Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận long biên, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những
ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa
Quản lý đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Đỗ Thị Tám, là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND quận Long Biên, các
phòng ban và nhân dân trong quận, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên, tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lịng chân thành, tơi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................................ vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract ............................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

Phần 2. Tổng quan nghiên cứu ................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất ......................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất ................................................. 4

2.1.2.

Phân loại quy hoạch sử dụng đất ...................................................................... 7

2.1.3.

Nội dung của quy hoạch sử dụng đất................................................................ 9

2.2.

Cơ sở lý luận về tính khả thi và hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất.............. 10

2.2.1.

Khái niệm và tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án
quy hoạch sử dụng đất ................................................................................... 10

2.2.2.

Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất ........................ 10

2.2.3.

Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất............................. 13

2.3.

Kinh nghiệm về quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............... 15

2.3.1.

Về cấp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................................ 16

2.3.2.

Về nguyên tắc và căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................... 18

2.3.3.

Về thẩm quyền lập, quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .......... 19

2.3.4.

Về kỳ quy hoạch ............................................................................................ 20

iii


2.3.5.

Về quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .......................................... 20

2.4.

Tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ....................... 21

2.4.1.

Giai đoạn từ 1930 đến trước năm 1960 .......................................................... 21

2.4.2.

Giai đoạn từ năm 1960 đến năm 1975 ............................................................ 22

2.4.3.

Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993 ............................ 23

2.4.4.

Giai đoạn từ Luật đất đai 1993 đến Luật Đất đai 2003.................................... 25

2.4.5.

Thời kỳ sau Luật Đất đai năm 2003 đến nay .................................................. 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 38
3.1.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 38

3.1.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên ........................ 33

3.1.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai quận Long Biên .................................... 33

3.1.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 -2020 .... 33

3.1.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất ........... 33

3.2.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 33

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 33

3.2.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 34

3.2.3.

Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 34

3.2.4.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ .............................................................. 34

3.2.5.

Phương pháp so sánh, đánh giá ...................................................................... 34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................. 35
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên ...................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ................................ 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 37

4.1.3.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................ 39

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất tại quận long Biên .......................................... 40

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên ......................................................... 40

4.2.2.

Tình hình biến động đất đai trên địa bàn quận giai đoạn 2010 - 2015 ............. 44

4.3.

Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2010 - 2020 ................................................................................................... 48

4.3.1.

Phương án quy hoạch sử dụng đất quận Long Biên giai đoạn 2010 - 2020 ..... 48

4.3.2.

Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 2020 thực hiện đến 2015 ................................................................................ 50

iv


4.3.3.

Kết quả thực hiện dự án, cơng trình theo phương án quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2015........................................................................................... 55

4.3.4.

Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2010 đến năm
2015 theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt ................................................. 60

4.3.5.

Đánh giá chung tình hình thực hiện quy hoạch tại quận Long Biên ................ 62

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện phương án
quy hoạch sử dụng đất ................................................................................... 65

4.4.1.

Giải pháp liên quan đến nâng cao chất lượng phương án quy hoạch sử
dụng đất ......................................................................................................... 65

4.4.2.

Giải pháp về bố trí nguồn vốn đầu tư ............................................................. 66

4.4.3.

Giải pháp liên quan đến quản lý và giám sát thực hiện quy hoạch .................. 67

4.4.4.

Giải pháp về cơ chế chính sách, pháp luật ...................................................... 67

4.4.5.

Giải pháp về kinh tế ....................................................................................... 68

4.4.6.

Giải pháp kỹ thuật.......................................................................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 70
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 70

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 70

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 71
Phụ lục ...................................................................................................................... 83

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BNN

Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Mơi trường

PTNMT

Phịng Tài ngun và Mơi trường

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KQTH

Kết quả thực hiện

KTXH

Kinh tế xã hội

PAQH

Phương án quy hoạch

QĐ

Quyết định

QH

Quy hoạch

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TH

Thực hiện

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế của quận Long Biên giai đoạn 2011-2015............................. 38
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2015 ....................................... 41
Bảng 4.3. Biến động sử dụng đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2010 - 2015 .......... 45
Bảng 4.4. Phương án quy hoạch sử dụng đất quận Long Biên giai đoạn 2010-2020 .... 49
Bảng 4.5. Chỉ tiêu các phương án quy hoạch sử dụng đất quận Long Biên đến
năm 2015 ...................................................................................................... 51
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2015
quận Long Biên ............................................................................................ 52
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm 2015
quận Long Biên ............................................................................................ 54
Bảng 4.8. Các cơng trình, dự án đã thực hiện theo phương án quy hoạch giai đoạn
2010-2020 (thực hiện đến năm 2015) ........................................................... 55
Bảng 4.9. Các cơng trình, dự án chưa thực hiện theo phương án quy hoạch giai
đoạn 2010-2020 (tính đến năm 2015) ........................................................... 59
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2010 đến năm
2015 theo quy hoạch được duyệt .................................................................. 61

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ quận Long Biên ............................................................................... 35
Hình 4.2.

Phương án quy hoạch sử dụng đất quận Long Biên giai đoạn năm 2010
đến năm 2020 ............................................................................................... 50

Hình 4.3.

So sánh chỉ tiêu sử dụng đất theo quy hoạch và kết quả thực hiện
đến năm 2015 ............................................................................................... 51

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Loan
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2020 quận Long Biên, thành phố Hà Nội”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu đã được duyệt trong phương án QHSDĐ
quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2020 tìm ra những tồn tại và nguyên
nhân của các tồn tại.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch
sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp xử lý số liệu
- Phương pháp minh họa bằng bản đồ
- Phương pháp so sánh, đánh giá
Kết quả chính và kết luận

1. Quận Long Biên thành lập được gần 13 năm, so về mặt thời gian là tương
đối non trẻ. Quận có lợi thế nằm trong vùng kinh tế động lực Bắc Bộ, là cửa ngõ quan
trọng nhất của tam giác kinh tế của Hà Nội, Hải Phịng và Quảng Ninh. Quận có diện
tích nhỏ với 5982,03 ha, trong đó đất nơng nghiệp chiếm 30,75%; đất phi nông nghiệp
chiếm 69,04%; đất chưa sử dụng chỉ còn 0,21%.
2. Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất quận Long Biên giai
đoạn 2010 - 2020: đất nông nghiệp thực hiện 1.839,5 ha đạt 208,61%, đất phi nông
nghiệp thực hiện 4.130,1 ha đạt 81,32%, đất chưa sử dụng thực hiện 12,4 ha đạt
38,46%. Còn một số tồn tại trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch nguyên
nhân do chất lượng phương án quy hoạch, cơng tác giải phóng mặt bằng, thiếu vốn để
thực hiện, các cơng cụ hỗ trợ cho q trình đầu tư bất động sản, cịn có sự nhượng bộ
khi chấp thuận đầu tư....
3. Để thực hiện tốt phương án quy hoạch sử dụng đất, trong thời gian tới quận
cần có những giải pháp cụ thể trong việc nâng cao chất lượng lập quy hoạch sử dụng
đất; tăng cường quản lý và kiểm tra việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất; có
chính sách phù hợp trong khai thác, quản lý quỹ đất của địa phương phù hợp với điều
kiện của quận mới thành lập.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Loan
Thesis title: “Evaluate the implementation of land use planning up to 2020 in
Long Bien District, Hanoi City”
Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives
- Evaluate the implementation of the approved land use indicators in land use
planning in Long Bien District, Hanoi in period 2010-2020 to found the existences and
causes of existences.
- Propose solutions to improve the efficiency of the implementation of land
use planning.
Methods
In the thesis, the research methods are used:
- Methods of data processing
- The method illustrated by maps
- Method comparison, reviews
Main findings and conlusions
- Long Bien District was established nearly 13 years, than in terms of time is
relatively young. The district is located in the advantages area in a dynamic
economic region of Tonkin, the gateway of the economic triangle of Ha Noi, Hai
Phong and Quang Ninh. District has a small area with 5982.03 hectares, of which
agricultural land accounted for 30.75%; non-agricultural land accounted for 69.04%;
unused land is only 0.21%
2. Results of the implementation plan for land use planning Long Bien District period
2010 - 2020: agricultural land 1839.5 hectares perform 208.61%, non-agricultural land
4130.1 ha performed at 81, 32% of unused land 12.4 hectares implementation
38.46%. Aside in the course of implementation planning projects caused by quality
planning options, site clearance work, lack of funds for implementation, support tools
for the real estate investment, there is a concession when the investment approval ....
3. To implement the land use plan, the next time the county should have specific
solutions to improve the quality of land use planning;strengthen management and
monitoring the implementation of land use plans; have appropriate policies in the
exploitation and management of local land bank in line with the conditions of the newly
established district.

