bất động sản và thị trường bất động sản

BÊt ®éng s¶n
vµ
thÞ tr êng bÊt ®éng s¶n
Bất động sản
và
thị tr ờng bất động sản

Khái niệm, đặc điểm bất động sản

Khái niệm, đặc điểm thị tr ờng bất động
sản

Phân loại thị tr ờng bất động sản

Cung, cầu và giá cả bất động sản

Xu h ớng phát triển thị tr ờng bất động
sản
bất động sản L Gè ?

Tiếng Anh: Real estate; Tiếng Pháp: Immobilié;
Tiếng Việt: Bất động sản

iều 181 bộ luật Dân sự quy định: "Bất động sản
là các tài sản không thể di dời, BAO G M:

T AI

NH , CễNG TRèNH X Y D NG G N LI N V I T
AI V T I S N G N LI N V I CễNG TRèNH

C C T I S N KH C G N LI N V I T AI

C C T I S N KH C THEO PH P LU T QUY NH
các TIấU CHớ XC NH BS

Là một yếu tố vật chất có ích cho con ng ời

ợc chiếm gi bởi cá nhân hoặc cộng đồng

Có thể đo l ờng bằng giá trị nhất định

Không thể di dời:
-
Gắn liền với đất đai hoặc với B

S khác
-
Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị

Tồn tại lâu dài
Nhng yếu tố nào d ới đây là bất động sản:
1, các yếu tố của ngôi biệt thự:
-
1.1, toà nhà và đất khuôn viên
-
1.2, Bức tranh của một danh hoạ nổi tiếng treo ở phòng khách
-
1.3, Một bức hoạ vẽ trực tiếp trên trần phòng khách
-
1.4, một dàn chậu hoa địa lan trên sân th ợng

-
1.5, Một cây đại cổ thụ trồng ở sân tr ớc cửa ngôi nhà
-
1.6, Một dàn điều hòa trung tâm và 1 chiếc điều hoà tủ di động
-
2, Một ngôi nhà bạt của đoàn xiếc đi biểu diễn di động
-
3, Trung quốc bán Hồngkông cho Anh 99 nm
-
4, Nhà n ớc cho công ty n ớc ngoài thuê đất 50 nm
-
5, mua đất để sản xuất vật liệu xây dựng
-
6, Kinh doanh th ơng hiệu (ví dụ:phở 24)
-
7, Ngôi toà tháp bằng bng đá (ví dụ: bng đng TQ)
-
8, v ờn cây n quả
-
9, V ờn trồng hoa
-
10, cầu phao khuyến l ơng bắc qua sông hồng
-
11, Cầu gỗ ở BSCL HO C cầu nhật ở hội an
-
12, ất đặt phần mộ (nghĩa địa)
-
13, Ngôi mộ
Bất động sản T AI:

không di dời hoặc di dời không đáng kể

đã đ ợc xác định chủ quyền

Cể C C TIấU CH đo l ờng giá trị
Bất động sản XY DNG

Nhà cửa, cụng trỡnh xây dựng cố định
không di dời

Các công trỡnh hạ tầng gắn liền với đất đai

Các tài sản gắn liền không tách rời công
trỡnh XD

ợc đo l ờng và l ợng hoá thành giá trị
=> B S khụng ch l y u t v t ch t m
ph i L T I S N TH C
Bất động sản KHC GN
LIN T AI:

V ờn cây lâu nm

Công trỡnh nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối

Các công trỡnh du lịch, vui chơi, thể thao

Một số công trỡnh khai thác hầm mỏ (hầm lò )

Cũng có một số tài liệu đ a thêm một số loại tài sản đặc

biệt khác coi nh bất động sản
CễNG TRèNH Bất động sản
- Mặt bằng
- Các công trỡnh chính
- Các công trỡnh phụ trợ: hạ
tầng, công trỡnh phụ
- Môi tr ờng xung quanh
=> Công trỡnh bất động sản là tổng thể các yếu tố
vật chất, kỹ thuật và môi tr ờng cấu thành nên
BS và giỳp BS phát huy tác tác dụng
ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS
CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ BĐS
1- BđS gắn liền với một vị trí nhất định;
giá trị BđS do yếu tố vị trí quyết định
1 -Vị trí do cái gỡ quyết định:
- Khoảng cách đến các trung tâm;
- Khả nng tiếp cận
2- Mỗi vị trí gắn liền với các điều kiện:

Tự nhiên

Kinh tế

Xã hội

Môi tr ờng
=> Vấn đề đặt ra: - thay đổi yếu tố vị trí
- ánh giá BđS phải xem xét, dự báo các yếu tố của vị trí
2- Tính lâu bền về Vật lý và kinh tế:
tuổi thọ nào ngắn quyết định sự tồn

tại của Bđs
1- Tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý.
2- Khi đánh giá phải tính cả tuổi thọ kinh tế và vật
lý.
3- Lợi ích kinh tế mang lại có xu h ớng giảm dần
đến cuối chu kỳ kinh tế. Phải lựa chọn quyết
định chu kỳ vật lý:
So sánh: P = (I
1
- C
1
) - (I
2
- C
2
- Kxr)
Tr. đó: I- Thu nhập từ BS
C- Chi duy tri BS
K- Vốn đầu t xây dựng mới
r- Tỷ suất lợi tức

GI TR B T NG S N L T NG LU NG THU NH P t ng
ng v i tu i th kinh t c a b t ng s n
3- TÝnh DỊ biÖt
=> tÝnh N CHI C:ĐƠ Ế DO vÞ trÝ, kÕt cÊu, H íng, hinh
d¹ng V SX KHÔNG KHUÔN M UÀ Ẫ
=> tÝnh dÞ biÖt T O NÊN GI TR KHÔNG SO S NH C A Ạ Á Ị Á Ủ
B T NG S NẤ ĐỘ Ả
=> V N T RA:Ấ ĐỀ ĐẶ
->T O T NH D BI T CHO B S THÔNG QUA QUY Ạ Í Ị Ệ Đ

HO CH, KI N TR CẠ Ế Ú
->Ph¶i qu¶n lý tÝnh thèng nhÊt giỮa c¸c c¸
thÓ dÞ biÖt
4-
TNH KHAN HIM
:
1- Lí DO: - Gi i h n t ai v khụng gian phỏt
tri n, th i gian xõy d ng.
- Khụng s n cú trờn th tr ng
2- V N T RA:
- Các khu vực phát triển: cung luôn nhỏ hơn cầu
=> giá tng.
- Nhà n ớc can thiệp thông qua quy hO CH, các
chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hu
bất động sản
5- Tính ảnh h ởng:
1- N I DUNG: - nh h ng c a b n thõn cỏc y u
t b t ng s n li n k
-
nh h ng mụi tr ng t nhiờn, kinh t , xó
h i
-
nh h ng n cỏc l nh v c ho t ng khỏc
2- YấU C U: => Khi đầu t , thiết kế phát triển phải tính đến
các công trỡnh li n k .
=> Khi định giá phải đánh giá hết sự tác động của môi tr ờng
bên ngoài và các bất động sản lân cận
=> Ng ời ta có thể dự báo đ ợc xu h ớng tng giá của BS dựa
vào xu h ớng chung BS
6-

Nhu cầu vốn đầu tư lớn
⇒
Chi phí l n cho m t b ng v xây d ng, chu k ớ ặ ằ à ự ỳ
d i, r o c n s n xu t ng nh.à à ả ả ấ à
⇒
V n đ đ t ra:ấ ề ặ
Cã thÓ t¸i t¹o v b o to n à ả à vèn ®Çu t .
- Ph¸t sinh quan hÖ tÝn dông ®i kÌm
-
L a ch n các khâu trong ự ọ Kinh doanh: SX, tiªu thô, v n ậ
h nhà
⇒
ĐÇu t kinh doanh BĐS ph¶i cã vèn lín vµ vèn dµi h¹n
⇒
KÕt cÊu nguån vèn gåm 3 phÇn
+ Vèn ®Çu t dµi h¹n.
+ Huy ®éng nguån lùc c a nh đ u t th phátủ à ầ ư ứ (c¸c
®èi t¸c ®Çu t chiÕn l îc lu«n ® îc u ¸i)
+ Huy ®éng vèn ngắn h¹n cho c¸c chi phÝ th êng xuyªn
CÁC YẾU TỐ
của thÞ tr êng bÊt ®éng s¶n:
cung - CẦU - GIÁ CẢ
thị tr ờng bất động sản ?

