Nâng cấp và cải tạo đô thị

Thưa cô, nhóm chúng em cảm ơn tài liệu cô đã gửi cho nhóm em đã
giúp nhóm chúng em có thêm nhiều thông tin mà bài làm còn thiếu
nhưng chưa tìm ra được.
Dựa vào tài liệu của cô và những tài liệu tự tìm hiểu thêm, nhóm em
đã bổ sung và hoàn thiện bài làm theo đề tài 7 “Nâng cấp và cải tạo đô
thị”. Những phần có bổ sung thêm như sau:
I.Bổ sung khái niệm nâng cấp đô thị
II.2 Mục tiêu của nâng cấp đô thị
II. 3 Các nguyên tắc tronng nâng cấp đô thị (12 nguyên tắc)
II.4 Các tiêu chí lựa chọn khu vực đưa vào dự án
II.5 Các bước triển khai dự án nâng cấp đô thị
II.6 Cơ sở pháp lí xây dựng kế hoạch nâng cấp đô thị (các công văn nghị
định, luật quy định về việc nâng cấp đô thị)
II.7 Các kế hoạch trong nâng cấp đô thị
Ví dụ về nâng cấp đô thị tại Đà Nẵng, Huế, Đồng Nai
Dự án nâng cấp đô thị tại TP.HCM
II.8 Vấn đề tham vấn cộng đồng trong nâng cấp đô thị
1. Khái niệm
2. Những việc cần tham gia ý kiến cộng đồng
3. Các bước tham vấn cộng đồng
III. Các bước thực hiện nâng cấp đô thị
Bổ sung về tài liệu tham khảo
Chính xác hóa số thành viên nhóm.
Những phần có bổ sung thêm cụ thể trong bài làm, nhóm em xin
phép thể hiện bằng chữ đỏ bên dưới để cô tiện theo dõi. Nếu còn
thiếu sót gì, nhóm em rất mong cô góp ý để bài làm của nhóm em
được hoàn thiện hơn. Nhóm chúng em cảm ơn cô ạ.
1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐÀ LẠT
KHOA MÔI TRƯỜNG
Bài tiểu luận bộ môn

QUẢN LÝ MÔI TRƯỜNG ĐÔ THỊ
Chủ nhiệm bộ môn:
Th.S Nguyễn Ngọc Anh
ĐỀ TÀI: NÂNG CẤP VÀ CẢI TẠO ĐÔ THỊ
Nhóm sinh viên thực hiện
Stt Họ tên MSSV
1 Trần Thị Ngọc Nữ 0710698
2 Đỗ Thị Huyền 0712587
3 Trần Thị Huyền 0712590
4 Nguyễn Thị Thu 0713882
5 Cao Thị Thanh Thuận 0712621
2
Nội dung
I. Mở đầu
II. Nâng cấp và cải tạo đô thị
II.1. Khái niệm về nâng cấp đô thị
II.2. Lợi ích của nâng cấp đô thị
II.3. Hiên trạng nâng cấp đô thị
a. Trên thế giới.
- Tại Nga:
- Tại Pháp
- Tại Trung Quốc
- Tại Singapore
b. Tại Việt Nam
III. Những vấn đề môi trường trong nâng cấp đô thị
III.1. Quy hoạch đô thị chưa phù hợp với yêu cầu bảo vệ môi trường
III.2. Gia tăng dân số đô thị và vấn đề di dân:
III.3. "Xóm liều, xóm bụi"-ung nhọt của đô thị được nâng cấp.
III.4 Ảnh hưởng đến đời sống tinh thần của nhân dân.
III.5. "Lá phổi" của đô thị bị tàn phá

III.6. Giao thông đô thị và môi trường
III.7. Vấn đề chất thải rắn.
IV. Phương pháp quản lí môi trường trong nâng cấp đô thị
IV.1. Trong quá trình xây dựng mở rộng đô thị
IV.2. Trong quá trình cải tạo hạ tầng kĩ thuật đô thị
IV.3. Trong công tác cải thiện nguồn nước đô thị
V. Định hướng nâng cấp đô thị
V.1. Phát triển đô thị bền vững
V.2. Chiến lược phát triển đô thị đến năm 2020
V.3. Các nguyên tắc của nâng cấp đô thị tương lai
VI. Kết luận
3
NÂNG CẤP VÀ CẢI TẠO ĐÔ THỊ
I. Mở đầu
Trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa kèm theo nâng cấp đô thị đang là vấn
đề được đề cấp khá nhiều trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng. Cùng với sự
phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của hệ thống đô thị thế giới, hệ thống đô thị Việt
Nam cũng không ngừng phát triển, mở rộng cả về diện tích đất, số lượng công trình và
chất lượng xây dựng.
Nhiều đô thị cũ được cải tạo, nâng cấp, được đầu tư xây dựng mới kết cấu hạ tầng kỹ
thuật về cấp điện, cấp nước, thoát nước, làm đường sá, cầu cống, xây mới nhiều công
trình công ích, nhà ở, chỉnh trang phố xá, tạo dáng vẻ mới về vệ sinh môi trường, cảnh
quan xanh, sạch, đẹp. Nhiều đô thị mới, quy mô lớn ra đời, với những công trình kiến
trúc hiện đại.
Thị tứ muốn lên thị trấn, thị trấn muốn lên thị xã, thị xã muốn lên thành phố, thành phố
trực thuộc tỉnh muốn lên thành phố trực thuộc Trung ương... Việc phân loại đô thị đi kèm
với chính sách hỗ trợ tài chính khác nhau như hiện nay đã tạo ra một cuộc chạy đua nâng
cấp đô thị giữa các địa phương...
Tuy nhiên, khi quá đặt nặng vấn đề làm sao để nâng cấp đô thị một cách nhanh chóng
người ta sẽ làm mọi cách để đạt được kết quả mà cố tình quên đi những mặt trái của nó.

