Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã quảng trị, tỉnh quảng trị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

U

Ế

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

TÊ

́H

VÕ THỊ LỆ HÒA

H

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

N

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ,

H

O
̣C

KI

TỈNH QUẢNG TRỊ

Đ

ẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ

HUẾ, 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

Ế

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

́H

U

VÕ THỊ LỆ HÒA

TÊ

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ,

KI

N

H

TỈNH QUẢNG TRỊ

H

O
̣C

Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60 34 04 10

Đ

ẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.NGUYỄN ĐĂNG HÀO

HUẾ 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được

Ế

cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

́H

U

Tác giả luận văn

Đ

ẠI

H

O
̣C

KI

N

H

TÊ

Võ Thị Lệ Hòa

i

Formatted: Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Vietnamese (Vietnam)


Formatted: Font: Bold

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn
nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và
người thân.

Ế

Để có được kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới

tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp.

U

PGS. TS Nguyễn Đăng Hào, trường Đại học Kinh tế Huế, người luôn theo sát, tận

́H

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong phòng đào tạo Sau đại học,
Khoa Kinh tế, trường Đại học Huế đã luôn giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho tôi

TÊ

trong thời gian qua.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Ủy ban nhân dân thị xã

H

Quảng Trị, phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã
Quảng Tri, tỉnh Quảng Trị, và người thân đã giúp tôi hoàn thành đề tài này.

N

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người đã

Đ

ẠI

H

O
̣C

KI

động viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tại này.

ii

Tác giả

Võ Thị Lệ Hòa

Formatted: Vietnamese (Vietnam)


Formatted: Vietnamese (Vietnam)

TÓM LƯỢC LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: VÕ THỊ LỆ HÒA
Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ ỨNG DỤNG
Niên khóa: 2016-2018

Formatted: Font: Bold, Vietnamese (Vietnam)

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN ĐĂNG HÀO

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Ế

Tên đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

U

TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ
1. Tính cấp thiết của đề tài

́H

Thị xã Quảng Trị với vị trí là trung tâm văn hóa kinh tế khu vực phía Nam

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

TÊ

của tỉnh Quảng Trịđang tiến đến đô thị loại 3, để đạt được mục tiêu đó, UBND thị xã

đã chỉ đạo các phòng ban liên quan triển khai quy hoạch các khu dân cư để phát triển
dân số, cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu đô thị loại 3. Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ

H

tầng, thời gian qua, thị xã Quảng Trị đã triển khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng

quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị xã.

N

đất và đã thu được một lượng vốn khá lớn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ

KI

Nhận thức tầm quan trọng trên, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác

Formatted: Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Line spacing: 1.5 lines

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

nghiên cứu luận văn tốt nghiệp của mình.

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Not
Expanded by / Condensed by

O
̣C

đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” để
2. Phương pháp nghiên cứu

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Phương pháp nghiên cứu dựa trên cơ sở sử dụng nhiều phương pháp như:

H

khảo cứu tài liệu, thống kê mô tả, so sánh, kiểm định thống kê,…
3. Kết quả nghiên cứu và đóng góp luận văn

ẠI

Luận văn đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá

Đ

quyền sử dụng đấtquản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện công

Formatted: Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted: Normal, Indent: First line: 1.27
cm, No widow/orphan control

lập. Bên cạnh đó, luận văn đã phân tích công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

Formatted: Font color: Text 1

bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tại Bệnh

Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese
(Vietnam)

viện Hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới dựa trên số liệu thứ cấp giai đoạn
20154 - 20176 và số liệu điều tra khảo sát người tham gia đấu đất và cán bộ quản lý
về công tác đấu giá, luận văn đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá

iii

Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese
(Vietnam)


quyền sử dụng đất quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện Hữu
Nghị Việt Nam-Cu Ba Đồng Hới trong giai đoạn sắp tới.
Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese
(Vietnam)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

Cụm từ đầy đủ

BĐS

Bất Động Sản

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

BHXH

Bảo hiểm xã hội

BHYT

Bảo hiểm y tế

BHNT

Bảo hiểm nhân thọ

Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control

CBQL

Cán bộ quản lý

Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control

TN-MT

Tài nguyên môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

Ế

Chữ cái viết tắt

́H

TÊ

H

N

Người tham gia đấu giá

KI

NTGĐG
TNHH

Trách nhiệm hữu hạn
Quyền sử dụng đất

Đ

ẠI

H

O
̣C

QSDĐ

iv

U

Formatted: Centered, No widow/orphan
Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control
Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No

widow/orphan control
Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control

Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control
Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control
Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control
Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control
Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No
widow/orphan control
Formatted: Left: 3.5 cm, Right: 2 cm, Top: 3
cm, Bottom: 3.5 cm, Section start: Continuous,
Width: 21 cm, Height: 29.7 cm


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM LƯỢC LUẬN VĂN ........................................................................................ iii

Ế

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU ............................................... iv

U

MỤC LỤC...................................................................................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................... viii

́H

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ ................................................ ix

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................1

TÊ

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .......................................................................1
2. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................................2

H

3. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................3

N

5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................4

KI

6. Cấu trúc luận văn ....................................................................................................7
PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................8

O

̣C

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...........................................................................................8
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản..............................................................8

H

1.1.1. Bất động sản ......................................................................................................8
1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................9

ẠI

1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất.................................................................................10
1.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................10

Đ

1.2.2. Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................................12
1.2.3. Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất .............................21
1.2.4. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................30
1.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất....................33
1.2.6. Các công trình nghiên cứu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử đụng đất......35

v


1.2.7. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ........................38
1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................40
1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam ....................................40

1.3.2. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam...................................................................44

Ế

Tóm tắt Chương 1: ....................................................................................................46

U

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ...................................47

́H

2.1. Tình hình cơ bản của thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ....................................47

2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, dân số và lao động của thị xã

TÊ

Quảng Trị ..................................................................................................................47
2.1.2. Tình hình đất đai và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Trị ...............57

H

2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng
Trị ..............................................................................................................................60

N

2.2.1. Khái quát chung về Trung tâm phát triển quỹ đất Thị xã Quảng Trị..............60

KI

2.2.2. Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị
xã Quảng Trị .............................................................................................................63

O
̣C

2.2.3.Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị.......64
2.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Trị giai đoạn
2015-2017..................................................................................................................72

H

2.2.5. Khảo sát các đối tượng điều tra về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị
xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị....................................................................................74

ẠI

2.2.6. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã
Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ........................................................................................98

Đ

2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng
Trị ............................................................................................................................104
2.3.1. Hiệu quả kinh tế ............................................................................................104
2.3.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................106

2.3.3. Hiệu quả đối với công tác sử dụng và quản lý đất đai ..................................107

vi


Tóm tắt chương 2: ...................................................................................................108
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC........................110
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH
QUẢNG TRỊ ...........................................................................................................110
3.1.Mục tiêu hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị,

Ế

tỉnh Quảng Trị .........................................................................................................110

U

3.2. Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ............................................................................111

́H

3.2.1. Hoàn thiện về công tác công khai, niêm yết đấu giá quyền sử dụng đất ......111
3.2.2. Hoàn thiện công tác quy trình, đầu tư cơ sở hạ tầng.....................................112

TÊ

3.2.3. Hoàn thiện về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................112
3.2.4. Hoàn thiện về quy trình đấu giá quyền sử dụng đất......................................113

H

3.2.5. Hoàn thiện về công tác xác định giá sàn .......................................................114
3.2.6. Giải pháp về cơ chế tài chính ........................................................................114

N

3.2.7. Giải pháp về nhân sự.....................................................................................115

KI

3.2.8. Về thời gian đấu giá ......................................................................................115
3.2.9. Về công tác quy hoạch ..................................................................................115

O
̣C

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................118
3.1.Kết luận .............................................................................................................118
3.2. Đề nghị .............................................................................................................120

H

TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................122
PHỤ LỤC................................................................................................................124

ẠI

QUYẾT ĐỊNH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
BIÊN BẢN CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Đ

NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN 1+2
BẢN GIẢI TRÌNH
XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂN

vii


Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, English (United States), Check
spelling and grammar

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1.

Tình hình dân số của thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị qua 3 năm
2015-2017............................................................................................50

Bảng 2.2.

Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của toàn thị xã Quảng Trị, tỉnh

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị

U

Bảng 2.3.

Ế

Quảng Trị ............................................................................................51

qua 3 năm 2015-2017. .........................................................................57
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Quảng Trị giai đoạn từ 2015

́H

Bảng 2.4.

– 2017 ..................................................................................................73
Tình hình diện tích đất đai đưa vào đấu giá qua 3 năm 2015-2017 ....73

Bảng 2.6:

Một số đặc điểm của đối tượng tham gia phỏng vấn .........................74

Báng 2.7:

Đánh giá lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất......78

Báng 2.8:

Đánh giá về công tác xác định giá khởi điểm .....................................82

Báng 2.9:

Đánh giá về công tác công khai, niêm yết ..........................................86

Báng 2.10:

Đánh giá về công tác tô chức đấu giá..................................................89

Báng 2.11:

Đánh giá về công tác giám sát, kiểm soát, đánh giá ...........................90

Báng 2.12:

Đánh giá về quy trình, thủ tục đấu giá ................................................91

Báng 2.13:

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .....................94

Đ

ẠI

H

O
̣C

KI

N

H

TÊ

Bảng 2.5.

viii


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ

Giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Quảng Trị giai đoạn 2015-2017 53

Biểu đồ 2.2:

Cơ cấu sử dụng đất thị xã Quảng Trị năm 2017 ...............................58

Hình 2.1.

