Phan tich cong ty co phan nha thu duc vi the nha d 484492

PHẦN 1: NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN.
So với năm 2007 thì năm 2008 thị trường bất động sản Việt Nam có sự
điều chỉnh sâu. Khác với thời điểm bất động sản Việt Nam lên cơn sốt vào cuối
năm 2007 đầu 2008, đến nay thị trường đã trở nên yên ắng hơn. Giá nhà đất đã
giảm 60-70% so với trước. Đây là điều tất yếu của sự phát triển quá nóng của thị
trường và một phần là do tình hình kinh tế chung trở nên khói khăn hơn, lạm phát
tăng cao khiến giá nguyên vật liệu tăng ảnh hưởng đến ngành bất động sản, cụ thể
đã có nhiều dự án đã dược triển khai nhưng do giá vật liệu xây dựng quá cao khiến
cho tiến độ dự án chậm đi. Từ quý 3 cho đến nay tình hình kinh tế có vẻ khả quan
hơn khi mà các chỉ sồ kinh tế cho thấy lạm phát đã được kiểm soát và nay chúng ta
lại phải đối mặt với nguy cơ giảm phát. Chính những nhân tố này đã phần nào tác
động đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng trong
những tháng cuối năm 2008 và có thể phải giữa năm 2009 thì mới có khả năng
phục hồi.
Theo thống kê cho thấy lợi nhuận và mức tăng trưởng bình quân ngành. Về
cơ bản trong 9 tháng đầu năm, đa số các doanh nghiệp trong ngành có tăng trưởng
doanh thu, tuy nhiên lợi nhuận, nhất là lợi nhuận sau thuế lại tăng trưởng không tốt
(trừ một số doanh nghiệp như TDH, RCL). Mặt bằng chi phí (chi phí tài chính, chi
phí hoạt động cũng như chi phí bán hàng) trong năm tăng khiến doanh nghiệp khó
tiếp tục duy trì tỷ lệ lợi nhuận biên như các năm trước (từ 44,93% cuối năm 2007
giảm xuống 30,32% cuối quý 3 năm 2008).
Hình 1.1
CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ
60.00%

LỢI NHUẬN BIÊN RỊNG BÌNH QUÂN NGÀNH

54.29%

50.00%
45.00%

40.00%
35.00%
30.00%
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%

50.00%
32.98%

40.00%
30.00%

26.85%
20.20%

20.00%

17.03%

25.17%

12.98%

11.20%

2007

2008F

10.00%
0.00%
2005

2006
ROA

44.93%

30.63%

2005

ROE

30.32%

25.37%

2006

2007

Q3/2008

Lợi nhuận biên tế ròng suy giảm và hiệu suất sử dụng tài sản giảm qua các
năm đã tác động xấu tới tỷ suất sinh lợi trên tài sản của ngành giảm theo. Mặt khác

do lãi suất từ đầu năm đến gần quý 3 quá cao, các doanh nghiệp khó tiếp cận
khoản vốn vay để sản suất kinh doanh nên tỷ số địn bẩy tài chính theo đó cũng
giảm. Chính những tác nhân dây chuyền trên đã làm cho tỷ suất sinh lợi trên vốn
cổ phần giảm đáng kể
1


Nếu tình hình kinh tế thế giới dự tính sẽ ổn định vào giữa năm 2009 và các
nhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại thì diễn biến mức tăng
trưởng ngành bất động sản là khả quan, dự báo cho thấy cả năm 2008 doanh thu và
lợi nhuận sau thuế ước tính 13,21% và 10,31%, trong năm 2009 các chỉ số này dự
báo có chiều hướng tăng trở lại khoảng 17,37% doanh thu, lợi nhuận sau thuế ước
tính 22,13%.
Hình 1.2
TĂNG TRƯỞNG BÌNH QN NGÀNH
83.50%

90.00%
80.00%
70.00%

63.21%

60.00%
50.00%
40.00%

38.98%
43.22%
22.13%

30.00%
20.00%

10.31%
13.21%

10.00%

17.37%

0.00%
2006

2007
Doanh thu

2008F

2009F

Lợi nhuận s au thuế

Thống kê giao dịch trên một số sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội
(SacomReal, Sông Đà – Sao Việt, HUT…) cho thấy tình hình giao dịch đã có đơi
chút cải thiện, khơng cịn đóng băng như thời điểm cuối quý 2 năm 2008. Giá cả
giao dịch khơng xuống nhiều, đây là kết quả của tình trạng người bán không muốn
hạ giá bán, trừ phi họ gặp áp lực từ các khoản vay mua bất động sản đến kỳ đáo
hạn. Đa số các khoản vay này là những khoản vay ngắn hạn của giới đầu cơ, được
ký kết vào thời điểm bùng nổ của thị trường (cuối quý 3, đầu quý 4 năm 2007).

Như vậy thời gian đáo hạn của các khoản vay này chủ yếu rơi vào quý 4 năm
2008. Thời gian này được dự đốn vẫn sẽ là qng thời gian khó khăn của các
doanh nghiệp và cá nhân tham gia đầu cơ bất động sản..

2


PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ
ĐỨC
Thông tin liên lạc.
Đ/c: 384 Võ Văn Ngân, Phường Bình Thọ, Quận Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh
Phone: 84-(8) 896.66.76
Fax: 84-(8) 896.11.23
Email:
Website: www.thuduchouse.com
I. Các giai đoạn hình thành và phát triển.
-

Năm 1992: Khi còn mới thành lập thuộc doanh nghiệp nhà nước với tên
gọi Công Ty Quản Lý và phát Triển Nhà Thủ Đức.
Năm 1996: Công ty mở chức năng hoạt động và đổi tên thành Công Ty
Phát Triển Nhà và Dịch Vụ Khu Công Nghiệp Thủ Đức.
Năm 2000: Công ty chuyển sang Công Ty Cổ Phần Phát triển Nhà Thủ
Đức trên cơ sở pháp lý.

