Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản

mở đầu
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị tr
ờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị trờng đầu vào của quá trình
sản xuất. Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình
kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc đây thị trờng này cha phát triển. Trong quá trình
chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý
của Nhà nớc những năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốc
độ nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển t-
ơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nớc ta chuyển
từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội có sự
điều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiều thành phần đang đợc hình thành rõ nét. Nền kinh tế
nớc ta đợc chuyển đổi một bớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xã
hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút
vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa
học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác
phát triển. Để tăng cờng đầu t tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan
tâm đến việc xây dựng chính sách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích
chính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động,
vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS.
Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra những kết quả
to lớn:
1 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t và BĐS nhất là
vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c
2 Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
3 Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành mạnh, hiện t
ợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
4 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế xã hội chính
trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác

nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm
bảo chính sách quy hoạch của Nhà nớc
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn yếu kém
thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý.
Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới sự phát triển nông thôn
và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý
ngời dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
1 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng ngầm phát triển mạnh nạn đầu cơ đất
đai gây hỗn loạn thị trờng.
2 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh.
3 Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động.
4 Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện
nhiều cò mồi đất đai nhà ở.
5 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời
gian, chi phí giao dịch cao.
6 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài
quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều
hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải
quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt.
Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm
quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS.
II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu
Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất. Trong phạm
vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất.
Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh. Theo yếu tố sử
dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công
nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở các đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị
trờng nhà đất ở các đô thị lớnNgoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong
phần sau.

Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trờng
nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm và cũng tơng đối phức tạp thu
hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởng sâu sắc tới nền kinh tế.

Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị
2
trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các
nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nh sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng
này nhằm góp phần phát triển thị trờng nhà đất đạt hiệu quả cao.
Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều
khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh
tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng
Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệ
thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng
tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chơng I: Một số vấn đề về thị trờng BĐS
I. Khái niệm BĐS
II. Khái niệm thị trờng BĐS
III.Khái niệm
IV.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS
V. Phân loại thị trờng BĐS
VI.Khái quát về thị trờng nhà đất
VII.Khái niệm thị trờng nhà đất.
VIII.Đặc điểm của thị trờng nhà đất.
IX.Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Chơng II. Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quả
III.Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chơng III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc trên thế giới và bài
học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc.
II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội
I. Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về
3
phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh
tế, xã hội đất nớc.
III.Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất
IV.Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính
VI.Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đất
VII.Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất
VIII.
ứ
ng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất
Chơng I
Một số vấn đề về
bất động sản và thị trờng bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS
)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động sản và động
sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải
4
trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nh trên, đều thống
nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp

luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản.
Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách
rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức), nhng có nớc (Nga) quy
định cụ thể BĐS là mảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản gắn liền với những đất đai đợc
coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những mùa màng cha gặt, trái cây cha bứt
khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động sản. Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiện
ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự
Thái Lan quy định:
BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ
thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất.
Luật dân sự Đức đa ra khái niệm
BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3:
BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di
dời đợc đợc quy định bởi pháp luật
.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh sau:
Khái niệm 1
: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất
Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế nào thì đợc
coi là BĐS.
Khái niệm 2
: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đợc là BĐS, có
hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.

Khái niệm 3
: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời đợc bao
gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
5
Khái niệm thứ 3 có u điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền
với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có
tài sản cố định.
ở
đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ,
máy bay, máy móc thiết bị) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ
bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
II. Khái niệm về thị trờng bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trờng
định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu
tố của kinh tế thị trờng. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh
tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã phát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là
thị trờng hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu
vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng
lao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
6
Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi
nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v Nói chung

là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến nh
sau:
Khái niệm 1
: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế
chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc.
Khái niệm 2
: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa
bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3
: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể
trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất
mà thờng đợc gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một tổ chức để
các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của
thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhng
về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:
7
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một số quan niệm
khác nhau về thị trờng BĐS.
1 Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công
trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc. Do đó đất đai bản thân nó là
BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị tr-
ờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị trờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận
của hàng hoá BĐS.
2 Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thị trờng địa ốc).
Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán
chuyển nhợng trên thị trờng. Cũng giống nh quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ
phận của hàng hoá BĐS trên thị trờng. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

3 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị tr-
ờng. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trờng cụ thể. Khái niệm này
dễ làm ngời ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tính
khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị trờng
của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý của nhà nớc.
ý
kiến này xuất phát từ đặc
điểm là hoạt động của thị trờng BĐS ở hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng pháp luật
8
dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nớc.
2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn
liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn
tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác,
do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất quy định.
Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là một nhu cầu
không thể thiếu đựơc của cuộc sống.
ổ
n định chỗ ở là công việc đầu tiên con ngời cần làm trớc
khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về
nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhợng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã
hội nh tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS.
Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm
đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn đợc có phòng riêng
9
do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân

dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu
này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp ứng cung.
Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trờng.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản
phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên biệt phát triển ở các mức
độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận
thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu
động lực thúc đẩy của cơ chế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng. Nói nh thế có nghĩa là thị trờng BĐS
là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhng cũng chịu ảnh hởng của
các loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà
đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ
nghĩa, trong bối cảnh nh vậy càng phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị
trờng nớc nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị tr
ờng của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS. Với lý do nh trên có
thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trờng BĐS không phải là trớc mắt
mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trờng BĐS
* Theo các cấp của thị trờng
Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất
cho ngời khác. Thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế
Thị trờng cấp II: là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng quyền sử
dụng đất. Trong thị trờng này cả ngời bán và ngời mua đều không phải là ngời sở hữu đất đai
họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trờng cấp III: là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê
BĐS nằm trên đất đai
.
* Theo đối tợng của thị trờng
1 Thị trờng nhà ở
2 Thị trờng khách sạn

3 Thị trờng nhà cho thuê
4 Thị trờng văn phòng
* Theo mục đích sử dụng
10
4 Thị trờng mua và bán
5 Thị trờng cho thuê
6 Thị trờng thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trờng BĐS ở đô thị
- Thị trờng BĐS ở nông thôn
- Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn
III. Khái quát về thị trờng nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hình thành và phát
triển. Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS và là nơi diễn ra các hành vi
mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà
đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa
rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng
cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng BĐS
theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trờng nhà đất.
Thị trờng nhà đất trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất
cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi mua và bán nhà đất luôn vận
11
động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác
nhau.
ở
nớc ta, trong các văn bản pháp luật nhà nớc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài. Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền

chuyển đổi, quyền chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền
kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nớc ta thực
chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy
thị trờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bán thoả
thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá.
2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất
Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS. Thị trờng nhà đất đợc hình
thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng. Thị trờng
nhà đất có các đặc điểm sau:
2.1.Thị trờng nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hởng
của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa
phơng khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc, tâm
lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc. Thị trờng nhà
đất thờng bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phơng với quy mô
và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự
nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.
2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện
tự nhiên cũng nh truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trờng bị hạn chế, thị trờng nhà đất
mang tính chất độc quyền hơn thị trờng hàng hoá nên thị trờng nhà đất là thị trờng cạnh tranh
không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trờng BĐS. Bất cứ Nhà nớc nào đều có sự can thiệp vào thị trờng nhà đất ở các mức độ
khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nớc lập
quy hoạch kinh tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu t để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc
sử dụng đất. Nhà nớc còn can thiệp trực tiếp thị trờng nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử
dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trờngDo đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà
12
nớc khai thác đất đai nh một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị tr

ờng các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh nh nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trờng
thứ cấp), Nhà nớc cần tôn trọng tính thị trờng và tạo điều kiện để thị trờng này phát triển.
2.3. Cung trong thị trờng nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới
hạn tơng đối.
Mọi hàng hoá đợc đa ra thị trờng khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản
xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất
tăng lên thì cung nhà đất trên thị trờng nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng nh các hàng
hoá thông thờng khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có
thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trờng nh xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua
đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công


Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ
sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng
(Luật đất đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
7 Đất nông nghiệp;
8 Đất lâm nghiệp;
9 Đất khu dân c nông thôn;
10 Đất đô thị;
11 Đất chuyên dùng;
12 Đất cha sử dụng
Nhà ở chỉ đợc xây dựng trên các khu đất đã đợc Nhà nớc cho phép phù hợp với quy định của
pháp luật và quy hoạch của Nhà nớc. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến
tình trạng ngời dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế
cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhng tổng cung đất là cố định
và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho
những mục đích cụ thể đó.
2.4. Thị trờng nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính tiền tệ

Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu t, kinh
doanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt
động đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trên thị trờng đồng thời một lợng vốn đựơc huy
động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng nhà đất một thị trờng đầu t đợc a chuộng
13
do lợi nhuận thu đợc cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm nh không thể di
dời, lâu bền nên thờng đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mợn trên thị trờng
vốn. Chính vì vậy, thị trờng nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định
khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trờng BĐS lành mạnh thì
phải có thị trờng tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhng huy động vốn trong thị trờng tiền tệ nhà
kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó
ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những ngời mua
nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trờng tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này
thì thị trờng khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trờng này có mối liên hệ khăng khít, biến
động của thị trờng này sẽ dẫn đến biến động ở thị trờng kia.

2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trờng nhà đất chia làm ba khâu:
1
Khâu sản xuất
bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng công trình.
Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạo
lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó ngời kinh doanh BĐS nhà đất có khi đ
ợc gọi là ngời khai thác.
Thị trờng quyền sử dụng đất
chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm thị trờng cấp
I trong đó Nhà nớc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhợng
quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trờng cấp II trong đó ngời sử dụng đất có ba
phơng thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
2
Khâu lu thông

là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua hình thực mua
bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định lại có giá trị lớn nên phơng thức l
u thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi
lên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất lợng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên
hai bên mua và bán đều cần đến trung tâm nh ngời môi giới, chuyên viên giá và luật s cố
vấn.
3
Khâu tiêu thụ
bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất đợc chuyển cho ngời
tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất
có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý
dịch vụ nh cấp nớc, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và
ngoài nhà Các chung c dù là chung c cho thuê hay chung c cộng đồng sở hữu càng cần
đến công tác quản lý BĐS đợc chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trờng hoá.
14
3. Vị trí của thị trờng BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trờng, nguồn hàng hoá nhà đất ngày
càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh
doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nớc.
3.1.Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội
đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c.

Thị trờng nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trờng nhà đất của
bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trờng nhà đất phát triển
lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trờng BĐS đợc xác định trong mối quan hệ tác động của thị trờng này đối với
các thị trờng khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đồ sau:
15
Thị trờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế
góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an c lập nghiệp, đồng thời tạo

cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc.
Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế giới đều quan tâm
đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế.
ở
mức thấp,
tổng tích luỹ thờng chiếm tỷ trọng 10 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 40%
GDP.
Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lu động. Tuỳ theo
đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 9 lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản
cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại,
trong đó tài sản bất động sản thờng chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố
định. Tài sản BĐS với t cách là những hàng hoá lu thông trên thị trờng đã trực tiếp trở thành một
trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế
có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao
có thể tới 15 20% GDP. Do quy mô đó, thị trờng BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có
tốc độ tăng trởng cao hơn so với bình thờng và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trởng giảm đi
không bình thờng, có khi còn tăng trởng âm (đối với những nền kinh tế bong bóng, thuật ngữ
dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trờng BĐS).
Thị trờng nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất
lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con ngời, cho nhu
16
cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trờng
nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là
cung và cầu, đó cũng là sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả
mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con ngời về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con
ngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trờng nhà đất phát
triển ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn góp phần thúc đẩy sự
phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con ngời.
3.2. Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh
doanh nhà đất.

Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thực hiện việc mua
bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sở hữu
và quỳên sử dụng từ ngời này sang ngời khác. Việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng
hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất
luôn luôn phong phú. Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân
tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS.
3.3. Động thái phát triển của thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờng trong nền
kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trờng tài chính tiền tệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trờng nhà đất ngoài sự vận hành của chính mình thì thị
trờng này còn tác động vào nhiều lọai thị trờng khác. Dễ nhận thấy nhất là thị trờng máy móc
thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lợng, cấp nớc viễn thông và sản xuất đồ
nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền
ở
các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1
USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tợng phục vụ của
thị trờng tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.
Tác động của thị trờng nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trờng tài chính tiền tệ. Trên
thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất,
từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút
tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để đợc ngân hàng cho vay thêm để đầu t vào nhà đất. Tình
trạng này tác động mạnh vào thị trờng tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng.
Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng
tham gia vào quá trình đầu cơ này.
Mặt khác ở nớc ta hiện nay giá đất thờng đợc giao bán bằng vàng vì vậy khi giá vàng thay
đổi cũng ảnh hởng tới giá đất
. Cỏc chuyờn gia a c nhn nh, giỏ vng lờn xung tht thng
17
trong thi gian qua ó khin th trng nh t bin ng mnh theo kiu rao nhiu nhng bỏn ch
ng c bao. Ngi mua thỡ s t, ngi bỏn thỡ s h, do vy, kh nng thnh cụng ca cỏc

phiờn giao dch ch tớnh trờn u ngún tay. Theo cỏc trung tõm giao dch nh t H Ni, vic giỏ
vng cao hay thp thỡ th trng nh t nhỡn chung vn hot ng bỡnh thng. Tuy nhiờn, vic lờn
xung tht thng khú d oỏn theo kiu sỏng nng chiu ma nh hin nay to tõm lý bt an
cho hu ht nhng ngi mua bỏn. Chng hn chiu
hôm trớc
, giỏ vng bỏn ra ti Cụng ty vng bc
SJC l 800.000 ng/ch thỡ sỏng
hôm sau
, giỏ vng ó tng lờn mc 810.000 ng/ch. "Khụng ai
oỏn c, chiu
hôm tới
, giỏ vng tip tc tng hay gim", ụng Trnh Vn Lun, Giỏm c Trung
tõm Nh t Uy tớn núi. Theo cỏc trung tõm bt ng sn, nhiu ngi bỏn nh li mun quay v
cỏch giao dch c, niờm yt giỏ bỏn bng vng (hin cú ti 90% s cn h c rao bỏn theo hỡnh
thc ny). Tuy nhiờn, trong 2 thỏng qua, lng giao dch thnh cụng nh t bng vng ca hu ht
cỏc cụng ty bt ng sn ó gim ti 50% so vi cựng k nm ngoỏi. Nguyờn nhõn ch yu l do
giỏ vng v USD liờn tc bin ng theo chiu hng tng cao, khin cho hu ht cỏc phiờn giao d
ch b ngng tr.
Mc dự giỏ nh t thi im rao n lỳc bỏn hu nh khụng tng nhng khi hon tt mt hp
ng cng mt khong 1-2 thỏng. Do vy, khi giỏ vng tng, ngi mua cú kh nng phi tr thờm cho
mi cn nh khong vi chc triu ng. "Thm chớ, ngi mua v ngi bỏn cũn khụng thng nht
ni gia giỏ vng ch en v vng ti cỏc cụng ty vng bc, vỡ nú chờnh nhau quỏ xa. Xút ca,
nhiu ngi mua thm chớ cũn hy b vic mua bỏn do khụng thng nht v giỏ c", ụng Lun núi.
ễng nhn nh, thi gian ti nu giỏ vng khụng n nh thỡ cú kh nng t l giao dch bng vng s
gim mnh, thm chớ s khụng cũn ai dỏm mua bỏn nh t theo hỡnh thc ny na.
ở
trạng thái bình thờng, thị trờng nhà đất và thị trờng tài chính tiền tệ nơng tựa vào nhau để
cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ.
Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính- tiền tệ đứng giữa ngời mua và ngời
bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả.

ở
mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho
bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc bên
bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trớc khi đem bán.
ở
tầm cao hơn, tổ
chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu t cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản
nhà đất hàng hoá bán trên thị trrờng. Từ mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây
dựng nhà ởđã đợc hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.
3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.
Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động đợc nguồn vốn
to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ơng và địa phơng. Từ
18
năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng
diện tích từ đất cha sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất
nông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995
2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất
sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhng diện tích đất sản xuất
nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản
xuất nông nghiệp năm 2000)
(nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã đợc Thủ tớng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)
19
Bảng 1.1:

Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nớc
(Tính đến 31-12-2000)
Đơn vị: ha
Loại đất
Tổng diện tích

tự nhiên
Tổng diện tích
đã giao, cho
thuê
So sánh 3/2
(%)
1 2 3 4
Tổng số 32.924.060
1. Đất cha sử dụng 10.021.939 2.739.188
1. Đất sử dụng
-13
Đất nông nghiệp
-14
Đất lâm nghiệp
-15
Đất ở đô thị
-16
Đất ở nông thôn
-17
Đất chuyên dùng
9.345.345
11.580.755
72.139
371.039
1.532843
21.132.450
9.345.345
9.811.084
72.139
371.039

1.532.843
100,0
84,7
100,0
100,0
100,0

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 Tổng cục địa chính
Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, đợc
đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành khác phát triển,
là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế
trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.
20
21
ChơngII
Thực trạng thị trờng nhà đất tại Hà Nội
trong thời gian qua
1. u điểm của việc phát triển thị trờng nhà đất ở Hà Nội.
Thị trờng nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trờng. Nó là một phạm trù
kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trờng nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trờng. Việc
phát triển thị trờng BĐS trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả nh sau:
1.1 Các nhu cầu về nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ với chất lợng cao hơn
.


Trong thời kỳ 1996 2000 Nhà nớc đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông
dân, các nông trờng, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích
quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn
ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này). Những diện tích đất đựơc Nhà nớc giao và cho thuê đã
góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp,

cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội.
22
Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 2000
Đơn vị: 1000 ha
Chỉ tiêu Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999
Dự kiến
năm 2000
Đất nông nghiệp 43,6 43 43,2 43,6
Đất lâm nghiệp 6,7 6,8 6,5 6,1
Đất chuyên dùng 19,3 20,2 20,3 20,5
Đất ở 11,5 11,5 11,6 11,7
Đất cha sử dụng 11 10,6 10,5 10,2
Tổng 92,1 91,1 92,1 92,1
(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 Tổng cục địa chính)
Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Dự kiến năm
2000
Năm
Diện tích (1000

ha)
Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất chuyên dùng
Đất ở Đất ch-a sử dụng
Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã đợc giao đến tận tay ngời dân đáp ứng
đợc nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây. Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung
ơng tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ
gia đình sử dụng.
23
C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi
- Nhµ t 76,3%
- Nhµ thuª cña t nh©n 1,0%
- Nhµ thuª cña Nhµ níc 17,1%
- Nhµ ®a së h÷u 1,5%
- Cha râ chñ së h÷u 4,1%
C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi
76%
1%
17%
2%
4%
Nhµ t- Nhµ thuª cña t- nh©n
Nhµ thuª cña Nhµ n-íc Nhµ ®a së h÷u
Ch-a râ chñ së h÷u
24
Bảng 2.2:

Cơ cấu

c
ác chủ sở hữu đất ở đô thị

(Tính đến 31-12-2000)
Năm 2000
Diện tích
(ha)
Cơ cấu
(%)
Tổng diện tích đất ở đô thị 57.504 72.139 100,0
Trong đó
Cá nhân, hộ gia đình
Tổ chức kinh tế
70.084
1.444
97,1
2,0
Nớc ngoài
UBND xã
Các tổ chức khác
1
192
418
-
0,3
0,6
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 Tổng cục địa chính
1.2 Các hoạt động trong thị trờng quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá.


Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để ngời sử
dụng đất đầu t và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m
2

đất
đã đợc trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho
đầu t phát triển. Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết
mua bán chuyển dịch nhà ở đợc 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho ngời nớc ngoài thuê, giao
đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m
2

(Nguồn: Sở địa chính - nhà
đất thành phố Hồ Chí Minh)
1.3 Thị trờng nhà ở phát triển rất sôi động
.

Trên 75% tổng số hộ gia đình đã đợc giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà
hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phơng thức thuê nhà.
Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của ngời dân về cơ bản
đã đợc thực hiện mặc dù chất lợng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích
nhà ở). Nhiều địa phơng đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu ngời từ 3 4 m
2
trớc đây
lên 6 8 m
2
hiện nay. Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biến tích
cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lợng và chất lợng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996
2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu m
2
/năm, năm 5 trớc đó 1991 1995 là 2 triệu m
2
,
diện tích ở bình quân từ 7,5 m
2

/ngời năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m
2
/ngời (năm 2000),
tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m
2
(năm 1990) lên 52 triệu m
2
(năm 2000) (
25