Vị trí địa lí thị xã Quảng Trị .............................................................48

Sơ đồ 2.1:

Sơ đồ tổ chức bộ máy Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Trị ...63

Sơ đồ 2.2:

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ................................................69

Đ

ẠI

H

O
̣C

KI

N

H

TÊ

́H

U

Ế

Biểu đồ 2.1.

ix


PHẦN ITHỨ NHẤT1: ĐẶT VẤN ĐỀ
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Formatted: English (United States)

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ đã

ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.

Đất đai là tài

U

nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu và là một trong những nguồn

́H

nội lực quan trọng để xây dựng và phát triển đất nước. Theo quy định của Hiến

pháp và Luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống

TÊ

nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Tuy nhiên, để chủ động và tạo
sự yên tâm trong đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất

đai, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông

H

qua hành vi giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai và quyền sử

N

dụng đất được chặt chẽ, hạn chế những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và

KI

sử dụng đất đai, cần phải có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất.
Để sử dụng một cách có hiệu quả nguồn lưc phát huy được nguồn nội lực từ
đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993,

O
̣C

Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương “đổi đất lấy hạ tầng” thông
qua công tác đấu giá quyền sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Quá

H

trình thực hiện chủ trương này Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số
thành quả, nhưng trong quá trình thực hiện vẫn bộc lộ một số khó khăn và tồn tại

ẠI

như thiếu cơ sở khoa học trong việc định giá cho các khu đất trong quá trình đấu
giádùng để thanh toán chưa có cơ sở, quá trình bàn việc giao quyền sử dụng đất và

Đ

thanh toán tiền đấu giá quyền sử dụng đất chưa thực sự chặt chẽ. Để khắc phục
những tồn tại đó, những năm gần đây, Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc
dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu
giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng chính phủ, 2005). Nhờ vậy, Ccông tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã từng bước thực sự đã mang lại một hướng đi mới cho bám sát
hơn thị trường bất động sản (BĐS). Nhờ đấu giá mà giá đất quy định và giá đất theo

1

Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar

Ế

tạo nên xu hướng tất yếu đó là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu

Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and

grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and

grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted

... [1]


thị trường tương đương với nhau hơn. Trong đó, thực hiện các dự án sử dụng quỹ
đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua đấu giá quyền sử đụng đất được coi là
biện pháp hữu hiệu, nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp tại các
địa phương.
Thị xã Quảng Trị cách cố đô Huế khoảng 60km về phía bắc, phía tây và phía

Ế

bắc giáp huyện Triệu Phong, phía đông giáp huyện Hải Lăng và phía nam giáp
huyện Đakrông và Hải Lăng. Thị xã Quảng Trị có diện tích tự nhiên là 7.402,78 ha,

U

dân số 22.760 người; 5 đơn vị hành chính trực thuộc. Với vị trí là trung tâm văn hóa

́H

kinh tế khu vực phía Nam của tỉnh Quảng Trị, trong những năm gần đây nền kinh tế

tăng trưởng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân từng bước được nâng lên,

TÊ

chính trị ổn định, an ninh quốc phòng và trật tự an toàn xã hội được giữ vững, tạo đà và
thế cho sự phát triển đi lên. Thị xã Quảng trị đang tiến đến đô thị loại 3, để đạt được
mục tiêu đó, UBND thị xã đã chỉ đạo các phòng ban liên quan triển khai quy hoạch các

H

khu dân cư để phát triển dân số, cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu đô thị loại 3.

N

Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thời gian qua, thị xã Quảng Trị đã triển
khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu được một lượng vốn khá hiệu

KI

quả to lớn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã
hội của thị xã. , không chỉ cho Nhà nước mà còn cho cả nhân dân. Đây là một nội dung

O
̣C

mới trong công tác quản lý đất đai nên thị xã cũng còn gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ
trong quá trình triển khai và thực hiện. Điều này dẫn tới, khi tiến hành công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị gặp một số khó khăn nhất định như việc đề xuất

H

giá khởi điểm, phương pháp triển khai công tác đấu giá, số lượng người tham gia đấu
giá, đầu tư cơ sở hạ tầng, vấn đề đặt ra như: giải phóng mặt bằng, điện đường… Xuất

ẠI

phát từ những vấn đề nêu trên, tác giả đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác đấu giá

Đ

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” làm đề tài luận
văn của mình với mục đích giúp thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị khắc phục và
hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng đất cũng như đẩy mạnh công
tác này hơn nữa trong tương lại.
2. Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn tập trung trả lời những câu hỏi sau:

2

Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar


- Những vấn đề lý luận và thực tiễn nào liên quan đến công tác đấu giá quyền
sử dụng đất?

- Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị,
tỉnh Quảng Trị từ năm 2015-2017 như thế nào?
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar, Condensed by 0.2 pt

Ế

- Những phương hướng và giải pháp thiết thực nào được đề xuất để hoàn thiện

U

giúp cho công tác đấu giá quyền sử đụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng
Trị được hiệu quả hơn?

́H

3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. a.3.1.Mục tiêu chung

TÊ

Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã

Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị để thấy được kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn

H

tại và đề xuất các giải pháp khắc phục công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai
đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn.

N

3.2. b. 3.2. M.2Mục tiêu cụ thểMụục tiêu cụ th2. hiêu c quta. hi tiêu cu

KI

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất.

O
̣C

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy
rõ được những mặt tích cực, hạn chế, khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử

Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check

spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar

năm 2017.

Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar

H

dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2015 đến

Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar

- Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện Đề

ẠI

xuất phương công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh
Quảng Trị trong thời gian tới được hiệu quả hơn.

Đ

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứuĐ.1. ghiên cnghiên uĐhiên cng nghiên cqua. 4.1. Đ.1.
ghiên cng nghiê
Đối tượng nghiên cứu là thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị.

Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar

3


Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar

4b.2. 4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị.

Formatted: Font: No underline, Font color:

Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 – 2017.
- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu nội dung hoàn thiện công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị.

Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar

Ế

5. Phương pháp nghiên cứu

U

Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn, tác giả sử dụng hai phương pháp

Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Check spelling and grammar

nghiên cứu chính: phương pháp thu thập dữ liệu và phương pháp tổng hợp, phân

́H

tích số liệu dựa trên phương pháp thống kê mô tả.

a.5.1. 5.1.Phương pháp thu thập số liệu

TÊ

5.1.1. Đối với sSố liệu thứ cấp

Hệ thống hóa các giáo trình và nghiên cứu tương tự: Thông qua các phương
pháp này, tác giả mong muốn xây dựng cơ sở lý luận vững chắc về công tác đấu giá

Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and
grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check
spelling and grammar

tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, trỉnh Quảng Trị đồng

Formatted: Font: Bold, Vietnamese (Vietnam)

thời đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng

Formatted: Indent: First line: 0 cm, No
widow/orphan control

đất cho thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị.

Formatted: Font: Italic, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam)

KI

N

H

quyền sử dụng đất, từ đó ứng dụng những cơ sở lý luận này làm rõ thực trạng công

O
̣C

Quá trình thu thập số liệu thứ cấp này được thực hiện qua nghiên cứu tài liệu
kết hợp với thu thập dữ liệu thứ cấp tại UBND thị xã Quảng Trị, phòng Tài nguyên

Formatted: Font: Italic, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, No
widow/orphan control

môi trường thị xã Quảng Trị, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Trị. Các số

H

liệu chính được thu thập bao gồm: tình hình đất đai và biến động đất đai, tình hình
kinh tế - xã hội, tình hình đấu giá đất đai, qui trình, chính sách liên quan đến đấu giá

ẠI

đất đai (qui hoạch, bảng giá, niêm yết, tổ chức đấu giá…)
Số liệu thu thập được tác giả xử lý qua quá trình phân tích dữ liệu, từ đó tác

Đ

giả mong muốn có cái nhìn toàn diện và sâu sắc về thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị cũng như những
thuận lợi, khó khăn trongn công tác này mà thị xã đang gặp phải.

Comment [V1]: Làm rõ qui mô mẫu và phương
pháp chọn mẫu
Formatted: Indent: First line: 1 cm, No
widow/orphan control, Tab stops: 1.5 cm, Left
+ 1.75 cm, Left + 2.25 cm, Left + 2.75 cm,
Left

5.1.2. Đối với sSố liệu sơ cấp
- Phương pháp chọn mẫu:

Formatted: No underline, Font color: Red

4


Formatted: Indent: First line: 1 cm

+ Nhóm cán bộ quản lý:

Phỏng vấn 25 cán bộ quản lý có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng
đất. Bao gồm: HĐND Thị xã (5 người); UBND thị xã (5 người); Trung tâm Phát
triển quỹ đất (5 người); Phòng Kế hoạch – Tài chính (5 người); Phòng Tài nguyên

