Phân tích hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần cơ điện và xây dựng việt nam làm chủ đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI


TẠ THỊ PHƯỢNG

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY
DỰNG VIỆT NAM LÀM CHỦ ĐẦU TƯ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀĐ À O TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP
VÀPTNTTRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦYLỢI


TẠ THỊ PHƯỢNG

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM
LÀM CHỦ ĐẦU TƯ

Chuyênngành: Quản
lýxâydựngMãsố:
8580302

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: GS.TS VŨ THANH TE

LỜI CAM ĐOAN
Họ và tên học viên: Tạ Thị Phượng Chuyên
ngành đào tạo: Quản lý xây dựng.
Đề tài nghiên cứu::“Phân tích hiệu quả đầu tư các dự án Bất động sản, do Công tyCổ
phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam làm Chủ đầut ư ”
Em xin cam đoan đây là cơng trình của cá nhân. Các số liệu, kết quả trong Luận văn là trung
thực và chưa được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào.

Tác giả luận văn

Tạ Thị Phượng

1


LỜI CÁM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây dựng
với Đề tài:“Phân tích hiệu quả đầu tư các dự án Bất động sản, do Công ty Cổ
phầnCơ điện và Xây dựng Việt Nam làm Chủ đầu tư”đã được hồn thành.
Có được kết quả này em xin chân thành cảm ơn sự động viên, quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình
của các thầy cô, bạn bè và đồng nghiệp trong thời gian học tập tại Trường Đại học Thủy lợi
và quá trình cơng tác. Đặc biệt, em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến thầy GS.TS. Vũ
Thanh Te, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện nghiên cứu và hồn thành Đề tài của
mình.
Trong q trình thực hiện Luận văn, em đã cố gắng và nỗ lực để hoàn thành Luận văn một
cách tốt nhất, nhưng do hạn chế về kiến thức, thời gian, kinh nghiệm và tài liệu tham khảo
nên Luận văn khơng tránh khỏi những thiếu sót. Em kính mong nhận được ý kiến đóng góp,
chỉ dẫn của các thầy cô, bạn bè và đồngn g h i ệ p .

Em xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Tạ Thị Phượng


MỤC LỤC
LỜICAMĐOAN................................................................................................................i
LỜICÁMƠN.....................................................................................................................ii
DANH MỤCBẢNGBIỂU..............................................................................................vi
DANHMỤCẢNH...........................................................................................................vii
DANH MỤC CHỮV IẾ T TẮT......................................................................................viii
MỞĐẦU............................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
TẠIHÀNỘI........................................................................................................................4
1.1 Khái quát về dự án đầu tư Bấtđ ộ n g sản....................................................................4
1.1.1 Khái niệm về đầu tư bấtđ ộ n g sản...........................................................................4
1.1.2 Vai trò của đầu tưx â y dựng.....................................................................................5
1.1.3. Đặc điểm của dự án đầut ư BĐS..............................................................................5
1.1.4. Các giai đoạn thực hiện của dự án đầutưxâydựng..................................................7
1.2. Vai trò của đầu tư BĐS trong phát triển kinh tếxãhội................................................9
1.3. Tình hình đầutưBất động sản tạiHàNội....................................................................10
1.3.1. Khái niệm về thịt r ư ờ n g BĐS...............................................................................10
1.3.2. Đặc điểm của thịt r ư ờ n g BĐS..............................................................................11
1.3.3. Tổng quan thị trường Hà Nộiq u ý IV/2020.........................................................14
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
.........................................................................................................................................23
2.1. Nộidungcủaviệcđánhgiáhiệuquảdựánđầutưxâydựng...........................................23
2.1.1. Đánh giá hiệu quả theo phương phápđ ị n h tính...................................................23
2.1.2. Đánh giá hiệu quả theo phương phápđ ị n h lượng...............................................23

2.1.3. Những phương pháp đánhg i á khác......................................................................24
2.2. Cácphươngphápchọn,đánhgiáhiệuquảđầutưcủamộtdựán....................................25
2.2.1. Cácbướcđánhgiáphântíchhiệuquảkinhtế-tàichínhcủadựánđầutư.......................26
2.2.2. Phân tích đánh giá dự án theo giá trị tương đương bằng phương pháp hiệu số thu
chi(NPV).........................................................................................................................28
2.2.3. Phân tích đánh giá dự án theo suất thu lợi nộitại(IRR).........................................30