Điển hình là sự tác động ngược đến sự phát triển bền vững về môi trường . Vẫn biết
nâng câp đô thị là động lực phát triển kinh tế nhưng nếu đi sai hướng chúng sẽ tiềm ẩn
nguy cơ phát triển hỗn loạn, mất kiểm soát và dẫn đến thiệt hại về môi trường và kinh tế
trong tổng thể. Nếu diễn ra với tốc độ quá lớn, thiên về mục tiêu kinh tế trước mắt sẽ dẫn
đến sự mất cân bằng về môi trường sống và các giá trị văn hóa lịch sử cổ truyền.
Nâng cấp đô thị là quá trình cần thiết để một nước phát triển và khẳng định vị trí của
mình trên thế giới. Song để đạt được kết quả bền vững về kinh tế -xã hội mà không mâu
thuẫn với sự phát triển bền vững về môi trường đang là một bài toán khó ở các nước.
Ở Việt nam để hệ thống đô thị nước ta phát triển vững chắc, rất cần sự phối hợp hành
động của các ngành, các cấp từ Trung ương đến địa phương. Trong đó, vấn đề quản lí môi
trường cần được quan tâm đặc biệt.
II. Nâng cấp và cải tạo đô thị
II.1. Khái niệm về nâng cấp đô thị
4
Nâng cấp đô thị là các hoạt động có tính hành động thực tiễn cung cấp các dịch vụ hạ tầng cơ
bản, đồng bộ nhằm cải thiện và từng bước nâng cao điều kiện sống của các cộng đồng dân cư
nghèo nơi môi trường sống có chất lượng thấp
(nguồn: “sổ tay hướng dẫn nâng cấp đô thị”-UBND TP. Hồ Chí Minh)
- Nâng cấp đô thị là sự tăng trưởng về cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, sự phát triển về kinh tế,
sự mở rộng về diện tích, sự gia tăng mật độ hặc số dân, sự phát triển cân đối về cơ cấu
kinh tế, xã hội, môi trường. Sự chuyển bước của một đô thị bậc thấp đến đô thị bậc cao,
một đô thị bậc cao đến đô thị bậc cao hơn.
- Mức độ nâng cấp đô thị là tỷ lệ các yếu tố trên sau khi nâng cấp so với trước đó.
- Tốc độ nâng cấp đô thị là tỷ lệ gia tăng của các yếu tố trên theo thời gian.
- Đô thị hóa là quá trình phát triển và mở rộng mạng lưới đô thị, phổ biến lối sống
thành thị, tập trung dân cư trên phạm vi lãnh thổ một vùng, một quốc gia và khu vực liên
quốc gia.
- Quá trình đô thị hóa gắn với quá trình tăng trưởng và phát triển về không gian, dân số
đô thị và tăng trưởng kinh tế dẫn đến các hệ quả: Các siêu thành phố, sự mất cân đối lãnh
thổ, sự chuyển đổi cấu trúc dân số - lao động, biến đổi khí hậu và khủng hoảng sinh thái

diện rộng.
- Các chỉ số là thước đo của mức độ đô thị hóa gồm: Đất đô thị, qui mô và dân số đô
thị, tỷ lệ lao động phí nông nghiệp, trình độ phát triển kết cấu hạ tầng công cộng và lối
sống đô thị, trong đó tỷ lệ lao động phi nông nghiệp là yếu tố chính, xác định ranh giới đô
thị - nông thôn

Hà Nội muốn bổ sung vỉa hè, Trông cây xanh ngay khi
cây xanh khoảng 5km đường phố. làm đường xây đô thị.
- Đô thị được phân thành sáu loại: loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 Đô thị
loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội thành, huyện ngoại
thành và các đô thị trực thuộc.
- Đô thị loại 1 và loại 2 là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội thành, huyện
ngoại thành và có thể có các đô thị trực thuộc; đô thị loại 1, loại 2 là thành phố thuộc tỉnh
có các phường nội thành và các xã ngoại thành.
5
- Đô thị loại 3 là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thành, nội thị và các
xã ngoại thành, ngoại thị. Đô thị loại 4 là thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thị và các
xã ngoại thị.
- Đô thị loại 4, đô thị loại 5 là thị trấn thuộc huyện có các khu phố xây dựng tập trung và có
thể có các điểm dân cư nông thôn.
(Tiêu chuẩn phân cấp đô thị- giáo trình quản lí đô thị và khu công nghiệp- Nguyễn
Ngọc Anh –khoa Môi Trường ĐH Đà Lạt)
II.2 Mục tiêu của nâng cấp đô thị
(i) Xoá đói giảm nghèo ở các khu vực đô thị
(ii) Cải thiện hạ tầng, điều kiện sống và môi trường của cộng đồng thu nhập thấp, góp phần chỉnh
trang đô thị.
(iii)Xây dựng và phát triển quỹ nhà ở để tăng cung cấp nhà ở cho người nghèo.
(iv) Tín dụng sửa chữa nhà ở cho người nghèo đô thị.
(v) Hỗ trợ công tác quản lý nhà, đất của chính quyền thành phố nhằm đẩy nhanh quá trình cấp
Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà và Quyền sử dụng đất.

