Môi trường
: Cơ quan chuyên trách về Đất đai và Quy hoạch
: Giao thông công cộng
: Công ty Đầu tư mạng lưới hạ tầng đường sắt Pháp
: Cơ quan hỗn hợp tổ chức giao thông công cộng của Cộng đồng đô thị Grenoble
: Công ty Đường sắt Pháp
: Thành phố Hồ Chí Minh
10 11
Tổng hợp và khuyến nghị
Conclusion et recommandations
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
D
ÉFINITIONS
1
G
IẢI THÍCH TỪ NGỮ
Dénitions
Giải thích từ ngữ
Autorité Organisatrice des Transports (AOT) : Les AOT
sont des collectivités territoriales chargées de la gestion des
déplacements des personnes sur leur territoire (villes, com-

munautés de communes, agglomérations, départements ou
régions). Elles ont pour mission l’organisation du transport
public ; la création de dessertes ; le choix des modes de ges-
tion et des modes techniques d’exploitation des services ; la
dénition d’une tarication ; la contractualisation des conven-
tions avec les transporteurs ; la réalisation et la gestion des
infrastructures et de tous les équipements aectés au trans-
port.
Autorité Organisatrice des Transports Urbains (AOTU) :
Forme d’AOT en zone urbaine. Dans les agglomérations de
plus de 100 000 habitants, les AOTU doivent élaborer des
Plans de Déplacements Urbains (PDU) qui dénissent les
principes de l’organisation des transports de personnes et
de marchandises, de la circulation et du stationnement sur
le territoire.
Autorisation du Droit des Sols (ADS) : Autorisation délivrée
par la commune permettant de diviser la ou les unités fon-
cières appartenant à un ou plusieurs propriétaires en un
nombre de lots maximum déterminé par le lotisseur.
Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environne-
ment (CAUE) : Le CAUE est un organisme départemental
investi d’une mission de service public. Il a pour objet la pro-
motion de la qualité architecturale, urbaine et paysagère,
avec pour missions : l’information et la sensibilisation du
public dans le domaine de l’architecture, de l’urbanisme et de
l’environnement ; la formation des maîtres d’ouvrages et des
professionnels ; l’information et le conseil aux particuliers qui
désirent construire ou rénover, an d’assurer la qualité archi-
tecturale des constructions et leur bonne insertion dans le
site environnant ; le conseil aux collectivités locales sur leurs

projets d’urbanisme, d’architecture ou d’environnement.
Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) : La DIA est un for-
mulaire destiné à tous les propriétaires désirant vendre leur
bien immobilier par lequel ils doivent obligatoirement infor-
mer la commune de ce projet lorsque celle-ci a mis en place
un droit de préemption. Ce document récapitule les diérents
éléments de la vente : identité du vendeur et de l’acquéreur,
supercie et localisation du terrain, prix de vente, etc.
Droit de Préemption Urbain (DPU) : Le DPU consiste à per-
mettre, dans des périmètres délimités par les collectivités,
l’acquisition prioritaire de foncier faisant l’objet d’une Décla-
ration d’Intention d’Aliéner.
Directrice Territoriale d’Aménagement et de Développe-
ment Durable (DTADD) : Les DTADD sont des documents
d’urbanisme d’État stratégiques, de planication à long terme,
avec lesquels les documents de planication locale doivent
être compatibles. Elles expriment les orientations fondamen-
tales de l’État en matière d’aménagement, ses objectifs de
localisation des grandes infrastructures de transport et des
grands équipements ainsi que ses objectifs de préservation
de l’environnement.
Etablissement Public Foncier (EPF) : Les EPF ont voca-
tion à mobiliser du foncier au prot de l’État, des collectivités
locales ou tout autre établissement public dans le but de faci-
liter la mise en œuvre de projets. Les EPF assistent donc les
collectivités dans leurs acquisitions foncières et immobilières.
Programme Local de l’Habitat (PLH) : Le PLH est un do-
cument de programmation à 6 ans qui détaille les objectifs
et orientations, les actions et moyens pour répondre aux
besoins en logements d’une commune ou d’un groupement

de communes et assurer entre les territoires une répartition
équilibrée et diversiée de l’ore en logements.
Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Le PLU est un document
d’urbanisme réglementaire qui, à l’échelle d’une commune
ou d’un groupement de communes, établit un projet global
d’urbanisme et d’aménagement et xe en conséquence les
règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré.
Un PLU peut être intercommunal, on parle alors de PLUI.
Depuis 2000, le PLU constitue la nouvelle version du Plan
d’Occupation des Sols (POS).
Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) : Le SCOT est
un document de planication intercommunal qui dénit les
orientations d’évolution d’un territoire dans le cadre d’un pro-
jet d’aménagement et de développement durable. Il sert de
cadre de référence pour les diérentes politiques sectorielles
(habitat, déplacements, développement commercial, envi-
ronnement, etc.) et assure la cohérence des diérents docu-
ments réglementaires et de planication intercommunaux et
communaux.
Syndicat Mixte des Transports en Commun (SMTC) : Un
SMTC est une structure supracommunale ayant pour unique
compétence l’organisation des transports sur son territoire.
Un SMTC est une forme d’Autorité Organisatrice des Trans-
ports.
Cơ quan tổ chức giao thông: Là cơ quan công của chính
quyền địa phương, chịu trách nhiệm quản lý việc đi lại của
người dân trên địa bàn (thành phố, cộng đồng đô thị, tỉnh,
vùng). Cơ quan này có nhiệm vụ tổ chức giao thông công
cộng, xây dựng mạng lưới các tuyến giao thông công cộng,
lựa chọn phương thức quản lý và khai thác hệ thống vận tải

khách công cộng, xác định mức giá vé, ký kết hợp đồng với
đơn vị khai thác, quản lý cơ sở hạ tầng và trang thiết bị phục
vụ cho giao thông.
Cơ quan tổ chức giao thông đô thị: Là một dạng của Cơ
quan tổ chức giao thông ở địa bàn đô thị. Ở những thành phố
có hơn 100.000 dân, Cơ quan tổ chức giao thông đô thị phải
lập quy hoạch giao thông đô thị. Quy hoạch này xác định các
nguyên tắc tổ chức giao thông, vận tải hành khách và hàng
hóa, hệ thống bến, bãi đậu xe trên địa bàn.
Giấy phép phân lô: Là giấy phép do chính quyền thành phố
hoặc xã cấp cho cá nhân hoặc tổ chức chủ sở hữu một hoặc
nhiều khu đất để chia khu đất đó ra thành nhiều lô nhỏ. Số
lượng lô đất do chủ sở hữu xác định.
Hội đồng kiến trúc, quy hoạch đô thị và môi trường
(CAUE): Là một cơ quan ở cấp tỉnh, làm nhiệm vụ công ích.
Mục tiêu của CAUE là đảm bảo chất lượng kiến trúc, đô thị
và cảnh quan. CAUE có các nhiệm vụ sau: thông tin và vận
động tuyên truyền cho người dân về kiến trúc, quy hoạch đô
thị và môi trường; đào tạo cho các chủ đầu tư, thông tin và tư
vấn cho cá nhân khi xây dựng và cải tạo công trình để đảm
bảo chất lượng kiến trúc và sự hài hòa của công trình xây
dựng với môi trường xung quanh; tư vấn cho chính quyền
địa phương về các dự án quy hoạch đô thị, kiến trúc và môi
trường.
Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản: Là văn bản
mà mọi chủ sở hữu phải nộp cho chính quyền thành phố khi
muốn bán tài sản của mình và tài sản đó nằm trong phạm vi
mà chính quyền có quyền ưu tiên mua. Thông báo này ghi rõ
thông tin về chủ sở hữu bất động sản rao bán, người mua dự
kiến, diện tích, vị trí bất động sản, giá bán

Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị: Quyền này
cho phép nhà nước được ưu tiên mua lại bất động sản, nằm
trong phạm vi đã được xác lập, khi chủ sở hữu muốn bán và
nộp Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản đó cho chính
quyền.
1
D’après : Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, sous
la direction de Pierre Merlin et Françoise Choay, PUF, 1988 / Certu :
www.certu.fr / Legifrance : www.legifrance.gouv.fr / MEDTL : www.
developpement-durable.gouv.fr / Cerfra : www.cerfra.org / FNCAUE :
www.fncaue.fr / GART : www.gart.org.
1
Theo Từ điển quy hoạch đô thị, Chủ biên Pierre Merlin và Fran-
çoise Choay, PUF, 1988 / Certu: www.certu.fr / Legifrance: www.
legifrance.gouv.fr / MEDTL: www.developpement-durable.gouv.fr
/ Cerfra: www.cerfra.org / FNCAUE: www.fncaue.fr / GART: www.
gart.org.
Chỉ thị quy hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững: Là tài
liệu quy hoạch đô thị do Chính phủ lập, mang tính chiến lược
và có tầm nhìn dài hạn. Các tài liệu quy hoạch ở địa phương
phải tuân thủ Chỉ thị này. Chỉ thị quy hoạch thể hiện các định
hướng chiến lược của Chính phủ về quy hoạch lãnh thổ, vị
trí các công trình cơ sở hạ tầng giao thông trọng điểm, công
trình công cộng và các mục tiêu về bảo vệ môi trường.
Trung tâm phát triển quỹ đất: Có nhiệm vụ tạo quỹ đất cho
Chính phủ, chính quyền địa phương, các cơ quan công nhằm
tạo thuận lợi cho việc triển khai thực hiện các dự án công
ích. Trung tâm phát triển quỹ đất hỗ trợ cho chính quyền địa
phương trong việc mua lại bất động sản.
Chương trình nhà ở địa phương: Là một chương trình cho

giai đoạn 6 năm trong đó thể hiện rõ mục tiêu, định hướng,
hành động và phương tiện cần có để đáp ứng nhu cầu nhà
ở tại một thành phố hoặc trên một địa bàn liên thành phố.
Chương trình này cũng nhằm đảm bảo sự đa dạng và cân
bằng về nguồn cung nhà ở tại các địa phương.
Quy hoạch đô thị địa phương (Quy hoạch chi tiết): Là tài
liệu quy hoạch đô thị mang tính pháp quy, bao phủ địa bàn
một thành phố hoặc một địa bàn liên thành phố và xã. Quy
hoạch này xác định các quy tắc sử dụng đất trên địa bàn.
Sơ đồ liên kết địa bàn (Quy hoạch chung): Là tài liệu quy
hoạch bao phủ địa bàn liên thành phố và xã, đưa ra các định
hướng phát triển trên địa bàn trong khuôn khổ dự̣ án quy
hoạch và phát triển bền vững. Quy hoạch này là tài liệu tham
chiếu để xây dựng chính sách của các lĩnh vực (nhà ở, giao
thông, thương mại, môi trường ); đảm bảo tính đồng bộ,
nhất quán của các quy hoạch chi tiết và các quy định.
Cơ quan hỗn hợp tổ chức giao thông công cộng: Là cơ
quan hoạt động trên phạm vi liên thành phố và xã và có thẩm
quyền tổ chức giao thông công cộng trên địa bàn. Cơ quan
này là một dạng của Cơ quan tổ chức giao thông.
Thuế quy hoạch, đầu tư xây dựng: Thuế này gồm 3 phần:
phần dành cho thành phố, phần dành cho tỉnh và phần dành
cho vùng. Thuế này áp dụng đối với tất cả các dự án quy
hoạch, đầu tư xây dựng; dự án tái thiết, mở rộng công trình
xây dựng. Các dự án này phải được cấp giấy phép quy hoạch
hoặc giấy phép xây dựng hoặc phải khai báo trước cho chính
quyền. Ngoài ra, các dự án thay đổi mục đích sử dụng các
công trình xây dựng phục vụ cho hoạt động nông nghiệp
cũng phải chịu thuế này.
Thuế sở hữu đất không có công trình xây dựng: Thuế

này áp dụng cho tất cả các chủ sở hữu đất không có công
trình xây dựng. Cơ quan thuế của Chính phủ thu thuế này và
sau đó phân bổ lại một phần cho thành phố hoặc cộng đồng
đô thị.
12 13
Tổng hợp và khuyến nghị
Conclusion et recommandations
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Dénitions
Giải thích từ ngữ
Taxe d’Aménagement (TA) : La TA est composée de
trois parts : communale, départementale et régionale. Elle
est applicable à toutes les opérations d’aménagement, de
construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâti-
ments ou d’installations, nécessitant une autorisation d’urba-
nisme (permis de construire ou d’aménager, déclaration pré-
alable), et qui changent la destination des locaux dans le cas
des exploitations agricoles.
Taxe Foncières sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB) :
La taxe foncière sur les propriétés non bâties est due par
toute personne étant, au 1er janvier de l’année d’imposition,
propriétaire d’un terrain. Elle est recouvrée par les services
de l’Etat qui en reverse une partie au prot des communes,
des groupements de communes.
Taxe Spéciale d’Equipement (TSE) : La TSE est la res-
source propre des Etablissement Public Foncier dont elle
nance l’intervention Elle est due par toutes les personnes

imposées à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe
professionnelle.
Versement pour sous-densité (VSD) : Le VSD est réservé
aux zones urbaines et à urbaniser des PLU. Ce dispositif
permet aux communes et EPCI compétents en matière de
PLU qui le souhaitent d’instaurer un seuil minimal de densité
par secteur. En deçà de ce seuil, les constructeurs devront
s’acquitter d’un versement.
Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) : Opération
d’aménagement et d’équipement d’initiative publique, la ZAC
représente un mode de production de terrains à construire
viabilisés.
Zone d’Aménagement Différée (ZAD) : La ZAD est un outil
visant à constituer des réserves foncières en vue d’un projet
d’intérêt général non nécessairement déni de manière pré-
cise à la date de création de la ZAD. Elle répond aux mêmes
nalités que le DPU mais peut, elle, être mise en œuvre dans
les zones agricoles et naturelles des PLU, ainsi que dans
les communes non dotées d’un document d’urbanisme. Une
ZAD est une zone déterminée à l’intérieur de laquelle s’ap-
plique un droit de préemption au prot d’une collectivité ou du
concessionnaire d’une opération d’aménagement, lorsqu’une
concession d’aménagement a été signée.
Zone d’Aménagement Protégée (ZAP) : La ZAP est une
servitude d’utilité publique annexée au PLU. Considérée
comme une zone de protection, elle crée les conditions de
la pérennité de l’agriculture et inscrit l’usage du sol dans la
durée en assurant la stabilité des zones agricoles dans les
documents d’urbanisme (lutte contre le mitage).
Thuế đặc biệt về cơ sở hạ tầng: Là thuế dành riêng cho

Trung tâm phát triển quỹ đất. Trung tâm sẽ sử dụng nguồn
thu từ thuế này cho các hoạt động tạo quỹ đất. Những đối
tượng chịu thuế đất, thuế nhà ở, thuế địa phương nghề nghiệp
phải chịu thêm thuế này.
Phần đóng góp khi xây dựng thấp hơn mật độ tối thiểu:
Cơ chế này áp dụng ở các khu vực đô thị hiện hữu và khu vực
sẽ đô thị hóa được xác định trong quy hoạch chi tiết. Với cơ
chế này, chính quyền thành phố có thể quy định mật độ tối
thiểu cho mỗi khu vực. Nếu xây dựng dưới mật độ đó, thì chủ
đầu tư phải đóng một khoản tiền cho thành phố.
Khu quy hoạch có sự thoả thuận: Là khu quy hoạch do
nhà nước xác lập để tạo nguồn cung đất đã có cơ sở hạ tầng.
Khu vực dự kiến quy hoạch: Là một công cụ để tạo quỹ đất
công phục vụ cho các dự án phúc lợi công cộng trong tương
lai, mà không nhất thiết phải xác định rõ dự án vào thời điểm
xác lập khu vực dự kiến quy hoạch. Tương tự như quyền ưu
tiên mua bất động sản đô thị, nhưng khu vực dự kiến quy
hoạch có thể được xác lập trên đất nông nghiệp và tự nhiên
được xác định trong quy hoạch chi tiết. Ngoài ra, nó cũng có
thể được xác lập ở những khu vực chưa có quy hoạch chi
tiết. Khu vực dự kiến quy hoạch được xác định rõ phạm vi
và trong phạm vi đó chính quyền địa phương hoặc một đơn
vị được chính quyền địa phương ủy quyền có quyền ưu tiên
mua bất động sản.
Khu vực được bảo vệ: Là khu vực được xác định trong quy
hoạch chi tiết. nhằm bảo vệ bền vững hoạt động nông nghiệp
bằng cách chỉ rõ những khu đất dành cho nông nghiệp (chống
lại việc chuyển đất nông nghiệp thành đất đô thị).
14 15
Danh sách tham gia khóa tập huấn

