vận dụng lý thuyết cung cầu giải thích sự vận động của thị trường bất động sản việt nam năm 2011

1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II
KHOA KINH TẾ
***


7TBÀI BÁO CÁO
Chuyên ngành: Kinh tế đối ngoại

VẬN DỤNG LÝ THUYẾT CUNG CẦU
GIẢI THÍCH SỰ VẬN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2011

Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Mai

Thực hiện: nhóm 5 – lớp K50D
1. Hồ Ngọc Ánh mssv: 1101017026
2. Đào Thị Linh Nhâm mssv: 1101017240
3. Nguyễn Thị Thư Quỳnh mssv: 1101017299
4. Nguyễn Thị Ánh Nguyệt mssv: 1101017238
5. Nguyễn Hoàng Nam mssv: 1101017210
6. Trương Nguyễn Thanh Quý mssv: 1101017295
7. Tô Thị Xuân Hương mssv: 1101017143
8. Lê Trung Trực mssv: 1101017396
9. Lê Hải Phú mssv: 1101017259

TP Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng 3 năm 2012

2


Mục lục
5TLỜI MỞ ĐẦU5T 4
5TChương I: VÀI NÉT ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG5T 5TBẤT ĐỘNG SẢN5T
5
5TI.5T 5TGiới thiệu chung về bất động sản (BĐS)5T 5
5T1.5T 5TKhái niệm5T 5
5T2.5T 5TĐặc điểm, phân loại5T 5
5TII.5T 5TThị trường bất động sản5T 6
5T1.5T 5TKhái niệm5T 6
5T2.5T 5TĐặc điểm5T 6
5T3.5T 5TNhững khuyết tật đặc trưng của thị trường BĐS5T 8
5TChương II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN5T 9
5TI.5T 5TGiai đoạn trước năm 20115T 9
5T1.5T 5TToàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2000-20105T 9
5T2.5T 5TNhận định thị trường BĐS năm 20105T 9
5TII.5T 5TThị trường BĐS Việt Nam 2011- Một năm đầy biến động5T 9
5T1.5T 5TThị trường đầu năm-Tín hiệu khởi sắc.5T 9
5T2.5T 5TBiến động giữa năm-Những diễn biến trái chiều5T 10
5T3.5T 5TThị trường tê liệt về cuối năm5T 11
5T4.5T 5TThị trường BĐS cho thuê5T 12
5TChương III: VẬN DỤNG LÍ THUYẾT CUNG CẦU GIẢI THÍCH SỰ VẬN ĐỘNG
CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
5T 13
5TI.5T 5TCầu Bất Động Sản5T 13
5T1.5T 5TĐặc điểm:5T 13

3

5T2.5T 5TCác yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS5T 13
5TII.5T 5TCung của thị trường BĐS.5T 14
5T1.5T 5TĐặc điểm:5T 14
5T2.5T 5TCác yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:5T 15
5TIII.5T 5TCân bằng cung cầu trong thị trường BĐS5T 16
5TIV.5T 5TVận hành của thị trường BĐS5T 17
5TV.5T 5TVận dụng quy luật cung cầu vào thị trường BĐS5T 18
5T1.5T 5TCầu giảm mạnh so với trước – được lý giải xuất phát từ các nguyên
nhân sau:5T 19
5T2.5T 5TCung tăng nhỏ giọt sau đó tăng mạnh và hãm không kịp. Nguồn cung
dư thừa so với cầu:5T 24
5T3.5T 5TCung ở mức giá cao, cầu ở mức giá thấp . Dẫn đến dư thừa5T 26
5TChương IV: HƯỚNG ĐI CHO THỊ TRƯỜNG5T 5TBẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM
2012
5T 27
5TTÀI LIỆU THAM KHẢO5T 29

Lời mở đầu


4

LỜI MỞ ĐẦU

Sự suy thoái của nền kinh tế thế giới đã tác động khá nặng nề đến nhiều lĩnh
vực kinh tế của Việt Nam, một trong số đó là bất động sản. Bất động sản Việt Nam
trong 20 năm qua đã trải qua 3 cơn sốt ở 3 phân khúc khác nhau: 1993-1994 (Đất và

