Hoàn Thiện Công Tác Lập Dự Án Đầu Tư Các Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản Tại Tập Đoàn Geleximco – Công Ty Cp.docx

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-----------🙦🕮🙤----------

PHAN XUÂN SANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
TẬP ĐỒN GELEXIMCO – CƠNG TY CP

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐẦU TƯ

HÀ NỘI, NĂM 2022


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-----------🙦🕮🙤----------

PHAN XUÂN SANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
TẬP ĐỒN GELEXIMCO – CƠNG TY CP

Chuyên ngành: Kinh tế đầu tư
Mã số: 8310104

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐẦU TƯ
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. PHẠM VĂN HÙNG

HÀ NỘI, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật./.

Chữ ký học viên

PHAN XUÂN SANG


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ..................................................................................
LỜI NÓI ĐẦU..................................................................................................................
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI.......
1.1. Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................................
1.2. Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến đề tài.....................................................
1.3. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................
1.4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu...............................................................................
1.5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................
1.6. Bố cục luận văn.........................................................................................................
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN......................................................................................................
2.1. Tổng quan về dự án đầu tư......................................................................................
2.1.1. Khái niệm........................................................................................................
2.1.2. Đặc điểm cơ bản của dự án đầu tư..................................................................

2.1.3. Nội dung cơ bản của một dự án đầu tư.........................................................
2.2. Tổng quan về bất động sản và dự án đầu tư xây dựng bất động sản................
2.2.1. Khái niệm bất động sản.................................................................................
2.2.2. Đặc điểm Bất động sản.................................................................................
2.2.3. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản.......................................
2.2.4. Đặc thù của dự án đầu tư bất động sản.........................................................
2.3. Tổng quan về công tác lập dự án đầu tư bất động sản........................................
2.3.1. Khái niệm lập dự án đầu tư...........................................................................
2.3.2. Mục đích của cơng tác lập dự án đầu tư.......................................................


2.3.3. Vị trí, vai trị của cơng tác lập dự án đầu tư trong quá trình đầu tư, phát
triển dự án...............................................................................................................
2.3.4. Đặc thù của công tác lập dự án đầu tư bất động sản.....................................
2.3.5. Yêu cầu của công tác lập dự án đầu tư bất động sản....................................
2.3.6. Phương pháp lập dự án đầu tư bất động sản.................................................
2.3.7. Nội dung nghiên cứu, phân tích trong q trình lập dự án đầu tư bất
động sản..................................................................................................................
2.3.8. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án............................................
2.3.9. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả của công tác lập dự án.................................
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI TẬP ĐỒN GELEXIMCO – CƠNG TY CP GIAI
ĐOẠN 2017 – 2021...............................................................
3.1. Tổng quan về Tập đồn GELEXIMCO...............................................................
3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Tập đoàn GELEXIMCO....................
3.1.2. Cơ cấu tổ chức quản lý của Tập đồn GELEXIMCO..................................
3.1.3. Tình hình, đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của Tập đồn
GELEXIMCO giai đoạn 2017 – 2021....................................................................
3.2. Thực trạng cơng tác lập dự án các dự án đầu tư bất động sản tại Tập đoàn
GELEXIMCO trong giai đoạn 2017 – 2021................................................................

3.2.1. Tổng quan các dự án đầu tư bất động sản được lập tại Tập đoàn
GELEXIMCO trong giai đoạn 2017 – 2021...........................................................
3.2.2. Vai trị của cơng tác lập dự án đầu tư bất động tại Tập đoàn GELEXIMCO........
3.2.3. Phương thức tổ chức và nhân sự cho công tác lập dự án..............................
3.2.4. Phương pháp lập dự án tại Tập đoàn GELEXIMCO....................................
3.2.5. Quy trình lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập đồn GELEXIMCO.........
3.2.6. Nội dung nghiên cứu, phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư bất
động sản tại Tập đồn GELEXIMCO.....................................................................
3.3. Đánh giá cơng tác tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập đoàn
GELEXIMCO................................................................................................................