Thị tr ờng BS là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất
động sản đ ợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền
tệ.

i u ki n ra i :
+ Hàng hoá BS => s khan hi m t ng

i
+ Môi tr ờng KD BS => Lu t phỏp

i u ki n phỏt tri n : Tng tr ởng kinh t
Phân loại thị tr ờng
bất động sảnthị
Dựa vào hàng hoá bất động sản

Thị tr ờng đất đai

Thị tr ờng nhà ở

Thị tr ờng BS dich vụ

Thị tr ờng BS vn phòng, công sở

Thị tr ờng BS công nghiệp

Th tr ờng bất động sản nông nghiệp
Ph©n lo¹i thÞ tr êng
bÊt ®éng s¶n thÞ
Dùa vµo tÝnh chÊt c¸c quan hÖ trao ®æi
✪
ThÞ tr êng mua, b¸n
✪
ThÞ tr êng thuª vµ cho thuª
✪
ThÞ tr êng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm
Phân loại thị tr ờng
bất động sản

Dựa vào trinh tự tham gia thị tr ờng

Thị tr ờng chuyển nh ợng QSD đất (Giao có thu tiền,
mua, cho thuê) gọi là thị tr ờng đất đai.

Thị tr ờng xây dựng các công trỡnh BS để bán và
cho thuê (thị tr ờng sơ cấp)

Thị tr ờng bán hoặc cho thuê lại BS (gọi là thị tr ờng
thứ cấp)
Phân loại thị tr ờng
bất động sảnthị
Phân loại theo sự kiểm soát của nhà n ớc

Thị tr ờng chính thức hay thị tr ờng có kiểm soát

Thị tr ờng phi chính thức hay thị tr ờng ngầm
Lựa chọn th trng giao dịch

Thị tr ờng chính thức Thị tr ờng không chính thức

Lợi ích: Lợi ích:

- ợc bảo vệ - ợc bảo vệ

- Có thể thế chấp - Thích nghi với mọi BS
không giấy tờ

Bất lợi: - óng thuế Bất lợi - Không đ ợc thế chấp

- Phải đủ giấy tờ

- Mất thời gian
CH BT NG SN
a- Cách biệt gi

a hàng hoá và địa điểm giao dịch

Chợ BS l ch h ng hoỏ o,

Giao dịch BS phải trải qua ít nhất 3 khâu:
- àm phán
- Kiểm tra thực địa
- ng ký pháp lý.

a d ng v a i m v th i gian giao
d ch

Cỏc r i ro trong quỏ trỡnh giao d ch

S s n cú thụng tin v l m ch quỏ
trỡnh giao d ch
A PHNG V TON CU
b-Thị tr ờng B

S là thị tr ờng mang tính khu vực
Vần đề đặt ra:

=> Các quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản chỉ ảnh
h ởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh

h ởng hoặc ảnh h ởng chậm đến các vùng khác.

=> Khi nghiên cứu, xem xét các quan hệ cung, cầu, giá
cả bất động sản phải gắn với các điều kiện kinh tế xã
hội của một vùng, khu vực cụ thể.

=> Ch u nh h ng giỏn ti p tớnh to n
c u
THễNG TIN BT I XNG
c-Thị tr ờng B

S là thị tr ờng không hoàn hảo
Lý do:

Thụng tin th tr ng v h ng hoỏ b t
ng s n l thụng tin b t i x ng .

Các tiêu chí đánh gớa h ng hoỏ khụng y
.

Hàng hoá BS không liền kề, không so sánh

Số l ợng ng ời cung về mỗi lo i BS cú gi i h n
Vấn đề đặt ra:

Giá cả BS không mang tớnh cạnh tranh.

Khi giá tng tớnh độc quyền của ng ời bán tng

Vai trũ ca thông tin đối chứng: 100:10:3:1

Vai trũ ca sn giao dch bt ng sn