2.2.4. Phân tích dự án theo tỷ số lợi ích – chip h í (B/C)................................................31
2.3. Cácnhântốcơbảntácđộngđếnhiệuquảđầutưxâydựng.............................................32
2.3.1. Cơng tácquyhoạch................................................................................................32
2.3.2. Cơng tác giải phóngm ặ t bằng...............................................................................33
2.3.3. Cơng tác khảo sát, lậpd ự tốn...............................................................................33
2.3.4. Cơng tácđấuthầu...................................................................................................34
2.3.5. Khả năng huy động vốn và sửd ụ n g vốn..............................................................34
2.3.6. Thị trường Bấtđ ộ n g sản........................................................................................35
2.3.7. Các yếutốkhác.......................................................................................................36
2.4. Các yếu tố về quản lý chi phí đầu tư xây dựng ảnh hưởng đến việc lập và phân tích hiệu quả
đầu tư các dự án Bấtđ ộ n g sản..........................................................................................37
2.4.1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tưx â y dựng.........................................................37
2.4.2. Xácđịnh,thẩmđịnh,phêduyệtsơbộtổngmứcđầutưxâydựng................................38
2.4.3. Xác định, thẩm định, phê duyệt tổngmức đầu tư xâydựng...............................39
CHƯƠNG 3:PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ
ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAMĐ Ầ U TƯ..............................................................43
3.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam.Tình hình cơng tác

đầutưtrongnhữngnămvừaquavàphươnghướngđầutưnhữngnămtới............................43
3.1.1. Lịch sử hình thành vàp h á t triển...........................................................................43
3.1.2. Các lĩnh vực và ngành nghềk i n h doanh..............................................................44

3.1.3. Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trịc ố t lõi.....................................................................44
3.1.4. Tổ chứcbộmáy......................................................................................................47
3.2. Phân tích hiệu quả đầu tư một số dự án điển hình cơng ty đang thực hiện tại Thành

phốHàNội........................................................................................................................48
3.2.1. Dự án Khu nhà ởD i a m o n d Park.........................................................................48
3.2.2. Dự án Dịch vụ thương mạin h à ở..........................................................................65
3.3. Đánh giá thực trạng, phân tích nguyên nhân những tồn tại liên quan đến hoạt động

đánhgiáhiệuquảđầutưcủacácdựánBấtđộngsảntrongnhữngnămqua.............................89
3.3.1. Công tácquyhoạch................................................................................................89
3.3.2. Công tác đền bù giải phóngm ặ t bằng...................................................................89


3.3.3. Cơng tác khảo sát, lậpd ự tốn...............................................................................90
3.3.4. Cơng tácđấuthầu....................................................................................................91
3.3.5. Kế hoạch vốn cho cácd ự án...................................................................................91
3.3.6. Công tác nghiên cứut h ị trường.............................................................................93
3.3.7. Công tác tổ chức và nguồnn h â n lực....................................................................93
3.3.8. Các yếutốkhác.......................................................................................................94
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho những dự án đầu tư xâydựng

94
3.4.1. Chủđộngtìmcácnguồnvốnvàlậpkếhoạchphânbổvốnchodựán............................94
3.4.2. Hồn thiện cơng tácq u y hoạch.............................................................................96
3.4.3. Đẩynhanhcơngtácđềnbùgiảiphóngmặtbằngvàbàngiaomặtbằng.......................97
3.4.4.Nâng caochấtlượng và đẩynhanhcơngtác tưvấnkhảosát, thiết kếvàlậpdựtốn..........98
3.4.5. Hồn thiện và nâng cao cơng tácđ ấ u thầu...........................................................98
3.4.6. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng vềnhânlực...................................................100
3.4.7. Nâng cao hoạt động nghiên cứut h ị trường........................................................101

3.4.8. Nâng cao cơng tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng và công tác quản lý vận hành 102
3.4.9. Giải pháp chung củaC ô n g ty..............................................................................104
KẾT LUẬN VÀK IẾ N NGHỊ.......................................................................................107
1. Kếtluận.....................................................................................................................107
2. Kiếnnghị...................................................................................................................108
DANH MỤC TÀI LIỆUT H A M KHẢO......................................................................110