3.3.1. Kết quả đạt được...........................................................................................
3.3.2. Những hạn chế trong công tác lập dự án tại Tập đoàn GELEXIMCO.........
3.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình lập dự án tại Tập đồn
GELEXIMCO.........................................................................................................
CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TẬP ĐOÀN GELEXIMCO – CƠNG TY CP......................
4.1. Tầm nhìn và định hướng của Tập đoàn GELEXIMCO đến năm 2030............
4.1.1. Bối cảnh kinh tế - chính trị...........................................................................
4.1.2. Phân tích SWOT cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập đoàn
GELEXIMCO.........................................................................................................
4.1.3. Định hướng phát triển của Tập đoàn GELEXIMCO đến năm 2030............
4.2. Giải pháp hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập đoàn
GELEXIMCO................................................................................................................
4.2.1. Xác định tầm quan trọng của cơng tác lập dự án..........................................
4.2.2. Hồn thiện quy trình lập dự án.....................................................................
4.2.3. Hồn thiện hệ thống phương pháp lập dự án................................................
4.2.4. Hoàn thiện nội dung lập dự án......................................................................
4.2.5. Nâng cao trình độ đội ngũ lập dự án.............................................................

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

BCNCKT

Báo cáo nghiên cứu khả thi

BĐS

Bất động sản

ĐTM

Đánh giá tác động môi trường

KTXH

Kinh tế xã hội

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

PTDA

Phát triển dự án

QH

Quy hoạch

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QHPK

Quy hoạch phân khu

QLKDBĐS

Quản lý kinh doanh bất động sản

TKCS

Thiết kế cơ sở


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Cơ cấu nguồn vốn của Tập đồn GELEXIMCO giai đoạn 2017 – 2021........
Bảng 3.2. Tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Tập đoàn
GELEXIMCO giai đoạn 2017 – 2021...........................................................
Bảng 3.3. Các dự án đầu tư bất động sản được lập tại Tập đồn GELEXIMCO Cơng ty CP giai đoạn 2017-2021...................................................................
Bảng 3.4. Cơ cấu nhân sự Ban Phát triển dự án của Tập đồn GELEXIMCO...............
Bảng 3.5. Tình hình sử dụng các phương pháp lập dự án tại Tập đồn
GELEXIMCO - Cơng ty CP trong giai đoạn 2017-2021...............................
Bảng 3.6. Tổng mức đầu tư xây dựng dự án Khu đơ thị mới Hịa Bình – GELEXIMCO

........................................................................................................................
Bảng 3.7. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án Khu đơ thị mới Hịa Bình GELEXIMCO................................................................................................

Biểu đồ 3.1. Cơ cấu nguồn vốn của Tập đoàn GELEXIMCO giai đoạn 2017 –
2021...............................................................................................................


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-----------🙦🕮🙤----------

PHAN XUÂN SANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
TẬP ĐỒN GELEXIMCO – CƠNG TY CP

Chuyên ngành: Kinh tế đầu tư
Mã số: 8310104

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2022


i

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự bùng
nổ mạnh mẽ. Sự tăng trưởng, phát triển của nền kinh tế dẫn đến nhu cầu nhà ở, văn
phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng… ngày càng tăng. Đi cùng
với đó là cơ chế, hệ thống luật pháp ngày càng được hoàn thiện đã thu hút rất nhiều
nhà đầu tư vào thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh đó, Tập đồn GELEXIMCO - Cơng ty CP đã khơng bỏ qua
cơ hội đầu tư vào thị trường này. Tập đoàn GELEXIMCO - Cơng ty CP là một tập
đồn lớn tại Việt Nam với tổng tài sản gần 50.000 tỷ Đồng. Đây cũng là một doanh
nghiệp với gần 30 năm kinh nghiệm đầu tư các dự án đầu tư bất động sản lớn nhỏ
trên nhiều tỉnh thành cả nước.
Bên cạnh những dự án đầu tư thắng lợi làm nên tên tuổi của Tập đồn, thì
vẫn có một số dự án đã thể hiện hiệu quả đầu tư không như kỳ vọng, thậm chí là
khơng có hiệu quả. Ngun nhân chính của vấn đề này là tầm quan trọng của công
tác lập dự án đầu tư tại Tập đồn chưa được nhìn nhận đúng mức. Vẫn cịn đâu đó
tư duy hiệu quả của dự án đầu tư chỉ được tạo ra trong quá trình vận hành sản xuất
mà quên rằng hiệu quả của dự án được xác định và tạo ra từ ngay ở giai đoạn chuẩn
bị đầu tư và đặc biệt ở công tác tập dự án đầu tư. Nên công tác lập dự án đầu tư tại
một số dự án của Tập đoàn chỉ dừng ở mức độ hoàn thiện thủ tục chứ chưa mang
tính khoa học, chuyên nghiệp cao.
Từ những lý do trên cho thấy việc nghiên cứu các giải pháp hồn thiện cơng
tác lập dự án đầu tư các dự án đầu tư bất động sản tại Tập đoàn GELEXIMCO Công ty CP là quan trọng và cấp thiết.

