(Luận văn) giải pháp thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ CAO TRỌNG

lu
an
n

va

GIẢI PHÁP THỰC HIỆN BÁN NHÀ Ở

tn

to

THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN

p

ie

gh

QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

d

oa

nl

w

do
lu

Quản lý kinh tế
60 34 04 10

u
nf

Mã số:

va

an

Chuyên ngành:

TS. Trần Văn Thể

ll

Người hướng dẫn khoa học:

oi

m

z
at
nh
z
m
co

l.
ai

gm

@
an
Lu

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

n

va
ac
th
si


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình
nghiên cứu nào khác.

Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

lu
an

Vũ Cao Trọng

n

va
p

ie

gh

tn

to
d

oa

nl

w

do
ll

u
nf

va

an

lu
oi

m
z
at
nh
z
m
co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

i

si


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thày giáo, cô giáo trong Bộ
môn Kế hoạch và Đầu tư, Khoa Kinh tế và Phát triển nông thơn, Học viện Nơng nghiệp
Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Trần Văn Thể là người trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.

lu

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Ban lãnh đạo Công ty TNHH
MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.

an
n

va

Với tấm lịng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

tn

to

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

p

ie

gh
do
d

oa

nl

w

Vũ Cao Trọng

ll

u
nf

va

an

lu
oi

m
z
at
nh
z
m
co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

ii

si


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... v
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục sơ đồ, hình và biểu đồ ................................................................................... vii
Danh mục hộp ................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix

lu

Thesis abstract.................................................................................................................. xi

an
n

va

Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2

1.2.1.

Mục tiêu chung .................................................................................................. 2

ie

gh

tn

to

1.1.

p

1.2.2.

do

1.3.

Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 2

w

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.4.

Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.5.

Những đóng góp mới của đề tài ......................................................................... 3

d

oa

nl

1.3.1.

va

an

lu

u
nf

Phần 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về giải pháp thực hiện bán nhà ở thuộc

ll

sở hữu nhà nước ............................................................................................... 4

m

Cơ sở lý luận về giải pháp thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ........... 4

2.1.1.

Một số khái niệm ............................................................................................... 4

2.1.2 .

Nội dung nghiên cứu giải pháp thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. ............ 7

2.1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ............ 28

2.2.

Cơ sở thực tiễn ................................................................................................. 30

2.2.1.

Thực trạng công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn

oi

2.1.

z
at
nh

z

m
co

l.
ai

gm

@

thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................... 30
Thực trạng cơng tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn

an
Lu

2.2.2.

thành phố Hà Nội ............................................................................................. 32

n

va
ac
th

iii

si


2.2.3.

Những vẫn đề tồn tại trong công tác tổ chức thực hiện bán nhà...................... 35

Phần 3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 37
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu .......................................................................... 37

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên quận Long Biên ................................................................. 37

3.1.2.

Điều kiện Kinh tế - Xã hội ............................................................................... 38

3.1.3.

Quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên .................... 40

3.2.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 41

3.2.1.

Xác định các nội dung nghiên cứu................................................................... 41

3.2.2.

Phương pháp tiếp cận....................................................................................... 41

3.2.3.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 41

lu

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 44

an
n

va

Thực trạng bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên ............ 45

4.1.1.

Hiện trạng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên............. 45

4.1.2.

Lập kế hoạch bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước .............................................. 48

tn

to

4.1.

Thực trạng trong công tác giám sát, kiểm tra .................................................. 49

4.1.4.

Kết quả thực hiện công tác bán nhà ở cũ giai đoạn từ 2011-2016 ................... 49

p

ie

gh

4.1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước .................... 64

nl

w

4.2.

Một số tồn tại chung trong thực hiện công tác bán nhà ở cũ ........................... 62

do

4.1.5.

Nhóm yếu tố bên trong .................................................................................... 64

4.2.2.

Các yếu tố bên ngồi tác động ......................................................................... 68

4.3.

Giải pháp tăng cường cơng tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

d

oa

4.2.1.

va

an

lu

u
nf

trên địa bàn quận Long Biên ............................................................................ 69
Các giải pháp chung ......................................................................................... 69

4.3.2.

Giải pháp cụ thể cho từng hoạt động bán nhà.................................................. 79

4.3.3.

Giải pháp số hóa hoạt động bán nhà ................................................................ 75

4.3.4.

Tăng cường sự phối hợp giữa các Sở Ban ngành trong thực hiện quy

ll

4.3.1.

oi

m

z
at
nh

z

trình bán nhà .................................................................................................... 75

@

Tăng cường cơng tác thơng tin tun truyền chính sách ................................. 78

gm

4.3.5.

l.
ai

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 81
Kết luận ............................................................................................................ 82

5.2.