Liste des participants à l’atelier
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
L
ISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
L’expert français : Sybille Thirion, Directrice du Centre d’Echanges et de Ressources Foncières (CERF) de Rhône-
Alpes
Les experts vietnamiens : Nguyen Thi Cam Van, Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement et
Nguyen Anh Tuan, ARC-Département de la Planication Urbaine et de l’Architecture
L’interprète : Huynh Hong Duc
Département des Ressources Naturelles et de
l’Environnement (DONRE)
Nguyen Thi Thuy Duyen
Nguyen Tuyet Phuong
Nguyen Thi Cam Van
Pham Thanh Thuy
Nguyen Van Khoa
Nguyen Bao Thi
Truong Van Hoc
Nguyen Tri Buu
Tran Trong Nghi
Dang Ngoc Trien
Trinh Ngoc Hoan Thien
Du Huy Quang
Nguyen Ngoc Tuan
Département de la Planication Urbaine et de
l’Architecture (DUPA)
Le Quang Hanh Phuc

Nguyen Thi Diem Trang
Centre de Recherche en Architecture (ARC - DUPA)
Nguyen Anh Tuan
Doan Truc Quynh
Le Thuy Ngoc
Département de la Construction (DoC)
Than Vinh Long
Duong Tran Huu Toan
Département des Transports et des Communi-
cations (DTC)
Nguyen Khac Dung
Do Van Tam
Tran Cuong
Trinh Trong Loi
Hoang Le Quan
Lieu Anh Dao
Département des Finances (DoF)
Pham Thanh Tung
Bui Ba Thinh
Centre de gestion des transports en commun
Bui Trung Phuong
Vo Minh Vu Dung
Management Authority of Urban Railways (MAUR)
Nguyen Trung Phong
Nguyen Thi Hoang Hien
Nguyen Thanh Nghi
Nguyen Thuy Nhu Quynh
Tran Dang Nhat
Institut de la Recherche pour le Développement
de Hô Chi Minh-Ville (HIDS)

Le Ngoc Linh
Hoang Kim Oanh
Du Phuoc Tan
Institut du Sud de Plannication Urbaine et Rurale
(SIUP)
Le Quoc Hung
Comité populaire du district 1
Truong Van Tai
Nguyen The Truc
Nguyen Duy Phong
Comité populaire du district 3
Le Son Hai
Comité populaire du district 5
Nguyen Thi Lan Phuong
Quach Hoang Hung
Vo Chi Thong
Comité populaire du district 6
Banh Thi Thu Thuy
Vo Trong Nghia
D
ANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN
Chuyên gia Pháp: Bà Sybille Thirion, Giám đốc Trung tâm Trao đổi và Tài nguyên đất - Vùng Rhône-
Alpes
Chuyên gia Việt Nam: Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM,
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Sở Quy hoạch - Kiến trúc
Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức
Sở Tài nguyên và Môi trường
Nguyễn Thị Thùy Duyên
Nguyễn Tuyết Phương
Nguyễn Thị Cẩm Vân

Phạm Thanh Thuý
Nguyễn Văn Khoa
Nguyễn Bảo Thi
Trương Văn Học
Nguyễn Trí Bửu
Trần Trọng Nghĩa
Đặng Ngọc Triển
Trịnh Ngọc Hoàn Thiện
Dư Huy Quang
Nguyễn Ngọc Tuân
Sở Quy hoạch - Kiến trúc
Lê Quang Hạnh Phúc
Nguyễn Thị Diễm Trang
Trung tâm Nghiên cứu Kiến trúc (ARC), Sở Quy
hoạch - Kiến trúc
Nguyễn Anh Tuấn
Đoàn Trúc Quỳnh
Lê Thúy Ngọc
Sở Xây dựng
Thân Vĩnh Long
Dương Trần Hữu Toàn
Sở Giao thông vận tải
Nguyễn Khắc Dũng
Đỗ Văn Tâm
Trần Cường
Trịnh Trọng Lợi
Hoàng Lê Quân
Liêu Anh Đào
Sở Tài chính
Phạm Thanh Tùng

Bùi Bá Thịnh
Trung tâm Quản lý Hành khách công cộng
Bùi Trung Phương
Võ Minh Vũ Dũng
Ban Quản lý Đường sắt đô thị (MAUR)
Nguyễn Trung Phong
Nguyễn Thị Hoàng Hiền
Nguyễn Thanh Nghị
Nguyễn Thuỵ Như Quỳnh
Trần Đăng Nhất
Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM (HIDS)
Lê Ngọc Linh
Hoàng Kim Oanh
Dư Phước Tân
Phân Viện Quy hoạch Đô Thị và Nông thôn miền
Nam (SIUP)
Lê Quốc Hùng
Ủy ban nhân dân Quận 1
Trương Văn Tài
Nguyễn Thế Trúc
Nguyễn Duy Phong
Ủy ban nhân dân Quận 3
Lê Sơn Hải
Ủy ban nhân dân Quận 5
Nguyễn Thị Lan Phương
Quách Hoàng Hùng
Võ Chí Thông
Ủy ban nhân dân Quận 6
Bành Thị Thu Thuỷ
Võ Trọng Nghĩa

16 17
Danh sách tham gia khóa tập huấn
Liste des participants à l’atelier
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Ủy ban nhân dân quận Bình Tân
Phan Ngọc Chuyển
Ủy ban nhân dân TP. Cần Thơ
Lê Thanh Long
Nguyễn Đăng Khoa
Nguyễn Kim Hoàng
Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương
Nguyễn Ngọc Hà
Lê Quang Vinh
Nguyễn Tấn Đạt
Ban Thanh niên xung phong TPHCM
Trần Ngọc Hiền Tâm
Huỳnh Lê Tuấn Hùng
Trung tâm Phát triển Quỹ đất TP. Cần Thơ
Lê Hữu Liêm
Trần Quốc Tiến
Học viện ITC Hà Lan
Nguyễn Ngọc Quang
PADDI
Fanny Quertamp
Nguyễn Hồng Vân
Mary Senkeomanivane
Lê Thị Huyền Trang

Huỳnh Hồng Đức
Comité populaire du district Binh Tan
Phan Ngoc Chuyen
Comité populaire de Can Tho
Le Thanh Long
Nguyen Dang Khoa
Nguyen Kim Hoang
Comité populaire de Binh Duong
Nguyen Ngoc Ha
Le Quang Vinh
Nguyen Tan Dat
Comité des jeunes volontaires de Hô Chi Minh-
Ville
Tran Ngoc Hien Tam
Huynh Le Tuan Hung
Centre de développement des réserves fon-
cières de Can Tho
Le Huu Liem
Tran Quoc Tien
Institut ITC de Hollande
Nguyen Ngoc Quang
PADDI
Fanny Quertamp
Nguyen Hong Van
Mary Senkeomanivane
Le Thi Huyen Trang
Huynh Hong Duc
18 19
Phần 1
Partie 1

Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
P
ARTIE 1 – ENJEUX FONCIERS A HÔ CHI MINH-
VILLE
P
HẦN 1 – NHỮNG THÁCH THỨC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI
TPHCM
Avec 7,1 millions d’habitants ociellement
1
, Hô Chi Minh-
Ville présente la densité démographique la plus importante
du pays, une forte croissance économique, un rythme d’urba-
nisation de plus en plus rapide et complexe et un marché
immobilier instable :
• Population composée à 83% d’urbains,
• Mutation de 1 000 hectares de terres agricoles en terres
non-agricoles/an,
• Attribution de terrains par la collectivité pour plus de 100
projets d’investissement/an, soit plus de 500 ha en
2011.
Dans un contexte de ressources limitées et de forte crois-
sance économique et urbaine où le foncier est un bien
convoité, la gestion foncière est une mission essentielle pour
un développement urbain conforme au plan d’aménagement.
Ce secteur fait face à plusieurs dés.
Với dân số chính thức
1

, là 7,1 triệu người, TPHCM là địa
phương có mật độ dân số cao nhất nước, kinh tế tăng trưởng
cao, tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh và ngày càng phức
tạp, thị trường bất động sản không ổn định:
• 83% dân số của TPHCM sống ở đô thị,
• Hàng năm, thành phố chuyển đổi mục đích sử dụng đất
từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp khoảng 1 000 ha,
• Tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện khoảng
trên 100 dự án đầu tư.
Trong bối cảnh nguồn lực còn hạn chế, tốc độ tăng trưởng
kinh tế và đô thị cao, đất đai là tài sản có giá trị lớn, công
tác quản lý đất đai là một nhiệm vụ cơ bản và trọng tâm để
định hướng cho đô thị phát triển theo đúng quy hoạch. Ngành
quản lý đất đai hiện nay đang đứng trước nhiều thách thức.
Hô Chi Minh-Ville dispose d’une supercie naturelle de
209 554 ha, dont :
• 56,4% de terres agricoles : 118 172 ha
• 43,3% de terres non agricoles : 90 747 ha
• 0,3% de terres inexploitées* : 635 ha
*Inexploitées et inexploitables en l’état à défaut de
remblais très importants. Ne comprennent donc pas les
terrains encore non-bâtis mais d’ores et déjà dédiés à
un projet.
Thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích tự nhiên là
209.554 ha, trong đó:
• 56,4% đất nông nghiệp: 118.172 ha
• 43,3% đất phi nông nghiệp: 90.747 ha
• 0,3% đất chưa sử dụng*: 635 ha
*Vì đây chủ yếu là đất trũng thấp, đòi hỏi phải san lấp
rất lớn. Không bao gồm đất chưa xây dựng nhưng đã

có dự án.
1
D’après l’enquête démographique d’avril 2010 : la ville compte
7,123 millions d’habitants dont 5,929 millions de citadins (soit 83,2%)
et 1,194 millions de ruraux (soit 16,8%).
1
Theo số liệu điều tra dân số tháng 4 năm 2010, dân số thành phố
là 7,123 triệu người, trong đó dân thành thị 5,929 triệu người (chiếm
83,2%) và nông thôn 1,194 triệu người (chiếm 16,8%).
Types de projet et surfaces pour lesquels HCMV attribue des terrains aux investisseurs
Année Total
Projet
(Nb)
Superficie
(ha)
Logement Production commerciale
(commerce, service, industrie)
Ouvrages publics
Projet
(Nb)
Superficie
(ha)
Projet
(Nb)
Superficie
(ha)
Projet
(Nb)
Superficie
(ha)

1792007 1345 38 492 92 721 49 132
1372008 669 39 108 63 354 35 207
1152009 554 45 170 46 235 24 149
1032010 305 41 146 44 114 18 45
1082011 529 30 209 39 256 39 64
Loại dự án và diện tích đất được giao hoặc cho thuê
Năm
Tổng số
Dự án:
Số lượng
Diện tích
(ha)
Nhà ở
Sản xuất kinh doanh
(Thương mại, dịch vụ,
công nghiệp)
Công trình công
cộng
Dự án:
Ghi chú
Diện tích
(ha)
Dự án:
Ghi chú
Diện tích
(ha)
Dự án:
Ghi chú
Diện tích
(ha)

1792007 1345 38 492 92 721 49 132
1372008 669 39 108 63 354 35 207
1152009 554 45 170 46 235 24 149
1032010 305 41 146 44 114 18 45
1082011 529 30 209 39 256 39 64
Source : DONRE
Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường
20 21
Phần 1
Partie 1
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Les enjeux fonciers à HCMV :
1. Dissociation du plan d’aménagement, du plan
d’ocupation des sols et des besoins réels du marché
(non fondé sur les hypothèses d’évolution de revenus,
de prix, de niveau de vie ou de l’ore et de la demande).
La planication est en eet « descendante », fondée
sur des ratios, établie sans territorialisation, ni prise en
compte des données de terrain, en particulier des évolu-
tions du prix du foncier.
2. Une planication incohérente entre les différents
départements : Planication du développement socio-
économique par le Département du Plan et de l’Investis-
sement ; planication de l’usage foncier par le Départe-
ment des Ressources Naturelles et de l’Environnement ;
planication de la construction Urbaine par le Départe-
ment de la Planication et de l’Architecture, etc. Chaque

département suit un rythme propre de planication en
s’appuyant sur des bases de données de référence dif-
férentes, la mise en oeuvre se heurte donc à des incohé-
rences et se révèle inecace.
Các thách thức về đất đai ở TPHCM:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn manh tính
mệnh lệnh và ít quan tâm đến nhu cầu thực tế của
thị trường (không dựa trên những giả định về thay
đổi trong thu nhập, giá cả, mức sống, cung cầu). Do
đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hoàn toàn chủ
quan, nên tính khả thi không cao.
2. Quy hoạch manh mún theo chức năng: quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội do Sở Kế hoạch và Đầu tư
thực hiện; quy hoạch sử dụng đất do Sở Tài nguyên
và Môi trường thực hiện; quy hoạch xây dựng đô thị
do Sở Quy hoạch kiến trúc thực hiện… Các quy hoạch
thường có tiến độ khác nhau và các số liệu dự báo
thường không thống nhất khiến cho việc triển khai
thực hiện quy hoạch rất lúng túng.
3. La ambée du prix du foncier à HCMV : Toutes les
parcelles ont déjà trouvé preneurs. Pour la mise en place
d’un projet, HCMV indemnisera les usagers en fonction
du prix xé par le Conseil d’indemnisation sous tutelle
du DONRE et par les districts. Cette démarche prend
beaucoup de temps pour convaincre les usagers car le
montant de l’indemnisation est toujours inférieur au prix
du marché. Pour les projets commerciaux, les investis-
seurs négocient eux-mêmes le prix avec les usagers du
terrain.
3. Giá đất tại TPHCM rất cao. Hầu hết các thửa đất đều

có chủ sử dụng. Khi thực hiện dự án thì nhà nước mới
tiến hành bồi thường cho người đang sử dụng đất theo
giá do Hội đồng Bồi thường giải phóng mặt bằng trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (trước đây trực
thuộc Sở tài chính) và các quận/huyện quyết định. Giá
bồi thường thấp hơn giá thị trường nên việc bồi thường
giải tỏa mất rất nhiều thời gian để thuyết phục người
sử dụng đất. Còn đối với các dự án kinh doanh, nhà
đầu tư phải tự thỏa thuận giá với người sử dụng đất.
4. Le manque de dénition règlementaire de l’uti-
lité publique et de l’intérêt commercial est source de
nombreux litiges. Par exemple, le renouvellement urbain
d’un quartier insalubre est perçu comme un projet rele-
vant de l’intérêt privé. De même, la construction d’une
école ou d’un hôpital privé est perçue relevant de l’intérêt
privé car recouvre une notion de prot. Les habitants ex-
propriés réclament alors des indemnisations au niveau
du prix du marché.
4. Việc xác định dự án nào thuộc loại kinh doanh
và dự án nào thuộc loại công ích chưa được quy
định rõ ràng, còn nhiều tranh cãi. Ví dụ, dự án cải
tạo một khu dân cư lụp xụp được xem là dự án vì lợi ích
tư nhân. Dự án xây dựng trường học hoặc bệnh viện tư
cũng được xem là vì lợi ích của tư nhân do có lợi nhuận.
Trong những dự án này, người bị thu hồi đất yêu cầu phải
được bồi thường theo giá trị trường.
5. Le Centre de développement du parc foncier a
été créé n 2003, mais son mécanisme de fonction-
nement reste encore insatisfaisant. Sa mission est
d’acquérir du foncier via un budget public pour le compte

de HCMV et de procéder aux indemnisations des occu-
pants. Le terrain devient alors propriété de la Province
qui l’attribue aux investisseurs pour développer leurs
projets.
A ce jour, il ne possède pas encore de parc foncier, n’a
pas de capacité de nancement pour constituer des
réserves foncières et, n’a pas le droit de négocier le
coût des charges foncières avec les propriétaires, les
négociations étant menées par la Ville.
5. Thành phố đã thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất
từ cuối năm 2003, tuy nhiên cơ chế hoạt động còn
nhiều gặp nhiều khó khăn: trung tâm có nhiệm vụ tạo
quỹ đất cho thành phố bằng cách sử dụng ngân sách
nhà nước để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Sau
đó, thành phố sẽ giao đất sạch cho nhà đầu tư phát
triển dự án.
Tuy nhiên, hiện nay trung tâm chưa có sẵn quỹ đất,
không chủ động trong việc sử dụng kinh phí để tạo
quỹ đất trống, không được tự thỏa thuận giá mua
quyền sử dụng đất với người có đất.
Remarque :
Participant : Avec la ambée des prix, le foncier est
perçu comme source d’enrichissement ce qui incite les
gens à devenir propriétaires. Le corollaire est un non-
développement du marché locatif.
Ghi chú:
Học viên: Việc giá đất tăng làm cho đất đai trở thành tài
sản rất có giá trị và do đó khuyến khích người dân trở
thành chủ sở hữu nhà ở. Hệ quả là thị trường nhà cho
thuê không phát triển.