Quyết định thành lập số 7967/QD-UB-CNN ngày 24/11/2000 của UBND
TP.Hồ Chí Minh.
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103000457 ngày 15/06/2001 do Sở
Kế Hoạch và Đầu Tư TP.Hồ Chí Minh cấp.
-

-

Vốn điều lệ ban đầu là 15 tỷ VND, trong đó nhà nước nắm giữ 20% tổng
vốn điều lệ.
Năm 2003 phần vốn Nhà Nước của công ty được chuyển giao từ Sở Tài
Chính sang Quỹ Đầu Tư Phát Triển Đơ Thị Thành Phố quản lý.
Năm 2005: Thủ Đức House (TDH) tăng vốn điều lệ lên 30 tỷ. Ngày
05/06/2006 Thủ Đức House thay đổi vốn điều lệ lên 100 tỷ. Ngày
15/07/2006 TDH tăng thêm 70 tỷ VND nâng tổng số vốn lúc bấy giờ là
170 tỷ VND.
Hiện nay vốn điều lệ của công ty là 230 tỷ VND. Tổng tài sản ước tính
gần 1.000 tỷ VND.
Công ty bắt đầu niêm yết tại sàn chứng khốn TP. Hồ Chí minh vào ngày
14/12/2006 với mã giao dịch TDH.
Trong 12/2008 vừa qua công ty đã tiếp tục tăng thêm vốn chủ sở hữu từ
230 tỷ lên 252 tỷ, theo kế hoạch trong tương lai gần vốn chủ sở hữu của
công ty sẽ tiếp tục tăng thêm.

3


II. Cơ cấu tổ chức và thông tin cổ đông .
1. Cơ cấu tổ chức.
Hội Đồng Quản Trị
Họ và tên
Ông Lê Chí Hiếu
Ơng Nguyễn Vĩnh Thọ
Ơng Trần Đình Vọng
Ơng Trần Quang Nghị

Chức vụ
Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị
Phó chủ tịch Hội Đồng Quản Trị
Thành viên Hội Đồng Quản Trị
Thành viên Hội Đồng Quản Trị

Ban Giám Đốc và Kế Tốn Trưởng
Ơng Lê Chí Hiếu
Ơng Phạm Đình Khang
Ơng Trần Quang Nhường
Ơng Quang Minh Tuấn

Tổng Giám Đốc
Phó Tổng Giám Đốc
Phó Tổng Giám Đốc
Kế Tốn Trưởng

Ban Kiểm Sốt
Ơng Nguyễn Hưng Long
Ơng Thái Bằng Âu
Ơng Tơn Thất Diên Hoa

Trưởng Ban Kiểm Sốt
Thành viên Ban Kiểm Sốt
Thành viên Ban Kiểm Sốt

2. Thơng tin cổ đơng lớn của công ty.
Tổng khối lượng cổ phiếu đang niêm yết là 23 triệu cổ phiếu mệnh giá
10.000 đồng/cp.

- Quỹ đầu tư và phát triển đơ thị TP. Hồ Chí Minh nắm giữ 2.040.000 cổ
phiếu chiếm 8,87% tính đến ngày 17/09/2008.
- Citigroup Golbal Market LTD & Citigoup Global Market Financial
Products LTD sở hữu 1.230.394 cổ phần chiếm 5,35% tính đến ngày
13/10/2008.
- KITMC Worldwide Viet Nam RSP Balanced Fund nắm giữ 1.200.924 cổ
phần chiếm 5,22% tính từ ngày 13/08/2008.
- Duetche bank AG&Duetche Asset Management ( Asia) LTD nắm giữ
1.163.656 cổ phần chiếm 5,06% tính đến ngày 03/09/2008.
- Grinling International LTD sở hữu 1.142.562 cổ phần chiếm tỷ trọng
4,97% tính đến ngày 13/08/2008.
- Ông Trần Quang Nghị thành viên hội đồng quản trị sở hữu 936.000 cổ
phiếu chiếm tỷ lệ 4,07% tính đến ngày 12/03/2008.
- Ngân hàng thương mại cổ phần xuất khẩu Eximbank sở hữu 935.000 cổ
phần chiếm 7,07% trên vốn điều lệ tính đến ngày 24/06/2008.
4


III. Lĩnh vực kinh doanh của công ty.
1. Hoạt động kinh doanh.
-

Công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, kinh doanh địa ốc. Đây là
hoạt động chủ lực của công ty chiếm tỷ trọng lớn trong doanh thu là lợi
nhuận. Phạm vi đầu tư của công ty là xây dựng khu nhà ở, xây dựng
chung cư, văn phòng và hạ tầng kỹ thuật. Các công ty thành viên của
ThuDucHouse gồm.

Đầu tư vào công ty Vốn điều lệ
thành viên

Công ty TNHH QL&KD
Chợ Nông Sản Thủ Đức

Chức năng kinh doanh

Quản lý, khai thác và kinh
doanh cụm cơng trình chợ
đầu mối nông sản thực
phẩm Thủ Đức
Công ty CP Thông Đức
30 tỷ VND ThuDucHouse Hoạt động xây dựng kinh
chiếm 62%
doanh nhà ở và văn phịng
cho th…
Cơng ty TNHH Xây 10 tỷ VND ThuDuchouse Thiết kế tổng mặt bằng
Dựng Phong Đức
chiếm 65%
xây dựng cơng trình CN,
DD, thi cơng cơ giới thủy
lơi, cầu đường…
Cơng ty TNHH Nước Đá 25 tỷ VND
Chuyên sản xuất, chế biến
Tinh Khiết Đơng An Bình
và cung cấp nước đá tinh
khiết, dịch vụ quoảng cáo
thương mại, đại lý nước
giải khát…
Công ty TNHH Dịch Vụ 22 tỷ VND
Vận chuyển, cho thuê kho
Tam Bình – Thủ Đức

bãi và các dịch vụ ủy thác
XNK liên quan đến kho
bãi, đại lý ký gửi hàng
hóa
Cơng ty CP Sản Xuất 10 tỷ VND
Sản xuất và gia công các
Thương Mại Gia Đức
mặt hàng dệt may. Mua
bán hàng trang trí nội thất,
vật tư linh kiện điện tử…
Trạm xăng dầu Tăng 1.075 tỷ VND
Kinh doanh mua bán và
Nhơn Phú
vận tải xăng dầu, đầu tư
khai thác dịch vụ khác
như: Sửa chữa ô tô, cho
thuê mặt bằng phục vụ
bảo dưỡng xe…

5


-

Lĩnh vực sản xuất và dịch vụ cung cấp: Ngoài hoạt động kinh doanh bất
động sản, công ty cũng đã đầu tư vào một số lĩnh vực mới như: Chợ đầu
mối nông sản Thủ Đức, sản xuất nước đá tinh khiết, dịch vụ, kho bãi, kinh
doanh xăng dầu nhà hàng…Những hoạt động này nhằm đa dạng những
hoạt động của công ty, tạo thêm thu nhập cũng như phân tán bớt rủi ro.
Bên cạnh các hoạt động đầu tư vào các công ty thành viên, ThuDucHouse

cũng đẩy mạnh hoạt động liên doanh.