Quyền sử dụng đất), 2001- 2002 (Nhà mặt tiền và Đất dự án), 2007 -2008 (Căn hộ
cao cấp và Biệt thự). Đi sau những đợt “sốt” là thời kỳ đóng băng kéo dài khoảng 5
năm. Cơn sốt Bất động sản gần đây nhất diễn ra đỉnh điểm từ năm 2007 đến đầu
2008 và sau đó đã rơi vào thời kỳ ngủ đông từ 2008 đến nay. Những biến động
phức tạo này chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của
kinh tế, xã hội.
Đặc biệt, năm 2011 lại có sự chao đảo dữ dội của thị trường bất động sản bởi
chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng trong lúc thị trường khá trầm lắng. Tình
trạng thiếu vốn dài hạn gây biến động lớn đối với nguồn cung và cầu. Nhà đầu tư có
nhu cầu vay vốn nhưng thiếu nguồn cung từ phía ngân hàng. Doanh nghiệp chịu lỗ,
bán tháo bất động sản để trả lãi vay. Trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn, sản
phẩm tiếp tục giảm giá…, thì thị trường bất động sản vẫn đóng băng. Những
nguyên nhân nào gây “đóng băng” và khiến “băng” chưa “tan” được? Các chính
sách từ chính phủ có ảnh hưởng gì tới thị trường bất động sản thời kì sau cơn sốt nói
chung và năm 2011 nói riêng? Quy luật kinh tế cung cầu trong lúc này được giải
thích như thế nào dưới cái nhìn của kinh tế vi mô?. Cung - Cầu hàng hoá bất động
sản trên thị trường chính là lực lượng quyết định sự hoạt động của nền kinh tế thị
trường , nghiên cứu quan hệ Cung - Cầu của thị trường bất động sản trong nền kinh
tế hiện nay là rất cần thiết. Với những quan tâm và quan điểm trên, chúng tôi đã
chọn đề tài “ Lý thuyết cung cầu trong thị trường bất động sản năm 2011” làm đề tài
nghiên cứu tiểu luận.
Mục đích của để tài mà chúng tôi muốn hướng đến là vận dụng lý thuyết cung
cầu để phân tích tình hình bất động sản năm 2011, những nguyên nhân tác động đến
cung cầu bất động sản đồng thời tìm ra một số hướng giải quyết để làm dịu bớt mức
độ căng thẳng trong thị trường này.
Chương I. Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS


5

Chương I: VÀI NÉT ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN

I. Giới thiệu chung về bất động sản (BĐS)
1. Khái niệm
Khái niệm bất động sản được hiểu khác nhau tùy theo pháp luật của từng quốc
gia.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

2. Đặc điểm, phân loại
a. Đặc điểm
− Tính cá biệt và khan hiếm
− Tính bền lâu
− Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
− Tính thích ứng
− Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
− Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

b. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng ( BĐS nhà ở, công trình, nhà
xưởng…), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thủy sản…) và BĐS sản đặc biệt( các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nghĩa trang…).

Chương I. Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS


6

II. Thị trường bất động sản
1. Khái niệm
BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng đem lại lợi ích
cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi
diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ
có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà
trong đó vai trò quản lý của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường thì thị trường BĐS chia làm
3 cấp, gồm:
• Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao, hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (thị trường đất đai).
• Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc
cho thuê.
• Thị trường cấp 3: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình
đã được bán hoặc cho thuê.

2. Đặc điểm
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá.
i. Cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất
và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

ii. Cấp độ tập trung hóa: hạn chế về đất đai và năng lực xây dựng, các chính
sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng
vai trò quyết định.
iii. Cấp độ tiền tệ hóa: sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, các
chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân
hàng đóng vai trò quyết định
iv. Cấp độ tài chính hóa: các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các
Chương I. Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS


7

tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai
trò quyết định.

b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi
động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng
dần lên có thể gây “sốt”).
c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của
thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

d. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề

về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai và nhà ở.
e. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy
đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
• Do những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự
nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá
trình sử dụng BĐS.
• Sự tác động của Nhà nước: BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế,
đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên
thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Chương I. Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS


8

• Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính
độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.

f. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, thị
trường vật liệu xây dựng và đồ nội thât. Động thái phát triển của thị trường
này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

3. Những khuyết tật đặc trưng của thị trường BĐS
• Nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo
• Thị trường phân bổ không đều, phập phồng chạy theo chế tài phân
chia đơn vị hành chính và chính sách đô thị hóa.
• Vấn đề đói vốn của các nhà đầu tư bất động sản.
Chương II. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011

9

Chương II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM 2011

I. Giai đoạn trước năm 2011
1. Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2000-2010
7TNóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 – 2003) sau đó nhanh chóng rơi vào trạng
thái đóng băng trong suốt 2 năm (2004 – 2006), thị trường Bất động sản Việt Nam
(BĐS VN) diễn biến đầy phức tạp. Nửa cuối thập kỷ, những tín hiệu vui xuất hiện
bằng sự khởi sắc (2007 – 2008) và sự hồi phục của thị trường trong giai đoạn này đã
phần nào mang đến hy vọng cho nhà đầu tư.
2. Nhận định thị trường BĐS năm 2010
Thị trường BĐS 2010 tại hai trung tâm lớn là Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí
Minh liên tục có những biến đổi tăng-giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, BĐS
tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, thì tại TPHCM lại chứng kiến sự sụt giảm
giao dịch và chững lại của giá nhà đất.
Giá nhà đất tại 2 thành phố lớn quá cao, kéo người mua hướng đến các khu
vực lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Dương, Hòa Bình…)
Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà
đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ
bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết
định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường.
Nguồn cung quá nhiều, trong khi cầu lại ít. Giá BĐS quá cao so với thu nhập
của đại đa số người dân.
II. Thị trường BĐS Việt Nam 2011- Một năm đầy biến động
1. Thị trường đầu năm-Tín hiệu khởi sắc.
Thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực,
giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là

đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh,
Chương II. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011


10

Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận
trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng…
Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bình lặng, không có nhiều
chuyển biến rõ rệt. Giá bất động sản vẫn tiếp tục đi ngang, riêng có giá đất nền khu
vực quận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ, từ 7-10% so với thời
điểm cuối 2010 do có sự tham gia mua để đầu tư của những người có tiềm lực tài
chính. Còn lại giao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà
giá trung bình.
2. Biến động giữa năm-Những diễn biến trái chiều
Trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường
BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng
giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu
tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản.

a. Tại Hà Nội
Từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng giảm.
Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh. Kịch bản “Ba Vì” gần như
được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh
giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.
Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết
tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết
khấu cao.
Thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp
nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến

tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội
đều giảm giá. Đây được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến
nay. Ngay cả thông tin Quy hoạch thủ đô được phê duyệt vào tháng 7/2011 cũng
không làm cho thị trường “nhúc nhích”.
Phân khúc chung cư giá rẻ tuy có xu hướng ổn định hơn nhưng giao dịch vẫn
thưa thớt.
Chương II. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011


11

b. Tại TP Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản cũng bị tác động nhiều từ chủ trương siết tín dụng của
Ngân hàng, nhưng có vẻ “nhẹ” hơn so với thị trường Hà Nội bởi khu vực này đã
qua thời hoàng kim và bắt đầu điều chỉnh từ một vài năm trước. Giá bất động sản tại
đây dù không giảm mạnh tới mức như khu vực Thủ đô nhưng cũng đang phải “chịu
trận” trước tình trạng cung tăng – cầu giảm.
Đối với mảng căn hộ, trước tình trạng khó khăn về tài chính, nhiều chủ đầu tư
đã phải quyết định giảm giá “sốc” để mong thu hồi lại vốn. Đơn cử như dự án căn
hộ Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) do Công Ty Cổ Phần Địa ốc Dầu
khí làm chủ đầu tư giảm giá 35%, từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu
đồng/m2.
Mặc dù mức giá giảm khá mạnh nhưng người mua thì vẫn “không việc gì phải
vội”. Đại đa số đều có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp
tục đi xuống. Những giao dịch thành công diễn ra chủ yếu từ đối tượng khách hàng
có nhu cầu thực, mua nhà để ở.
Trước tình trạng thị trường “đóng băng" trên diện rộng, thanh khoản kém,
nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng sang đầu tư phân khúc nhà nhà giá rẻ
hoặc trung bình, nhà riêng có diện tích nhỏ… Tuy nhiên, do có nhiều khó khăn nên
thực tế số dự án phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân được triển khai còn rất ít.

3. Thị trường tê liệt về cuối năm
Càng về cuối năm, thị trường BĐS trên cả 2 miền Nam – Bắc càng trở nên ảm
đạm. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái gần như “tê liệt”, sự quan tâm của
người mua và số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại
đây, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội.
Trong khi thị trường 2 miền Bắc – Nam đều gặp khó khăn thì có một điểm
sáng nhỏ trên thị trường BĐS nửa cuối năm 2011 là một số dự án ở ven Sài Gòn
như Bình Dương, Đồng Nai, Long An … vẫn giao dịch khá tốt bởi giá rẻ. Đa số sản
phẩm tại các dự án này là các nền đất có giá chỉ từ 150-350 triệu đồng /nền đất.
Nhiều người mua đất nền giá rẻ vùng ven trong thời điểm này nhằm bảo toàn dòng
vốn nhàn rỗi và kỳ vọng sinh lời trong trung hạn 3-5 năm.
Chương II. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011


12


4. Thị trường BĐS cho thuê
Nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh trong khi nguồn cầu không
có nhiều khởi sắc dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các
phân hạng trong suốt cả năm, đặc biệt là quý 4/2011.
Ở các phân khúc khác, vào quý 1-2/2011, phân khúc căn hộ cho thuê có dấu
hiệu khả quan, tỉ lệ lấp đầy cao do quy định của Bộ xây dựng không cho phép sử
dụng căn hộ chung cư làm văn phòng chỉ áp dụng với một số trường hợp. Tuy
nhiên, vào các quý 3-4/2011, cùng với những biến động không tốt của thị trường,
một số vấn đề liên quan đến an ninh, phòng chống cháy nổ tại các khu chung cư
cũng như những lùm xùm giữa các đơn vị đầu tư, quản lý và người dân tại các khu
chung cư cao cấp, lượng cầu của mảng căn hộ cho thuê giảm dần và tỉ lệ trống sàn
chung cư tăng mạnh. Giá thuê căn hộ cũng có xu hướng giảm.

Sau khởi sắc của mảng mặt bằng bán lẻ cho thuê vào quý 3/2010, việc hàng
loạt trung tâm thương mại lớn được khai trương trong năm 2011 (Pico Mall, Savico
Mega Mall, Crescent Mall…) trong khi nền kinh tế không có nhiều dấu hiệu sáng
sủa dẫn đến việc dư thừa nguồn cung. Tại hầu hết các trung tâm thương mại đều có
tình trạng trống sàn cho thuê và thưa thớt giao dịch.
Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn trung tâm thương
mại cho thuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn. Nhiều khách
hàng không đủ ngân sách để duy trì sàn tại các văn phòng, chung cư đã lựa chọn
thuê văn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm hoặc gần đó để
vừa tiết giảm chi phí, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