x


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Để quản lý khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai, công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung hết sức quan trọng và
được quy định tại Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật nhằm đảm bảo sử
dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả”. Từ Điều 35 đến Điều 50 Luật Đất đai
năm 2013, quy định về nguyên tắc, nội dung, trình tự, thẩm quyền lập và xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Trong thời gian qua, công tác quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Nhà nước
được triển khai rộng khắp trên phạm vi cả nước và đạt được một số kết quả nhất
định. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một bộ phận quan trọng trong công tác
quản lý nhà nước thuộc hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta.
Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho
trước mắt mà cả lâu dài, việc thực hiện đúng phương án quy hoạch đóng vai trị
quyết định tính khả thi và hiệu quả trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai.
Việc quản lý thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải phù hợp với
yêu cầu thực tế phát triển kinh tế, xã hội của từng địa phương, trên cơ sở đảm
bảo tiết kiệm, tránh lãng phí quỹ đất và phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành
trên địa bàn, đặc biệt ưu tiên đất đai cho nhiệm vụ đổi mới và phát triển của
nước ta hiện nay.
Tuy vậy trong quá trình quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch vẫn cịn
nhiều tồn tại hạn chế như: Việc cơng khai quy hoạch, quản lý quy hoạch chưa
được chú trọng, công tác điều tra cơ bản, công tác dự báo còn hạn chế nên một số
phương án quy hoạch chưa phù hợp, chất lượng thấp. Việc bố trí quỹ đất cho các
thành phần kinh tế không sát với nhu cầu thực tế, vì vậy dẫn đến tình trạng một số

nơi (quy hoạch không khả thi, quy hoạch treo), một số nơi lại phải điều chỉnh bổ
sung nhiều lần, công tác kiểm tra giám sát có lúc cịn bng lỏng, việc vi phạm
quy hoạch xẩy ra nhiều nơi gây bức xúc trong nhân dân ở một số địa phương.
Báo cáo giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được
trình bày tại kỳ họp thứ 9, QH khố XI đã chỉ ra bốn khuyết điểm lớn trong thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là: (1) tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử

1


dụng đất các cấp cịn chậm, thậm chí có nơi rất chậm, nhất là ở cấp huyện, cấp
xã; (2) chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thấp; (3) một số chỉ tiêu
sử dụng đất được thực hiện khơng đúng kế hoạch, khơng ít trường hợp sử dụng
đất không hiệu quả; (4) hiệu lực của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thấp, ý
thức chấp hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa tốt. Do đó, sự tổng kết
đánh giá, rút kinh nghiệm và tìm ra giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả
cơng tác quy hoạch sử dụng đất là rất quan trọng.
Để đánh giá một cách chính xác kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2020; phân tích, đánh giá những kết quả đã đạt được, những tồn
tại và nguyên nhân trong quá trình thực hiện dự án quy hoạch, từ đó đề xuất, kiến
nghị các giải pháp nhằm mục đích khai thác, sử dụng hợp lý và có hiệu quả quỹ
đất của quận là rất cần thiết. Đó là mục tiêu chính của đề tài: “Đánh giá tình hình
thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận Long Biên, thành
phố Hà Nội”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu đã được duyệt trong phương án
QHSDĐ quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2020 tìm ra những
mặt tích cực, những tồn tại và nguyên nhân của các tồn tại.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy
hoạch sử dụng đất.

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng
đất kỳ đầu (2011- 2015) quận Long Biên, thành phố Hà Nội đã được phê
duyệt.
- Kết quả thực hiện phương án QHSDĐ giai đoạn 2010-2020 quận Long
Biên (thực hiện đến 2015).
- Các văn bản liên quan đến việc lập, thực hiện quy hoạch sử dụng đất,
công tác quản lý sử dụng đất của cấp có thẩm quyền.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

2


- Về thời gian: số liệu thống kê về dân số, kinnh tế, đất đai, điều kiện tự
nhiên… lấy trong giai đoạn 2005 - 2015; hiện trạng sử dụng đất lấy trong năm
2015. Kết quả thực hiện phương án QHSDĐ được tính đến ngày 31/12/2015.
1.4.

NHỮNG

ĐĨNG

GĨP

MỚI,

Ý

NGHĨA

KHOA

HỌC

VÀ

THỰC TIỄN
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện
phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên trong những năm
tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định
chính sách trong việc ra quyết định sử dụng đất hiệu quả, qua đó góp phần vào sự
phát triển kinh tế xã hội bền vững.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
“Đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt đất,
mảnh đất, miếng đất...) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên
hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn,
chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hố tính... ), tạo
ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Như
vậy, để sử dụng đất cần phải làm quy hoạch - đây là quá trình nghiên cứu, lao

động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất
một trật tự sử dụng đất nhất định.
Về mặt bản chất: đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất như “tư
liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy hoạch
sử dụng đất sẽ là một hiện tượng KTXH thể hiện đồng thời 3 tính chất: kinh tế, kỹ
thuật và pháp chế (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Từ đó, có thể đưa ra định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức, sử dụng và
quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc
phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử
dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng đất cụ thể), nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và mơi trường” (Đồn
Cơng Quỳ và cs., 2006).
Tính đầy đủ: được thể hiện ở khía cạnh mọi loại đất đều được đưa vào sử
dụng theo các mục đích nhất định.
Tính hợp lý: đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu
cầu và mục đích sử dụng.
Tính khoa học: áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp
tiên tiến.
Tính hiệu quả: đáp ứng đồng bộ lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.

4


Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi
ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất
đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao
hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.

Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển KTXH của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến
hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất chi tiết của mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công
tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để
phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh,
văn hoá - xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo
gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút
nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm
nghiệp có rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ
hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm mơi trường dẫn đến những tổn
thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường
về những tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phịng ở từng địa phương.
2.1.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính
khống chế vĩ mơ, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau (Đồn
Cơng Quỳ và cs., 2006):
* Tính lịch sử - xã hội: lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát
triển của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái KTXH đều có một phương thức
sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: lực lượng sản xuất (mối quan hệ giữa
người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất
(quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử
dụng đất ln nẩy sinh quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự nhiên (như điều
tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế...), cũng như quan hệ giữa người với người (xác
nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những người chủ đất -

5


GCNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát
triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy
nó ln là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất
mang tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý
(là phương tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập
trung đất đai để mua, bán, phát canh thu tô...). ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất
phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và quyền lợi của tồn xã hội; góp phần
tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và
nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường, quy
hoạch sử dụng đất góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích
kinh tế, xã hội và mơi trường nảy sinh trong q trình sử dụng đất, cũng như mâu
thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
* Tính tổng hợp: tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ
yếu ở hai mặt: đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ...
toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; quy
hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như:
khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công
nghiệp, môi trường sinh thái...
Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu
sử dụng đất; điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định
và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục
tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững,
đạt tốc độ cao và ổn định.
* Tính dài hạn: căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những
yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đơ
thị hố cơng nghiệp hố, hiện đại hố nơng nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch

trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện
pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử
dụng đất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế
- xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong
thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi

6


đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và biện
pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của quy hoạch sử
dụng đất thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mơ: với đặc tính trung và dài hạn, quy
hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương
hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, khơng dự
kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy,
quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy
hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mơ, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất
của các ngành.
Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều nhân
tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hố, quy
hoạch sẽ càng ổn định.
* Tính chính sách: quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính
trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách
và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thể hiện cụ
thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển
ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế
về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
* Tính khả biến: dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đốn trước,

theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong
những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp
hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển,
khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các
dự kiến của quy hoạch sử dụng đất khơng cịn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung,
hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể
hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất ln là quy hoạch
động, một q trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy
hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện... ” với chất lượng, mức độ hoàn thiện
và tính phù hợp ngày càng cao.
2.1.2. Phân loại quy hoạch sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung như sau:

7


nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch; số lượng và thành phần đối tượng nằm trong
quy hoạch; phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính) cũng như
nội dung và phương pháp quy hoạch. Thông thường hệ thống quy hoạch sử dụng
đất được phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (như loại hình, dạng, hình thức
quy hoạch...) nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai (như điều
chỉnh quan hệ đất đai hay tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất) từ tổng thể
đến thiết kế chi tiết.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ là tồn bộ diện tích tự
nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy hoạch sử dụng
đất theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực hiện theo
nguyên tắc: từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến
cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính bao

gồm: đáp ứng nhu cầu đất đai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả) cho
hiện tại và tương lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân: cụ thể hoá một
bước quy hoạch sử dụng đất của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn;
làm căn cứ, cơ sở để các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử
dụng đất của địa phương mình và để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm làm căn
cứ để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phục vụ cho cơng tác quản lý Nhà nước
về đất đai.
Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ và quy hoạch sử dụng
đất theo ngành có mối quan hệ tương đối chặt chẽ. Trước tiên, nhà nước căn cứ
vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và hệ thống thông tin tư
liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng các
loại đất. Các ngành chức năng căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai
để xây dựng quy hoạch sử dụng đất cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu
và nội dung sử dụng đất của ngành. Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi
trước và có tính định hướng cho quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Nói khác
đi, quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất theo
lãnh thổ.
Trong nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất theo ngành bao gồm quy
hoạch sử dụng đất các vùng sản xuất chun mơn hố và quy hoạch sử dụng đất
các xí nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất cho các vùng chun mơn hố - sản xuất
hàng hố có thể nằm gọn trong cấp vị lãnh thổ hoặc không trọn vẹn ở một đơn vị

8


hành chính. Do tính đặc thù của sản xuất nơng nghiệp, ngồi sản phẩm chun
mơn hóa phải kết hợp phát triển tổng hợp để sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất của xí nghiệp là hệ thống biện pháp về tổ chức, kinh tế và
kỹ thuật nhằm bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất như tư liệu sản xuất một cách
hợp lý để tạo ra nhiều nơng sản hàng hố, đem lại nguồn thu nhập lớn. Nội dung

quy hoạch đất đai của xí nghiệp rất đa dạng và phong phú, bao gồm: quy hoạch
ranh giới địa lý; quy hoạch khu trung tâm; quy hoạch đất trồng trọt; quy hoạch
thuỷ lợi; quy hoạch giao thơng; quy hoạch rừng phịng hộ... Quy hoạch sử dụng
đất của xí nghiệp có thể tiến hành trong các vùng sản xuất chun mơn hóa hoặc
có thể độc lập ở ngoài vùng.
2.1.3. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất
Đối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong một nước (khác nhau về
không gian), nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất ở các giai đoạn lịch sử
khác nhau (về thời gian) là rất khác nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung của quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
(1). Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế,
xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai (đặc biệt là đất chưa
sử dụng);
(2). Đề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng điểm và các nhiệm vụ cơ bản
về sử dụng đất trong kỳ quy hoạch (dựa trên cơ sở dự báo biến động sử dụng đất
đai, nhu cầu đất của các ngành kinh tế quốc dân, khả năng đáp ứng về số lượng
và chất lượng đất đai);
(3). Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế
- xã hội, quốc phòng, an ninh (điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, phân phối hợp lý
nguồn tài nguyên đất đai, xử lý, điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành,
đưa ra các chỉ tiêu khống chế - chỉ tiêu khung để quản lý vĩ mô đối với từng loại
sử dụng đất - 3 nhóm đất chính theo quy định của Luật Đất đai năm 2013);
(4). Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án;
(5). Xác định các biện pháp khai thác, sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo
vệ môi trường;
(6). Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Như vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất là: phân phối
hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; hình thành hệ thống cơ cấu