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng3.1:Thôngsố dựánKhu nhàởDiamond Parktrướckhithực hiệnđầutư..........................49
Bảng3.2: Tổngmứcđầu tưdựánKhu nhàởDiamondParktrướckhi thựchiệnđầu tư52Bảng3.3:Huy
độngvốndựánKhunhàởDiamond Parktrướckhithựchiệnđầutư..................................................53
Bảng3.4:Kếhoạchvay vàtrảnợ dựánKhu nhà ởDiamondPark trước saukhithựchiệnđầutư.......54
Bảng3.5: Phân tíchhiệuquả xây dựng dựánKhu nhàởDiamond Park trước khithựchiệnđầutư. .55
Bảng3.6:Thơngsố dựánKhu nhàởDiamond Park saukhithựchiệnđầutư............................56
Bảng3.7: Tổngmứcđầu tưdựánKhu nhàởDiamondPark sau khi thực hiệnđầutư................58
Bảng3.8:Huy độngvốndựánKhunhàởDiamond Parksaukhithực hiệnđầutư......................60
Bảng3.9: Lãi vay trong thờigianxâydựngdự án KhunhàởDiamond Parksau khithựchiệnđầutư61
Bảng3.10: Phântíchhiệu quảxây dựng dựánKhunhàởDiamondParksaukhi thực hiệnđầutư.....62
Bảng3.11: Thơngsố dựán 267 QuangTrung trướckhi thực hiệnđầutư................................66
Bảng3.12:Tổng mứcđầu tưdựán267QuangTrungtrướckhithực hiệnđầutư.........................68
Bảng3.13:Huyđộng vốn củadựán267QuangTrungtrước khithực hiệnđầutư......................69
Bảng3.14:Trảlãi vay của dựán267 Quang Trung trướckhithực hiệnđầutư.........................72
Bảng 3..15:Doanh thu củadựán267QuangTrung trướckhithực hiệnđầutư..........................73
Bảng3.16: Chiphívận hành củadựán267QuangTrungtrướckhithựchiệnđầu tư...................74
Bảng3.17:Hiệuquảđầu tưcủadựán267Quang Trungtrướckhithựchiệnđầutư......................75
Bảng3.18: Thôngsố dựán 267 QuangTrungsaukhithực hiệnđầutư.....................................77
Bảng3.19:Tổng mứcđầu tưdựán267QuangTrungsaukhi thựchiệnđầu tư...........................79
Bảng3.20:Huyđộng vốn củadựán267QuangTrungsau khithựchiệnđầu tư.........................80
Bảng3.21: Doanh thu củadự án267 Quang Trung saukhithực hiệnđầu tư.........................83

Bảng3.23:Hiệuquảđầu tưcủadựán267Quang Trungsau khithựchiệnđầutư........................85


DANH MỤC ẢNH
Hình1.1:Sơđồquátrìnhthựchiệndựánđầutưxâydựng.............................................................7
Hình 1.2:Thịtrườngchung cư tạiHàNội..............................................................................15
Hình 1.3:Tỷlệ hấp thụ văn phịng tạiHàNội.......................................................................16
Hình 1.4:Thịtrườngvăn phịng tạiHàNội............................................................................17
Hình 1.5:Thịtrườngbán lẻtạiHàNội...................................................................................18
Hình 1.6:Thịtrườngbất độngsảncơngnghiệptạiViệtNam....................................................20
Hình 1.7:Gíathđấtcơngnghiệp........................................................................................20
Hình 1.8:Gíachàothkho/xưởngxâysẵn...........................................................................21
Hình 3.1.Trụ sởCơngty CổphầnCơđiệnvàXâydựngViệtNam................................... 44
Hình 3.2.Sơđồtổchức bộmáy củaCơngtyMeco.......................................................... 47
Hình 3.3.Phốicảnh tổng thếDựán Khu nhàởDiamondPark................................................48
Hình 3.4.Mặtbằngtổngthể dựán267QuangTrung..............................................................65