1.2. Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến đề tài
Bên cạnh đó, cũng đã có khơng ít các cơng trình luận văn viết về công tác lập
dự án đầu tư. Tiêu biểu có thể kể đến một số luận văn sau:


ii

● “Hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư xây

dựng và Dịch vụ Thiên Sơn” của Dương Cơng Dũng (2016)
● “Hồn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư bất
động sản Hapulico” của Nguyễn Hồng Qun (2013)
● “Hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư tại Công ty Đầu tư Xây dựng Giao
thông vận tải” của Hồng Thị Tú (2013);
● “Hồn thiện cơng tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng
Long” của Phan Xn Hạnh (2012)
● “Hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tư
vấn và Đầu tư Tổng hợp Hà Nội” của Lê Thị Thu Hà (2011)
Trong các luận văn này, mỗi tác giả đều có hướng tiếp cận và phương pháp
nghiên cứu riêng tùy theo từng góc độ, thời điểm nghiên cứu. Ví dụ như các tác giả
Dương Cơng Dũng, Lê Thị Thu Hà thực hiện nghiên cứu về công tác lập dự án đầu
tư trên góc độ các đơn vị tư vấn lập dự án. Về cơ bản, các luận văn này đều tập
trung vào các nội dung, phương pháp nghiên cứu trong công tác lập dự án đầu tư để
có những sản phẩm tư vấn chất lượng nhất. Cịn như các tác giả Nguyễn Hồng
Qun hay Hồng Thị Tú hay Phan Xuân Hạnh thì tiếp cận nghiên cứu cơng tác lập
dự án trên góc độ chủ đầu tư. Các tác giả này đã phân tích cơng tác lập dự án một
cách đầy đủ từ phương pháp, nội dung, quy trình, tổ chức… Mặc dù đối tượng
nghiên cứu là công tác lập dự án tại các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất
động sản. tuy nhiên, các tác giả chưa làm rõ được đặc thù của công tác lập dự án
đầu tư dự án bất động sản để từ đó xây dựng hệ thống các yêu cầu, tiêu chí đánh giá
cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản sát với thực tế tại đơn vị mình nghiên cứu.

1.3. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống, làm rõ các vấn đề cơ bản của công tác lập dự án đầu tư nói chung
và cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản nói riêng;
Đánh giá thực trạng, xác định nguyên nhân của những hạn chế trong công tác
lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập đoàn GELEXIMCO - Công ty CP trong giai

iii
đoạn 2017-2021;
Từ thực trạng, tầm nhìn thời cơ và thách thức trong tương lai để từ đó đề các
xuất giải pháp phát huy lợi thế, khắc phục hạn chế trong công tác lập dự án đầu tư
bất động sản tại Tập đồn GELEXIMCO – Cơng ty CP nhằm nâng cao chất lượng
công tác lập dự án đầu tư và hiệu quả đầu tư của Tập đồn nói chung.

1.4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Các dự án đầu tư bất động sản tại Tập đồn
GELEXIMCO - Cơng ty CP trong giai đoạn 2017 - 2021;
Phạm vi nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập đồn
GELEXIMCO - Cơng ty CP trong giai đoạn 2017 - 2030.