9

sử dụng đất phù hợp với cơ cấu kinh tế; khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng
đất đúng mục đích; hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất
nhằm đạt hiệu quả tổng hồ giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngồi lợi ích
chung của cả nước, mỗi vùng, mỗi địa phương tự quyết định những lợi ích cục bộ
của mình. Vì vậy, để đảm bảo sự thống nhất, khi xây dựng và triển khai quy
hoạch sử dụng đất phải tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà nước.
Hệ thống quản lý hành chính của nước ta được phân chia thành 3 cấp: toàn
quốc, cấp tỉnh, cấp huyện. Tuỳ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của mỗi cấp, quy
hoạch sử dụng đất có nội dung và ý nghĩa khác nhau. Quy hoạch của cấp trên là
cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch của cấp
dưới là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều
chỉnh các quy hoạch vĩ mơ.
2.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA QUY
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Khái niệm và tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án
quy hoạch sử dụng đất
Khái niệm của “tiêu chí” (hay tiêu chuẩn) đánh giá là vấn đề khó, cịn
nhiều tranh luận và chưa có một định nghĩa chính thống nào. Theo từ điển tiếng
Việt: “tiêu chí là tính chất, dấu hiệu làm căn cứ để nhận biết, xếp loại sự vật, một
khái niệm...”. Như vậy, từ khái niệm nêu trên đối với tiêu chí đánh giá tính khả
thi và hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất có thể nhìn nhận như sau:
- Để nhận biết, cần có một hệ thống các chỉ tiêu: có thể là chỉ tiêu tổng
hợp hay theo từng yếu tố, chỉ tiêu định tính hoặc định lượng;
- Cịn để xếp loại (phân mức đánh giá) cần có chuẩn để so sánh: có thể là
một chuẩn mực hay ngưỡng để đánh giá dựa trên các định mức, chỉ số cho phép,
đơn giá hoặc quy ước nào đó được chấp nhận...
2.2.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất

Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương án
quy hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả về
phương diện tính tốn, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của

10


phương án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao hàm “tính khả thi lý thuyết” được xác
định và tính tốn thơng qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp ngay trong
quá trình xây dựng và thẩm định phương án quy hoạch sử dụng đất; “tính khả thi
thực tế” chỉ có thể xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá kết quả thực tế đã đạt
được khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong thực tiễn.
Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong điều kiện
bình thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết’ và “tính khả thi thực tế”
thường khơng đáng kể. Tuy nhiên, khơng ít trường hợp ln có những vấn đề
phát sinh trong q trình triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất
do tác động của nhiều yếu tố khó đốn trước được như: tính kịp thời về hiệu lực
thực thi của phương án quy hoạch; nhận thức và tính nghiêm minh trong thực thi
quy hoạch của các nhà chức trách và người sử dụng đất; các sự cố về khí hậu và
thiên tai; những đột biến về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khả năng về các
nguồn lực; áp lực mới về các vấn đề xã hội, thị trường, an ninh quốc phòng; tác
động của nền kinh tế quốc tế...
Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể được đánh giá và luận chứng
thơng qua 5 nhóm tiêu chí sau (Võ Tử Can, 2006):
(1). Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về: căn
cứ và cơ sở pháp lý để lập quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu: các quy định
trong văn bản quy phạm pháp luật; các quyết định, văn bản liên quan đến triển
khai thực hiện dự án...; việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phương
án quy hoạch sử dụng đất: thành phần hồ sơ và sản phẩm; trình tự pháp lý...