-

Ngày 26 tháng 11 năm 2008 công ty đã gửi cơng văn cho Ủy Ban Chứng
Khốn Nhà Nước – Sở Giao Dịch TP. Hồ Chí Minh về việc cơng ty thơng
báo góp vốn thành lập cơng ty TNHH Thương Mại Dịch Vụ Song Đức,
lĩnh vực hoạt động bao gồm kinh doanh xăng dầu và các sản phẩm liên
quan ( trừ gas ), bảo dưỡng, sửa chữa, bán phụ tùng các bộ phận phụ trợ
của ơ tộ và xe có động cơ. Vốn điều lệ của công ty Song Dức là 36 tỷ
VND trong đó ThuDucHouse chiếm 51% tỷ lệ góp.

Hoạt động liên doanh
Công ty CP Phát
triển Nhà Daewon –
Thủ Đức

Vốn điều lệ
10,296
triệu
USD
ThuDucHouse
chiếm
46%bằng giá trị quyền sử
dụng đất
Công ty CP Đầu Tư 100 tỷ VND
Phát Triển Phong
Phú
Công ty CP Đầu Tư 300 tỷ VND
Cơ Sở Hạ Tầng Kỹ

Thuật TP.HCM
Công ty CP BOO 500 tỷ VND
Nước Thủ Đức

Công ty CP Đầu Tư 25 tỷ VND
Phước Long

Chức năng kinh doanh
Liên doanh đầu tư xây dựng
khu chung cư cao tầng, cao ốc
văn phòng cho thuê…
Đầu tư xây dựng và kinh
doanh cơ sở hạ tầng khu công
nghiệp…
Xây dựng và kinh doanh hạ
tầng kỹ thuật đô thị của TP,
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
theo quy hoạch, tư ván tài
chính, tư vấn đầu tư…
Kinh doanh và cung cấp
nguồn nước sạch cho thành
phồ với công suất 300.000
m3/ ngày đêm theo phương
thức Xây dựng – Vận hành –
Sở hữu.
Sản xuất, kinh doanh, XNK
vải sợi các loại, sản phẩm may
mặc…

6

-

Lĩnh vực đầu tư tài chính là một lĩnh vực khá mới mẻ nhưng với sự cần
thiết trong đa dạng hóa nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động ThuDucHouse
cũng đã chú trọng phát triển và xem như đây là một trong những mảng
kinh doanh gắn liền với hoạt động kinh doanh bất động sản của cơng ty..

Đầu tư tài chính
Vốn điều lệ
Ngân hàng TMCP Phát 500 tỷ VND
Triển Nhà TP.HCM

Chức năng kinh doanh
Kinh doanh tiền tệ, tín dụng
dịch vụ ngân hàng và các lĩnh
vực hoạt động khác…

Quỹ đầu tư cân bằng 500 tỷ VND
Prudential ( PruBF1)

Hoạt động kinh doanh, đầu tư
tài chính và chứng khốn

Ngân hàng
Phương Đơng

Kinh doanh tiền tệ, hùn vốn,
đầu tư, liên doanh, liên kết,

cho vay trả góp mua nhà, xây
dựng và sửa chữa nhà…

TMCP 1.111 tỷ VND

Công ty CP Chứng
Khốn TP.HCM

Mơi giới chứng khốn, tự
doanh chúng khốn, bảo lãnh
phát hành, tư vấn đầu tư, quản
lý danh mục đầu tư…

2. Vị thế của công ty trong ngành
So với các công ty khác cùng hoạt động trong ngành xây dựng và kinh
doanh bất động sản. Thủ Đức House có lịch sử phát triển khá tốt với tốc độ tăng
trưởng ổn định qua các năm.
Doanh thu và lợi nhuận của TDH so với các công ty hoạt động cùng
ngành từ 2006 đến chín tháng đầu năm 2008 cho thấy mặc dù cũng chịu sức ép từ
tình hình kình tề lạm phát trên 20%, việc thị trường chứng khoán và thị trường bất
động sản cùng giảm mạnh nhưng xét riêng trong ngành ThuDucHouse vẫn duy trì
được tốc độ tăng trưởng khá ổn định, doanh thu 9 tháng đầu năm đạt trên 331 tỷ
VND. Cơng ty được đánh giá có tiềm năng phát triển trong ở phần nhà cho người
có thu nhập trung bình, đây là chiến lược kinh doanh cũng như mục tiêu trong suốt
giai đoạn từ khi hình thành và phát triển đến nay.

7


DOANH THU VÀ LỢI NHUẬN RÒNG TỪ 2006 ĐẾN CUỐI Q3/2008

Năm
TDH
Doanh thu thuần
Lợi nhuận gộp
Lợi nhuận thuần từ
HDKD
Lợi nhuận ròng
HDC
Doanh thu thuần
Lợi nhuận gộp
Lợi nhuận thuần
HDKD
Lợi nhuận ròng
HBC
Doanh thu thuần
Lợi nhuận gộp
Lợi nhuận thuần
HDKD
Lợi nhuận rịng

Đơn vị tính: Triệu đồng
3 Qúy 2008
Năm 2007
Năm 2006
Công ty cổ phần Xây Dựng Phát Triển Nhà Thủ Đức
323,530
188,427
141,091
154,796
79,189

44,193

từ

từ

127,902
141,967
42,018
85,278
144,323
79,859
Công ty cổ phần Xây Dựng Phát Triển Nhà Bà Rịa_Vũng Tàu
248,897
249,633
105,833
46,883
47,975
23,623
38,231
36,934
14,369
28,334
27,235
10,386
Công ty cổ phần Xây Dựng và Kinh Doanh Địa Ốc Hịa Bình
418,614
459,633
205,615
51,479

62,404
23,368
11,874
10,817

33,994
27,884

12,510
9,010

Qua khảo sát chung tồn ngành cho thấy chỉ số P/E trung bình của
ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản vào khoảng 27,9 . Trong năm 2007
P/E ở mức 32, điều này cho thấy các nhà đầu tư đánh giá cao giá trị và tin tưởng
vào khả năng sinh lợi khi đầu tư vốn vào công ty.
3. Tiềm năng phát triển của ngành và của cơng ty.
Việt Nam đã chính thức là thành viên của tổ chức thương mại toàn cầu,
để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, đòi hỏi chúng ta cần quan tâm hơn
nữa phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh trong
nước, đồng thời tạo sức hút đối với nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam, mặc dù
nền kinh tế Việt Nam được nhìn nhận cịn nhiều vấn đề phải giải quyết nhưng
lượng vốn FDI cam kết rót cho ngành bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2008 lại
tăng vọt (ước 22,2 tỷ USD, đứng đầu trên tổng số các lĩnh vực thu hút đầu tư FDI,
chiếm tới 39,43% tổng vốn FDI trong 3 quý đầu năm trên toàn quốc và hơn 90%
tổng vốn FDI đầu tư vào TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội). Đây tuy mới chỉ là nguồn
vốn cam kết đầu tư nhưng cũng phản ánh phần nào sự hấp dẫn của thị trường này
với nhà đầu tư nước ngoài. Sự gia nhập của hàng loạt tập đoàn bất động sản lớn
vào thị trường Việt Nam (như Kumho Asiana, WCT Engineering Berhad,
Bejiaya…) đã chứng tỏ kỳ vọng của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất
8

