Luận án tiến sĩ kinh tế những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở việt nam

M

ð U

1. S c n thi t c a ñ tài nghiên c u.
Như chúng ta ñã bi t b t ñ ng s n liên quan ñ n m i ngư i trong xã h i dù h
b t kỳ cương v nào. B t c ai cũng ñ u c n có nơi trú ng , có nơi làm vi c,
có nơi h c hành, có nơi vui chơi gi i trí…do v y có th nói đ n vai trị khơng
th thi u đư c c a BðS trong m i xã h i. Ho t ñ ng kinh doanh BðS có m c
tiêu chính là t o d ng và cung c p các lo i BðS và các d ch v liên quan ñ n
BðS cho c ng đ ng chính vì th mà ho t đ ng này có tính xã h i r t cao. Ho t
đ ng kinh doanh BðS có th ñư c ti n hành b i m t doanh nghi p có đăng ký
chính th c (ví d như doanh nghi p chun phát tri n các khu đơ th m i), có
th đư c ti n hành b i m t cá nhân b t kỳ (ví d như vi c h xây nhà ñ bán,
cho thuê nhà ho c mua BðS và sau đó bán l i ñ thu l i nhu n). Nh ng ngư i
mua BðS cũng có th là các doanh nghi p đ dùng làm tr s ho c dùng ñ
kinh doanh cho th BðS, có th là các h gia đình mua đ ph c v nhu c u
c a mình. Chính vì tính đa d ng c a ho t đ ng kinh doanh BðS mà lĩnh v c
này th c s ñư c nhi u ngư i quan tâm, nghiên c u v i m c tiêu chung là ñ
mua s m ñư c, thuê mư n ñư c, ho c t o d ng ñư c BðS theo cách có hi u
qu nh t, đem l i l i ích l n nh t cho h .
Ho t ñ ng kinh doanh BðS

Vi t Nam m i th c s có mơi trư ng pháp lý đ

ho t đ ng k t sau khi Lu t ñ t ñai năm 1993 ra đ i trong đó cho phép ngư i
s d ng có m t s quy n đ nh ño t liên quan ñ n ñ t ñai như quy n chuy n
như ng quy n s d ng ñ t, th ch p, cho thuê, th a k quy n s d ng đ t…
Chính t s non tr này mà r t nhi u v n ñ v môi trư ng pháp lý chung, v
th t c hành chính c a các cơ quan ch c năng liên quan, v năng l c c a các
doanh nghi p kinh doanh BðS, v tâm lý, hành vi, thói quen c a ngư i tiêu

dùng BðS, v chính sách tín d ng c p v n cho ho t ñ ng ñ u tư, mua bán


2

BðS…còn nhi u b t c p so v i yêu c u phát tri n c a ho t kinh doanh quan
tr ng này. Xu t phát t th c t đư c phân tích như trên và xu t phát t yêu c u
công vi c c a m t ngư i ho t ñ ng trong lĩnh v c này, tác gi (NCS) ñã quy t
ñ nh l a ch n ñ tài nghiên c u này ñ làm lu n án ti n sĩ.
2. T ng quan tình hình nghiên c u đ tài này
trên th gi i.
Như đã trình b y

Vi t Nam và

m t s nư c

ph n trên, ho t ñ ng kinh doanh BðS c a Vi t nam theo cơ

ch th trư ng m i th c s có nh ng bư c phát tri n ñ u tiên k t ñ u nh ng
năm 1990 ñ n nay. Xét t góc đ qu n lý Nhà nư c thì năm 1993 ñư c ñánh
d u như là ñi m kh i đ u c a vi c hình thành khn kh pháp lý cho ho t ñ ng
kinh doanh này v i s ra ñ i c a Lu t ñ t ñai 1993, l n ñ u tiên cho phép các
vi c chuy n như ng quy n s d ng ñ t, m t trong nhưng văn b n pháp lý quan
tr ng nh t trong lĩnh v c kinh doanh BðS

Vi t nam. Vi c ra ñ i c a Lu t ñ t

ñai cũng như các văn b n dư i lu t v ñ t ñai ñã ch ng t bư c ñ u ñã có
nh ng nghiên c u v ho t đ ng kinh doanh BðS. Song qua kh o sát nh ng

nghiên c u ñã th c hi n trong lĩnh v c này thì cơng vi c nghiên c u ch y u
đ ng t góc đ c a cơ quan qu n lý nhà nư c trong lĩnh v c qu n lý nhà ñ t.
Các nghiên c u trư c đây thư ng t p trung vào mơ hình qu n lý qu nhà ñ t do
nhà nư c qu n lý ñ ñ xu t các gi i pháp s d ng qu này hi u qu hơn trên
cơ s các khung pháp lý ñư c quy ñ nh b i Lu t ñ t ñai năm 1993 và nay là
Lu t ñ t ñai 2003. Vi c nghiên c u ho t ñ ng kinh doanh BðS theo cơ ch th
trư ng chưa nhi u, chưa ña d ng, có th nêu ra đây m t s cơng trình như: Giáo
trình ngun lý th trư ng nhà ñ t c a trư ng ð i h c Kinh t Qu c dân do GS.
TSKH. Lê ðình Th ng ch biên, sách chuyên kh o “Th trư ng BðS nh ng
v n ñ lý lu n và th c ti n” c a PGS. TS. Thái Bá C n và ThS. Tr n Nguyên
Nam, m t s ñ tài nghiên c u cũng như các h i th o khoa h c v lĩnh v c này
c a B Tài nguyên Môi trư ng, c a trư ng ð i h c Kinh t Qu c dân, c a
Viên Nghiên c u Qu n lý Kinh t Trung ương, c a B Tài chính, c a B Xây
d ng…song nhìn chung bên c nh nh ng đóng góp quan tr ng trong vi c hoàn


3

thi n khuôn kh pháp lý, môi trư ng kinh doanh BðS thì cịn hàng lo t các v n
đ khác liên quan t i các gi i pháp phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS theo
cơ ch th trư ng v n còn b ng . V i b i c nh trên thì các nghiên c u nh m
ñ xu t các s a ñ i v khn kh pháp lý đ thúc đ y s phát tri n c a ho t
ñ ng kinh doanh BðS theo cơ ch th trư ng là nh ng xu hư ng nghiên c u
còn m i

Vi t Nam và s có nhi u ý nghĩa th c ti n cho vi c phát tri n ho t

ñ ng kinh doanh BðS

Vi t Nam trong th i gian t i.

ð i v i nhi u nư c trên th gi i, ñ c bi t là nh ng nư c có n n kinh t th
trư ng phát tri n thì ho t đ ng kinh doanh BðS ñã ñư c nghiên c u khá k
lư ng. ði u này th hi n

ch các nư c này ñã có m t h th ng pháp lu t khá

đ y đ , có th gi i quy t đư c h u h t các tình hu ng n y sinh trong th c ti n
c a ho t ñ ng kinh doanh BðS. M t khác, do th trư ng BðS phát tri n, ngành
kinh doanh BðS luôn có v trí quan tr ng trong xã h i, thu hút ñư c nhi u v n
ñ u tư cũng như nhi u ngu n nhân l c tham gia. V i b i c nh đó nhu c u c a
xã h i c n đư c thơng tin t t hơn v lĩnh v c BðS s t o b i c nh thu n l i cho
vi c phát tri n các ho t ñ ng nghiên c u v BðS t m i góc đ . T i đó nh ng
nghiên c u t ng th v kinh doanh BðS cũng như nh ng nghiên c u v t ng
v n ñ c th c a BðS như các v n ñ s h u, khuôn kh pháp lý cho các giao
d ch BðS, v n ñ hi u qu kinh doanh BðS, v n ñ tài tr cho m t d án phát
tri n BðS, v n ñ thu BðS...ñ u ñã ñư c th c hi n tương ñ i k .

các nư c

này các hư ng nghiên c u hi n nay có th t p trung vào các v n đ gi i quy t
nhu c u v BðS cho t ng l p có thu nh p th p, m t v n ñ xã h i ph c t p mà
b t c m t qu c gia nào cũng g p ph i mà các gi i pháp ñưa ra ít khi ñ t ñư c
tính t i ưu tuy t ñ i mà thư ng là s ñánh ñ i gi a tính hi u qu và tính cơng
b ng.
3. M c tiêu nghiên c u.
Xu t pháp t th c tr ng sơ khai c a ho t ñ ng kinh doanh BðS và cùng v i nó
cũng là tình tr ng sơ khai trong cơng tác nghiên c u lĩnh v c này

