Đánh giá thực trạng việc nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện văn lâm

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
------- -------

LÊ THU PHƯƠNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THƠNG QUA HÌNH THỨC NHẬN
CHUYỂN NHƯỢNG, THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
NHẬN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ
SẢN XUẤT, KINH DOANH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN TRONG
KỲ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2017 – 2021.

Hà Nội 2022


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
------- -------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THƠNG QUA HÌNH THỨC NHẬN
CHUYỂN NHƯỢNG, THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

NHẬN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ
SẢN XUẤT, KINH DOANH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN TRONG
KỲ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2017 – 2021.
Người thực hiện

Lê Thu Phương

Lớp

K63QLDDA

Khóa

63

Chuyên ngành

Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn

ThS. Bùi Nguyên Hạnh

Hà Nội 2022


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên xin cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô
trong Khoa Tài nguyên và Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều
kiện để em hồn thành khóa luận này.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ThS. Bùi Nguyên Hạnh người đã
tận tình giúp đỡ, hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài
này.
Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn của mình tới tập thể cán bộ nhân viên Trung
tâm Phát triển quỹ đất, Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Hưng Yên, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Văn Lâm, UBND xã Tân
Quang và UBND xã Đại Đồng đã nhiệt tình cung cấp cho em những số liệu cần
thiết và những kiến thức thực tế phục vụ cho đề tài.
Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn của mình tới gia đình, bạn bè và người
thân đã giúp đỡ và động viên em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình độ chun mơn cịn
hạn chế nên khơng tránh khỏi những sai sót, kính mong nhận được sự chỉ bảo của
các thầy cơ để khóa luận được tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2022

Sinh viên thực hiện

Lê Thu Phương

i

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..............................................................................................................i
MỤC LỤC .................................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ..............................................................................vi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất .................................. 4
1.1.1. Một số khái niệm ............................................................................................... 4
1.1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ........................... 6
1.2. Cơ sở pháp lý đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất .................................... 7
1.2.1. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất...................................................... 9
1.2.2. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.................................................... 11
1.3. Kinh nghiệm quốc tế về công tác chuyển quyền sử dụng đất ............................ 16
1.3.1. Thụy Điển........................................................................................................ 16
1.3.2. Trung Quốc ..................................................................................................... 18
1.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tại tỉnh
Hưng Yên ..................................................................................................... 20
1.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................ 20
1.4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Hưng Yên ................ 22
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 25
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 25
2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Văn Lâm .................... 25

ii


2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm trong
kỳ điều chỉnh quy hoạch 2017 - 2021 .......................................................... 25
2.2.3. Thực trạng công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn
huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 ....................................................... 26
2.2.4. Đánh giá công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn
huyện Văn Lâm giai đoạn 2017-2021 .......................................................... 26
2.2.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác nhận chuyển
nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. ................................................................................................................ 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 26
2.3.1. Phương pháp chọn mẫu ................................................................................... 26
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu và số liệu ............................................ 27
2.3.3. Phương pháp so sánh phân tích số liệu ........................................................... 28
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 28
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................ 29
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Văn Lâm ....................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế và xã hội ............................................................................. 30
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn
2017 – 2021 .................................................................................................. 33
3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm ............... 33
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................... 35
3.3. Thực trạng công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn
huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 ....................................................... 42

3.3.1. Khái quát công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn
huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 ....................................................... 42

iii


3.3.2. Kết quả thực hiện công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại 03 dự
án trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 .............................. 48
3.4. Đánh giá công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện
Văn Lâm giai đoạn 2017-2021..................................................................... 61
3.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về
công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thực hiện dự án trên
địa bàn huyện Văn Lâm ............................................................................... 61
3.4.2. Một số hạn chế, tồn tại, vướng mắc và nguyên nhân ...................................... 70
3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác nhận chuyển
nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm ................................. 72
3.5.1. Giải pháp chung .............................................................................................. 72
3.5.2. Giải pháp cụ thể .............................................................................................. 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 77
Kết luận ..................................................................................................................... 77
Kiến nghị ................................................................................................................... 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 81
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 96

iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNH – HĐH

: Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CSDLĐĐ

: Cơ sở dữ liệu đất đai

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

TN&MT

: Tài nguyên và Môi Trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

v


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 của huyện Văn Lâm ........................... 37
Bảng 3.2. Diện tích tự nhiên của huyện qua các năm ............................................... 42
Bảng 3.3. Danh mục các dự án nhận chuyển nhượng đăng ký trong kỳ kế hoạch
sử dụng đất năm 2019 huyện Văn Lâm ................................................... 45
Bảng 3.4. Danh mục các dự án nhận chuyển nhượng đăng ký trong kỳ kế