Kiến nghị.......................................................................................................... 83

m
co

5.1.

an
Lu

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 84

n

va
ac
th

iv

si


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

NQ

Nghị quyết

TNHH MTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

UBND

Ủy ban nhân dân

lu
an
n

va
p

ie

gh

tn

to
d

oa

nl

w

do
ll

u
nf

va

an

lu
oi

m
z
at
nh
z
m
co

l.
ai

gm

@

an
Lu
n

va
ac
th

v

si


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Giá thuê nhà ở cũ chưa cải tạo, xây dựng lại ................................................. 9
Bảng 2.2. Giá cho thuê nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội ........................... 10
Bảng 2.3. Sơ lược về các cơ quan tham gia, phối hợp bán nhà ở cũ thuộc sở hữu
nhà nước ....................................................................................................... 14
Bảng 2.4. Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng nhà ở ........................................................ 25
Bảng 2.5. Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở .................... 25
Bảng 2.6. Hệ số phân bổ tầng khi chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 27
Bảng 3.1. Đối tượng và Số lượng mẫu điều tra ............................................................ 42

lu

Bảng 4.1. Quỹ nhà ở xã hội do Xí nghiệp Quản lý & Phát triển nhà Long Biên

an
va

quản lý .......................................................................................................... 45

n

Bảng 4.2. Danh sách nhà ở chuyên dùng cho thuê do Xí nghiệp Quản lý và Phát

to
tn

triển nhà Long Biên quản lý......................................................................... 46

p

ie

gh

Bảng 4.3. Danh sách tiếp nhận các khu tập thể trên địa bàn quận Long Biên Xí
nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Long Biên quản lý .................................. 47

do

Bảng 4.4. Mức độ hoàn thành kế hoạch bán nhà tại Xí nghiệp Quản lý & Phát

w

oa

nl

triển nhà Long Biên giai đoạn 2011-2016 ................................................... 48

d

Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận và giải quyết hồ sơ mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà

an

lu

nước trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2011-2016 ............................ 51

va

Bảng 4.6. Tình hình khiếu nại, khiếu kiện khi mua nhà ở cũ tại quận Long Biên

u
nf

giai đoạn 2011-2016 .................................................................................... 53

ll

Bảng 4.7. Kết quả điều tra khâu hướng dẫn, tiếp nhận hồ sơ ....................................... 54

m

oi

Bảng 4.8. Kết quả điều tra khâu Kiểm tra hiện trạng, đo vẽ 118, thiết lập hợp

z
at
nh

đồng thuê nhà ............................................................................................... 57
Bảng 4.9. So sánh mức giá đất giữa Nghị định 61/CP và Nghị định 99/2015/NĐ-

z

@

CP ................................................................................................................. 58

gm

Bảng 4.10. So sánh giá nhà ở giữa Nghị định 61/CP và Nghị định 99/2015/NĐ-

m
co

l.
ai

CP ................................................................................................................. 59
Bảng 4.11. Kết quả điều tra khâu Xác định thông số giá bán nhà ở ............................... 60

an
Lu

Bảng 4.12. Kết quả điều tra khâu Đo vẽ hồ sơ KTTĐ, tính giá, thẩm định hồ sơ ......... 62

n

va
ac
th

vi

si


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 2.1.

Sơ đồ Trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên
địa bàn thành phố Hà Nội .......................................................................... 24

Hình 3.1.

Bản đồ hành chính Quận Long Biên – TP Hà Nội .................................... 37

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu trình độ chuyên môn của cán bộ tham gia công tác bán nhà
của Xí nghiệp nhà Long Biên .................................................................... 64
Sơ đồ 4.1.

Giải pháp rút ngắn thời gian thực hiện quy trình công tác bán nhà ........... 74

lu

an
n

va
p

ie

gh

tn

to
d

oa

nl

w

do
ll

u
nf

va

an

lu
oi

m
z
at
nh
z
m
co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

vii

si

DANH MỤC HỘP
Hộp 4.1.

Ý kiến người dân về việc xin xác nhận đơn xin mua nhà tại UBND
phường .......................................................................................................... 56

Hộp 4.2.

Ý kiến người dân về việc đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất ............................... 62

Hộp 4.3.

Ý kiến về tồn tại chung trong quy trình bán nhà ở cũ của cán bộ quản
lý Xí nghiệp nhà Long Biên.......................................................................... 63

Hộp 4.4.

Ý kiến của người dân về bất cập trong công tác bán nhà ở cũ ..................... 63

Hộp 4.5.

Ý kiến của người dân về vấn đề giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà
nước .............................................................................................................. 65

lu

Hộp 4.6.

an

Ý kiến về vai trò giám sát của Sở Xây dựng trong thực hiện công tác

n

va

bán nhà ở cũ .................................................................................................. 67

p

ie

gh

tn

to
d

oa

nl

w

do
ll

u

nf

va

an

lu
oi

m
z
at
nh
z
m
co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

viii

si


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tên tác giả: Vũ Cao Trọng
Tên đề tài: Giải pháp thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận
Long Biên, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý Kinh tế

Mã số: 60 34 04 10

Cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu:

lu
an
n

va

gh

tn

to

Mục tiêu chung của đề tài là phát triểt các giải pháp tăng cường thực hiện bán

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên trong thời gian tới. Đề tài
hướng tới các mục tiêu cụ thể sau: (i) hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của công
tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước; (ii) làm rõ thực trạng công tác bán nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước; (iii) xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bán nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nước và (iv) đề xuất các giải pháp tổng hợp thực hiện hiệu quả công
tác bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn quận Long Biên.

p

ie

Phương pháp nghiên cứu:

d

oa

nl

w

do

Trên cơ sở các khu tập thể nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long
Biên, tác giả lựa chọn các đối tượng điều tra bao gồm 20 cán bộ Xí nghiệp Quản lý và
Phát triển nhà Long Biên, 40 hộ dân đã nộp hồ sơ mua nhà. Các số liệu điều tra được mã
hoá và xử lý trên bảng tính excel. Các chỉ tiêu phân tích, tính tốn liên quan đến đánh giá
hiện trạng, xác định các yếu tố ảnh hưởng gồm: nhóm yếu tố bên trong và bên ngồi. Các
phương pháp phân tích số liệu được sử dụng trong nghiên cứu bao gồm: phương pháp
thống kê mô tả, phương pháp so sánh.