(2). Khả thi về phương diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
- Cơ sở tính tốn và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất: tính khách quan của
các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất: điều kiện tự nhiên, định hướng phát
triển kinh tế - xã hội; sử dụng các định mức, tiêu chuẩn; xây dựng các dự báo
theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo mơ hình mẫu...
- Phương pháp cơng nghệ được áp dụng để xử lý tài liệu, số liệu và xây
dựng tài liệu bản đồ...
(3). Khả thi về yêu cầu chuyên mơn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá về:
- Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện quy
hoạch và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng đất...

11


- Nguồn tư liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức
thu thập, điều tra, xử lý và đánh giá.
- Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng đất
theo quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
(4). Khả thi về các biện pháp cần thiết để phương án quy hoạch thực hiện
được. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá căn cứ theo đặc điểm
hoặc tính chất đầu tư của nhóm các biện pháp sau đây:
- Nhóm 1: là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần đầu tư kinh phí) nhằm
tạo điều kiện khơng gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh doanh và mục
đích sử dụng đất của doanh nghiệp và người sử dụng đất). Cụ thể bao gồm: các biện
pháp cần thiết khi thực hiện việc chu chuyển đất đai và chuyển đổi mục đích sử
dụng (khai hoang, phục hố, lấn biển, khơi phục mặt bằng sử dụng đất, cải tạo cơ
bản nhằm đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hoá vào sử
dụng...); xác định ranh giới và cơ cấu diện tích đất của các chủ sử dụng, cơ cấu diện
tích cây trồng; xác lập các chế độ sử dụng đất đặc biệt (sử dụng đất tiết kiệm diện
tích bề mặt, khai thác triệt để khơng gian và chiều sâu)...

- Nhóm 2: bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị
cơng trình trên lãnh thổ (xác định theo đặc điểm của khu vực và định hướng phát
triển của doanh nghiệp và người sử dụng đất), cần lượng vốn đầu tư cơ bản khá
lớn (gồm cả chi phí điều tra khảo sát, thiết kế cũng như vốn đầu tư để thực hiện
cơng trình) và thực hiện theo dự án đầu tư hoặc thiết kế kỹ thuật chi tiết, như các
cơng trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hệ thống ruộng bậc thang
trên đất dốc và các thiết bị công trình bảo vệ đất (chống rửa trơi, xói mịn, sạt lở
đất); hệ thống cơng trình thuỷ lợi, ao hồ chứa nước (tưới tiêu, chống xâm nhập
mặn, thau chua, rửa mặn, rửa phèn).
- Nhóm 3: bao gồm các biện pháp bảo vệ đất và môi trường sinh thái để
phát triển bền vững (trồng rừng và khoanh nuôi tái sinh rừng để phủ xanh đất
trống, đồi núi trọc, tăng độ che phủ của rừng, chắn sóng, chắn cát; bảo vệ
nghiêm ngặt diện tích rừng phịng hộ đầu nguồn, rừng đặc dụng)... Các biện
pháp thuộc nhóm này được đề xuất trong phương án quy hoạch sử dụng đất
tuỳ theo đặc điểm của lãnh thổ, phải đầu tư vốn cơ bản và cũng được triển khai
thực hiện theo dự án đầu tư hoặc luận chứng kinh tế - kỹ thuật.

12


- Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp khơng địi hỏi vốn đầu tư cơ bản,
nhưng được thực hiện bằng dự tốn chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của doanh
nghiệp hoặc người sử dụng đất như nâng cao độ phì và tính chất sản xuất của đất,
áp dụng các quy trình cơng nghệ gieo trồng tiên tiến, thực hiện các biện pháp kỹ
thuật canh tác chống xói mịn, sử dụng các chế phẩm hố học, bón phân, bón
vơi... Để triển khai thực hiện các biện pháp thuộc nhóm này, trong phương án
quy hoạch sử dụng đất cần xác định rõ các thông số cần thiết về đặc điểm mang
tính cơng nghệ của từng khu đất (như kích thước chiều dài - chiều rộng của khu
đất, hiện trạng sử dụng, loại thổ nhưỡng, thành phần cơ giới, mức độ xói mịn,
điều kiện địa hình, địa chất...), cũng như những kiến nghị về hướng cải tạo việc

sử dụng đất.
(5). Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch, được
đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
- Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế: huy động các nguồn lực về vốn
và lao động để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các cơng trình, dự án; giải quyết tốt
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các
cơng trình, dự án...
- Các giải pháp về quản lý và hành chính: xác định rõ trách nhiệm của các
ngành, các cấp trong việc thực hiện và quản lý quy hoạch; tăng cường thanh tra,
kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét
duyệt; kiểm sốt chặt chẽ tình trạng tự phát chuyển đổi đất trồng lúa sang đất
trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc chuyển sang sử dụng vào các mục
đích khác khơng theo quy hoạch; thực hiện tốt việc đào tạo nghề, chuyển đổi cơ
cấu ngành nghề đối với lao động có đất bị thu hồi...
- Các giải pháp về cơ chế chính sách: tạo điều kiện để nông dân dễ dàng
chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất nông nghiệp nhằm tăng hiệu quả
sử dụng đất, phù hợp với nhu cầu thị trường; bảo đảm cho đồng bào dân tộc miền
núi có đất canh tác và đất ở; tổ chức tốt việc định canh, định cư; ổn định đời sống
cho người dân được giao rừng, khốn rừng; khuyến khích ứng dụng tiến bộ khoa
học, cơng nghệ có liên quan đến sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất.
2.2.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất
Hiệu quả là tổng hồ các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà quy
hoạch sử dụng đất sẽ đem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án trong

13


thực tiễn (với phương án đã được đảm bảo bởi các yếu tố khả thi). Quy hoạch sử
dụng đất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế của xã hội. Quá trình
lập phương án quy hoạch sử dụng đất khá phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề

và chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau như các mối quan hệ sản xuất; hình
thức sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất khác. Với cách tiếp cận như trên, cần
phải lưu ý một số vấn đề khi xem xét hiệu quả quy hoạch sử dụng đất như sau
(Võ Tử Can, 2006):
(1). Hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất phải được đánh giá trên cơ sở hệ
thống các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu đánh giá
phù hợp;
(2). Khi xác định hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất cần xem đồng thời
giữa lợi ích của những người sử dụng đất với lợi ích của tồn xã hội;
(3). Đất đai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến
các yêu cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất, cũng như giữ gìn các đặc
điểm sinh thái của đất đai;
(4). Khi tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả đem
lại của quy hoạch sử dụng đất thông qua các chỉ tiêu đồng nhất về chất lượng và có
thể so sánh được về mặt số lượng (cần xác định hiệu quả theo từng nội dung của
phương án quy hoạch sử dụng đất và từng đối tượng sử dụng đất);
(5). Phương án quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện các biện pháp (sẽ
được cụ thể hoá trong các đề án quy hoạch chi tiết) như chuyển đổi cơ cấu sử dụng
đất, cải tạo và bảo vệ đất, xây dựng các công trình thuỷ lợi, giao thơng, các dự án
xây dựng cơng trình phục vụ sản xuất, kinh doanh... Vì vậy, cần tính đến hiệu quả
của tất cả các biện pháp có liên quan được thực hiện cho đến khi định hình phương
án quy hoạch sử dụng đất (bao gồm chi phí vốn đầu tư cơ bản và vốn quay vòng, các
chi phí cần thiết để bồi thường thiệt hại và bảo vệ môi trường).
Do đặc điểm tổng hợp, nên việc đánh giá và luận chứng phương án quy
hoạch sử dụng đất khá phức tạp. Thơng thường, khi đánh giá về góc độ kinh tế
luôn chứa đựng cả vấn đề môi trường cũng như yếu tố xã hội của phương án
(chính vì bất kỳ phát sinh bất lợi nào về vấn đề môi trường và xã hội sẽ không
tránh khỏi tác động đến các kết quả kinh tế). Ngoài ra, khi xây dựng phương án
quy hoạch sử dụng đất sẽ giải quyết đồng thời nhiều vấn đề riêng nhìn từ góc độ

14