Echanges : Projet d’utilité publique et projet com-
mercial
Participant : A Binh Duong, il n’y a pas de distinction
entre projet d’utilité publique et commercial : les per-
sonnes expropriées sont indemnisées à même hauteur,
en fonction des prix du marché.
Participant : A la diérence entre projet d’utilité publique
et projet commercial, s’ajoute la différence de traite-
ment par les autorités publiques vietnamiennes
ou par des bailleurs étrangers. Si les deux types
d’acteurs mènent des projets sur un même périmètre,
l’application de montants différents d’indemnisation
crée un problème d’équité entre les occupants d’un
même secteur.
Trao đổi: Dự án vì lợi ích công và dự án kinh doanh
Học viên: Ở Bình Dương, không có sự phân biệt giữa dự
án vì lợi ích công cộng và dự án kinh doanh: người bị thu
hồi đất được bồi thường theo giá thị trường.
Học viên: Ngoài sự khác biệt giữa dự án lợi ích công
với dự án kinh doanh, còn có sự khác biệt giữa dự án
thực hiện bằng vốn ngân sách và dự án sử dụng vốn
của nhà tài trợ nước ngoài. Nếu hai loại dự án này được
thực hiện trong cùng một khu vực, thì sẽ dẫn đến sự so
bì giữa những người bị thu hồi đất vì mức bồi thường
khác nhau.
Echanges : Planication intégrée
Sybille Thirion : Existe-il un document de planication
générale qui rassemble l’ensemble des planications
sectorielles?
Nguyen Thi Cam Van : Il n’existe pas de planication

intégrée ; par exemple, la planication foncière et la pla-
nication des constructions sont distinctes alors qu’elles
devraient être intégrées.
Participant : L’absence de hiérarchie entre les docu-
ments de planication et de phasage dans la réalisation
de chaque plan rend d’autant plus dicile leur articula-
tion.
Trao đổi: Quy hoạch tích hợp
Bà Sybille Thirion: TPHCM có tài liệu quy hoạch nào
mang tính tổng hợp và lồng ghép tất cả các quy hoạch
ngành không?
Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân: Không có. Quy hoạch đất đai
và quy hoạch xây dựng là hai tài liệu quy hoạch khác
nhau, trong khi đó lẽ ra nên tích hợp lại thành một.
Học viên: Việc chưa quy định rõ thứ bậc giữa các tài liệu
quy hoạch và phân kỳ thực hiện của mỗi quy hoạch làm
cho sự phối hợp giữa các quy hoạch càng khó khăn hơn.
22 23
Phần 1
Partie 1
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
6. Les ressources publiques sont globalement insuf-
santes pour gérer le foncier : Actuellement, une
partie des parcelles acquises par le Centre du déve-
loppement du parc foncier est utilisée à nalité pu-
blique, mais le reste est vendu aux enchères pour
nourrir le budget de la ville. Le budget de la ville ne

prévoit par ailleurs pas de plan de nancement pour
les procédures d’indemnisation foncière.
7. Le nancement des projets publics vient souvent
du budget public : Les opérations sont le plus sou-
vent décitaires.
8. Un prix élevé du foncier qui fait monter les prix de
l’immobilier. Lorsqu’une parcelle est vendue pour un
projet à but lucratif comme un projet de construction
de logements, le maître d’ouvrage doit « acheter » le
droit d’usage foncier au prix du marché et payer une
taxe basée sur le prix du marché. Cela rend d’autant
plus élevé le prix de sortie de l’immobilier.
6. Thành phố không có đủ ngân sách để chuẩn bị sẵn
quỹ đất cho các dự án công cộng hoặc có sẵn quỹ
đất trống để cho các nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư
kinh doanh. Một số khu sau khi thu hồi thì sử dụng vào
mục đích công cộng, còn lại thì đưa ra đấu giá để bổ
sung vào ngân sách thành phố đang rất hạn hẹp. Hầu
như, trung tâm chưa có kế hoạch sử dụng vốn ngân
sách nhà nước để bồi thường chuẩn bị sẵn quỹ đất.
7. Các dự án công cộng thường sử dụng vốn ngân
sách để đầu tư và hầu như không có phương án thu
hồi vốn.
8. Giá đất cao làm tăng giá tài sản trên đất. Khi được
giao đất để đầu tư một dự án có mục đích kinh doanh
như dự án nhà ở, chủ đầu tư phải nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất (“mua” quyền sử dụng đất) theo
giá thị trường và phải nộp cho nhà nước khoản tiền
sử dụng đất rất cao, được tính theo giá thị trường (giá
bán theo giá thị trường trừ đi các khoản chi phí đầu tư

kể cả lãi vay ngân hàng). Từ đó đẩy giá bất động sản
trên đất lên cao.
10. Le mode de calcul des taxes foncières est com-
pliqué et peu transparent. Le prix négocié entre
l’acheteur et le vendeur peut être diérent de celui
porté sur le contrat de cession ociel, xé à un ni-
veau plus bas que le prix réel pour limiter le montant
des taxes foncières calculées à partir de ce prix. Il
est impossible pour l’Etat d’exercer un quelconque
contrôle sur le prix réellement conclu.
11. Les versions originales des titres de propriété des
logements ou des droits d’usage foncier sont sou-
vent volées, contrefaites ou utilisées pour acheter
ou vendre d’autres biens que celui auquel le titre se
rapporte. Les droits d’usage peuvent donc dans
les faits ne pas correspondre au terrain consi-
déré. Les transactions immobilières sont donc
très risquées.
La non-concordance entre droits et foncier réel pose
problème dans le cas de la création d’un impôt fon-
cier. Le registre du cadastre étant incomplet, il est en
eet dicile d’instaurer une taxe foncière en fonction
de la surface de chaque propriété.
10. Cách tính thuế và các khoản thu từ đất đai rất phức
tạp, chưa minh bạch. Người mua và người bán có
thể thỏa thuận với nhau về giá cả giao dịch để trốn
thuế một cách dễ dàng mà nhà nước không kiểm tra
hay kiểm soát được. Nhà nước không thể kiểm soát
được giá trị thật của các giao dịch.
11. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà có nhiều khi bị mất cắp, làm
giả hoặc được sử dụng để bán tài sản không có trên
giấy đó. Do đó, có khi quyền sử dụng đất trên
giấy không tương ứng với lô đất trong thực
tế. Vì thế các giao dịch bất động sản có rất nhiều
rủi ro.
Việc lô đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
không khớp với lô đất thực tế gây khó khăn cho việc
xác định thuế đất. Do hồ sơ địa chính chưa hoàn
chỉnh, nên khó áp dụng cơ chế tính thuế theo diện
tích.
9. Manque d’un cadre juridique clair qui dénisse les
obligations des investisseurs.
Actuellement, pour les grands projets situés en péri-
phérie où la densité de construction est généralement
basse, l’investisseur est obligé de construire des in-
frastructures publiques telles que voiries, écoles ou
hôpitaux, alors que pour les petits projets en centre-
ville où la densité de construction est importante, la
construction d’infrastructures publiques ne s’impose
pas.
S’il s’agit d’un projet de plus de 10 ha, l’investisseur
doit réserver 10% du terrain pour la Ville pour le re-
logement des habitants ou construire du logement
social.
9. Quy định về nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư dự án
kinh doanh không rõ ràng.
Đối với các dự án lớn và nằm ở khu vực xa trung tâm,
thông thường mật độ xây dựng thấp và nhà đầu tư
phải đầu tư các công trình phúc lợi công cộng như

đường giao thông, trường học, bệnh viện… (nếu dự
án nhà ở trên 10 ha, còn phải có nghĩa vụ xây dựng
nhà ở xã hội). Trong khi đó các dự án nhỏ trong khu
trung tâm thì mật độ xây dựng rất cao và hầu như
không phải đầu tư các công trình công cộng.
Nếu diện tích của dự án lớn hơn 10 ha, thì chủ đầu tư
phải dành 10% đất cho Thành phố để tái định cư hoặc
xây dựng nhà ở xã hội.
Remarque :
Participant : La marge de manœuvre des Centres de
développement du parc foncier est d’autant plus limitée
par le contexte de réduction des dépenses publiques,
mais aussi par la vente aux enchères des terrains
publics, source de recettes pour la collectivité, qui va
contre l’objectif de constituer des réserves foncières.
Ghi chú:
Học viên: Hoạt động của các trung tâm phát triển quỹ
đất càng bị hạn chế hơn trong bối cảnh cắt giảm đầu tư
công.
Echanges : Redevance foncière
Sybille Thirion : Quelle est la part du montant des droits
d’usage du foncier dans le prix d’acquisition d’un terrain
par l’investisseur privé?
Nguyen Thi Cam Van : Le montant des droits d’usage
du foncier est calculé en fonction du prix du marché et
de l’usage aecté au terrain dans le cadre du projet dé-
duit du montant que l’investisseur a avancé pour l’acqui-
sition du dit terrain ou pour l’indemnisation.
Trao đổi: Tiền sử dụng đất
Bà Sybille Thirion: Tiền sử dụng bằng bao nhiêu % số

tiền mua lại quyền sử dụng đất?
Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân: Tiền sử dụng đất được tính
theo giá thị trường và theo mục đích sử dụng đất trong
dự án trừ đi tiền mua lại quyền sử dụng đất hoặc tiền bồi
thường giải phóng mặt bằng được tính theo hiện trạng
sử dụng. Với cách tính này thì tiền sử dụng đất phải nộp
rất cao.
Rappel du cadre légal vietnamien :
Si aucun projet n’est mis en œuvre dans une période
de 12 mois après l’attribution du terrain, les autorités
récupèrent le terrain. Mais la réalité est souvent diffé-
rente et de nombreux terrains agricoles sont acquis
à seule n de spéculation foncière.
An d’éviter la multiplication de lots de très petites tailles,
une surface minimale a été xée pour les lotissements :
80 m² en milieu urbain et 120 m² en milieu rural.
Nhắc lại khuôn khổ pháp lý ở Việt Nam:
Nếu dự án không được triển khai thực hiện trong vòng
12 tháng sau khi được giao đất, thì chính quyền sẽ thu
hồi dự án. Nhưng trên thực tế, nhiều khu đất nông
nghiệp được mua lại chỉ nhằm mục đích đầu cơ.
Để tránh việc chia nhỏ các lô đất, nhà nước quy định diện
tích tối thiểu được tách thửa: 80 m² ở đô thị và 120 m²
ở nông thôn.
24 25
Phần 1
Partie 1
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region

Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Qu’est-ce qu’un programme?
Le programme est l’expression des besoins d’un maître
d’ouvrage que l’opération devra satisfaire. Il ne s’agit
pas des besoins exhaustifs du territoire.
Ces besoins sont d’origine endogène, liés au dévelop-
pement du secteur de projet lui-même (exemple : loge-
ments, bureaux, équipements pour les habitants déjà
présents) ; et d’origine exogène, liés au développement
de l’agglomération, dépassant l’intérêt strictement local
(exemple : logements, bureaux destinés à attirer de nou-
veaux habitants, stade, espaces verts interdistricts).
Le programme incarne les objectifs xés à l’opéra-
tion et permet tout au long de l’avancement de véri-
er que le projet répond à ces objectifs.
Nội dung dự án là gì?
Nội dung dự án là tài liệu thể hiện nhu cầu của chủ đầu
tư mà dự án phải đáp ứng. Đây không phải là nhu cầu
của toàn địa bàn.
Các nhu cầu nội sinh, gắn với sự phát triển của bản thân
khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phòng, công trình công
cộng cho người dân hiện hữu); các nhu cầu ngoại sinh,
gắn với sự phát triển nói chung của thành phố, vượt lên
trên sự phát triển của khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn
phòng để thu ht cư dân mới, sân vận động, công viên).
Nội dung thể hiện các mục tiêu đã ấn định cho dự
án và được sử dụng trong suốt quá trình để theo dõi
xem dự án có đáp ứng đúng các mục tiêu đã đặt ra
hay không.
Suite à cette introduction aux enjeux fonciers à Hô Chi Minh-

Ville, Sybille Thirion, réagit en quelques points :
1. La planication au Vietnam apparaît fragmentée, comme
c’est aussi le cas en France. Mais il semble qu’il y ait
moins d’aller-retour au Vietnam entre les diérentes
planications thématiques qu’en France. La fragmen-
tation suscite une concurrence entre les diérents
usages du foncier ce qui rend plus dicile le pilotage
de la politique foncière et l’expose à des contradic-
tions.
2. A Hô Chi Minh-Ville, les projets urbains semblent de
plus grande envergure qu’en Europe du fait d’une
croissance économique plus forte. Mais le lancement
opérationnel du projet devance souvent la phase
d’étude de faisabilité. Or, si l’on veut attirer les inves-
tisseurs privés, il est nécessaire d’avoir une vraie pro-
grammation et une évaluation des coûts, mais aussi
d’être capable de dénir la part de contribution qu’on
peut rationnellement demander aux investisseurs.
Sau khi nghe phần trình bày về các thách thức trong lĩnh vực
đất đai ở TPHCM, Bà Sybille Thirion có một số nhận xét:
1. Ở Việt Nam cũng giống như ở Pháp, vẫn còn cách tiếp
cận quy hoạch ngành. Nhưng có vẻ ở Việt Nam ít có
sự trao đổi, phối hợp giữa các quy hoạch ngành hơn ở
Pháp. Việc phân chia quy hoạch theo ngành dẫn đến
cạnh tranh về sử dụng đất giữa các ngành. Điều này
gây khó khăn cho chính sách đất đai và đôi khi dẫn
đến các mâu thuẫn.
2. Ở TPHCM, các dự án đô thị có quy mô lớn hơn ở châu
Âu vì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn và các dự án
có khi được triển khai thực hiện trước khi hoàn thành

nghiên cứu khả thi. Trong khi đó, nếu nhà nước muốn
thu hút nhà đầu tư tư nhân, thì nhà nước cần phải xác
định rõ nội dung các dự án, đánh giá được chi phí cần
thiết và xác định rõ mức đóng góp của nhà đầu tư tư
nhân.
3. La plus-value foncière auprès des promoteurs immo-
biliers constitue une voie intéressante de nancement
des projets : il est possible de le faire à travers une
contribution en nature ou une contribution nancière.
4. La scalité est une option séduisante pour le nance-
ment d’une partie des équipements en phase d’inves-
tissement puis de maintenance, mais pour cela, des
conditions de transparence très précises doivent être
rassemblées.
5. Concernant les acquisitions foncières : Si les réserves
foncières sont constituées bien en amont, il est pos-
sible de limiter le coût de l’expropriation. Au Vietnam,
le fait que le sol soit propriété de l’Etat oblige celui-ci à
« récupérer » les terrains sur lesquels vivent les habi-
tants moyennant des indemnisations qui augmentent
considérablement le coût du foncier dans l’opération.
3. Việc thu hồi giá trị tăng thêm của đất là một hướng đi
tốt để tạo nguồn tài chính: việc thu hồi này có thể
được thực hiện qua các khoản đóng góp tài chính
hoặc vật chất của chủ đầu tư.
4. Thuế là một công cụ tốt để tạo nguồn thu nhằm đầu tư
cho xây dựng và bảo dưỡng cơ sở hạ tầng và công
trình công cộng. Nhưng để làm được điều này, chính
sách thuế cần phải minh bạch và cụ thể.
5. Nếu nhà nước có sẵn quỹ đất công trước khi lập dự án,

thì có thể sẽ giảm được kinh phí dành cho bồi thường,
giải phóng mặt bằng.
26 27
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
P
ARTIE 2 – LE PROJET URBAIN DU BOULEVARD
VO VAN KIET
P
HẦN 2 – ĐỒ ÁN THIẾT KẾ ĐÔ THỊ DỌC THEO
ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT
2
Districts 1, 5, 6, Binh Tan.
3
Districts 4, 8 Binh Tan et Binh Chanh.
2
Các Quận 1, 5, 6, Bình Tân.
3
Các Quận 4, 8, Bình Tân và Bình Chánh.
Le développement urbain de la ville se traduit par le réamé-
nagement de quatre axes stratégiques que sont la route re-
liant le centre-ville à l’aéroport (Nam Ky Khoi Nghia), la route
nationale n°1 (dite route de Hanoï), la route reliant Binh Loi
à l’aéroport Tan Son Nhat et le boulevard Vo Van Kiet. Ces
axes structurants pour l’espace urbain constituent autant de
vitrines du développement de HCMV.