u
nf

va

an

lu

ll

Kết quả nghiên cứu chính và Kết luận:

m

oi

Quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội cịn
rất nhiều, chỉ tính riêng nhà ở cũ hiện nay còn 33.420 căn chưa được bán và cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa rất quan trọng về
an sinh xã hội, giúp một bộ phận người dân đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có
được quyền sử dụng tài sản đất đai của mình một cách hợp pháp. Trên địa bàn quận
Long Biên, hiện nay còn khoảng 704 hộ dân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên chính căn nhà mà trước đây họ được cơ quan phân phối. Sau 6 năm thực
hiện công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, trên địa bàn quận Long Biên mới bán
được 367 căn. Con số này là rất khiêm tốn so với 1071 hồ sơ tiếp nhận từ người dân.
Quy trình bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên thực tế có nhiều cơ quan tham gia giải

z

at
nh

z

m
co

l.
ai

gm

@

an
Lu

n

va
ac
th

ix

si


quyết, sự phối hợp giữa các cơ quan còn yếu kém do thiếu sự giám sát, làm cho quá

trình giải quyết hồ sơ kéo dài năm này qua năm khác trong khi theo quy định thì quy
trình bán nhà chỉ thực hiện trong 45 ngày làm việc. Ngoài ra, do mức giá bán nhà ở, đất
theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP còn khá cao so với mưc thu nhập của một bộ phận
người dân trên địa bàn Quận nên có nhiều hộ cũng không tiếp tục thực hiện mua nhà
khiến hồ sơ bị treo nhiều năm tại Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Long Biên.
Kết quả nghiên cứu đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến bán nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước gồm năng lực của đội ngũ cán bộ Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà
Long Biên; trình độ nhận thức, hiểu biết pháp luật của người mua nhà, năng lực tài
chính của người mua nhà, sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan trong quy trình, cơ
chế chính sách, hoạt động tun truyền phổ biến chính sách,…

lu
an
n

va

p

ie

gh

tn

to

Kết quả nghiên cứu đã đưa ra các giải pháp tăng cường thực hiện công tác
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: tăng cường rà soát và quản lý quỹ nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước, tăng cường giám sát q trình thực hiện cơng tác bán nhà, tăng tính

minh bạch trong giải quyết hồ sơ, thực hiện đồng thời các hoạt động trong công tác
bán nhà, tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan trong quy trình, số hóa
hoạt động bán nhà,…

d

oa

nl

w

do
ll

u
nf

va

an

lu
oi

m
z
at
nh
z

m
co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

x

si


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vũ Cao Trọng
Thesis title: Solutions to sell state-owned houses in Long Bien district, Hanoi city.
Major: Economic Management

Code: 60 34 04 10

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives:
The general objective of the thesis is to develop solutions to strengthen the sale
of state-owned houses in Long Bien district in the coming time.
Topics address to these specific objectives:

lu
an
n

va

Systematizing the theoretical and practical basis of the sale of former
state-owned houses;

(ii)
(iii)
(iv)

clarify the status of the sale of state-owned houses
identify the factors affecting the sale of state-owned houses
Propose solutions to effectively implement the sale of state-owned
houses in Long Bien district.

p

ie

gh

tn

to

(i)

do

Materials and Method:

d

oa

nl

w

Based on the collective housing of state-owned housing in Long Bien District,
the selected subjects were 20 Long Bien Housing Development and Management
Enterprises, 40 households who applied for a house. Survey data is encrypted and
processed on excels spreadsheet. Analytical norms and calculations related to the
assessment of the status quo, determining the influencing factors include: internal and
external factors. Data analysis methods used in the study include: descriptive statistical
method, comparative method.

ll

u
nf

va

an

lu

oi

m

Main findings and conclusions:

z
at
nh

z

The current state-owned houses in Hanoi are still very large. Only 33,420
dwellings have been sold and granted the Certificates of land use rights. The issuance of
certificates is very important for social security, helping some people who are renting
state-owned houses to have the right to use their land assets legally. In Long Bien
district, there are still about 704 households have not been issued the Certificates of land
use rights on the house that they were previously distributed by the agency. After 6
years of selling state-owned houses, the Long Bien district has sold 367 units. This
figure is very modest compared to the 1071 receiving records from the people. The
process of selling state-owned houses in practice has involved a number of involved

m
co

l.
ai

gm

@

an
Lu

n

va
ac
th

xi

si


agencies, poor coordination among agencies due to a lack of supervision, and a lengthy
process of resolving disputes this year. In the meantime, the process of selling the house
is done within 45 working days. In addition, because the selling price of houses and
land in accordance with Decree 99/2015/ND-CP is quite high compared to the income
of some people in the district, many households do not continue to buy the house which
was suspended for many years at the Long Bien Housing Development and
Management Enterprise.
The results of the study have determined the factors affecting the sale of stateowned houses, including the capacity of staff of Long Bien Housing Management and

Development Company; the level of awareness and understanding of the law of the
home buyer, the financial capacity of the home buyer, the coordination among the
concerned agencies in the process, policies, propaganda and dissemination of policies.

lu
an
n

va

p

ie

gh

tn

to

The results of the study suggest solutions to strengthen the sale of state-owned
houses: strengthen the review and management of state-owned housing funds,
strengthen supervision of the process of home sales, increase transparency in the
handling of records, concurrently implement activities in the sale increase coordination
between relevant agencies in the process, digitalize the sale of houses, etc.

d

oa

nl

w

do
ll

u
nf

va

an

lu
oi

m
z
at
nh
z
m
co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

xii

si


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

lu

Đất đai, nhà cửa luôn luôn là loại tài sản quan trọng nhất trong cuộc
sống của mỗi gia đình, mỗi con người. Từ xa xưa, trong nếp nghĩ của người
Việt ta, “an cư” rồi mới đến “lạc nghiệp”. Việc có một nơi ăn chốn ở hợp pháp
luôn là một mục tiêu hàng đầu của mỗi con người khi bước vào tuổi trưởng
thành. Tính hợp pháp ấy được thể hiện bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, nhà ở do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp cho người dân. Trên
địa bàn thành phố Hà Nội, số hộ gia đình trước đây được các cơ quan, công ty
Nhà nước cấp nhà ở nhưng cho tới nay vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất còn tồn tại rất nhiều. Và trên giấy tờ, họ vẫn chỉ là những người

an

va
n

đang ở nhờ trên đất của Nhà nước.

p

ie

gh

tn

to

Tháng 2/1993, Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 33/QĐ-TTg về
chuyển việc quản lý quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước sang phương thức kinh
doanh dưới sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Tới ngày 5/7/1994, Nghị định
61/NĐ-CP của Chính phủ ra đời đánh dấu một sự thay đổi lớn trong quản lý nhà
nước về nhà ở cũ. Bước đầu hình thành quy trình bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà
nước cho người đang thuê, là một chủ trương rất đúng đắn và kịp thời giúp người
dân an cư, yên tâm sống và làm việc trên phạm vi cả nước nói chung và thành
phố Hà Nội nói riêng. Đến nay sau 23 năm thực hiện, công tác bán nhà đã có
những thay đổi về chính sách và có nhiều những tồn tại bất cập khiến cho số
lượng nhà bán được còn hạn chế, gây nhiều bức xúc cho người dân khi tham gia

d

oa

nl

w

do

ll

u
nf

va

an

lu

oi

m

làm thủ tịch hành chính.

z
at
nh

Long Biên là quận mới được thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐCP ngày 6/11/2003 của Chính phủ, với phần lớn vẫn là cư dân nông nghiệp.
Hiện quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên đang
tham gia thủ tục mua nhà tại Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Long Biên là

khoảng hơn 700 hộ. Thời gian qua, mặc dù đã có nhiều cố gắng của cấp ủy,
Đảng, chính quyền, sự nỗ lực của các cán bộ giải quyết các thủ tục về bán nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, ngồi những
tồn tại chung về cơ chế chính sách: cơ chế tính giá bán vẫn cịn cao so với
mức thu nhập của đại đa số người dân, Long Biên còn gặp nhiều thách thức về

z

m
co

l.
ai

gm

@

an
Lu

n

va
ac
th

1

si

năng lực cán bộ, sự phối kết hợp của các Ban/Ngành trong giải quyết thủ tục.
Việc giải quyết hồ sơ mua nhà còn chậm chạp, thời gian giải quyết nhiều hồ sơ
thậm chí kéo dài tới vài năm khiến cho người dân rất bức xúc. Vì vậy, địi hỏi
phải có sự thay đổi cả về chính sách và cách tổ chức thực hiện để hạn chế tình
trạng này.
Trên cơ sở đó, tơi chọn nghiên cứu đề tài “Giải pháp thực hiện bán nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng thực hiện công tác bán nhà ở thuộc sở hữu

lu

nhà nước trên địa bàn quận Long Biên thời gian qua để đề xuất giải pháp tăng

an

cường thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên

va
n

trong thời gian tới.

tn

to

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

ie

gh

- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về bán nhà ở thuộc sở

p

hữu Nhà nước;

do

w

- Đánh giá thực trạng công tác bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa

oa

nl

bàn quận Long Biên giai đoạn 2011-2016;

d

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà

lu

an

nước trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2011-2016;

u
nf

va

- Đề xuất giải pháp tăng cường bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa
bàn quận Long Biên trong thời gian tới.

ll
z
at
nh

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

oi

m

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải pháp thực hiện công tác bán nhà ở

z

thuộc sở hữu Nhà nước.

@
gm

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu

m
co

l.
ai

- Về không gian:

Các nội dung nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn quận Long Biên,

an
Lu

thành phố Hà Nội; cụ thể tại các phường, xã có quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
- Về thời gian:

n

va
ac
th

2

si


Số liệu thu thập về công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước trên địa
bàn quận Long Biên trong giai đoạn từ 2011-2016.
- Về nội dung:
Các nội dung nghiên cứu tập trung vào đánh giá hiện trạng công tác bán
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên, xác định các yếu tố
ảnh hưởng từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường công tác bán nhà ở cũ thuộc sở
hữu Nhà nước theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.
Các hình thức sở hữu nhà khác và các loại nhà vượt thẩm quyền giải quyết
của quận không thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài.
1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

lu

1) Thực trạng bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long

an
va

Biên thời gian qua diễn ra như thế nào?

n

2) Những yếu tố nào ảnh hưởng đến công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà

tn

to

nước trên địa bàn quận Long Biên?

ie

gh

3) Để tăng cường công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn

p

quận Long Biên thời gian tới cần đề xuất những giải pháp nào?

do

w

1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI

d

oa

nl

Đề tài xác định tổng quan các phương pháp nghiên cứu có liên quan, từng
bước hệ thống hóa lý luận và thực tiễn trong công tác thực hiện bán nhà ở cũ
thuộc sở hữu Nhà nước. Trên cơ sở đó đề tài đã đánh giá thực trạng trong công
tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn
2011-2016. Từ đó xác định được các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới công tác bán

nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên. Và cuối cùng là
đưa ra các giải pháp tổng hợp để tăng cường thực hiện công tác bán nhà ở cũ
thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà

ll

u
nf

va

an

lu

oi

m

z
at
nh

Nội nói chung.

z
m
co

l.

ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

3

si


PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÁP THỰC
HIỆN BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN BÁN NHÀ Ở THUỘC
SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
2.1.1. Một số khái niệm
2.1.1.1. Tài sản nhà nước

lu

Tài sản Nhà nước là tài sản hình thành từ ngân sách Nhà nước hoặc do
pháp luật quy định thuộc sở hữu, quản lý của Nhà nước, bao gồm: trụ sở làm
việc, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; máy móc, phương tiện vận

tải, trang thiết bị làm việc; tài sản từ nguồn viện trợ, tài trợ, đóng góp của tổ
chức, cá nhân trong nước và ngoài nước cho Nhà nước và các tài sản khác do

an
va
n

pháp luật quy định (Quốc hội, 2013).

p

ie

gh

tn

to

Từ khái niệm này cho thấy, việc chuyển đổi nhà thuộc sở hữu nhà nước
thực chất là việc chuyển đổi giá trị sở hữu từ nhà nước sang đối tượng được
chuyển đổi. Các cá nhân, cơ quan được chuyển quyền sở hữu cũng có các quyền
cơ bản về sở hữu nhà và có trách nhiệm pháp lý, tài chính với nhà nước. Khi đó
các quy định về pháp luật trong việc chuyển đổi có vai trị quan trọng trong việc

oa

nl

w

do

d

xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.

an

lu

(i) Tài sản Nhà nước khu vực hành chính sự nghiệp

u
nf

va

Là những tài sản Nhà nước giao cho các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự
nghiệp, các đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã

ll

hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp quản lý và sử dụng gồm:

oi

m

- Đất đai;

z
at
nh

- Nhà, cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất đai;

z

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

@

gm

- Các phương tiện giao thông vận tải, trang thiết bị làm việc và các tài

l.
ai

sản khác.

m
co

Các tài sản nhà nước này đều được phép chuyển quyền sử dụng tuy nhiên
điều kiện được chuyển quyền và thẩm quyền quyết định phải tuân theo quy định,

an
Lu

phân cấp của Chính phủ.

n

va
ac
th

4

si


(ii) Tài sản Nhà nước tại doanh nghiệp Nhà nước
Là các loại tài sản hữu hình và vơ hình thuộc quyền quản lý, sử dụng của
doanh nghiệp Nhà nước được hình thành từ vốn Nhà nước đã đầu tư: đất đai, cơng
trình xây dựng trên đất, … Và quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hiện nay đa phần
trước kia đều là tài sản của các doanh nghiệp nhà nước phân phối lại cho cán bộ công nhân viên ở để ổn định cuộc sống và yên tâm công tác (Chính phủ, 1998).
2.1.1.2. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Theo quy định hiện nay có bốn loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

lu

- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng
nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo
quy định của pháp luật. Nhà ở công vụ được Nhà nước giao cho các cán bộ theo
tiêu chuẩn sử dụng trong thời gian, nhiệm kỳ thực hiện các nhiệm vụ công vụ.
Với loại nhà ở này thì các cán bộ được giao sau khi hết nhiệm kỳ công vụ phải

an
n

va

tn

to

bàn giao trả lại cho cơ quan quản lý nhà nước.

p

ie

gh

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở do Nhà nước đầu tư bằng vốn ngân
sách Nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn
vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc
đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất
được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê
duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư. Loại nhà này
được phép chuyển nhượng khi đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của

d

oa

nl

w

do

u
nf

va

an

lu

Luật nhà ở.

ll

- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà
nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu
đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư
xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được
xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua. Với
các nhà ở xã hội muốn chuyển nhượng thì phải sau thời gian sử dụng tối thiểu là
5 năm (tính từ thời điểm thanh tốn hết tiền mua với cơ quan quản lý nhà ở xã
hội) hoặc nếu chưa đủ 5 năm nhưng đã thanh toán hết tiền mua với cơ quan quản
lý thì cũng được phép chuyển nhượng nhưng chỉ được chuyển nhượng cho các
đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội và người bán phải thực

oi

m

z
at
nh

z

m
co

l.
ai

gm

@

an
Lu

hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định hiện hành.