động sản Việt Nam trong tương lai là rất lớn. Nhìn về trung và dài hạn, thị trường
bất động sản ở Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường tiềm năng dựa trên
những dự kiến về nhu cầu trong tương lai từ các mảng thị trường nhà ở, văn phòng
cho thuê và bán lẻ (theo định hướng của Bộ Xây Dựng, Việt Nam cần phát triển
thêm 35 triệu m2 nhà để đạt chỉ tiêu 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020,
hơn 100 KCN với tổng diện tích khoảng 26.000ha cho tới năm 2015; cùng với đó
là nhu cầu về văn phòng loại A, B, thị trường bán lẻ đều tăng cao)..
Chính sách nhà ở cho người nước ngồi cũng như cho kiều bào có nhu
cầu mua nhà tại Việt nam đã và đang được lới lỏng. Thu nhập bình quân đầu
người năm 2007 ước đạt 825 USD, tỷ lệ hàng tiêu dùng ở Việt Nam trong những
năm gần đây tăng trưởng mạnh nhất Châu Á ước khoảng 70%, tốc độ đơ thị hóa
dự báo sẽ tăng 33% và đến năm 2025 sẽ đạt 45%. Những yếu tố trên góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản của ta phát triển mạnh mẽ hơn.
Hình 2.3.1
TỶ LỆ ĐƠ THỊ HĨA (DÂN SỐ ĐƠ THỊ/DÂN SỐ CẢ
NƯỚC) CỦA VIỆT NAM
50

45

40

33

30
20

18.5

20.5

1989

1997

23.6

25.8

1999

2004

10
0
2010

2020

Để có thể hồn thành mục tiêu chúng ta cần có nhiều nhà máy, xí
nghiệp, cơng trình xây dựng phục vụ cho nhu cầu ăn ở, nhiều cao ốc văn phòng
hơn nhằm đáp ứng hoạt động thuê mướn văn phòng giao dịch của các doanh
nghiệp trong và ngồi nước… Chính vì lẽ đó ngành xây dựng và kinh doanh bất
động sản đã trở thành một trong những ngành ưu tiên phát triển trong giai đoạn
hiện nay và sắp tới. Đây là một cơ hợi tốt cho các doanh nghiệp hoạt động trong
ngành, việc phát triển ngành xây dựng và kinh doanh địa ốc khơng chỉ mang lại lợi
ích cho riêng ngành, nó cịn tác động đến nhiều ngành khác như: Vật liệu xây
dựng, giao thông vận tải, hoạt động xuất nhập khẩu…Tiếp nữa nó cịn giải quyết

một lượng lớn lao động hoạt động trong ngành giúp cho tình hình kinh tế ổn định
và tăng trưởng.
Về bản thân công ty cổ phần Xây Dựng Phát Triển Nhà Thủ Đức, là một
trong những doanh nghiệp có lịch sử phát triển tốt. Hoạt động trong ngành năng
động, ban lãnh đạo và các nhà quản lý giàu kinh nghiệm. Công ty đã tham gia thi
9


cơng nhiều cơng trình lớn trong địa bàn Q2, Q9 và Q.Thủ Đức như khu nhà ở An
Phú, Bình An, Phước Long… Một số dự án tầm cỡ như dự án Cantavil tại Hà Nội,
công ty hợp tác với công ty xây dựng Hàn Quốc Daewon và được công ty bạn
đánh giá cao về kỹ thuật và trình độ quản lý. Thương hiệu của ThuDuc House
ngày càng lớn mạnh không chỉ trong nước mà còn ở tầm quốc tế. Đây là một trong
những cơ hôi và thách thức lớn cho tập thể cơng ty
4. Phân tích SWOT
Điểm mạnh

Điểm yếu

 Là một cơng ty có nhiều kinh
nghiệm trong lĩnh vực xây dựng
đầu tư và kinh doanh địa ốc, có
tiềm lực về tài chính so với các
đồi thủ cạnh tranh.

 Trình độ cơng nghệ, năng lực
xây dựng của cơng ty cịn chưa
cao, chưa thực hiện được những
cơng trình quy mơ lớn.
 Thiếu vốn đầu tư là tình trạng

chung hiện nay của cơng ty cũng
như tất cả các doanh nghiệp khác
cùng ngành

 Có thế mạnh trong việc thành lập
các công ty thành viên, cơng ty
con, liên doanh với các đồi tác
trong và ngồi nước hoạt động
trong nhiều lĩnh vực nhằm đa
dạng hóa hoạt động kinh doanh
 Đội ngũ nhân sự trẻ, giàu nhiệt
huyết và gắn bó với sự phát triển
của cơng ty, có tác phong chun
nghiệp, trình độ ngiệp vụ chun
mơn tốt, có nhiều kinh nghiệm
trong việc thực hiện các dự án về
địa ốc, đầu tư xây dựng, thiết kế.

Cơ hội

Thách thức

 Sau thời điểm Việt Nam gia nhập
WTO, các tập đoàn nước ngồi
đang tích cực tìm hiểu cơ hội đầu
tư, tìm quỹ đất để kinh doanh.
Các nhà đầu tư nước ngoài cũng
đang đổ bộ vào Việt Nam để tìm
cơ hội đầu tư nên nhu cầu văn
phòng cho thuê là rất cao.

10

 Pháp luật trong lĩnh vực quản lý
nhà đất, quản lý xây dựng, quy
hoạch cịn nhiều bất cập. Chính
sách tài chính cơng cũng là một
vấn đề quan trọng như chính
sách về chi phí, chính sách định
giá đất, định giá bất động sản.


 Việt Nam có tốc độ tăng trưởng
khá ổn định, nhu cầu nhà ở của
người dân cũng tăng theo, mở ra
cơ hội phát triển của thị trường
bất động sản.
 Về phía cơ quan nhà nước, việc
Luật nhà đất có hiệu lực vào
ngày 1 tháng 7 năm 2006. Đây là
lần đầu tiên chính phủ ban hành
khung luật bao hàm về quyền sử
dụng, sở hữu, cho thuê và quản
lý nhà ở, căn hộ đồi với cá nhân
trong và ngoài nước. Đây là
bước tiến khởi đầu giúp cho
ngành bất động sản trở nên sơi
động hơn. Trong năm 2008 tình
hình kinh tế trở nên xấu đi nhưng
với những gói giải pháp nhằm
kích cầu kinh tế nói chung và thị

trường bất động sản nói riêng sẽ
giúp thị trường sớm hồi phục.

 Các công ty kinh doanh bất động
sản trong và ngoài nước ngày
càng nhiều cho ra đời nhiều sản
phẩm chất lượng cạnh tranh gay
gắt.
 Do những hạn chế của hệ thống
ngân hàng về vốn ngắn hạn, về
hạn mức tín dụng, hệ thống ngân
hàng rất khó tiếp tục mở rộng tín
dụng cho thị trường bất động
sản.
 Việc thẩm định dự án của các cơ
quan chứa năng hay nói cách
khác là các yếu tố khách quan
cịn khó khăn và kéo dài ảnh
hưởng đến tiến độ thực hiện dự
án.
 Công tác thực hiện khâu đền bù
giải tỏa cho dự án ngày một khó
khăn về chi phí đền bù cao, khó
thương lượng với các hộ dân.
 Sự biến động của giá nguyên vật
liệu ngành xây dựng tăng cũng
ảnh hưởng đến già thành các sản
phẩm nhà ở, chung cư. Sự biền
động của giá vàng cũng ảnh
hưởng không nhỏ đến việc tiêu

thụ các sản phẩm bất động sản.

Phân tích SWOT cho thấy những cơ hội và thách thức không chỉ đến với
cơng ty mà cịn tác động đến ngành, khắc phục được những hạn chế trong nội
bộ của công ty, tận dụng những cơ hội, phát huy thế mạnh nội tại sẽ góp phần
làm gia tăng giá trị của doanh nghiệp.

11


5. Định hướng phát triển công ty
Ban lãnh đạo công ty dựa vào những nhân tồ thuận lợi và thách thức
trong ngành thống nhất đưa ra kế hoạch phát triển cho công ty trong giai đoạn từ
2007 đến 2010.
Bảng 2.3.2

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu
Lợi nhuận sau thuế
Vốn chủ sở hữu
Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế

Năm
Năm
Năm Năm
2007
2008
2009 2010
97,8

120
150
165
798
974 1.045 1.149
20,40% 22,65% 25%
10%

Trong tình trạng kinh tế thế giới đang suy thối, mặc dù giá ngun vật
liệu có rẻ hơn trước và tín dụng doanh nghiệp cũng đã dần hạ thấp tạo điều kiện
cho doanh nghiệp vay vốn mở rộng sản xuất kinh doanh. Tuy vậy do sự thị trường
bất động sản đóng băng sau thời gian phát triển nóng, lại bị tác động từ cuộc
khủng hoảng tài chính gây ảnh hưởng lớn đến nhu cầu nhà ở, cao ốc cho th
khơng cịn sơi động như trong năm 2007. Điều này cũng sẽ phần nào gây cản trở
đến mục tiêu phát triển của công ty, nhưng xét về lâu dài chúng ta cũng không thể
phủ nhận rằng tiềm năng của ngành là rất lớn. Đứng trước những cơ hội và thách
thức trên ban giám đốc của ThuducHouse cũng có kế hoạch phát triển của riêng
mình. Cụ thể ngồi hoạt động kinh doanh cốt lõi, công ty cũng ngày càng tăng
cường hoạt động liên doanh, liên kết thành lập công ty con nhằm phân tán rủi ro
và nâng tính cạnh tranh với các công ty khác trong ngành.

12


PHẦN 3: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CƠNG TY CỔ PHẦN
PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC 9 THÁNG 2008 VÀ DỰ PHĨNG NHỮNG
NĂM TỚI.
I. PHÂN TÍCH DĨNG TIỀN.
Thơng tin từ bản cân đối kế tốn, báo cáo dịng tiền và thuyết minh báo
cáo tài chính hợp nhất của cơng ty cổ phần phát triển nhà Thu Đức.

Bảng 3.1.0
Mã
Năm
Năm
số
Chỉ tiêu
3Q/2008 2007 2006
 
I. Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh
 
 
 
01 1. Tiền thu từ bán hàng, cung cấp dịch vụ và doanh thu
27.2% 46.1% 28.4%
khác
02 2. Tiền chi trả cho người cung cấp hàng hóa và dịch vụ
8.2% 29.7% 22.8%
03
04
05
06
07
20
 
 
21
22
23
24
25

26
27
30
 
 
31

32
33
34
35
36
40

3. Tiền chi trả cho người lao động
4. Tiền chi trả lãi vay
5. Tiền chi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp
6. Tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh
7. Tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh
 
II. Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư
1. Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCĐ và các tài sản dài
hạn khác
2. Tiền thu từ thanh lý, nhượng bán TSCĐ và các tài sản
dài hạn khác
3. Tiền chi cho vay, mua các công cụ nợ của đơn vị khác
4. Tiền thu hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ của đơn vị
khác
5. Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác

6. Tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác
7. Tiền thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư
 
III. Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính
1. Tiền thu từ phát hành cố phiếu, nhận vốn góp của chủ
sở hữu

2. Tiền chi trả vốn góp cho các chủ sở hữu, mua lại
cổ phiếu của doanh nghiệp đã phát hành
3. Tiền vay ngắn hạn, dài hạn nhận được
4. Tiền chi trả nợ gốc vay
5. Tiền chi trả nợ thuê tài chính
6. Cổ tức, lợi nhuận đã trả cho chủ sở hữu
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính
13

1.6% 3.8%
0.0% 0.0%
2.7% 1.2%
13.2% 20.1%
18.6% 26.6%
9.7% 2.2%
 
 
 
 
0.0% 5.8%
0.0%

5.4%
0.1%
1.4%
8.1%
18.8%
9.8%
 
 
0.4%

0.0%

0.0%

55.3% 6.1%
48.9% 12.2%

17.2%
0.3%

7.5% 21.7%
0.2% 2.8%
0.9% 6.8%
12.3% 12.6%
 
 
 
 
7.5% 12.0%

13.6%
1.3%
1.8%
27.7%
 
 
51.4%

1.6%
1.9%
1.7%
 
2.8%
3.4%

 

6.9%

  8.8%
3.3% 12.3%
 
 
1.8% 1.1%
6.7% 41.1%


Khả năng tài chính của cơng ty trong 3Q/2008 là tương đối tốt. Ta có
bảng dịng tiền vào và ra của cơng ty qua các thời kỳ điển hình.
Bảng 3.1.1

ThuDucHouse ( TDH )
3 Quý 2008
Năm 2007
Năm 2006

Đơn vị: đồng

Tổng dòng tiền vào
Tổng dòng tiền ra
2.405.543.202.020
2.384.056.957.994
1.062.284.265.175
1.107.332.024.739
659.553.496.718
621.484.146.668

Dòng tiền đáp ứng cho nhu cầu chi tiêu vốn tức thời của công ty khá tốt so
với các năm trước. Nhìn chung 3Q/2008 TDH có dòng tiền dương tăng 2,51 lần so
với dòng tiền của cả năm 2007. Qua bảng đánh giá tỷ trọng các khoản mục trong
báo cáo dòng tiền qua các năm cho thấy tổng nguồn tiền vào từ hoạt động bán
hàng và cung cấp dịch vụ chỉ đạt 27,2% so với 2007 là 46,1%, tiền chi ra cho
người cung cấp hàng hóa dịch vụ từ 29,7% trong năm 2007, sang chín tháng đầu
năm 2008 chỉ cịn 8,2%. Điều này nói lên tình trạng kinh doanh của công ty đã
chịu ảnh hưởng lớn từ tình hình kinh tế.
3 q đầu năm 2008 dịng tiền vào của TDH chủ yếu đến từ việc thu
hồi cho vay và bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác
Trong Bảng 3.1 cho thấy trong năm 2007 tỷ trọng tiền vào từ bán hàng và
cung cấp dịch vụ chiếm 46,1% nguồn tiền vào, bước sang năm 2008 48,9% tiền
vào từ thu hồi cho vay và bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác. Sự chuyển dịch
trong tỷ lệ dịng tiền vào của cơng ty qua hai thời kỳ là phù hợp, do trong 2007 thị

trường chứng khốn và bất động sản phát triển nóng, doanh thu của công ty phần
nhiều từ hoạt động kinh doanh chính. Cuối 2007 đầu 2008, cả 2 thị trường đều
chịu sức ép từ tình hình lạm phát tăng cao, để tránh cơn bão giá nguyên vật liệu,
sự suy giảm nhu cầu nhà ở và văn phịng cho th, cơng ty đã linh hoạt trong chiến
lược đầu tư sang đầu tư vào các tài sản tài chính ngắn hạn như cho vay và mua các
công cụ nợ của một vài đơn vị.
Thị trường chứng khoán điều chỉnh sâu, bất động sản đóng băng, dịng
tiền chi đầu tư các tài sản tài chính chiềm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn chi
của cơng ty.
55,3% so với 6,1% nguồn tiền chi vào hoạt động đầu tư các cơng cụ nợ
thay vì gia tăng chi tiêu mua nguyên vật liệu mở rộng hoạt động kinh doanh. Thị
phần kinh doanh của công ty là các căn hộ có mức giá trung bình, vốn đầu tư
khơng q cao, trong năm 2007 và đầu năm 2008 TDH có nhiều dự án đi vào hoạt
động nên trước tình hình giá vật liệu tăng cao, cơng ty vẫn duy trì các dự án của
mình trong 2008 và 2009. Vì thế tổng chi phục vụ hoạt động kinh doanh chính chỉ
chiếm 26,8% so với mức 56,3% năm 2007.
14


Lợi nhuận ròng và dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 2
năm qua và lũy kế 3 quý 2008 có sự chênh lệch khá lớn theo hướng dịng
tiền hoạt động cao hơn lợi nhuận rịng.
Bảng 3.1.2
LỢI NHUẬN RỊNG VÀ DỊNG TIỀN HOẠT ĐỘNG
223.65

250.00
200.00
150.00
100.00

163.45
84.11

79.86
23.49

50.00
(50.00)
(100.00)

2006
(60.92)

2007

Lợi nhuận rịng

3 Q 2008

Dịng tiền hoạt động

Năm 2007 lợi nhuận rịng của cơng ty đạt trên 163,45 tỷ VND, trong đó
chiếm 65,2% tức trên 106,571 tỷ VND là từ hoạt động kinh doanh, dòng tiền
thuần hoạt động là 23,485 tỷ VND. Trong 3Q/2008 lợi nhuận rịng của cơng ty từ
hoạt động kinh doanh chỉ đạt 127,9 tỷ VND nhưng lợi nhuận ròng chỉ trên 84 tỷ
VND, đáng lưu ý là dòng tiền hoạt động thuẩn của công ty là 223,653 tỷ VND cao
nhất trong các thời kỳ. Để giải thích cho ngun nhân trên, có 2 lý do.
Thứ nhất: Trong năm 2007 mặc dù lợi nhuận rịng của cơng ty khá cao
nhưng vì là thời kỳ vàng son của thị trường tài chính Việt Nam cộng với sốt

giá trong thị trường địa ốc nên hoạt động kinh doanh của công ty trong năm rất
khả quan. Chỉ tính riêng doanh thu từ hoạt động tài chính là 62,5 tỷ VND
chiếm 38,2% trên lội nhuận ròng. Do đầu tư vào sản xuất kinh doanh nên dòng
tiền hoạt động chỉ chiếm 1 tỷ lệ nhỏ so vói 3Q/2008.
Thứ hai: 9 tháng của năm 2008 lợi nhuận gộp cao hơn 2007 nhưng chi
phí lại tăng với tỷ lệ cao hơn tỷ lệ tăng trưởng doanh thu, các chi phí giá vốn,
chi phí quản lý, bán hàng và chi phí tài chính là nhân tồ lớn làm giảm lợi nhuận
rịng của cơng ty. Chính từ sự khó khăn trong việc giải quyết sản phẩm đầu ra
do thị trường suy giảm làm cho công ty không đầu từ mạnh vào phục vụ cho
hoạt động kinh doanh cốt lõi khiến dòng tiền hoạt động của TDH tăng vọt
trong những tháng của năm 2008 tăng 9,5 lần so với năm ngoái.

15


ThuducHouse 9 tháng của năm 2008 có sự gia tăng cao trong dòng hoạt
động cùng với sự chi tiêu lớn trong đầu tư tài chính.
Năm 2006 chi cho hoạt động đầu tư chiếm 31,2%, năm 2007 tăng lên
33,6%, lũy kế chín tháng của năm 2008 tỷ lệ này lên đến 62,83% trên tổng nguồn
tiền chi ra của công ty mà phần lớn là cho vay và mua công cụ nợ từ các đơn vị
khác. Khi mà tỷ lệ lạm phát cao, lãi suy vay tăng theo làm cho việc tiếp cận vốn
của các doanh nghiệp gặp khơng ít trở ngại, với một nguồn tiền hoạt động dư thừa
công ty đầu tư vào cho vay và mua chứng khoán nợ là quyết định sáng suốt, trong
thời gian này công ty đã đầu tư trên 1.319 tỷ và đến cuối quý 3 đã thu hồi trên
1.177 tỷ VND. Nó khơng những mang lại một tỷ suất sinh lợi khá cao, quan trọng
hơn nó giúp cơng ty bảo tồn được nguồn vốn của công ty trong điều kiện vật giá
leo thang. Và cũng chính vì đầu tư vào hoạt động cho vay mà nguồn thu của công
ty trong 3 quý chủ yếu đến từ khoản lãi suất cho vay. Nhưng với tình hình kinh tế
đang đối mặt với nguy cơ giảm phát, lãi suất huy động và cả lãi suất cho vay đều
giảm là lúc cơng ty cần sớm có kế hoạch thu lại các khoản cho vay trên chuẩn bị

vốn cho chu kỳ kinh doanh mới khi mà thị trường bất động sản có dấu hiệu phục
hồi.
Tiền mặt 3Q/2008 tăng 2,5 lần so với cả năm 2007 nhưng thu nhập
ròng chỉ bằng ½ . Hoạt động tái đầu tư của TDH khá thấp, tài trợ từ các
khoản nợ ngắn hạn không nhiều, có sự gia tăng trong nợ dài hạn phục vụ
cho hoạt động liên doanh, liên kết với các công ty khác.
Bảng 3.1.3
TDH

Thu
nhập
rịng

3Q/2008 84,11

Đơn vị: tỷ VND

Tiền
mặt
cuối
kỳ
35,1

Năm
2007

163,45 14

Năm
2006

79,86

Tiền
mặt/Lợi
nhuận
rịng
41,7%
8,6%

Hình
THU NHẬP RỊNG VÀ TỔNG TIỀN MẶT
200
150
100
50
0

163.45
79.86
59.1
14
2006

59,1 74%

2007

Thu nhập ròng

84.11
35.1
3 Quý 2008

Tiền mặt cuối kỳ

Tỷ lệ tiền mặt trên lợi nhuận rịng của cơng ty trong năm 2006 đạt 74%
cao nhất qua các năm là do công ty nhận được 338,988 tỷ VND từ phát hành cổ
phiếu, nhận vốn góp của chủ sở hữu. Đặc biệt trong năm này dòng tiền hoạt động
và dòng đầu tư của công ty đều âm. Quan sát trong 2007 tỷ lệ này chỉ cịn 8,6% vì
năm này là thời điểm vàng của thị trường bất động sản, phần lớn tiền mặt của công
ty được tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh. Và một lần nữa lượng tiền mật của
công ty tăng cao khiến cho tỷ lệ Tiền mặt/Lợi nhuận rịng của cơng ty tăng lên
41,7%
16


Với một tỷ lệ tiền mà phần lớn tồn tại dưới dạng tiền gửi ngân hàng gần
34 tỷ VND, tài trợ ngắn hạn có tăng nhưng khơng đáng kể, tỷ lệ thanh tốn hiện
hành của cơng ty ở mức 1,33 như vậy khả năng lâm vào tình trạng mất khả năng
chi trả là khó xảy ra .
Khả năng trang trải tiền mặt của công ty mà không cần đến nguồn
tài trợ bên ngoài khá tốt.
Bảng 3.1.4

Đơn vị: đồng

TỶ SỐ ĐẢM BẢO DÒNG TIỀN
Tổng tiền mặt trong gần 3 năm
Mua thêm tài sản

Chia cổ tức

Ra = 1,2
196.218.906.243
67.748.683.580
94.106.758.156

Lượng tiền mặt thuần của cơng ty trong 9 tháng đầu năm 2008 khơng
những có thể đảm bảo tốt việc chi trả tiền mặt mà cón có thể tái đầu tư vào tài sản
cố định hay đầu tư thêm vào các công ty con, công ty liên doanh, liên kết.
Bảng 3.1.5

Đơn vị: triệu đổng

ThuDucHouse

3Q/2008

Năm 2007 Năm 2006

Tỷ số tái đầu tư tiền mặt Rb
Dòng tiền hoạt động
Cổ tức
Tổng tài sản cố định
Gia tăng trong tài sản cố định
Vốn luân chuyển

15,12%
0,38%
- 9,4%

233.653
23.485
- 60.919
67.562
19.747
16.857
641.066
503.898
228.314
768
64.399
2.581
456.705
413.951
492.075

Kết quả cho thấy Rb của năm 2006 đạt giá trị âm 9,4%, nguyên nhân do
dịng tiền hoạt động của cơng ty trong năm chi nhiều vào hoạt động kinh doanh
chính, thặng dư tiền mặt có được từ phát hành cổ phiếu và nhận vốn góp của chủ
sở hữu khoản tiền gần 339 tỷ VND. Bước sang năm 2007 tỷ số này đã cải thiện
phần nào, khơng cịn âm nữa nhưng vẫn chỉ ở mức 0,38%, dòng tiền hoạt động
trong năm đạt trên 23 tỷ VND nhưng nhìn chung chi cho hoạt động kinh kinh
doanh cốt lõi là chủ yếu, khả năng phải giựa vào các nguồn tài trợ bên ngoài của
ThuDuchouse trong hai năm 2006 và 2007 là khá cao.
3Q/2008 nguồn tài trợ chính cho các hoạt động đầu tư của doanh nghiệp
từ dòng tiền hoạt động và một phần từ dòng tiền hoạt động tài chính, 15,12% là
khả năng mà cơng ty có thể đảm bảo cho hoạt động tái đầu tư cho cả việc thay thế
và tăng trưởng của công ty trong thời gian tới bằng nguồn tiền được giữ lại của
công ty.
17

II. PHÂN TÍCH TỶ SUẤT SINH LỢI TRÊN VỐN ĐẦU TƯ.
Là một cơng ty hoạt động chính trong ngành địa ốc, tỷ suất sinh lợi trên
tài sản phần lớn phụ thuộc vào lợi nhuận biên ròng . Trong giai đoạn từ 2005 đến
2007 ROA trung bình ngành đạt 16,47%, tuy nhiên dự báo cho cả năm 2008 chỉ
có 11,2% sụt giảm gần 50% với tác nhân chính là do sự điều chỉnh sâu của thị
trường bất động sản.
Hình 3.2.1
THAY ĐỔI ROA QUA CÁC NĂM
100.00%

87.56%

80.00%
60.00%

56.85%

40.00%
20.00%

19.63%

19.21%

25.86% 25.75%

16.80%

11.20%

6.70%

0.00%
2006

2007

Lợi nhuận biên

Hiệu suất sử dụng TS

3Q/2008
ROA

Phân tích biểu đồ trên nhận thấy mặc dù 3Q/2008 ROA của công ty chỉ
đạt 6,7% dự báo cho cả năm cũng chỉ đạt 7,78%, giảm mạnh so với năm 2007 là
16,8%. Nhưng doanh thu của công ty trong giai đoạn này khá cao, so với các công
ty trong cùng ngành thì TDH có mức tăng trưởng doanh thu gần 300% so với
cùng kỳ năm trước. Tuy vậy cũng không thể tránh khỏi những tác động xấu từ nền
kinh tế vĩ mô, giá vốn hàng bán cùng với các chi phí phục vụ kinh doanh sản xuất
khơng ngừng tăng cao cộng với khoản lỗ trong danh mục chứng khoán bị giảm giá
làm cho lợi nhuận biên của công ty chỉ đạt 25,86%
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2008 Hiệu suất sử dụng tài sản tăng cao nhưng
sự giảm mạnh trong lợi nhuận biên là yếu tố chính làm cho ROA của công ty
không như những năm trước.