1.5. Phương pháp nghiên cứu
Thu thập số liệu, phân tích tổng hợp kết hợp với nghiên cứu định tính và
định lượng, thống kê, so sánh, kế thừa…
Tổng kết, đánh giá và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án
đầu tư bất động sản tại Tập đồn GELEXIMCO - Cơng ty CP.

1.6. Bố cục luận văn
Tên đề tài Luận văn: Hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư các dự án đầu
tư bất động sản tại Tập đồn GELEXIMCO – Cơng ty CP.
Ngồi các phần như Danh mục từ ngữ viết tắt, Danh mục bảng biểu, Tóm tắt
luận văn, Kết luận và kiến nghị, Danh mục tài liệu tham khảo, Nội dung chính của
Luận văn này gồm 4 chương:
CHƯƠNG 1: Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến đề tài
CHƯƠNG 2: Cơ sở lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư bất động sản
CHƯƠNG 3: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập
đoàn GELEXIMCO – Công ty CP giai đoạn 2017 – 2021
CHƯƠNG 4: Giải pháp hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản

tại Tập đồn GELEXIMCO – Cơng ty CP


iv
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Tổng quan về dự án đầu tư
2.1.1. Khái niệm
Có thể định nghĩa dự án đầu tư theo nhiều cách, trên nhiều góc độ khác nhau,
tùy thuộc vào mục đích mà nhấn mạnh theo một khía cạnh nhìn nhận nào đó.
Trong Luận văn này, nội dung chính là nghiên cứu về cơng tác lập dự án đầu tư
nên cần phải làm rõ các đặc điểm cơ bản của dự án đầu tư. Tác giả xin được định
nghĩa dự án đầu tư là một hoặc một tập hợp nhiều hoạt động có kế hoạch, có mục
tiêu, kết quả nhất định, dựa trên những nguồn lực xác định, được thực hiện trong
một thời gian xác định.

2.1.2. Đặc điểm cơ bản của dự án đầu tư
− Có mục tiêu, kết quả xác định rõ ràng
− Dự án đầu tư có chu kì riêng và thời gian tồn tại là hữu hạn
− Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo
− Dự án liên quan đến nhiều bên
− Mơi trường hoạt động “va chạm”
− Tính bất định và rủi ro cao

2.1.3. Nội dung cơ bản của một dự án đầu tư
− Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư
− Quy mô, công suất dự án, quy mô sử dụng đất, lựa chọn phương pháp
đầu tư;
− Giải pháp thực hiện dự án đầu tư;

− Tổng vốn đầu tư của dự án, phương án vốn; các chỉ tiêu hiệu quả tài chính,
hiệu quả kinh tế xã hội;
− Đánh giá tác động mơi trường, phương án phịng cháy chữa cháy, và các
yêu cầu về độ cao tĩnh không, an ninh quốc phòng…

2.2. Tổng quan về bất động sản và dự án đầu tư xây dựng b ất đ ộng


v

sản
2.2.1. Khái niệm bất động sản
Có khá nhiều quan điểm về bất động sản được đưa ra. Theo WB, “Bất động
sản là đất đai và bất cứ thứ gì cố định được gắn với đất đai hoặc bộ phận của đất đai
và bất cứ thứ gì được xem như khơng thể di dời theo quy định pháp luật (đất đai,
công trình xây dựng và tài sản cố định khơng thể di dời gắn với đất đai).

2.2.2. Đặc điểm Bất động sản
2.2.2.1. Đặc điểm hàng hóa bất động sản
Bất động sản mang đầy đủ đặc điểm của hàng hóa thơng thường, ngồi ra có
thêm những đặc thù khác như:
−

Là hàng hóa có vị trí cố định khơng di chuyển được;

−

Là hàng hóa có tính lâu bền;

−

Chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách quốc gia;

−

Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

−

Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và tác động từ môi

trường tự nhiên cũng như môi trường xã hội.
2.2.2.2. Đặc điểm về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản ngày càng phát triển đa dạng không ngừng nhờ có
sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn mang
đầy đủ các đặc điểm cơ bản gồm:
−

Là nơi giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản;

−

Chịu sự chi phối của quy luật kinh tế hàng hóa;

−

Mang tính vùng, tính khu vực;

−

Chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật;

−

Cung bất động sản phản ứng chậm hơn cầu bất động sản;

−

Các giao dịch trên thị trường bất động sản cần hỗ trợ bởi các tư vấn

chuyên nghiệp trình độ cao;
−

Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;

−

Thị trường bất động sản là bộ phận quan trong trong nền kinh tế thị

trường;


vi
−

Có tính rủi ro cao.