n

va
ac
th

5

si


- Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có
nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước
và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở. Và
đây chính là loại nhà đang được thực hiện thủ tục bán theo Nghị định
99/2015/NĐ-CP. Hiện nay quỹ nhà ở cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội còn rất
nhiều và phần lớn trong số đó là các nhà ở cấp bốn riêng lẻ (Quốc Hội, 2014).
2.1.2. Đặc điểm, vai trò của bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
2.1.2.1. Đặc điểm của bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

lu

Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một hình thức chuyển giao quyền
quản lý sử dụng từ chủ thể nhà nước sang chủ thể cá nhân. Sau khi chuyển giao
quyền sử dụng thì cá nhân có tồn quyền sử dụng, sửa chữa, cải tạo, xây dựng lại

an

nhà ở theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

n

va

p

ie

gh

tn

to

Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một thủ tục hành chính bao gồm
nhiều bước từ lập kế hoạch, tổ chức thực hiện cho đến kiểm tra giám sát. Trong
tổ chức thực hiện thì lại bao gồm nhiều bước nhỏ như: Tiếp nhận hồ sơ, ký hợp
đồng thuê nhà ở, xác định thông số giá bán nhà ở, đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất
và áp giá bán, ký hợp đồng mua bán nhà ở, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và cấp
giấy chứng nhận. Nếu một bước bị chậm thì tất cả các bước tiếp theo cũng sẽ bị

w

do

oa

nl

chậm lại theo hiệu ứng dây chuyền.

d

Công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có nhiều cơ quan tham gia vào
phối hợp giải quyết: Sở Xây dựng, Sở Tài ngun và Mơi trường, Sở Tài chính,
Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Cục thuế thành phố Hà Nội, UBND cấp huyện,

UBND cấp xã, ... Mỗi cơ quan lại có chức năng, nhiệm vụ riêng chịu trách nhiệm
giải quyết từng lĩnh vực riêng trong tồn bộ hoạt động của cơng tác bán nhà.
Chính vì vậy việc hợp tác của các cơ quan, đơn vị trong quy trình là rất quan

ll

u
nf

va

an

lu

oi

m

z
at
nh

trọng trong việc giải quyết hồ sơ đúng thời gian quy định.
2.1.2.2. Vai trò của bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

z

m
co

l.
ai

gm

@

Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một chính sách có lợi cho cả nhà
nước và người dân. Trên thực tế, quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước hiện nay
trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung cịn rất nhiều.
Công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một giải pháp giúp nhà nước giảm
bớt một phần gánh nặng trong công tác quản lý, phân phối nguồn lực tài chính để

an
Lu

sửa chữa, cải tạo các quỹ nhà ở cũ xuống cấp hàng năm.

n

va
ac
th

6

si

Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là chính sách đãi ngộ với các cán bộ
công nhân viên trước đây làm việc trong các cơ quan của nhà nước có được cuộc
sống tốt hơn, tạo ra cơ hội cho người dân sở hữu được nhà đất với mức giá ưu
đãi, giúp an sinh xã hội và củng cố lòng tin của nhân dân đối với nhà nước.
2.1.3. Nội dung nghiên cứu giải pháp thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước
2.1.3.1. Quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long Biên
a. Quỹ nhà ở xã hội
Hiện nay trên địa bàn quận Long Biên có một khu nhà ở xã hội gồm ba
tòa mỗi tòa sáu tầng. Tất cả gồm 300 căn hộ và hiện nay đã có 276 hộ đủ điều

lu

kiện vào ở.

an
n

va

b. Quỹ nhà ở chuyên dùng

tn

to

Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Long Biên hiện đang quản lý cho
thuê làm địa điểm sản xuất kinh doanh với 20 điểm trên phố Ngọc Lâm. Tổng

ie

gh

diện tích cho thuê là 1.722,12 m2.

p

c. Quỹ nhà ở cũ

do

oa

nl

w

Trong giai đoạn 2011-2016, Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Long
Biên đang tiếp nhận giải quyết thủ tục của 33 khu tập thể với 1071 hồ sơ với tổng

d

diện tích 23.860m2.

lu

an

2.1.3.2. Cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

u
nf

va

a. Đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

ll

Theo quy định đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là
người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm
đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày
ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở
và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy
định tại Khoản 1 Điều 61 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trừ trường hợp chiếm

oi

m

z
at
nh

z

l.
ai

gm

@

dụng nhà ở trái pháp luật. Cụ thể như sau:

m
co

- Trường hợp nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư xây
dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992
nhưng từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 mới hoàn thành xây dựng và đưa vào sử
dụng để phân phối cho cán bộ, công nhân viên thuê theo Quyết định số 118/TTg

an
Lu

n

va
ac
th

7

si


của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương;
- Trường hợp người đang thuê nhà ở trước ngày 27 tháng 11 năm 1992
nhưng thuộc diện phải điều chuyển công tác và Nhà nước yêu cầu phải trả lại nhà

ở đang thuê, sau đó được cơ quan nhà nước bố trí cho thuê nhà ở khác sau ngày
27 tháng 11 năm 1992;
- Trường hợp nhà ở hoặc nhà khơng có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố
trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 đến trước ngày
05 tháng 7 năm 1994;
- Trường hợp nhà ở hoặc nhà khơng có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố
trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày

lu

19 tháng 01 năm 2007 (Chính phủ, 2015).

an

Các quy định này khá chi tiết và phù hợp với các đối tượng người dân

va
n

cũng như thực tế nguồn gốc nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hiện nay trên địa bàn

tn

to

thành phố Hà Nội.

- Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng thuê nhà ở và có

p

ie

gh

b. Người thuê nhà ở cũ phải thuộc một trong các trường hợp sau đây

w

do

tên trong hợp đồng này thì khơng phải ký lại hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp

oa

nl

hợp đồng thuê nhà ở hết hạn và các bên phải ký lại hợp đồng theo quy định;

d

- Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, khơng có hợp đồng th nhà ở

an

lu

nhưng có quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở và có tên trong quyết định,

u

nf

hành, nhà ở;

va

văn bản này thì phải làm thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở với đơn vị quản lý vận

ll

- Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng th nhà ở nhưng

m

oi

khơng có tên trong hợp đồng này và nhà ở này khơng có tranh chấp, khiếu kiện

z
at
nh

thì được ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định
tại Điều 60 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP;

z

@

- Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có quyết định, văn bản phân

gm

phối, bố trí nhà ở nhưng khơng có tên trong quyết định, văn bản này và nhà ở này

l.
ai

khơng có tranh chấp, khiếu kiện thì được ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản

m
co

lý vận hành nhà ở theo quy định tại Điều 60 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

an
Lu

Trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật thì bị thu hồi; việc thu hồi
nhà ở này được thực hiện theo quy định tại Điều 45 và Điều 46 của Nghị định

n

va
ac
th

8

si

99/2015/NĐ-CP (Chính phủ, 2015).
Các quy định như trên là rất phù hợp đối với các đối tượng người thuê nhà
ở cũ hiện nay trên địa bàn quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói
chung. Quy định này đã có hướng mở đối với những người thực tế đang sử dụng
nhà ở mà nhà ở này là do được nhận chuyển nhượng từ người chủ cũ được phân
phối trước đây. Trên thực tế hiện nay trên địa bàn quận Long Biên cũng có rất
nhiều trường hợp như vậy.
c. Giá thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

lu

- Đối với nhà ở, nhà khơng có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử
dụng trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 (ngày ban hành Nghị định số 61/CP của
Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà chưa được cải tạo, xây dựng lại

an

thì áp dụng giá thuê như bảng sau:

va
n

Bảng 2.1. Giá thuê nhà ở cũ chưa cải tạo, xây dựng lại

tn

to

Biệt thự
I

gh

Cấp/ hạng nhà

II

Nhà ở thông thường

III

IV

I

II

III

IV

p

ie

Giá (đồng/m2/tháng) 11.300 13.500 15.800 24.800 6.800 6.300 6.100 4.100

w

do

Nguồn: Thủ tướng Chính phủ (2008)

d

oa

nl

Với mức giá cho thuê như trên là phù hợp đối với đa số người dân có mức
thu nhập thấp, giúp họ có thể thuê được nhà ở với mức giá trong khả năng chi trả
của họ. Bởi đa phần nhà ở cũ thường có diện tích trong hợp đồng th nhà khá
nhỏ. Nhiều khu tập thể diện tích mỗi hộ chỉ 24m2 và mỗi tháng chỉ phải trả
98.400 đồng/hộ/tháng. Và đây là nguồn động viên, ưu đãi lớn của nhà nước đối

ll

u
nf

va

an

lu

với các đối tượng này.

m

oi

Đối với nhà ở quy định bên trên đã được Nhà nước cải tạo, xây dựng lại;
nhà ở hoặc nhà khơng có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng từ ngày
05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 (ngày ban hành
Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử
lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước. thì áp dụng giá thuê như đối với nhà ở xã hội

z
at
nh

z

l.
ai

gm

@

thuộc sở hữu nhà nước (Chính phủ, 2015).

m
co

Trên địa bàn thành phố Hà Nội thì giá thuê nhà ở xã hội được quy định
như sau:

an
Lu
n

va
ac
th

9

si


Bảng 2.2. Giá cho thuê nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội
TT

Đơn giá (đồng/m2)

Loại nhà

1

Nhà 1 tầng

6.800

2

Nhà 2 và 3 tầng

10.950

3

Nhà 4,5,6 và 7 tầng

25.600
Nguồn: Sở Xây dựng (2015)

d. Miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
- Nguyên tắc miễn, giảm:
+ Người được miễn, giảm tiền thuê nhà ở phải là người có tên trong hợp
đồng thuê nhà ở (bao gồm người đại diện đứng tên trong hợp đồng và các thành

lu
an

viên khác có tên trong hợp đồng thuê nhà);

n

va

thuê đối với một nhà ở;

ie

gh

tn

to

+ Việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở chỉ xét một lần cho người thuê; trường
hợp thuê nhiều nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì chỉ được hưởng miễn, giảm tiền
+ Trường hợp một người thuộc đối tượng được hưởng nhiều chế độ miễn,

p

giảm tiền thuê nhà ở thì chỉ được hưởng mức cao nhất;

do

nl

w

+ Trường hợp trong một hộ gia đình có từ hai người trở lên đang thuê nhà

oa

ở thuộc diện được giảm tiền thuê thì được miễn tiền thuê nhà ở.

d

- Đối tượng được miễn, giảm:

an

lu

+ Người có cơng với cách mạng theo quy định của pháp luật ưu đãi người

u
nf

va

có cơng với cách mạng;

ll

+ Hộ nghèo, cận nghèo theo quy định về chuẩn nghèo, cận nghèo do Thủ

oi

m

tướng Chính phủ ban hành;

z
at
nh

+ Người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó
khăn về nhà ở tại khu vực đô thị.