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
- BĐS

: Bất độngsản

- BGĐ

: Ban Giámđốc

- BKS

: Ban Kiểmsoát

- CĐT

: Chủ đầutư

- ĐT&PTDA

: Đầu tư và phát triển dựán

- ĐTXD

: Đầu tư xâydựng

- HĐQT

: Hội đồng quảntrị

- PCCC

: Phòng cháy chữacháy

- QLDA

: Quản lý dựán

- QPPL

: Quy phạm phápluật

- TVGS

: Tư vấn giámsát

- TVTK

: Tư vấn thiếtkế

- VBQPPL

: Văn bản quy phạm phápluật

- MECO

: CôngtyCổ phần Cơ điện và Xây dựng ViệtNam


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đềtài
Đối với mỗi một nền kinh tế thì hoạt động đầu tư có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nó là
một nhân tố không thể thiếu của sự tăng trưởng kinh tế, là chìa khóa của sự phát triển. Bên
cạnh đó trong mỗi chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược quốc phòng an ninh
trong mọi quốc gia, mọi chế độ chính trị ln đề cao vai trị của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị
của nền kinh tế quốc dân. Đầu tư BĐS là hoạt động tạo dựng các cơng trình, cơ sở hạ tầng,
thành phần kinh tế và phát triển xã hội ở các quốc gia. Đầu BĐS sử dụng một nguồn lực rất
lớn của đất nước trong đó chủ yếu là vốn, lao động và tài nguyên… Vì vậy, nếu đánh giá
kém hiệu quả của dự án xây dựng và đầu tư khơng đúng mục đích sẽ làm thất thốt vơ cùng
lớn. Đầu tư BĐS góp phần tăng tốc độ cơng nghiệp hố - hiện đại hóa đất nước thúc đẩy
phát triển công nghệ, cải thiện năng suất lao động xã hội, thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và
phát triển xã hội. Sản phẩm cuối cùng của đầu tư BĐSlàcơng trình xây dựnglàsản phẩm
mang tính tổng hợp, gồm các ý nghĩa như ý nghĩa về kinh tế- xã hội, chính trị, khoa học cơng nghệ, khía cạnh mơi trường,…

Hà Nội là địa phương có điều kiện hạ tầng, kinh tế, văn hóa và dân số phát triển, kéo theo
nhu cầu về nhà ở tăng cao và ngày càng có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực BĐS,
trong đó có Cơng ty Cổ phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam. Hiện nay, Cơng ty MECO
cịn là một doanh nghiệp mới trong lĩnh vực BĐS và nguồn vốn còn nhiều hạn chế nên vấn
đề về hiệu quả đầu tư của dự án ảnh hưởng lớn đến định hướng phát triển cúa Cơng ty. Do
đó các dự án đầu tư BĐS cần được đánh giá một cách nghiêm túc.

Công ty Cổ phầnCơđiện và Xây dựng Việt Namlà một doanh nghiệp hoạt động trong
lĩnh xây dựng xây dựng dân dụng có mức độ cạnh tranh cao. Do đó với mục tiêu đổi mới,
tăng tốc phát triển, khẳng định vị trí trong ngành và mở rộng quy mơ tồn diện thì việc phân
tích, đánh giá hiệu quả đầu tư các dự án có ý nghĩa hết sức quan trọng trong quy hoạch chiến
lược được Ban lãnh đạo công ty thôngq u a .

1


Đối với bản thân tôi việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư Bất động sản là một trong
những nội dung tơi u thích tìm hiểu và đây cũng là một trong những cơng việc tơi
đang thực hiện. Vì vậy tơi chọn đề tài:“Phân tích hiệu quả đầu tư các dựánBất động
sản, doCông ty Cổ phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam làm Chủ đầu tư”làm
luận văn thạc sĩ củamình.
2. Mục đích của đềtài
Nghiên cứu về thực trạng hiệu quả đầu tư và đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả
kinh tế của các dự án đầu tư Bất động sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiêncứu
3.1. Đốitượng
Công tác đánh giá hiệu quả đầu tư các dự án đầu tư Bất động sản tại Hà Nội do Công ty
Cổ phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam đầu tư.
3.2. Phạm vi nghiêncứu
- Phạm vi về nội dung: Các phương pháp và các chỉ tiêu dùng trong phân tích hiệu quả

