Bài giảng Quy hoạch và quản lý đô thị: Chương 8

VIII.1. Kiểm soát phát triển
Quy định và các biện pháp khuyến khích
Chương VIII
Khung thể chế, pháp lý trong
Quy hoạch và Quản lý đô thị
Mục tiêu môn học
 Giới thiệu bộ máy kiểm soát phát triển và quản lý môi
trường đô thị.
Kết quả mong đợi
 Biết được các công cụ phổ biến thường áp dụng trong
kiểm soát phát triển
 Mọi Quy hoạch luôn được kiểm soát hay giám sát để đạt
được mục tiêu quy hoạch.
 Kiểm soát được thực hiện qua các nguyên tắc, quy định.
 Các nguyên tắc, quy định này được bắt buộc hay khuyến
khích thực hiện.
Kiểm soát phát triển là gì?
Dựa trên 3 loại quy định:
1. Những quy định trong quy hoạch
2. Những quy định về xây dựng/ thực hiện
3. Những quy định về môi trường
Những quy định đo lường sự phát triển
Xuất phát từ một quy hoạch phát triển.
Một dự án quy hoạch thường có các quy định đi kèm
nhằm giám sát mục tiêu quy hoạch.
Phổ biến nhất là “Phân vùng sử dụng đất”.
Quy định có thể là khuyến khích thực hiện, hay không
khuyến khích thực hiện hay được bảo tồn trong khu vực được
quy hoạch.
Quy định về phân nhỏ diện tích đất, xây dựng đường sá
cũng phải theo những quy định này.

Quy định trong Quy hoạch
Luôn hỗ trợ cho quy hoạch và chỉ áp dụng trong xây dựng.
Những quy định này luôn đảm bảo yếu tố sức khỏe và mức độ an toàn
trong các tòa nhà:
 Quy định về không gian đằng trước hay đằng sau của tòa nhà,
 Quy định về hệ thống đèn chiếu sáng và sự thông thoáng,
 Góc tới của ánh sáng, độ dốc,
 Quy định về không gian mở, an toàn cháy nổ v.v
 Quy định khu đậu xe cho tòa nhà …
Quy định trong xây dựng
 Gần đây mới được quan tâm trong quy hoạch đô thị.
 Trong đó, sức khỏe và vệ sinh môi trường được chú trọng.
 Quy định về mức ô nhiễm không khí, nước, tiếng ồn, chất
thải rắn… trong các vấn đề phát triển.
 Đánh giá tác động môi trường - EIA được chú trọng và là
một quy định môi trường đặc biệt
Quy định về môi trường
 Các khu dân cư, thương mại, công nghiệp, dân sự,
cơ quan, tổ chức, khu du lịch, giải trí…  nhằm ngăn
chặn việc sử dụng đất sai mục đích, độ cao, và sức chứa
của tòa nhà.
 Phân khu các khu vưc khác nhau trong đô thị giúp
ngăn chặn sự xâm phạm của một khu vực lên một khu
vực kế cận.
Những nguyên tắc phân chia
khu vực trong đô thị
Các quy định trong phân bố đất đai
đô thị
1. Quy định về phân khu đất đai.
2. Quy định về độ cao của tòa nhà

3. Quy định về mật độ xây dựng
Lý do:
Tránh sự phát triển lộn xộn và sử dụng sai mục đích,
Kiểm soát giao thông đô thị,
Quản lý đất hiệu quả,
Đảm bảo an toàn sức khỏe và tiện nghi đô thị,
Bảo tồn năng lượng,
Nâng cao chất lượng môi trường,
Công bằng xã hội, và
Cân bằng sinh thái.
Giá trị đất đai được kiểm soát ổn định
Phân chia đất đô thị
 Nguyên tắc: phân chia thành nhiều khu vực,
 Tối ưu hóa nó với mục đích tốt nhất, và
 Điều chỉnh nó bằng lắng nghe ý kiến đóng góp.
Đất đô thị thường được chia thành 5 loại:
1. Đất công nghiệp và khu vực sản xuất
2. Đất kho tàng
3. Đất giao thông đối ngoại
4. Đất dân dụng, trong đó:
- Đất xây dựng nhà ở
- Đất cây xanh và thể dục thể thao
- Đất trung tâm và phục vụ công cộng
- Đất giao thông đối nội và quảng trường
5. Đất đặc biệt ngoài đô thị
Phân vùng chức năng đất đơ thị (88/1994/NĐ-CP)
Loại đất Tỉ lệ %
I. Đất dân dụng
Đất ở
Đất công cộng

Đất cây
xanh
Đất giao thông
50 – 60
25 – 30
5 – 5
5 – 5
15 – 20
II. Đất ngoài dân dụng
Đất nông nghiệp và kho tàng
Đất cơ quan và các trung tâm chuyên
ngành
Đất giao thông đối ngoại và công trình
đầu mối hạ tầng kỹ thuật …
Đất an ninh quốc phòng
Đất khác (nông, lâm nghiệp …
Đất chưa sử dụng
40 – 50
Thay đổi tùy
theo tính chất
của đô thò
T
ổng
cộng:
%
100
Các hợp phần đất cơ bản trong quy
hoạch phát triển đô thị
Lý do:
Nhằm xác định độ che phủ, độ cản trở tầm nhìn, ảnh hưởng đến

giao thông,
Tạo sự liên thông giữa các tòa nhà (có thể bằng các đường
hầm),
Kiểm soát độ cao phục vụ cho mục đích đặc biệt (hàng không,
dân dụng, quân sự), và
Bảo đảm độ an toàn cho kiến trúc.
Quy hoạch độ cao
Kiểm soát thông qua quy định về phát triển độ cao.
Phương pháp kiểm soát:
 Góc tới ánh sáng, độ dốc mặt phẳng
 Độ rộng không gian của nền nhà/ tỉ lệ độ rộng của nền nhà
Hiệu quả:
 Những tòa nhà cao không được xây gần các tòa nhà quá thấp
 Đảm bảo ánh sáng và thông thoáng cho các tòa nhà kế cận
 Đảm bảo không gian tới đường giao thông
 Đảm bảo tầm nhìn đường chân trời
Quy hoạch độ cao
Tỉ lệ diện tích của nền nhà
Tỉ lệ … = Tổng dtích nền nhà
Tổng dtích nền đất
FAR = 72 / 100 = 0.72 FAR = 80 / 100 = 0.8
Góc tới ánh sáng
Lý do:
• Nhằm tính toán độ chắc chắn cho mật độ dân cư (dân cư động và dân cư
tĩnh)
Phương pháp kiểm soát:
• Kích thước tối đa của một khu nhà
• Số lượng căn hộ trên một đơn vị diện tích
• Tỉ lệ giữa tổng các khu nhà với tổng diện tích xây dựng (diện tích che
phủ)

Hiệu quả:
• Kiểm soát được mật độ dân số
• Đảm bảo được sức khỏe môi trường
• Ngăn chặn sự quá tải
Quy hoạch mật độ xây dựng
Mật độ dân cư động và tĩnh
Net density – Gross density
100
0
Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN –
QĐ 682/BXD/1996 ra ngày 14-12-1996
Khoảng cách các khu đất xây dựng:

≥ 25 m - nhằm đảm bảo:

Độ thông thoáng

Đảm bảo ánh sáng tự nhiên

Đô an toàn phòng cháy nổ
Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN –
QĐ 209/BXD/2004 ra ngày 16-12-2004
Quy hoạch tổng thể khu đô thị:

Không gian chức năng:
 Chức năng ở

Văn hóa, giáo dục

Dịch vụ, thương mại


Nghỉ ngơi, giải trí

Giao thông tĩnh và động

Chức năng quản lý hành chính khu ở

Chức năng làm việc

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN –
QĐ 26/BXD/2004 ra ngày 02-11-2004
Quy định tối thiểu của 1 căn hộ:

Diện tích 1 căn hộ không nên < 50 m
2

Không gian chức năng:

Phòng ở ≥ 2 phòng (phòng đôi ≥ 12 m
2
; phòng đơn ≥ 10 m
2
)

Phòng vệ sinh ≥ 3 - 5 m
2

Phòng bếp ≥ 5 m
2


Phòng bếp + phòng ăn ≥ 12 m
2

Chiều cao các phòng ≥ 3 m

Phòng vệ sinh và bếp ≥ 2,4 m
Khu dân cư Nam Long – Quận 7
Tổng diện tích: 3,463 ha
Đất ở: 1,162 ha (33,6%)
Giao thông & Cây xanh: 1,88 ha
(54,3%)
Không gian mở: 0,1 ha (2,9%)
Tổng diện tích: 6,230 ha
Diện tích khu ở: 2,379 (38,2%)
Cây xanh: 0,9 (14,5%)
Không gian mở: 0,4 (7%)
Mặt bằng khu đô thị M&C Holding
Tổng diện tích: 11,8 ha