Formatted: No underline, Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)

Môi trường (5 người).
Formatted: Indent: First line: 1 cm

Ế

+ Nhóm đối tượng tham gia đấu giá

Formatted: No underline, Font color: Red

U

160 bác sĩ, 26 dược sĩ, 257 điều dưỡng, 36 hộ sinh, 45 kỹ thuật và 155 các

chức danh khác.Theo “Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS” của Hoàng Trọng

́H

_Chu Nguyễn Mộng Ngọc: số mẫu cần thiết để phân tích nhân tố phải lớn hơn hoặc
bằng năm lần số biến quan sát. Với 24 biến quan sát trong phiếu điều tra, kích cỡ

Formatted: No underline, Font color: Red

TÊ

mẫu phải đảm bảo điều kiện như sau: n ≥ 5 * k = 5 * 24 ≥ 120 (quan sát)

Như vậy, để đảm bảo độ chính xác cũng như mức độ thu hồi bảng hỏi, luận

Formatted: No underline, Font color: Red

H

văn nghiên cứu quyết định chọn 160 mẫu để tiến hành điều tra khảo sát. Kết quả thu
hồi được 153 phiếu khảo sát đảm bảo chất lượng để tiến hành phân tCăn cứ vào danh

N

sách những người tham gia đấu giá quyền sửu dụng đất đai trong các năm 2015-2017,
Formatted: No underline, Font color: Red

KI

bằng phương pháp lựa chọn ngẫu nhiên, 84 người tham gia đấu giá đã được lựa chọn.Sử
dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên đơn thuần đối tượng điều tra là 87 cán bộ làm

O
̣C

công tác quản lý tại bệnh viện, 30 cán bộ viên chức làm công tác kế toán; còn lại tiến
hành chọn mỗi khoa phòng 2-3 cán bộ được điều tra.
Nội dung khảo sát chủ yếu tập trung:

H

Phần 1: Thông tin đối tượng được tiến hành điều tra
Phần 2: Nội dung khảo sát đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

ẠI

tại địa bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài
chính tại Bệnh viện hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới trong thời gian vừa qua.

Đ

Bảng hỏi có 11 câu hỏi đánh giá tình hình quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài

Formatted: No underline, Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1
Formatted: Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1
Formatted: Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1
Formatted: Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1

chính đối với cán bộ làm công tác kế toán và 3124 câu hỏi đánh giá tình hình đâu gia
quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trịquản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài
chính đối với cán bộ viên chức tại bệnh viện. Đánh giá hài lòng của người được hỏi bằng
cách sử dụng thang đo Likert 5 mức độ, người được phỏng vấn sẽ đánh dấu  vào con

Formatted: No underline, Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1

5


Formatted: Font color: Text 1

số mà họ cho là thích hợp nhất với ý kiến của họ.
Theo đó, 3124 câu hỏi đánh giá tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn
Thị xã Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính đối với cán bộ viên chức

Formatted: No underline, Font color: Text 1
Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, No
widow/orphan control

tại bệnh viện được thiết kế dựa trên các khía cạnh của các nhân tố ảnh hưởng đến công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thịxã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài

Ế

chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện Hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới

U

(dựa trên sự tham khảo ý kiến chuyên gia và kết quả của cuộc khảo sát thử trước khi
khảo sát chính thức), bao gồm các nội dung: (1) Lập và phê duyệt phương án đấu giá

́H

quyền sử dụng đấtBộ máy quản lý tài chính; (2) Về công tác xác định giá khởi điểmCông
tác lập dự toán thu chi tài chính; (3) Về công tác công khai, niêm yếtQuản lý các nguồn

TÊ

thu tài chính; (4) Về công tác tổ chức đấu giáQuản lý và sử dụng các khoản chi; (5) Về

công tác giám sát, kiểm soát, đánh giáCông tác quyết toán; (6) Công tác thanh tra, kiểm

H

tra, giám Về quy trình, thủ tục đấu giását; (7) Công cụ tham gia quản lý tài chính.

Mẫu được chọn trên cơ sở số lượng CBCC….. thị xã Quảng Trị và cán bộ làm

N

công tác thanh toán chi NSNN tại 89 đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Quảng

sách cán bộ đã được chuẩn bị từ trước.

O
̣C

5.2. Phương pháp phân tích

KI

Trị qua việc điều tra, phỏng vấn trực tiếp từ bảng câu hỏi được thiết kế sẵn. Danh

 Đối với số liệu thứ cấp

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: Là phương pháp thu thập thông tin thông

H

qua các tài liệu tham khảo. Sau khi thu thập các tài liệu, số liệu tiến hành phân loại
tổng hợp tài liệu, số liệu đó.

ẠI

- Phương pháp thống kê mô tả: Là phương pháp được sử dụng để mô tả các
đặc tính cơ bản của những số liệu thu thập được.

Đ

- Phương pháp so sánh: Là phương pháp xác định mức độ biến động trong

các chỉ tiêu phân tích, so sánh số liệu giữa năm này và năm khác để làm rõ việc tăng
giảm trong số liệu cần phân tích.
 Đối với số liệu sơ cấp:

6

Formatted: Font: Not Italic, Font color: Text 1,
Condensed by 0.3 pt
Formatted: No underline, Font color: Text 1
Formatted: Indent: First line: 1 cm, No
widow/orphan control, Tab stops: 1.5 cm, Left
+ 1.75 cm, Left + 2.25 cm, Left + 2.75 cm,
Left
Formatted: Font: Not Italic, Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Bold, No underline,
Vietnamese (Vietnam)


- Phương pháp kiểm định tham số trung bình giữa 2 mẫu độc lập: Thông
qua phương pháp này nhằm xem xét, đối chiếu sự khác biệt trong đánh giá của
người tham gia đấu giá và CBQL về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn
thị xã Quảng Trị.
Trong đó giả thiết như sau:

Ế

Ho: Giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là giống nhau

U

H1: Giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là khác nhau
Kết luận:

nghĩa là giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là khác nhau.

́H

Nếu giá trị Sig. (2-tailed) < mức ý nghĩa 0.05, bác bỏ Ho và chấp nhận H1, có

TÊ

Nếu giá trị Sig. (2-tailed) > mức ý nghĩa 0.05, chấp nhận Ho và bác bỏ H1, có

nghĩa là giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là giống nhau.

H

5.3. Công cụ xử lý và phân tích

Công cụ xử lý và phân tích là phần mềm EXCEL và SPSS 22.

b.6. Cấu trúc luận văn
Phần 1. Đặt vấn đề

O
̣C

Phần 2. Nội dung nghiên cứu

Formatted: Font: Bold, Font color: Text 1,
English (United States)

KI

N

6. Cấu trúc luận văn

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất.

tỉnh Quảng Trị

H

Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạithị xã Quảng Trị,

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử

ẠI

dụng đất tạithị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị

Đ

Phần 3: Kết luận và kiến nghị

7

Formatted: Font: Not Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam)


PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Comment [V2]: Chương này cần bổ sung làm rõ:
Công tác đấu giá quyến sử dụng đât bao gồm những
nội dung gì?
Qui trình đấu giá quyến sử dụng đât
Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyến sử dụng
đât

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTKHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản

Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam)

Ế

1.1.1. Bất động sản

U

Bất động sản gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai. Nói cách

́H

khác, bất động sản chính là đất đai, tuy nhiên, mỗi quốc gia sẽ có những quy định
khác nhau liên quan đến phạm vi giao dịch đất đai trong thị trường bất động sản.

TÊ

Theo quy định của số nước như Úc, Nhật, Thái Lan, Singapore, vv, bất động sản
(bao gồm đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai) là hàng hóa được dùng để
giao dịch trên thị trường bất động sản. Ở Việt Nam, bất động sản cũng được coi là

H

hàng hóa được phép mua bán, nhưng mốt số loại không được xem là bất động sản

N

hàng hóa, chẳng hạn như: các công trình cơ sở hạ tầng. Đát đai là bất động sản chứ

không phải là hàng hóa, được phép sử dụng đất hay một số loại đất và trong các quy

KI

định và của một số đối tượng cụ thể thì mới được coi là hàng hóa
Dựa theo Giáo trình Thị trường bất động sản của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà

O
̣C

và Nguyễn Đình Bồng, định nghĩa về bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai,
các vật kiến trúc và các tài sản không thể tách rời khỏi đất đai cũng như vật kiến
trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản. Còn

H

đối với Bộ Xây Dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, bất động sản

ẠI

làtất cả những gì liên quan đến đất đai hoặc gắn liền với đất đai, những vật trên mặt
đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Mặt khác, theo Bộ luật Dân sự năm

Đ

2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định rằng:
“BĐS là các tài sản bao gồm: nhà của; đất đai; các công trình xây dựng có liên quan
tới đất đai, bao gồm cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; và các
tài sản khác gắn liên quan tới đất đai; Các tài sản khác được quy định bởi pháp
luật”. Như vậy, bất động sản là tất cả những tài sản gắn liền với đất đai và được Nhà

nước, pháp luật quy định một cách rõ ràng, cụ thể.

8

Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,
Font color: Auto


Tuy nhiên, do tài sản là điều thiết yếu của mọi quan hệ xã hội và pháp luật,
vậy nên cần phải khoanh vùng định rõ các tài sản thuộc bất động sản. Bộ Luật dân
sự 2015 (BLDS 2015) xác định rõ: tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản được hình thành trong

Ế

tương lai. Đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo khoản

U

1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản
gồm có: đất đai,nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn với

́H

đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp

luật.Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như

TÊ

quyền sử dụng đất, quyền thế chấp… cũng được coi là bất động sản theo quy định
trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản.

H

1.1.2. Thị trường bất động sản

Trên thực tế, thị trường chính là nơi diễn ra hoạt động trao đổi hàng hóa. Tại

N

đây, các mối quan hệ liên quan đến kinh tế giữa người và người được kết nối với

KI

nhau bằng hình thức trao đổi hàng hóa. Theo cả nghĩa rộng và nghĩa đen, thị trường
bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế thị trường.

O
̣C

Theo nghĩa rộng, thị trường bât động sản được định nghĩa là tổng hợp các mối quan
hệ liên quan đến giao dịch bất động sản; giao dịch này được diễn ra tại một vị trí
nhất định với khoảng thời gian nhất định, đây không chỉ là nơi diễn ra các hoạt

H

động gia dịch mà còn là nơi diễn ra nhiều hoạt động khác. Theo nghĩa hẹp, thị

trường bất động sản được xem là nơi mà các hoạt động gắn liền với các giao dịch,

ẠI

ví dụ như chuyển nhượng hay mua bán bất động sản.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn được hiểu là loại hàng hóa đặc biệt.

Đ

Mặc dù nó không di chuyển được, nhưng lại có thể mang lại cho chủ sở hữu những
lợi ích riêng, vì vậy sẽ xuất hiện hoạt động giao dịch.Thị trường bất động sản vừa là
nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và thay đổi theo thời
gian. Do đó, thị trường bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng của hệ
thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Giống như các loại thị trường khác, đây cũng là

9

Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,
Font color: Auto


cầu nối giữa nhà sản xuất và tiêu dùng bởi vì thị trường này là nơi giúp cho người
bán và người mua gặp gỡ, trao đổi, thỏa thuận với nhau, khiến cho hoạt động giao
dịch, mua bán BĐS diến ra một cách thuận lợi.
Thị trường bất động sản cũng là nơi diễn ra hoạt động tái sản xuất các yếu tố
sản xuất cho chủ thể kinh doanh bất động sản. Các chủ thể kinh doanh bất động sản

Ế

và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Trong đó, bất động sản được

U

chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác với vai trò là

một hàng hóa đặc biệt. Thị trường bất động sản đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình

́H

thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn

của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường bất đống sản như là một sự

TÊ

bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế

thị trường đối với một đất nước. Đồng thời, thị trường này còn giúp thúc đẩy quá

H

trình đổi mới về hoạt động như quản lý đất đai, quản lý nhà ở, các dự án và công
trình xây dựng. Việc tiến hành thị trường BĐS còn góp phần thúc đẩy ứng dụng và

N

cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, và bảo vệ môi trường. Thị

KI

trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau
giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường

O
̣C

nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng
cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức
cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận. Đồng thời, thị trường bất động sản góp phần tăng

H

cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo
cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.Các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp

ẠI

xúc, mở rộng quan hệ thông qua thị trường bất động sản như: nội bộ thị trường và
các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng,

Đ

môi trường đô thị.Vì vậy, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động
sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.
1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Thực tế cho thấy, đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) xuất hiện từ khi

10

Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,
Font color: Auto


nước ta chấp nhận việc coi quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản, xem như
là một loại hàng hóa đặc biệt, và được phép gia nhập vào thị trường bất động sản;
QSDĐ được xem là tài sản, do đó, ĐGQSDĐ cũng được xem là đấu giá tài sản,
ĐGQSDĐ là một hình thức mua bán tài sản. QSDĐ chính là đối tượng, là hàng hóa
để mua và bán. Bên bán là tổ chức, cá nhân có quyền sư dụng đất hay cơ quan nhà

Ế

nước có quyền giao đất, còn bên mua là doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu sử dụng

U

đất với mục đích xây nhà ở hay xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.

