Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dung đất trên địa bàn huyện yên thủy, tỉnh hòa bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

BÙI KỶ CƯƠNG

HỒN THỊÊN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THỦY, TỈNH HỊA BÌNH

CHUN NGÀNH QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 8310110

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN TUẤN VIỆT

Hà Nội, 2021


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội , ngày

tháng
Tác giả

Bùi Kỷ Cương

năm 2021


ii
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập, nghiên cứu. Để hồn thành luận văn này tơi xin
bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc tới:
Giảng viên hướng dẫn khoa học: TS. Trần Tuấn Việt
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý quý báu của các Thầy, Cô Trường
Đại học Lâm nghiệp đã chỉ bảo, hướng dẫn và giúp đỡ tận tình trong q trình
tơi thực hiện và hồn thành luận văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng tài ngun Mơi Trường, Trung tâm
Quỹ Đất, UBND huyện n Thủy giúp đỡ tơi trong q trình thu thập số liệu,
thơng tin trong q trình thực hiện luận văn trên địa bàn công ty.
Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, đồng nghiệp cơ quan và gia
đình, bạn bè đã ln quan tâm, động viên và tạo điều kiện cho tơi trong q
trình thực hiện.
Do thời gian q trình nghiên cứu có hạn, luận văn của tơi khơng tránh
khỏi thiếu sót và sơ suất. Tơi rất mong nhân được sự đóng góp của các q
thầy, cơ giáo để luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội , ngày

tháng

Tác giả

Bùi Kỷ Cương

năm 2021


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................I
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. II
MỤC LỤC ..................................................................................................... III
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................. VI
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU ..................................................... VII
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá QSD đất ....................................................................... 4
1.1.1. Các khái niệm cơ bản ....................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .................................................... 11
1.1.3. Các quy định của pháp luật về đấu giá QSD đất ........................... 14
1.1.4. Nội dung công tác tổ chức đấu giá QSD đất ................................. 17
1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác tổ chức đấu giá QSD đất ....... 26
1.2. Cơ sở thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................. 28
1.2.1. Các hình thức đấu giá trên thế giới ............................................... 28
1.2.2. Kinh nghiệm thực tiễn về đấu giá QSD đất của một số địa phương
ở Việt Nam ................................................................................................ 32
1.2.3. Bài học kinh nghiệm cho hụn n Thủy, tỉnh Hịa Bình ............ 38
Chương 2. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....40

2.1. Đặc điểm cơ bản của huyện n Thủy, tỉnh Hồ Bình .............................. 40
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên .......................................................................... 40
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ............................................................... 42
2.1.3. Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã
hội ở huyện Yên Thủy đối với công tác quản lý đất đai ........................... 46
2.2. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................... 49


iv
2.2.1. Phương pháp chọn điểm khảo sát và xác định mẫu điều tra ......... 49
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................ 50
2.2.3. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: ....................................... 50
2.2.4. Hệ thống các chỉ tiêu được sử dụng trong đề tài ........................... 51
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 52
3.1. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Yên Thủy... 52
3.1.1. Thực trạng đất đai trên địa bàn huyện Yên Thủy .......................... 52
3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy . 58
3.2.1.Các văn bản về đấu giá QSD đất và kế hoạch đấu giá QSD đất áp
dụng trên địa bàn huyện ........................................................................... 58
3.2.2. Công tác tổ chức, quản lý hoạt động đấu giá QSD đất tại Yên Thủy ...61
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác đấu giá QSD đất tại
huyện Yên Thủy .............................................................................................................. 68
3.3.2.Về công tác chuẩn bị đấu giá và công tác tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất .................................................................................................... 69
3.3.3.Về cán bộ tổ chức đấu giá và cơng tác hồn thiện sau đấu giá đất 70
3.4. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Thủy .............................................................................................................. 72
3.4.1. Những mặt đạt được ....................................................................... 72
3.4.2. Những tồn tại, yếu kém................................................................... 73
3.4.3. Nguyên nhân của tồn tại ................................................................ 74