Le boulevard Vo Van Kiet, sur lequel est menée une étude de
ligne de bus en site propre (BRT) pilote, relie le futur quartier
d’aaires de Thu Thiem au centre-ville en longeant l’axe struc-
turant du canal Tau Hu qui borde quatre districts au Nord
3
et
quatre autres districts au Sud
2
. Dans une perspective straté-
gique, le projet d’aménagement urbain du boulevard Vo Van
Sự phát triển đô thị ở TPHCM thể hiện qua việc quy hoạch,
nâng cấp 4 trục phát triển chiến lược: đường Nam Kỳ Khởi
Nghĩa, xa lộ Hà Nội, đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi và đại lộ
Võ Văn Kiệt. Bốn tuyến đường này tạo ra cấu trúc không gian
đô thị và diện mạo phát triển của TPHCM.
Hiện nay, dự án tuyến xe buýt nhanh chạy trên làn đường
dành riêng (BRT) đang được nghiên cứu trên đại lộ Võ Văn
Kiệt. Đây là tuyến đường nối khu đô thị mới Thủ Thiêm với
khu trung tâm hiện hữu và chạy dọc kênh Tàu Hủ với 4 quận
ở phía Bắc
2
và 4 quận/huyện ở phía Nam
4
. Đồ án thiết kế
Kiet soulève des questions d’urbanisme importantes, telles
que le lien entre urbanisme et transports, le rapport au canal,
le rapport à la berge opposée ou la cohérence de l’aména-
gement le long du tracé, etc. Ce projet pose également des
questions d’évolution de méthode de conduite de projet dans
laquelle la gestion du foncier constitue souvent un point dur

comme par exemple : comment constituer des réserves fon-
cières cohérentes et coordonnées dans un périmètre de pro-
jet interdistrict? Comment garantir l’usage des sols à voca-
tion d’équipements ou d’espaces publics? Comment éviter
l’ination des prix du foncier à proximité du tracé de la future
ligne de bus? Comment faire participer les investisseurs au
nancement des équipements?
đô thị dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt đặt ra nhiều vấn đề quan
trọng: mối liên hệ giữa quy hoạch đô thị và giao thông, sự kết
nối của đô thị hai bên bờ kênh, tính đồng bộ, nhất quán trên
suốt trục đường Đồ án cũng đặt ra vấn đề về phương pháp
quản lý dự̣ án quy hoạch, đầu tư, xây dựng trong đó có quản
lý đất đai vốn là vấn đề then chốt: làm thế nào để tạo quỹ đất
và phối hợp đồng bộ trong phạm vi dự án liên quận? Làm thế
nào để đảm bảo đất dành cho công trình công cộng, công
viên, cây xanh? Làm thế nào để tránh việc giá đất tăng cao
tại các khu vực xung quanh tuyến BRT? Làm thế nào để nhà
đầu tư đóng góp tài chính cho cơ sở hạ tầng?
Vue du boulevard Vo Van Kiet / Đại lộ Võ Văn Kiệt nhìn từ trên cao
Diện tích khu vực nghiên cứu: 628,28 ha bao gồm
- Quận 1: 2 455 m - 61,30 ha
- Quận 4: 2 675 m – 71,10 ha
- Quận 5: 3 943 m – 98,54 ha
- Quận 6: 3 386 m – 93,32 ha
- Quận 8: 7 706 m – 192,90 ha
- Quận Bình Tân và Bình Chánh 2 695 m - 95,92 ha,
Bình Chánh
Supercie d’étude totale : 628,28 ha dont
- District 1 : 2 455 m - 61,30 ha
- District 4 : 2 675 m – 71,10 ha

- District 5 : 3 943 m – 98,54 ha
- District 6 : 3 386 m – 93,32 ha
- District 8 : 7 706 m – 192,90 ha
- District Binh Tan et Binh Chanh : 2 695 m - 95,92 ha,
Binh Chanh
Tổng chiều dài của đại lộ: 20,67 km (từ nút giao thông
Cát Lái đến nút giao thông Quốc lộ 1A).
Phạm vi biên nghiên cứu: 150-200 m hai bên đại lộ (tính
từ biên). Trong phạm vi khu vực nghiên cứu hiện đang có
nhiều dự án đã được phê duyệt.
Phạm vi nghiên cứu thiết kế đô thị dọc theo đại lộ Võ
Văn Kiệt: 13,82 km (từ cầu Móng đến nút giao thông Quốc
lộ 1).
Longueur totale du boulevard : 20,67 km (du carrefour
Cat Lai à l’échangeur avec la route nationale 1A).
Limites latérales : 150-200 mètres de part et d’autre du
boulevard. Le projet inclut dans son périmètre les projets
déjà en cours.
L’étude concentre sur le tronçon du pont Mong à
l’échangeur avec la route nationale 1A pour une longueur
de 13,82 km.
28 29
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
I. ATOUTS, FAIBLESSES, OPPORTU-
NITÉS ET ENJEUX DU PROJET DU

BOULEVARD VO VAN KIET
Atouts du projet
• Axe stratégique qui traverse le centre-ville où l’architec-
ture et l’espace urbain sont porteurs d’une identité forte
et diversiée.
• Grandes parcelles de terrains publics occupées par des
friches industrielles et des entrepôts.
• Volonté forte des autorités municipales.
Faiblesses
• Des plans locaux d’urbanisme et des projets approuvés
(« coups partis ») qui n’intègrent pas ce projet d’amé-
nagement urbain.
• Manque de lien entre le canal et la ville et manque de
terrains pour les espaces verts et les arbres d’aligne-
ment.
• Rupture urbaine causée par le boulevard doublé du canal
et discontinuité dans les échelles de bâtiments.
Opportunités
• Fortes possibilités d’attirer les investisseurs et de lier le
développement des transports au renouvellement ur-
bain et à la construction de nouveaux complexes com-
merciaux et de services.
• Possibilité de mise en valeur du paysage urbain, du pat-
rimoine et de création de circuits touristiques sur les
canaux.
• Construction d’équipements publics et création d’es-
paces publics maillés pour les activités culturelles,
commerciales et de services.
Enjeux Thách thức
II. LES OBJECTIFS DE L’AMÉNAGE-

MENT
Les objectifs de l’aménagement de ce boulevard stratégique
sont multiples :
1. Transport : Intégrer le système de transport de façon
cohérente dans le tissu urbain existant.
2. Paysage : Préserver la richesse et la diversité du pay-
sage local.
3. Usage du foncier : Favoriser un usage mixte et
ecace du foncier.
4. Environnement : Améliorer le cadre de vie et l’ada-
pter aux dés du changement climatique.
II. CÁC MỤC TIÊU LIÊN QUAN ĐẾN
QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG
Các mục tiêu:
1. Giao thông: Tích hợp và phát huy hiệu quả hệ thống
giao thông vào cấu trúc đô thị hiện hữu.
2. Cảnh quan: Tổ chức hành lang không gian cảnh quan
đa chức năng và giàu đặc thù nơi chốn.
3. Sử dụng đất: Kết hợp các chức năng sử dụng đất bền
vững và hiệu quả.
4. Môi trường: Cải thiện và nâng cao chất lượng môi
trường sống đô thị và nghiên cứu thích nghi ứng biến
đổi khí hậu.
I. ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU, CƠ HỘI VÀ
THÁCH THỨC
Điểm mạnh
• Trục chiến lược: Là trục giao thông huyết mạch xuyên
tâm đi qua các khu vực trung tâm thành phố với không
gian kiến trúc đa dạng mang đậm tính văn hóa lịch sử.
• Nhiều khu đất nhà xưởng và kho bãi có diện tích lớn vẫn

do nhà nước quản lý nhà xưởng và kho bãi.
• Quyết tâm cao của lãnh đạo thành phố.
Điểm yếu
• Các đồ án quy hoạch chi tiết và các dự án hiện có được
thực hiện cục bộ, chưa có thiết kế đô thị theo trục đường.
• Thiếu một mối liên hệ giữa dòng kênh và đô thị. Thiếu
quỹ đất tạo công viên cây xanh tập trung và cây xanh
đường phố.
• Chia cắt mạnh của trục đường lớn và dòng kênh làm giảm
đi tính kết nối hai bên của đô thị. Sự không liên tục và
sự đứt đoạn về tỉ lệ kiến trúc.
Cơ hội
• Khả năng kêu gọi đầu tư cao, kết hợp phát triển giao thông
với việc xây dựng mới các cụm phức hợp và chỉnh trang
không gian đô thị.
• Khai thác giá trị cảnh quan văn hoá, lịch sử của các công
trình bảo tồn, mở tuyến du lịch đường thủy.
• Thiết lập các công trình tiện ích công cộng và dịch vụ đô
thị. Hình thành chuỗi không gian cho các hoạt động
văn hóa và thương mại dịch vụ, cho các sinh hoạt cộng
đồng và ngoài trời, tạo ra “hồn” nơi chốn.
L’une des particularités du boulevard VVK tient à
sa localisation le long d’un canal traversé par de
nombreuses voies et passerelles piétonnes. L’enjeu est
que le boulevard ne renforce pas la rupture entre les
deux rives du canal.
Một trong những đặc thù của đại lộ Võ Văn Kiệt nằm ở vị
trí dọc theo kênh và có nhiều cầu bộ hành. Thách thức
là làm thế nào để đại lộ không trở thành bức tường
ngăn cách đô thị hai bên bờ kênh.

• Mettre en cohérence les « coups partis », les PLU
locaux et le projet urbain du boulevard.
• Composer avec l’urbanisation de la « ville ordinaire »
et la pression du marché immobilier, d’une part, et les
objectifs de préservation du patrimoine et de création
d’équipements publics, d’autre part.
• Thiết kế đô thị được nghiên cứu trên cơ sở hiện trạng
trục đường đã mở, hầu hết các quy họach và dự án đã
được duyệt.
• Đô thị hoá và thị trường bất động sản sẽ có tác động
rất lớnđến những giá trị lịch sử, văn hoá cần bảo tồn
và tính khả thi của dự án xây dựng hạ tầng dịch vụ
công cộng.
Pôles majeurs et secondaires le long du boulevard VVK reliés par un réseau d’espaces publics
et mixité fonctionnelle (services, commerces, loisirs)
Các trung tâm chính và phụ dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt được kết nối bằng một mạng lưới
không gian công cộng đa chức năng (dịch vụ, thương mại, giải trí)
Les parcelles en violet correspondent
aux terrains industriels vacants.
Phần màu tím tương ứng với đất nhà
xưởng bỏ trống.
30 31
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Des pôles majeurs et secondaires le long du boulevard VVK
Các trung tâm chính và phụ dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt

Transport :
• Intégration des modes de transport (BRT, métro, tran-
sport uvial).
• Intégration des promenades piétonnes pour mailler les
espaces publics, les équipements publics, les stations
de transport en commun, les parkings.
Zones d’activités :
• Création de zones résidentielles, de commerces, de
pôles d’activités complémentaires (création de 12
quartiers urbains le long du boulevard et aux alen-
tours).
Orientations de l’organisation de l’espace architectural
et paysager :
• Maillage des espaces publics, zones de commerces
et de services.
• Dénition de pôles secondaires mixtes, autour des sta-
tions de transport en commun.
• Préservation et mise en valeur du paysage.
• Exploitation du transport uvial pour le développement
touristique.
Architecture et ouvrage symboliques :
• Mise en œuvre de grands projets urbains de construc-
tions neuves pour donner une nouvelle image au quar-
tier.
• Identication des bâtiments à conserver, dénition des
reculs et hauteurs.
Giao thông:
• Tích hợp các loại hình giao thông (BRT, metro, giao thông
đường thủy).
• Tạo các tuyến giao thông đi bộ gắn kết các khu vực không

gian mở, tiện ích công cộng và trạm dừng trung chuyển
của hệ thống GTCC, hệ thống bãi đậu xe
Phân khu chức năng:
• Hình thành chuỗi những khu vực chức năng đô thị về ở,
dịch vụ thương mại, khu vực bán lẻ, khu phức hợp… nhằm
nâng cao hiệu quả tương hỗ giữa các khu vực chức năng
đô thị. Hình thành 12 khu vực đô thị dọc theo và xung quanh
đại lộ.
Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:
• Kết nối không gian công cộng với khu vực thương mại. và
dịch vụ có tiềm năng để hình thành các điểm nhấn trên
trục đường.
• Các trung tâm phụ có chức năng hỗn hợp nằm trong khu
vực gần các trạm trung chuyển, nhà ga và được kết nồi
tốt bằng giao thông công cộng.
• Gìn giữ và phát huy giá trị cảnh quan.
• Khai thác giao thông thủy để phát triển du lịch.
Kiến trúc và công trình điểm nhấn
• Hình thành các dự án lớn và xây dựng mới để tạo ra hình
ảnh mới cho đô thị.
• Xác định các tòa nhà cần bảo tồn, chiều cao và khoảng
lùi của các công trình xây mới.
III. LES PRINCIPES D’ORGANISATION DE L’ESPACE III. CÁC NGUYÊN TẮC T CHỨC KHÔNG GIAN
32 33
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012

L’enjeu de l’aménagement du boulevard porte aussi bien
sur le projet urbain lui-même que sur la gouvernance du
projet dans sa phase de conception. La réussite du pro-
jet tiendra en effet à la bonne coordination des différents
acteurs (comité populaire, districts, acteurs privés, diérents
corps professionnels d’une même structure) concernés par
ce projet d’aménagement et à la dénition de règles permet-
tant un bon fonctionnement à terme du site. Or, aujourd’hui
les projets de commerces et de services et les projets de
logements présents sur l’ensemble du site ne sont pas coor-
donnés. L’ensemble des projets cumulés représentent 1,5
millions de m² de surface habitable.
Il s’agit donc dès aujourd’hui, en phase amont du projet,
d’évaluer l’état des lieux, vérier les PLU existants, mettre
à jours les projets, collecter et actualiser des informations :
le parti pris méthodologique est de respecter les projets déjà
approuvés situés sur le périmètre du projet, tout en propo-
sant des amendements pour les rendre compatibles avec les
objectifs stratégiques du projet du boulevard.
Il s’agit également d’élaborer le règlement relatif à l’aména-
gement, la gestion urbaine, l’architecture et le paysage. Ce
règlement doit comporter des articles généraux valables sur
l’ensemble du périmètre de l’étude et des articles spéciques
pour des secteurs particuliers.
IV. L’ENJEU DE LA GOUVERNANCE DU PROJET IV. THÁCH THỨC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
Đề xuất:
1. Mô hình quản lý: Hình thành cơ quan phát triển hành
lang đô thị đại lộ Võ Văn Kiệt. Cơ quan này có vai trò tổ
chức phối hợp, phát huy các nguồn lực và khuyến khích
sự hợp tác, tham gia của các đối tác, nhà đầu tư, cộng

đồng dân cư.
2. Cơ chế phối hợp: Thiết lập cơ chế trao đổi, san sẻ và
phối hợp thực hiện giữa các đối tác liên quan (quận/
huyện, chủ đầu tư, cộng đồng dân cư…).
3. Phân kỳ: Tiến hành nghiên cứu toàn diện nhằm xác
định các cơ hội và phân kỳ đầu tư hợp lý, tổ chức thực
hiện đồng bộ theo từng giai đọan: chương trình phát
triển nhà ở, chương trình cải tạo mở rộng không gian
công cộng, hệ thống dịch vụ tiện ích đô thị…
Il est proposé :
1. En matière de gouvernance : De créer une structure
de gestion du couloir du boulevard Vo Van Kiet ayant
pour rôle la coordination des actions, l’encouragement
des participations des partenaires, des investisseurs
et des habitants.
2. En matière de coopération : D’instaurer un méca-
isme de péréquation entre les acteurs (districts, inves-
tisseurs, etc.).
3. En matière de phasage : De mener une étude globale
pour identier des opportunités et réaliser un phasage
d’investissement rationnel ; mettre en œuvre de
manière cohérente les travaux et les programmes
pour chaque étape : programme de logements, pro-
gramme d’amélioration et d’extension des espaces
verts, programme de construction des équipements
publics, etc.
La maîtrise foncière sur le périmètre de projet
du boulevard VVK
Quyền sử dụng đất trong khu vực thiết kế đô thị dọc
theo đại lộ Võ Văn Kiệt

Thách thức của dự án thiết kế đại lộ Võ Văn Kiệt nằm ở bản
thân dự án đô thị và phương thức quản trị dự án trong giai
đoạn lập thiết kế. Sự thành công của dự án sẽ phụ thuộc vào
sự phối hợp tốt giữa các chủ thể (Ủy ban nhân dân cấp quận/
huyện, tư nhân, các cơ quan chuyên môn khác) và việc xác
lập các quy định trong khu vực dự án. Nhưng hiện nay các dự
án thương mại, dịch vụ và nhà ở trên khu vực này chưa có sự
phối hợp với nhau. Tổng diện tích sàn của tất cả các dự án
này vào khoảng 1,5 triệu mét vuông.
Vì vậy, ngay từ bây giờ, cần đánh giá hiện trạng, kiểm tra các
quy hoạch đang có hiệu lực, cập nhật các dự án, thu thập và
cập nhật thông tin: phương pháp thực hiện là tôn trọng các
dự án đã được phê duyệt nằm trong khu vực này, có thể đề
xuất điều chỉnh cho phù hợp với các mục tiêu chiến lược của
dự án tổng thể.
Cần soạn thảo các quy định về quản lý đô thị, kiến trúc và
cảnh quan. Quy định này phải bao gồm các điều khoản chung
cho toàn bộ phạm vi khu vực nghiên cứu và các điều cụ thể
cho các khu vực riêng.
Nombre de parcelles
Surface (ha)
%
1 024Public 106,6 23
32 386Privé 357 77
33 410Total 463,64 100
Số lô đất
Diện tích (ha)
%
1.024Nhà nước 106,6 23
32.386Tư nhân 357 77

33.410Tổng số 463,64 100
V. QUESTIONS POSÉES PAR LE PROJET D’AMÉNAGEMENT URBAIN DU
BOULEVARD VO VAN KIET RELATIVES AU FONCIER
• Espace vert devant le Centre culturel du D5.
• Espace ouvert devant et dans l’espace
public du Centre culturel du D5.
• Parkings souterrains sous la rue
Hải Thượng Lãn Ông.
• Espace ouvert entre les rues piétonnes.
• Parkings souterrains sous la Place du
marché qui traversent le centre commer-
cial et de service.
• Parkings souterrains sous le centre
commercial et de services.
V. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI ĐƯỢC ĐẶT RA TRONG ĐỒ ÁN
THIẾT KẾ ĐÔ THỊ DỌC THEO ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT
• Không gian công cộng trước Trung tâm văn
hóa Quận 5.
• Không gian mở trước và trong Trung tâm văn
hóa Quận 5.
• Các bãi đậu xe ngầm dưới đường
Hải Thượng Lãn Ông.
• Không gian mở giữa các tuyến phố đi bộ.
• Bãi đậu xe ngầm dưới Quảng trường chợ
đi qua khu phố thương mại dịch vụ hỗn
hợp.
• Bãi đậu xe ngầm bên dưới trung tâm
thương mai dịch vụ hỗn hợp.
34 35
Phần 2

Partie 2
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Comment intégrer des parkings et des espaces publics
dans le projet? Dans ce projet, des espaces publics et des
parkings de surface et souterrains doivent être créés : quel
est l’impact de la création de ces espaces sur les droits à
construire? Quel est l’impact de l’évolution des droits à
construire sur l’équilibre du projet?
Comment mailler les différents pôles par des espaces
publics et des espaces verts? Quel cadre juridique mettre
en place pour créer, gérer et entretenir les espaces publics
et les espaces verts traversant des espaces privés? Quelle
répartition des rôles et des responsabilités entre le public et
le privé? Ce type de situation existe dans le cas de la créa-
tion d’un passage à l’initiative du privé dans le cadre d’un
projet public, mais il n’y a pas encore de cas où la puissance
publique impose la création d’espaces publics. La notion de
servitude de passage n’existe pas (cf. partie 3)
Comment programmer des services urbains sur ces
passages et comment les nancer (toilettes publiques,
kiosques, distributeurs de billets, etc.)?
Pour l’ensemble de ces questions, comment négocier la par-
ticipation nancière des investisseurs? Comment la quan-
Plan masse du projet du boulevard VVK / Bản đồ tổng thể dự án đại lộ Võ Văn Kiệt
Hình ảnh tương lai trên đại lộ Võ Văn Kiệt / Image virtuelle du futur boulevard VVK
Làm thế nào để tích hợp bãi đậu xe và không gian công
cộng trong dự án? Trong dự án này, cần xây dựng các

bãi đậu xe ngầm và không gian công cộng. Tác động của
việc tạo ra các không gian công cộng đến diện tích sàn xây
dựng như thế nào? Sự tăng/giảm diện tích sàn xây dựng ảnh
hưởng như thế nào đến bảng cân đối tài chính, tính khả thi và
hiệu quả của dự án?
Làm thế nào để kết nối các khu vực thương mại, dịch vụ,
văn phòng bằng không gian công cộng? Cần có khuôn khổ
pháp lý gì để tạo ra, quản lý và bảo dưỡng các không gian
công cộng khi nó đi xuyên qua các không gian của tư nhân?
Việc phân chia vai trò và trách nhiệm giữa các đối tác công
và tư như thế nào?
Khái niệm phạm vi bắt buộc dành cho lối đi chưa có ở Việt
Nam (xem phần 3).
Cơ chế đầu tư, quản lý, khai thác các tiện ích, dịch vụ đô thị
(nhà vệ sinh công cộng, kios bán lẻ ) như thế nào?
tier? Quelles obligations peut-on exiger de l’investisseur en
contrepartie? Comment faire participer les acquéreurs?
Actuellement, le projet est en phase de conception ; plusieurs
hypothèses de design urbain sont en cours d’élaboration. Il
n’y a pas encore de phasage. La réexion porte également
sur les outils d’acquisition foncière.
Sybille Thirion : Les projets urbains à composante transport
constituent l’un des sujets les plus complexes de la politique
foncière en France, car les autorités en charge de l’urbain et
du transport en France sont souvent dissociées. En général,
le projet de transport est décidé avant le projet urbain, ce
qui fait monter la valeur des terrains. Toutefois, lorsqu’une
Autorité Organisatrice des Transports discute bien en amont
du projet avec l’autorité organisatrice de l’urbain, celle-ci, ou
son opérateur foncier, peut geler le prix du foncier dans les

quartiers qui seront desservis par les gares ou acquérir des
terrains considérés comme stratégiques bien en amont des
projets. Par exemple, un PLU peut imposer via son zonage et
des servitudes une obligation de programmation, en l’occur-
rence de transports.
Đàm phán như thế nào với các nhà đầu tư để yêu cầu họ
đóng góp? Làm thế nào để định lượng mức đóng góp? Có thể
bắt buộc nhà đầu tư đóng góp những khoản nào? Làm thế
nào để người sử dụng cũng tham gia đóng góp?
Hiện nay, dự án đang trong giai đoạn thiết kế. Một số giả định
thiết kế đô thị đang được phát triển. Chưa có phân kỳ thực
hiện. Các phương án bao gồm các công cụ để thu hồi đất.
Bà Sybille Thirion: Các dự án có gắn với giao thông đô thị là
những dự án phức tạp nhất về chính sách đất đai ở Pháp, bởi
vì các cơ quan phụ trách đô thị và giao thông thường không
có sự phối hợp chặt chẽ. Nhìn chung, dự án giao thông được
quyết định trước dự án đô thị. Điều này làm giá đất tăng lên.
Tuy nhiên, khi cơ quan phụ trách giao thông phối hợp với cơ
quan phụ trách quy hoạch đô thị trước khi triển khai dự án, thì
cơ quan này hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất sẽ có thể mua
lại đất tại khu vực xung quanh nhà ga hoặc các khu đất chiến
lược trước khi triển khai dự án. Ví dụ, có thể xác lập phạm vi
bắt buộc phải dành ra để phục vụ cho các dự án công ích, dự
án giao thông trong bản đồ quy hoạch chi tiết.
36 37
Phần 3
Partie 3
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region

Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
P
ARTIE 3 – L’ACTION PUBLIQUE FONCIERE EN
FRANCE : ENJEUX, OUTILS ET
ACTEURS
P
HẦN 3 – HÀNH ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC TRONG
LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở PHÁP, THÁCH
THỨC, CÔNG CỤ VÀ CÁC CHỦ THỂ
Le système foncier français repose sur le régime de la pro-
priété privée. Ses usages et sa valeur sont donc régis par
les mécanismes du marché. Néanmoins, compte tenu de
l’importance stratégique du foncier pour la conduite des poli-
tiques publiques, que ce soit dans le domaine de l’aména-
gement, de la production de logement, du développement
économique, de la préservation des espaces agricoles etc.,
l’Etat et les collectivités disposent de nombreux moyens pour
réguler les usages et la valeur du foncier : la planication, la
réglementation, la scalité, la contractualisation, la subven-
tion, l’intervention directe sur le marché foncier, etc.
Même si le système foncier vietnamien est fondé sur des
principes diérents, celui de la propriété publique des terres,
il est néanmoins possible de s’inspirer de certains outils fon-
ciers français pour concevoir des solutions ad hoc adaptées
au contexte vietnamien.
I. LA PLANIFICATION : ENCADRER LE
DÉVELOPPEMENT ET L’ACTION
FONCIÈRE
La planication constitue la porte d’entrée de toute stratégie
foncière des collectivités. En eet, elle dénit le niveau de

l’ore foncière constructible d’un territoire et les usages qui
en sont faits. Le système de planication français, qui connaît
actuellement des évolutions signicatives, repose sur l’imbri-
cation de trois niveaux : les directives de l’Etat, la planica-
tion intercommunale et les plans urbains communaux. Toute
stratégie foncière doit tenir compte de ces trois niveaux et
s’appuyer sur eux.
1. La planication à l’initiative de l’Etat, les DTADD
L’Etat a la possibilité d’édicter des orientations d’aménage-
ment sur certains territoires qu’il considère comme straté-
giques au travers de l’élaboration de Directives Territoriales
d’Aménagement et de Développement Durable (DTADD).
Avant 2010, les prescriptions des DTADD (alors dénommées
DTA) s’imposaient aux documents de planication et d’urba-
nisme élaborés par les collectivités et leurs groupements.
Depuis 2010, les DTADD sont devenues des documents, éla-
borés de manière concertée avec les collectivités, qui n’ont
plus qu’une valeur indicative. Toutefois, sur des espaces à
très forts enjeux nationaux, les DTADD ouvrent la porte à
la création de Programmes d’Intérêt Général (PIG) qui sont,
eux, prescriptifs. Ils sont généralement mis en œuvre sur les
secteurs stratégiques à forts conits d’usages sur le foncier
(site national aéroportuaire par exemple).
2. La planication locale à l’échelle du bassin de vie,
les SCOT
Les collectivités et leurs groupements peuvent encadrer le
développement de leur territoire au travers de l’élaboration
de Schémas de COhérence Territoriale (SCOT). Le SCOT
est le maillon central du système de planication à la fran-
çaise. Etabli à l’échelle des bassins de vie (niveau supra

communal), il intègre les politiques sectorielles des collec-
tivités (dans le domaine du logement, du développement
économique, des transports…) et cadre les documents de
planication urbaine des communes (plans locaux d’urba-
nisme, carte communale). Depuis la loi Grenelle II de 2010,
il devient aussi le cadre de référence de toute stratégie fon-
cière à l’échelle intercommunale puisqu’il :
• Dénit les grands équilibres du territoire, donc les
usages du foncier,
• Fixe un objectif de consommation foncière corres-
pondant au projet et suit cet objectif dans le temps,
• Précise les conditions de l’utilisation de l’ore foncière
et peut aussi exiger une densité minimale sur certains
secteurs.
2. Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống
Chính quyền địa phương lập quy hoạch chung để tạo khuôn
khổ cho sự phát triển. Quy hoạch này là trung tâm liên kết
trong hệ thống quy hoạch của Pháp. Được xác lập ở phạm vi
lưu vực sinh sống (rộng hơn phạm vi của đơn vị hành chính
cơ sở), quy hoạch chung tích hợp các chính sách ngành của
chính quyền địa phương (trong lĩnh vực nhà ở, phát triển kinh
tế, giao thông ) và tạo khuôn khổ cho các tài liệu quy hoạch
đô thị khác (quy hoạch đô thị chi tiết, quy hoạch nông thôn).
Kể từ khi luật Grenelle II ban hành năm 2010, quy hoạch
chung trở thành tài liệu tham chiếu của các chiến lược đất đai
trên phạm vi liên thành phố vì:
• Xác định sự cân bằng tổng thể của lãnh thổ, do đó, xác
định việc sử dụng đất,
• Đặt mục tiêu sử dụng đất phù hợp với dự án và với mục
tiêu trong lâu dài,

• Quy định cụ thể các điều kiện sử dụng đất và cũng có thể
yêu cầu mật độ tối thiểu trong một số khu vực nhất định.
Đất đai ở Pháp dựa trên chế độ đa sở hữu, có sở hữu nhà
nước và sở hữu tư nhân. Việc sử dụng và giá trị của đất
được điều chỉnh bằng cơ chế thị trường. Tuy nhiên, do tầm
quan trọng chiến lược của đất đai đối với việc thực hiện chính
sách công, cho dù trong lĩnh vực phát triển, sản xuất, nhà ở,
phát triển kinh tế, bảo vệ đất nông nghiệp nên nhà nước
có nhiều công cụ để điều chỉnh việc sử dụng cũng như giá
trị của đất: quy hoạch, quy định, thuế, hợp đồng, hỗ trợ, can
thiệp trực tiếp vào thị trường đất đai
Mặc dù hệ thống đất đai Việt Nam dựa trên các nguyên tắc
khác (đất đai thuộc sở hữu toàn dân), nhưng vẫn có thể
nghiên cứu các công cụ của Pháp và điều chỉnh cho phù
hợp với bối cảnh Việt Nam để giải quyết một số vấn đề đang
gặp phải.
I. QUY HOẠCH: TẠO KHUÔN KH CHO
SỰ PHÁT TRIỂN VÀ HÀNH ĐỘNG VỀ
ĐẤT ĐAI
Quy hoạch là nền tảng của các chiến lược đất đai. Nó xác
định mức độ cung ứng đất xây dựng trên địa bàn và mục đích
sử dụng. Hệ thống quy hoạch của Pháp, hiện đang được thay
đổi đáng kể, gồm 3 cấp: chỉ thị quy hoạch của Chính phủ, quy
hoạch liên thành phố (Quy hoạch chung) và quy hoạch đô thị
địa phương (Quy hoạch chi tiết). Bất kỳ chiến lược đất đai nào
cũng phải lưu ý đến ba cấp độ quy hoạch nói trên.
1. Chỉ thị quy hoạch: Quy hoạch theo sáng kiến của
Chính phủ
Chính phủ có thể ban hành hướng dẫn quy hoạch trên một số
khu vực chiến lược thông qua việc đưa ra Chỉ thị Quy hoạch

lãnh thổ và phát triển bền vững. Trước năm 2010, các tài
liệu quy hoạch đô thị do địa phương lập bắt buộc phải tuân
thủ các yêu cầu của chỉ thị này. Từ năm 2010, Chỉ thị Quy
hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững được lập với sự tham
gia của địa phương, nên nó chỉ còn mang giá trị định hướng.
Tuy nhiên, đối với những khu vực có tính chiến lược quốc gia,
chỉ thị này vẫn được dùng làm cơ sở cho việc xây dựng các
Chương trình vì lợi ích công có tính bắt buộc. Các chương
trình này thường được thực hiện trên khu vực chiến lược (ví
dụ sân bay quốc gia).
Il faut 6 ou 7 ans, voire plus dans le cas de la région
parisienne, pour réaliser un SCOT, car son élaboration
suppose une phase de concertation importante avec,
d’une part, les élus, issus de territoires très diérents,
pour les convaincre de voter un document de planica-
tion conjoint qui régulera leur développement urbain ; et
d’autre part, les habitants et les aménageurs pour dénir
plusieurs scenarios.
Cần 6 hoặc 7 năm trở lên, có khi còn nhiều hơn nữa, ví
dụ trường hợp lập quy hoạch chung của khu vực Paris,
để lập quy hoạch chung, vì việc lập quy hoạch này đòi
hỏi có thảo luận với đại biểu dân cử ở các địa phương rất
khác nhau để thuyết phục họ bỏ phiếu cho tài liệu quy
hoạch tạo khuôn khổ cho sự phát triển và với người dân
cũng như các công ty đầu tư phát triển hạ tầng để xác
định một số kịch bản phát triển.
Sau đó, các nét chính của quy hoạch này được Chủ tịch
Cơ quan hỗn hợp chủ trì lập quy hoạch phê duyệt. Đồ
án quy hoạch chung được đưa ra lấy ý kiến nhân dân.
38 39

Phần 3
Partie 3
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
4
Territoire situé en région Rhône-Alpes.
4
Các địa bàn nằm trong Vùng Rhône-Alpes.
Extrait du SCOT de Métropole-Savoie Trích quy hoạch chung của Cộng đồng đô thị Savoie
Légende du SCOT de Métropole Savoie
4
Chú thích quy hoạch chung của Cộng đồng đô thị Savoie
4
En 2012, les SCOT ne couvrent que 10% du territoire
national. An de favoriser une couverture nationale, le
législateur a rendu obligatoire l’élaboration d’un SCOT
pour toutes les communes à compter du 1er janvier
2017, sauf à rester sous le régime de l’urbanisation limi-
tée.
Cho đến năm 2012, quy hoạch chung mới chỉ bao phủ
10% lãnh thổ quốc gia. Để thúc đẩy phủ kín quy hoạch
chung trên toàn quốc, cơ quan lập pháp đã yêu cầu bắt
buộc lập quy hoạch chung trên tất cả các địa bàn kể từ
ngày 01 tháng 01 năm 2017, trừ địa bàn đô thị hóa hạn
chế.
Toutefois, le SCOT présente des limites importantes, qui
tiennent notamment à la faible opérationnalité de ses recom-
mandations. Celles-ci font rarement l’objet d’études de faisa-

bilité, mettant ainsi en péril la mise en œuvre des orientations
des SCOT. Ceci est particulièrement vrai dans le domaine du
foncier et de l’immobilier, pour lesquels les mécanismes de
formation de valeur sont mal appréhendés.
Tuy nhiên, quy hoạch chung có một số hạn chế đáng kể, đặc
biệt là ở các khuyến nghị. Các khuyến nghị này ít khi được
đưa ra trên cơ sở các nghiên cứu khả thi. Do đó, điều này ảnh
hưởng đến việc triển khai thực hiện các định hướng của quy
hoạch chung. Điều này đặc biệt đúng trong lĩnh vực đất đai và
bất động sản vì cơ chế hình thành giá trị bất động sản chưa
được nghiên cứu sâu trong quy hoạch này.
Quy hoạch chung Cộng đồng đô thị Savoie
Cân bằng
Phát triển / Bảo vệ
Đồ án được phê duyệt vào ngày 21 tháng 6 năm 2005
Công trình xây dựng hiện hữu
Khu vực hoạt động hiện hữu
Các khu vực ưu tiên đô thị hóa
Khu vực nhà ở chiếm ưu thế
Khu vực hoạt động chiếm ưu thế
Quỹ đất dự trữ cho phát triển
đô thị trong dài hạn
Khu vực cải tạo đô thị
Cửa ngõ ra vào thành phố
Đường giao thông xanh
Đường giao thông nông thôn
Các khu đất cần bảo vệ
Đất trồng nho
Đất nông nghiệp
Đất cây xanh, cảnh quan

Đất nông nghiệp và cảnh quan
Đất trồng nho và cảnh quan
Đất tự nhiên
Đất dành cho hoạt động
thể thao - giải trí
40 41
Phn 3
Partie 3
Ti liu ca PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
3. La planication locale lộchelle des communes,
le PLU
Le PLU est le document le plus important du point de vue de
lintervention fonciốre car il donne la possibilitộ dactionner
pratiquement tous les outils qui sy rộfốrent :
Il xe lenveloppe fonciốre en renouvellement et en ex-
tension et prộcise les ộlộments de phasage,
Il donne les grandes orientations pour la transformation
des sites/parcelles stratộgiques du territoire couvert,
guidant ainsi laction des opộrateurs (voirie, usages des
sols, densitộs, ộquipement requis, etc.),
Il fait gurer dans ses annexes le pộrimốtre du droit de
prộemption,
Il donne accốs tous les outils rộglementaires de laction
fonciốre opposables aux permis de construire : zonage
de servitudes dutilitộ publique (pour espace public,
infrastructure, logement social), secteur de mixitộ so-
ciale, outils de la forme urbaine, etc.

Le zonage
La destination des sols est dộnie dans le zonage. Quand
lộlu dộnit son zonage, il doit ờtre conscient quil dộtermine,
en partie, la valeur fonciốre prộsente et future des parcelles.
Le jeu tactique des diộrentes zones (zones urbaines, zones
urbaniser) va permettre de phaser le dộveloppement urbain
dans le temps et de prộserver de faỗon plus ou moins pộ-
renne les espaces agricoles et naturels. Sa stratộgie consiste
donc veiller contenir la surenchốre fonciốre qui pourrait
nuire son projet et fragiliser les espaces agricoles, sous
leet de lanticipation des propriộtaires fonciers.
Les servitudes dutilitộ publique
Les servitudes dutilitộ publique, quelles concernent la voirie,
les ộquipements publics ou la construction de logement so-
cial, permettent lộlu de garantir un usage des sols et de
rộguler la valeur fonciốre dune parcelle en la grevant dune
charge. Il sagit donc dun outil puissant.
Les servitudes sont toutefois manier avec prộcaution, la
collectivitộ pouvant ờtre mise en demeure dacquộrir le ter-
rain par le propriộtaire foncier sil dộcide dexercer son droit
de dộlaissement. La collectivitộ doit donc ộvaluer les implica-
tions budgộtaires de ces servitudes.
Les secteurs de mixitộ sociale
Les Secteurs de Mixitộ Sociale (SMS) orent la possibilitộ
aux ộlus de diversier la production de logements en im-
posant des ratios de catộgories de logements. Contraire-
ment aux autres servitudes, les SMS nouvrent pas un droit
de dộlaissement. Le PLU du Grand Lyon garantit une part
substantielle de la production de logements sociaux au tra-
vers de linscription de SMS dans le PLU communautaire.

Les outils de la forme urbaine
Les outils de la forme urbaine vont permettre lộlu
doptimiser la consommation fonciốre, au travers dune den-
sitộ renforcộe. En augmentant les droits bõtir des parcelles
concernộes, le PLU ore la possibilitộ de contenir la part du
foncier dans le coỷt total de production, etc.
Les PLU sont gộnộralement ộlaborộs lộchelle de la com-
mune, la plus petite unitộ territoriale franỗaise. Cest une des
grandes limites du PLU, dans la mesure oự la plupart des
dynamiques territoriales se situent une ộchelle plus large,
celle du bassin de vie. Aussi, le lộgislateur envisage-t-il de
transfộrer la compộtence PLU aux groupements intercom-
munaux. Cette ộvolution permettrait de caler la stratộgie fon-
ciốre au bon niveau daction.
3. Quy hoch chi tit
Quy hoch chi tit l ti liu quan trng nht i vi cỏc hnh
ng trong lnh vc t ai bi vỡ nú cho phộp ỏp dng hu
nh tt c cỏc cụng c cú liờn quan:
Nú xỏc nh qu t phc v cho ci to ụ th v qu
t dnh cho m rng ụ th ng thi nờu rừ phõn k
thc hin,
Nú a ra nh hng cho vic chuyn i cỏc khu vc
chin lc trờn a bn, hng dn hnh ng ca cỏc
ch th trong lnh vc giao thụng, s dng t, c s
h tng
Phm vi ỏp dng quyn u tiờn mua c xỏc nh trong
ph lc ca quy hoch ny,
Nú to iu kin cho vic s dng cỏc cụng c v t
ai xỏc nh phm vi phc v cho cỏc d ỏn cụng
ớch (khụng gian cụng cng, c s h tng, nh xó hi),

cỏc khu vc hn hp xó hi
Phõn khu
Mc ớch s dng t c xỏc nh trong cỏc phõn khu. Khi
lónh o quyt nh vic phõn khu, thỡ cn nhn thc c
rng iu ny quyt nh mt phn giỏ tr hin ti v tng lai
ca cỏc lụ t trong phõn khu ú. Chin thut ỏp dng cho
cỏc khu vc khỏc nhau (khu vc ụ th hin hu, khu vc s
hoỏ ụ th) cho phộp phõn k s phỏt trin ụ th theo thi
gian v bo v khu vc nụng nghip v t nhiờn. Chin lc
trong quy hoch chi tit hng n vic hn ch s tng giỏ
t vn s gõy nh hng n cỏc d ỏn ca nh nc v
n vic bo v cỏc khu t nụng nghip, di tỏc ng ca
hin tng u c ca cỏc ch s hu t.
Xỏc nh phm vi dnh cho cỏc d ỏn cụng ớch
Phm vi dnh cho cỏc d ỏn cụng ớch trong cỏc lnh vc giao
thụng, cụng trỡnh cụng cng, nh xó hi giỳp gi t cho
cỏc d ỏn cụng ớch v iu tit giỏ tr t. Do ú, õy l mt
cụng c mnh m.
Tuy nhiờn, cng cn thn trng trong vic xỏc nh cỏc phm
vi ny vỡ ch s hu t cú quyn hi thỳc chớnh quyn a
phng mua li t nm trong phm vi ú. Chớnh quyn a
phng phi ỏnh giỏ c mc ngõn sỏch cn b ra mua
li cỏc khu t nm trong phm vi ó c xỏc nh. iu ny
c bit ỳng i vi vic dnh t cho nh xó hi.
Cỏc khu vc cú s hn hp xó hi
Cỏc khu vc ny to c hi a dng húa nh bng cỏch
ỏp t t l cho cỏc loi nh . Khỏc vi phm vi dnh cho
d ỏn cụng ớch, ch s hu t nm trong khu vc cú s hn
hp xó hi khụng cú quyn hi thỳc nh nc mua t ca
mỡnh. Cng ng ụ th Lyon ó tớch hp cỏc khu vc cú s

hn hp xó hi vo quy hoch chi tit m bo t l ỏng
k nh xó hi trờn a bn ca mỡnh.
Cỏc cụng c giỳp nh hỡnh cu trỳc ụ th
Cỏc cụng c ny cho phộp ti u húa vic s dng t. Quy
hoch chi tit cho phộp khng ch din tớch t dnh cho xõy
dng nhng ng thi vn cú th tng din tớch sn xõy dng
bng cỏch tng h s s dng t.
Quy hoch chi tit thng c lp trờn quy mụ thnh ph/
xó l n v lónh th nh nht ca Phỏp (n v hnh chớnh
c s). õy l mt trong nhng hn ch ln ca quy hoch
chi tit vỡ hu ht cỏc ng lc phỏt trin lónh th nm quy
mụ ln hn, ú l phm vi lu vc sng. Do ú, cỏc nh lp
phỏp ó chuyn thm quyn lp quy hoch chi tit cho c
quan hp tỏc liờn thnh ph. S thay i ny s giỳp nh v
li chin lc t ai quy mụ a bn phự hp.
42 43
Phần 3
Partie 3
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Conditions de réussite du SCOT et du PLU :
• Concerter avec les opérateurs pour plus d’ecacité,
• Stabilité de la règle,
• Penser de concert projet et nancement.
Các điều kiện thành công của quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết:
• Phối hợp với các chủ thể khác để tăng cường hiệu quả hành động,
• Giữ ổn định các quy định,
• Phối hợp giữa các dự án và tài chính.

Echanges et remarques : comment ger l’usage
des sols?
Participant : Dans les documents de planication urbaine,
les espaces verts sont le parent pauvre : parfois oubliés dans
certains districts, leur surface est très réduite dans certains
secteurs. Lorsqu’ils sont prévus, les espaces verts sont inté-
grés à des projets d’équipements sportifs ou de logements.
Or, il faudrait dissocier les diérentes composantes du projet
pour sécuriser les projets d’espaces verts et éviter qu’ils ne
soient la « variable d’ajustement » comme c’est aujourd’hui le
cas avec des projets globaux où les espaces verts sont na-
lement souvent transformés en parking, dépôt de déchets,
ou tout simplement non réalisés. Cela s’explique aussi par la
faiblesse des nances publiques dédiées aux espaces verts.
Participant : Dans le règlement actuel, les espaces verts
sont liés aux équipements publics. Donc pour les séparer, il
faudrait procéder à une modication du règlement.
Sybille Thirion : En France, pour dédier une ou des par-
celles à un espace vert, on peut poser une servitude d’uti-
lité publique au règlement qui ge l’usage du terrain. Le
terrain ne pourra alors accueillir que l’usage compatible
avec la servitude posée par la collectivité. Si une collec-
tivité pose une servitude de passage (voie, piste cyclable,
etc.), elle doit être respectée même dans le cadre d’un projet
Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để đóng băng
giá đất?
Học viên: Trong tài liệu quy hoạch đô thị, không gian xanh
là mảng ít được quan tâm nhất: đôi khi bị lãng quên ở các
quận/huyện, diện tích bị thu hẹp ở một số khu vực. Diện tích
dành cho công viên, cây xanh thường được tính chung vào

diện tích dành cho công trình thể dục thể thao. Tuy nhiên,
cần tách các thành phần của dự án để đảm bảo dự án không
gian xanh và tránh “điều chỉnh dự án” như hiện nay. Trong
các dự án tổng thể, diện tích dành cho công viên, mảng xanh
bị chuyển thành bãi đậu xe, khu chứa rác thải, hoặc chỉ đơn
giản là chưa thực hiện. Điều này cũng là do ngân sách dành
cho công viên, mảng xanh còn hạn chế.
Học viên: Theo quy định hiện hành, diện tích dành cho công
viên, mảng xanh được tính vào trong diện tích dành cho công
trình công cộng. Vì vậy, để tách hai loại diện tích này ra, cần
điều chỉnh quy định.
Bà Sybille Thirion: Ở Pháp, để dành đất cho công viên,
mảng xanh, chính quyền sẽ xác lập phạm vi đó trong quy
hoạch chi tiết và đất trong phạm vi này sẽ có mục đích
sử dụng là công viên, cây xanh. Khi đó, khu đất phải
được sử dụng vào đúng mục đích như trong quy hoạch.
Nếu chính quyền địa phương đã xác định một khu vực dành
cho các dự án công ích (đường giao thông ) và mặc dù chưa
mua lại đất trong khu vực đó, nhưng các dự án kể cả dự án
tư nhân phải tôn trọng phạm vi này.
privé, même si la collectivité n’achète pas le passage.
En retour, poser une servitude crée une obligation pour la
collectivité : le propriétaire peut en eet mettre en demeure la
commune de procéder à l’acquisition du terrain. La servitude
tombe si la commune n’achète pas.
Ngược lại, việc xác lập các phạm vi dành cho các dự án công
ích đặt ra nghĩa vụ cho chính quyền địa phương vì chủ sở hữu
có quyền hối thúc chính quyền mua lại đất nằm trong phạm
vi này. Nếu không mua, thì chính quyền phải xóa bỏ phạm vi
đó trong quy hoạch.

Extraits du PLU du Grand Lyon mentionnant les servitudes Trích Quy hoạch chi tiết của Cộng đồng đô thị Lyon, phần diện tích dự kiến dành cho công trình công ích
Liste des emplacements réservés aux équipements publics
(art. L. 123-1-8)
LYON 7
ème
N°
Localisation Affectation Bénéficiaire Superficie
approximative (m²)
1
Avenue du Château
Gerland
Extension collège Communauté urbaine 3780
5
Grande rue de la
Guillotière
Extension du
groupe scolaire et
espace sportif
Commune 2940
6
Rue du Lieutenant-
Colonel Girard
Espace vert public Commune 1210
9
Gare de la Part Dieu Elargissement de la
plateforme ferroviaire
SNCF-RFF 820
23 Rue Bechevelin Place publique Communauté urbaine 4330
24
Rue Pasteur Mail planté Communauté urbaine

1950
Danh sách các địa điểm dự kiến dành cho công trình công cộng
(Điều L. 123-1-8)
Quận 7, LYON
N°
Vị trí Mục đích Đơn vị thụ hưởng Diện tích ước tính
(m²)
1
Đại lộ Château
Gerland
Mở rộng trường THCS Cộng đồng đô thị 3780
5
Phố Guillotière Mở rộng trường học và
trung tâm TDTT
Đô thị thành viên 2940
6
Phố Lieutenant-
Colonel Girard
Không gian xanh
công cộng
Đô thị thành viên 1210
9
Phố Bechevelin Mở rộng ga đường sắt SNCF-RFF 820
23 Ga La Part Dieu Địa điểm công cộng Cộng đồng đô thị 4330
24
Phố Pasteur Đường đi dạo có trồng
cây
Cộng đồng đô thị
1950
Une servitude gèle l’usage et par conséquent le prix

(lié à l’usage).
Une servitude ne force pas l’usage, mais le cible de
manière exclusive : le propriétaire peut vendre à la col-
lectivité ou au privé, mais uniquement pour cet usage. Il
n’est en aucun cas obligé de vendre.
Une servitude s’exerce même sans maîtrise foncière
par la collectivité : si une collectivité pose une servi-
tude de passage (voie, piste cyclable…), elle doit être
respectée même dans le cadre d’un projet privé, même
si la collectivité n’achète pas le passage.
La principale limite de cette contrainte réglementaire :
le propriétaire peut mettre en demeure la commune de
procéder à l’acquisition du terrain. La servitude tombe si
la commune n’achète pas.
Khi xác lập phạm vi dành cho dự án công ích, thì
chức năng của khu đất đó sẽ bị đóng băng và do
đó giá đất cũng bị chặn lại (giá đất gắn với mục đích
sử dụng).
Chủ sở hữu có thể bán đất bị quy hoạch cho nhà
nước hoặc tư nhân, nhưng chỉ dành cho mục đích sử
dụng theo quy hoạch. Chủ sở hữu không bị bắt buộc
phải bán.
Nếu chính quyền địa phương đã xác định một khu vực
dành cho các dự án công ích (đường giao thông ) và
mặc dù chưa mua lại đất trong khu vực đó, nhưng các
dự án kể cả dự án tư nhân phải tôn trọng phạm vi này.
Hạn chế chính của công cụ này là chủ sở hữu có quyền
hối thúc chính quyền mua lại đất nằm trong phạm vi
này Nếu không mua, thì chính quyền phải xóa bỏ
phạm vi đó trong quy hoạch.

44 45
Phần 3
Partie 3
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
6
La DIA est un formulaire destiné à tous les propriétaires désirant
vendre leur bien immobilier par lequel ils doivent obligatoirement
informer la commune de ce projet lorsque celle-ci a mis en place un
droit de préemption. Ce document récapitule les diérents éléments
de la vente : identité du vendeur et de l’acquéreur, supercie et loca-
lisation du terrain, prix de vente, etc.
6
Mẫu thông báo ý định chuyển nhượng được chủ sở hữu điền vào
và gửi cho chính quyền thông qua công chứng viên. Thông báo ghi
rõ thông tin về chủ sở hữu bất động sản rao bán, người mua dự kiến,
diện tích, vị trí bất động sản, giá bán
Les collectivités territoriales ont à leur disposition un certain
nombre d’outils pour agir sur le marché foncier et constituer
de la réserve foncière à moyen et long termes.
1. Le droit de préemption urbain
Le Droit de Préemption Urbain (DPU) consiste à permettre,
dans des périmètres délimités par les collectivités, l’acqui-
sition prioritaire faisant l’objet d’une Déclaration d’Intention
d’Aliéner (DIA)
6
. Outre le fait que c’est un outil d’acquisition
foncière, c’est un excellent outil d’observation des transac-

tions foncières. En eet, la résultante de la mise en place du
DPU sur un secteur est la transmission obligatoire par les
notaires des DIA concernant les biens situés dans le péri-
mètre du DPU.
Le DPU peut être mis en œuvre dans les secteurs urbains
et les secteurs à urbaniser du PLU, sur simple délibération
ainsi que dans les zones de captage d’eau potable, dans les
zones soumises aux servitudes de risque d’inondation, etc.
2. La zone d’aménagement différée (ZAD)
La ZAD est un outil visant à constituer des réserves foncières
en vue d’un projet d’intérêt général non nécessairement dé-
ni de manière précise à la date de création de la ZAD. Elle
répond aux mêmes nalités que le DPU mais peut, elle, être
mise en œuvre dans les zones agricoles et naturelles des
PLU, ainsi que dans les communes non dotées d’un docu-
ment d’urbanisme.
Son périmètre est créé par décision motivée du préfet sur
demande ou après avis de la collectivité concernée.
Une ZAD est une zone déterminée à l’intérieur de laquelle
s’applique un droit de préemption au prot d’une collecti-
vité ou du concessionnaire d’une opération d’aménage-
ment, lorsqu’une concession d’aménagement a été signée.
Le fait qu’elle ne réponde pas nécessairement à un projet
clairement déni au moment de sa mise en œuvre en fait
l’outil le plus adapté à la réserve foncière, après l’acquisition
amiable. Cet outil a l’avantage d’être relativement souple et
peu contraignant, il doit cependant être compatible avec le
SCOT, le cas échéant.
3. La zone agricole protégée (ZAP)
La ZAP est une servitude d’utilité publique annexée au PLU.

Une commune ou son groupement (EPCI, syndicat mixte
de SCOT) et/ou le Préfet peuvent proposer une ZAP. Après
enquête publique, le Préfet approuve le classement et le péri-
mètre par un arrêté. La protection instaurée est supérieure
au zonage du PLU dans la mesure où l’accord du Préfet est
nécessaire pour supprimer une ZAP. Elle crée les conditions
de la pérennité de l’agriculture et inscrit l’usage du sol dans
la durée en assurant la stabilité des zones agricoles dans les
II. LES OUTILS DE LA MOBILISATION DU FONCIER
II. CÁC CÔNG CỤ TẠO QUỸ ĐẤT CÔNG
Chính quyền địa phương có một số công cụ để tác động đến
thị trường đất đai và tạo quỹ đất công trong trung và dài hạn.
1. Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị
Quyền ưu tiên mua bất động sản đô thị cho phép nhà nước
được ưu tiên mua lại bất động sản, nằm trong phạm vi đã
được xác lập, khi chủ sở hữu có Thông báo ý định chuyển
nhượng tài sản đó
6
. Đây không những là công cụ giúp nhà
nước tạo quỹ đất công mà còn giúp quan sát các giao dịch
đất đai. Công chứng viên bắt buộc phải chuyển cho chính
quyền địa phương Thông báo ý định chuyển nhượng bất
động sản nằm trong phạm vi đã được xác lập.
Phạm vi xác lập quyền ưu tiên mua là các khu vực đô thị, khu
vực sẽ đô thị hoá theo quy hoạch chi tiết, khu vực khai thác
nước sạch, khu vực có nguy cơ lũ lụt
2. Khu vực quy hoạch dự kiến
Khu vực quy hoạch dự kiến là một công cụ để tạo quỹ đất
công phục vụ cho dự án phúc lợi công cộng, mà không nhất
thiết phải xác định thời gian thực hiện. Tương tự như quyền

ưu tiên mua bất động sản đô thị, nhưng khu vực quy hoạch
dự kiến có thể được xác lập ở khu đất nông nghiệp và tự nhiên
được xác định trong quy hoạch chi tiết. Ngoài ra, nó cũng có
thể được xác lập ở những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết.
Phạm vi của nó được thiết lập theo quyết định của Tỉnh
trưởng trên cơ sở đề nghị của các chính quyền địa phương
có liên quan.
Khu vực quy hoạch dự kiến được xác định rõ phạm vi và
trong phạm vi đó chính quyền địa phương có quyền ưu tiên
mua bất động sản. Khu vực dự kiến quy hoạch không nhất
thiết phải dành cho một dự án cụ thể đã được xác định trước.
Do đó, đây là công cụ phù hợp nhất để tạo quỹ đất. Công
cụ này có lợi thế là tương đối mềm dẻo, linh hoạt và ít có sự
ràng buộc. Tuy nhiên, nó phải phù hợp với quy hoạch chung,
nếu có.
3. Khu vực đất nông nghiệp được bảo vệ
Khu vực này được xác định trong quy hoạch chi tiết. Thành
phố hoặc Cơ quan hỗn hợp lập quy hoạch chung và/hoặc
Tỉnh trưởng có thể đề xuất xác lập khu vực đất nông nghiệp
được bảo vệ. Sau khi khảo sát ý kiến người dân, Tỉnh trưởng
ra quyết định phê duyệt phạm vi và cấp độ khu vực được bảo
vệ. Khu vực này có địa vị pháp lý cao hơn phân khu đất nông
nghiệp trong quy hoạch chi tiết vì nếu muốn bỏ nó phải có
documents d’urbanisme (lutte contre le mitage). C’est une
zone de protection.
Echanges et remarques : Comment ger la valeur du
foncier destiné à un projet d’utilité publique?
Participant : Si une opération est prévue, fait-elle monter le
prix du foncier? Ici, le mécanisme est tel que dès qu’un projet
est connu, le prix du foncier monte si vite qu’il devient quasi

hors de portée pour les collectivités.
Sybille Thirion : La création d’infrastructures crée forcément
de la valeur. Mais en général, l’acquisition linéaire (tram-
way, métro, ligne ferrée) n’est pas un enjeu majeur car les
réserves sont souvent constituées longtemps à l’avance.
Sinon elles sont maîtrisées par la négociation ou l’expropria-
tion. Dans ce type de projet, le foncier dédié à l’infrastructure
n’est pas ce qui coûte le plus cher, c’est plutôt le système de
transport lui-même.
L’enjeu n’est pas la maîtrise du foncier nécessaire à la ligne
de transport mais toutes les parcelles situées à proximité,
qu’il faut réserver bien en amont du projet. Il faudrait idéa-
lement pouvoir les maîtriser avant l’annonce du projet
pour éviter la surchauffe des marchés fonciers. Ex post,
les servitudes et secteurs de mixité du PLU peuvent être
un moyen de contenir la hausse des valeurs foncières,
en imposant des contraintes sur le type de construction
possible le long de ces axes.
Participant : A quel prix ce terrain est-il vendu? Ici, si le
propriétaire n’accepte pas le prix proposé par la collectivité,
le juge statue sur le prix en référence au prix d’autres terrains
cédés pour des projets de même type.
Sybille Thirion : La cession se fait à un prix équitable
calculé sur la base de l’usage actuel et non projeté. Par
exemple, s’il y a une maison sur un terrain voué à devenir un
espace vert, le prix proposé sera celui d’un terrain construit et
non celui d’un espace vert pour ne pas léser le propriétaire.
Le prix du terrain est évalué par le service des Domaines,
Agence de l’Etat. Si le prix proposé par la collectivité ne
convient pas au propriétaire, il peut saisir le juge de l’ex-

propriation qui tranchera. Mais, si une collectivité acquiert
un terrain sans mettre ensuite en œuvre le projet pour lequel
le bien a été acquis, elle est en faute et peut être mise en
demeure de rendre le terrain au propriétaire.
Participant : si le terrain actuel est d’usage agricole et que
la planication prévoit de le transformer en espace vert ou
sự đồng ý của Tỉnh trưởng. Công cụ này giúp bảo vệ lâu dài
đất nông nghiệp.
Nhận xét và trao đổi: Đóng băng giá trị đất đai như
thế nào trong dự án công ích
Học viên: Nếu có dự án sẽ được triển khai, thì điều đó có làm
tăng giá đất không? Ở TPHCM, khi có thông tin dự án, thì giá
đất tăng cao và nhanh đến mức nằm ngoài mức bồi thường
của nhà nước.
Bà Sybille Thirion: Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng chắc
chắn sẽ làm tăng giá trị đất. Nhưng nói chung, việc mua lại
đất để xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông (tàu điện mặt đất,
tàu điện ngầm, đường sắt) không phải là một vấn đề lớn bởi
vì quỹ đất đã được dự trữ từ trước. Nếu không có quỹ đất,
chính quyền phải mua lại đất thông quan thương lượng hoặc
dùng quyền trưng mua. Trong các dự án giao thông nói trên,
đất dành cho cơ sở hạ tầng không phải là hạng mục tốn kém
nhất trong dự án, mà là hệ thống giao thông.
Thách thức nằm ở việc mua lại các lô đất nằm gần các tuyến
giao thông công cộng này từ trước khi bắt đầu dự án để tạo
quỹ đất. Lý tưởng nhất là nhà nước nên chủ động mua
lại các khu đất này trước khi công bố dự án để tránh thị
trường bất động sản nóng sốt. Công cụ xác định phạm
vi dành cho dự án công ích và quy hoạch chi tiết có thể
được sử dụng để khống chế giá đất bằng việc xác đinh

mục đích sử dụng các khu đất này.
Học viên: Bán đất ở mức giá nào? Nếu chủ sở hữu không
chấp nhận mức giá do nhà nước đưa ra, thì thẩm phán sẽ
ấn định giá trên cơ sở tham chiếu giá bán đất ở các dự án
tương tự.
Bà Sybille Thirion: Giá đất được xác định theo mục đích
sử dụng hiện trạng, chứ không theo mục đích sử dụng
dự kiến. Ví dụ, nếu có một ngôi nhà trên khu đất được quy
hoạch thành đất công viên, thì giá đền bù là giá đất xây dựng
chứ không phải giá đất công viên để không gây thiệt hại cho
chủ sở hữu. Giá đất là do Cơ quan thẩm định giá đất thuộc
Chính phủ xác định. Nếu chủ sở hữu không đồng ý với
giá do nhà nước đưa ra, thì có thể nhờ thẩm phán trưng
mua ấn định giá. Nhưng nếu nhà nước không triển khai thực
hiện dự án trên đất đã mua bằng quyền ưu tiên mua, thì chủ
sở hữu có quyền yêu cầu nhà nước bán lại khu đất đó cho
mình.
Học viên: Giả sử có một khu đất với hiện trạng là đất nông
nghiệp, nhưng trong quy hoạch dự kiến sẽ chuyển đổi thành
đất công viên, cây xanh hoặc đất xây dựng. Khi đó, giá trị của
46 47
Phần 3
Partie 3
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
Outils réglementaires français pour geler le prix du
foncier :
Acquérir du foncier avec anticipation permet de ge-

ler le prix en soustrayant les terrains au marché. Cela
permet de faciliter la sortie de projets, par exemple, de
logement social.
Zonage et servitude : C’est la façon la plus simple de
geler un prix, pour tout usage qui relève de l’utilité pu-
blique.
Au Vietnam, les autorités créent les Centres de Déve-
loppement du Foncier an d’acquérir du foncier en in-
demnisant les propriétaires situés dans les zones cou-
vertes par des plans d’urbanisme. Pourtant, en raison
d’un budget public limité, leur action reste encore peu
visible.
Các công cụ để đóng băng giá đất ở Pháp
Việc nhà nước mua đất trước đồng nghĩa với việc rút
khu đất đó ra khỏi thị trường đất đai. Điều này tạo điều
kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án sau này, ví dụ dự
án nhà ở xã hội.
Phân khu và việc xác định phạm vi phục vụ cho các
dự án công ích là cách dễ nhất để đóng băng giá đất cho
mục đích công ích.
Ở Việt Nam, nhà nước đã thành lập các tổ chức phát
triển quỹ đất cũng để tiến hành bồi thường quyền sử
dụng đất tại các khu đất đã có quy hoạch nhưng chưa có
dự án đầu tư. Tuy nhiên do nguồn ngân sách nhà nước
hạn hẹp nên việc thực hiện rất hạn chế.
en zone résidentielle, sa valeur change. Existe-t-il des cas
où les habitants négocient avec la collectivité l’usage de cer-
taines parcelles?
Sybille Thirion : La collectivité peut conduire la négociation
en tenant compte de la valeur future du terrain, surtout si elle

a déjà fait part du projet à venir.
Comment dénir un prix « juste » du foncier?
Participant : Quel est le nombre de litiges (autour du prix
proposé à la vente du terrain) sur un projet de tramway?
Sybille Thirion : Cela dépend de l’agglomération et du pro-
jet. L’avantage du tramway par rapport au métro est qu’il se
trouve en surface, donc sur du domaine public, il y a donc
très peu d’expropriations à faire puisque la collectivité maî-
trise déjà le foncier. Cependant, même si la collectivité doit
acquérir certains terrains nécessaires au passage du tram-
way, cela ne suppose pas forcément une expropriation si les
négociations sont menées susamment à l’avance et que
les deux parties se mettent d’accord sur un prix.
Participant : A HCMV, la diculté des récupérations forcées
tient au prix proposé par les autorités, xé par une grille o-
cielle de prix qui est mise à jour chaque année et qui est net-
tement en-deçà des prix du marché.
Sybille Thirion : Le prix du marché se dénit par rapport à
un usage. Il existe plusieurs marchés possibles. Quelle est la
référence de marché?
Participant : Selon le règlement, si un terrain est classé rési-
dentiel, le prix xé par les autorités publiques se fait par rap-
port au prix du marché résidentiel. Mais en réalité, ce prix est
souvent en dessous du prix du marché car ce dernier évolue
rapidement et les autorités sont dépourvues de bases pour
déterminer le prix du marché.
Sybille Thirion : Le prix est le résultat d’une négociation qui
tient compte au mieux des intérêts de chacun. Si il n’y a pas
d’accord, on a recourt à l’expropriation. C’est alors la Justice
qui tranche.

Participant : Au Vietnam, parfois le promoteur n’arrive pas
à négocier avec le propriétaire. Dans ce cas, le promoteur
propose à la Province ou aux districts de récupérer le foncier
puis de le lui attribuer. S’il le faut, on va jusqu’à la récupéra-
tion forcée.
Sybille Thirion : En France, la concurrence est très forte
entre les promoteurs, ce qui fait monter les prix. Le promo-
teur qui remporte le terrain est celui qui est capable de payer
le plus, tout en respectant l’équilibre de son opération. Mais
un promoteur peut également décider de s’engager à pertes
dans une opération pour des questions stratégiques (implan-
tation d’un nouveau marché par exemple).
III. LES OUTILS DE L’URBANISME
OPÉRATIONNEL
Pour aménager le foncier qu’elles maitrisent, les collectivités
peuvent avoir recours à deux grandes familles d’outils : la
zone d’aménagement concertée et le lotissement.
1. La zone d’aménagement concertée (ZAC)
La ZAC est une procédure d’aménagement opérationnel qui
permet à une collectivité publique ou un établissement public
de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et les équi-
pements des terrains de la ZAC. Ces terrains ont vocation à
être ensuite cédés, concédés ou loués à des utilisateurs pu-
blics ou privés. Cette procédure est encadrée par les articles
L. 311 et suivants du Code de l’urbanisme.
L’assiette foncière de la ZAC n’est pas obligatoirement ac-
quise en totalité par la collectivité ou l’aménageur. Les divi-
sions foncières opérées dans la ZAC doivent être réalisées
par l’aménageur de la zone, la plupart du temps à partir d’un
plan masse. Elles peuvent être faites par le biais d’une vente,

d’une concession d’usage ou d’une location (bail à construc-
tion, bail emphytéotique, etc.), devant chacune faire l’objet
d’un cahier des charges. Ce cahier des charges est une
pièce maîtresse de l’aménagement des diérentes parties
de la ZAC. Il encadre les droits et devoirs des bénéciaires
(constructeurs, promoteurs, etc.) ainsi que ceux de l’amé-
nageur pour la durée des travaux ainsi que pour la gestion
des installations communes. Ce document dénit en outre la
manière dont les bâtiments doivent être construits sur la par-
celle (surface de plancher des constructions, prescriptions
techniques, urbanistiques et architecturales, etc.). Il indique
également les servitudes de droit privé imposées aux utilisa-
teurs. Ce cahier des charges devient caduc à la clôture de
la zone. Sur ce principe, un aménageur peut, par exemple,
dans un premier temps établir un plan masse qui xe l’orga-
nisation générale de la zone (élément apporté au dossier
de création de la ZAC). Puis, dans un second temps, il peut
lancer des consultations de cessions de charges foncières
khu đất đó sẽ thay đổi. Có trường hợp nào người dân đàm
phán với chính quyền địa phương về việc sử dụng một số lô
đất không?
Bà Sybille Thirion: Chính quyền địa phương có thể tính đến
giá trị trong tương lai của khu đất khi thương lượng với chủ sở
hữu nhất là khi đã công bố dự án.
Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để xác định đúng giá
đất
Học viên: Có bao nhiêu vụ việc tranh chấp về giá mua lại đất
trong dự án tàu điện mặt đất (tramway)?
Bà Sybille Thirion: Điều này tùy theo dự án và theo thành
phố. Thuận lợi của tàu điện mặt đất so với tàu điện ngầm là

nó chạy trên khu vực đất công, nên ít có trưng mua đất. Tuy
nhiên, ngay cả khi phải mua lại một số khu đất để phục vụ cho
tuyến tàu điện mặt đất, thì nhà nước cũng không nhất thiết
phải sử dụng quyền trưng mua vì nhà nước có thể thương
lượng với chủ sở hữu để thống nhất giá.
Học viên: Ở TPHCM, khó khăn trong việc thu hồi đất nằm
ở chổ tiền bồi thường thường thấp hơn giá thị trường. Tuy
giá đất được điều chỉnh hàng năm, nhưng vẫn còn thấp hơn
nhiều so với giá thị trường.
Bà Sybille Thirion: Giá thị trường được xác định dựa trên
mục đích sử dụng đất. Có thể có nhiều thị trường. Khung giá
dựa trên thị trường nào?
Học viên: Theo quy định, nếu là đất ở, thì giá mà nhà nước
đưa ra là dựa trên giá thị trường đất ở nhưng thực tế thường
vẫn thấp hơn vì giá thị trường luôn thay đổi, các cơ quan nhà
nước không có cơ sở để xác định giá thị trường.
Bà Sybille Thirion: Giá đất là kết quả của đàm phán trong đó
có tính đến lợi ích tốt nhất của tất cả các bên. Nếu các bên
không thoả thuận được, thì sẽ nhờ đến tòa án. Khi đó, tòa án
sẽ ấn định giá.
Học viên: Ở Việt Nam, các nhà đầu tư phát triển bất động
sản nhiều khi không thể thương lượng thành công với các chủ
sở hữu. Khi đó, họ sẽ kiến nghị thành phố hoặc quận huyện
thu hồi và sau đó giao đất lại cho họ. Nếu cần thiết, có thể
tiến hành cưỡng chế.
Bà Sybille Thirion: Ở Pháp, các nhà đầu tư cạnh tranh gay
gắt với nhau. Điều này làm tăng giá đất. Nhà đầu tư nào trả
giá cao nhất nhưng vẫn đảm bảo cân đối tài chính của dự án,
thì sẽ mua được đất. Một nhà đầu tư có thể quyết định chấp
nhận lỗ để nhắm đến lợi ích xa hơn và có tính chiến lược hơn

(ví dụ, phát triển một thị trường mới).
III. CÁC CÔNG CỤ PHỤC VỤ CHO VIỆC
LẬP QUY HOẠCH ĐÔ THỊ THEO DỰ
ÁN
Để phát triển các khu đất đã mua được, nhà nước có thể sử
dụng hai công cụ chính: khu quy hoạch có sự thoả thuận và
phân lô.
1. Khu quy hoạch có sự thoả thuận
Đây là một thủ tục quy hoạch theo dự án cho phép chính
quyền địa phương hoặc cơ quan công lập thực hiện hoặc
ủy quyền thực hiện một dự án quy hoạch và phát triển cơ sở
hạ tầng, công trình công cộng trên một khu đất. Sau khi xây
dựng xong cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư cấp 1 sẽ bán hoặc cho
thuê đất cho các đơn vị nhà nước hoặc tư nhân. Thủ tục này
được quy định tại điều L.311 và các điều tiếp theo đó trong
Bộ luật Quy hoạch đô thị.
Để triển khai thực hiện khu quy hoạch có sự thỏa thuận, chủ
đầu tư cấp 1 không nhất thiết phải mua lại toàn bộ các lô
đất trong phạm vi khu quy hoạch. Chủ đầu tư cấp 1 lập quy
hoạch cho khu vực này. Các lô đất trong khu vực này có thể
được bán hoặc cho thuê dài hạn theo hợp đồng đi kèm với Tài
liệu yêu cầu tổng hợp mà đơn vị thuê/mua đất phải tuân thủ.
Tài liệu yêu cầu tổng hợp là tài liệu quan trọng nhất làm cơ sở
cho việc đầu tư, xây dựng tại các lô trong khu quy hoạch có
sự thỏa thuận. Nó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ
đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư cấp 1 (thời hạn thi công và quản
lý cơ sở hạ tầng thuộc sở hữu chung ). Tài liệu này cũng xác
định các yêu cầu về việc xây dựng công trình (diện tích sàn
xây dựng, các yêu cầu kỹ thuật, kiến trúc và quy hoạch ). Nó
cũng chỉ rõ phạm vi đất mà các chủ đầu tư thứ cấp phải dành

48 49
Phần 3
Partie 3
Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012
pour chaque îlot an de trouver par exemple un promoteur,
un constructeur ou un bailleur social et/ou un architecte as-
socié. Les propositions devront être formulées sur la base
d’un cahier des charges produit pour chaque îlot. Elles seront
ensuite examinées par l’aménageur an de coner la réali-
sation de l’îlot au projet le plus adapté aux attentes. Cette
technique d’attribution des îlots permet à la collectivité de
faire intervenir diérents types d’acteurs tout en s’assurant
du respect de certaines exigences (intégration architecturale
et paysagère, mixité sociale, performances énergétiques des
bâtiments, etc.).
2. La procédure de lotissement
Dénition : « Constitue un lotissement la division en propriété
ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités
foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs
lots destinés à être bâtis » (article L 442-1 du Code de l’urba-
nisme).
La procédure de lotissement est ouverte aux personnes pu-
bliques comme privées et peut être utilisée sur l’ensemble du
territoire, y compris dans les territoires non dotés d’un docu-
ment d’urbanisme. Elle peut être mise en œuvre dès le déta-
chement d’un seul lot à construire. Aujourd’hui, le lotissement
peut être issu d’un permis d’aménager ou d’une déclaration

préalable. Le principe est le suivant : tous les lotissements
sont soumis à permis d’aménager sauf :
• Les détachements d’un seul terrain.
• Les détachements de deux terrains ou plus sans créa-
tion ou aménagement de voie, espace ou équipement
commun à deux lots, qui ne sont soumis qu’à déclaration
préalable (à l’exception des terrains situés en sites clas-
sés ou en secteur sauvegardé).
L’Autorisation du Droit des Sols (ADS) permet de diviser la
ou les unités foncières appartenant à un ou plusieurs pro-
priétaires en un nombre maximum de lots déterminé par le
lotisseur. Ces lots devront être viabilisés et équipés selon un
plan et un programme dénis dans l’ADS pour produire des
parcelles viabilisées. Ce n’est pas une simple autorisation de
division, en eet le lotissement ne sera réputé achevé que
lorsque l’ensemble des lots seront équipés et viabilisés (au
moment du dépôt de la DAACT
7
).
Les redivisions seront possibles en cours de procédure dans
la limite du nombre de lots maximum mentionné par le décla-
rant dans son dossier de permis d’aménager. A l’issue de
l’achèvement du lotissement les lots pourront être redivisés
sous plusieurs conditions :
• Si cette redivision n’est pas interdite par le cahier des
charges du lotissement. Le cas échéant, le cahier des
charges pourra éventuellement être modié par les colo-
tis pour l’autoriser.
• Si cette division est autorisée par déclaration préalable,
permis d’aménager ou une autre procédure (permis de

construire valant division par exemple).
Le lotissement est une procédure légère qui constitue
un outil rapide à mettre en œuvre. Il est particulièrement
approprié aux projets simples avec peu d’équipement.
riêng cho các hoạt động có tính bắt buộc. Bộ điều kiện sách
sẽ hết hiệu lực khi dự án khu quy hoạch đó kết thúc. Trên cơ
sở nguyên tắc này, chủ đầu tư cấp 1 lập quy hoạch cho toàn
khu (quy hoạch này là thành phần bắt buộc trong hồ sơ lập
khu lập khu quy hoạch có sự thỏa thuận). Sau đó, chủ đầu
tư cấp 1 sẽ chọn các chủ đầu tư thứ cấp qua đấu thầu. Các
đơn vị tham gia đấu thầu đề ra phương án dựa trên cơ sở bộ
điều kiện sách cho từng lô. Chủ đầu tư cấp 1 sẽ chấm thầu và
chọn đơn vị phù hợp nhất để thực hiện dự án tại mỗi lô. Cách
làm này giúp chủ đầu tư cấp 1 thu hút được nhiều đơn vị tham
gia đồng thời vẫn đảm bảo các yêu cầu về kiến trúc, cảnh
quan, đa dạng xã hội, hiệu quả năng lượng của các tòa nhà
2. Thủ tục phân lô
Định nghĩa: “Phân lô là việc chia một khu đất lớn thành nhiều
lô đất nhỏ liền kề nhau để xây dựng” (Điều L 442-1 của Bộ
luật Quy hoạch đô thị).
Các chủ thể nhà nước hoặc tư nhân đều có quyền áp dụng
thủ tục phân lô tại bất kỳ khu vực nào, kể cả khu vực chưa
có quy hoạch chi tiết. Thủ tục này cũng có thể được áp dụng
ngay khi tách 1 lô đất. Hiện nay, việc phân lô chỉ cần khai
báo trước hoặc có giấy phép quy hoạch. Nguyên tắc như sau:
muốn phân lô phải có giấy phép phân lô, trừ các trường hợp
sau:
• Tách một lô.
• Tách hai lô hoặc nhiều hơn, nhưng không tạo ra nhu cầu
phải làm thêm đường giao thông, công trình công cộng

cho các lô này. Khi đó, chỉ cần khai báo là được (trừ
trường hợp khu đất đó nằm trong khu vực được bảo
tồn).
Giấy phép phân lô cho phép chia một hoặc nhiều lô đất của
một hoặc nhiều chủ sở hữu thành một số lô nhỏ hơn. Số
lượng tối đa các lô đất do đơn vị thực hiện phân lô xác định.
Các lô đất này phải có cơ sở hạ tầng theo quy định trong giấy
phép quy hoạch. Đây không phải là giấy phép phân lô thuần
túy. Khu phân lô chỉ được công nhận là hoàn thiện khi chủ
đầu tư xây dựng xong cơ sở hạ tầng.
Việc điều chỉnh số lô có thể được phép trong quá trình phân
lô với điều kiện nằm trong giới hạn số lô tối đa được ghi trong
giấy phép quy hoạch. Sau khi hoàn thành việc phân lô, các lô
bên trong có thể được phân chia nhỏ hơn nếu đáp ứng được
một số điều kiện sau:
• Nếu việc này không bị cấm trong điều kiện sách. Nếu
chủ sở hữu các lô thống nhất điều chỉnh điều kiện sách
để thực hiện việc phân lô.
• Nếu được phép theo quy định của giấy phép quy hoạch
hoặc giấy phép xây dựng cho phép phân chia.
Phân lô là một thủ tục đơn giản, có thể triển khai thực
hiện nhanh chóng. Nó đặc biệt thích hợp cho các dự án
đơn giản, ít xây dựng cơ sở hạ tầng.
Conditions de réussite d’un lotissement :
• Disposer de l’expertise nécessaire,
• Anticiper (suppose de disposer d’une stratégie
foncière),
• Prévoir et réserver le budget correspondant,
• S’appuyer sur les acteurs (opérateurs fonciers,
bailleurs sociaux).

Các điều kiện đảm bảo thành công của thủ tục phân lô:
• Có chuyên môn cần thiết
• Có chiến lược đất đai
• Dự trù kinh phí tương ứng
• Dựa trên các chủ thể khác (Trung tâm tạo quỹ đất,
các đơn vị phát triển nhà ở xã hội)
7
Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux.
IV. LA FISCALITÉ
La scalité foncière constitue potentiellement un levier im-
portant des politiques foncières. Elle peut générer des res-
sources pour l’acquisition de réserves foncières, pour le
nancement des équipements publics ou encore contribuer
à lutter contre la rétention foncière.
Le prérequis à la création d’un impôt foncier est l’existence
d’un cadastre tenu à jour et l’actualisation de l’ensemble des
transactions, dans le cas contraire, il n’est pas possible de
recouvrer l’impôt. Pour qu’un système scal soit ecace, il
doit être simple, juste et non contradictoire.
Cette partie dresse un rapide état des lieux de la scalité
foncière française actuelle pour aider à une meilleure com-
préhension de son fonctionnement :
• Plus-values,
• Détention foncière,
• Construction.
1. Taxer la plus-value foncière : atouts et limites du
système actuel
L’Etat, les collectivités territoriales et les Autorités Organisa-
trices de Transport (AOT) ont la possibilité de taxer la plus-
value immobilière, selon des modalités à chaque fois dié-

rentes.
Avant la réforme de la scalité de l’urbanisme de 2010, il
existait en France plus de 15 taxes et participations pré-
levées par diérents niveaux institutionnels.
1. Thuế giá trị tăng thêm của đất: ưu điểm và hạn chế
Chính phủ, chính quyền địa phương và cơ quan tổ chức giao
thông có thể thu thuế giá trị tăng thêm của bất động sản bằng
nhiều cách khác nhau.
IV. THUẾ
Thuế bất động sản là một công cụ quan trọng đối với chính
sách đất đai. Nó có thể tạo ra nguồn lực để tạo quỹ đất, đầu
tư cho cơ sở hạ tầng, công trình công cộng và chống lại việc
găm giữ đất.
Các điều kiện tiên quyết cho việc thực hiện chính sách thuế là
phải có bản đồ địa chính cập nhật và theo dõi được tất cả các
giao dịch bất động sản. Nếu không có hai yếu tố trên, không
thể thu thuế được. Để hệ thống thuế phát huy hiệu quả, nó
cần phải đơn giản, công bằng và không mâu thuẫn.
Phần này trình bày tổng quan các loại thuế đất ở Pháp: thuế
giá trị tăng thêm của đất, thuế giữ đất và thuế xây dựng.
Trước cải cách thuế vào năm 2010, ở Pháp có hơn 15 loại
thuế và các khoản thu liên quan đến đất đai.