kinh tế của dự án Bất động sản tại Hà Nội của Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây dựng
ViệtNam.
- Phạm vi về không gian và thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu, thu thậpsốliệu từ
côngtácđánhgiáhiệuquảmộtsốdựánBDStạiHà Nộitrongnhữngnămgầnđây.
4. Ý nghĩa khoa học và thựctiễn
-. Ý nghĩa khoa học: Vận dụng cơ sở khoa học trong phân tích hiệu quả cácdựán đầu tư Bất
động sản.
- Ý nghĩa thực tiễn: Phân tích thực trạng hiệu quả đầu tư, từ đó đề xuất một số giải pháp
trước mắt và lâu dài nhằm nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư Bất động sản tại Hà Nội
cúa Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây dựng ViệtN a m .
5. Cách tiếp cận và phương pháp nghiêncứu
5.1. Cách tiếpcận
- TiếpcậntrêncơsởkhoahọcvềđánhgiáhiệuquảcácdựánđầutưBấtđộngsản,lý


thuyết đánh giá hiệu quả và những quy định hiện hành của hệ thống văn bản pháp luật trong
lĩnh vực này.
- Tiếp cận thực tiễn tại các dự án của Cơngty.
5.2. Phương pháp nghiêncứu
- Để hồn thành các nội dung và giải quyết các vấn đề nghiên cứucủađề tài, tác giả đã
sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây trong luậnv ă n :
- Phương pháp thu thập và tổng hợp sốliệu.
- Phương pháp khảo sát thựctế.
- Phương pháp phân tích đánh giá hiệu quả kinhtế.
- Phương pháp kế thừa và một số phương pháp kết hợpk h á c .
6. Kết quả dự kiến đạtđược
- Đánh giá thực trạng hiệu quả đầu tư các dự án Bất động sản tại Hà Nội của Công ty
thời gianqua;
- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục các tồn tại trong đầu tư và nâng cao hiệu quả
đầu tư các dự án Bất động sản tại Hà Nội của CôngtyCổ phần Cơ điện và Xâydựng

ViệtNam.


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI HÀNỘI
1.1 Khái quát về dự án đầu tư Bất độngsản
1.1.1 Khái niệm về đầu tư bất độngsản
Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cự thể. Đầu tư xây dựng là
việc bỏ vốn để xây dựng mới, cải tạo hoặc mở rộng những cơng trình xây dựng nhằm mục
đích duy trì, nâng cao và phát triển chất lượng cơng trình, sản phẩm, dịch vụ trong một thời
gian nhất định. [1]
Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến
đất đai, gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất và những bộ phận cấu thành lãnhthổ.
Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hồ Liên bang Đức…
thì hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, được
xác định bởi vị trí địa lý của đất và không tách rời với đất đai. Điều 520 Luật Dân sự Pháp
quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây làBĐS,nếuđãbứtkhỏicâyđượccoilàđộngsản”.
Mỗinướclạicóquanniệmkhácnhauvềnhữngtàisản“gắnliền”vớiđấtđaiđượccoilàB Đ S .
Có hai cách diễn đạt chính:
- BĐS được miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đấtđ a i ” .
- Khơng giải thích rõ về khái niệm này nên cói các cách hiểu rất khác nhau về những
tài sản “gắn liền với đấtđai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có
quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
vớiđất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quyđ ị n h ”.

Các quy định về BĐS trong pháp luật của nước ta là khái niệm mở chưa có các quy định cụ
thể danh mục các tài sản này. Khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng nên cần được quy định rõ
bằng pháp luật của mỗi quốc gia, có nước thì được liệt kê vào danh mục BĐS, có những tài
sản có nước cho làBĐS,.
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, văn phịng cho thuế, cơng trình thương mại
- dịch vụ, BĐS hạ tầng , … Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất gồm
đất đai và tài sản gắn liền với đất là nhóm BĐS cơ bản, nó chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Đặc biệt, nhóm BĐS này
chiếm đại đasốcác giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế
giới.Nhóm BĐS này có tác động lớn đến q trình phát triển cơng nghiệp hố, hiện đại
hố đất nước và phát triển đơ thị bềnv ữ n g .
1.1.2 Vai trò của đầu tư xâydựng
Đầu tư xây dựng có vai trị quan trọng trong q trình phát triển của các nền kinh tế. Nó tạo
ra những cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và là nền tảng vững chắc ban đầu cho sự phát triển
xã hội.
Đầu tư xây dựng hình thành các cơng trình mới sử dụng các thiết bị hiện đại,công nghệ mới,
tạo ra những cơ sở vật chất hạ tầng ngày càng hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu phát triển của
đất nước. Đơng thời đóng vai trị quan trọng trong mọi mặt kinh tế, chính trị- xã hội, an
ninh- quốc phịng của quốcg i a .
Quản lý hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng giúp chúng ta tránh gây ra
lãng phí, thất thốt những nguồn lực vốn và tài nguyên đã rất hạn hẹp đối với một nước đang
phát triển như nướcta
Chủ đầu tư khi đầutưxây dựng cơng trình phải lập báo cáo đầu tư hoặc lập báo cáokinh tế- kỹ
thuật đểxem xét, đánhgiá hiệu quảkinhtế- xãhội củadựá n .
1.1.3. Đặc điểm của dự án đầu tưBĐS
Tính cá biệt và tính khan hiếm: Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt là có hạn,
bị giới hạn về diện tích đất của từng miếng đất, khu vực, địa phương và lãnh thổ Do có tính
khan hiếm, tính cố định và khơng didời được của đất đai nên hàng hoá BĐS

