Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại hà nội

Tr-ờng đại học ngoại th-ơng
Khoa kinh tế và kinh doanh quốc tế
Chuyên ngành kinh tế đối ngoại
***







Khoá luận tốt nghiệp

Đề tài:

Thu hút đầu t- trực tiếp n-ớc ngoài vào lĩnh vực
bất động sản tại hà nội





Sinh viên thực hiện : Nguyễn Cẩm Hà
Lớp : Anh 16
Khoá học : K43 KT&KDQT
Giáo viên h-ớng dẫn : ThS. Phạm Thị Mai Khanh

Hà Nội, 7 - 2008
MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT
HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 3

1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 3
1.1.1 Khái niệm bất động sản 3
1.1.2 Phân loại bất động sản 6
1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 9
1.2 Khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh
vực bất động sản tại Việt Nam 11

1.2.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt
Nam 11

1.2.2 Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 19
1.3 Khái quát thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực
bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam 25

Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ NƯỚC TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI
VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 36

2.1 Quy mô đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà
Nội 36

2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội

44

2.2.1 Theo chủ đầu tư 44
2.2.2. Theo hình thức đầu tư 48
2.2.3. Theo lĩnh vực đầu tư 49
2.3 Những hạn chế trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh
vực bất động sản tại Hà Nội 67
2.3.1 Những hạn chế 67

2.3.2 Nguyên nhân 69
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 80

3.1 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào
lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới. 80

3.1.1. Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Uỷ
ban phát triển nhà. 80

3.1.2. Kinh ngiệm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS
tại Trung Quốc 84

3.2 Giải pháp cụ thể nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 88

3.2.1 Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan 88
3.2.2. Nâng cao chất lượng quy hoạch thủ đô 89
3.2.3. Cải thiện cơ sở hạ tầng 91
3.2.4. Đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư 94
3.2.5. Có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư bất động sản 95

3.2.6. Các biện pháp thúc đẩy dự án bất động sản hoạt động hiệu quả
trên thị trường 97

KẾT LUẬN 99
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 (tính tới ngày
31/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) 26

Bảng 1.2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988 – 2007 (chỉ
tính tới ngày 22/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) 27

Bảng 1.3: Danh mục các nhà đầu tư lớn nhất vào thị trường BĐS Việt Nam
giai đoạn 1988-2008. 34

Bảng 2.1: Cơ cấu đầu tư vào lĩnh vực BĐS Hà Nội theo nước chủ đầu tư 44
Bảng 2.2: Danh mục dự án xây dựng hạ tầng KCN, KCX tại Hà Nội có vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 1988-2008. 65



DANH MỤC BIỂU

Biểu 1.1: Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
giai đoạn 1988-2008. 29

Biểu 1.2: Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam
theo lĩnh vực đầu tư cụ thể giai đoạn 1988-2008. 32

Biểu 2.1: Cơ cấu FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với FDI vào lĩnh vực BĐS
cả nước giai đoạn 1988-2008 37

Biểu 2.2: Cơ cấu vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với vốn FDI vào toàn
thành phố. 38

Biểu 2.3: Tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội giai đoạn 1988-2008 (chỉ
tính các dự án còn hiệu lực đến hết quý I năm 2008) 41

Biểu 2.4: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án BĐS tại Hà Nội
theo lĩnh vực đầu tư. 49

Biểu 2.5: Diện tích cho thuê và lượng cung mới về văn phòng hạng A&B 51
Biểu 2.6: Diện tích cho thuê và hiệu suất sử dụng tại các toà nhà văn phòng
hạng A & B 52

Biểu 2.7: Giá thuê trung bình tại các toà nhà văn phòng hạng A & B 53
Bảng 2.8: Tương quan giá thuê văn phòng hạng A tạI Việt Nam so với một số
toà nhà tại Hồng Kông và Singapore 54

Biểu 2.9: Tổng tích luỹ và lượng cung mới căn hộ cho thuê hạng A&B 55
Biểu 2.10: Một số dự án thương mại tiêu biểu trong tương lai 57
Biểu 2.11: Giá thuê phòng trung bình Biểu 2.12: Hệ số sử dụng phòng 59
tại khách sạn 5 sao bình tại khách sạn 5 sao 59
Biểu 2.13 Tổng cung căn hộ cho thuê và tỷ lệ còn trống 60
Biểu 2.14: Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu 62
Biểu 2.15: Giá thuê văn phòng hạng A tại một số thành phố lớn Châu Á 78

1
LỜI MỞ ĐẦU

Đối với một quốc gia, sự phát triển kinh tế luôn luôn phải đi liền với sự
phát triển của một số lĩnh vực như bất động sản, thị trường chứng
khoán…Việt Nam hiện nay được đánh giá là một nền kinh tế đang phát triển
năng động vì vậy việc nhà nhà nước ta càng cần chú trọng đến việc phát triển
lĩnh vực bất động sản hơn nữa. Tuy nhiên đây là một lĩnh vực đặc biệt đòi hỏi
nguồn vốn lớn, kinh nghiệm phát triển mà bản thân nguồn lực trong nước
chưa đủ khả năng đáp ứng trong thời gian ngắn. Ý thức được vấn đề này,
chính sách phát triển của Đảng và Nhà nước ta luôn chú trọng đến việc thu
hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển các dự án bất
động sản.
Hà Nội là thủ đô nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được coi
là bộ mặt của cả nước. Trong những năm qua, Hà Nội là địa phương thu hút
được lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS lớn thứ hai trong cả
nước. Tuy vậy để có thể trở thành một thủ đô ngang tầm với các nước phát
triển, Hà Nội hiện nay thực sự đang cần rất nhiều dự án đầu tư vào lĩnh vực
bất động sản làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn và đáp ứng được những
nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội ngày càng lớn.
Các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài có tầm quan trọng rất
lớn đối với việc phát triển lĩnh vực bất động sản Hà Nội, đối với việc phát
triển kinh tế của thành phố và mở rộng ra là sự phát triển kinh tế cả nước.
Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tạI
Hà Nội”, mục tiêu đầu tiên của tác giả là nghiên cứu những lý luận chung về
lĩnh vực bất động sản và mong muốn đem lại cho bạn đọc cái nhìn tổng quát
về hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam và hơn thế nữa
là tập trung vào thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này nhưng
trên một phạm vi hẹp hơn là thành phố Hà Nội trong thời gian qua. Qua đó tác

2
giả cũng mong muốn đóng góp một vài ý kiến cá nhân góp phần giúp các nhà

hoạch định chính sách đưa ra những biện pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài vào các dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội, đưa lĩnh
vực này phát triển hơn nữa trong tương lai không xa.
Kết cấu khoá luận tốt nghiệp gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và khái quát hoạt động thu
hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản tại Hà Nội
Chương 3: Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư nước
ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội.
Do khuôn khổ khoá luận tốt nghiệp và thời gian có hạn, kinh nghiệm
của em còn hạn chế, nguồn tài liệu chưa phong phú nên chắc chắn nội dung
luận văn sẽ không tránh khỏi những điểm thiếu sót. Em mong nhận được các
ý kiến đóng góp của các thày cô giáo, các nhà khoa học, độc giả và những
người quan tâm đến khoá luận này để em có thể hoàn thiện hơn. Em xin trân
trọng cám ơn.












3
Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT
HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC
NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
 Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm quen thuộc hiện nay đối với
nhiều người Việt Nam trong khoảng thời gian gần đây. Trong tiếng Anh
người ta thường sử dụng cụm từ “real estate” để nói về khái niệm này trên
thực tế cụm từ “real estate” đã được dùng phổ biến từ rất lâu trên thế giới:
“Về mặt pháp luật đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn
liền với nó, với quyền cở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt
kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây
dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển
nhượng các tài sản này”
[27]
Theo cách định nghĩa như trên BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những
gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao,
chiều sâu và chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công
năng được xác định bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển
nhượng kèm theo đó.
Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố
định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Trước thời điểm Bộ
Luật dân sự năm 1995 được ban hành, thuật ngữ động sản và bất động sản

4
gần như không xuất hiện trong các văn bản pháp luật. Bộ luật dân sự Việt

Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành
động sản và BĐS và được quy định trong điều 174 như sau:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,
các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các
tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất
động sản.”
[19]
Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu
tiên trong việc xác định BĐS. Các yêu tố không thể di dời được bao gồm nhà
xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản khác do pháp
luật quy định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định. Như vậy theo
quy định trong bộ luật dân sự BĐS không bao gồm các tài sản cố định nhưng
có thể di dời theo cách thống kê kế toán mà BĐS chỉ gồm các tài sản cố định
gắn với đất và nhà. Khái niệm của Bộ luật Dân sự Việt Nam đưa ra cách nhìn
nhận bất động sản một cách bao quát nhất phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc
trên đất. Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu.
 Một số khái niệm khác có liên quan:
Về khái niệm kinh doanh BĐS cũng được quy định cụ thể trong Luật
Kinh doanh BĐS Việt Nam như sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản
bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [11]
và “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi” [12]. Như vậy trong lĩnh
vực BĐS có 2 khái niệm tách rời là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ
BĐS. Các đối tượng thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS là các nhà đầu tư
phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong
dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ…

5

Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh
doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá
bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS,
quản lý BĐS” [13]. Tham gia vào hoạt động này có cá công ty tư vấn đầu tư
các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các
công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…Tuy các khái niệm tách rời
nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn
gắn liền với nhau, có tác động qua lại và ảnh hưởng đến nhau trong việc phát
triển lĩnh vực BĐS nói chung.
Luật kinh doanh BĐS, điều 4 cũng đưa ra khái niệm “Giao dịch BĐS
có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê
mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân
kinh doanh BĐS.” [14]. Trong đó quy định mọi giao dịch BĐS phải diễn ra
thông qua sàn giao dịch BĐS. “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao
dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.”
[15]
Một khái niệm khác cũng không kém quan trọng và thường xuyên được
nhắc đến trong kinh doanh là “thị trường BĐS”. Tuy vậy hiện nay chưa có
một khái niệm chính tắc nào được đưa ra. Một trong những khái niệm chung
nhất về thị trường là:“Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những
ngưòi mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự
nguyện các hàng hoá và dịch vụ” [24]. Với những đặc điểm riêng của hàng
hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về “thị trường BĐS”
như sau:
+ Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị
trường và sự quản lí của nhà nước.
+ Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định.

6
+ Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho
chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị
trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm
này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình tổ chức để các quyền liên
quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Luật đất đai 2003 cũng đưa ra một số khái niệm khác liên quan đến lĩnh
vực BĐS như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất.”
[5]
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một
diện tích đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện
tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.”
[6]
“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị được thể hiện bằng tiền của quyền
sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định.”
[7]
1.1.2 Phân loại bất động sản
Từ định nghĩa có thể thấy, việc xác định các thành phần được gọi là
BĐS cũng phụ thuộc vào từng quốc gia, do vậy, khó có thể đưa ra một cách
phân loại tổng quát nhất. Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của
từng đối tượng khác nhau, người ta có rất nhiều cách phân loại thành phần
của BĐS.
 Xét theo phân loại hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS, có thể
chia ra:
+ Đất đai: là một trong những loại hàng hoá quan trọng trên thị trường
BĐS. Đối với loại hàng hoá này, ở một số nước kinh tế thị trường phát triển,

được tự do buôn bán trao đổi. Tuy nhiên, theo pháp luật Việt Nam thì không

7
được buôn bán loại hàng hoá này mà chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường mà thôi.
+ Nhà ở: Nhà ở là loại BĐS được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia
đình, các cá nhân, là loại hình thị trường hoạt động khá sôi nổi hiện nay. Nhu
cầu cho chỗ ở hiện nay là một vấn đề cấp thiết nhất trong bối cảnh dân số thế
giới tăng ngày một nhanh chóng. Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào việc
xây các khu dân cư, căn hộ cao cấp nhằm đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở cho
người dân. Các hoạt động được phép trên thị trường này là hoạt động mua
bán, thuê và cho thuê, cũng như thế chấp và bảo hiểm.
+ Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp,
xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…vẫn đang giữ vị trí
đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trường BĐS nói chung. Do
đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp nên yêu
cầu vốn đầu tư cũng phải lớn. BĐS công nghiệp cũng là thị trường mang lại
lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
+ Bất động sản thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng, trung tâm
thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi
công ích, khu vui chơi, thể thao…Cùng với xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu,
các TNCs vươn rộng cánh tay của mình trên tất cả các quốc gia, các thị
trường tiềm năng. Đi cùng với nó là nhu cầu tất yếu về địa điểm đặt văn
phòng, trụ sở và địa điểm diễn ra các hoạt động kinh tế khác. Hơn thế là sự
xuất hiện hàng loạt các doanh nghiệp trong nước làm cho nhu cầu về phân
khúc thị trường này ngày một lớn.
+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng
đường, trường học, bất động sản thuộc quản lý nhà nước…
 Xét theo đặc điểm của loại hình bất động sản
Trong quá trình quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS

thành 3 nhóm:

8
+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình
thương mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
căn phòng, trụ sở làm việc…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và
các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn,
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường, tính chất phức tạp rất cao
và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Đối với việc
định giá loại hình BĐS này trên thị trường cũng phụ thuộc vào nhiều điều
kiện khác nhau quan trọng nhất là địa điểm, yếu tố quan trọng đánh giá khả
năng thu lợi nhuận từ việc đầu tư vào loại BĐS này. Nhóm này cũng tác động
đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững.
+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm…Loại hình BĐS này cũng được
giao dịch trên thị trường nhưng thường chiếm tỷ trọng nhỏ và chủ yếu ở các
nước phát triển do loại BĐS này có tiền năng thu lợi nhuận không cao.
+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, đền chùa, nghĩa trang…Nhóm này có đặc điểm là khả năng
tham gia thị trường rất thấp hoặc hầu như không tham gia vào thị trường.
 Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006 của Việt Nam
Quy định những thành phần BĐS nằm trong thị trường BĐS được phép
kinh doanh như sau:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của
pháp luật về đất đai
- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật

9
Như vậy có thể thấy, thị trường BĐS của Việt Nam cũng chủ yếu là các
loại BĐS thuộc nhóm có đầu tư xây dựng, chỉ có điểm khác là có thêm loại
hàng hóa quyền sử dụng đất.
Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về
BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm.
Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:
-Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
-Được sở hữư (chiếm hữu) bởi cá nhân hay cộng đồng người
-Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định
-Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi
-Tồn tại lâu dài [4]
1.1.3 Đặc điểm của bất động sản
BĐS có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác nhưng
đặc điểm nổi bật nhất là BĐS có tính cố định, hữu hạn và giá trị của nó phụ
thuộc vào mục đích sử dụng.
 Tính cố định
Tính cố định là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá
khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt
động giao dịch khác với thị trường hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác,
người bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu
như không thể thực hiện được đối với BĐS. Hàng hoá BĐS không thể đem đi
trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản
vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý
BĐS có thể dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật quy
định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng
và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt
chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng

10
hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS
nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Ví dụ, cùng loại
BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với ở
ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ Tính cố định này
đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường
hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của
chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu.
 Tính hữu hạn:
BĐS đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lượng. Bản
thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình xây
dựng trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng không thể
là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở lên khan hiếm cho một
mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy, đòi hỏi các
nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một
bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh đầu tư
lãng phí, kém hiệu quả.
 Giá trị bất động sản:
BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá
trị (thông qua đầu tư, kinh doanh ). Điều này xuất phát từ giá trị của đất đai
và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do đó, BĐS trở thành
đối tượng để đầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và
cũng là đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt
so với các BĐS khác. Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng
chúng, hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người
làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào
sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với
trường hợp đấtt đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch
vụ, thương mại Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò quyết định

11
đến giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS nói riêng. Từ
đó đặt ra vấn đề:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có một lượng vốn lớn và dài
hạn
- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh khi
BĐS được dùng để thế chấp.
- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới hoạt
động kinh tế, xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:
+ Nhà nước cần thống nhất quản lý về BĐS.
+ Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh
hưởng tới các công trình khác
+ Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các
công trình BĐS khác ra đời.
1.2 Khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào
lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam
1.2.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt
Nam
Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài đã từng bước
được điều chỉnh cho phù hợp nhằm thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam trong
những năm qua. Trước năm 2000, hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam
được quy định theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987- đây là bộ
luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về FDI, được sửa đổi và bổ sung vào năm
1990, 1992. Do những tác động và yêu cầu đòi hỏi đổi mới, bộ Luật đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 được Quốc hội thông qua ngày 12 tháng 11
năm 1996 ra đời. Sau đó, nó lại được tiếp tục sửa đổi, bổ sung năm 2000 (sau
đây gọi tắt là Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000) đưa ra những quy

12
định mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho
các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Có thể nói, các quy định của
Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã tạo điều kiện xích gần hơn giữa
đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài, tạo thế chủ động trong tiến trình hội
nhập và đảm bảo các cam kết quốc tế, làm cho môi trường kinh doanh của
Việt Nam hấp dẫn, thông thoáng hơn so với trước đây và so với một số nước
trong khu vực thể hiện ở một số quy định đáng chú ý như sau:
Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 cho phép doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài, bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh
được trực tiếp mua ngoại tệ tại các ngân hàng thương mại để đáp ứng các giao
dịch vãng lai và các giao dịch được phép khác. Đồng thời, Luật Đầu tư nước
ngoài sửa đổi năm 2000 khẳng định bảo đảm cân đối ngoại tệ, cho các dự án
đặc biệt quan trọng đầu tư theo chương trình của Chính phủ và bảo đảm việc
hỗ trợ cân đối ngoại tệ cho các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và
một số dự án quan trọng khác.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch kinh doanh của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp có phạm vi
kinh doanh rộng cả ở trong và ngoài nước, Điều 35 Luật Đầu tư nước ngoài
năm 1996 đã được sửa đổi để cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài mở tài khoản tại ngân hàng nước ngoài trong trường hợp đặc biệt được
Ngân hàng Nhà nước Việt nam chấp thuận (thay vì trước đây chỉ cho phép
mở tài khoản vốn vay).
Về việc thế chấp quyền sử dụng đất và đền bù, giải phóng mặt bằng.
Theo quy định mới tại điều 46 của Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất
và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt nam, thay vì chỉ được phép thế chấp tại tổ chức tín
dụng Việt nam như quy định trước đây. Quy định mới này là biện pháp quan

13
trọng góp phần tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận nguồn vốn vay tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt nam, bao gồm cả tổ chức tín dụng nước ngoài.
Mặt khác, nhằm giảm chi phí liên quan đến việc sử dụng đất đai của
nhà đầu tư, nâng cao trách nhiệm của Bên Việt nam ngay từ khi hình thành dự
án đến khi triển khai thực hiện dự án, Điều 46 đã bổ sung quy định mới như
sau: trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Bên Việt nam có
trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để được
quyền sử dụng đất; trường hợp Nhà nước Việt nam cho thuê đất thì Uỷ ban
Nhân dân cấp tỉnh, nơi có dự án đầu tư tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng
mặt bằng và hoàn thành các thủ tục cho thuê đất.
Trên cơ sở các biện pháp bảo đảm đầu tư đã được quy định tại Nghị
định 12/CP và Nghị định 10/1998/NĐ-CP, Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi
năm 2000 đã quy định cụ thể các biện pháp đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư
trong những trường hợp những thay đổi của pháp luật Việt nam làm thiệt hại
đến lợi ích của nhà đầu tư theo hướng: Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh tiếp tục hưởng
những ưu đãi đã quy định trong Giấy phép đầu tư và Luật Đầu tư nước ngoài
hoặc áp dụng các biện pháp giải quyết như: (i) thay đổi mục tiêu dự án; (ii)
miễn, giảm thuế trong khuôn khổ pháp luật; (iii) thiệt hại của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài và các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh
trong trường hợp này được coi là khoản lỗ và được khấu trừ vào thu nhập
chịu thuế; (iv) xem xét bồi thường thoả đáng trong một số trường hợp.
Điều 34 của Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi nhằm
đơn giản hoá thủ tục và loại bỏ quy định có tính chất áp đặt đối với việc
chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các bên
hợp doanh. Theo đó, cơ quan cấp phép đầu tư sẽ không xem xét, phê duyệt
hợp đồng chuyển nhượng vốn, mà chỉ thực hiện cơ chế đăng ký. Như vậy đã

14
mở rộng quyền tự chủ trong tổ chức quản lý, kinh doanh của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài; xoá bỏ sự can thiệp không cần thiết của cơ quan Nhà
nước vào hoạt động bình thường của doanh nghiệp.
Luật đầu tư sửa đổi năm 2000 cũng bổ sung một số ưu đãi về thuế đối
với dự án đầu tư nước ngoài nhằm tăng cường tính hấp dẫn và cạnh tranh của
môi trường đầu tư Việt nam. Cụ thể là: Điều 47 đã được sửa đổi, bổ sung theo
hướng:
- Luật hoá quy định tại Nghị định 12/CP và Nghị định 10/1998/NĐ-CP
về việc miễn thuế nhập khẩu đối với các thiết bị, máy móc, nguyên liệu, linh
kiện, phương tiện vận tải…; vật tư xây dựng trong nước chưa sản xuất được.
- Bổ sung ưu đãi mới về thuế nhập khẩu đối với các dự án thuộc lĩnh
vực hoặc địa bàn khuyến khích đầu tư. theo đó, nguyên liệu, vật tư, linh kiện
nhập khẩu để sản xuất của các dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu
tư hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn được miễn thuế
nhập khẩu trong thời hạn 5 năm kể từ khi bắt đầu sản xuất.
Một điểm tiến bộ nữa trong nỗ lực cải cách hệ thống pháp luật công
bằng hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài đó là quy định thuế đánh vào lợi
nhuận chuyển ra nước ngoài của các doanh nghiệp FDI được quy định tại điều
43 - Luật đầu tư sửa đổi năm 2000 đồng thời tại điều 6- Pháp lệnh ngoại hối
của uỷ ban thường vụ quốc hội số 28/2005/PL-UBTVQH. Quy định này như
sau: Thuế suất thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài quy định tại Luật Đầu tư
nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi theo hướng giảm từ các mức 5%, 7%,
10% xuống các mức tương ứng là 3%, 5% và 7% tuỳ thuộc vào quy mô góp
vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào vốn pháp định của doanh nghiệp. Trên
tinh thần đó, Điều 44 Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 cũng được sửa đổi để
cho phép người Việt nam định cư ở nước ngoài hưởng thuế suất thuế chuyển
lợi nhuận ra nước ngoài ở mức thấp nhất là 3%, thay vì mức 5% như quy định
trước đây.

15
Quy định về việc chuyển lỗ tại Điều 40 đã được sửa đổi trên cơ sở mở
rộng ưu đãi về vấn đề này của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và luật hoá
quy định của Nghị định 10/1998/ NĐ-CP, theo đó, thay vì chỉ có doanh
nghiệp liên doanh được chuyển lỗ như quy định trước đây, doanh nghiệp
100% vốn nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh
doanh, sau khi quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ cũng được chuyển lỗ
sang năm sau và được khấu trừ khoản lỗ này vào thu nhập chịu thuế; thời gian
chuyển lỗ không quá 5 năm.
Tóm lại: Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã đưa ra nhiều quy
định mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho các
doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham
gia vào thị trường BĐS nói riêng liên quan đến các cơ chế, chính sách về
thuế, ngoại tệ, đất đai, thế chấp, xử lý tranh chấp, bảo đảm, bảo lãnh đối với
các dự án quan trọng
Nhằm tạo điều kiện xích gần hơn giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước
ngoài và tạo thế chủ động trong tiến trình hội nhập và đảm bảo các cam kết
quốc tế. Đến năm 2005, Quốc hội Việt Nam thống nhất ban hành một luật mới,
là Luật đầu tư chung, đối tượng là cả nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước
ngoài. Tại kì họp thứ 8, Quốc hội khoá XI, Luật đầu tư 2005 được thông qua
vào ngày 29/11/2005 bao gồm 10 chương và 89 điều, có hiệu lực từ ngày
1/7/2006. Mục tiêu của Luật mới là mở rộng hơn nữa quyền tự do đầu tư, tạo
mặt bằng bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời
tạo một khung pháp lý phù hợp với cam kết quốc tế. So với trước đây, có thể dẽ
dàng nhận thấy một số điểm mới nổi bật trong Luật đầu tư – 2005 góp phần
tăng cường hơn nữa việc thu hút FDI vào Việt Nam và vẫn giữ nguyên được
những điểm hợp lý trong các quy định được sửa đổi trước đó.
Đầu tiên, Luật đầu tư 2005 cho phép nhà đầu tư tự chủ trong phạm vi
vốn đầu tư của mình, trong việc tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư

16
và hình thức huy động vốn. Nếu như trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực
BĐS các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước,
vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định
thì nay các nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư 100% vốn dưới các hình
thức được quy định rõ hơn như sau:
1. Các hình thức đầu tư trực tiếp:
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc
100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước
và nhà đầu tư nước ngoài.
- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng
BTO, hợp đồng BT.
- Đầu tư phát triển kinh doanh.
- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
2. Các hình thức đầu tư gián tiếp:
- Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;
- Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;
- Thông qua các định chế tài chính trung gian khác. [9]
Tuy vậy nếu doanh nghiệp thành lập tại Việt Nam thuộc lĩnh vực phân
phối hàng hóa nói chung và hàng hoá BĐS nói riêng thì chỉ thành lập được
công ty liên doanh trong giai đoạn và có toàn quyền thành lập doanh ngiệp kể
cả thành lập công ty 100% vốn nước ngoài kể từ 01/01/2009 (theo quyết định
số 10/2007/QĐ-BTM của Bộ Thương mại).
Hơn nữa, nếu trước đây pháp luật Việt Nam không cho phép nhà đầu tư
giảm vốn pháp định trong thời gian hoạt động của dự án thì nay nhà đầu tư đã
có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tư.

17
Liên quan đến lĩnh vực BĐS, ông Phạm Mạnh Dũng, Vụ trưởng Vụ Pháp chế
(Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết trước đây theo quy định của Luật Đầu tư
nước ngoài nếu khách sạn có thuê công ty quản lý thì chỉ được áp dụng trong
lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách sạn và thuê giữa chủ khách sạn và công
ty quản lý do nhà nước kiểm soát và thời hạn cho thuê tối đa là 10 năm. Tất cả
những quy định đó được bãi bỏ trong Luật Đầu tư chung.
Điều 36 quy định thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50
năm, đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án
đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài
hơn để thu hồi vốn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm. BĐS là
một lĩnh vực đầu tư khá đặc biệt, yêu cầu thời gian hoàn vốn kéo dài đặc biệt
là các BĐS như văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại xây dựng với mục
đích cho thuê. Quy định thời gian thuê đất như vậy là hợp lý để các chủ đầu tư
dự án có khả năng thực hiện dự án, và thu hồi vốn, thu lợi nhuận.
Điểm mới của pháp luật đầu tư năm 2005 là chủ trương phân cấp mạnh
cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý Khu Công nghiệp, Khu chế
xuất, Khu Công nghệ cao và Khu kinh tế (sau đây gọi là Ban quản lý) cấp
Giấy Chứng nhận đầu tư cũng như quản lý hoạt động đầu tư và giảm bớt
những dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp
thuận về nguyên tắc đối với một số dự án quan trọng chưa có trong quy hoạch
hoặc chưa có quy hoạch. Những dự án đã có trong quy hoạch được duyệt và
đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế thì Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà không
phải trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư. Các dự án còn
lại sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý tự quyết định và cấp Giấy
chứng nhận đầu tư. Một điểm mới có tác động đến việc thu hút FDI nói chung
và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng là quy định dự án có vốn FDI quy mô nhỏ
hơn hoặc bằng 300 tỷ VND và không thuộc danh mục đầu tư có điều kiện thì

18
được phép chỉ phải làm thủ tục đăng kí đầu tư tại cơ quan quản lý đầu tư cấp
tỉnh (tại các Sở kế hoạch và đầu tư) và sẽ nhận được giấy chứng nhận đầu tư
trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được chứng từ hợp lệ, và trong bất kì
trường hợp nào cũng không được quá 45 ngày.
Việc phân cấp cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh và Ban quản lý là một chủ trương thực hiện cải cách hành chính trong
quản lý kinh tế và đã được đúc rút, tổng kết trong nhiều năm qua. Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý là cơ quan quản lý trực tiếp các nguồn lực
đầu tư về đất đai, lao động, môi trường, quy hoạch và nắm sát nhất điều kiện,
tình hình thực hiện các dự án đầu trên địa bàn. Việc phân cấp mạnh cho Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý còn nhằm tiến tới xóa bỏ cơ quan chủ
quản, tạo điều kiện cho các bộ, ngành quản lý nhà nước tập trung thực hiện
chức năng hoạch định chính sách, dự báo, kiểm tra, giám sát.
Về thủ tục đăng ký và thẩm tra đối với dự án đầu tư pháp luật đầu tư
cũng quy định đơn giản hơn nhiều và trách nhiệm thẩm tra của các bộ, ngành
liên quan đến dự án đầu tư cũng được quy định cụ thể hơn so với trước đây;
điều đó tạo thuận lợi cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ban quản lý trong việc
xem xét cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Đối với việc điều chỉnh dự án đầu tư, pháp luật đầu tư quy định khi điều
chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, vốn và
thời hạn thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan tiếp
nhận hồ sơ để làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư. Việc điều chỉnh
dự án đầu tư được thực hiện theo một trong các quy trình: (1) không phải làm
thủ tục đăng ký điều chỉnh hoặc thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư (2) Đăng ký
điều chỉnh dự án đầu tư; (3) Thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư.
Nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn hình thức thanh toán tiền thuê
đất 1 lần cho cả thời hạn thuê đất hoặc trả tiền thuê hàng năm. Mức giá thuê
đất, tiền sử dụng đất áp dụng chung cho cả các nhà đầu tư trong nước và các

19
nhà đầu tư nước ngoài. Quy định này là điều kiện tốt tạo niềm tin cho các nhà
đầu tư đối với các chính sách của chỉnh phủ nhằm tạo ra một môi trường pháp
lý minh bạch và công bằng hơn, thu hút đầu tư quốc tế đẩy mạnh đầu tư vào
lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.
Có thể thấy, Luật đầu tư 2005 và các văn bản dưới luật đã ban hành đã
làm cho môi trường kinh doanh của Việt Nam hấp dẫn thông thoáng hơn so
với trước đây và so với một số nước trong khu vực, đã loại bỏ được nhiều bất
cập so các quy định liên quan đến vấn đề ĐTNN trước đây. Luật đầu tư nước
ngoài cũng đã được liên kết thống nhất chặt chẽ với các Luật khác như Luật
doanh nghiệp 2005. Môi trường pháp lý cho ĐTNN đang dần dần đi đến thống
nhất và hoàn chỉnh hơn.
1.2.2 Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam
Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS đề cập đến rất nhiều vấn đề khác
nhau bởi bản thân BĐS vốn đã là một lĩnh vực rộng. Trong khuôn khổ của
khoá luận, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vào những quy định pháp luật có
tác động đến lĩnh vực BĐS trong phạm vi nhỏ hơn là các dự án BĐS có vốn
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật
điều chỉnh lĩnh vực BĐS tại Việt Nam cần nói đến Luật đất đai và Luật kinh
doanh BĐS và các nghị định nghị quyết và các văn bản dưới luật có liên quan.
 Luật đất đai
Luật đất đai đầu tiên được ban hành năm 1993, đây là một trong những
đạo Luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và nhà nước. Để
phù hợp với những thay đổi nhanh chóng trong xu thế phát trỉên lĩnh vực
BĐS trong tình hình mới, Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung vào
ngày 2/12/1998, và có hiệu lực từ ngày 1/1/1999. Theo tiến trình phát triển
kinh tế xã hội cùng với những mốc thay đổi diện mạo nền kinh tế và chính trị
của Việt Nam trong giai đoạn phát triển hoà nhập với nền kinh tế thế giới như
việc ký kết hiệp định thương mại song phương với các cường quốc kinh tế thế

20
giới như Nhật Bản, Mỹ đòi hỏi phải có những thay đổi trong các quy định về
đất đai của nhà nước. Hơn nữa trong giai đoạn này, quan hệ trao đổi mua bán
BĐS nói chung và các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng theo
quy luật cung cầu đang diễn ra rất sôi động. Đây là lĩnh vực khá mới mẻ ở
Việt Nam, các quan hệ pháp luật liên quan đến các giao dịch về đất đai phát
sinh là hết sức đa dạng và ngày càng phức tạp kể cả về phương thức hoạt
động và nội dung các quan hệ trong thị trường này. Theo đó, đất đai trở thành
một loại hàng hóa đặc biệt cần được vận động và điều chỉnh theo những quy
định pháp lý nhất định. Từ yêu cầu cấp thiết đó, đến năm 2003, Luật đất đai
đã chính thức ra đời vào ngày 10/12/2003 và có hiệu lực bắt đầu tư ngày
1/7/2004 gồm 7 chương, 146 điều. Có thể nói sự ra đời của thị trường BĐS
với những cơ chế đảm bảo cho thị trường này phát triển là một bước “đột
phá” quan trọng trong các quy định của Luật đất đai 2003, tạo đà thúc đẩy
luồng vốn FDI vào lĩnh vực này.
Luật quy định đối tượng sử dụng đất bao gồm cả những người Việt
Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư vào Việt Nam, về sống ổn định tại Việt
Nam và các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Đối với những
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được nhà nước Việt Nam giao đất,
cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, còn tổ chức cá
nhân nước ngoài đầu tư vào Việt nam thì chỉ được cho thuê đất- điều này quy
định tại khoản 6, 7 điều 9 Luật đất đai 2003. Luật đã xoá bỏ sự phân biệt giữa
nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam, tạo thêm quyền sử dụng đất cho
doanh nghiệp nước ngoài.
Luật đất đai năm 2003 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Có thể nói, quy định này
là minh họa tiêu biểu cho việc thể chế hóa quan điểm, chủ trương, chính sách
của Đảng và Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”. So
với các quy định của Luật đất đai năm 1993, quy định của Luật mới này về thẩm