Vi t Nam,

4

trên cơ s t m quan tr ng c a BðS ñ i v i ñ i s ng kinh t xã h i như ñã ñ
c p k trên, Nghiên c u sinh th y r ng vi c nghiên c u nh ng t n t i ch y u
c n tr s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS

Vi t Nam, qua ñó ñ

xu t các gi i pháp ñ gi i quy t các t n t i đó đ i v i cơ quan ho ch đ nh
chính sách Nhà nư c trong lĩnh v c này là h t s c c n thi t. Vi c nghiên c u
này c n ñư c th c hi n trên cơ s h th ng hố các v n đ v lý lu n trong lĩnh
v c BðS cũng như ch rõ các v n ñ th c ti n chưa phù h p cho vi c phát tri n
ho t ñ ng kinh doanh BðS

Vi t nam. K t qu nghiên c u này là c n thi t cho

m i ñ i tư ng tham gia th trư ng BðS như các h gia đình, các nhà qu n lý
doanh nghi p, các nhà ñ u tư, các nhà xây d ng BðS, các nhà tài tr cho các
d án BðS...cũng như các cơ quan qu n lý nhà nư c trong lĩnh v c này nh m
thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, t o ñư c nhi u BðS hơn
cho xã h i, góp ph n gi i quy t nhu c u v nơi làm vi c, nơi s n xu t, tr s
cho doanh nghi p và các t ch c, nơi

và các khu d ch v cho các h gia đình.

4. ð i tư ng và ph m vi nghiên c u.
Trên cơ s m c tiêu nghiên c u ñã ñ ra và v i tính ch t đ c thù c a BðS, đ i
tư ng chính đư c nghiên c u trong lu n án này là:

- Môi trư ng kinh doanh BðS

Vi t Nam như h th ng lu t ñi u ti t ho t ñ ng

kinh doanh BðS, ñi u ti t th trư ng BðS

Vi t Nam.

- Các chính sách nh m thúc đ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS
Vi t Nam theo cơ ch th trư ng nh m s d ng hi u qu hơn n a ngu n l c v
BðS c a ñ t nư c nói chung và ngu n tài ngun đ t ñai nói riêng ñ ñáp ng
nhu c u v BðS ngày càng tăng c a xã h i.
V ph m vi khơng gian nghiên c u: do đây là lĩnh v c r t r ng l n và ph c t p
nên lu n án s ch y u t p trung nghiên c u v các BðS nhà
m i

và BðS thương

Vi t Nam. Các d li u dùng đ phân tích v mơi trư ng, chính sách, th c

tr ng ho t ñ ng kinh doanh BðS ch y u l y t ñ a bàn Hà N i, m t ph n t
ñ a bàn thành ph HCM là nh ng nơi mà ho t ñ ng kinh doanh BðS, ñ c bi t


5

là các BðS nhà

và thương m i, có m c ñ phát tri n cao nh t, t ñó suy r ng

ra cho ho t ñ ng kinh doanh BðS trên c nư c.
V ph m vi th i gian nghiên c u: th i gian ñư c nghiên c u s gi i h n t năm
1993 tr l i ñây. Các giai ño n trư c năm 1993 ñư c ñ c p sơ b vì trong giai
ño n đó, khi Nhà nư c khơng cho phép chuy n như ng quy n s d ng ñ t, nên
có th nói là chưa t n t i m t cách chính th c ho t đ ng kinh doanh BðS theo
cơ ch th trư ng. T sau s ra ñ i c a Lu t ñ t ñai năm 1993 đ n nay, khi mà
Nhà nư c cơng nh n nh ng quy n ñ nh ño t cơ b n c a ch s d ng ñ t h p
pháp như quy n chuy n như ng, cho thuê, th ch p, th a k … thì ho t đ ng
kinh doanh BðS m i chính th c ñư c th a nh n và phát tri n.
5. Phương pháp nghiên c u.
N n t ng c a phương pháp nghiên c u d a trên phép duy v t bi n ch ng và
duy v t l ch s . Các ngu n s li u dùng trong các phân tích trong lu n án đư c
thu th p thông qua các cu c kh o sát, nghiên c u các thông tin công b c a các
cơ quan Nhà nư c liên quan ñ n lĩnh v c BðS, các doanh nghi p chuyên
doanh BðS cũng như tham kh o các cơng trình nghiên c u ñã th c hi n trong
lĩnh v c này. Kinh nghi m c a các nư c trong vi c phát tri n ho t ñ ng kinh
doanh BðS (trong đó đ c bi t là kinh nghi m c a Trung Qu c là nư c có n n
kinh t ñang trong giai ño n chuy n ñ i gi ng như Vi t Nam và kinh nghi m
c a M , qu c gia có n n kinh t nói chung và ho t đ ng kinh doanh BðS nói
riêng r t phát tri n) đã đư c chú ý tham kh o thông qua các n ph m, các bài
vi t và nh ng trang web chun đ c a các nư c đó trên Internet. Ngồi ra đ
b sung thêm ngu n d li u, NCS ñã th c hi n c các cu c ph ng v n, trao ñ i
v i các chuyên gia trong lĩnh v c này.
6. Nh ng ñi m m i mà lu n án ñ c p.
So v i nh ng nghiên c u trư c ñây t i Vi t Nam trong lĩnh v c này thì các
nghiên c u c a lu n án có m t s ñi m m i sau:


6

- Phân tích, đánh giá nh ng v n đ chính tác đ ng đ n s phát tri n c a
ho t ñ ng kinh doanh BðS trong n n kinh t th trư ng.
- Phân tích, t ng h p nh ng ñi m phù h p và nh ng ñi m chưa phù h p
cho s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS t khuôn kh pháp lý,
môi trư ng kinh doanh hi n nay

Vi t Nam, qua đó đ xu t các gi i

pháp ñ i v i các cơ quan qu n lý Nhà nư c, cũng như ñ i v i các ch
th tham gia th trư ng BðS nh m thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng
kinh doanh này.
7. K t c u lu n án.
Lu n án g m 3 chương. Chương ñ u nghiên c u v t ng quan các v n đ chính
tác đ ng đ n s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, chương hai s
nghiên c u hi n tr ng các v n ñ liên quan ñ n ho t kinh doanh BðS

Vi t

Nam hi n nay và chương cu i s là s t ng h p và ñ xu t các gi i pháp thúc
ñ y s phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS

Vi t Nam ñ i v i các cơ quan

Nhà nư c có trách nhi m t o d ng mơi trư ng cho ho t kinh doanh BðS cũng
như ñ i v i các ñ i tư ng tham gia th trư ng BðS

Vi t Nam.


7

CHƯƠNG 1

T NG QUAN CÁC V N ð CHÍNH TÁC ð NG
T I HO T KINH DOANH B T ð NG S N (BðS)
TRONG N N KINH T TH TRƯ NG.

1.1. KHÁI NI M V BðS, VAI TRÒ C A BðS TRONG XÃ H I.
1.1.1. Khái ni m v BðS.
BðS có ý nghĩa khác nhau đ i v i nh ng ngư i khác nhau. Ngư i nơng dân có
th coi BðS như là m t trong ba y u t c a n n s n xu t theo ý nghĩa c a kinh
t h c c ñi n: ñ t ñai, lao ñ ng, v n. M t s ngư i khác có cương v đi u hành
các doanh nghi p l n có th coi BðS là m t tài s n l n c a doanh nghi p. Lu t
sư coi BðS như m t tài s n mang theo nhi u quy n và trách nhi m cho ngư i
ch s h u. Các cá nhân, h gia đình (HGð) coi BðS là nơi cư ng hàng ngày
c a h . M t s ngư i khác ho t ñ ng trong các lĩnh v c liên quan đ n BðS như
mơi gi i, đ nh giá, qu n lý, xây d ng, c p v n vay...coi BðS là ho t ñ ng kinh
doanh c a h .
Như ta ñã bi t t t c chúng ta đ u c n có nhà , có nơi làm vi c, h c t p, có nơi
vui chơi... do v y có th nói t t c chúng ta đ u có “cơng vi c” v i BðS dù là
trong ý nghĩa nào n a và cũng có th nói g n như t t c chúng ta ñ u ph i ñưa
ra các quy t ñ nh liên quan ñ n BðS ít nh t là m t l n, tuỳ thu c vào v trí, vai
trị c a mình trong c ng đ ng, trong gia đình. Do v y vi c hi u bi t các nguyên
lý cơ b n c a BðS là m t vi c có ích cho h u h t m i ngư i.
BðS, ngoài ý nghĩa là m t lĩnh v c nghiên c u ho c là m t ho t đ ng kinh
doanh, cịn có ý nghĩa bao trùm là m t lo i tài s n ñ c bi t. Theo qui ñ nh t i
B Lu t Dân S hi n hành thì BðS là các tài s n không di d i ñư c bao g m:


8

đ t đai, nhà , cơng trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n g n
li n v i nhà , cơng trình xây d ng đó, các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai và
các tài s n khác do pháp lu t quy ñ nh1. V i ý nghĩa này BðS là ngu n l c
qu c gia b t k ñó là s h u cá nhân hay s h u công c ng.
Tuỳ theo ch c năng s d ng, BðS có th đư c phân lo i như sau:
Nhà : BðS nhà

là các ngơi nhà đ c l p cũng như các khu nhà chung cư,

cũng như các khu đ t dành đ xây d ng các ngơi nhà/khu nhà . Lo i BðS này
có th n m

các thành ph , vùng ngo i ô, vùng nông thôn.

BðS Thương m i: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương m i, ch ,
c a hàng, khách s n, nhà hàng, khu ngh mát, các khu ñ t tr ng dành cho vi c
xây d ng các BðS thương m i k trên. H u h t các BðS thương m i là nh ng
BðS ñem l i thu nh p là ti n cho thuê s d ng, và thư ng ñư c g i là BðS t o
thu nh p và thư ng th y nhi u

các thành ph , nơi di n ra thư ng xuyên các

ho t ñ ng kinh doanh d ch v .
BðS Công nghi p: BðS công nghi p bao g m các nhà máy, kho tàng, các
cơng trình ti n ích ñi kèm, m , các khu ñ t tr ng đ xây d ng các BðS cơng
nghi p. Nh ng BðS công nghi p l n thư ng n m
ph vì thư ng cơng vi c

các vùng ngo i ô các thành

ñây ph thu c vào ngu n nhân l c có t i các đơ th .

M t s lo i BðS cơng nghi p có th

các vùng nơng thơn ho c các vùng có

các tài ngun thiên nhiên tuỳ m c ñ ph thu c c a ngành cơng nghi p đó vào
ngun li u đ u vào là nông s n (công nghi p ch bi n th c ph m) ho c tài
nguyên thiên nhiên (ch bi n qu ng khai thác t m , thu ñi n...). Trong trư ng
h p này, lao ñ ng

vùng khác s ñư c chuy n t i và xung quanh khu v c đó

s m c lên các ñô th m i.
BðS nông, lâm, ngư nghi p: Nh ng cánh r ng, nh ng cánh ñ ng tr ng cây
ho c nuôi tr ng thu h i s n, tr i chăn nuôi, trang tr i, h th ng tư i tiêu... là
1

[24. §iỊu 181]


9

các BðS đi n hình c a nhóm này. Nó có th n m

nh ng vùng sâu vùng xa và

cũng có th n m g n các khu đơ th và trong m t tương lai nào đó thư ng ñư c
chuy n ñ i sang m c ñích s d ng khác có hi u qu hơn.

BðS cơng c ng: các khu văn phòng c a các cơ quan Nhà nư c, các BðS ph c
v các l i ích chung do Nhà nư c ñ u tư như các b nh vi n cơng, cơng viên,
đư ng xá, trư ng h c công...Thông thư ng các BðS này thư ng ñư c xây
d ng và s d ng lâu dài và ít khi đư c mua bán trên th trư ng BðS tr nh ng
trư ng h p ñ c bi t.
Các lo i BðS khác: ñó là các BðS khơng thu c các nhóm trên như nhà th ,
chùa chi n, mi u m o, các cơ s t thi n, sân golf, sân bóng…
1.1.2. Các thu c tính c a BðS.
Là m t lo i tài s n đ c bi t, BðS có nh ng thu c tính riêng và cũng là nh ng
đ c ñi m khác bi t so v i các lo i tài s n khác. Tuỳ thu c vào t ng góc đ
nghiên c u, có th phân chia các lo i thu c tính c a BðS thành nh ng nhóm
sau:
1.1.2.1.Thu c tính v t lý:
Tính b t đ ng: các khu đ t có tính b t đ ng, nghĩa là khơng di chuy n đư c
trong khơng gian. Các thành ph n v t ch t trên ñ t như ñ t ñá, khoáng s n, d u
l a...có th đư c di chuy n t ch này sang ch khác song m nh ñ t c th theo
ý nghĩa đ a lý thì khơng th di chuy n ñư c nghĩa là m i m nh ñ t ñ u có các
ch s kinh ñ và vĩ đ xác đ nh, khơng thay đ i. Tính b t ñ ng này c a ñ t làm
cho nó đư c xác đ nh là BðS. V i thu c tính này, th trư ng đ t có khuynh
hư ng mang tính ch t đ a phương. Nhu c u s d ng ph i “di chuy n” t i v trí
c a BðS.
Tính khơng th b phá hu : ñ t v i ý nghĩa là m t ph n c a không gian là
không th b phá hu , nó s t n t i mãi. Tính b n v ng này làm cho đ t có
khuynh hư ng tr thành các kho n đ u tư c a cơng chúng. Các nhà đ u tư


10

thư ng phân bi t rõ s phá hu mang tính v t ch t và s b n v ng mang tính
kinh t . V m t v t ch t, đ t đai khơng th b phá hu song giá tr c a nó có th

b hu ho i b ng vi c thay ñ i các ñi u ki n. Ví d , giá tr m t m nh đ t có th
b gi m đi đáng k khi nó b các tác đ ng x u c a môi trư ng xung quanh làm
cho vi c s d ng khơng đư c ai quan tâm.
Tính khơng đ ng nh t: khơng có hai m nh đ t nào gi ng h t nhau

m i

đi m. Tính ch t này có th g i là tính khơng ñ ng nh t hay tính khác bi t. Các
m nh đ t bao gi cũng có m t v trí khơng gi ng c a b t c m nh ñ t nào khác.
S khác bi t gi a các m nh đ t cịn có th là s khác bi t c a hình d ng, kích
c , ñ a hình vv.. Ti p theo, h t ng cơng c ng như đư ng xá và các cơng trình
ti n ích đ i v i t ng m nh ñ t cũng thư ng khác nhau làm cho chúng khác
nhau. Cu i cùng, ngo i c nh cũng t o ra s khác bi t gi a các m nh đ t.
1.1.2.2. Thu c tính th ch :
Th ch là nh ng ph n c a xã h i đư c thành l p và đư c cơng nh n. Thu t
ng này có th hi u là các t ch c, tôn giáo, lu t l ho c t p quán. Th ch t o
ra cách suy nghĩ c a chúng ta và có th t o ra nh hư ng sâu s c t i các giá tr
c a chúng ta.
Lu t, các quy ñ nh công c ng trong lĩnh v c BðS: lĩnh v c BðS thư ng có
các b lu t riêng. Do tính ch t c a BðS khác v i các lo i tài s n khác nên lu t
ñi u ti t các quan h trong lĩnh v c BðS khác v i lu t ñi u ti t các lo i tài s n
khác. Vi c s h u các tài s n khác có th đư c hi u như là m t s s h u tuy t
đ i song đ i v i BðS thì khơng hồn tồn như v y. Do tính đ c thù c a BðS
nên Nhà nư c ln đưa ra các lu t l , chính sách theo hư ng h n ch m t s
quy n c a ngư i s h u và s d ng. ði u này như là m t yêu c u t t y u c a
m i qu c gia trong đó có các qu c gia công nh n quy n s h u cá nhân ñ i v i
ñ t ñai và c các qu c gia ch công nh n quy n s d ng (QSD) cá nhân ñ i v i
ñ t ñai như

Vi t Nam. Nhà nư c c n ñ t ñai ñ ph c v các l i ích chung c a

c ng đ ng như ñ t dành cho qu c phòng, an ninh, ñư ng xá, cơng trình thu


11

l i… mà các nhu c u này có th thay ñ i, phát sinh theo th i gian do v y quy n
ñư c phép thu h i ñ t s h u ho c s d ng cá nhân ln có trong các văn b n
pháp lu t v ñ t ñai c a các qu c gia. M t khác các BðS tuy thu c quy n s
h u và s d ng c a các cá nhân song bao gi cũng n m trong m t mơi trư ng
t nhiên, xã h i nào đó, chi m m t khơng gian t i m t đ a bàn nào đó do v y s
t n t i c a m t BðS luôn ch u s tác đ ng c a mơi trư ng xung quanh và
ngư c l i nó cũng là m t ph n c u thành c a mơi trư ng đó. Nhà nư c ln có
vai trị đi u ti t trong m i quan h hay s liên quan gi a BðS và c ng ñ ng
xung quanh như m t t ng th cũng như gi a các BðS riêng bi t ñ b o ñ m
r ng vi c s d ng BðS này không gây các nh hư ng tiêu c c đ n mơi trư ng
xung quanh cũng như t i vi c s d ng c a các BðS liên quan khác. Nh ng qui
ñ nh trong các qui ho ch t ng th các vùng, qui ho ch chi ti t các khu v c, quy
ch xây d ng...là nh ng quy ñ nh công c ng trong lĩnh v c này.
T p quán ñ a phương, khu v c: T p quán là cách suy nghĩ ho c hành đ ng
đi n hình c a m t đ a phương nào đó. Nó gi ng như thói quen c a m t cá nhân.
Ví d ngư i dân mi n xi thì thư ng làm nhà
nhi u c ng ñ ng các khu v c mi n núi thư ng

tr c ti p trên n n đ t cịn

nhà sàn…

1.1.2.3. Thu c tính kinh t :
V th : là v trí c a BðS trong m i quan h tương ñ i v i các ho t ñ ng s

d ng ñ t bên ngồi khác. V trí kinh t và v trí đ a lý cùng có vai trị trong đó
v trí kinh t có vai trị chính. V th là k t qu c a s l a ch n và khuynh
hư ng c a các cá nhân và các nhóm trong vi c l a ch n m t b ng. S khác bi t
v v th làm cho các m nh ñ t tương t ñư c s d ng theo các cách khác nhau
và có giá tr khác nhau. Y u t chính nh hư ng đ n vi c l a ch n v trí là
kho ng cách ho c th i gian c n cho vi c ñi l i gi a BðS và các ñi m đích mà
ngư i s đ ng BðS thư ng ph i t i. T ng các kho ng cách ho c th i gian c a
m t BðS t i các đi m đích càng nh thì giá tr c a BðS càng cao. Các y u t


12

khác c a v th khu ñ t làm nh hư ng đ n giá tr c a nó là s hi n di n c a các
ti n ích và d ch v , hư ng gió, hư ng ánh sáng m t tr i…
S khan hi m: m t s lo i ñ t nh t ñ nh có th có ngu n cung tương đ i h n
ch và ñư c g i là s khan hi m. T ng s lư ng ñ t trong xã h i là m t s c
ñ nh song s khan hi m ñ t, BðS, ch là tương ñ i. Cùng v i th i gian và v i
chi phí b ra, ngu n cung c a đ t ñai ñã ñư c ñ u tư s gia tăng ñ ñáp ng nhu
c u. M c dù v y, n i lo c a vi c dân s không ng ng tăng ñã làm cho nhu c u
tăng nhanh hơn ngu n cung có h n và t o lên nh ng cơn s t đ t.
Tính ph thu c l n nhau: s tương tác gi a vi c s d ng cơng trình trên đ t
và giá tr khu ñ t ñư c g i là s ph thu c l n nhau. Vi c xây d ng m t trung
tâm thương m i trên m t ñư ng ph s

nh hư ng t i quy t ñ nh s d ng các

m nh ñ t g n đó. Lư ng khách hàng c a m t nhà hàng xây d ng trên tr c qu c
l chính ph thu c nhi u và các khách s n g n đó và vi c xây d ng m i m t
con ñư ng tránh s làm gi m ñáng k lư ng khách hàng c a c nhà hàng và
khách s n trên ño n ñư ng cũ đó và làm cho tr giá c a nhà hàng cũng như c a

khách s n gi m ñi. Do v y vi c s d ng và giá tr c a c a m t BðS có th b
thay ñ i b i s thay ñ i c a m t BðS khác.
1.1.2.4. Thu c tính th trư ng:
C nh tranh theo vùng: Tính b t đ ng, tính khơng đ ng nh t làm cho c nh
tranh trong lĩnh v c BðS có tính khu v c. Vi c khơng th di d i BðS đ đáp
ng s thay ñ i c a cung c u cũng như vi c thi u tính tương đ ng và tính
chu n hố làm cho ngư i mua BðS ph i kh o sát t ng BðS ñ hi u bi t giá tr
c a nó. Khơng có cách d dàng cho ngư i mua so sánh các BðS làm cho s
c nh tranh gi a các BðS tr nên h n ch . C nh tranh theo vùng có ý nghĩa
ñúng hơn khi áp d ng cho BðS là nhà
nghi p khác.

so v i các BðS thương m i và công


13

Nhu c u phân theo nhóm: M i ngư i thư ng tìm ki m và s d ng BðS theo
m t nhu c u nh t ñ nh nào đó. Ví d : m t gia đình tìm ki m m t căn nhà riêng
thì ch tìm ki m trong th trư ng các ngơi nhà xây đ c l p. M t thương gia
mu n tìm nơi bán ñ g thì ch tìm ki m trong th trư ng các trung tâm thương
m i ho c các khu ph thương m i. M t ngư i ñ u tư vào BðS đ thu l i nhu n
thì tìm ki m các BðS ñem l i ngu n thu t th mư n... do đó th trư ng s có
ph n h i phù h p. Th trư ng mua bán các căn h chung cư có th r t sơi đ ng
trong khi th trư ng các ngơi nhà đ c l p có th ít sơi đ ng. S chun bi t hố
đư c hình thành và các BðS đư c phân lo i theo các nhóm nhu c u đó.
Các giao d ch kín: Thơng thư ng ngư i bán và ngư i mua g p g và bàn b c
m t cách riêng tư, và h qu thư ng là giá chào và giá tho thu n khơng đư c
ph bi n r ng rãi. Hơn n a các giao d ch không hay di n ra
bán công c ng mà thư ng

nh ng nơi bn

nhà riêng, văn phịng riêng...Tính khơng t p trung

và tính riêng tư trong giao d ch mua bán BðS làm cho thơng tin th trư ng BðS
s khó đư c thu th p và do đó chi phí thu th p thông tin thư ng cao.
Nh ng ngư i tham gia th trư ng ít đư c thơng tin: R t nhi u ngư i mua và
ngư i bán thi u các thông tin v giá c BðS khi ra quy t đ nh mua bán b i vì
vi c thu th p và phân tích thơng tin thư ng t n kém. Các doanh nghi p thư ng
thuê nh ng chuyên gia trong lĩnh v c BðS ñ mua bán BðS nh m kh c ph c
vi c h n ch thông tin. Nh ng ngư i ch và nh ng ngư i mua ti m năng
thư ng ra các quy t đ nh khơng th c s t i ưu trong các giao d ch BðS. Ch có
nh ng ngư i có m i liên h g n gũi v i th trư ng BðS m i có th d dàng có
các thơng tin v giá c BðS. Do v y ngư i bán và ngư i mua có xu hư ng tìm
ki m và tr ti n cho thơng tin v giá c BðS đ t i đa hố l i ích c a mình và
đi u đó s làm chi phí giao d ch tăng lên.
Ngu n cung c ñ nh trong ng n h n: Ngu n cung BðS c đ nh, ít nh t là
trong th i kỳ m t vài tháng. N u c u gi m, cung v n gi nguyên. N u c u
tăng, c n có kho ng th i gian thơng thư ng tính theo tháng ho c theo năm ñ


14

t o ra các BðS m i. Nhu c u BðS t i m t vùng nào đó ho c trong m t c ng
đ ng nào đó có th dao ñ ng ñ t ng t trong ng n h n. K t qu là giá BðS tăng
nhanh n u c u vư t cung quá xa. M t khác giá BðS gi m ch m n u c u gi m
vì ch s h u thư ng ch u ch p nh n l cho tài s n lâu b n và có giá tr cao.
1.1.3. Vai trị c a BðS trong xã h i.
Hi n nay

BðS

Vi t Nam chưa có ngu n th ng kê chính th c nào v t ng giá tr các

nư c ta là bao nhiêu và nó chi m t l nào trong t ng tài s n c a qu c

gia, do v y khó thơng qua các s li u th ng kê chính th c đ minh ho cho quy
mơ và qua đó là vai trị c a BðS trong xã h i. V n đ này có th ñư c ti p c n
qua cách khác, có th khơng đư c chính th ng song theo quan đi m c a NCS là
có s c thuy t ph c, đó là vi c phân tích v các BðS nhà
chúng ta b i theo quy lu t chung

hi n nay trong xã h i

các nư c phát tri n (s đư c trình b y

ph n sau) và có th cũng đúng v i Vi t Nam thì BðS nhà

thư ng chi m t

tr ng l n nh t trong các lo i BðS trong xã h i. Trong giá tr BðS có hai ph n
là giá tr cơng trình xây d ng trên đ t và giá tr QSD ñ t. Theo các quy ñ nh c a
pháp lu t Vi t Nam thì ngư i dân và các t ch c ñư c quy n s h u nhà
các cơng trình xây d ng trên đ t cịn đ i v i đ t

và

(và đ t s d ng cho các m c

đích khác) thì đó là QSD, không ph i quy n s h u. Song cũng theo quy đ nh

c a pháp lu t thì QSD ñ t cũng ñư c phép chuy n như ng, cho thuê, th ch p,
th a k … do v y có th nói câu “bán đ t” là hình th c cịn n i dung là chuy n
như ng QSD ñ t. Trong Lu n án này, ñ ñơn gi n hoá cách di n gi i do c n t p
trung vào các n i dung khác nên NCS s dùng khái ni m ng n là bán ho c
chuy n như ng BðS ñ thay cho n i dung ñ y ñ là bán quy n s h u nhà
(ho c toà nhà, khách s n…) và QSD ñ t ñi kèm.
Ti p theo, gi ñ nh ñư c ñ t ra là m t h gia đình (HGð) v i hai ngư i đi làm,
v i m c thu nh p trung bình hi n nay

các đơ th Vi t Nam, có t ng thu nh p

hàng tháng bình quân kho ng 4-6 tri u ñ ng. Trong t ng thu nh p này, các
HGð ph i chi các nhu c u thi t y u như ăn u ng, giao thông, s c kho , h c


15

hành, qu n áo…như v y ph n thu nh p cịn l i dành cho nhu c u

khơng

nhi u, gi ñ nh con s này là 1 tri u đ ng/tháng, t c là có th tích lu cho nhu
c u mua nhà

là 12 tri u/năm. M t căn h hay m t ngôi nhà khiêm t n cho

m t HGð như v y ví d có di n tích là 40 m2 và có giá giao d ch trên th
trư ng kho ng 300-500 tri u ñ ng. Như v y v i m t HGð có thu nh p trung
bình k trên c n có th i gian tích lu trong kho ng trên dư i 30 năm m i có th
mua đư c căn nhà khiêm t n c a mình. V i nh ng HGð có m c thu nh p cao

hơn ho c có m c thu nh p th p hơn thì chi tiêu cho sinh ho t cũng như nhu c u
v nhà

có th cao hơn và th p hơn tương ng và do v y th i gian c n ñ tích

lu thu nh p cho vi c mua nhà cũng có th ng n hơn ho c dài hơn, có th
kho ng 10 năm ho c trên 30 năm (không k các trư ng h p cá bi t như ñư c
hư ng th a k , ñư c Nhà nư c c p mi n phí trong giai đo n trư c đây, có
ngu n thu nh p cao h n so v i m c lương bình quân trong xã h i do các ho t
ñ ng kinh doanh ñem l i, t các ngu n thu nh p b t chính khác…s h này là
khơng l n n u xét trên ph m vi toàn xã h i). V i m t s ư c tính trên có th
nói thơng thư ng đ i v i m i HGð thì giá tr c a ngơi nhà h ñang

thư ng là

m t trong các tài s n có giá tr l n nh t, là ngu n thu nh p đư c tích lu trong
r t nhi u năm. Cách đ nh lư ng hố t ng giá tr BðS nhà

hi n nay

Vi t

Nam sau đây, tuy khơng xu t phát t các s li u th ng kê chính th c song có
th đư c nhi u ngư i công nh n t th c t xã h i hi n nay c a Vi t Nam, d a
trên m t s gi ñ nh sau (các s li u v dân s l y t ngu n trên Website c a
T ng c c th ng kê (TCTK) tháng 9/2005):
- T ng dân s Vi t Nam hi n nay kho ng 80 tri u ngư i trong đó s ngư i
nơng thơn là 60 tri u,

thành th là 20 tri u, trong đó t i Hà n i và

TPHCM có 6,7 tri u ngư i.
- Bình quân m i HGð khu v c thành th kho ng 4 ngư i
- Bình quân m i HGð khu v c nông thôn kho ng 6 ngư i


16

- Giá tr trung bình c a BðS mà m t HGð s h u t i các đơ th (tr Hà
n i và TPHCM) là 300 tri u ñ ng.
- Giá tr trung bình c a BðS mà m t HGð s h u t i Hà n i và TPHCM
là 500 tri u ñ ng.
B ng 1.1. Gi đ nh và tính tốn t ng giá tr BðS nhà
ð a bàn

Dân s
(tri u
ngư i)

1
Hà N i,
TP HCM
Các đơ th
khác
Nơng thơn
T ng s

S nhân
kh u bình
qn/HG

ð
2
3
6,7
4

Giá tr bình
T ng s
quân c a
HGð
BðS/HGð
(tr. h )
(tr.ñ ng)
4
5=(2)/(3)
500
1,675

t i Vi t Nam
T ng giá
tr BðS
(T ñ ng)
6 = (4)x(5)
837.500

13,3

4

300

3,325

997.500

60
80

6

50

10
15

500.000
2.335.000

- Giá tr trung bình c a BðS mà m t HGð s h u t i các vùng nông thôn
là 50 tri u đ ng.
Như v y có th tính t ng giá tr các BðS nhà

hi n nay c a Vi t Nam tương

đương kho ng 150 t đơ la m .
Trong cách ư c tính trên thì t ng giá tr BðS nhà

c a Vi t Nam cũng có giá

tr ít nh t b ng 5 l n t ng thu nh p qu c dân hi n nay và đó là m t con s r t

l n. Bên c nh các BðS nhà , các lo i BðS khác như BðS thương mai, công
nghi p, nông lâm ngư nghi p, cơng c ng…cũng có giá tr khơng nh và do đó
có th nói t ng giá tr các lo i BðS trong xã h i là m t s kh ng l . Hơn n a,
như đã phân tích, m i m t cơng dân, m t HGð đ u c n ñ n BðS trong cu c
s ng hàng ngày như nơi , nơi làm vi c, nơi h c hành, nơi vui chơi…do v y có
th nói BðS có vai trị h t s c to l n trong m i c ng ñ ng, m i xã h i, trong đó
có Vi t Nam.


17

1.2. KHÁI QUÁT V HO T ð NG KINH DOANH BðS.
Như m t hi n tư ng khách quan trong m t xã h i hi n ñ i, h u h t các lo i tài
s n (ñ ng s n hay BðS) ñ u ñư c m t nhóm ngư i nào đó s n xu t ra và đư c
m t nhóm khác tiêu th , đó là ñi u mà kinh t h c thư ng g i là s phân cơng
lao đ ng. Chính s phân cơng lao đ ng mang tính qui lu t khách quan này ñã
t o ra năng su t lao ñ ng cao cho xã h i do t n d ng ñư c t t nh t các ngu n
l c, các k năng c a các cá nhân, các khu v c ñ a lý trong vi c t o ra các s n
ph m, các d ch v có tính c nh tranh cao. H qu ti p theo c a phân cơng lao
đ ng là t o nên nhu c u và th c t sinh ñ ng c a các ho t ñ ng trao ñ i, mua
bán các s n ph m, d ch v mà chúng ta g i là th trư ng. BðS cũng là m t lo i
hàng hố đư c mua bán, trao ñ i, thuê mư n như bao hàng hố khác nh m đáp
ng nhu c u tiêu dùng c a ngư i s d ng và t o thu nh p cho ngư i cung ng.
M t cách ch t ch hơn có th nói ho t ñ ng và s tương tác c a các cá nhân
ho c các t ch c tham gia vi c mua, bán, trao ñ i, thuê mư n, s d ng, xây
d ng BðS ñã t o ra th trư ng BðS. Trong th trư ng này BðS là m t lo i
hàng hoá. Nơi di n ra các ho t ñ ng th trư ng là m t ñ a bàn nào đó. M i
ngư i tham gia th trư ng đ u có đ ng cơ t i đa hố l i ích c a mình. Trong
các lý thuy t kinh t , tài chính thì t i đa hố l i ích đ ng nghĩa v i khái ni m
t i đa hố c a c i. Trong cu c s ng, ngoài ý nghĩa trên, t i đa hố l i ích có th

đư c hi u dư i các hình th c khác như: b o v s c mua c a ñ ng ti n, ch ng
l m phát làm ñ ng ti n m t giá, th hi n uy th , quy n l c khi s h u BðS...
1.2.1. S c n thi t khách quan c a ho t ñ ng kinh doanh BðS.
Như chúng ta ñã bi t, ngu n g c giá tr c a m t BðS là nh ng h u ích mà BðS
đem l i cho ngư i s h u c a nó. Tính h u ích c a BðS th hi n

ch nó cung

c p nơi trú ng và ti n nghi cho ngư i s d ng cũng như t o cơ s cho ho t
ñ ng s n xu t ra hàng hố và d ch v đ ph c v con ngư i. Ví d , nhà xư ng
là cơ s cho m t dây chuy n s n xu t, trư ng h c là cơ s cho ho t ñ ng giáo
d c... Tuy nhiên, thu t ng h u ích c a BðS cịn có nghĩa r ng hơn khái ni m


18

là nơi trú ng và các ti n nghi cho ngư i s d ng cũng như là cơ s cho ho t
ñ ng s n xu t và cung ng d ch v . Nó cịn bao hàm ý nghĩa là s t o ra giá tr
l n hơn so v i chi phí s n xu t, nghĩa là giá tr c a ñ u ra l n hơn giá tr c a
đ u vào. Ví d v vi c xây m t ngơi nhà: đ xây m t ngôi nhà c n các lo i
nguyên v t li u (như g ch, xi măng, s t thép...), nhân cơng, lao đ ng qu n lý,
đ t đai. ð t đai và ngun v t li u có th đư c mua, nhân cơng và lao đ ng
qu n lý đư c tr lương. Khi bán ngơi nhà xây xong, ngư i ch s h u có th
thu ñư c l i nhu n do giá bán cao hơn chi phí đ xây đư c ngơi nhà. L i nhu n
ñư c t o ra là do c t ng th ngơi nhà có giá tr cao hơn t ng c ng tr giá các
thành ph n c a nó (đ t đai, nhân cơng, ngun v t li u).
Như v y t nh ng h u ích mà BðS đem l i có th th y hai ñ ng cơ ch y u
d n ñ n các ho t ñ ng mua, bán, c i t o, xây d ng m i, tài tr v n trong ho t
ñ ng kinh doanh BðS là ñ ng cơ l i nhu n và ñ ng cơ tho mãn các nhu c u
s d ng BðS.

ð ng cơ tho mãn: Các HGð và các doanh nghi p c n BðS ñ tho mãn nhu
c u v nơi trú ng , tr s , cơ s ñ s n xu t và cung ng d ch v ...M t khác,
trong cu c s ng hi n nay, v n ñ quan tr ng hơn các nhu c u thi t y u nêu trên
là s tho mãn xu t phát t các d ch v gia tăng, s ti n l i, uy th mà các BðS
s n ñem l i. Các tính năng c a BðS làm tăng s ti n ích cho ngư i s d ng
đư c g i là các ti n nghi như: ñi u hồ khơng khí, thang máy, b bơi, ch đ
xe, thi t k ñ p, quang c nh ñ p... Bên c nh s gia tăng ti n ích cho ngư i s
d ng, nh ng tính năng c a BðS s n có th làm gia tăng v th c a ch s h u
ho c s d ng. C hai lo i l i ích đ u đóng góp vào s tho mãn mà BðS ñem
l i cho ngư i s d ng.
ð ng cơ l i nhu n: L i nhu n thư ng là m c đích chính c a các nhà đ u tư và
các doanh nghi p kinh doanh BðS. H mua, xây d ng BðS ñ cho thuê ho c
ñ bán l i và thu l i nhu n. Các t ch c tài chính tài tr cho các d án BðS đ
thu lãi xu t cao hơn chi phí huy đ ng v n. Các doanh nghi p d ch v trong lĩnh


19

v c BðS như ho t ñ ng ñ nh giá, môi gi i, qu n lý BðS cung c p d ch v v i
giá cao hơn chi phí ho t ñ ng c a h . Trong quá trình tìm ki m l i nhu n, các
nhà đ u tư và các doanh nghi p chuyên doanh BðS c n xác ñ nh các s n ph m
và d ch v mà ngư i s d ng BðS c n và mu n. N u h có th xác đ nh đư c
các cơ h i đó và có th cung ng s n ph m và d ch v m t cách hi u qu thì
các nhà ñ u tư và các doanh nghi p kinh doanh BðS có th thu đư c l i nhu n.
Như v y có th nói ho t đ ng kinh doanh BðS ra ñ i và phát tri n là k t qu s
v n ñ ng c a các tác nhân trong xã h i nh m tho mãn các nhu c u v BðS c a
các cá nhân cũng như c ng ñ ng xu t phát t các ñ ng cơ k trên. Cũng như
các ngành kinh doanh khác, kinh doanh BðS có m c đích chính là t o ra thu
nh p cho các nhà ñ u tư trong lĩnh v c này và do v y n u m c l i t c cao thì s
thu hút đư c nhi u v n đ u tư c a xã h i và ngư c l i.

1.2.2. Các giai ño n trong ho t ñ ng kinh doanh BðS.
Các giai ño n trong ho t ñ ng kinh doanh BðS thư ng g m: (1)Mua s m ho c
t o d ng BðS (ñ u tư, xây d ng), (2) Qu n tr , khai thác BðS (cho thuê), (3)
Thanh lý, chuy n như ng BðS (bán). Quan ni m v kinh doanh BðS

ñây

ñư c hi u theo nghĩa là kinh doanh m t BðS c th t c là các ho t ñ ng đ u tư
tích c c ch khơng ph i là vi c mua c phi u c a các BðS cho thuê ñư c niêm
y t trên th trư ng ch ng khốn. Ho t đ ng kinh doanh đư c mơ t dư i đây
bao g m đ y ñ các bư c, các v n ñ có th phát sinh và c n ñư c gi i quy t
trong th c ti n kinh doanh BðS. Trên th c t ho t ñ ng kinh doanh BðS c a
m t ch th nh t đ nh có th di n ra v i ít giai đo n hơn, ví d như m t doanh
nghi p chun mua đ t tr ng, làm h t ng và sau đó là phân lơ đ bán thì trong
ho t đ ng kinh doanh c a h khơng có giai đo n qu n tr , khai thác BðS ñ t o
ra thu nh p t vi c cho thuê BðS. Trong t ng giai ño n trên nhà ñ u tư BðS
ph i ra hàng lo t các quy t ñ nh ñ gi i quy t các v n ñ phát sinh nh m m c
đích t o l i nhu n l n nh t cho ho t ñ ng đ u tư c a mình. Dư i đây là trình t


20

các v n ñ , các bư c mà nhà kinh doanh BðS ph i gi i quy t trong các giai
ño n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS:
1.2.2.1. Giai ño n mua s m, t o d ng BðS (giai ño n ñ u tư ban ñ u):
Trong giai ño n này ñ u tiên nhà ñ u tư c n xác ñ nh rõ m c tiêu ñ u tư trên cơ
s ngu n l c s n có c a mình. M c tiêu ñ u tư có th là m t m c l i nhu n
mong đ i nào đó ho c có th đ tho mãn nhu c u nào đó v BðS. Ngu n l c
c a nhà ñ u tư có th là m t kho n ti n v n có s n ho c các tài s n khác có th
chuy n hố thành ti n và/ho c nh ng cơ h i ti p c n các kho n v n vay c a các

t ch c tín d ng. Ti p theo, nhà đ u tư c n ti n hành vi c phân tích th trư ng
và mơi trư ng đ u tư, tìm ki m các cơ h i ñ u tư. Vi c phân tích th trư ng
trong ho t đ ng kinh doanh BðS thư ng c n chú ý t i tri n v ng kinh t

khu

v c d ki n đ u tư, phân tích cung c u v các lo i BðS có th đ u tư và qua đó
xác đ nh đư c cơ h i đ u tư vào lo i BðS c th nào phù h p v i m c tiêu và
ngu n l c c a mình. Trên cơ s đã xác đ nh đư c cơ h i đ u tư, cơng vi c ti p
theo là ñánh giá, l a ch n BðS c th ñ ti n hành ñ u tư. Vi c ñánh giá này là
xem xét các thu c tính c a BðS như các thu c tính v t lý, thu c tính th ch ,
thu c tính kinh t , thu c tính th trư ng c a BðS đ qua đó xác đ nh kh năng
sinh l i c a BðS trong tương lai.
Sau khi ñánh giá BðS, nhà ñ u tư s có các phân tích đ u tư chi ti t và trên cơ
s đó ra quy t đ nh đ u tư. Quy t ñ nh ñ u tư s ñư c thơng qua n u vi c đ u
tư d ki n tho mãn ñư c các m c tiêu ñ u tư ñã ñư c ñ t ra. Trong quy t ñ nh
ñ u tư c n xác ñ nh rõ s l a ch n BðS ñ ñ u tư, t ng v n đ u tư (trong đó có
v n ch s h u và v n vay), th i gian đ u tư, phân tích các kho n thu nh p c a
BðS trong tương lai và hi u qu ñem l i. N u d án ñ u tư c n vay v n thì v n
ñ huy ñ ng v n c n ñư c nghiên c u, ti n hành ngay sau khi có quy t ñ nh
ñ u tư. C n cân nh c các phương án cho vay v n c a các t ch c tín d ng khác
nhau đ l a ch n đư c kho n tín d ng t t nh t trong ñi u ki n c th c a d án
ñ u tư. Do h p ñ ng tín d ng trong kinh doanh BðS thư ng có tính dài h n


21

nên vi c d đốn xu hư ng dao đ ng c a lãi xu t, c a t giá h i đối…là cơng
vi c c n đư c quan tâm đ có quy t đ nh đúng đ n v các đi u ki n tín d ng.
Ti n ñ gi i ngân và các yêu c u c n thi t cho m i l n gi i ngân cũng c n ñư c

chú ý ñúng m c ñ b o ñ m tính kh thi c a h p đ ng tín d ng và b o ñ m ti n
ñ ñ u tư. ð i v i các quy t ñ nh ñ u tư c n xây d ng m i BðS thì vi c qu n
lý quá trình xây d ng BðS c n ñư c quan tâm ñúng m c. Các công vi c ph i
làm là xin ch ng ch quy ho ch, thi t k , l p d toán, xin gi y phép xây d ng,
ch n nhà th u và ký h p đ ng thi cơng xây d ng, mua s m trang thi t b , ký
các h p ñ ng cung ng các d ch v cho BðS như c p đi n, c p thốt nư c,
d ch v vi n thông. Công tác giám sát ch t lư ng và ti n đ cơng vi c c a các
nhà th u c n ñư c ti n hành t t ñ b o ñ m ch t lư ng cơng trình cũng như b o
ñ m th i gian ñưa BðS vào s d ng theo l ch trỡnh ủó ủ nh.
Mua sắm, tạo
dựng BĐS
(Đầu t)

Quản trị, khai
thác BĐS
(Cho thuê)

Chuyển
nhợng BĐS
(Bán)

Hỡnh 1.1: Cỏc giai ño n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS
1.2.2.2. Giai ño n qu n tr , khai thác BðS (cho thuê BðS).
ð i v i các ho t ñ ng cho thuê BðS thì giai ño n qu n tr , khai thác BðS
đóng vai trị quan tr ng trong vi c th c hi n các m c tiêu c a nhà ñ u tư. Trong
giai ño n này, các công vi c c n làm là ti n hành các ho t đ ng marketing đ
tìm ki m khách thuê v i m c tiêu nhanh chóng cho th h t di n tích th v i
m c giá t t nh t trong các ñi u ki n c th c a th trư ng BðS trên ñ a bàn.
ð i v i các BðS có nhi u khách hàng cùng th thì vi c v n hành BðS nh m
cung c p cho ngư i thuê các d ch v c n thi t như c p đi n, c p nư c, thốt

nư c, v sinh, trông xe, giao thông n i b , k t n i truy n thông v i bên ngoài,
an ninh, s a ch a nh …như thư ng ñư c qui ñ nh trong các h p ñ ng thuê và
nh m b o ñ m các trang thi t b k thu t c a BðS luôn

tr ng thái v n hành


22

t t. Công vi c mua b o hi m các lo i trong ho t ñ ng kinh doanh BðS trư c
các lo i r i ro như cháy n , ñ ng ñ t... là vi c c n thi t ñ tránh cho ch s h u
nh ng t n th t có th x y ra trong quá trình s d ng BðS. R i ro thư ng x y ra
là ho ho n và có th d n đ n thi t h i hồn tồn đ i v i BðS. Ngồi vi c mua
b o hi m r i ro tài s n ñ có đư c đ n bù ti n xây d ng/s a ch a BðS khi có
r i ro x y ra thì c n tính đ n b o hi m gián ño n kinh doanh ñ v n b o ñ m
ñư c thu nh p trong th i gian BðS ñư c s a ch a l i đ có ngu n trang tr i
cho các chi phí qu n lý, thanh tốn các kho n n ñ n h n. Ngoài ra, tuỳ theo
quy ñ nh c a h p ñ ng thuê, vi c b o hi m tài s n cho ngư i thuê cũng c n
đư c tính đ n b i khơng nh ng ch nhà b thi t h i mà ngay c nh ng tài s n
c a t ng ngư i thuê cũng có th b thi t h i. Thơng thư ng c n quy đ nh rõ
trong h p ñ ng thuê m c trách nhi m c a ch nhà trong nh ng trư ng h p r i
ro đó và s đư c bù đ p b ng lo i b o hi m trách nhi m ñ i v i bên th ba do
ch nhà mua.
1.2.2.3. Giai ño n thanh lý, chuy n như ng BðS.
Cân nh c vi c gi ho c bán BðS là cơng vi c đ u tiên trong giai ño n này.
Vi c bán BðS là công vi c thư ng xuyên ñ i v i ho t ñ ng kinh doanh BðS
theo 2 giai ño n như trong hình 1.1 nêu trên. ðó là các ho t đ ng kinh doanh
ñ t tr ng như mua ñ t, làm h t ng, chia lô r i bán ho c xây d ng bi t th , căn
h chung cư và bán cho khách hàng. ð i v i các BðS ñ u tiên ñư c xây d ng
và cho thuê ñ t o thu nh p, song trong q trình khai thác ch s h u có nhu

c u bán vì nh ng lý do khách quan ho c ch quan nào đó thì s cân nh c nên
gi ho c bán là m t bài toán c n ñư c gi i. Vi c nên gi hay nên bán c n d a
trên cơ s các tính tốn l i ích c a hai phương án đ so sánh và l a ch n. BðS
thư ng là tài s n có giá tr l n và chi phí bán BðS thư ng khơng nh nên vi c
tính tốn k lư ng là c n thi t đ không làm thi t h i t i l i ích c a ch s h u.
ð có quy t ñ nh d t khoát là bán hay gi ho c khi đã có quy t đ nh bán BðS
thì c n ti n hành ñ nh giá BðS ñ th c hi n các bư c ti p theo. Trong n n kinh


23

t th trư ng thì giá bán đư c quy t đ nh b i th trư ng ch khơng ph i là ý
ki n ch quan c a bên bán hay bên mua do v y vi c ñ nh giá là xác ñ nh giá tr
th trư ng c a BðS hay còn g i là giá bán có kh năng nh t c a BðS. Vi c
đ nh giá là công vi c ph c t p, địi h i ph i có k năng, kinh nghi m, thông
tin… nên trong nhi u trư ng h p c n thuê các t ch c chuyên ngành ñ nh giá
BðS. Bư c ti p theo là th c hi n vi c bán BðS sau khi đã tìm ñư c khách hàng
mua. H p ñ ng bán BðS thư ng ñư c ký gi a ngư i mua và ngư i bán v i s
ch ng ki n c a cơng ch ng viên. Trong h p đ ng ngồi v n đ giá c thì các
v n ñ như th t c bàn giao, các nghĩa v thu phát sinh trong các giao d ch
mua bán, th t c sang tên, nghĩa v v i ngư i mơi gi i (n u có) cũng c n đư c
làm rõ. ð i v i BðS ñang ho t ñ ng cho thuê thì c n xác ñ nh rõ vi c phân
chia các kho n ti n thuê thu ñư c cho ch cũ và ch m i b i vì th i đi m thu
ti n th t các h p đ ng th thư ng khơng trùng v i th i ñi m chuy n giao
quy n s d ng ho c quy n s h u theo h p ñ ng. Các kho n ñ t c c c a khách
thuê cũng c n ñư c quy ñ nh rõ s ñư c chuy n giao cho ch m i hay tính bù
tr khi thanh tốn. Cũng tương t như v y, các chi phí phát sinh như phí qu n
lý, ti n đi n, nư c, b o hi m, các kho n thuê mư n...mà th i đi m thanh tốn
có th đã di n ra trư c (như phí b o hi m...) ho c sau th i ñi m chuy n giao s
h u (như ti n ñi n, nư c...) cũng c n ñư c quy ñ nh rõ trong h p ñ ng ñ các

bên th c hi n.
1.2.3. Nh ng ngư i tham gia ho t ñ ng kinh doanh BðS.
Nhà ñ u tư: Nhà ñ u tư và ngư i cho vay v n là nh ng ngư i ph i ra các
quy t ñ nh quan tr ng nh t trong kinh doanh BðS. H chi ti n ra và ch p nh n
r i ro. H tính tốn h u h t các l i ích tài chính trong vi c s d ng và v n hành
BðS. Nhi u nhà ñ u tư thư ng gi BðS cho các l i ích dài h n. M t s nhà
đ u tư cịn xây d ng, phát tri n BðS ñ th c hi n các l i ích đó. M t khác, m t
s nhà ñ u tư ñư c g i là ngư i ñ u cơ chuyên mua và gi BðS trong th i gian
ng n r i bán thu ti n ngay. Nhà đ u tư có nhi u phương th c ho t ñ ng. M t s


24

nhà ñ u tư chuyên theo dõi các qu ng cáo ñã phân lo i, g p g và duy trì quan
h v i các nhà mơi gi i đ tìm ki m các BðS đư c bán v i giá r . M t s nhà
ñ u tư khác t xây d ng các BðS cho mình ho c có th s a l i các BðS s n có
cho phù h p v i các đi u ki n thay đ i c a mơi trư ng xung quanh và phù h p
v i nhu c u s d ng c a ngư i thuê.
Ngư i cho vay v n: Ngư i cho vay v n là ngư i c p các kho n v n cho các
nhà ñ u tư dư i d ng các kho n vay có kỳ h n đ đ u tư vào m t BðS nào đó
và thư ng đư c b o đ m b ng chính BðS đó. Thu nh p c a ngư i cho vay v n
là ti n tr lãi t v n vay c a nhà ñ u tư BðS. M i quan tâm chính c a ngư i
cho vay v n là BðS ph i ñư c ñưa vào s d ng, ñư c b o dư ng t t, và các
kho n n ph ñư c tr ñúng h n. Ngân hàng, các t ch c tín d ng khác, các
cơng ty b o hi m nhân th ...là nh ng ngư i cho vay v n đi n hình trong lĩnh
v c BðS.
Ngư i môi gi i BðS: Ngư i môi gi i đóng vai trị như là ch t xúc tác hay ch t
kích thích cho th trư ng BðS. Ngư i mơi gi i thu phí ho c ti n hoa h ng khi
h ñưa ngư i mua và ngư i bán g p ñư c nhau trên thương trư ng. Ngư i mơi
gi i ln đư c nghĩ t i ñ u tiên khi ñ c p ñ n các ngh trong th trư ng BðS

b i v trí quan tr ng c a nó. V i nh ng kh năng và kinh nghi m c a mình,
ngư i mơi gi i giúp cho ngư i mua ngư i bán ti t ki m th i gian, ti n b c. S
hi u bi t các v n ñ liên quan như dân s , thu nh p, các tri n v ng kinh t xã
h i khác, các v n ñ v quy ho ch xây d ng, các v n đ tài chính, thu ...đ u r t
c n thi t cho công vi c môi gi i BðS.
Nh ng ngư i phát tri n BðS: Tham gia nhóm nh ng ngư i phát tri n BðS
thư ng là nh ng ngư i làm h t ng t c là nh ng ngư i làm ñư ng xá, h th ng
c p thốt nư c, c p đi n... cho các khu ñ t xây d ng, nh ng nhà quy ho ch ñ t
ñai, ki n trúc sư, nh ng nhà th u xây d ng các cơng trình. Nh ng ngư i phát
tri n BðS là nh ng nhà chuyên môn trong lĩnh v c c a mình và thư ng th c
hi n các cơng vi c đó theo các h p đ ng ký v i các nhà ñ u tư BðS. Trong


25

nhóm ngưịi này vai trị c a các nhà th u xây d ng BðS là rõ ràng nh t vì h là
nh ng ngư i tr c ti p xây d ng các cơng trình trên đ t, m t ph n chính c a
BðS và thư ng mang giá tr cao.
Chuyên gia ñ nh giá BðS: Nhi m v c a các chuyên gia này là ñưa ra ý ki n
v giá tr th trư ng c a BðS. Vi c đ nh giá là cơng vi c c n thi t cho các ho t
ñ ng mua bán BðS, tài tr v n ñ ñ u tư BðS, ñ n bù thi t h i cho ch s h u
BðS...Các chuyên gia này thư ng ph i là nh ng ngư i có các k năng chuyên
nghi p trong vi c ñ nh giá như thu th p và x lý các d li u v giá c BðS trên
th trư ng, ñưa ra các gi ñ nh có tính th c ti n cao, áp d ng phương th c ñ nh
giá phù h p v i BðS.
Các nhà qu n tr BðS: H là nh ng ngư i thay m t ch s h u qu n lý các
ho t ñ ng khai thác BðS ñ t o ra thu nh p t BðS mà đi n hình là vi c cho
th BðS. Cơng vi c c a h thư ng là tìm ki m khách hàng, ký h p ñ ng cho
thuê, duy tu, b o dư ng BðS, cung c p các d ch v cho khách hàng, thu ti n
thuê theo ñ nh kỳ, l p báo cáo theo yêu c u c a ch s h u...

Lu t sư trong lĩnh v c BðS: Nhi m v c a lu t sư r t đa d ng, có th là đàm
phán các h p ñ ng thuê, các h p ñ ng mua bán, h p ñ ng b o hi m BðS, ki m
tra tính h p pháp các gi y t s h u c a BðS theo yêu c u c a các nhà ñ u tư,
tham gia gi i quy t các tranh ch p trong vi c s d ng và s h u BðS.
1.2.4. Các lo i hình kinh doanh BðS ph bi n.
ð t tr ng: ð t thư ng có ngu n cung h n ch , nhu c u thư ng tăng cùng v i
th i gian do v y kinh doanh ñ t dư ng như là ñi u hi n nhiên có l i. Tuy có v
hi n nhiên như v y song kinh doanh đ t tr ng khơng ph i là khơng có h n ch .
Thu nh p t kinh doanh ñ t thư ng là s tăng giá c a ñ t theo th i gian và ñi u
này ph thu c vào cung c u. Quy ho ch s d ng ñ t, các quy ch xây d ng liên
quan t i khu ñ t có th tác đ ng m nh vào giá tr khu ñ t. ð u tư vào ñ t ñai là
phương th c ñ u tư b ñ ng và có tính thanh kho n kém. T l v n vay trên v n