có tính cá biệt. Thị trường BĐS khó tồn tại các BĐS hồn tồn giống nhau bởi chúng có vị
trí khơng gian khác nhau dù các cơng trình ở cạnh nhau, cùng diện tích và cùng xây theo
một thiếtkế............
Tính bền lâu: các cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hay một thời gian sử dụng
được cải tạo nâng cấp có thể sử dụng và tồn tại hàng trăm năm nữa. Tính bền lâu của BĐS là
chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng. Trong đó tuổi thọ kinh tế kết thúc khi
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với
lợi ích thu được. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế vì nó kết
thúckhicáckếtcấuchịulựcchủyếucủavậtkiếntrúcvàcơngtrìnhbịhưhỏngvàkhơng thể an tồn trong
q trình sử dụng BĐS. Tuổi thọ kinh tế của nhà liền kề, biệt thự, chung cư, khách sạn, nhà hát là
trên 40 năm. Tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thơng là trên 45 năm. Tính chất
lâu bền của hàng hố BĐS là bởi đất đai khơng bị mất đi, khơng bị thanh lý sau khi sử dụng, bên
cạnh

đó

lại

được

sử

dụng

vào

nhiềumụcđíchkhácnhaudođóhànghốBĐSđadạngvàkhơngbaogiờcạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một
BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác như Nhà nước có quy hoạch đầu tư xây dựng các
cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS ở khu vực

đó. Vì thế, việc đầu tư xây dựng BĐS này sẽ làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS
khác trong khu vực đó là hiện tượng khá phổb i ế n .
Tính thích ứng: Trong q trình sử dụng BĐS có thể thay đổi cơng năng nhưng vẫn giữ
được những nét đặc trưng và BĐS vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng trong việc thoả mãn nhu
cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh,....
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lý
cao hơn so với các hàng hố thơng thường nên các BĐS địi hỏi chúng ta cần có khả năng
quản lý phù hợp và tươngxứng...
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về BĐS của mỗi địa phương,
mỗi vùng, mỗi khu vực rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh
sống tại đó, yếu tố tâm lý xã hội, vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo và tâm linh cũng ảnh hưởng
nhiều đến hình thức và nhu cầu của BĐS.


1.1.4. Các giai đoạn thực hiện của dự án đầu tư xâyd ự n g
Dự án đầu tư xây dựng được thực hiện theo quá trình sau:

Hình 1.1: Sơ đồ quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng
Qúa trình đầu tư xây dựng bao gồm 3 giai đoạn: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực
hiện đầu tư, giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử dụng .
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Quy hoạch xây dựng phải được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Nếu chưa có trong quy hoạch xây dựng thì phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
chấp thuận . Trong đó, các dự án quan trong quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11
của Quốc hội thì CĐT phải lập Báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét trình Quốc hội
thơng qua chủ trương và cho phép đầu tư. Trường hợp dự án nhóm A, CĐT phải báo
cáo Bộ quản lý ngành để xem xét, bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng
nếu khơng có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giai đoạn thực hiện đầu tư được thực hiện khi báo cáo đầu tư được phê duyệt dự án
đầutư.