18

Đánh giá một vài chỉ số hoạt động của công ty trong giai đoạn này
sẽ cho ta biết phần nào nguyên nhân. Dựa vào các bảng báo cáo tài chính
hợp nhất của cơng ty qua các năm ta có bảng tỷ số sau.
Bảng 3.2.1
ThuDucHouse
Doanh thu/Tiền mặt
Doanh thu/Khoản phải thu
Doanh thu/Hàng tồn kho
Doanh thu/TSCD
Doanh thu/Nợ NH

3Q/2008 Năm
Năm
2007
2006
9,2
13,47
2,4
2,1
13
16,5
0,75
0,42
0,35
0,5
0,37
0,62
0,91
0,98

1,01

Trong năm 2007 công ty sử dụng một lượng lớn nguồn tiền mặt vào
việc tái đầu tư kinh doanh ( Doanh thu/ Tiền mặt ở mức 13,47 ), 3 quý đầu năm
2008 lượng tiền mặt tăng cao, giảm lượng hàng tồn kho, ít đầu tư vào tài sản cố
định mà gia tăng trong hoạt động đầu tư cho vay và mua cp nợ của các đơn vị khác
trong thời gian ngắn hạn. Vì do điều kiện kinh tế khó khăn nên khơng thể tiếp tục
tái đầu tư tiền mặt được, mặc dù công ty đã khá lới lỏng chính sách tín dụng cho
khách hàng ( Doanh thu/Khoản phải thu từ 13 trong 2007 còn 2,1 ) nhưng xem ra
cũng không mấy khả quan khi mà các khoản giảm trừ ( hàng bán bị trả lại) làm
cho doanh thu thuần bị ảnh hưởng.
Lạm phát tăng cao, giá nguyên nhiên vật liệu nhảy vọt, chi phí kinh
doanh làm giảm thu nhập rịng của cơng ty, ước tính cho cả năm 2008 lợi
nhuận ròng chỉ đạt trên 111,96 tỷ VND
Bảng 3.2.2

Đơn vị: triệu đồng

ThuDucHouse
3Q/2008 Năm 2007 Thay đổi
Các khoản giảm trừ
7.730
704
10,98
Giá vốn hàng bán
168.734
108.345
1,56
Chi phí bán hàng
1.790

795
2,25
Chi phí tài chính
15.749
2.269
6.94
Thu nhập khác
5.128
16.198
0.31

Trong 3Q/2008 khơng chỉ TDH mà tất cả các doanh nghiệp trong và
ngoài ngành đều đối mặt với các cơn bão chi phí, đặc biết là ngành bất động sản
với một lượng vốn đầu tư lớn thời gian thu hồi chậm và khó hơn các ngành khác
nên việc các khoản chi phí như giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng tăng cao sẽ làm
cho lợi nhuận rịng giảm đáng kể. Nếu tình hình kinh tế trong năm 2009 khởi sắc
tở lại cùng với biện pháp kích cầu của chính phủ phát huy hiệu quả thì khi đó thị
trường bất động sản sẽ tiếp tục là kênh đầu tư dài hạn đáng được quan tâm.

19


Phân tích tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phần của công ty CP Phát
Triển Nhà Thủ Đức cho ta thấy một cái nhìn khả quan về tính hiệu quả
kinh doanh của công ty.
Bảng 3.2.3
ThuDucHouse

3Q/2008

Lợi nhuận biên
Hiệu suất sử dụng tài sản
Địn bẩy tài chính
ROCE

25,75%
25,86%
1,57
10,4%

Năm 2007
87,56%
19,21%
1,53
25,7%

Năm 2006
56,85%
19,63%
1,59
21,6%

Kết quả phân tích cho thấy Tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phần của công ty
trong 3 quý đầu năm 2008 giảm mạnh do ROA giảm và công ty cũng không sử
dụng nhiều địn bẩy tài chính để làm gia tăng chỉ số ROCE. Việc công ty không
gia tăng nợ trong giai đoạn này là khá thận trọng khi các yếu tồ kinh tế vĩ mô như
tỷ lệ lạm phát, lãi suất vay đồng loạt tăng cao nhưng hoạt động kinh doanh lại
không mấy khả quan, sản phẩm đầu ra tiêu thụ chậm. Tuy nhiên nếu so sánh với
các công ty trong ngành thì tình hình của TDH vẫn rất khả quan.
Bảng 3.2.4

3 Quý năm 2008
Lợi nhuận biên
Hiệu suất sử dụng tài sản
Đòn bẩy tài chính
ROCE

HBC
HDC
TDH
RCL
2,6%
15,4% 25,75%
14,9%
41,37% 44,14% 25,86%
39,9%
1,9
4,36
1,57
4,19
2%
29,8% 10,4%
24,6%

Như vậy so với các công ty khác như HDC (29,8%) hay RCL (24,6%)
ThuDucHouse có tỷ suất sinh lợi cổ phần khá là thấp chỉ cao hơn so với HBC chỉ
số ROCE chỉ đạt 2%, nguyên nhân do HBC chịu mức giá vốn khá cao (chiếm
87,7% trong doanh thu bán hàng), bên cạnh đó trong 3 quý 2008 danh mục chứng
khoán giảm giá mạnh so với thời điểm cuối năm 2007 làm cho chi phí tài chính
gia tăng lên 19,7 tỷ, lợi nhuận rịng của cơng ty trên 10 tỷ VND.
Ngồi TDH và HBC ra hai cơng ty cịn lại đã sử dụng địn bẩy tài chính

khá cao, đây cũng là tác nhân chính làm gia tăng trong tỷ suất sinh lợi vốn cổ phần
của hai cơng ty trên. Điều này sẽ có thể tạo áp lực lớn cho HDC và RCl khi phải
đối mặt với nguy cơ mất khả năng thanh toán nếu tình hình kinh doanh gặp trở
ngại, lượng tiền mặt khơng đủ đảm bảo thanh toán các khoản nợ đến hạn.

20