13

Chương III: VẬN DỤNG LÍ THUYẾT CUNG CẦU GIẢI THÍCH SỰ VẬN
ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I. Cầu Bất Động Sản
1. Đặc điểm:
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có nhu cầu tiêu dùng và cầu
về hàng hóa có khả năng đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một
quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị
trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng
thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên
thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu
cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù
có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt
động của thị trường.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS
Cũng giống như đa số các hàng hóa khác, lượng cầu trong bất động sản có
quan hệ ngược chiều với giá cả, tức là khi giá cả tăng thì số lượng cầu giảm đi và
ngược lại. Điều này được thể hiện ở trong hình 1 dưới đây:


Hình 1 : Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu
Số lượng cầu trong thị trường
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


14

Đường biểu diễn này được hình thành với giả thiết là các nhân tố khác đều
không thay đổi, trừ giá cả. Tuy nhiên đối với nhiều loại hàng hóa, đặc biệt là bất
động sản số lượng cầu không chỉ phụ thuộc vào giá mà còn phụ thuộc vào nhiều
yếu tố khác như:
• Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng
người mua tăng lên, từ Q
R
0
R thành QR
1
R đường biểu diễn dịch về bên phải.
• Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng
quá cao làm cho lượng cầu mặt hàng này giảm thì lượng cầu đối với các căn hộ
cho thuê hoặc chung cư sẽ tăng lên.
• Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng
tương lai giá nhà tăng cao sẽ khiến tăng lượng cầu ở thời điểm hiện tại.
• Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai

và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
Riêng đối với năm 2011 Thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung còn khá ảm
đạm do vẫn còn phải chịu ít nhiều ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới
cùng với sự bất hợp lí về giá cả. Điều này đã ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu, làm
cho thị trường bất động sản Việt Nam nảy sinh nhiều bất hợp lí trong năm 2011 -
lượng cung vẫn còn tăng trong khi lượng cầu bất động sản lại có xu hướng giảm.

II. Cung của thị trường BĐS.
1. Đặc điểm:
− Cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại
hay chất lượng đất đai.
− Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng
hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê,
trao đổi v.v trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ
không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao
đổi v.v ) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà
muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được
tính vào lượng cung tại thời điểm đó.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


15

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
Tương tự như lượng cầu, lượng cung trong bất động sản cũng có mối quan hệ
mật thiết với giá cả nhưng theo chiều thuận, tức khi giá cả tăng hoặc giảm thì số
lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm. Quan hệ này được biểu
thị trên hình 2 dưới đây (với điều kiện là ngoài giá cả, các nhân tố khác không thay
đổi)

Hình 2:Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung
Cũng như đối với cầu, còn nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như:
• Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận
của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung.
Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình
lạm phát .v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi thì đường đồ thị
chuyển dịch sang trái thành đường S
R
1
R, tức là số cung sẽ tăng lên.
• Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng
thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành
đường S
R
2
R.
• Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng
sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán
vội, làm giảm lượng cung.
Năm 2011 được đánh giá là năm có lượng cung bất động sản lớn, với đặc điểm
là trong những tháng đầu năm, lượng cung chỉ tăng nhỏ giọt tuy nhiên sau một thời
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


16

gian ngắn, lượng cung tăng mạnh và hãm không kịp, dẫn đến nguồn cung dư thừa
so với cầu.

III. Cân bằng cung cầu trong thị trường BĐS

Như chúng ta đều biết, thị trường cân bằng khi lượng sản phẩm mà người mua
muốn mua đúng bằng lượng sản phẩm mà người bán muốn bán. Trên đồ thị, điểm
cân bằng chính là giao điểm giữa đường cung và đường cầu.

Hình 3: Cân bằng cung cầu
Theo lý thuyết khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng
chuyển dịch. Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3,
đường cầu chuyển từ D
R
0
R sang DR
1
R, và nếu giá cả vẫn là PR
0
R thì số lượng cầu giảm đi
thành Q
R
a
R. Như vậy nếu lượng cung vãn là QR
0
R thì sẽ lượng bất động sản tồn đọng là
Q=Q
R
0
R - QR
a
R. Trong trường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giá bán còn PR
1
R thì lượng
nhà bán được sẽ táng lên đến Q

R
1
R và đạt tới điểm cân bằng mới E' giữa cung và cầu.
Tuy nhiên đối với thị trường bất động sản Việt Nam 2011, có một số khác
biệt. Thị trường bất động sản năm này hầu như không đạt đến trạng thái cân bằng
(hoặc đạt nhưng chỉ trong một thời gian rất ngắn) với nguyên nhân chính là do tác
động của giá cả. Giá bán bất động sản quá cao làm cho lượng cung bất động sản
tăng mạnh, tuy nhiên các nhà đầu tư chủ yếu vẫn đầu tư, xây nhiều công trình nhà ở
quy mô lớn, giá cao, trong khi nhu cầu căn hộ ở phân khúc trung bình và bình dân
lại lớn.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


17

IV. Vận hành của thị trường BĐS
Quan hệ cung cầu giữ vai trò mấu chốt trong việc định giá trên thị trường.
Thế nhưng trong thị trường bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn có bất
động sản để cho thuê. Vì vậy ngoài giá cả còn phải xem xét giá thuê vì cả hai loại
giá này đều có ảnh hưởng quyết định đến số lượng cầu. Tỷ số giữa giá thuê tháng R
trên giá cả P được gọi là tỷ suất tư bản hoá: i=R/P, tỷ suất này càng cao thì thu hồi
vốn càng nhanh.
Giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định chứ không phải
do thị trường đầu tư bất động sản chi phối.
Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thị trường sử
dụng bất động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân
tố kinh tế như trình độ sản xuất, mức thu nhập, số lượng các hộ gia đình quyết
định. Vì vậy tác dụng của thị trường sử dụng bất động sản là xác lập được mức giá
thuê đưa giá thuê về vị trí cân bằng.
Sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang

tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-
cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động
này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm
xuống của giá cả BĐS.

a. Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng BĐS
Khi kinh tế phát triển thì đường cầu dịch chuyển sang phải do sản xuất gia
tăng,thu nhập hộ gia đình được nâng cao. Khi đó nếu S tăng không kịp thì giá thuê
sẽ ở ngưỡng rất cao.

b. Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi cần điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản, Chính phủ có thể dùng công
cụ lãi suất tiền vay. Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà trả góp,
Chính phủ (hoặc ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người muốn
vay tiền mua nhà sẽ tăng lên, còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


18

cầu, giá cả nhà tăng lên còn giá thuê hạ xuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm
xuống.

c. Ảnh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà mới xây
Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Chẳng hạn khi lãi tín
dụng ngắn hạn tăng lên thì giá thành xây nhà tăng lên, lượng nhà mới xây và lượng
nhà tồn giảm đi, số người mua nhà giảm đi và số người muốn thuê nhà tăng lên, làm
tăng giá thuê nhà .v.v rồi hình thành sự cân bằng mới.
Tình hình tương tự như vậy, cũng xảy ra khi độ rủi ro tăng lên, chẳng hạn do
quy hoạch đô thị, giá đền bù, giá đất đai tăng lên làm giá thành xây dụng tăng lên

Chính sách hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản khiến nhu cầu về vật liệu
xây dựng như sắt thép, xi măng giảm sút, các mặt hàng này rơi vào tình trạng ế
ẩm… Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải hạ giá bán căn hộ từ 25
- 35% để tự cứu mình. Việc hạ giá bán căn hộ chỉ làm họ bớt phần siêu lợi nhuận
mà thôi. Sau bất động sản đến lượt sắt, thép, xi măng cũng phải hạ giá như ti vi, tủ
lạnh… Điều này là cần thiết và đúng quy luật, nhất là khi nhiều sản phẩm công
nghiệp chế biến đã có mức tồn kho tới 20%.

d. Tiến hành thu thuế
Đưa thị trường về giá cân bằng mới sẽ làm hạn chế lượng cung ứng do doanh
nghiệp phải trả thêm phần thuế, người dân cũng phải chịu 1 phần thuế. Thuế bất
động sản có thể được xem là một biện pháp mới để điều chỉnh cung-cầu, giảm tình
trạng đầu cơ, ngăn chặn sự hình thành bong bóng bất động sản

V. Vận dụng quy luật cung cầu vào thị trường BĐS
Thị trường BĐS Việt Nam 2011 hiện lên bức tranh với viễn cảnh đầy bế tắc,
khó khăn leo thang, thử thách bủa vây, cốt lõi dẫn đến hiện tượng này chủ yếu là
do quy luật cung cầu.

Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


19

7TTừ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản đã bị “xì hơi” dần trên diện
rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường; nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất
động sản lao đao…
0T7T tất cả hiện lên với gam màu u tối thời hậu khủng hoảng và lạm
phát cao, đẩy thị trường BĐS vào “thời bĩ cực”.(Thứ Trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn
Trần Nam)

1.
7TCầu giảm mạnh so với trước – được lý giải xuất phát từ các nguyên nhân
sau:
a.
3TGiá bất động sản ở Việt Nam luôn được định giá ở mức quá cao so với thu
nhập thực tế. Đồng tiền mất giá.
− 7TMột trong những nguyên nhân chính khiến cho giá nhà đất tăng quá cao
trong thời gian qua là do cầu ảo và việc "làm giá" của giới đầu cơ.7TViệc "lướt sóng",
đầu cơ kiếm chênh lệch của nhiều người đã góp phần đẩy giá bất động sản lên rất
cao và điều này gây ra hiệu ứng tâm lý không tốt cho thị trường.
− Hiệu ứng dây chuyền có tác động không nhỏ đối với giá BĐS. Có thể thấy
các mặt hàng quan trọng đều rơi vào vòng xoáy tăng giá như xăng dầu, điện…làm
cho chi phí xây dựng công trình bị đội lên cao. Vô hình chung làm cho nhiều dự án,
công trình bị cắt giảm, dãn, hoãn tiến độ vì thiếu vốn đầu tư.Và các thành phẩm
phải đội giá cao do các doanh nghiệp chi ra khá nhiều vốn.
− Một thống kê làm minh chứng rõ nhất cho tình trạng này là: Mức thu nhập
của người dân Việt Nam đứng thứ 120 thế giới nhưng giá nhà đất lại đắt thứ 20 trên
thế giới.
Ví dụ: Theo lời chào bán là giá gốc, nhưng giá của mỗi căn hộ tại dự án
Time City (Hà Nội) đang được bán là 28 – 29 triệu đồng/m2. Như vậy, với mỗi căn
hộ 100 m2, giá là gần 3 tỷ đồng.Trong khi đó, với mức thu nhập bình quân của một
gia đình trung bình ở Hà Nội, từ 7 - 8 triệu đồng/tháng, thì việc sở hữu được 1 căn
hộ chung cư quả là quá xa vời.
− Đồng tiền mất giá: Chỉ số CPI (chỉ số giá tiêu dùng) ở mức cao, người tiêu
dùng gặp khó khăn trong việc cân đối thu chi cho các mặt hàng thiết yếu, làm giảm
nhu cầu về BĐS.

Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS

20

b. 3TTâm lý “chờ đợi” của người dân
− Tâm lý thị trường là một nguyên nhân lớn làm cho thị trường căn hộ bị đóng
băng. Nhiều chủ đầu tư phải bán tháo căn hộ của mình trước áp lực vốn vay và lãi
suất, và do vậy buộc họ phải làm mọi giá để để đẩy nhanh tiến độ bán hàng, thu hồi
vốn và trả nợ ngân hàng. Động thái giảm giá mạnh của một vài dự án đã khiến nhà
đầu tư cá nhân và người mua nhà để ở mang tâm lý chờ đợi giá còn giảm nữa.
Ví dụ: Sau khi dự án Petroland Mark tại quận 2 và dự án An Tiến tại huyện Nhà
Bè, TPHCM nổ phát pháo đầu tiên cho đợt giảm giá, nhiều người dự đoán giá căn
hộ sẽ tiếp tục giảm về mức giá trị thật của nó sau một thời gian bị đẩy lên cao.
− Do tâm lý hoảng loạn của tình hình khủng hoảng kinh tế, họ đang chần chừ
không bỏ tiền vào.

c. 3TGiá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây
− Giá vàng biến động khiến cho thị trường bất động sản vốn đã trầm lắng, càng
trở nên khó khăn hơn. Cho đến nay, việc giao dịch bằng vàng vẫn chiếm tới hơn
70% tổng số giao dịch bất động sản.
− Trước tình hình giá vàng tăng cao như hiện nay, việc rao bán giao dịch bằng
vàng rất thấp. Một số giao dịch đã đặt cọc vàng mua nhà nhưng do giá vàng tăng
cao nên những giao dịch này rơi vào tình trạng đổ vỡ. Do đó, người mua rất ngại
tìm hiểu những căn nhà rao bán bằng vàng do sợ giá vàng tiếp tục tăng. Dù rằng
người bán nhà muốn chọn phương tiện thanh toán bằng vàng để có thể hưởng chênh
lệch khi vàng tăng nhưng tính thanh khoản của căn nhà đó sẽ rất thấp.
− Việc giá vàng liên tục tăng sẽ làm cho thị trường chung rơi vào quĩ đạo
hoảng loạn, nhiễu thông tin và không thể định hướng được, người ta phải chờ đợi và
tạm thời dừng lại các giao dịch bất động sản.

d. 3TKhó hút vốn trong dân
− Mặc dù các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, ngoại tệ bị thắt chặt quản

lý, đã và đang có sự chuyển dịch dòng vốn đến hàng chục nghìn tỷ đồng ra khỏi các
kênh đầu tư kể trên, vậy mà, BĐS vốn được kể đến với nhiều triển vọng dài hạn, lại
bó tay đứng ngoài việc thu hút các nguồn lực kể trên.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


21

− Ngoại trừ tín dụng ngân hàng, các kênh dẫn vốn khác cho BĐS như phát
hành trái phiếu, các công cụ tài chính như huy động sự tham gia của các quỹ đầu tư,
quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở đến nay vẫn chưa được khơi thông, thì điều
được trông đợi nhiều nhất là nguồn vốn dồi dào, mạnh mẽ trong dân. Tuy thế, niềm
tin vào thị trường BĐS không còn như trước, việc thu hút vốn trong dân trở nên khó
khăn hơn bao giờ hết.
− Sự khó khăn của nền kinh tế vĩ mô, tăng trưởng kinh tế chậm do tiền tệ, tài
khóa đều chặt chẽ, đầu tư nước ngoài giảm có ảnh hưởng chiến lược đến thị trường
BĐS. Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế toàn cầu nói chung vẫn tiếp tục suy thoái,
ảm đạm, nhu cầu BĐS trở nên xa vời. Do đó, trông chờ vào nguồn vốn ở trong dân
là một điều khó thực hiện được.

e. 3TChính sách thắt chặt tín dụng
− Chi phí vốn vay quá cao nên người mua lúc này cũng rất thận trọng vì lãi
suất ngân hàng đang là kênh khá cạnh tranh với việc đầu tư BĐS. Từ cuối quý
I/2011, sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành chỉ thị 01 về thắt chặt tín dụng phi
sản xuất, trong đó gồm BĐS thì câu chuyện thời sự về thiếu vốn và tìm vốn cho thị
trường BĐS phát triển ổn định ở mảng sản xuất đã trở nên ngày càng nóng bỏng.
− Chính sách thắt chặt sẽ làm cho dòng tiền chảy vào ngân hàng bị thu hẹp và
tất nhiên, hoạt động cho vay cũng bị hạn chế. Nguồn vốn kinh doanh của ngân hàng
được hình thành từ nhiều kênh khác nhau nhưng kênh lớn nhất là huy động. Đã huy
động thì phải trả lãi suất và quy mô dòng vốn luôn được điều tiết bởi “van” lãi