Trong trường này, các chủ thể tham gia đều phải có sự cạnh tranh về giá cả

́H

khi mua QSDĐ, và việc mua bán diễn ra trước công chúng tại một địa điểm nhất

định. Tại đó, bên có QSDĐ sẽ đưa ra giá bán, giá này là mức giá khởi điểm. Sau đó,

TÊ

các bên mua sẽ cạnh tranh thực hiện quyền đấu giá với các bên mua khác để mua
được QSDĐ nhằm đáp ứng nhu cầu của mình. Bên nào đấu với giá cao nhất, hoặc ít

H

nhất cũng bằng với ban đầu mà bên bán đưa ra, mua được QSDĐ thì sẽ trở thành
người thắng cuộc trong cuộc đấu giá.

N

Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là một hình thức mua và bán

KI

tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa 2 bên, một bên là hộ gia đình, cá nhân
và tổ chức có QSDD hay cơ quan đại diện cho Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu

O
̣C

đất đai) và bên còn lại là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Do vậy,
“người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách
thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá

H

cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá”.
Nói cách khác, ĐGQSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

ẠI

cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của sở hữu chủ, là hình thức mua

Đ

bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
sử dụng đất. Theo đó, những người muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả
giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất và ít nhất
bằng giá khởi điểm là người được nhận quyền sử dụng đất đấu giá.

11


1.2.2. Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.23.1. Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
a. Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề
xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, Italic, No underline, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted: Justified, Line spacing: 1.5 lines,
No widow/orphan control

Ế

hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, Italic, No underline, Vietnamese
(Vietnam)

U

các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định được sử dụng để đấu giá quyền
sử dụng đất bao gồm:

́H

- Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc giacông
cộng trong các trường hợp sau đây:

TÊ

+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

H

+ Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất, bao gồm:Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu

N

công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát
triển chính thức (ODA);Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

Formatted: Font: Italic, No underline,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, Italic, No underline

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Italic
Formatted: No underline, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted: Justified, Space Before: 0 pt,
After: 0 pt, Line spacing: 1.5 lines, No
widow/orphan control
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Justified, Line spacing: 1.5 lines,
No widow/orphan control

ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto

KI

chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Font color: Auto

quốc gia;Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy

Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)

lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu,

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto

khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Font color: Auto

H

O
̣C

công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp

ẠI

+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải
thu hồi đất bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

Đ

chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Condensed by 0.1 pt
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto,
Condensed by 0.1 pt

được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự

Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)

nghiệp công cấp địa phương;Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa

Formatted: Justified, Line spacing: Multiple
1.45 li, No widow/orphan control

phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc,
chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;Dự án xây dựng công trình

12

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto


phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh
viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn
hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà
tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới;

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto

chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến

Ế

nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng
đặc dụng;Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ

U

trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn,

́H

khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu
khoáng sản.

TÊ

+ Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định bao gồm:Sử dụng
đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử
dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng

H

mục đích mà tiếp tục vi phạm;Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;Đất được giao,

N

cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;Đất không được
chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng,

KI

nhận tặng cho;Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;Đất không
được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất

O
̣C

do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ
đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;Đất
trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng

H

cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng
không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;Đất được Nhà nước giao, cho

ẠI

thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên

Đ

tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể
từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không

đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho
Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời
gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà
chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi

13

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Font color: Auto
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto


Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Font color: Auto

thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
+ Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất

Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted

... [3]

đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn

Formatted

... [2]

Formatted

gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc

... [4]

Formatted

... [5]

không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê

Formatted

... [6]

Formatted

... [7]

Formatted

... [8]

Ế

theo quy định bao gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

U

đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu

sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng

Formatted

... [9]

Formatted

... [10]

Formatted

... [11]

Formatted

... [12]

Formatted

... [13]

Formatted

... [14]

Formatted

... [15]

Formatted

... [16]

Formatted

được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định

... [17]

Formatted

... [18]

của pháp luật;

Formatted

... [19]

Formatted

... [20]

Formatted

... [21]

Formatted

... [22]

Formatted

... [23]

Formatted

... [24]

Formatted

... [25]

Formatted

... [26]

Formatted

... [27]

Formatted

... [28]

Formatted

... [29]

Formatted

... [30]

Formatted

... [31]

Formatted

... [32]

Formatted

... [33]

Formatted

... [34]

Formatted

... [35]

Formatted

... [36]

Formatted

... [37]

Formatted

... [38]

Formatted

... [39]

Formatted

... [40]

Formatted

... [41]

́H

đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng
không được gia hạn;

TÊ

- Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự
nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

N

H

- Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất

KI

- Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp

O
̣C

luật. theo đó Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất
trong các trường hợp: Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện
dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác

H

theo quy định của pháp luật về đầu tư;Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước
của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

ẠI

b. Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung chính sau đây:
- Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với

Đ

các thửa đất đấu giá (nếu có);
- Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các

thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất;
- Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất;
- Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và

14