2.2.3. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là một hoạt động đa dạng về hình thức, theo từng tiêu
thức ta có thể phân loại dự án đầu tư bất động sản theo mối quan hệ quản lý của nhà

đầu tư, theo nội dung đầu tư, theo hình thức đầu tư, theo thời hạn đầu tư.

2.2.4. Đặc thù của dự án đầu tư bất động sản
− Đầu tư kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều
kiện, chịu sự quản lý đặc biệt chặt chẽ của hệ thống pháp luật.
− Dự án đầu tư bất động sản yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài
hạn, thời gian thu hồi vốn chậm.
− Dự án đầu tư bất động sản yêu cầu nguồn nhân lực trình độ cao.

2.3. Tổng quan về cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản
2.3.1. Khái niệm lập dự án đầu tư
Lập dự án đầu tư là q trình chuẩn bị, tính tốn tồn diện các khía cạnh kinh
tế, kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, mơi trường pháp lý… để xây dựng một kế hoạch
các hoạt động khoa học, logic, phù hợp để thực hiện đầu tư một dự án.

2.3.2. Mục đích của cơng tác lập dự án đầu tư
Đối với nhà đầu tư, công tác lập dự án nhằm tính tốn, xây dựng nên một
lịch trình khoa học cụ thể về kỹ thuật, tài chính, kế hoạch thời gian nhằm đánh giá
tính khả thi và hiệu quả của dự án. Và là căn cứ để nhà đầu tư kêu gọi các nguồn lực
tài trợ, hợp tác đầu tư.
Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, sản phẩm của công tác lập dự án đầu
tư là tài liệu, căn cứ để họ chấp thuận đầu tư, hỗ trợ, ưu đãi đầu tư và quản lý q
trình đầu tư của các nhà đầu tư.

2.3.3. Vị trí, vai trị của cơng tác lập dự án đầu tư trong quá trình
đầu tư, phát triển dự án.
Nghiên cứu tiền khả thi dự án là giai đoạn giúp nhà đầu tư đưa ra được kế
hoạch nghiên cứu khả thi phù hợp với những dự án hiệu quả và loại bỏ ngay từ đầu
những dự án không hiệu quả tránh tốn công sức, thời gian mang đi đánh giá khả thi.

vii
Nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc cuối cùng để chọn lựa dự án tối ưu. Các
nội dung nghiên cứu thường được lượng hóa chi tiết, cẩn thận; các yếu tố bất động
được đưa vào quá trình nghiên cứu, đánh giá.

2.3.4. Đặc thù của công tác lập dự án đầu tư bất động sản
Công tác lập dự án đầu tư bất động sản địi hỏi sự cơng phu, kỹ lưỡng
Công tác lập dự án đầu tư bất động sản chịu sự quản lý, chi phối sâu sắc của
pháp luật
Công tác lập dự án bất động sản đòi hỏi nguồn nhân lực lớn, có trình độ cao
Cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản đòi hỏi thời gian và chi phí lớn

2.3.5. u cầu của cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản
Đảm bảo tính khoa học
Đảm bảo tính thống nhất
Đảm bảo tính pháp lý
Đảm bảo độ tin cậy
Đảm bảo sự khả thi toàn diện

2.3.6. Phương pháp lập dự án đầu tư bất động sản
Phương pháp thu thập thơng tin
Phương pháp cộng chi phí
Phương pháp so sánh, đối chiếu
Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp dự báo

2.3.7. Nội dung nghiên cứu, phân tích trong q trình lập dự án đầu
tư bất động sản
Phân tích điều kiện vĩ mơ và sự cần thiết phải đầu tư

Phân tích thị trường
Phân tích kỹ thuật
Phân tích tài chính dự án đầu tư
Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

2.3.8. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án


viii
Nhóm các nhân tố khách quan:
− Cơng tác lập quy hoạch và quản lý quy hoạch của dự án;
− Hệ thống chính sách, quy định pháp luật, các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định
mức kinh tế - kỹ thuật của Nhà nước ban hành;
− Tính đặc thù của lĩnh vực, dự án đầu tư.
Nhóm các nhân tố chủ quan:
− Quan điểm về tầm quan trọng của công tác lập dự án;
− Năng lực trình độ của đội ngũ lập dự án;
− Thơng tin đầu vào;
− Quy trình, phương pháp lập dự án;
− Kinh phí, thời gian cho cơng tác lập dự án;
− Cơng tác tổ chức và quản lý q trình lập dự án.

2.3.9. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả của công tác lập dự án
− Thời gian và chi phí thực hiện cơng tác lập dự án;
− Sự đầy đủ, chất lượng của các nội dung nghiên cứu, phân tích, đánh giá;
− Sự hợp lý của các phương pháp nghiên cứu;
− Tính hệ thống, hợp lý của tổ chức, quy trình lập dự án;
− Tính khả thi của các dự án được lập;
− Số dự án không phải điều chỉnh trên tổng số dự án được lập.
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI TẬP ĐỒN GELEXIMCO – CƠNG TY CP GIAI ĐOẠN 2017-2021

3.1. Tổng quan về Tập đồn GELEXIMCO
3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Tập đoàn GELEXIMCO
Tập đoàn GELEXIMCO - Công ty CP tiền thân là công ty TNHH Xuất nhập
khẩu tổng hợp Hà Nội được hình thành từ năm 1993 với số vốn điều lệ ban đầu là 3
tỷ đồng. Sau gần 30 năm phát triển, GELEXIMCO nay đã là một tập đoàn kinh tế
bậc nhất Việt Nam với vốn điều lệ gần 10.000 tỷ đồng và tổng tài sản gần 50.000 tỷ
đồng, tạo công ăn việc làm cho hơn 4.000 lao động cả trực tiếp và gián tiếp.


ix

3.1.2. Cơ cấu tổ chức quản lý của Tập đoàn GELEXIMCO
Tập đồn GELEXIMCO - Cơng ty CP được tổ chức và quản lý tập trung từ
Bộ máy quản lý, điều hành đến các đơn vị thành viên.

3.1.3. Tình hình, đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của Tập
đoàn GELEXIMCO giai đoạn 2017 – 2021
3.1.3.1. Vốn và nguồn vốn
Là một Tập đoàn lớn với bề dày phát triển và sự uy tín, việc tạo lập vốn của
GELEXIMCO khơng q khó khăn. Tập đoàn GELEXIMCO sở hữu một khối
lượng vốn lớn với nguồn vốn đa dạng.
Đây là một lợi thế rất lớn để Tập đoàn GELEXIMCO phát triển các dự án
bất động sản.
3.1.3.2. Vai trò của đầu tư kinh doanh bất động sản trong Tập đoàn
GELEXIMCO
Tại Tập đoàn GELEXIMCO, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản luôn được xác
định là trọng tâm. Là một tập đoàn hoạt động đa ngành nghề nhưng Doanh thu và
lợi nhuận từ hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản luôn chiếm một tỷ trọng lớn

trong Tập đồn.

3.2. Thực trạng cơng tác lập dự án các dự án đầu tư bất động sản
tại Tập đoàn GELEXIMCO
3.2.1. Tổng quan các dự án đầu tư bất động sản được lập tại Tập
đoàn GELEXIMCO
Với năng lực kinh nghiệm phong phú, tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ
đất đa dạng, các dự án bất động sản tại Tập đoàn GELEXIMCO đa phần là các dự
án lớn với tổng mức đầu tư lớn, được thực hiện ở những quỹ đất có vị trí đắc địa.

3.2.2. Vai trị của công tác lập dự án đầu tư bất động tại Tập đoàn
GELEXIMCO
Mục tiêu, định hướng phát triển của GELEXIMCO thời gian qua và trong
thời gian tới thì đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư chủ yếu và chiếm tỷ trọng lớn


x
trong doanh thu của Tập đồn. Vì vậy cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản tại
Tập đoàn đóng một vai trị rất quan trọng.