II. 3 Các nguyên tắc tronng nâng cấp đô thị (12 nguyên tắc)
(i) Có sự tham gia của cộng đồng
(ii) Giảm thiểu di dời
(iii) Có sự tham gia đa ngành (giao thông, cấp thoát nước, cấp điện).
(iv) Quy mô đầu tư phụ thuộc vào khả năng tham gia của các bên (cộng đồng, thành phố và vốn
vay).
(v) Áp dụng kinh nghiệm các dự án đã làm trong các khu vực khác của thành phố
(vi) Tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp với nhu cầu và khả năng của cộng đồng
(vii) Quan tâm đến quy hoạch tổng thể của thành phố
(viii) Hạ tầng cấp 1 và 2 được khảo sát và có kế hoạch đấu nối với hạ tầng cấp 3
(ix) Xác định các dịch vụ mà người dân phải đóng góp
(x) Công việc thực hiện phải thông qua tư vấn và tôn trọng quy trình thủ tục của WB và Chính
phủ Việt Nam
(xi) Nâng cấp cơ sở hạ tầng vừa đáp ứng yêu cầu bức xúc trước mắt của cộng đồng vừa tạo điều
kiện cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
(xii) Nâng cao ý thức cộng đồng trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt là vấn đề bảo vệ môi
trường.
II.4 Các tiêu chí lựa chọn khu vực đưa vào dự án
(i) Khu dân cư có thu nhập thấp: Thu nhập trung bình mỗi người dưới 700.000 đồng/tháng.
(ii) Quy mô diện tích mỗi khu ≥ 1.000 m2
(iii) Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật:
Thiếu tất cả hoặc một trong các hạ tầng kỹ thuật sau đây:
+ Mương cống thoát nước, nước thoát trực tiếp xuống kênh rạch hoặc tự thấm.
+ Mạng lưới cấp nước phải câu nhờ hoặc mua với giá cao.
+ Mạng lưới cấp điện (phải câu nhờ).
(iv) Giao thông: Hình thành tự phát, có nhiều hẻm nhỏ hơn 2m, hẻm ngoằn ngoèo hoặc chưa
được bê tông hóa.
(v) Tính ổn định của dự án: Nếu dự án nâng cấp đô thị đầu tư thì 10 - 15 năm tới không có dự
án khác đầu tư.
II.5 Các bước triển khai dự án nâng cấp đô thị

6
Bước 1: Xác định nhu cầu nâng cấp của dân cư ở các khu vực thu nhập thấp. Tham vấn cộng
đồng và chuẩn bị Kế hoạch Nâng cấp cộng đồng (CUPs). Đề xuất tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp và
khái toán vốn đầu tư
Bước 2: Lập hồ sơ thiết kế cơ sở. Hoàn chỉnh CUPs. Xây dựng Kế hoạch hành động tái định cư
(RAP). Đánh giá tác động môi trường (EIA)
Bước 3: Lập hồ sơ thiết kế chi tiết - dự toán và hồ sơ mời thầu
Bước 4: Bồi thường và giải phóng mặt bằng
Bước 5: Thi công xây lắp
Bước 6: Nghiệm thu, thanh quyết toán và bàn giao công trình
Bước 7: Duy tu bảo dưỡng công trình sau khi thi công
II.6 Cơ sở pháp lí xây dựng kế hoạch nâng cấp đô thị
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ Xây Dựng ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD-
CSXD ngày 14/12/1996.
- Luật Xây Dựng ban hành theo lệnh của Chủ tịch nước số 26/2003/L-CTN ngày 10/12/2003;
- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc quản lý chất lượng công
trình xây dựng;
- Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình;
- Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
công trình;
- Thông tư 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2007 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn một số nội
dung về: Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, giấy phép xây dựng và tổ
chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình qui định tại Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày
07/02/2005 và Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của Chính phủ;
- Thông tư liên tịch 04/2007/TTLT-BXD-BCA ngày 07/07/2007 của Bộ Xây dựng và Bộ Công an
về việc hướng dẫn phối hợp xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng;
- Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản
lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư 06/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn hợp đồng

trong hoạt động xây dựng;
- Thông tư 108/2007/TT-BTC ngày 07/09/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn cơ chế quản
lý tài chính đối với các chương trình, dự án hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
- Công văn 1599/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố phương pháp xác
định chỉ số giá xây dựng;
- Công văn 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư
xây dựng công trình (năm 2007);
- Công văn 1601/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây
dựng;
- Công văn 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí
quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình (thay quyết định 10 và 11);
- Các tài liệu khác có liên quan.
II.7 Các kế hoạch trong nâng cấp đô thị
• Cơ sở hạ tầng cấp 1, cấp 2, cấp 3? (không áp dụng đối với phân loại cấp công trình thoát
nước)
“Cơ sở hạ tầng cấp 1, 2, 3” là các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội có chức năng phục vụ
theo qui mô các khu đô thị như sau:
7
Cơ sở hạ tầng cấp 1: Có qui mô lớn, ảnh hưởng đến cả khu vực bao gồm nhiều Quận
Cơ sở hạ tầng cấp 2: Có quy mô ảnh hưởng đến nhiều Quận hoặc nhiều phường trong Quận.
Cơ sở hạ tầng cấp 3: Phục vụ cụm dân cư, tổ dân phố, khu dân cư thu nhập thấp - đây là đối
tượng của dự án nâng cấp đô thị.
• Kế hoạch nâng cấp cộng đồng (viết tắt là CUPs)
“Kế hoạch nâng cấp cộng đồng” là kế hoạch được cộng đồng tham gia đề xuất nhu cầu nâng
cấp, xác định phương án nâng cấp cũng như những cam kết đóng góp và tham gia quản lý vận hành,
đồng thời kế hoạch này cũng sẽ được thống nhất, cam kết và trình phê duyệt.
Kế hoạch nâng cấp cộng đồng bao gồm: Kế hoạch nâng cấp cộng đồng sơ bộ và kế hoạch nâng
cấp cộng đồng hoàn chỉnh. Hai bước lập kế hoạch này khác nhau ở mức độ hoàn chỉnh các phương
án nâng cấp trên cơ sở tham vấn cộng đồng thành công.
• Kế hoạch hành động tái định cư (RAP)

Là các nguyên tắc và thủ tục thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, phục hồi cho
những người bị ảnh hưởng bởi dự án.
• Đánh giá tác động môi trường (EIA hoặc ĐTM):
“Đánh giá tác động môi trường” là việc phân tích, dự báo các tác động đến môi trường của dự án
đầu tư cụ thể để đưa ra các biện pháp bảo vệ môi trường khi triển khai dự án đó.
• Kế hoạch quản lý môi trường (EMP):
Là một phần hay kết quả của nghiên cứu EIA (ĐTM) trong quá trình chuẩn bị dự án. EMP xác
định các biện pháp quản lý và quan trắc cần được thực hiện trong quá trình thực thi dự án nhằm
tránh, ngăn ngừa hoặc giảm thiểu các tác động tiêu cực.
II.2. Lý do của làn sóng nâng cấp đô thị
1. Theo quy định hiện hành, tỉnh, thành nào được công nhận là đô thị loại cao hơn sẽ
trở thành trung tâm đô thị của khu vực: trong định hướng phát triển đô thị vùng và sẽ
được Trung ương “chăm sóc” nhiều hơn.
 “Đó là một trong nhiều lý giải cho hiện tượng tỉnh nào cũng muốn có thành phố”
Trong thực tế, khi một đô thị được nâng cấp thì ngân sách để đầu tư cho hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội đô thị đó cũng sẽ được tăng lên. Cùng với đó là những chính sách
thông thoáng hơn trong phát triển đô thị.
Một số ví dụ điển hình đó là:
- Khi Đà Nẵng được Chính phủ công nhận là đô thị loại 1 thì Bộ Chính trị ra Nghị quyết 33
- đồng ý cho Đà Nẵng áp dụng cơ chế riêng trong xây dựng và phát triển thành phố.
Theo đó, Đà Nẵng được huy động thêm nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng bằng cách
phát hành trái phiếu đô thị theo cơ chế tự vay, tự trả thông qua ngân sách thành phố; được
vay tiền từ các tổ chức tài chính quốc tế, các địa phương nước ngoài; được thực hiện quy
chế thí điểm bán nhà ở gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất cho người nước ngoài...
- Hay như khi Huế trở thành đô thị loại 1, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định 11 - cho
Huế một số cơ chế, chính sách đặc thù trong quản lý, phát triển kinh tế - xã hội.
2. Chính sách thông thoáng và ngân sách đầu tư cho hạ tầng cao hơn những khu vực
không được đô thị hóa: điều này có tính quyết định trong các quyết định nâng cấp đô
thị của chính quyền nhiều địa phương.
- Đồ án nâng cấp đô thị được phê duyệt, được công nhận thì địa phương có cơ sở và ngân

sách để đầu tư cho hạ tầng, triển khai nhiều dự án. Tuy nhiên, có nhiều địa phương rất
nóng vội trong việc nâng cấp đô thị để được đầu tư dự án. Như đô thị Nhơn Trạch chẳng
8
hạn. Chính quyền Đồng Nai tham vọng đến năm 2020 sẽ biến “thành phố đồng không”
này thành đô thị loại 1 nhưng thiếu cơ sở để thu hút dân cư về đây (trên 2 triệu
người)...do đó các cấp lãnh đạo chỉ quan tâm đến nâng cấp đô thị mà bỏ qua những bước
phát triển cần thiết trước mắt.
3. Lãnh đạo nhiều địa phương thích nâng cấp đô thị vì muốn có nhiều dự án đầu tư
cho hạ tầng. Hay vì một lý do nghe hơi vô lý nhưng rất thực đó là làm quản lý lãnh đạo
của đô thị loại 1 thì “oai” hơn lãnh đạo loại 2, loại 2 “oai” hơn loại 3... chí ít là ở mức
lương và phụ cấp khác nhau.
Vì vậy chính sách hỗ trợ của nhà nước là một phương pháp cần thiết để thúc đẩy quá
trình nâng cấp đô thị, nhưng nếu bị lạm dụng một cách thái quá và không đúng mục đích
sẽ làm lệch lạc đi mục tiêu phát triển chung của đất nước. Sẽ tạo nên những mâu thuẫn và
cạnh tranh tiềm tàng khó giải quyết giữa các tỉnh và các địa phương.
4. Ngoài ra nâng cấp đô thị một cách toàn diện và đúng hướng tạo điều kiện để quốc
gia nói chung và địa phương nói riêng phát triển kinh tế và đáp ứng các phúc lợi xã
hội của nhân dân.
II.3. Hiên trạng nâng cấp đô thị
a. Trên thế giới.
- Đô thị hóa là một tất yếu và qui luật khách quan: Năm 1800, mức độ đô thị hóa trên
thế giới đạt 3%; năm 1900 là 14%, năm 1990 là 50%, năm 2000 là 55% và hiện nay
khoảng 60%. Như vậy mỗi năm ở thế kỷ 20, mức độ đô thị hóa tăng trung bình 0.41%,
gấp 3,7 lần so với thế kỷ trước.
- Trong những năm đầu của thế kỷ 20, đô thị hóa diễn ra chủ yếu ở Châu Âu và Bắc
Mỹ, còn cuối thế kỷ 20 đầu thế kỷ 21 thì đang diễn ra mạnh mẽ ở Ấn Độ, Trung Quốc,
Thái Lan, Indonesia, Việt Nam v.v… Ở Trung Quốc, mức độ đô thị hóa năm 1998 là
30,4% với GDP bình quân đầu người là 774USD. Dự báo năm 2010 tỷ lệ đô thị hóa là
40% với GDP bình quân người/ năm là 1390 USD và năm 2050 tỷ lệ đô thị hóa đạt 60%
với GDP đầu người/năm là 7000USD.

- Nâng cấp đô thị đang là cuộc chạy đua mạnh mẽ không chỉ ở riêng ở các thành phố
và địa phương trong một nước mà còn là cuộc cạnh tranh của các nước trên thế giới. Điển
hình là quá trình nâng cấp đô thị của 4 nước : Nga, Pháp, Singapor, Trung Quốc, Hàn
Quốc.
 Tại Nga:
Một trong những khu đô thị cải
tạo của Mátx-cơ-va -------

Quá trình nâng cấp đô thị ở Nga
chủ yếu là cải tạo các khu
chung cư cũ được xây dựng từ
khoảng những năm 1950. Ưu điểm
vượt trội của khu này là giải quyết
nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù
quốc gia
9
- Đây là hệ thống khu ở thô sơ, cách xa trung tâm đô thị; thiết kế cảnh quan, không gian
bên ngoài nhà ở nghèo nàn, đơn điệu; cấu trúc nhà ở, căn hộ không hoàn chỉnh, diện tích
chật hẹp; hình thức thiết kế dập khuôn, sơ sài, vật liệu xây dựng nghèo nàn, chất lượng
thẩm mỹ kém; chất lượng kỹ thuật xuống cấp trầm trọng do không được bảo dưỡng sửa
chữa định kỳ, thấm dột, tiếng ồn và cách nhiệt kém.
- Xác định rõ nguyên nhân của các nhược điểm nêu trên, Nga đã có những nghiên cứu thử
nghiệm cải tạo, nâng cấp khu chung cư cữ hướng tới những mục tiêu cơ bản, đáp ứng các
biến đổi về quy hoạch và nhu cầu cải tiến cấu trúc khu ở. Cụ thể, bao gồm:
- Nâng cấp các khu chung cư cũ, các căn hộ và môi trường xung quanh, cải tạo tái cấu trúc
và nâng cấp đồng bộ các tiện nghi trong các căn hộ
- Xu hướng giải quyết là cải tạo và nâng cấp cải thiện điều kiện ở, bổ sung chức năng mới
và kiện toàn không gian được phát triển phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội mới, khai
thác tối đa các giá trị tiềm năng đô thị, về cơ bản là cải tạo tại chỗ.
- Nga đã thiết lập dự án cải tạo, nâng cấp cụ thể cho quỹ nhà ở với việc quy hoạch lại các

khu nhà ở dựa trên hình hình khảo sát thực trạng.
Quỹ nhà ở hiện còn khả năng khai thác sử dụng được giải quyết bằng cách vận hành, sử
dụng đúng đắn về kỹ thuật, tiến hành kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa thường xuyên là
tiêu chí chung.
- Mức độ sửa chữa được xác định:
+ Sửa chữa nhỏ/tiểu sửa chữa: là mô hình sửa chữa mang tính tạm thời, không ảnh
hưởng đến cấu trúc khu nhà. Cơ quan quản lý phải vận dụng nguyên tắc tiết kiệm, định
kỳ nhưng vẫn đảm bảo mức độ an toàn của ngôi nhà.
+ Sửa chữa lớn/sửa chữa quan trọng: cải thiện KCCC bằng cách phục hồi, cải tạo hoặc
thay thế những thành phần của hệ thống thiết bị tuỳ theo mức độ hư hỏng, được chia
thành sửa chữa lớn tổng thể và sửa chữa lớn có lựa chọn. Sửa chữa lớn kết hợp hiện đại
hoá và hoàn thiện hệ thống trang thiết bị.
- Sự phát triển đồng bộ khu nhà ở tại Mátx-cơ-va phụ thuộc không ít vào trình độ tổ
chức-quản lý, khoa học - phương pháp luận, trình độ học vấn của các bên tham gia quá
trình này, đảm bảo thực hiện được các mục tiêu quy hoạch phát triển thành phố.
 Tại Pháp
- “Kinh đô ánh sáng” Paris luôn hấp dẫn du khách bốn phương bởi những đại lộ xanh
thẳm, những tượng đài, cung điện và công trình kiến trúc tinh tế, thơ mộng. Tuy nhiên,
trong số chúng ta, ít ai biết được rằng giữa thế kỷ XIX, Paris vẫn chỉ là một thành phố
mang hơi hướng trung cổ với các khu nhà ổ chuột, hậu quả của hàng thế kỷ phát triển tùy
tiện, lệch lạc và đầy những bất cập.
- Đó là kết quả của dự án cải tạo Paris mang tên Haussmann, dự án tái quy hoạch và hiện
đại hóa Thủ đô Paris của Pháp thời Napoleon đệ Tam. Dự án này bao trùm lên tất cả các
khía cạnh về quy hoạch đô thị của Paris như kiến trúc đường phố, không gian xanh, hệ
thống dẫn và thoát nước.
Paris hoa lệ ngày nay
10
- Haussmann đã đưa ra các công cụ
luật pháp giúp xúc tiến dự án cải
tạo Paris như Quyền trưng dụng đất

đai “vì mục đích sử dụng công”,
theo đó chính quyền được phép
trưng dụng các toà nhà nằm dọc con
đường được dự kiến xây dựng.
 Năm 1859, ông tiếp tục ban hành
luật định về đô thị hóa, cho phép
mặt tiền các tòa nhà chỉ được cao
tối đa 20m trong những con phố
rộng 20m mà Haussmann đang xây
dựng (trước đó chiều cao tối đa là 17,55m). Các mái nhà phải được làm nghiêng một góc
45o và mặt tiền của các nhà nằm trên cùng một con phố phải tuân thủ cùng một kích
thước.
 Tại Trung Quốc:
- Năm 1949, nước CHND Trung Hoa được thành lập, mọi việc quy hoạch và xây dựng đều
thụ động theo sự sắp xếp của Nhà nước.
- Năm 1980, Trung Quốc chuyển sang nền kinh tế thị trường, công tác quy hoạch và xây
dựng bước đầu bị xáo trộn và vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Ngay sau đó,
Trung Quốc lập ngành mới - thiết kế đô thị (TKĐT) nhằm quản lý có hiệu quả công tác
xây dựng.
- Năm 1987, Thẩm Quyến đã có quy hoạch tổng thể chi tiết về tu bổ và TKĐT, đến năm
1990, Trung Quốc mới áp dụng quy hoạch này trên toàn quốc. Thẩm Quyến đã xây dựng
một khung kết cấu của thành phố, bao gồm hệ thống giao thông, kết cấu không gian, hình
thái kiến trúc, nét đặc sắc của khu vực và coi đây là những tiêu chí để quản lý đô thị.
- Trong TKĐT, Thẩm Quyến còn đưa ra những quy định cụ thể từ hình thức kiến trúc,
chiều cao công trình, vật liệu, màu sắc, khoảng lùi của công trình… bằng các bản vẽ, hệ
thống văn bản và điều lệ quản lý kèm theo. Tiến hành các nghiên cứu quy hoạch mang
tính chuyên đề, những kế hoạch quản lý quy hoạch cần thực thi trong năm, những bản
báo cáo công việc đã làm trong công tác quy hoạch, công bố rộng rãi các bản vẽ quy
hoạch và xây dựng trên phương tiện truyền thông nhằm lấy trưng cầu dân ý.
- Người ta duy trì một hệ thống với những hình thức tiếp xúc rất chung chung và các thông

báo chính thức, tránh đối thoại trực
diện với người dân
- Kết quả là từ một làng chài nhỏ
bé khoảng vào những năm 80, Thẩm
Quyến giờ đã trở thành một trong
những thành phố phát triển vào bậc
nhất của Trung Quốc, làm thay đổi
thế giới quan của những người hoạt
11
động trong lĩnh vực xây dựng và quy hoạch.
TP Thẩm Quyến
-Hiện trạng quy hoạch, phát triển đô thị ở Trung Quốc hiện nay đang diễn ra với một
tốc độ chóng mặt nhưng đáng nể, mặc dù có rất nhiều biểu hiện vận dụng các cách làm
quy hoạch của nhiều nước khác nhau và mức độ thành công cũng dừng ở mức nhất định.
 Tại Singapore
Quá trình phát triển nhà ở của Singapore có thể chia làm 4 giai đoạn:
- Giai đoạn 1 (năm 1960-1970): Xây dựng các khu chung cư thu nhập thấp chỉ đủ để bố trí
các phòng ở; mỗi căn hộ chỉ khoảng 50m2 đến 60m2 bố trí cho các hộ thu nhập thấp chưa
có nhà ở.
- Giai đoạn 2 (năm 1971-1980): Xây dựng bổ sung cho nhu cầu ở do tăng dân số, diện tích
các căn hộ được nâng dần lên khoảng 70m2 và căn hộ có nhiều phòng (2-3 phòng).
- Giai đoạn 3 (năm 1981-1991): Xây dựng thêm các chung cư và chú trọng đến cảnh quan,
môi trường cây xanh trong các khu chung cư; cải tạo một số khu chung cư cũ cho phù
hợp yêu cầu sử dụng ngày càng cao.
- Giai đoạn sau năm 1991 đến nay, quy hoạch phát triển thêm nhiều khu ở mới, nhằm phân
tán và cân bằng mật độ dân số, thuận lợi cho giao thông đi lại. Việc xây dựng các chung
cư giai đoạn này phần lớn được thực hiện theo đơn đặt hàng.
- Người dân muốn được sở hữu căn hộ do Nhà nước cung cấp, phải thực hiện đóng góp
quỹ để dành tiền mua nhà, số tiền người dân đóng góp quỹ được trừ dần vào tiền mua nhà
trả góp, thời gian trả góp lâu nhất là 25 năm. Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua

trước và thông qua các hình thức bốc thăm, người dân được mua căn hộ chỉ được sở hữu
không quá 90 năm. Sau đó, Chính phủ sẽ thu hồi không bồi thường để xây dựng lại chung
cư mới, người dân sẽ được ưu tiên mua lại căn hộ trong chung cư mới trước khi hết
quyền sở hữu nhà ở tại chung cư cũ. Việc bán có thời hạn là nhằm hạn chế tranh chấp về
sau và thuận lợi cho việc xây dựng lại đồng bộ các khu chung cư.
- Từ một nước đại đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch
nhác, đến nay 91% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dân được
sở hữu nhà ở giá thấp.
Singapore và Hongkong là
hai đất nước nổi tiếng ở
châu Á về việc phát triển
và giải quyết tốt vấn đề
nhà ở xã hội cho người
dân. Để có được kết quả
này, từ những năm 1960,
Singapore đã thiết lập
những định chế rất quan
trọng trong việc quy
hoạch và phát triển nhà ở
giá thấp.
12
Hình ảnh đô thị Singapore

- Tại Singapore, các tổ chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng và
được thực hiện nhanh chóng. Để đẩy mạnh các dự án xây dựng nhà ở cho người có thu
nhập thấp, vấn đề quỹ đất cũng đang là khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản.
 Tại Hàn quốc:
- Sau 40 năm đô thị hóa (1970 - 2010), Hàn Quốc đã đạt được những thành tựu đáng kể,
xây dựng được những khu đô thị lớn, thu hút 88% dân số nhưng đồng thời cũng làm phát

sinh những vấn nạn tiêu cực của các đô thị khổng lồ.
-Phát triển đô thị vệ tinh: Ngay từ năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã đưa ra chiến
lược phát triển đô thị bằng cách mở rộng vùng đô thị, song song đó là nâng cấp mở rộng
các đô thị đã có. Một loạt các thành phố vệ tinh mới có quy mô vừa và nhỏ lần lượt được
xây dựng, hình thành những thành phố có tốc độ tăng trưởng cực nhanh. Điều này đã
giúp Hàn Quốc tránh khỏi những đổ vỡ lớn mà các quốc gia khác gặp phải trong tiến
trình đô thị hóa nhanh như ở các nước châu Á, châu Phi.
- Ưu tiên nhà ở giá rẻ: Trong suốt 4 thập niên qua, Hàn Quốc đã đạt được tỷ lệ phát triển
đô thị trước đây chưa từng có nhưng một trong những khó khăn chính trong tiến trình đô
thị hóa tại Hàn Quốc là thiếu nhà ở, tính theo quy mô nhà ở trên tổng số hộ gia đình. Do
đó, chính phủ đã nỗ lực tập trung vào việc tăng cường số lượng nhà ở cho hộ gia đình có
thu nhập thấp bằng
4 phương thức:
+ Thứ nhất, cung cấp nhà ở
công cộng. Chính phủ đã đầu
tư một số vốn nhất định vào
KNHC để đảm trách vấn đề
phát triển nhà ở cho các gia
đình có thu nhập thấp.
+ Thứ hai, cùng với việc
cung cấp nhà ở công cộng,
chính phủ bắt buộc các chủ
đầu tư tư nhân cung cấp nhà ở
giá rẻ nhằm tạo điều kiện
thuận lợi cho người dân có thu
nhập thấp có nhà ở.
Tàu điện ngầm giúp phân tán lưu lượng
phương tiện giao thông trên đường phố.
+ Thứ ba, là kiểm soát diện tích nhà ở. Sự hạn chế kích thước nhà ở cũng là một điều
cần thiết để giữ mức giá phù hợp. Các nhà đầu tư tư nhân cũng bị bắt buộc cung cấp các

kiểu nhà diện tích nhỏ.
- Phát triển đồng loạt hệ thống giao thông: Chính phủ Hàn Quốc đã chú trọng phát triển
đồng loạt hệ thống giao thông gồm tàu điện ngầm, đường sắt, xe buýt, taxi.
13
Nguồn “Tổng kết kinh nghiệm cải tạo đô thị các nước lớn trên thế giới” – GS.TS Vũ Thị Vinh
- Phó tổng thư ký Hiệp hội các đô thị Việt Nam.
b. Tại Việt Nam
- Ở Việt Nam, Dân số đô thị không ngừng gia tăng: Năm 1986 là 11,870 triệu người;
năm 2000 là 18,772 triệu người; năm 2003 là 20,870 triệu người; năm 2005 là 22,337
triệu người và năm 2007 là 23,370 triệu người, đưa tỷ lệ đô thị hóa cả nước từ 19%
(1986) lên 27,5% (năm 2007).
- Mạng lưới đô thị Việt Nam không ngừng được mở rộng với trên 700 đô thị, trong đó
có 02 đô thị đặc biệt, 5 đô thị loại I, 10 đô thị loại II, 40 đô thị loại III, 28 đô thị loại IV,
còn lại là các đô thị loại V
- Năm 1998, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt định hướng phát triển hệ thống đô thị Việt
Nam đến năm 2020, trong đó vai trò của các đô thị được xác định là những động lực phát
triển chính trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thực hiện mục tiêu
phát triển đất nước cơ bản thành nước công nghiệp vào năm 2020.
- Dưới sự lãnh đạo, quản lý của Nhà nước, sự nỗ lực vận động của toàn xã hội, chúng ta đã
có những thành tựu quan trọng trong công tác phát triển đô thị,
- Hệ thống đô thị quốc gia đã có sự chuyển biến tích cực cả về lượng cũng như về
chất:
+ Mạng lưới đô thị quốc gia đã và đang được phát triển, mở rộng từ 629 đô thị năm
1999 đến nay đã tăng lên 754 đô thị.
+ Về dân cư đô thị, tỷ lệ đô thị hóa đã tăng từ 20,7% năm 1999 đến nay đạt gần 30%
nếu tính dân số nội thị.
+ Có hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đô thị loại I tăng thêm năm
đô thị, trong khi đó loại V tăng thêm 99 đô thị.
 Ðiều này đã chứng tỏ mức độ đô thị hóa đã phát triển mạnh ở khu vực các đô thị nhỏ, lan
tỏa trên diện rộng và phân bố đồng đều hơn trên phạm vi cả nước.

- Tăng trưởng kinh tế ở khu vực đô thị trung bình đạt từ 12 đến 15%, cao gấp 1,5 đến 2 lần
so với mặt bằng chung trong cả nước. Năm 2007-2009 đạt khoảng từ 8 đến 10%(H). Hiện
nay nguồn thu đô thị, nhất là của các thành phố lớn chiếm tỷ lệ 70% trong cơ cấu GDP cả
nước. Tại một số đô thị lớn, GDP bình quân đầu người đạt hơn 1.500 USD như Hà Nội
khoảng 1.500 USD/năm, Nha Trang 1.779 USD/năm... Sự phát triển kinh tế đô thị đã và
đang tạo ra hàng triệu việc làm cho người lao động, góp phần quan trọng trong việc duy
trì sự ổn định và phát triển chung của xã hội.
- Sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước đã đem lại những nguồn lực quan trọng cho
việc xây dựng và cải tạo chỉnh trang diện mạo của các đô thị. Kiến trúc và cảnh quan đô
thị đã được các chính quyền đô thị quan tâm đầu tư phát triển với sự xuất hiện ngày càng
nhiều các quần thể kiến trúc, mảng đô thị hiện đại, ứng dụng công nghệ thiết kế, xây
dựng tiên tiến của thế giới. Tại nhiều đô thị đã và đang xuất hiện các công trình kiến trúc
cao tầng là những điểm nhấn kiến trúc đô thị có chất lượng cao
- Mô hình đầu tư phát triển các khu đô thị mới đồng bộ đã được nghiên cứu nhân rộng tại
nhiều địa phương trong cả nước, sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển đô thị,
đồng thời từng bước giải quyết nhu cầu rất lớn của xã hội về nhà ở.
14