suất.0T 0TMặc nhiên, khi lãi suất không phản ánh đúng quy luật cung cầu thị trường vốn
và chịu ảnh hưởng bởi những can thiệp chủ quan, lập tức dòng vốn sẽ bị ảnh xấu tới
quy mô.0T 0TĐiều này càng trở nên gay gắt hơn khi khoảng thời gian cuối năm là thời
điểm sôi động của thị trường tín dụng: khách hàng cần rút tiền để thanh khoản các
khoản nợ và chi dùng. Thêm vào đó cuối năm nay, nhiều doanh nghiệp chuẩn bị
IPO (6Tphát hành cổ phiếu lần đầu)6T, nhu cầu tiền mặt rất lớn và thực tế trên đã đẩy cả
người tiêu dùng và doanh nghiệp vào tình thế khó khăn về vốn khả dụng.
− 0TVào thời điểm cuối năm, nhiều doanh nghiệp thực hiện một số chiến dịch
khuyến mãi như 0T7T miễn giảm lãi vay ngân hàng, rút thăm giảm giá, phiếu mua đồ nội
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


22

thất Tuy thế 7Thàng loạt rào cản về thủ tục, dòng tiền yếu, lãi suất cao người dân
còn rất e dè trong việc chọn mua nhà ở thời điểm này. Và đặc biệt, tuy giá có giảm
nhưng vẫn chưa chạm đáy và chưa đáp ứng khả năng của người dân. Chính điều
này cũng tạo ra một kịch bản mang đầy nghịch lí: nhiều khuyến mãi nhưng cầu tiếp
tục lao dốc.
7TĐúng theo quy luật kinh tế thị trường: “Bàn tay vô hình sẽ biến thành búa
tạ đập bỏ các rào chắn về lưu thông kinh tế”. Khi thị trường không thể chấp
nhận mức giá quá cao! Lãi suất ngân hàng vượt ngưỡng 20% thì hệ lụy từ “canh
bạc” tín dụng ngày càng được nhìn rõ. Thật khó cho các hộ gia đình giao niềm
tin vào việc vay vốn ngân hàng trong thời kì lạm phát, kinh tế vĩ mô khó
khăn…Đó cũng là một cách nhìn nhận khách quan cho việc lượng cầu giảm…

f. 3TTiêu cực trong xây dựng , đất đai và quản lí của các cấp.
− Chính việc đầu tư tràn lan, lạm dụng đòn bẩy tài chính- xuất hiện khi công ty
quyết định tài trợ cho phần lớn tài sản của mình bằng nợ vay, đã khiến nhiều doanh
nghiệp lao đao khi thị trường thay đổi quá nhanh. Một tỷ lệ đòn bẩy hoạt động cao

có nghĩa là doanh nghiệp đang tạo ra ít doanh thu nhưng có lợi nhuận biên thực tế
trên mỗi đơn vị sản phẩm cao. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho việc dự báo chính xác
doanh thu trong tương lai. Chỉ cần một sự sai lệch nhỏ trong dự báo doanh thu so
với thực tế diễn ra thì nó đã có thể tạo ra một khoảng cách sai lệch đáng kể giữa
dòng tiền thực tế và dòng tiền theo dự toán. Điều này rất quan trọng, nó có thể sẽ
ảnh hưởng lớn đến khả năng hoạt động của công ty trong tương lai. Rủi ro doanh
nghiệp gặp phải sẽ tăng lên cực đại khi tỷ lệ đòn bẩy hoạt động cao kết hợp thêm
với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao trong khi tỷ suất sinh lợi trên tài sản không cao hơn
mức lãi suất vay nợ. Từ đó có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu
(ROE) và lợi nhuận của doanh nghiệp.
− Dù nguồn cung liên tục tăng lên nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất
động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được
nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng.
− Do bộ máy quản lý chưa thật linh hoạt với sự thay đổi vĩ mô, chính sách
được ban hành dường như chỉ mang tính “chữa cháy”. Công tác cải cách trong việc
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


23

quản lý đầu tư, xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng… còn nhiều vướng mắc
trong quá trình triển khai thực hiện. Kẽ hở của hệ thống pháp luật khá lớn, các qui
định còn thiếu thốn, chồng chéo nhau; hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn
thiện…và công tác quản lý còn nhiều khiếm khuyết, thiếu sót. Dù các cơ quan hữu
quan những năm gần đây đã rất chú trọng tới thị trường bất động sản nhưng những
khó khăn vốn có của một nền kinh tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt
Nam mang lại những vấn đề không dễ giải quyết trong một sớm một chiều. Bất cập
trong quản lý khiến cho tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế diễn ra rất phổ
biến.
− Các nhà đầu tư, đầu cơ sau một thời gian tham gia vào thị trường đã nhận

thấy bất động sản không còn là “mảnh đất màu mỡ” để thu lợi nhuận nữa và bắt đầu
có tâm lý “đứng ngoài” thị trường. Một khi giới đầu cơ đã đứng ngoài thị trường thì
nguồn cầu của thị trường chủ yếu là người có nhu cầu thực, mà đại đa số lại là
những người có nguồn tài chính hạn hẹp, khó có thể mua nổi nhà khi giá quá cao
như hiện nay. Đó là một nghịch lí hiện nay.
− Việc quản lý tín dụng chưa tốt để cho khâu đầu cơ lên quá mức làm cho
lượng cầu giảm đáng kể.
− Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải
phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch bất động sản, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa
đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường bất động sản,
cũng như của hệ thống ngân hàng. Khâu quản lý hiện nay còn lỏng lẻo khiến trách
nhiệm của các chủ đầu tư phải công bố dự án vẫn được thả nổi. Trong khi đó, để tối
đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án BĐS đều được các
doanh nghiệp ém chặt, điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản phẩm
BĐS theo kiểu trao tay diễn ra ngày một lớn. Những điều này tạo rào cản đến việc
mua BĐS của người dân.
Hiện có rất nhiều sản phẩm căn hộ, đất nền được chào bán ra thị trường,
nhưng những sản phẩm được cấp giấy chứng nhận qua sàn chỉ chiếm khoảng 10-
15%. Để hoàn thành thủ tục pháp lý của một dự án BĐS phải mất ít nhất từ 1- 2
năm, điều này gây không ít khó khăn cho người có nhu cầu mua BĐS.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


24

g. 3TNiềm tin giảm sút
− Niềm tin vào thị trường bất động sản đang bị giảm sút. Nhiều người bắt đầu
nhận ra rằng giá bất động sản hiện đang quá “ảo”, rằng thị trường tiếp tục giảm sâu
hơn nữa mới hợp lý.

− Vào thời điểm hiện tại, việc mất niềm tin vào bất động sản là nguyên nhân
chính khiến thị trường bị “chìm nghỉm”.
− Các sàn giao dịch BĐS hiện nay chỉ phản ánh một phần rất nhỏ của thị
trường và nó không mang tính điển hình. Các dự án được mua đi bán lại khi thông
tin vẫn chưa được nắm vững đã nâng cao rủi ro khi hoạt động trong lĩnh vực này.
Việc phải tiếp nhận quá nhiều luồng thông tin khác nhau khiến lòng tin của người
dân với chủ đầu tư và các thông tin của thị trường đang giảm đi.

2. 7TCung tăng nhỏ giọt sau đó tăng mạnh và hãm không kịp. Nguồn cung dư
thừa so với cầu:
a. 7TChỉ cần 1 khoảng đầu tư nhỏ là đã có thể góp vốn tham gia đầu tư vào thị
trường có lợi nhuận lớn như thế này, vì thế tạo ra nguồn cung lớn
− 7TĐầu tư theo phong trào. Cụm từ 7T“nhà nhà làm dự án” không biết tự bao giờ
đã trở thành vật bất di bất đổ trong đại đa số doanh nghiệp. 7TC7Tó đến 80% “nhà đầu
tư” không hề có kiến thức về thị trường, về đầu tư… Rất nhiều người trong tay chỉ
có một vài tỷ đồng, nhưng đặt cọc mua nhiều lô đất nền hay căn hộ, chỉ một vài
tháng hoặc thậm chí một vài tuần nhà đất tăng giá mạnh, họ bán đi cũng đã kiếm lời
hàng tỉ đồng.
− Nhiều tổng công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh bất động sản.
Nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty kinh doanh lĩnh vực này. Xuất hiện
hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng khó kiểm soát. Không
những thế, nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm
cũng đầu tư kinh doanh bất động sản,thông tin bị bóp méo hay đại đa số là mới
thành lập hoặc tách ra từ các đơn vị ở các lĩnh vực không hề liên quan như: may
mặc, dầu khí, nông nghiệp…đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu
tư theo phong trào.
Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS


25

− Việc chạy theo số lượng nhầm kiếm lợi nhuận khiến cho cung đẩy lên quá
mức và các doanh nghiệp cuốn mình vào guồng quay tìm kiếm đầu ra vô cùng khó
khăn và lắm chông gai.

b. 7TChạy đua mua bất động sản, vì nghĩ rằng chỉ cần mua là có lãi mặc dù
nguồn tiền đã cạn nhưng nhiều dự án vẫn mọc lên
Thị trường bất động sản vài năm trở lại đây đã từng xảy ra những cơn sốt giá
nhà, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch
về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã
đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản. Kể cả các doanh nghiệp không có kinh
nghiệm và năng lực tài chính, làm cho dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng
nhanh.

c. 7TĐầu tư lớn, xây nhiều công trình nhà ở quy mô lớn, giá cao. Tuy nhiên 7Tnhu
cầu căn hộ ở phân khúc trung bình và bình dân lại lớn
− Do phát triển tự phát nên xuất hiện việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân
khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu
căn cứ vào nhu cầu của thị trường, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí
đất đai, tiền của của xã hội. Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch,
phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo
nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường
phát triển thiếu lành mạnh.
− Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà ở giá trung bình, nhà giá rẻ và
nhà ở cho thuê tại các đô thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, nhiều dự
án bị chậm tiến độ, thiếu kết nối hạ tầng, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu
tư của Nhà nước.

d.
7TCầu giảm, cung dư thừa buộc các nhà nhà đầu tư phải giảm giá, chịu lỗ, bán

phá giá để trả lãi ngân hàng
Năm 2011, lợi nhuận của nhiều ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu
tư vào bất động sản bị hạn chế, thậm chí nhiều người đã phải bán bất động sản để