CHUYÊN đề PHƯƠNG HƯỚNG và GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản ở THÀNH PHỐ hà nội

Chuyên đề

Phơng hớng và giảI pháp phát triển
thị trờng bất động sản ở Thành phố Hà Nội

Qua quá trình nghiên cứu về thực trạng của thị trờng bất động sản ở
Thành phố Hà Nội và thấy rằng thị trờng bất động sản ở Hà Nội còn một số
hạn chế, tồn tại nh sau:
- Hệ thống chính sách liên quan đến thị trờng bất động sản cha toàn diện
và thiếu đồng bộ.
- Cung cầu luôn ở tình trạng mất cân đối, tình trạng đầu cơ bất động sản
làm tăng nhu cầu ảo làm tăng giá cả bất động sản, giao dịch phi chính thức
chiếm tỷ lệ cao.
- Thông tin trên thị trờng bất động sản khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu
minh bạch.
Nguyên nhân:
- Nhóm nguyên nhân về chính sách: Chính sách liên quan đến thị trờng bất
động sản cha đủ, luôn thay đổi và cha đồng bộ, còn nhiều bất cập. Ví dụ nh
chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách bồi thờng tái định c, Chính sách
không cho các dự án phân lô bán nền, Chính sách điều tiết quỹ nhà ở và đất ở
tại các dự án kinh doanh nhà . . .
- Nhóm nguyên nhân về tài chính: Cha có cơ chế tài chính hỗ trợ thị trờng
bất động sản vận hành: Hầu hết các chủ đầu t không đủ vốn để đầu t các dự
án kinh doanh bất động sản, do yêu cầu vốn lớn nhất là gần đây quy định các
dự án phải xây nhà xong mới đợc bán, trong khi đó thị trờng về nguồn vốn
đầu t cho bất động sản cha đợc chú trọng.
+ Ngân hàng hạn chế cho vay trung và dài hạn để đầu t kinh doanh bất
động sản.
+ Phơng thøc huy ®éng vèn cha phong phó, cha cã chøng khoán bất
động sản.
+ Pháp luật cha công nhận cơ chế mua đặt hàng trớc.

- Nhóm nguyên nhân về quản lý: Nhà nớc quản lý cha hiệu quả:
+ Quy hoạch chung không ổn định và quy hoạch chi tiết cha đầy đủ.
+ Cha quản lý việc thực hiện theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
+ Nhà nớc cha có số thống kê đầy đủ về hiện trang bất động sản và cha tổ chức khảo sát để biết đợc lợng cầu thật sự để từ đó có hoạch định chiến
lợc phát triển ổn định thị trờng bất động sản .
+ Thành phố đà cấp giấy phép kinh doanh bất động sản cho rất nhiều
doanh nghiệp nhng lại không có một quy định nào ràng buộc những ngời
kinh doanh nghề này phải có bằng cấp chuyên môn nhất định.
- Nhóm nguyên nhân về dịch vụ: Khách hàng thiếu thông tin và sự hỗ trợ của
Nhà nớc:
+ Môi trờng đầu t cha công khai, minh bạch:


+ Các quận, huyện cha thật sự hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tổ chức
bồi thờng giải phóng mặt bằng.
- Nhóm nguyên nhân về thị trờng:
+ Thị trờng sơ cấp: Nhà nớc cha có nhiều quỹ đất sạch (đà giải phóng mặt
bằng) để cung ứng, điều tiết thị trờng.
+ Thị trờng thứ cấp:
Cha có chính sách kích cầu đối với ngời có nhu cầu thực sự, thị trờng
giao dịch chủ yếu là mua bán lòng vòng, đầu cơ quá lớn, ngời có nhu cầu
thực sự (ngời thu nhập thấp) không mua đợc do giá bất động sản bị đẩy lên
quá cao so với mức thu nhập.
+ Thị trờng có liên quan đến ngời nớc ngoài:
Nhà đầu t nớc ngoài đợc tham gia phát triển để kinh doanh nhng hạn
chế tiêu thụ sản phẩm bất động sản và nhà ở: cha cho ngời nớc ngoài mua
nhà đất để ở, cha mở rộng cho tất cả đối tợng là Việt Kiều mua nhà đất để ở.
- Chính sách đầu t kinh doanh bất động sản giữa nớc ngoài và trong nớc còn
nhiều bất cập:
+ Nhà đầu t nớc ngoài đợc Nhà nớc hỗ trợ thu hồi đất để thực hiện dự

án đầu t và Nhà nớc hỗ trợ tổ chức bồi thờng theo giá đất quy định trong khi
đó nhà đầu t trong nớc phải thoả thuận giá bồi thờng.
+ Nhà đầu t nớc ngoài đợc nộp tiền sử dụng đất khi dự án tiến hành
khai thác kinh doanh, trong khi đó nhà đầu t trong nớc phải nộp tiền sử dụng
đất ngay sau khi Nhà nớc giao đất, nếu nộp chậm sẽ bị phạt.
Hậu quả:
Qua phân tích thực trạng của thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội
cho thấy những hậu quả trớc mắt và lâu dài nh sau:
- Giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, thị trờng bất động sản có
chiều hớng đóng băng.
- Ngng đọng vốn vào các dự án bất động sản, nguồn vốn không lu
thông đợc, nếu để tình trạng này kéo dài có thể dẫn đến một số doanh nghiệp
bị phá sản.
- ảnh hởng môi trờng đầu t thành phố.
+ Nhà nớc giảm nguồn thu thuế từ giao dịch bất động sản.
+ ảnh hởng sự phát triển của nền kinh tế và tăng cờng GDP của thành
phố.
phơng hớng và Những giải pháp phát triển
thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1. Mục đích quản lý và phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn
Thành phố:
Nhằm xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị
trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố, tạo điều kiện cho tổ chức và cá
nhân giao dịch, mua bán bất động sản một cách dễ dàng, đợc pháp luật bảo


hộ và thừa nhận; phục vụ có hiệu quả cho công cuộc công nghiệp hoá, hiện
đại hoá Thủ đô, đóng góp tích cực vào việc phát triển lành mạnh thị trờng bất
động sản ở Việt Nam. Mục tiêu cụ thể để thúc đẩy thị trờng bất động sản

phát triển lành mạnh (đợc xác định từ 05 nguyên nhân chính):
- Điều chỉnh một số chính sách để tạo điều kiện cho thị trờng bất động
sản phát triển lành mạnh.
- Xây dựng cơ chế tài chính hỗ trợ thị trờng bất động sản vận hành tốt.
- Tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về quy hoạch và tạo động lực
để thị trờng bất động sản phát triển.
- Có cơ chế cung cấp thông tin liên quan đến thị trờng bất động sản và
giải quyết nhanh các thủ tục hành chính.
- Điều hớng thị trờng bất động sản hoạt động chính quy và giảm rủi ro.
Nhiệm vụ trớc mắt:
- Triển khai có hiệu quả Nghị quyết 06/2004/NQ-CP của Chính phủ;
- Chủ động kiểm soát thị trờng bất động sản; Tăng cờng vai trò quản lý
nhà nớc đối với các hoạt động của thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành
phố;
- Thực hiện xử lý sắp xếp và quản lý các bất động sản là nhà, đất thuộc
tài sản công; bất động sản đô thị; bất động sản nhà ở.
- Xây dựng cơ chế và chính sách quản lý, cấp phép các hoạt động dịch
vụ, môi giới, t vấn đầu t bất động sản trên địa bàn Thành phố.
Nhiệm vụ lâu dài:
- Hình thành đồng bộ các yếu tố cấu thành của thị trờng bất động sản;
- Hoàn thiện cơ chế chính sách và mô hình quản lý và phát triển thị trờng
bất động sản theo quy định của Nhà nớc và có tính đặc thù của Thủ đô nhằm
khuyến khích phát triển thị trờng và tăng cờng quản lý nhà nớc đối với thị trờng bất động sản.
2. Giải pháp tổng thể:
Thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội nói riêng và thị trờng bất
động sản cả nớc nói chung còn rất nhiều vấn đề tồn tại cần phải giải quyết,
tuy nhiên tồn tại lớn nhất hiện nay có thể dẫn đến nhiều hậu quả thiệt hại to
lớn. Chính vì vậy việc đa ra các giải pháp trớc mắt để hâm nóng lại thị trờng
bất động sản là hết sức cần thiết để thị trờng lu thông bình thờng trở lại, tiếp
đến là thực hiện các giải pháp mang tính chiến lợc lâu dài để phát triển thị trờng ổn định và lành mạnh.

2.1- Một số giải pháp cấp bách:
2.1.1. Đối với bất động sản là nhà ở, đất ở thuộc t nhân:
Hiện nay toàn Thành phố có 539.521 hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà ở,
đất ở (có 424.413 trờng hợp đà đợc cấp GCN). Đây là một nguồn hàng hoá
lớn tham gia vào thị trờng bất động sản nhng chủ yếu tồn tại dớc hình thức
phi chính thức, để quản lý và tạo điều kiện thị trờng này phát triển lành mạnh
cần:
- Tập trung hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở cho các hộ gia đình và cá nhân là điều kiện để bất động sản thuộc


nhóm này có thể tích cực tham gia vào thị trờng bất động sản hợp pháp, lành
mạnh.
- Ban hành các quy định cụ thể về cấp phép xây dựng nhằm quản lý chặt
chẽ việc xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà ở, tuân thủ các yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, môi trờng và hạ tầng đô thị, kiên quyết ngăn chặn tiến tới
chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát tại đô thị và ven các trục đờng
giao thông.
- Các giao dịch về bất động sản thuộc nhóm này thờng diễn ra trực tiếp
giữa ngời mua và ngời bán hoặc thông qua môi giới, các cấp chính quyền và
cơ quan chức năng không quản lý đợc. Để giải quyết vấn đề này cần có cơ
quan chức năng xây dựng các cơ chế chính sách quy định và cấp phép hoạt
động kinh doanh cho tổ chức môi giới, dịch vụ bất động sản hoạt động lành
mạnh, hợp pháp; đồng thời có chế tài xử lý những trờng hợp mua bán,
chuyển nhợng mà không tới cơ quan nhà nớc có thẩm quyền để khai báo và
làm các thủ tục theo quy định.
- Xây dựng sàn giao dịch với cơ chế phù hợp, thông thoáng, tạo điều kiện
thuận lợi cho ngời dân có nhu cầu tham gia dễ dàng, với chi phí thấp, từ đó
sẽ tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trờng bất động sản thuộc nhóm này.
2.1.2- Đối với bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc:

- Tập trung rà soát toàn bộ quỹ nhà công sở do cơ quan, đơn vị sự nghiệp
đang quản lý, sử dụng trên địa bàn Thành phố theo Thông t sè 83/2004/TTBTC ngµy 17-8-2004 cđa Bé Tµi chÝnh “Híng dÉn một số nội dung quản lý
trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp.
- Rà soát quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu của Nhà nớc do các Công ty
kinh doanh nhà quản lý và cho thuê. Những cơ sở có đủ điều kiện thì chuyển
thành trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp. Những cơ sở nhỏ lẻ cần có cơ chế
quản lý phù hợp với cơ chế thị trờng.
- Trên cơ sở rà soát các quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nớc, xử lý đối với các
trờng hợp các cơ quan, tổ chức vi phạm, sử dụng d thừa diện tích theo quy
định, sử dụng không hiệu quả, kiên quyết thu hồi để đấu thầu, tạo nguồn vốn
đầu t hạ tầng Thủ đô.
- Tiếp tục đẩy mạnh công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời
đang thuê theo Nghị định 61/CP, tăng nguồn hàng hoá trong dân; thu hồi và
giảm chi vốn ngân sách đầu t, từng bớc thực hiện chính sách xà hội hoá nhà
ở.
2.1.3- Đối với bất động sản công nghiệp, dịch vụ thơng mại, kinh doanh
sản xuất:
- Bất động sản thuộc nhóm này rất ổn định, việc tham gia thị trờng bất
động sản chủ yếu là hình thức thế chấp vay vốn tạo nguồn lực thúc đẩy sản
xuất. Để tạo môi trờng cho lĩnh vực này phát triển mạnh cần đẩy mạnh cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức theo quy định của pháp
luật.
- Một bộ phận thuộc nhóm này có nhu cầu cho thuê, cho thuê lại nhà xởng, mặt bằng sản xuất, cưa hµng . . . trong khi Nhµ níc cha có hớng dẫn,
quy định cụ thể đồng bộ về vấn đề này, các hoạt động trên diễn ra tự phát
theo nhu cầu, nhà nớc thất thu thuế, việc quản lý, sử dụng đất lộn xộn. Để
quản lý tốt và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trờng này phát triển cần có các
chính sách, hớng dẫn cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức tham gia,


sự hỗ trợ, giúp đõ của cơ quan nhà nớc trong việc giải quyết các thủ tục hành

chính.
2.1.4- Đề xuất cơ chế chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế
đầu t phát triển các khu đô thị và đầu t nhà ở phục vụ nhu cầu của dân c
và các cơ chế, biện pháp tăng cờng kiểm soát, quản lý thị trờng bất động
sản trên địa bàn Thành phố.
a. Định hớng về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
- Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy
hoạch. Công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết.
- Tăng cờng vai trò của UBND các quận, huyện, phờng, xÃ, thị trấn trong
việc quản lý sử dụng đất, nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các
khu vực phát triển đô thị. Giám sát việc triển khai các dự án trên địa bàn theo
quy định của pháp luật.
- Tiến tới thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm
2003.
- Căn cứ quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 triển khai các dự án
mở đờng kết hợp với việc thu hồi đất hai bên đờng để chủ động xây dựng
đồng bộ, hoàn chỉnh đờng và phố, đồng thời tăng nguồn thu từ quỹ đất hai
bên đờng.
- Chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các
khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp vừa và nhỏ cũng nh chính
sách u đÃi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở, thơng mại
tại các khu vực đô thị và khu vực phát triển đô thị.
- Quy định các điều kiện đối với các dự án đầu t kinh doanh bất động
sản: đền bù, hỗ trợ, tái định c.
- Xây dựng và ban hành quy chế khu đô thị mới là hành lang pháp lý
quan trọng để quản lý đầu t phát triển đô thị.
b. Chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê:
- Cần có quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất dành để xây dựng

nhà ở cho thuê;
- Ưu đÃi về đất đai;
- Chính sách hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng;
- Hỗ trợ về đầu t xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng;
- Hỗ trợ về tài chính nhà ở;
- Ban hành các quy định về quản lý quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà
nớc phù hợp với điều kiện thực tiễn;
- Chính sách bảo hộ quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở, bên thuê nhà ở và
các chế tài xử lý tranh chấp liên quan;
- Ban hành các quy định về tiêu chuẩn, đối tợng đợc thuê nhà ở;
- Hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về phát triển và quản lý quỹ
nhà ở cho thuê.
c. Chính sách đầu t nhà tái định c:
Từ năm 2000 đến 2004 trên địa bàn Thành phố đà triển khai hàng nghìn
dự án, Nhà nớc thu hồi đất của 93.984 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất,
trong đó đà thực hiện tái định c cho trên 7000 trờng hợp. Nh vậy việc đền bù
những năm qua chủ yếu đợc đền bù bằng tiền, đây là một nguyên nhân chủ
yếu làm thị trờng bất động sản có những lúc nóng lên. Để giải quyết vÊn ®Ị


này, đòi hỏi Thành phố cần có những chính sách và giải pháp tổng thể đáp
ứng nhu cầu tái định c của những ngời bị thu hồi đất, đồng thời cân đối
nguồn cung - cầu của thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố.
Theo quy định tại Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của
UBND Thành phố, khi Nhà nớc thu hồi dất thực hiện các dự án đầu t mà có
nhu cầu sử dụng nhà, đất để tái định c thì chủ đầu t phải chuẩn bị đủ quỹ tái
định c trớc khi giải phóng mặt bằng. Quỹ tái định c có thể là đất (chủ yếu đối
với các xà vùng ngoại thành) hoặc nhà (đối với khu vực nội thành).
Để tạo đợc quỹ nhà, đất phục vụ tái định c cần đẩy mạnh triển khai bằng
nhiều hình thức:

- Đầu t xây dựng quỹ tái định c bằng nguồn vốn ngân sách: do các ban
quản lý dự án của các Sở ngành và Ban quản lý dự án các quận, huyện thực
hiện.
- Do các doanh nghiệp đầu t bằng nguồn vốn ứng trớc theo phơng thức
Thành phố ký hợp đồng đặt hàng mua nhà hoặc mua nhà đà xây dựng.
- Do các chủ đầu t thực hiện dự án tự xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định
c phục vụ dự án bằng nguồn vốn của chủ đầu t.
Để rút ngắn thời gian thực hiện đầu t cần tập trung việc triển khai nhanh
các quy hoạch chi tiết trên địa bàn các quận, huyện, đặc biệt là quy hoạch
các khu đất tái định c; Tập trung các nguồn vốn để đầu t xây dựng nhà ở tái
định c từ các nguồn bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thu từ đấu giá quyền
sử dụng đất . . .
d/ Trong qúa trình triển khai chuyên đề cần thực hiện ngay một số nhiệm
vụ:
- Xây dựng thí điểm cơ chế, chính sách về đấu giá nhà thuộc quỹ nhà
chuyên dùng do Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất đang quản lý gắn với
quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê nhà thộc sở hữu Nhà nớc để các thành
phần kinh tế sử dụng làm trụ sở, văn phòng, cửa hàng kinh doanh . . . Đấu
giá quyền sử dụng đất từ quỹ đất điều tiết theo Quyết định 123/2001/QĐ-UB
của Thành phố; Các quận, huyện đẩy nhanh các thủ tục giao đất và đầu t hạ
tầng kỹ thuật các dự án Đấu giá đất theo kế hoạch đà đợc phê duyệt, nhằm
huy động các nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây dựng, phát triển thu đô.
- Thống nhất đầu mối về Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất là cơ quan
quản lý và phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố. Ban hành
chức năng, nhiệm vụ của bộ phận chuyên môn về quản lý và phát triển thị trờng bất động sản. Xây dựng các quy định về quản lý và cấp phép hoạt động
kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ, môi giới, t vấn bất động sản nhằm quản lý
và hớng dẫn các tổ chức hỗ trợ vận hành thị trờng bất động sản phát triển
lành mạnh.
2.2- Các giải pháp lâu dài:
2.2.1/ Nhóm giải pháp về chính sách:

- Điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất; Bổ sung thêm quy định đối
với các dự án phải thoả thuận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, khi chủ đầu
t đà thoả thuận chuyển nhợng đợc khoảng 80% diện tích đất của dự án, nếu
phần còn lại không thể thoả thuận đợc thì Nhà nớc sẽ ra quyết định thu hồi
đất của ngời đang sử dụng, chủ ®Çu t sÏ båi thêng cho ngêi ®ang sư dơng đất
theo khung giá quy định.


- Cho phép các nhà đầu t đợc chuyển nhợng dự án nhà ở sau khi dự án
đà hoàn thành cơ bản phần cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án, cho nhà đầu t
khác có chức năng kinh doanh nhà để đầu t xây dựng nhà ở kinh doanh.
- Xây dựng cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá
dự án có quyền sử dụng đất; Đẩy mạnh cải cách các thủ tục hành chính về
giao đất, cho thuê đất và đầu t hạ tầng kỹ thuật các dự án Đấu giá đất theo kế
hoạch đà đợc phê duyệt, nhằm huy động các nguồn lực từ nhà, đất phục vụ
xây dựng, phát triển thu đô.
2.2.2/ Nhóm giải pháp về tài chính:
- Ban hành cơ chế về tài chính cho ngân hàng trong đó quy định ngân
hàng đợc cấp tín dụng trung và dài hạn cho các dự án kinh doanh bất động
sản.
- Ban hành quy định cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản sau khi có quyết định giao đất đợc ký kết với khách hàng các hợp đồng
mua nhà đặt hàng trớc, hợp đồng sẽ đợc đăng ký với cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền, cho phép chuyển nhợng hợp đồng, nhà nớc sẽ thu thuế chuyển
nhợng.
- Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu t trực tiếp từ dân c và các tổ
chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển
thị trờng chứng khoán BĐS.
- Ban hành cơ chế để các chủ đầu t có thể vay vốn bằng việc thế chấp
mảnh đất đợc nhà nớc giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án; Có qui định để

các ngân hàng thơng mại đợc bảo lÃnh cho ngời mua nhà thuộc sở hữu của
Nhà nớc, các chủ dự án kinh doanh BĐS đợc bảo lÃnh cho ngời mua sản
phẩm của dự án .
- Ban hành cơ chế hỗ trợ lÃi suất, thuế v.v. để khuyến khích các nhà
đầu t kinh doanh BĐS đặc biệt về nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tợng chính sách nh ngời có công với cách mạng, ngời có thu nhập thấp, ngời
nghèo, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp.
Mở rộng hơn nữa sự tham gia của ngời nớc ngoài vào thị trờng BĐS
(ngoài các vấn đề đà đợc qui định trong pháp luật hiện hành), đặc biệt vấn đề
mua và bán nhà ở, xây nhà để bán và cho thuê.
2.2.3/ Nhóm giải pháp về quản lý:
- Sửa đổi, bổ sung qui trình lập, thông qua các loại văn bản qui hoạch,
xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ
thống các văn bản qui hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.
- Nghiên cứu áp dụng phơng pháp qui hoạch mới theo hớng vừa đáp
ứng đợc nhu cầu về đầu t kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị vừa
tạo đủ điều kiện cho việc tăng cờng quản lý đầu t và phát triển các đô thị.
Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản qui hoạch.
- Ban hành cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách
nhiệm trong vùng quy hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm
định, điều chỉnh quy hoạch;
- Qui định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch,
đầy đủ các thông tin cần thiết về qui hoạch cho mọi ngời biết và tuân thủ;


- Tăng cờng và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ
qui hoạch và có biện pháp kiên quyết trong cỡng chế.
- Thực hiện việc cấp một loại giấy chứng nhận đối với bất động sản là
đất, nhà ở thay vì cấp hai loại nh hiện nay đối với đất gắn liền với nhà (nếu
cần thì ghi rõ: giấy này chứng nhận về QSD đất và QSH nhà).
- Xử lý việc sử dụng kém hiệu quả quĩ đất, nhà xởng của các doanh

nghiệp nhà nớc, trụ sở làm việc và quĩ đất cơ quan nhà nớc và lực lợng vũ
trang.
+ Đối với những diện tích đất, trụ sở làm việc đang đợc sử dụng đúng
mục đích tại các tổ chức nhà nớc thì tiến hành cấp GCNQSD đất (trong đó có
QSH các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này.
+ Đối với những diện tích để hoang hoá đà vợt quá giới hạn cho phép
về thời gian thì nhà nớc thu hồi lại. Việc thu hồi này không cần phải đợc sự
đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này.
+ Đối với những diện tích đất và nhà đà và đang bị tổ chức quản lý
đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhợng...sai chính sách thì phải xử lý sai
phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả.
+ Giá trị của những diện tích đất đà đợc cấp theo GCNQSD đất phải đợc xác định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS của tổ chức nhà nớc.
- Sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý nhà nớc về BĐS và thị trờng BĐS.
- Tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động
của thị trờng BĐS, đặc biệt là các nghề đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ
sơ địa bạ, xây dựng qui hoạch chi tiết phát triển đô thị, t vấn, môi giới, định
giá, thanh toán, tín dụng, thông tin... về giao dịch BĐS.
- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế của Thành phố hàng năm phải
tiến hành lập kế hoạch và chủ động trong việc đầu t phát triển thị trờng bất
động sản.
- Tăng cờng công tác quản lý các dự án đầu t trong quá trình triển khai
đầu t xây dựng đảm bảo đúng quy hoạch, thiết kế, có chất lợng và đúng tiến
độ.
- Tổ chức thống kê hàng năm để có số liệu đầy đủ về hiện trạng và
biến động của thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố, có biện pháp
cập nhật thờng xuyên sự thay đổi đồng thời tiến hành khảo sát nhu cầu đối
với từng loại bất động sản.
2.2.4/ Nhóm giải pháp về cung cấp dịch vụ cho khách hàng:
- Ban hành quy chế cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản
phục vụ khách hàng. Cho phép Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội

trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất đợc lấy thông tin từ các hoạt
động của giá sàn giao dịch trên địa bàn thành phố từ đó tổng hợp tình hình
chung và cung cấp thông tin ngợc lại cho khách hàng.
- Khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới
chuyển một số chức năng công sang cho các tổ chức t, hội nghề nghiệp thực
hiện... Đa dạng hoá các hình thức cung cấp thông tin và t vấn cần thiết về
pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung-cầu, giá cả, tài chính, tín


dụng,... đối với BĐS thông qua các tổ chức công và t. Tạo điều kiện về mặt
pháp lý, qui chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung
tâm môi giới, dịch vụ cho vay, thanh toán, phát mại đợc tiếp tục hình thành,
củng cố, mở rộng và hoạt động có hiệu quả. Khuyến khích sự hình thành các
tổ chức môi giới có t cách pháp nhân. Ban hành qui chế hoạt động cụ thể cho
các tổ chức này.
- Thức hiện đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin. Theo đó: đa
thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan
đến quản lý và phát triển thị trờng BĐS vào cổng điện tử của Trung tâm Giao
dịch bất động sản Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên MôI trờng và Nhà đất Hà
Nội, khuyến khích các tổ chức kinh doanh BĐS đa các thông tin về giao dịch
BĐS lên các phơng tiện thông tin đại chúng (báo, tạp chí, phát thanh truyền
hình) và các trang WEB của mình.
- Thờng xuyên tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật liên quan đến
bất động sản.
- Chỉ đạo UBND quận, huyện phải tích cực phối hợp với nhà đầu t đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Hội đồng giải phóng mặt bằng quận,
huyện và nhà đầu t ký kết hợp đồng thoả thuận thống nhất kế hoạch thời gian
thực hiện bồi thờng giải phóng mặt bằng, nếu bên nào vi phạm sẽ bị xử lý
theo các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng.
2.2.5/ Nhóm giải pháp về thị trờng:

- Thành phố chủ động phát triển quỹ đất để đáp ứng kịp thời nhu cầu
đầu t phát triển: Tạo quỹ đất có sẵn để kêu gọi đầu t và điều tiết thị trờng bất
động sản khi cần thiết.
- Có kế hoạch đầu t cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xà hội tập trung.
Xà hội hóa việc đầu t xây dựng các công trình hạ tầng xà hội, giao quyền sử
dụng đất cho chủ đầu t để đầu t và khai thác kinh doanh theo quy hoạch hoặc
giao có thời hạn theo phơng thức BOT.
- Về nhà cho ngời thu nhập thấp: nhu cầu nhà ở cho ngời thu nhập
thấp hiện nay là quá lớn nên cần phải huy động nhiều nguồn lực theo các phơng thức sau:
+ Thành phố giao quỹ đất trống cho nhà đầu t xây dựng nhà theo phơng thức ứng vốn đầu t theo đặt hàng của Thành phố, ngời thu nhập thấp
đăng ký mua sẽ nộp tiền theo tiến độ đầu t để trả cho chủ đầu t. Sau khi xây
dựng xong chuyển giao quỹ nhà cho Công ty Quản lý và phát triển nhà để
làm thủ tục bán cho ngời thu nhập thấp. Năm 2006 đà hoàn thiện khu nhà ở
dành cho công nhân tại khu công nghiệp tại huyện Đông Anh thuê.
+ Thành phố chuẩn bị một số địa điểm khu đất quy hoạch là khu dân
c và công bố để chủ ®Çu t tham gia ®Çu t kinh doanh trong ®ã phải dành một
số căn hộ bán cho ngời thu nhập thấp, giá bán và số lợng căn hộ đợc thoả
thuận trớc với Thành phố. Thành phố sẽ ra quyết định thu hồi và hỗ trợ
doanh nghiệp tổ chức việc bồi thờng giải phóng mặt bằng. Trờng hợp có từ 2
nhà đầu t trở lên tham gia sẽ tổ chức đấu thầu.
+ Khuyến khích đầu t vào bất động sản đối với những ngời mua nhà
lần đầu từ các chính sách cho vay của các thể chế tài chính (vay vốn u ®·i tõ


ngân hàng) bằng cách thế chấp chính căn nhà đợc mua khiến cho các khoản
vay để mua nhà trở nên dễ dàng hơn.
- Ban hành chính sách nhà ở trả góp, nhà cho thuê, đây mới là giải
pháp căn cơ và lâu dài để giải quyết nhà ở cho ngời thu nhập thấp. Tuy nhiên
Nhà nớc cũng cần phải có các chính sách u đÃi để đảm bảo giá cho thuê tơng
đối phù hợp với thu nhập hiện nay của ngời thu nhập thấp nh miễn giảm tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, nhà nớc hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật đến ranh
giới dự án.
- Cần xác định đối tợng thu nhập thấp, tái định c đang làm việc ở đâu,
ngành nghề gì, trên cơ sở đó tính toán và chọn địa điểm xây dựng chung c
sao cho thích hợp. Vì nếu khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi ở quá
lớn thì có thể dẫn đến tình trạng chung c đợc xây dựng xong nhng có ít ngời
mua. Nói chung phải xác định lại nhu cầu của ngời dân đối với các loại căn
hộ trong các chung c cao tầng và trên cơ sở đó cấp phép xây dựng số lợng
căn hộ phù hợp để tránh tình trạng khủng hoảng thừa sẽ xảy ra trong tơng lai
không xa.
2.2.6/ Nhóm giải pháp thuộc về trách nhiệm của Hiệp hội bất động sản và
các doanh nghiệp:
a/ Trách nhiệm của Hiệp hội bất động sản:
- Tuyên truyền chính sách pháp luật của Nhà nớc về thị trờng bất động
sản;
- Phổ biến kinh nghiệm phát triển thị trờng bất động sản của các tỉnh,
thành phố trong nớc và nớc ngoài đến các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản;
- Tham gia góp ý, kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nớc có
liên quan trong quá trình xây dựng chính sách pháp luật để quản lý và phát
triển thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội;
- Cung cấp các thông tin về thị trờng, đầu t, giá cả bất động sản, giới
thiệu các dự án phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ
cao và các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khác ở Thành phố Hà Nội và các
tỉnh, thành phố khác trên cả nớc giúp các doanh nghiệp có kế hoạch đầu t;
- Xúc tiến hợp tác giữa nhà kinh doanh bất động sản là hội viên với
các đối tác khác trong nớc, ngoài nớc nhằm mục đích mời gọi đầu t vào các
dự án bất động sản xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí
- Tổ chức các đoàn, các doanh nghiệp đi khảo sát, nghiên cứu một số

thị trờng bất động sản lớn ở trong nớc, ngoài nớc để học tập kinh nghiệm
trong lĩnh vực quản lý, khoa học công nghệ, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ
thuật liên quan đến hoạt động bất động sản;
- Liên kết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với các tổ chức
tài chính, ngân hàng nhằm tìm kiếm nguồn vốn cho doanh nghiệp;
- Tham gia hoà giải tranh chấp giữa các nhà kinh doanh bất động sản
là hội viên, bảo vệ quyền lợi cho các nhà kinh doanh bất động sản trong hiƯp
héi khi ph¸t sinh tranh chÊp víi c¸c tỉ chøc trong nớc hoặc nớc ngoài;


- Hỗ trợ và đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn đối với các tổ
chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
b/ Trách nhiệm của các doanh nghiệp:
- Nghiêm chỉnh chấp hành các quy định của pháp luật.
- Thực hiện các thủ tục về đầu t xây dựng và khai thác kinh doanh theo
quy định.
- Thực hiện đầy đủ và đúng thời hạn việc kê khai, đăng ký và báo cáo
theo quy định.
Kết luận

Các giải pháp đề xuất trên đây xuất phát từ những đòi hỏi bức bách đÃ
đợc nêu trong văn kiện Đại hội X của Đảng, nếu đợc triển khai thực hiện thì
thị trờng BĐS Việt Nam nói chung, Thành phố Hà Nội nói riêng sẽ có bớc
phát triển mới cả về chiều rộng và bề sâu. Cụ thể là:
- Khi những ngời sử dụng đất đều đợc cấp GCNQSD đất với những cấp
độ khác nhau thì thị trờng phi chính quy về đất nói riêng, về BĐS nói chung
sẽ có sơ sở pháp lý để giảm thiểu nhanh chóng, lợng cung hàng hoá BĐS cho
thị trờng chính qui sẽ đợc tăng lên. Việc này cho phép ngời sử dụng đất yên
tâm đầu t, có thể dễ dàng thế chấp giá trị mảnh đất để vay vốn, chi phí giao
dịch thấp hơn do có đủ thông tin hơn.

- Khi quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc đợc chuyển sang phơng thức
bán cho ngời đang sử dụng thì ngoài việc tăng lợng cung về nhà cho thị trờng
chính qui, còn làm cho tính công bằng về chính sách nhà ở trong xà hội đợc
giải quyết một bớc căn bản, đánh dấu sự kết thúc những hậu quả tiêu cực của
chính sách bao cấp nhà ở đà có từ nhiều thập kỷ qua và tạo điều kiện để chủ
sử dụng đầu t nâng cấp, cải tạo nhằm cải thiện điều kiện ở.
- Khi toàn bộ thành phố đều có quy hoạch đợc hoạch định căn cứ vào
các yếu tố cung-cầu nhà, đất và các BĐS khác trên địa bàn, đợc phê duyệt
bởi một văn bản có tính pháp lý cao, đợc công bố minh bạch thì cung đất đai
và BĐS cho thị trờng chính qui có điều kiện tăng lên do giảm thiểu đợc các
thủ tục và chi phí tiếp cận thông tin, hoạt động của thị trờng tránh đợc nhiều
rủi ro, khiếm khuyết so với khi không có quy họach.
- Khi các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đợc giải phóng
khỏi những cấm kỵ, ràng bó bởi các giới hạn về thành phần kinh tế, về chế
độ sở hữu, về chính sách u đÃi thì thị trờng BĐS không chỉ đợc kích thích
mạnh mẽ về phía cung mà cả về phía cầu, tạo ra sự phát triển có hiệu
quả và bền vững đối với thị trờng này.
- Khi chính sách về thuế, phí đối với nhà đất đợc sửa đổi, ®iỊu chØnh,
bỉ sung, hoµn thiƯn theo híng khun khÝch viƯc kinh doanh có hiệu quả,
hạn chế việc sử dụng lÃng phÝ c¸c ngn lùc cđa x· héi trong lÜnh vùc BĐS,
đặc biệt là nguồn lực về đất đai thì chẳng những nguồn thu của ngân sách
Nhà nớc tăng lên mà quan hệ cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trờng cũng đợc điều chỉnh, giảm thiểu các giả tạo, đầu cơ trên thị trờng này.


- Ưng với mỗi tiến triển của nhân tố thị trờng theo các giải pháp trên
đây sẽ kéo theo sự giảm thiểu những tiêu cực từ sự can thiệp trực tiếp bằng
hành chính, mệnh lệnh của Nhà nớc vào thị trờng BĐS.
- Việc khiếu kiện về nhà, đất đang ở tình trạng nóng bỏng hiện nay sẽ
giảm dần cùng với những giải pháp về thị trờng đợc thực hiện từng phần và
đồng bộ trên đây./.