z

@

- Mức miễn, giảm tiền thuê nhà ở cho các đối tượng quy định ở trên được

l.
ai

gm

thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

m
co

Riêng hộ nghèo, cận nghèo, người khuyết tật, người già cô đơn và các đối
tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đơ thị nếu được th nhà ở thì
được giảm 60% tiền thuê nhà ở phải nộp; đối với hộ nghèo, cận nghèo thì mức
giảm này được tính cho cả hộ gia đình (khơng tính cho từng thành viên trong hộ

an
Lu

n

va
ac
th

10

si


gia đình) (Chính phủ, 2015).
Với quy định về đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà như trên là rất
hợp lý. Bởi thực tế, các đối tượng này là các đối tượng có thu nhập thấp hoặc rất
thấp. Vì vậy chế độ miễn, giảm là rất cần thiết, giúp họ bớt đi một phần nỗi lo về
nhà ở, từ đó vấn đề an sinh xã hội được giải quyết sẽ tác động tích cực tới sự phát
triển của tồn xã hội.
e. Hồ sơ, trình tự, thủ tục thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
- Hồ sơ thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:
+ Đơn đề nghị thuê nhà ở;

lu

+ Giấy tờ chứng minh việc sử dụng nhà ở: quyết định, văn bản phân phối,
bố trí nhà ở hoặc có hợp đồng th nhà ở dù có hay khơng có tên trong hợp đồng,
quyết định phân phối mà khơng thuộc diện tranh chấp thì vẫn được ký hợp đồng
thuê nhà.

an
n

va

p

ie

gh

tn

to

+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc
hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người có đơn đề nghị thuê nhà
ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực sổ hộ khẩu gia
đình hoặc giấy đăng ký kết hơn;

do

oa

nl

w

+ Bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền th
nhà ở (nếu có) (Chính phủ, 2015).

d

Về cơ bản, nội dung hồ sơ xin thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là rất
đơn giản và dễ chuẩn bị đối với người dân có nhu cầu xin th. Từ đó, q trình
giải quyết cũng sẽ nhanh gọn hơn tránh được những phiền hà, rắc rối cho người
dân khi đi làm thủ tục.

ll

u
nf

va

an

lu

oi

m

- Trình tự, thủ tục thuê nhà ở cũ đối với trường hợp đang thực tế sử dụng
nhà, khơng có hợp đồng th nhà nhưng có quyết định, văn bản phân phối, bố trí
nhà ở và có tên trong quyết định, văn bản này:

z
at
nh

z

+ Người đề nghị thuê nhà ở nộp 02 bộ hồ sơ tại đơn vị quản lý vận hành
nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) ở
đây là Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội;

gm

@

m
co

l.
ai

+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, viết giấy biên nhận hồ
sơ; trường hợp người nộp đơn khơng thuộc đối tượng được th nhà ở cũ thì phải
có văn bản thơng báo cho người hộp hồ sơ biết rõ lý do; nếu hồ sơ còn thiếu giấy
tờ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn ngay để người nộp hồ sơ bổ sung

an
Lu

n

va
ac
th

11

si


giấy tờ. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì phải báo
cáo cơ quan quản lý nhà ở xem xét;
+ Trên cơ sở hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận, cơ quan quản lý nhà ở có trách
nhiệm kiểm tra, lập tờ trình kèm theo dự thảo quyết định phê duyệt đối tượng

được thuê nhà ở cũ trình cơ quan đại diện chủ sở hữu quyết định;

lu

+ Căn cứ vào đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở
hữu nhà ở xem xét, ban hành quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở,
sau đó gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở để thông báo cho đơn vị
quản lý vận hành nhà ở thực hiện ký kết hợp đồng thuê nhà ở. Trường hợp nhà ở
cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý mà giao thẩm quyền quyết định đối tượng
được thuê nhà ở cho cơ quan quản lý nhà ở thì cơ quan này ban hành quyết định
phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở.

an
n

va

tn

to

Sau khi có quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở cũ, đơn vị
quản lý vận hành nhà ở thực hiện ký kết hợp đồng với người th nhà ở (Chính
phủ, 2015).

p

ie

gh

- Trình tự, thủ tục ký hợp đồng thuê nhà đối với trường hợp: đang thực tế
sử dụng nhà ở nhưng khơng có hợp đồng thuê nhà mà có quyết định phân phối và
có tên trong quyết định đó hoặc đang thực tế sử dụng nhà ở có hợp đồng th nhà
nhưng khơng có tên trong hợp đồng này và không thuộc diện tranh chấp hoặc
đang thực tế sử dụng nhà ở nhưng có quyết định phân phối dù khơng có tên trong
quyết định này thì thực hiện như sau:

d

oa

nl

w

do

lu

ll

u
nf

va

an

+ Trường hợp người đang sử dụng nhà ở nhận chuyển quyền thuê nhà ở

trước ngày 06 tháng 6 năm 2013, là ngày Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22
tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước có hiệu lực thi hành (sau đây gọi chung là Nghị định số 34/2013/NĐ-CP)
thì người đề nghị thuê nhà ở nộp 02 bộ hồ sơ tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở
hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định), ở đây là
Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội. Sau khi tiếp nhận hồ sơ,
cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ hợp lệ thì đăng tải 03
lần liên tục thông tin về nhà ở cho thuê trên báo của địa phương và trên Cổng
thông tin điện tử của đơn vị mình; trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận hồ
sơ thì chuyển cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để thực hiện việc đăng tin.

oi

m

z
at
nh

z

m
co

l.
ai

gm

@

an
Lu

Sau 30 ngày, kể từ ngày đăng tin lần cuối, nếu khơng có tranh chấp, khiếu
kiện về nhà ở cho thuê thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở ký hợp đồng với người

n

va
ac
th

12

si