hoạch sử dụng đất năm 2020 huyện Văn Lâm ........................................ 46
Bảng 3.5. Danh mục các dự án nhận chuyển nhượng đăng ký trong kỳ kế
hoạch sử dụng đất năm 2021 huyện Văn Lâm ........................................ 46
Bảng 3.6. Sự đồng thuận của người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho Chủ đầu tư .......................................................................... 55
Bảng 3.7. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn
huyện Văn Lâm........................................................................................ 56
Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận để sang tên cho Doanh nghiệp tại 03
dự án trên địa bàn huyện Văn Lâm .......................................................... 57
Bảng 3.10. Kết quả của việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại 03
dự án trên địa bàn huyện Văn Lâm .......................................................... 61
Bảng 3.11: Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người
dân về công tác nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư ............ 61
Bảng 3.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người
dân về công tác nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư ............ 64
Bảng 3.13. Thực trạng khi triển khai thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường, hỗ
trợ và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................... 65
Bảng 3.14: So sánh kinh phí bồi thường, hỗ trợ các loại hình .................................. 67
Bảng 3.15. Sử dụng kinh phí từ việc nhận chuyển nhượng ...................................... 67
Bảng 3.16: Sự hiểu biết của người dân liên quan đến nhận chuyển nhượng ........... 68

vi


DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Văn Lâm - tỉnh Hưng Yên. ..................... 29
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2021 huyện Văn Lâm .............................. 36
Hình 3.3. Diện tích tự nhiên các đơn vị hành chính cấp xã năm 2021 ........... 36

vii


MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản
xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát
triển nền nơng nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế
nói chung. Vai trị của đất đai ngày càng lớn khi dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu
dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất,... ngày càng tăng. Ở nước ta đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất.
Chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm nó
gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay
đổi khác nhau. Ngày nay, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và
phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.
Ở Việt Nam, do đặc thù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ
có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên
nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó
là thị trường bất động sản. Một thị trường khơng những có ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết
với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ… có tác động rộng lớn đến
mọi tầng lớp dân cư.
Huyện Văn Lâm nằm ở phía bắc tỉnh Hưng Yên, cách thành phố Hưng Yên
44 km về phía Bắc, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 18 km. Văn Lâm đang đẩy nhanh
việc hình thành và đầu tư xây dựng các khu đô thị và các dự án phát triển đơ thị quy
mơ lớn. Với mục tiêu tồn huyện đạt đơ thị hóa với tỷ lệ 72% vào năm 2025, Văn
Lâm phấn đấu là trung tâm cấp tỉnh về công nghiệp - dịch vụ, đầu mối giao thông
trọng điểm; hình thành một đơ thị cơng nghiệp, dịch vụ, khoa học kỹ thuật phát

triển bền vững, làm động lực phát triển cho tồn huyện và khu vực phía Bắc tỉnh
Hưng Yên.
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về hai trường hợp thu hồi đất. Thứ
1


nhất là Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự
án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính
phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân
cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất. Thứ hai là cơ chế Nhà nước
không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng
đất để sản xuất, kinh doanh thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua khi thực hiện song hành 02 cơ chế trên
thì gặp một số khó khăn, vướng mắc dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện, cụ thể: Khi thực
hiện cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận với người có đất thường cao hơn so với giá bồi
thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Cơ chế thỏa thuận cũng cịn một số vướng
mắc như người dân khơng có nhu cầu chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp hoặc
yêu cầu giá chuyển quyền rất cao so với thực tế.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân cơng của khoa Quản lý đất đai – Học
viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của Th.S. Bùi Nguyên Hạnh, Em
lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng việc nhận quyền sử dụng đất
thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên trong kỳ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2017 – 2021.”
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Thu thập số liệu và đánh giá về việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh của một số
dự án đã và đang thực hiện trong kỳ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2017 – 2021.

- Đánh giá kết quả đạt được, xác định những hạn chế, tồn tại và vướng mắc,
nguyên nhân trong công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại một số dự án trong kỳ điều
chỉnh quy hoạch giai đoạn 2017 – 2021 trên địa bàn huyện Văn Lâm.
- Đề xuất các giải pháp thực hiện trong thời gian tới.

2


Yêu cầu nghiên cứu
- Đề tài cần đánh giá được rõ những hạn chế, vướng mắc, tồn tại và đề xuất
những giải pháp để thực hiện công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng
đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh của một số dự án
đã và đang thực hiện trong kỳ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2017 – 2021.
- Các số liệu nghiên cứu đưa vào đề tài cần chính xác, rõ ràng và được xử lý
hoàn chỉnh.

3


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về hai trường hợp thu hồi đất. Thứ
nhất là Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã

hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự
án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính
phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân
cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất. Thứ hai là cơ chế Nhà nước
không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng
đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2013, Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn
giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi
đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản
xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay.
1.1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2013, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ
thơng nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi
chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm
tăng giá trị của đất đó.

4


1.1.1.3. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2013, Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa
thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Theo Luật Đất đai 2013, Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng
nhường quyền sử dụng cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê.
1.1.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
1.1.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2013, Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức
chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển
sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ
tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp
này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thi được phép
tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thu nhập và những trường hợp
nào vẫn phải chịu loại thuế này.
1.1.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2013, Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất
mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức
kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận.
1.1.1.7. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

5


Theo Luật Đất đai 2013, Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là
việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài
sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc
góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể

góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, cơng nghệ, máy móc,... theo
thỏa thuận.
1.1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất
Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp
luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn
bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà
nước ở trung ương đã ban hành rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và
sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong thời gian qua đã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất
đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình
thành trong q trình cơng nghiệp hố (CNH) và đơ thị hố. Hệ thống PLĐĐ ln
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ
đã có nội dung kinh tế - xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo
cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước.
Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được
phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…
Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành
văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,

6


phường, thị trấn.

Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật…
Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trị mới, nó không chỉ
là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà cịn trở
thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh
doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này
góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
1.1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực
hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội
khơng có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử
dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người
sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc
chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được
nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã
quy định.
Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải
loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.
Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ.
1.2. Cơ sở pháp lý đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
Tại Việt Nam, các văn bản pháp lý quy định về việc chuyển quyền sử dụng
đất bao gồm:
Luật Đất đai năm 2013.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

7

Luật Đất đai.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước
bạ.
Nghị định số 42/2012/NĐ-CP của Chính phủ về việc quản lý, sử dụng đất
trồng lúa.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định sửa
đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của

Liên Bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trường ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
8


Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
Thơng tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính.
Thơng tư số: 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 về việc quy định về hồ
sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Thông tư số: 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị
định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều
của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số: 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
1.2.1. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất

được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau
đây:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất khơng có tranh chấp

9


Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngồi việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải khơng có tranh chấp,
quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn
sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
1.2.1.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất
động sản.
Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức
công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; + Dự thảo hợp
đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải
có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên
và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;
Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí
thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông
báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
10


Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành
phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán - giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan
thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển
nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa
thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ
cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người
mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này khơng tính
vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình
tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương.
1.2.2. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.1. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
a. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
Đất khơng có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

11


b. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp
nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có
Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
1.2.2.2. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp
với quy định của Pháp luật.
1.2.2.3. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản.
Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật.
1.2.2.4. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất.
1.2.2.5. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật

12


về đất đai.
Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.2.2.6. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh phi nơng nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
* Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ
chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nơng
nghiệp để thực hiện dự án;
* Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp

vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
* Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 134 của Luật này”.
Ngoài ra, Điểm c Khoản 2 Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa
chính (đã được sửa đổi tại Khoản 2 Điều 7 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT
ngày 29/9/2017) thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
Ngày 18 tháng 12 năm 2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai. Tại Điều 1 của nghị định đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai, trong đó đã sửa đổi, bổ sung Điều 16 về sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận
13


chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo đó, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thơng qua hình thức mua
tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Thứ nhất, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được phê duyệt và công bố.
Thứ hai, trên địa bàn khơng cịn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để
thực hiện dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn
khuyến khích đầu tư.
Thứ ba, trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê

quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nơng nghiệp thì phải
có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường theo mẫu quy định. Trong thời hạn
không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Sở Tài nguyên và Môi
trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn không quá 10
ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc
nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất. Văn bản chấp thuận
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36
tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.
Thứ tư, trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà
người đang sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng, cho th, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền
với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người
đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê
đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có
sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác
định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Nội
dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự
nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê
đất.
14


Thứ năm, trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do
Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nơng nghiệp
sử dụng vào mục đích cơng ích, đất mà người đang sử dụng đất khơng có quyền
chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai và khơng có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị
trí nam xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng
đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau đây: (a)

Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự
án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà
nước có quyết định thu hồi đất; (b) Trường hợp diện tích đất khơng đủ điều kiện để
tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất
và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà sốt, xác định cụ thể quy
mơ dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất
thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, khơng thơng
qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất theo quy định; (c) Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được thực hiện theo quy định như
đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng; (d) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể
điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập quy định tại điểm a và
điểm b khoản này.
Thứ sáu, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thơng qua hình
thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời
hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại khoản
3 Điều 126 của Luật Đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư
theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50
15


năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử
dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại là ổn định lâu dài.
Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thơng qua hình thức mua tài sản
gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng

quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 của
Luật Đất đai.
1.3. Kinh nghiệm quốc tế về công tác chuyển quyền sử dụng đất
1.3.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá
nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan
cơng chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất
16