3.2.3. Phương thức tổ chức và nhân sự cho công tác lập dự án
Bộ phận chủ trì và chịu trách nhiệm chính cho cơng tác lập dự án đầu tư bất
động sản của Tập đoàn là Ban phát triển dự án với chức năng, nhiệm vụ và quyền
hạn cụ thể.
Ban Phát triển dự án của Tập đồn hiện nay có định biên 34 người với cơ cấu
gồm: 01 Trưởng ban, 04 Giám đốc phát triển dự án và 29 chuyên viên được chia
thành 04 nhóm phụ trách lập dự án theo các địa bàn đầu tư. 04 nhóm này được 04
Giám đốc phát triển dự án quản lý trực tiếp.

3.2.4. Phương pháp lập dự án tại Tập đồn GELEXIMCO

− Phương pháp thu thập thơng tin;
− Phương pháp cộng chi phí;
− Phương pháp so sánh, đối chiếu;
− Phương pháp phân tích độ nhạy.

3.2.5. Quy trình lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập đồn
GELEXIMCO.
Tiếp nhận thơng tin cơ hội đầu tư
Nghiên cứu tiền khả thi
Bước 1: Xác định vị trí dự án và các thông tin ban đầu
Bước 2: Xác định ranh giới dự án.
Bước 3: Thu thập số liệu, tài liệu, thông tin pháp lý dự án
Bước 4: Thu thập thông tin sơ bộ thị trường
Bước 5: Phân tích đánh giá dự án
Bước 6: Nhận định và đề xuất sơ bộ về loại hình dự án
Bước 7: Xác định các chỉ tiêu phát triển tối đa theo tiêu chuẩn, quy chuẩn và
khả năng điều chỉnh quy hoạch
Bước 8: Tính tốn sơ bộ hiệu quả tài chính
Bước 9: Lập báo cáo tổng hợp trình Lãnh đạo Tập đồn phê duyệt triển khai


xi
dự án
Bước 10: Phê duyệt chủ trương PTDA
Bước 11: Phát hành văn bản đề xuất nghiên cứu thực hiện DA
Nghiên cứu khả thi dự án
Bước 1: Đề xuất chủ trương thực hiện công tác lập TKCS, BCNCKT
Bước 2: Lãnh đạo Tập đoàn phê duyệt chủ trương
Bước 3: Lựa chọn nhà thầu tư vấn
Bước 4: Lập hồ sơ thỏa thuận chuyên ngành

Bước 5: Xin ý kiến thỏa thuận chuyên ngành
Bước 7: Lập hồ sơ thiết kế cơ sở, báo cáo nghiên cứu khả thi
Bước 8: Thẩm duyệt PCCC, thẩm định ĐTM
Bước 9: Nộp hồ sơ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi
Bước 10: Hoàn thiện hồ sơ BCNCKT
Bước 11: Quyết định phê duyệt dự án đầu tư

3.2.4. Nội dung nghiên cứu, phân tích trong q trình lập dự án đầu
tư bất động sản tại Tập đồn GELEXIMCO.
3.3. Đánh giá cơng tác tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập
đoàn GELEXIMCO
3.3.1. Kết quả đạt được
Trong giai đoạn vừa qua, công tác Lập dự án đầu tư bất động sản tại Tập
đoàn đã đạt được những hiệu quả nhất định, đã phát huy được vai trò “hiệu quả đầu
tư dự án được tạo ra ngay từ trong công tác lập dự án”. Sản phẩm của công tác lập
dự án là tiền đề cho sự thành công của các dự án nói riêng và cho sự phát triển lớn
mạnh của Tập đồn nói chung.
−

Tổ chức, quy trình lập dự án bài bản, khoa học, được tuân thủ nghiêm

−

Nội dung, phương pháp nghiên cứu, phân tích khá đầy đủ, tồn diện.

−

Thời gian và chi phí đảm bảo.

−

Các dự án được lập đảm bảo khả thi, hiệu quả và có tính thực tiễn.

túc.