3.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Yên Thủy ............................................................................................... 75
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ......................................... 75
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ..................................................................... 76
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính......................................................... 76
3.5.4. Giải pháp về sự phù hợp kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây
dựng đô thị................................................................................................ 77


v
3.5.5. Giải pháp công tác quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá ............. 78
3.5.6. Công tác lập dự án đấu giá QSDĐ ................................................ 79
3.5.7. Tăng cường sự công khai minh bạch trong công tác đấu giá ....... 80
3.5.8. Hồn thiện cơng tác chuẩn bị cho các đợt đấu giá ....................... 81
3.5.9. Hoàn thiện các thủ tục sau đấu giá................................................ 82
KẾT LUẬN .................................................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu

Giải thích

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ tài chính

3

BTP

Bộ tư pháp

4

BTNMT

Bộ tài ngun mơi trường

5

BQĐN

Bình qn đầu người

6

CN QSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

7

CN-TTCN

Cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp

8

CP

Chính phủ

9

CSHT

Cơ sở hạ tầng

10

QĐ

Quyết định

11

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

12

THCS

Trung học cơ sở

13

THPT

Trung học phổ thông

14

TTLT

Thông tư liên tịch

15

TĐPTBQ

Tốc độ phát triển bình quân

16

TĐPTLH

Tốc độ phát triển liên hoàn


vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU
Hình 2.1. Bản đồ hành chính tỉnh Hịa Bình ................................................... 40
Bảng 2.1. Dân số và tỷ lệ lao động huyện Yên Thủy năm 2021 .................... 43
Bảng 2.2. Kết quả phát triển các ngành kinh tế huyện Yên Thủy .................. 46
Bảng 2.3. Cơ cấu mẫu điều tra phỏng vấn ...................................................... 50
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng các loại đất huyện Yên Thủy (2016 -2020) ..... 52
Bảng 3.2. Phân kỳ các chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch Huyện n
Thủy-Tỉnh Hịa Bình ....................................................................................... 54
Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2020 .......... 57
Bảng 3.4. Kê hoạch sử dụng đất của huyện năm 2020 ................................... 59
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện danh mục dự án thu hồi đất năm 2020 .............. 60
Sơ đồ 3.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ............................................. 63
Bảng 3.6. Tình hình đấu giá QSDĐ tại huyện Yên Thủy (2018 - 2020) ....... 67
Bảng 3.7. Chính sách pháp luật về đất đai ...................................................... 68
Bảng 3.8. Công tác chuẩn bị đấu giá và công tác tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 69
Bảng 3.9. Cán bộ tổ chức đấu giá và cơng tác hồn thiện sau đấu giá đất ..... 71


1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con
người. Là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu trong mọi ngành, mọi lĩnh

vực, ngồi ra nó cịn là mơi trường sống, là địa bàn để xây dựng các khu dân
cư các cơng trình kinh tế văn hóa, an ninh quốc phịng... Trong thời kỳ đổi
mới từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề
quản lý đất đai, bởi đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, là nguồn lực để phát
triến xây dựng đất nước, là nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình
thức này trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc
định giá cho các khu đất tiến hành không chặt chẽ... Trên thực tế chính sách
pháp luật đất đai của nước ta, đặc biệt là chính sách khung giá đất của Chính phủ
ban chưa được điều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ.
Một số địa phương đã áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ đã đem lại kết quả khả
quan bước đầu. Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây
Đảng và Nhà nước ta đã không ngừng thay đối cơ chế chính sách đối với
việc quản lí và sử dụng đất như đưa ra cá điều Luật, các Nghị định, các
Thông tư mang nội dung chỉnh sửa bổ sung cho các nội dung khơng cịn
phù hợp với tình hình phát triển của xã hội. Theo đó, Luật đất đai 2013
được ban hành và trong quá trình sử dụng đã nảy sinh rất nhiều bất cập cần
được chỉnh sửa, bổ sung.
Qua quá trình nghiên cứu phân tích, tổng hợp cơng tác đấu giá QSDĐ
qua một số năm tại huyện Yên Thủy cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại


2
hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như
thế nào để đảm bảo hài hịa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và các
chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần
được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất

đai ở nước ta trong gia đoạn hiện nay. Do vậy tác giả lựa chọn đề tài: “ Hồn
thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy,
tỉnh Hòa Bình” để phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và
hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học cơ sở
thực tiễn góp phần bổ sung hồn thiện trình tự thủ tục đấu giá QSDĐ hạn
chế sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân
sách để đầu tư cho hệ thống các cơng trình phúc lợi, phụ vụ cho sự phát
triển kinh tế, xã hội.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát:
Trên cơ sở phân tích thực trạng và các nhân tố ảnh hưởng tới công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu, luận văn đề xuất
giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện n
Thủy- tỉnh Hịa Bình.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện n Thủy, Tỉnh Hịa Bình
- Phân tích những yếu tố ảnh hưởng tới cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Thủy, Tỉnh Hịa Bình
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện n Thủy, Tỉnh Hịa Bình


3

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Yên Thủy, Tỉnh Hòa Bình

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
+ Phạm vi về nội dung: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất và các yếu
tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên
Thủy, tỉnh Hịa Bình.
+ Phạm vi về khơng gian: huyện n Thủy, tỉnh Hịa Bình
+ Phạm vi về thời gian: Số liệu thứ cấp được tổng hợp trong các năm
2018-2020. Số liệu sơ cấp được điều tra nghiên cứu trong thời gian từ tháng 4
năm 2019 đến tháng 4 năm 2021.
4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Thủy.
- Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện n Thủy, Tỉnh Hịa Bình
- Giải pháp hồn thiện cơng tác quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện n Thủy, Tỉnh Hịa Bình
5. Kết cấu đề tài
Mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất
Chương 2: Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Kết luận; Tài liệu tham khảo; Phụ lục


4
Chương 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá QSD đất

1.1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Tài sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do
thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra. Tài sản quốc gia là nguồn
lực tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước.
Có nhiều định nghĩa khác nhau về tài sản:
Theo từ điển Việt Nam, tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích
sản xuất hoặc tiêu dùng (từ điển Việt Nam).
Theo Luật Dân sự 2015: Theo quy định tại Điều 105, tài sản bao gồm
vật, tiền, giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu...) và các quyền tài
sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây
trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm,
quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng...).
Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do
nhu cầu quản lý và sử dụng như trong hạch toán, trong kinh tế - kỹ thuật,…
Tài sản quốc gia có thể phân thành 2 loại là động sản và bất động sản.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng
đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Bất động
sản là các tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.


5
1.1.1.2. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh

tế học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên
trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lịng đất khơng
do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước
ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề
mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi
hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện
khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải
hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phịng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia
vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
khơng do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị
trí, có giới hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó
đất đai có khả năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử
dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không


6
những khơng mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và
tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá.

Tính đặc biệt có tính chất địi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào
quá trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành
của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì
giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai,
phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội...; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là
rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở
xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.1.3. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói
cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các
quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi
hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được
phản ánh thông qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và
mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị
trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất
định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi
theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta.
Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do


7
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. ", do đó khơng
tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông
trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về
đất đai. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm
giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên
bán như vị trí, hình thể, qui mơ, kích thước thửa đất; hình thức và phương
thức thanh tốn... nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc
gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ
yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu
công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế...
1.1.1.4. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến
đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu,
đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời
gian xác định.
Với những đặc điểm:
1) Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có


8

khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
2) Khơng giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau.
3) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường.
5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về
vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành
thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị
trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất
rõ ràng; ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia
tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: Giá đất là số tiền tính trên
một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá đất cũng chịu sự tác động của nền kinh tế thị trường bởi các
quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết
và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại
phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi
phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ
các yếu tố chi phối đó
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai
để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.

9
Giá thị trường là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên
là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy
định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, từng thời gian.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển và giá trị của BĐS cũng ngày
càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá
BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.
Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến
70% giá đất thực tế trên thị trường.
Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất được hình thành
trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất
này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng
sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai,
khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền
sử dụng mảnh đất đấu giá đó.
1.1.1.5. Quyền sử dụng đất
Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc
cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thơng qua
việc đấu giá nguồn Ngân sách nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ
tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà
nước điều chỉnh khung giá đất.
1.1.1.6. Giá trị quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm
2014 quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:

10
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.”
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất
như sau:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất
được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử
dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực
hiện với Nhà nước.
1.1.1.7. Đấu giá quyền sử dụng đất
- Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản cơng khai theo phương
thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và
trình tự, thủ tục được quy định theo pháp luật. Phương thức trả giá lên là
phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất.
- Tài sản bán đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước
liền kề. Bước giá do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với từng
cuộc bán đấu giá.
- Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều
kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định của Nghị định

và các quy định khác của pháp luật có liên quan.


11
Bán đấu giá QSD đất là việc chuyển nhượng QSD đất thơng qua hình
thức đấu giá cơng khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài
sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng đất đấu giá.
Tuy nhiên đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý, nên việc lưu chuyển đất đai trên thị trường chỉ là sự lưu chuyển
QSD đất mà thôi. Bán đấu giá giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng
đất thực sự và đảm bảo cho QSD đất được chuyển nhượng đúng với giá trị
thực của nó, tránh được trình trạng đầu cơ đất đai
Đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất.
Ví dụ: trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại… sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền hoặc cùng ở
mặt đường phố) nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì đấu giá
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn.
Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất
và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu nhà cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong
việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như

hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thơng
tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn.v.v. (những yếu


12
tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi có khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều
nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát
triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó.
Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần
dùng thêm, sẽ làm thay đổi giá của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng
đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường
lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử
dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy
nông nghiệp ra ven đơ thị vì chỉ có các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện
để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở
khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nơng thơn và
các vị trí khác.
1.1.2.2. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta.
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá

quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:


13
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
được trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng quy trình
so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn gọi là phương pháp
thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc
phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các
khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đã trừ khấu hao tạo
nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp
thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử
dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà
tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại. Giá trị tài sản được ước tính
bằng việc vốn hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc
lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
1.1.2.3.Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vịng, mở cơng
bố cơng khai từng vịng, liên tục cho đến khi khơng cịn người trả giá cao hơn,
thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức
này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu).

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vịng, mở kết quả cơng
khai. Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng


14
nhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự
người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa
đất. Trường hợp một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức
cho những người đó bắt thăm để chọn người trúng giá.
Thứ ba, hình thức đấu giá cơng khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ
được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người
tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi khơng cịn
người trả tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường
hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu
giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm
quyền điều chỉnh giá khởi điểm.
1.1.3. Các quy định của pháp luật về đấu giá QSD đất
Giá đất và xác định giá đất theo quy định pháp luật được quy định và
hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay
thế Luật đất đai số 13/2003/QH11, nội dung cụ thể như sau:
*Nguyên tắc:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy
định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
*Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất, thuê đất:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà
tài sản thuộc sở hữu nhà nước;


15
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
-Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định
tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai 2013:
Điều 55: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
1.Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2.Tở chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vớn đầu tư
nước ngồi được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4.Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Điều 56- Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nơng nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất

cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng
có mục đích kinh doanh;


16
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vớn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích
kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vớn đầu tư nước ngồi sử
dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp;
g) Tở chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây
dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ
trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm ḿi kết hợp với nhiệm vụ q́c phịng, an ninh.
Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại
Điều 58 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư .
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng
đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội
quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan
nhà nước có thẩm qùn chỉ được qút định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đới với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất

rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đới với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.


17
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới,
ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận
bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của
dự án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư khác.
1.1.4. Nội dung công tác tổ chức đấu giá QSD đất
1.1.4.1. Đối tượng và điều kiện đấu giá QSD đất
Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá:[9]
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;
+ Đầu tư xây dựng nhà để ở, bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây
dựng nhà cao tầng cho công nhân trong khu công nghiệp
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng quỹ đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

+ Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối.
- Đấu giá để cho thuê đất thực hiện dự án vào mục đích:
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh