(Luận văn) pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai việt nam hiện nay từ thực tiễn thành phố hội an, tỉnh quảng nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ VĂN THỂ

lu

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở,
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM

an
n

va

p

ie

gh

tn

to

d

oa

nl

w

do
nf
va

an

lu
z
at
nh
oi

lm
ul

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

z
m

co

l.
ai

gm

@
an
Lu

HÀ NỘI, năm 2020

n

va
ac
th

1

si


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ VĂN THỂ

lu

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở,
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM

an
n

va

p

ie

gh

tn

to

d

oa

nl

w

do
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số
: 838.01.07

nf
va

an

lu
z
at
nh
oi

lm
ul

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH

z
@

m

co

l.
ai

gm

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

an
Lu

HÀ NỘI, năm 2020

n

va
ac
th

2

si


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Điều 54 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Đất đai là tài nguyên đặc biệt
của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”, với nhận thức mới
trên thì đất đai ngồi vai trò là tư liệu sản xuất, là nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước thì nó cịn có vai trò như là lực lượng sản xuất, làm cơ sở nền
tảng về nhân vật lực, tạo ra của cải vật chất, sản phẩm xã hội mang tính tích
cực cho sự phát triển đất nước. Cũng từ nguồn lực đất đai đã tạo nên những

lu
an

giá trị lợi thuận rất lớn và theo đó là sự xuất hiện của thị trường bất động sản,

n

va

nguồn lực tuy có hạn này nhưng địi hỏi cần có sự quản lý của nhà nước, đặc

tn

to

biệt là việc xác lập các quyền liên quan về đất đai, đảm bảo cho việc khai thai,
Đất nước từ khi thành lập (2/9/1945), nhà nước luôn coi trọng nhiệm vụ

p

ie

gh

sử dụng có hiệu quả tốt nhất.

w

do

quản lý nhà nước về đất đai, vấn đề sở hữu đất đai được ghi nhận từ bản Hiến

oa

nl

pháp năm 1946. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, cơ quan thực

d

hiện dịch vụ cơng ngày càng được hồn thiện và đáp ứng u cầu cải cách

lu

nf
va

an

hành chính của Quốc hội và Chính phủ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất
đai cũng được cải thiện theo hướng công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian,

lm
ul

chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

z
at
nh
oi

Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng bộc lộ
những hạn chế và những bất cập nhất định. Bộ máy cấp giấy quyền sử dụng

z

đất mặc dù ngày càng được hoàn thiện nhưng lại thường xuyên thay đổi, nhân

@

gm

sự thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có những

l.
ai

biến động và không ổn định. Theo khảo sát, những hạn chế của cấp giấy

m

co

chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân đầu tiên là do những bất cập của

an
Lu

thể chế, cơ chế và chính sách, pháp luật của nhà nước. Nhìn chung, các quy
phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu tính đồng bộ,

n

va
ac
th

3

si


nhiều mặt khơng rõ ràng, thống nhất, cịn nhiều chồng chéo, tính ổn định
khơng cao, thường xun thay đổi,... Những điều này đã ảnh hưởng rất lớn
đến chất lượng, cũng như tiến độ của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, ảnh hưởng đến tâm lý của các chủ thể liên quan.
Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù đã
được thực hiện một cách công khai, minh bạch từ giai đoạn xây dựng, ban
hành đến thực hiện nhưng thực chất hiệu quả của hoạt động này không cao.
Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường, cùng với q trình cơng
nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, đất đai đã trở thành loại hàng hóa vơ

lu
an

cùng đặc biệt, một tài sản có giá trị rất lớn đối với tất cả mọi người. Bảo vệ

n

va

quyền sử dụng đất là trách nhiệm của Nhà nước, cấp giấy chứng nhận quyền

tn

to

sử dụng đất đã trở thành một trong những biện pháp hữu hiệu để Nhà nước

gh

bảo vệ lợi ích chính đáng của chủ sử dụng đất, xác định quyền và nghĩa vụ

p

ie

của các bên liên quan, tạo hành lang cho các chủ thể khác phải tôn trọng chủ

w

do

sử dụng đất; những thông tin về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ

oa

nl

cung cấp cho các nhà đầu tư biết được chính xác về thửa đất và ngân hàng có

d

thơng tin đảm bảo cho việc vay vốn tránh được rủi ro, tranh chấp không đáng

lu

nf
va

an

có, góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Chính vì những lý do nêu trên, tác giả đã chọn vấn đề: “Pháp luật về

lm
ul

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền

z
at
nh
oi

với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hội
An, tỉnh Quảng Nam” để nghiên cứu làm luận văn thạc sĩ luật học của mình.

z

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

gm

@

Đất đai là lĩnh vực mang tính thời sự, thu hút nhiều sự quan tâm, chú ý

l.
ai

của nhiều độc giả, các chuyên gia, các nhà đầu tư. Những năm gần đây, cùng

m

co

với sự ra đời và phát triển của pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai đã được

an
Lu

nhiều cơng trình tiếp cận, nghiên cứu, có thể kể đến một số cơng trình tiêu
biểu sau: Đinh Việt Anh, Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng và đề xuất các giải

n

va
ac
th

4

si


pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2008; Trương Ngọc Bích, So sánh điểm tương đồng và khác biệt
về quản lý và sử dụng đất đai giữa Trung Quốc và Việt Nam theo pháp luật
Việt Nam hiện hành, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2006; Lê văn Bình, Pháp
luật về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện
Nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật, 2002; Phan Thế Bỉnh, Nghiên cứu bất
động sản nhà nước ở thành thị Trung Quốc, Đại học nơng nghiệp Hoa Trung,
2005; Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010), Nxb.

lu
an

Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2012; Nguyễn Thị Cam, Chế định quyền

n

va

sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại

tn

to

học Luật Hà Nội, 1997; Nguyễn Minh Đoan, Vai trò của Pháp luật trong đời

gh

sống xã hội, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009; Nguyễn Thị Dung, Quản

p

ie

lý Nhà nước về đất đai thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học,

w

do

Trường Đại học Luật Hà Nội, 1998; Phạm Thị Kim Hiền, Đăng ký bất động

oa

nl

sản – Thực tiễn và phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ của, Cao học

d

Việt Pháp khóa, 2001; Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp luật đất đai mà

lu

nf
va

an

doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm, Tạp chí
Luật học số 11/2009, v.v.

lm
ul

Một số vấn đề được rút ra từ các cơng trình khoa học nghiên cứu trên

z
at
nh
oi

đây: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giấy CNQSDĐ;
Hai là, phân tích lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy

z

CNQSD đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận

l.
ai

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v.

gm

@

quyền sử dụng đất và đưa ra kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật về cấp

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

an
Lu

bản trong thực hiện luận văn của mình.

m

co

Những giá trị kể trên, tác giả thừa nhận và vận dụng như là kiến thức cơ

n

va
ac
th

5

si


3.1. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện nhằm hệ thống hóa những vấn đề lý luận

về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản gắn liền với đất; xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam; qua
đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất
cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam.

lu
an

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

n

va

Để thực hiện được mục đích nghiên cứu, tác giả đề ra các nhiệm vụ

tn

to

nghiên cứu sau đây:

gh

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận

p

ie

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất: Khái niệm,

w

do

đặc điểm, ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ sở, khái niệm,

oa

nl

đặc điểm, cơ cấu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

d

kinh nghiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận

lu

nf
va

an

quyền sở hữu đất đai của một số quốc gia trên thế giới.
- Xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp

lm
ul

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với

z
at
nh
oi

đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam nhằm chỉ ra thực tiễn thi
hành pháp luật; kết quả; hạn chế và nguyên nhân của các hạn chế đó.

z

- Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao

gm

@

hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

l.
ai

quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh

4.1. Đối tượng nghiên cứu

an
Lu

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

m

co

Quảng Nam.

n

va
ac
th

6

si


Đối tượng nghiên cứu của đề tài được thực hiện trên 3 phương diện: Lý
luận, thực tiễn và giải pháp của quá trình và kết quả thực hiện pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền
với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu của đề tài là thành phố Hội An, tỉnh
Quảng Nam, với 9 phường và 4 xã trên địa bàn.

Phạm vi thời gian nghiên cứu của đề tài được xác định trong thời gian
từ năm 2016 đến năm 2018.

lu
an

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

n

va

5.1. Cơ sở lý luận

tn

to

Cơ sở lý luận trong nghiên cứu được sử dụng là phương pháp luận duy

gh

vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin và tư tưởng

p

ie

Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, tác giả cịn dựa trên các quan điểm của Đảng,

oa

chủ nghĩa.

nl

w

do

chính sách, pháp luật của nhà nước về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội

d

5.2. Phương pháp nghiên cứu

lu

nf
va

an

Trong luận văn của mình, tác giả đã sử dụng linh hoạt một số phương
pháp nghiên cứu cho 3 chương, cụ thể như sau: Phương pháp phân tích tổng

lm
ul

hợp, so sánh đối chiếu, diễn dịch quy nạp, phương pháp quan sát khoa học,

z
at
nh
oi

nghiên cứu tài liệu thứ cấp, phương pháp tham vấn chuyên gia,...
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

z

6.1. Ý nghĩa lý luận

gm

@

Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung nguồn tư liệu hữu

l.
ai

ích về các vấn đề lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

6.2. Ý nghĩa thực tiễn

an
Lu

cho những hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.

m

co

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, tạo ra những gợi mở

n

va
ac
th

7

si


Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo
cho các hoạt động nghiên cứu, giảng dạy, học tập ở các cơ sở đào tạo, cho
chuyên gia và cho những người làm công tác chuyên môn liên quan về vấn đề
này.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn được thiết kế truyền thống có cấu trúc 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử

lu
an

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và thực tiễn áp dụng

n

va

tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam.

tn

to

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng

gh

cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

p

ie

quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hội An, tỉnh

d

oa

nl

w

do

Quảng Nam.

nf
va

an

lu
z
at
nh
oi

lm
ul
z
m

co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

8

si


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Một số vấn đề cơ bản về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất
- Khái niệm:

lu

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là sổ đỏ, sổ

an

hồng), là một thuật ngữ khá thông dụng, được sử dụng nhiều kể từ khi Luật

va
n

Đất đai năm 1993 được ban hành. Khái niệm này có sự khác nhau theo từng

tn

to

thời kỳ, Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

ie

gh

giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng

p

đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”; đến năm

do

nl

w

2013 thì khái niệm này có bổ sung thêm, theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai

d

oa

2013 quy định: “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

an

lu

đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền

nf
va

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

lm
ul

Từ các quy định trên, trong phạm vi luận văn tác giả xây dựng khái
niệm này như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

z
at
nh
oi

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích để

z

cơng nhận quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp”.

@
gm

- Đặc điểm:

co

l.
ai

Một là, Là một loại giấy tờ được quy định bởi pháp luật (do cơ quan

m

nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi

an
Lu

cả nước - hiện nay do Bộ Tài nguyên và môi trường) cấp cho đối tượng sử

n

va
ac
th

9

si


dụng đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, Là sản phẩm “đầu ra“, cái đích cuối cùng của các thao tác
nghiệp vụ, của các quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo
sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính,... Đây là cơng việc khơng hề đơn
giản, được thực hiện qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mang tính chất phức
tạp.
Thứ ba, Là một biểu hiện của quyền lực nhà nước trong việc thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Chỉ có các cơ quan nhà nước được nhà
nước giao mới có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện

lu
an

nay là UBND cấp Tỉnh và UBND cấp Huyện) và việc cấp giấy chứng nhận

n

va

quyền sử dụng đất này phải theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

tn

to

Thứ tư, Là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang

gh

tính pháp lý và tính chun mơn nghiệp vụ. Tính pháp lý thể hiện ở việc cơ

p

ie

quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ các quy định của

w

do

pháp luật, như về thẩm quyền, đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, ngun

oa

nl

tắc,... Tính chun mơn nghiệp vụ thể hiện trong việc thẩm tra, xác minh hồ

d

sơ, quá trình, nguồn gốc sử dụng đất, xác minh định mức, quy trình kỹ thuật.

lu

nf
va

an

Tính chun mơn nghiệp vụ này được thể hiện dưới dạng Thông tư, Quyết
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường để áp dụng thống nhất tất cả các địa

z
at
nh
oi

- Vai trị:

lm
ul

phương trên tồn quốc.

Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về

z

đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử

gm

@

dụng đất của họ.

l.
ai

Giấy CNQSDĐ có vai trị quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết

m

co

định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm sốt các

an
Lu

giao dịch dân sự về đất đai.

Giấy CNQSDĐ khơng những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa

n

va
ac
th

10

si

vụ tài chính mà cịn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên
tồn lãnh thổ, kiểm sốt được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu
được nguồn tài chính lớn hơn nữa.
GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển
kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư
trên mảnh đất của mình.
- Ý nghĩa:

lu
an

Đối với nhà nước: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa

n

va

thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ

tn

to

chức và công dân. Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao

gh

dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công

p

ie

khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.

w

do

- Cơ sở cấp GCNQSDĐ:

oa

nl

Thứ nhất, trong thời kỳ nền kinh tế quan liêu bao cấp, thực hiện cơ chế

d

quản lý nhà nước bởi sự tập trung, kế hoạch hóa cao, đất đai chỉ được xem là

lu

nf
va

an

một phúc lợi xã hội, không thừa nhận giá trị. Nhà nước với chức năng của
mình, thay mặt xã hội thực hiện việc phân phối đất đai đảm bảo các nhu cầu

lm
ul

sử dụng khác nhau của con người, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán,

z
at
nh
oi

chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Quan hệ đất đai chỉ đóng khung ở
mối quan hệ theo “chiều dọc“ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, theo đó

z

nhà nước sẽ cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân và khi tổ

gm

@

chức, cá nhân khơng có nhu cầu sử dụng đất thì trả lại đất cho Nhà nước,

l.
ai

quyền sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản chưa được cơng nhận chính

m

co

thức.

an
Lu

Kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, để giải phóng
sức lao động trong nơng nghiệp, nhà nước thực hiện việc giao và cho thuê đất

n

va
ac
th

11

si


đối với người sử dụng đất nhằm mang tính ổn định và lâu dài. Người sử dụng
đất được phép chuyển nhượng trong thời hạn được nhà nước giao và cho thuê,
quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền về tài sản, mặt khác để người sử
dụng đất được yên tâm, gắn bó hơn với mảnh đất của mình thì Nhà nước phải

đảm bảo về mặt pháp lý là thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất.
Thứ hai, Ở nước ta, đất đai được xác lập như là hình thức “sở hữu kép”,
thứ nhất về mặt chính trị - pháp lý thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu; thứ hai về mặt thực tiễn thì người sử dụng đất sở

lu
an

hữu quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất với tư cách là

n

va

một quyền về tài sản, nhà nước phải bảo đảm về mặt pháp lý thông qua việc

tn

to

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể Điều 26, Luật đất đai 2013

gh

quy định: - Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của

p

ie

người sử dụng đất; - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

w

do

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều

oa

nl

kiện theo quy định của pháp luật.

d

Thứ ba, Theo tinh thần Hiến pháp 2013 thì “Quyền sử dụng đất của tổ

lu

nf
va

an

chức, cá nhân được pháp luật bảo hội”. Cụ thể hóa, Luật Đất đai 2013 quy
định về bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trong đó, có việc

lm

ul

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

z
at
nh
oi

- Thể thức:

Nội dung và hình thức cụ thể của GCNQSDĐ được thể hiện theo mẫu

z

ban hành kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ

@
gm

Tài nguyên và Môi trường.

l.
ai

1.2. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

m

co

1.2.1. Cơ sở xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

an
Lu

dụng đất

Thứ nhất, do tầm quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

n

va
ac
th

12

si


căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập mối quan hệ đất đai giữa Nhà nước và cá
nhân, tổ chức sử dụng đất.
Thứ hai, có thể thấy rằng hiện nay đất đai là một trong những lĩnh vực
nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ dẫn đến hiện tượng tiêu cực, trong đó việc
cấp GCNQSDĐ thuộc nhóm nguy cơ nguy hiểm hàng đầu. Trước tình hình đó
việc phịng ngừa, đấu tranh chống lại các tiêu cực địi hỏi phải có một chế tài
pháp lý đủ mạnh, đủ sức răn đe thông qua việc xây dựng ban hành các quy
định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình

lu
an

thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước về đất đai. Muốn rạch

n

va

ròi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần thiết phải xây

tn

to

dựng pháp luật về cấp GCNQSDĐ.

gh

Thứ tư, lý do chính khiến thị trường bất động sản ở nước ta có tính

p

ie

cơng khai, minh bạch thấp phần lớn là do tiến độ thực hiện cấp giấy chứng

w

do

nhận quyền sử dụng đất chậm. Tình trạng này cịn phổ biến ở nhiều địa

oa

nl

phương, dẫn đến chúng ta chưa hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ cho mọi

d

đối tượng sử dụng đất. Nguyên nhân chính là sự thiếu đồng bộ, thiếu tính hệ

lu

nf
va

an

thống của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, ngoài ra sự mâu thuẫn, chồng chéo,
thiếu cụ thể, rõ ràng, khơng cịn phù hợp của các quy phạm so với thực tiễn.

lm
ul

Từ vấn đề này u cầu địi hỏi cần phải hồn thiện hệ thống pháp luật, việ

z

at
nh
oi

hoàn thiện này cần phải thông qua việc sửa đổi, bổ sung, xây dựng ban hành
mới các quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp

z

ứng cho công tác thực tiễn.

gm

@

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận

l.
ai

quyền sử dụng đất

m

co

“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần của

an
Lu

pháp luật Đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnh các
QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy

n

va
ac
th

13

si


chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Từ khái niệm này, ta có thể thấy rằng pháp luật về cấp GCNQSDĐ có
một số đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, thuộc nhóm pháp luật cơng và nhóm quan hệ xã hội. Nhóm
pháp luật công là bao gồm các QPPL do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
ban hành nhằm điều chỉnh các QHXH, nhóm quan hệ xã hội là Nhà nước và
Người sử dụng đất trong việc cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nhóm quan hệ xã hội thể hiện sự bất
bình đẳng giữa các bên, tính quyền lực và phục tùng được thể hiện rõ nét, một

lu
an

bên trong quan hệ này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành mệnh

n

va

lệnh, có quyền thẩm tra, xem xét việc cấp GCNQSDĐ, thể hiện ý chí chủ

tn

to

quan của cơ quan nhà nước và bên kia là người sử dụng đất có nghĩa vụ thực

gh

hiện quyền lực đó, thể hiện trong việc tuân thủ theo các quy định của nhà

p

ie

nước về hồ sơ, thủ tục cấp GCNQSDĐ.

w

do

Thứ hai, thể hiện tính quy định nội dung giấy chứng nhận quyền sử

oa

nl

dụng đất và quy định về hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

d

Các quy định về nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm

lu

nf
va

an

quy định chung về đối tượng, điều kiện, căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ và quy định cụ thể về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

lm
ul

nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

z
at
nh
oi

Các quy định về hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao
gồm quy định về mẫu đơn xin cấp, hồ sơ cấp xin giấy chứng nhận quyền sử

z

dụng đất; quy định về xét duyệt hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ, về trình tự ghi các

gm

@

thông tin, sửa chữa các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và

l.
ai

quy định về trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

m

co

Thứ ba, mang tính pháp lý và tính kỹ thuật nghiệp vụ. Tính pháp lý thể

an
Lu

hiện ở việc thực hiện đúng quy định về thể thức, đối tượng, trình tự, thủ tục,
thời gian, thẩm quyền giải quyết của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp

n

va
ac
th

14

si


luật năm 2015. Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện định mức, phương pháp đo
đạc, vẽ bản đồ, lập bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa, in ấn mẫu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất,...
Thứ tư, là công vụ để Nhà nước thực hiện cơng việc quản lý về đất đai,
theo đó nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩm quyền, cấp bừa bãi
khơng đúng đối tượng,...
1.2.3. Cơ cấu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

lu
an

đất

n

va

Thứ nhất, nhóm các QPPL về nội dung và hình thức cấp giấy chứng

tn

to

nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Thẩm quyền, đối tượng, nguyên tắc, nội

gh

dung, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về trình tự, thủ tục

p

ie

đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận; về đính chính, chỉnh sửa,

w

do

thu hồi giấy chứng nhận; về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp giấy

oa

nl

chứng nhận,...

d

Thứ hai, nhóm các QPPL về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi

lu

nf
va

an

phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm các quy
định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo, của người bị khiếu nại,

lm
ul

tố cáo; quy định người giải quyết khiếu nại, tố cáo; quy định về hành vi vi
quyền sử dụng đất.

z
at
nh
oi

phạm và chế tài xử lý đối với hành vi đó trong việc cấp giấy chứng nhận

z

1.3. Kinh nghiệm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

gm

@

đất của một số quốc gia và một số vấn đề đặt ra cho Việt Nam

l.
ai

Ở các nước theo chế độ TBCN ln tồn tại hai hình thức sở hữu về đất

m

co

đai, đó là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân (như Anh, Đức, Canada, Ý, Mỹ,

an
Lu

Nhật Bản, Pháp,...). Ở các nước theo chế độ XHCN trước đây, bao gồm:
Đông Âu, Liên Xô, Trung Quốc, Cu Ba, Bắc Triều Tiên, Việt Nam, Lào tồn

n

va
ac
th

15

si


tại hình thức sở hữu duy nhất, đó là sở hữu tồn dân về đất đại. Sau khi Liên
Xơ, Đơng Âu sụp đổ, các nước trong khối Đông Âu và Liên bang Xô Viết đã
đi theo con đường TBCN, chuyển hình thức sở hữu từ tồn dân sang của tư
nhân và nhà nước về đất đai. Hiện nay, 5 quốc gia (Trung Quốc, CuBa, Bắc
Triều Tiên, Lào, Việt Nam) theo chế độ XHCN thì chỉ có Việt Nam, Lào vẫn
duy trì hình thức sở hữu đất đai quốc gia là sở hữu tồn dân.
Như vậy, mặc dù có cơng nhận hình thức sở hữu đất đai như thế nào đi
chăng nữa thì vấn đề về đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất luôn được các quốc gia đặc biệt quan tâm và chú ý. Việt

lu
an

Nam trên cơ sở quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại

n

va

diện sở hữu và thống nhất quản lý”, luôn muốn học hỏi kinh nghiệm của các

tn

to

nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu của
1.3.1. Kinh nghiệm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

p

ie

gh

thực tiễn đổi mới đất nước, cũng như cho quá trình hội nhập quốc tế.

w

do

đất của một số quốc gia

oa

nl

- Kinh nghiệm của Vương quốc Anh:

d

Trước đây, hệ thống đăng ký đất đai của Vương quốc Anh là hệ thống

lu

nf
va

an

đăng ký được tổ chức theo một thể thống nhất, gồm có văn phịng chính đặt
tại thủ đơ Ln Đơn và 14 văn phòng địa hạt được phân bổ đồng đều trên toàn

lm
ul

bộ lãnh thổ quốc gia, hoạt động đăng ký đất đai chủ yếu dựa theo khu vực, bất

z
at
nh
oi

động sản thuộc cấp quản lý khu vực nào thì đăng ký tại khu vực đó. Từ khi
Luật đăng ký đất đai mới được ban hành (sửa đổi, bổ sung năm 2002) thì mọi

z

hoạt động đăng ký đất đai phần lớn đều bằng hình thức đăng ký điện tử, dựa

gm

@

trên hệ thống mạng máy tính kết nối trực tiếp máy chủ có mã hóa, bảo mật

l.
ai

thơng tin. Qua đó người dân có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức đăng ký đất

m

co

đai, đó là đăng ký trực tuyến hoặc đăng ký trực tiếp đến tại văn phòng đăng

an
Lu

ký đất đai.

Từ vấn đề này, có thể thấy nếu như Việt Nam lựa chọn xây dựng hệ

n

va
ac
th

16

si


thống đăng ký đất đai theo hình thức đăng ký chủ yếu bằng điện tử thì hồn
tồn có thể lựa chọn học hỏi nước Anh, đảm bảo cho việc quản lý đất đai
được cập nhật thường xuyên, thống nhất; xử lý kịp thời, chính xác cơng việc,

giảm tải thủ tục hành chính cho người đăng ký.
- Kinh nghiệm của nước Úc:
Từ năm 1990, việc quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
chuyển sang dạng số, theo đó bản chính được lưu trữ trong hệ thống dữ liệu
quốc gia và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu đất đai dựa trên cơ sở bản
chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể chủ động trong việc kiểm

lu
an

tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất kỳ ai, tại nơi nào khi mình

n

va

quan tâm. Ưu điểm vượt trội của hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận

tn

to

đất đai thể hiện ở việc: Dữ liệu giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước,

gh

hệ thống đăng ký đơn giản, cập nhật, tra cứu thông tin dễ dàng, thuận tiện,

p

ie

giấy chứng nhận được trình bày đơn giản, dễ hiểu; Trang thông tin dữ liệu

w

do

đăng ký được mã hóa là tài liệu duy nhất của hồ sơ đăng ký, đảm bảo các

oa

nl

quyền lợi, dự phòng cho biến động lâu dài.

d

- Kinh nghiệm của nước Scotland:

lu

nf
va

an

Hệ thống đăng ký giao dịch đất đai được triển khai rất sớm từ năm 1617
theo một đạo luật của Thượng viện. Hệ thống này được gọi là hệ thống đăng ký

lm
ul

chứng thư nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các giao dịch đất đai và

z
at
nh
oi

đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các giao dịch. Theo quy định pháp luật,
trình tự đăng ký được thực hiện như sau: 1) Đăng ký thông tin khai báo; 2) Lập

z

biên bản và đăng ký vào sổ biên bản; 3) Lập hồ sơ gốc; 4) Bổ sung thông tin vào

gm

@

bảng tra cứu; 5) Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ đóng dấu

l.
ai

chính quyền ở từng trang rồi trao lại cho người nộp hồ sơ. Ngoài ra, theo quy

m

co

định bất kỳ cơng dân nào cũng có quyền tra cứu sổ đăng ký để lấy thơng tin và

an
Lu

chính quyền có nghĩa vụ cung cấp thơng tin đó một cách kịp thời, đầy đủ cho
người dân. Sổ biên bản và các hồ sơ gốc được gửi tới văn phòng đăng ký để

n

va
ac
th

17

si


công chứng viên thực hiện công việc tra cứu dữ liệu và nhập hồ sơ lưu trữ. [Bộ
Tài Nguyên và Mơi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi về quản lý và pháp
luật đất đai]
1.3.2. Một số vấn đề đặt ra cho Việt Nam
Trước yêu cầu của sự nghiệp CNH – HĐH đất nước, cũng như quá
trình hội nhập sâu rộng kinh tế quốc tế, địi hỏi Việt Nam cần có sự đổi mới
trong cách quản lý, điều hành của nhà nước, trong đó có vấn đề về đất đai. Từ
kinh nghiệm của các quốc gia tiên tiến trên thế giới trong quản lý nhà nước về
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây được xem là một

lu
an

kênh tham khảo có giá trị mang tính kế thừa rất tốt. Trên cơ sở đó, chúng ta

n

va

có thể lựa chọn một mơ hình quản lý nhà nước phù hợp với điều kiện tình

tn

to

hình của đất nước, cần tập trung thống nhất cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng

gh

nhận, tránh sự chồng chéo thẩm quyền, thủ tục đơn giản, dễ dàng đối với mọi

p

ie

tượng người dân . Vấn đề lựa chọn mơ hình quản lý địi hỏi phải có một sự

w

do

đánh giá kỹ lưỡng của cả toàn bộ hệ thống chính trị, huy động mọi nguồn lực

oa

nl

xã hội tham gia xây dựng mơ hình quản lý, đồng thời trong cách lãnh đạo,

d

quản lý cần thay đổi tư duy quản lý nhà nước, nâng cao năng lực cho đội ngũ

lu

nf
va

an

cán bộ, công chức đáp ứng yêu cầu công việc, tạo niềm tin lớn cho các doanh
nghiệp, các nhà đầu tư.

lm
ul

z
at
nh

oi

Tiểu kết Chương 1

Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật về cấp

z

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể kết luận một số nội dung như sau:

gm

@

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn

m

co

công nhận quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp.

l.
ai

liền với đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để

an
Lu

Đây là một loại giấy tờ được quy định bởi pháp luật cấp cho đối tượng
sử dụng đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Là một

n

va
ac
th

18

si


biểu hiện của quyền lực nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu về đất đai. Là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang
tính pháp lý và tính chun mơn nghiệp vụ.
- Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần của
pháp luật đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnh các
QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là phương thức để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, theo
đó nhà nước khơng chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận

lu
an

quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩm quyền, cấp bừa bãi

n

va

không đúng đối tượng.

tn

to

- Từ việc xem xét pháp luật của một số quốc gia điển hình về đăng ký

gh

đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể thấy đây là điều hết

p

ie

sức cần thiết để chúng ta có thể lựa chọn một mơ hình pháp luật phù hợp đặc

w

do

điểm, tình hình của đất nước, đảm bảo tốt nhất cho sự quản lý nhà nước về đất

oa

nl

đai, phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời cũng bảo vệ các quyền và lợi ích hợp

d

pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu hội nhập

lu
nf
va

an

quốc tế của đất nước.

z
at
nh
oi

lm
ul
z
m

co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

19

si


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM
2.1. Khái quát về thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Hội An cách thành phố Đà Nẵng 30 km theo đường Tỉnh lộ

lu
an

607 về phía Bắc và đường ven biển về phía Tây, cách trung tâm hành chính

n

va

của tỉnh Quảng Nam là 60 km.

tn

to

Tọa độ địa lý : từ 15015’26’’ đến 15055’15’’ vĩ độ Bắc

p

ie

gh

Và từ 108017’08” đến 108023’10’’ kinh độ Đơng.

w

do
d

oa

nl

Hình 2.1. Vị trí vùng nghiên cứu

THÀNH PHỐ HỘI AN

nf
va

an

lu

VIỆT NAM

z
at
nh
oi

lm
ul

Quảng
Nam

z
m

co

l.
ai

gm

@
an
Lu
n

va
ac
th

20

si


Thành phố Hội An có địa giới hành chính phía Bắc, phía Tây giáp thị
xã Điện Bàn; phía Đơng giáp biển Đơng; phía Nam giáp huyện Duy Xun.
Diện tích tự nhiên là 61,7125 km2, trong đó, 9 phường chiếm diện tích
26,9308 km2 và 4 xã diện tích 34,4217 km2.
Địa hình, địa mạo: Nhìn chung, địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống
Đơng Nam; tồn bộ Thành phố có 2 dạng địa hình: địa hình đồng bằng và địa
hình hải đảo (xã đảo Tân Hiệp).
Khí hậu: Chế độ khí hậu thành phố Hội An có đặc điểm của kiểu khí
hậu nhiệt đới ven biển miền Trung, mang nét chuyển tiếp giữa 2 vùng khí hậu

lu
an

khác biệt là miền Bắc và miền Nam, thể hiện hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa

n

va

mưa. Mùa khô kéo dài trong 8 tháng (từ tháng 2 đến tháng 9), mùa mưa từ

tn

to

tháng 10 đến tháng 1 năm sau. Đây cũng là vùng hạ lưu của các hệ thống sông

gh

lớn nên thường xuyên bị lũ lụt vào mùa mưa. Nhiệt độ trung bình trong năm

p

ie

là 25,6 0C, lượng mưa trung bình năm là 2066 mm, độ ẩm khơng khí trung

w

do

bình năm là 82%. Số giờ chiếu nắng trung bình hàng năm 2158 giờ, cịn chế

oa

nl

độ gió thì có hai mùa khá rõ, mùa mưa trùng với gió mùa Đơng Bắc, mùa khơ

d

trùng với gió mùa Tây Nam. Ngồi ra, trong năm cịn chịu ảnh hưởng của gió

lu

Nam.

nf
va

an

Đơng Nam khá mát, dễ chịu xen giữa các đợt gió Đơng Bắc cũng như gió Tây

lm
ul

Hội An nằm ở cửa biển giống Đà Nẵng nhưng xung quanh là đồng

z
at
nh
oi

bằng châu thổ sông Thu Bồn nên vào mùa hè nhiệt độ thấp hơn Đà Nẵng.
Mùa khô kéo dài, mực nước sông Hội An xuống thấp, nước mặn xâm nhập

z

sâu nên ảnh hưởng đến nguồn nước cung cấp cho người dân. Mùa mưa kéo

gm

@

dài 4 tháng, nước sông dâng cao gây ngập lụt nhiều khu vực của Hội An.

l.
ai

Thủy văn: Thành phố Hội An chịu ảnh hưởng chính về chế độ thuỷ văn

m

co

sông Thu Bồn. Hạ lưu sông Thu Bồn, đoạn qua Hội An gọi là sơng Hội An.

an
Lu

Ngồi ra, khu vực thành phố cịn có nhánh sơng Đế Võng chảy qua.
- Sơng Thu Bồn có diện tích lưu vực 10.590 km2 với tổng lưu lượng

n

va
ac
th

21

si


19,9 tỷ m3/năm, đoạn chảy qua thành phố Hội An là 8,5 km, rộng 200 m, diện
tích lưu vực là 3.510 km2, lưu lượng nước bình quân là 232 m3/giây, lưu
lượng lũ bình quân là 5.430 m3/giây, mực nước bình quân mùa lũ là 2,48 m và
mực nước ứng với lưu lượng kiệt là 0,19 m.
- Sông Đế Võng: đoạn chảy qua thành phố trên 7 km, chiều rộng từ 80
đến 100 m, biên độ triều chênh lệch không đáng kể khoảng 0,5 m, dịng chảy
tương đối điều hồ nhưng do lưu tốc nhỏ là nguyên nhân gây bồi cạn trong
sông.
- Thuỷ triều: biển Hội An chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ triều của vùng

lu
an

biển Trung Trung Bộ, mỗi ngày thuỷ triều lên xuống 2 lần (bán nhật triều).

n

va

Biên độ dao động của triều trung bình là 0,6 m. Về mùa khô, do nước sông

tn

to

xuống thấp, nước biển thâm nhập sâu vào lục địa gây mặn ảnh hưởng lớn cho

gh

vấn đề dân sinh, kinh tế.

p

ie

2.1.2. Tài nguyên thiên nhiên

oa

nl

chính:

w

do

- Tài nguyên đất: Theo kết quả điều tra, thành phố gồm có 5 nhóm đất

d

Nhóm đất cát: được hình thành do kết quả lắng đọng trầm tích từ

lu

nf
va

an

thượng nguồn sơng Thu Bồn, có diện tích 1705,11 ha chiếm 27,63% tổng
diện tích tự nhiên của thành phố, bao gồm 2 loại: đất cồn cát trắng vàng và đất

lm
ul

cát biển. Phân bố chủ yếu ở xã Tân Hiệp, xã Cẩm Hà, phường Cẩm Phơ,

z
at
nh
oi

phường Sơn Phong, phường Cẩm An và phường Minh An.
Nhóm đất mặn: được hình thành do quá trình bồi lắng sản phẩm bị rửa

z

trôi từ thượng nguồn kết hợp với xác sinh vật ven biển, có diện tích 1793,36

gm

@

ha chiếm 29,06% tổng diện tích tự nhiên của thành phố. Phân bố chủ yếu ở xã

l.
ai

Cẩm Thanh, xã Cẩm Hà, xã Cẩm Kim, phường Cẩm Châu.

m

co

Nhóm đất phù sa: được hình thành do bồi đắp phù sa của hệ thống sông

an
Lu

Thu Bồn, có diện tích 854,72 ha chiếm 13,85% tổng diện tích tự nhiên của
thành phố, bao gồm 3 loại: đất phù sa được bồi hằng năm, đất phù sa không

n

va
ac
th

22

si


được bồi hằng năm. Phân bố chủ yếu ở xã Tân Hiệp, xã Cẩm Hà, xã Cẩm
Thanh, xã Cẩm Kim, phường Cẩm Phô, phường Sơn Phong, phường Cẩm
Châu và phường Minh An.
Nhóm đất dốc tụ: được hình thành do q trình rửa trơi xói mịn đất đồi
núi và tích tụ lại khu vực thấp, có diện tích 14,81 ha chiếm 0,24% tổng diện
tích tự nhiên của thành phố, phân bố chủ yếu ở chân núi Cù Lao Chàm thuộc
xã Tân Hiệp.
Nhóm đất xám phát triển trên đá mácma axit: được hình thành trên sản
phẩm phong hóa của đá granit giàu thạch anh, có diện tích 1803,24 ha chiếm

lu
an

29,22% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, phân bố chủ yếu ở xã Tân

n

va

Hiệp.

tn

to

- Tài ngun nước:

gh

Nước mặt: có các sơng Thu Bồn, sơng Cổ Cị, Sơng Đế Võng trong đó

p

ie

sơng Thu Bồn là một trong những nguồn cung cấp nước quan trọng với lưu

w

do

lượng tới hàng tỷ mét khối nước mỗi năm.

oa

nl

Nước ngầm: Vùng ven sơng có nước ngầm mạch nông và thường bị

d

nhiễm mặn. Các vùng cách xa biển thường có nước ngầm mạch sâu, khơng bị

lu

sâu  10 m.

nf
va

an

nhiễm mặn và khơng ảnh hưởng đến nền móng cơng trình xây dựng đến độ

lm
ul

- Tài nguyên rừng: Quần đảo Cù Lao Chàm với hệ sinh thái rừng có

z
at
nh
oi

gần 600 ha rừng đặc dụng nguyên sinh. Trong đất liền, rừng chủ yếu là cây
trồng chắn gió bão ven biển và một số loại cây trồng lấy gỗ, lấy củi, như tre,

z

dừa nước, đào,...

@

gm

- Tài nguyên nhân văn: 1) Di sản văn hóa phi vật thể: Lễ hội Bài chịi,

l.
ai

Cầu Ngư, Cầu Bông, lễ rước Long Chu của các làng Cẩm Phổ, Hội An, Tân

m

co

Hiệp; Làng mộc Kim Bồng, gốm Thanh Hà, Làng yến Thanh Hà, Làng rau

an
Lu

Trà Quế,... 2) Di sản văn hóa vật thể: Hiện có 1.429 di tích, danh thắng, trong
đó có 1.329 di tích kiến trúc nghệ thuật: nhà ở, cầu cống, chợ, đình, chùa, lăng

n

va
ac
th

23

si

miếu, hội quản, nhà thờ tộc, mộ.
2.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
Trong những năm qua nền kinh tế của Hội An tăng trưởng ở mức cao
và khá toàn diện. Tổng sản phẩm nội địa GDP (theo giá hiện hành) của thành
phố tăng bình quân hàng năm 14,53%, năm 2019 ước đạt hơn 2156 tỉ đồng.
- Thương mại, du lịch, dịch vụ:
Dịch vụ-Du lịch-Thương mại giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu kinh tế
của thành phố, chiếm 59,70% tỉ trọng GDP của thành phố, trong đó dịch vụ
tăng 14,38%, du lịch tăng 33,96%, thương mại tăng 22,09% so với năm 2018.

lu
an

Giá trị sản xuất (GO) toàn ngành năm 2019 đạt gần 2.583 tỉ đồng, tăng hơn

n

va

470 tỉ đồng so với năm 2018.

tn

to

- Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng:

gh

CN – TTCN - XD của thành phố chủ yếu trên các lĩnh vực: sản xuất,

p

ie

chế biến gỗ lâm sản, hàng lương thực thực phẩm, hàng tiêu dùng, dệt may,

w

do

sợi. Năm 2019 GDP toàn ngành chiếm tỉ trọng 25,31%, trong đó CN-TTCN

oa

nl

tăng 6,20%, xây dựng tăng 19,10%. Giá trị sản xuất (GO) toàn ngành năm

d

2019 đạt 1.683,3 tỉ đồng, tăng hơn 196 tỉ đồng so với năm 2018

lu

nf
va

an

- Nông, ngư nghiệp:
Ngư nghiệp - Nông nghiệp chủ yếu phát triển ở vùng ngoại ô, vùng

lm
ul

nông thôn của thành phố. GPD chung toàn ngành tiếp tục giảm tỉ trọng theo
2,09% so với năm 2018.

z
at
nh
oi

chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố năm 2019 chiếm 14,99% giảm

z

Nông nghiệp
14,99%

@

Công nghiệp
25,31%

m

co

l.
ai

gm

Dịch vụ
57,90%

an
Lu

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu các ngành kinh tế của Hội An năm 2019 (Nguồn: [ ])

n

va
ac
th

24

si


- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập:
Tổng dân số thành phố Hội An tính đến cuối năm 2019 là 90.494
người; mật độ dân số trung bình đạt là 1.466 người/km2, trong đó khu vực nội
thị có mật độ dân số trung bình khá cao 2.589 người/km2, đặc biệt là phường
Minh An (khu vực phố cổ) mật độ dân số lên tới 10.201 người/km2. Trong khi
đó khu vực nông thôn mật độ dân số chỉ đạt 603 người/km2, điển hình là xã

đảo Tân Hiệp (Cù Lao Chàm) chỉ có 157 người/km2. Tỷ lệ tăng tự nhiên là
0,733%, số hộ nghèo 660 hộ chiếm 3,35%.Thu nhập bình quân đầu người
(GDP/ người) là 24,458 triệu đồng.
Diện tích tự nhiên

Mật độ dân số

(người)

(km2)

(người/km2)

Tổng số

90.494

61,7125

1.466

Phường nội thị

69.723

26,9308

2.589

Minh An

6.633

0,6502

10.201

w

1,3937

6.678

1,1803

8.555

11.291

6,4062

1.763

4.616

0,7438

6.206

10.573

5,7035

1.854

lu

Dân số

an

Xã, phường

TT

n

va
p

ie

gh

tn

to
I

do

1

Tân An

nl

9.307

3

Cẩm Phô

10.098

4

Thanh Hà

5

Sơn Phong

6

Cẩm Châu

7

Cẩm An

5.415

3,1481

1.720

8

Cửa Đại

5.540

3,1556

1.756

9

Cẩm Nam

6.250

II

Các xã

20.771

34,4217

1

Cẩm Hà

6.864

6,1320

d

oa

2

nf
va

an

lu
z
at
nh
oi

lm
ul

z

@

1.374

l.
ai

gm

4,5494

603

m

co

1.119

an
Lu
n

va
ac
th

25

si