Lựa chọn đơn vị tư vấn phải lựa chọn được những chuyên gia tư vấn, thiết kế giỏi trong các
tổ chức tư vấn, thiết kế giàu kinh nghiệm, có năng lực thực thi việc nghiên cứu từ giai đoạn
đầu, giai đoạn thiết kế đến giai đoạn quản lý giám sát xây dựng.Khi CĐT lựa chọn đơn vị tư
vấn phải có kinh nghiệm qua những dự án đã được họ thực hiện trước đó. Khi CĐT chọn
đơn vị tư vấn là yêu cầu các đơn vịtưvấn cung cấp các thông tin về kinh nghiệm, tổ chức,
xem xét lựa chọn rồi tiến tới đấu thầu. Theo đó, việc lựa chọnnhà


thầu tư vấn xây dựng dự án xây dựng được thực hiện theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày
12/02/2009 của Chính phủ.
Trên cơ sở dự án được phê duyệt, nhà thầu thiết kế đã được chọn sẽ tổ chức thực hiện các
công việc tiếp theo của mình. Tuỳ theo quy mơ, tính chất của dự án nên việc thiết
kếcóthểthựchiệntheothiếtkếmộtbước,thiếtkếhaibướchaythiếtkếbabước.
Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với cơng trình chỉ lập báo cáo kinh
tế kỹ thuật.
Thiết kế hai bước là gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với cơng
trình quy định phải lập dự án đầu tư.
Thiết kế ba bước bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công áp
dụng đối với cơng trình quy định phải lập dự án và có quy mơ là cấp đặc biệt, cấp I và cơng
trình cấp II có kỹ thuật phức tạp do người quyết định đầu tư quyết định.
CĐT tổ chức thẩm định hồ sơ TKKT-TDT và trình lên cơ quan có thẩm quyền -là người có
thẩm quyền ra quyết định đầu tư phê duyệt. CĐT có thể thuê các đơn vị tư vấn có đủ điều
kiện năng lực để thẩm tra dự toán thiết kế giúp cho việc phê duyệt. Dựa trên kết quả thẩm
định thiết kế kỹ thuật và dự tốn, người có thẩm quyền quyết định đầu tưsẽra quyết định phê
duyệt TKKT-DT. Sau đó CĐT tổ chức đấu thầu xây dựng để lựa chọn nhà thầu có đủ điều
kiện năng lực thực hiện các sản phẩm dịch vụ xây dựng thích hợp, có giá dự thầu hợp lý và
đáp ứng được các mục tiêu của dựá n .
CĐT tổ chức đàm phán ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu và tổ chức quản lý
thi công xây dựng. Quản lý thi công xây dựng bao gồm quản lý chất lượng xây dựng; quản
lý tiến độ xây dựng; quản lý khối lượng thi công xây dựng ; quản lý an toàn lao động xây

dựng và quản lý môi trường xây dựng.
- Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa cơng trình vào khai thác sử dụng. Dự án đã được
thực hiện theo đúng thiết kế đã được phê duyệt và đảm bảo các yêu cầu về chất lượng,
kỹ thuật, mỹ thuật thì CĐT bàn giao dự án cho cơ quan quản lý, sử dụng để khai thác,
vận hành với hiệu quả caonhất.


Các giai đoạn của q trình đầu tư có mối liên hệ mật thiết với nhau, mỗi giai đoạn đều rất
quan trọng nên không đánh giá quá cao hoặc xem nhẹ một giai đoạn nào vì kết quả của giai
đoạn này là tiền đề của giai đoạn sau. Trong quá trình đầu tư xây dựng CĐT ln đóng vai
trị quan trọng và quyết định đến việc nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng cơng trình.
1.2. Vai trị của đầu tư BĐS trong phát triển kinh tế xãh ộ i
Đối với mỗi một nền kinh tế thì hoạt động đầu tư có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nó là
một nhân tố không thể thiếu của sự tăng trưởng kinh tế, là chìa khóa của sự phát triển. Bên
cạnh đó trong mỗi chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược quốc phòng an ninh
trong mọi quốc gia, mọi chế độ chính trị ln đề cao vai trò của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị
của nền kinh tế quốc dân. Chính vì thế hoạt động đầutưphát triển bất động sản để tạo lập
nên

cơsởhạ

tầng

đóng

một

vai

trị

sống

cịn

trong

q

trình

thực

hiệncácmụctiêuđãđềra,điềunàyđượcthểhiệntrongnhữngnộidungsau:
- Đầu tư bất động sản là hoạt động chủ yếu tạo dựng các cơng trình, cơsởvật chất hạ
tầng phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành nghề
và phát triển kinh tế-xãhội.
- Hoạt động đầu tư bất động sản luôn sử dụng một nguồn lực rất lớn của quốc gia chủ
yếu là vốn, lao động, tài nguyên… Vì vậy nếu quản lý vàsửdụng kém hiệu quả hay đầu
tư khơng phù hợp sẽ dẫn đến thất thốt vơ cùng lớn và ảnh hưởng đến đời sống kinh tếxãhội.
- Hoạt động đầu tư bất động sản thúc đẩy quá trình phát triển cơng nghệ, đẩy nhanh tốc
độ cơng nghiệp hố - hiện đại hóa, tăng năng suất lao động, nâng cao chất lượng sản
phẩm, tăng trưởng kinh tế và cải thiện điều kiện lao động,môit r ư ờ n g .
Qua đầu tư xây dựng, BĐS giúp giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh
tế, trong xã hội: mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc
phòng, phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương. Đầu tư xây dựng BĐS mà sản
phẩm cuối cùng là cơng trình xây dựng là sản phẩm mang tính tổng hợp và đầy đủ các ý
nghĩa gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, khoa học - cơng nghệ, kinh tế - xã hội, môi trường,
… Đặc biệt trong bối cảnh tồn cầu hóa và hội nhập sâu rộng với thếgiới

như hiện nay thì hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cịn mang ý nghĩa vơ cùng quan
trọng trong việc đảm bảo chủ quyền biên giới và củng cố an ninh quốc phòng của mỗi quốc
gia.
Nhằm hiện thực hóa ý tưởng đầu tư bất động sản cũng như quản lý tốt hoạt động đầu tư này
trong quá trình thực hiện thì vai trị của dự án là vơ cùng quan trọng, nó được coi như những
tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư. Dự án BĐS gồm các biện pháp có căn cứ khoa học,
pháp lý được đề xuất phương án kĩ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và
xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư. Nhằm mục đích mang lại hiệu quả
tài chính cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế - xã cho quốc gia và xãhội.
Vai trò của dự án đầu tư BĐS thể hiện qua việc nó được lập theo quy định hiện hành của
Nhà nước, là căn cứ để trình duyệt cấp thẩm quyền. Một dự án đầu tư được lập phải là một
văn bản có căn cứ pháp luật. Dự án đầu tư BĐS đã phê duyệt là căn cứ xin cấp giấy phép
đầu tư xây dựng và là cơsởđể chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được dựa trên các yêu
cầu về kinh tế, xã hội, mơi trường. Ngồi ra, tính hiệu quả của nó giúp cho nhà đầu tư quyết
định nên hay không nên đầu tư thực hiện. Các chỉ tiêu kỹ thuật, thông số về quy mơ của dự
án có vai trị giúp cho chủ đầutưthực hiện các công việc theo đúng dự kiến để thực hiện tốt
quá trình quản lý hoạt động đầut ư .
Bên cạnh đó dự án đầu tư bất động sản cịn có một vai trị quan trọng khác vì thơng qua đó
Nhà nước có thể kiểm sốt được một cách toàn diện về mặt hiệu quả kinh tế - tài chính (đối
với các dự án sử dụng vốn Ngân sách) cũng như hiệu quả xã hội, quốc phòng an ninh,…
Dự án đầu tư phát triển bất động sản còn là cơsởđể so sánh kết quả đạt được với mục tiêu
đặt ra, từ đó làm căn cứ giúp cho nhà quản lý có thể thực hiện việc cấp giấy phép thực hiện
dự án đồng thời cũng có thể kiểm sốt các cơng việc khác như sử dụng đất,
địađiểm,tàingun,mơitrườngvànhữngkhíacạnhkháccóliênquanđếndựán.
1.3. Tình hình đầu tư Bất động sản tại HàN ộ i
1.3.1. Khái niệm về thị trườngBĐS
Các chuyên gia, các nhà nghiên cứu BĐS đã đưa ra một số khái niệm về thị trường BĐS như
sau: