Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư phát triển hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp.

LI M U

Hot ng ln nht, mang lại thu nhập lớn nhất cho các ngân hàng
thương mại là cho vay. Cho vay một mặt mang lại thu nhập cho ngân hàng
nhưng đồng thời nó cũng chứa đựng khơng ít rủi ro cho ngân hàng. Để đảm
bảo an toàn, một trong những điều kiện để ngân hàng cho vay là phải có tài
sản bảo đảm. Một trong những yêu cầu đầu tiên của hoạt động này là phải
định giá tài sản đảm bảo thật chính xác. Nếu ta định giá quá cao so với giá
trị thực của tài sản bảo đảm, quy mô tài trợ của ngân hàng sẽ cao hơn mức
đáng ra chỉ được cho vay dẫn đến khả năng rủi ro của ngân hàng sẽ cao.
Ngược lại, nếu định giá quá thấp sẽ dẫn đến hạn chế khả năng vay của khách
hàng, điều này sẽ khiến khách hàng khơng hào hứng và rất có thể khách
hàng sẽ tìm đến ngân hàng khác, ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và uy
tín của ngân hàng. Vì vậy, việc định giá tài sản đảm bảo một cách chính xác
nhất là rất quan trọng vì nó vừa đảm bảo được quyền lợi của khách hàng vừa
đảm bảo được tính pháp lý của khoản vay, đảm bảo độ chính xác của tài sản
bảo đảm, tránh được rủi ro và thu được lợi nhuận cho ngân hàng. Ngân hàng
hoạt động có hiệu quả, uy tín của ngân hàng tất yếu sẽ nâng cao.
Trong thời gian thực tập tại chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Hà Nội, em
có may mắn được thực tập tại phịng Thẩm định & Quản lý tín dụng. Từ rất
nhiều lời gợi mở của các cô chú, anh chị cán bộ trong phịng Thẩm định &
Quản lý tín dụng cùng với tính cấp thiết của đề tài, em đã quyết định chọn
đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp là: “Giải pháp hoàn thiện hoạt động định
giá tài sản bảo đảm tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Hà Nội”
Kết cấu chuyên đề gồm 3 chương như sau:
Chương I: Tài sản bảo đảm và hoạt động định giá tài sản bảo đảm tiền
vay tại các NHTM.

Sinh viªn: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1


Chuyên đề tốt nghiệp.
Chng II: Thc trng hot ng nh giá tài sản bảo đảm tại chi
nhánh Ngân hàng ĐT&PT Hà Nội.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản bảo đảm
tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Hà Nội.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn TS. Đào Văn Hùng
cùng các cô chú, anh chị cán bộ trong phịng Thẩm định & Quản lý tín dụng
nói riêng và của Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Hà Nội nói
chung đã giúp đỡ tận tình để em hồn thành chun đề tốt nghiệp này.

Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

2


Chuyên đề tốt nghiệp.

CHNG I
TI SN BO M V HOT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI
SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NHTM.
1.1- Hoạt động bảo đảm tiền vay trong cho vay tại các NHTM.
1.1.1- Vì sao phải thiết lập bảo đảm tiền vay trong cho vay của
NHTM.
Hoạt động ngân hàng là một hoạt động kinh tế nhạy cảm, hoạt động
của ngân hàng với bản chất của nó, chịu ảnh hưởng của rất nhiều loại rủi ro
trong đó rủi ro lớn nhất là ngân hàng bị mất vốn. Khi ngân hàng mở rộng

cho vay với mọi thành phần kinh tế thì rủi ro mất vốn cũng ngày một tăng
lên. Rủi ro trong hoạt động tín dụng là tình trạng người đi vay khơng có khả
năng hồn trả được lãi hoặc vốn gốc hay cả hai. NHTM có mục tiêu là tối đa
hóa lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu. Ngân hàng được xếp vào loại hình doanh
nghiệp có tổng tài sản lớn trong khi đó vốn chủ sở hữu thường rất nhỏ trong
tổng tài sản, điều này phản ánh bản chất hoạt động của ngân hàng là sử dụng
tiền huy động của doanh nghiệp và dân cư. Các khách hàng gửi tiền vào
ngân hàng là mong cho tiền của họ được bảo tồn và sinh sơi, nảy nở. Các
ngân hàng đáp ứng yêu cầu đó bằng cách nhận các khoản tiền gửi và đem
chúng đi cho những khách hàng có nhu cầu vay. Nhưng việc đánh giá ai là
người thực sự cần vay và khách hàng vay có sử dụng vốn vay đúng với mục
đích ban đầu khơng là một cơng việc khơng đơn giản. Do đó cần phải có bảo
đảm cho khoản vay đó để tránh cho ngân hàng lâm vào tình trạng khơng thu
hồi được vốn khi khách hàng khơng trả được nợ. Vì vậy bảo đảm tiền vay là
một biện pháp nhằm hạn chế rủi ro mất vốn của ngân hàng.
Khi cho khách hàng vay ngân hàng muốn họ kinh doanh có lãi để thu
hồi nợ từ chính nguồn kinh doanh đó nhưng để tăng trách nhiệm của khách

Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

3


Chuyên đề tốt nghiệp.
hng trong vic cam kt tr n thì cần có biện pháp thích hợp để ràng buộc
sự trả nợ của khách hàng. Ngân hàng sẽ sử dụng nhiều biện pháp khác nhau
để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng như uy tín khách hàng, thẩm
định đánh giá về tài chính của khách hàng, đánh giá hiệu quả dự án đầu tư.
Trong trường hợp uy tín của khách hàng không đủ tạo cơ sở chắc chắn cho
việc thu hồi nợ, ngân hàng yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Nhằm phịng

tránh có sự sai sót về thẩm định khách hàng vay vốn hoặc khách hàng cố ý
gian lận thì bảo đảm cho khoản vay cũng là biện pháp chống gian lận có
hiệu quả.
Đối với ngân hàng, vì một số lý do nào đó khi phải cho vay các món
vay khơng có tài sản bảo đảm thì đó là một quyết định rất mạo hiểm vì
khơng có đảm bảo, người vay sẽ ít thận trọng hơn khi thực hiện các quyết
định đầu tư của mình. Do đó rủi ro đối với dự án cũng cao hơn và khả năng
ngân hàng mất vốn cũng cao hơn.
Vì thế bảo đảm tiền vay là rất cần thiết, nó là một sự thận trọng phải
làm với tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó với rủi ro mất
vốn nâng cao chất lượng của khoản vay. Chính điều này đã đặt các ngân
hàng vào lựa chọn coi tài sản bảo đảm là một trong những tiêu chuẩn quan
trọng nhất trong quyết định cho vay của mình. Trong điều kiện thị trường tài
chính Việt Nam chưa đến độ hoàn hảo cần thiết, tài sản bảo đảm là cơ chế
tốt nhất nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng.

1.1.2- Các khái niệm chung.
Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm
phòng ngừa rủi ro tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ
đã cho vay.
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của ngân hàng
mà nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện
bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng
vay hoặc tài sản của bờn th ba bo lónh.

Sinh viên: Đỗ Đức Thành Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

4

Chuyên đề tốt nghiệp.
Bo lónh bng ti sn ca bờn thứ ba là việc bên bảo lãnh cam kết với
ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện
nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay khi đến hạn trả nợ mà người vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Theo khoản 2, điều 1, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002
của Chính phủ: Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của
bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín
dụng, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của
khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của
khách hàng vay, của bên bảo lánh là doanh nghiệp Nhà nước, tài sản hình
thành từ vốn vay.
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các
quyền tài sản.
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị
tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của ngân hàng.
1.1.3- Các hình thức bảo đảm tiền vay.
1.1.3.1- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng
vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Các khái niệm chung.
Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng, trong
đó người đi vay phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho số
nợ vay và cam kết trong trường hợp không trả được nợ, ngân hàng có quyền
phát mãi tài sản đó để thu nợ.
Cầm cố tài sản là việc khách hàng vay vốn đưa tài sản cho ngân hàng giữ
để đảm bảo cho việc trả nợ. Nếu đến hạn, bên vay trả hết nợ thì ngân hàng
phải trả lại tài sản cầm cố cho khách hàng theo các phương thức thỏa thuận
cịn ngược lại, nếu khách hàng khơng trả được hết n thỡ ti sn cm c s

Sinh viên: Đỗ Đức Thµnh – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

5


Chuyên đề tốt nghiệp.
c x lý theo phng thc do hai bên thỏa thuận hoặc ngân hàng có
quyền phát mãi tài sản cầm cố để thu hồi nợ.
Các bước của quá trình nhận tài sản bảo đảm.
 Tư vấn và kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm mà khách hàng nộp.
 Quá trình thẩm định tài sản.
 Xác định giá trị của tài sản bảo đảm tiền vay.
 Xây dựng hợp đồng và làm các thủ tục cầm cố, thế chấp, bảo lãnh
theo đúng quy định của pháp luật.
1.1.3.2- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Điều kiện để một khách hàng vay được bảo đảm tiền vay bằng tài sản
hình thành từ vốn vay là:
 Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
 Có dự án đầu tư, phương án sản xuất khả thi và có hiệu quả.
 Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư và giá trị tài sản bảo đảm
đáp ứng được mức tỷ lệ theo đúng yêu cầu của pháp luật.
Tổng giám đốc ngân hàng quy định mức cho vay tối đa so với giá trị
tài sản hình thành từ vốn vay từng thời kỳ. Tùy theo điều kiện của khách
hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và mức cho vay tói đa, giám đốc chi
nhánh quyết định cho vay cụ thể.
1.1.3.3- Cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản.
Ngân hàng cho vay không cần tài sản bảo đảm theo quy định của
Chính phủ và của Ngân hàng. Ngồi ra ngân hàng cịn cho vay khơng cần tài
sản bảo đảm với khoản vay có sự bảo lãnh bằng uy tín của tổ chức đồn thể
chính trị xã hội cá nhân để cho hộ gia đình nghèo vay vốn.
Những khách hàng đáp ứng đủ các điều kiện trên giám đốc ngân hàng

được quyết định mức cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản đối với một
khách hàng tối đa bằng mức phán quyết cho vay của ngân hàng.
Sinh viªn: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

6


Chuyên đề tốt nghiệp.

1.2- Mt s quy nh v bo đảm tiền vay.
1.2.1- Các tài sản dùng để bảo đảm tiền vay.
1.2.1.1- Các loại tài sản cầm cố.
Trên lý thuyết thì các loại tài sản có thể được dùng làm tài sản cầm cố
bao gồm các loại tài sản: tiền mặt hoặc số dư trên tài khoản tiền gửi bằng cả
tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ; các giấy tờ có giá như trái phiếu, cổ phiếu,…;
các kim khí qúy, đá quý; quyền tài sản phát sinh từ các quyền liên quan đến
sở hữu trí tuệ, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hoặc các căn cứ pháp lý;
quyền đối với phần vốn góp; các tài sản có giá trị lớn đặc biệt như tàu biển
hoặc máy bay theo các quy định của bộ luật chuyên ngành; quyền khai thác
các tài nguyên thiên nhiên; lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố;
và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tất cả mọi quy định về tài sản cầm cố đều được quy định trong nghị
định178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/1999 của Chính phủ quy định về
việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
1.2.1.2- Các loại tài sản thế chấp.
Các loại tài sản có thể được dùng làm tài sản thế chấp bao gồm: giá trị
quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất; các loại máy móc thiết bị; tàu biển
và máy bay theo quy định của pháp luật; nếu tài sản thế chấp có vật phụ
hoặc có lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp thì chúng cũng
được coi là tài sản thế chấp; các tài sản khác theo quy định của pháp luật

được quy định đầy đủ trong nghị định 178/1999/NĐ-CP.
1.2.1.3- Tài sản bảo lãnh.
Bảo lãnh là hình thức bên thứ ba dùng tài sản hoặc uy tín của mình để
đảm bảo cho khoản vay do đó các tài sản bảo lãnh cũng là tất cả những tài
sản dùng để cầm cố và thế chấp.
1.2.2- Điều kiện đối với tài sản được nhận làm bảo m tin vay.
Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

7


Chuyên đề tốt nghiệp.
Mt ti sn c bo m cho khoản vay thì tài sản đó phải hội đủ các
điều kiện: tài sản khơng có tranh chấp và được phép giao dịch trên thị
trường, nếu tài sản pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng
vay hoặc bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm cho tài sản trong ít nhất thời hạn
bảo đảm tiền vay.
Hơn nữa tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng và quản
lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo các quy định như sau:
+ Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do
Nhà nước giao cho Doanh nghiệp đó quản lý sử dụng và được dùng để bảo
đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước.
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng của
khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của
pháp luật về đất đai.
+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng
vay, bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký
quyền sở hữu thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản.
1.2.3- Điều kiện đối với bên bảo lãnh.

Khi khách hàng vay có nhu cầu vay nhưng khơng có đủ điều kiện để
bảo đảm cho khoản vay của mình có thể nhờ bên thứ ba bảo lãnh nhưng để
được bảo lãnh, bên bảo lãnh phải có đủ các điều kiện sau:
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.
- Có tài sản đủ điều kiện theo quy định riêng của mỗi ngân hàng.
Trường hợp bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng, cơ quan quản lý ngân
sách Nhà nước thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của pháp luật về bảo
lãnh ngân hàng, bảo lãnh ngân sách Nhà nước và hướng dẫn của Tổng giám
đốc ngân hàng đó.

Sinh viªn: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

8


Chuyên đề tốt nghiệp.
thc hin ngha v bo lónh, bên bảo lãnh phải cầm cố, thế chấp
tài sản tại ngân hàng hoặc là bảo lãnh bằng uy tín nhưng phải có đủ điều
kiện mà ngân hàng đặt ra.
1.2.4- Phạm vi bảo đảm tiền vay.
Áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay như thế nào là tùy thuộc vào sự
thỏa thuận của khách hàng và ngân hàng. Ngân hàng có thể áp dụng một
hoặc nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay đối với một khoản vay.
Giá trị tài sản bảo đảm được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng
bảo đảm và phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp ngân
hàng và khách hàng vay thỏa thuận bảo đảm bằng tài sản như một biện pháp
bổ sung đối với khoản vay khơng có bảo đảm bằng tài sản.
Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm cho các khoản vay khác
nhau của các ngân hàng khác nhau hoặc cùng một ngân hàng nhưng phải
tuân thủ các điều kiện do chính phủ đặt ra, quy định của các ngân hàng trong

trường hợp khoản vay đó cùng một ngân hàng.
Một khoản vay có thể được bảo đảm bằng nhiều tài sản khác nhau.
Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các ngân hàng cho vay được xác định
theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp các ngân hàng cho vay
cùng nhận bảo đảm thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán thì phải
đăng ký việc thay đổi đó tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trường hợp nhiều bên cùng bảo lãnh cho một nghĩa vụ của khách
hàng vay thì các bên bảo lãnh phải liên đới thực hiện việc bảo lãnh trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định bảo lãnh theo các phần
độc lập.
Một tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa
vụ trả nợ tại một tổ chức tín dụng; trường hợp tài sản có đăng ký quyền sở
hữu theo quy định của pháp luật, thì một tài sn cú th c bo m thc

Sinh viên: Đỗ Đức Thµnh – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

9


Chuyên đề tốt nghiệp.
hin nhiu ngha v tr n ti một tổ chức tín dụng với điều kiện giá trị tài
sản bảo đảm tiền vay phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm.
1.2.5- Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.
Trong trường hợp khách hàng vay, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ
trả nợ được ngân hàng xử lý để thu hồi nợ. Tài sản bảo đảm sẽ được xử lý
theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Tổ chức tín dụng
có quyền chủ động áp dụng các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo các
quy định của pháp luật.

1.3- Định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM

1.3.1- Sự cần thiết phải định giá tài sản bảo đảm tiền vay.
Thực tế cho thấy hiện nay, hoạt động định giá tài sản là một nhu cầu
khách quan và cần thiết. Đối với các NHTM, định giá càng có vai trị quan
trọng hơn, đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu
và nhạy cảm như nghiệp vụ cho vay. Nghiệp vụ cho vay tại bất cứ một
NHTM nào cũng ít nhiều liên quan đến việc thế chấp, cầm cố tài sản. Nếu
dựa vào tài sản bảo đảm để cho vay, ngân hàng phải định giá được tái sản
này. Có rất nhiều tài sản mà khách hàng mang đến để đảm bảo cho khoản
vay của mình. Trong số đó, có những tài sản giá cả đã rõ ràng và dễ xác định
như vàng, bạc, đá q… nhưng cịn có nhiều loại khó xác định được giá trị
như giá trị quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng… Chính vì vậy,
cần phải có sự định giá tài sản bảo đảm một cách hợp lý để đảm bảo quyền
lợi của khách hàng cũng như của ngân hàng.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các NHTM tự thỏa thuận
và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của các
doanh nghiệp đi vay. Do đó, việc định giá tài sản sao cho hợp lý, sát với giá
thị trường nhất là một vấn đề quan trọng đặt ra cho các ngân hàng. Nếu định
giá thấp khách hàng sẽ khơng hài lịng. Điều này làm ảnh hưởng n kh
Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
0


Chuyên đề tốt nghiệp.
nng cnh tranh v uy tớn ca ngân hàng đang định giá. Còn nếu định giá
cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc thu hồi nợ vay và lãi vay trong việc
doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc ngân hàng phải thanh lý với
mức giá thấp hơn so với mức giá đã định, dẫn đến tổn thất cho ngân hàng.
Mặt khác, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, giá trị của các

khoản vay của các ngân hàng dựa trên giá trị của tài sản bảo đảm (ví dụ:
70% giá trị máy móc thiết bị, 80% giá trị hàng hóa nguyên liệu, 90% giá trị
sổ tiết kiệm…). Do đó, cơng tác định giá tài sản bảo đảm còn là cơ sở để
ngân hàng xác định mức cho vay phù hợp với giá trị của tài sản bảo đảm.
1.3.2- Khái niệm định giá tài sản bảo đảm tiền vay.
Định giá là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá cả tài sản, thể
hiện những đặc tính riêng biệt, và đồng thời cũng đưa ra những tiêu chuẩn
xác định giá trị. Có nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản bảo
đảm tiền vay, nhưng thơng thường có 2 khái niệm hay được sử dụng là:
- Định giá tài sản bảo đảm là sự ước tính về giá trị thị trường của các
quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích bảo
đảm khi vay (Giáo sư W. Seabrooke- Viện đại học Portsmouth,
Vương quốc Anh).
- Định giá tài sản bảo đảm là một nghệ thuật hay khoa học về ước
tính giá trị của một tài sản cụ thể, cho mục đích bảo đảm khi vay,
tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của
thị trường (Giáo sư Lim Lan Yuan- Trường Đại học xây dựng và
bất động sản, Đại học quốc gia Singapore).
Như vậy định giá tài sản bảo đảm thực chất là sự ước tính về giá trị thị
trường của tài sản đó, tại một thời điểm xác định và phục vụ cho mục đích
bảo đảm khi vay.
1.3.3-Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay.

Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
1

Chuyên đề tốt nghiệp.
Cỏc nguyờn tc nh giỏ ti sn bảo đảm là các nguyên tắc có quan hệ
mật thiết với các học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm
hiện đại về giá trị của các tài sản bảo đảm. Các nguyên tắc này rất ít khi
được xem xét riêng rẽ vì chúng ln có mối liên hệ chặt chẽ và bổ sung cho
nhau. Có 4 nguyên tắc cơ bản về định giá tài sản bảo đảm:
 Nguyên tắc nhất quán: nguyên tắc này cho rằng việc định giá tài sản
bảo đảm dựa trên cơ sở một phương pháp và một tiêu chí được lựa
chọn thơng suốt, theo đúng trình tự. Ví dụ, để định giá quyền sử dụng
đất nếu đã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì phảI tuân thủ
theo đúng trình tự của phương pháp này, không được nhầm sang
phương pháp thu nhập hay phương pháp khác, nếu không sẽ định giá
sai vì mỗi phương pháp có các bước thực hiện khác nhau, dựa trên các
tiêu chí khác nhau.
 Nguyên tắc thực tế: định giá tài sản bảo đảm phải dựa trên cơ sở hiện
trạng của tài sản bảo đảm, phù hợp với những quy định của pháp luật
hiện hành. Ví dụ, theo khoản 10, điều 1 của Nghị định số 85/2002/
NĐ-CP ngày 25/12/2002 của Chính phủ, tài sản bảo đảm tiền vay phải
được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, việc xác
định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho
vay của tổ chức tín dụng, khơng áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để
thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được
lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng.
 Nguyên tắc so sánh: nguyên tắc này cho rằng khi định giá tài sản bảo
đảm phải được đặt trong mối tương quan so sánh với giá trị của các tài
sản cùng loại trên thị trường. Vì vậy, khi định giá phải xem xét, so
sánh được sự giống và khác nhau về đặc điểm, vị trí, khả năng sinh lời
trong tương lai… của tài sản bảo đảm để định giá cho phù hợp.
 Nguyên tắc dự báo: giá trị của một tài sản là giá trị ước tính của tất
cả các dịng lợi ích mà tài sản đó mang lại trong tương lai, các dịng

lợi ích đó được biểu hiện dưới dạng thu nhập của ch s hu ti sn
Sinh viên: Đỗ Đức Thành Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
2


Chuyên đề tốt nghiệp.
trong tng lai. Do ú, khi nh giá tài sản bảo đảm phải dự đoán
được khả năng sinh lời của tài sản đó. Ngồi ra, cũng phải dự báo
được xu hướng của những nhân tố tác động lên giá trị tài sản như môi
trường kinh tế xã hội, cung cầu, sự tiến bộ của khoa học… để có
những sự điều chỉnh kịp thời.
1.3.4- Các cơ sở để định giá tài sản bảo đảm tiền vay.
Theo khoản 13, điều 1 của Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày
25/10/2002 của Chính phủ, giá trị tài sản bảo đảm được xác định tại thời
điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ
được bảo đảm. Do đo, định giá tài sản bảo đảm là việc làm quan trọng với
ngân hàng khi xác định quy mô khoản vay của khách hàng. Để định giá tài
sản bảo đảm một cách chính xác phải dựa trên 2 cơ sở là cơ sở kinh tế và cơ
sở pháp lý.
1.3.4.1- Cơ sở kinh tế.
- Giá trị còn lại của tài sản bảo đảm.
Giá trị còn lại của tài sản bảo đảm hữu hình là bằng nguyên giá tài sản
trừ đi khấu hao tích lũy trong q trình sử dụng tài sản đó. Ngun giá là
tồn bộ các chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để có tài sản tính đến thời
điểm đưa tài sản đó vào trạng thái sẵn sàng sử dụng, được xác định dựa trên
giá trị sổ sách của tài sản của khách hàng vay. Cịn khấu hao tích lũy của tài
sản bảo đảm là tổng cộng số tiền được tính tốn và phân bổ một cách có hệ
thống nguyên giá của tài sản vào chi phí sản xuất, kinh doanh qua các kì

kinh doanh của tài sản tính đến thời điểm định giá. Cần thiết phải trích khấu
hao vì trong q trình hoạt động ln ln có sự hao mịn của tài sản (sự
giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản
xuất kinh doanh) bao gồm cả hao mịn hữu hình (phụ thuộc vào mức độ sử
dụng hoặc bị tác động lý hóa của mơi trường thiên nhiên) và hao mịn vơ
hình (do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, nên những tài sản hiện tại bị mất
giá). Chính vì vậy, ngân hàng phải thng xuyờn quan tõm n quỏ trỡnh s

Sinh viên: Đỗ §øc Thµnh – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
3


Chuyên đề tốt nghiệp.
dng, bo qun ti sn c nh của khách hàng để có những phương pháp
giải quyết kịp thời nếu có sự cố xảy ra.
- Giá trị thị trường của tài sản bảo đảm.
Một yếu tố quan trọng khi định giá tài sản bảo đảm là giá trị thị
trường của tài sản đó tại thời điểm định giá để tránh tình trạng định giá quá
cao hoặc quá thấp so với giá thị trường. Giá trị thị trường của tài sản bảo
đảm là số tiền ước tính của tài sản bảo đảm tại thời điểm ký kết hợp đồng
bảo đảm tiền vay giữa khách hàng và ngân hàng, trong đó tài sản này phải có
khả năng trao đổi trên thị trường trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài và
trong các giao dịch khách quan. Khoảng thời gian giao dịch đủ dài có nghĩa
là đủ thời gian để các bên suy nghĩ cân nhắc, khơng vì sự thúc ép của thời
gian mà đưa ra những quyết định vội vàng ảnh hưởng đến giá cả của tài sản.
Còn giao dịch khách quan tức là khơng có mối liên hệ hoặc phối hợp giữa
các bên, khơng có sự ép buộc hoặc áp đặt để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về
giá trị của tài sản.

- Mức giá thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng.
Sau khi đã xem xét tất cả những yếu tố liên quan đến việc định giá tài
sản bảo đảm, ngân hàng sẽ đưa ra mức giá hợp lý nhất để thỏa thuận với
khách hàng. Nếu khách hàng chấp nhận thì hợp đồng vay vốn mới có thể
được thực hiện.
1.3.4.2- Cơ sở pháp lý.
- Các quy định của Nhà nước về định giá tài sản bảo đảm.
Quá trình định giá tài sản bảo đảm phải tuân thủ theo hướng dẫn của
những văn bản pháp quy hiện hành của Nhà nước, tiêu chuẩn quốc tế và
hướng dẫn, chỉ định riêng của từng ngân hàng. Ở Việt Nam hiện nay, các
ngân hàng phải thực hiện đúng các văn bản pháp luật có liên quan đến bảo
đảm tiền vay.
1.3.5- Các phương phỏp nh giỏ.

Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
4


Chuyên đề tốt nghiệp.
Cỏc phng phỏp nh giỏ ti sn bảo đảm yêu cầu phải rõ ràng, có
khả năng áp dụng trong những trường hợp thích hợp và dễ hiểu để không chỉ
đối với ngân hàng mà cả khách hàng khi đọc báo cáo đều phải hiểu được
chúng.
1.3.5.1- Đối với quyền sử dụng đất.
Theo khoản 11, điều 1 của Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày
25/10/2002 của Chính phủ, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định
như sau:
* Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ
chức kinh tế; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín
dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh nhận thỏa thuận theo giá đất thực tế
chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Tổ chức tín dụng
xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho
vay.
* Đất được Nhà nước cho hộ gia định, cá nhân thuê mà đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm thì giá
trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải
phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã
trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
* Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người
thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá
trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước
khi được miễn, giảm.
Để thực hiện được việc quản lý tài sản bảo đảm là đất đai và các
quyền của người sử dụng đất, việc đầu tiên và quan trọng là phải xác định
được giá trị của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp của nó l giỏ tr quyn s
Sinh viên: Đỗ Đức Thành Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
5


Chuyên đề tốt nghiệp.
dng t, gi tt l giỏ t. Theo Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực vào ngày
1/7/2004), “quyền sử dụng đất” có thể được coi là một loại hàng hóa đặc
biệt, vì vậy “giá đất” cũng chịu những tác động của các quy luật kinh tế

trong nền kinh tế thị trường. Theo Luật Đất đai 2003, có 2 phương pháp
thường được áp dụng để xác định giá đất sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp lợi nhuận.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp.
Đây là phương pháp xác định giá đất thông qua việc tiến hành phân
tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng, mua bán trên thị trường của các
mảnh đất tương tự với mảnh đất cần định giá (về loại đất, diện tích đất, thửa
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí…) để so sánh, xác định giá của
mảnh đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định
giá cho tất cả các loại đất có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách
phổ biến, bao gồm: đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối…) và cácloại
đất phi nông nghiệp (đất nhà ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp).
Có 4 bước để xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp như
sau:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thơng tín về những thửa đất, khu đất, loại
đất tương tự có thể so sánh được với thửa đất, khu đất, loại đất cần định giá
đã được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công diễn ra gần nhất với
thời điểm khảo sát (thời gian có thể dao động từ 2-3 tháng). Những thông tin
cần thu thập là:
- Các đặc điểm về pháp lý (quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, tặng
cho…)
- Địa điểm (địa danh, vị trí gn vi iu kin kt cu h tng).

Sinh viên: Đỗ §øc Thµnh – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
6

Chuyên đề tốt nghiệp.
- c im hin ti (loi t, hạng đất, vị trí, loại đơ thị, loại đường
phố).
- Mơi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội).
- Thời điểm giao dịch thành công.
- Các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê.
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Những thông tin cần thu thập trên đây phải là thông tin được thu thập
từ những cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công trên thị trường
trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người bán và
người mua tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thơng tin và hiểu biết về thị trường
đất đai. Không được thu thập số liệu để áp dụng phương pháp so sánh từ
những cuộc mua bán có tính đầu cơ, bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua
bán và mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống và các lý do chủ quan
khác.
Bước 2: Căn cứ các thông tin đã thu thập được ở bước 1, lựa chọn từ
3-5 thửa đất thích hợp có thể so sánh được với thửa cần xác định giá.
Bước 3: So sánh thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường với thửa đất cần định giá để tìm ra những tiêu chí giống
nhau và khác nhau của mỗi thửa đất. Trên cơ sở đó, điều chỉnh mức giá của
thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo những tiêu chí giống và
khác nhau làm căn cứ để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Thửa đất
cần định giá được xác định theo công thức:
n

B  A   Ck
k 1

Trong đó:

- B là giá của thửa đất cần định giỏ.

Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
7


Chuyên đề tốt nghiệp.
- A l giỏ ca tha t so sánh (thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất).
- Ck là lượng điều chỉnh mức giá từ 1 đến n về những khác biệt về vị trí, tình
trạng pháp lý, kết cấu hạ tầng, môi trường sống… giữa thửa đất cần so sánh
và thửa đất cần định giá. Lượng điều chỉnh này có thể phải cộng thêm hoặc
trừ bớt đi một lượng tiền (hoặc tỷ lệ %) nhất định tùy thuộc vào mức độ
khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá để hình thành mức
giá của thửa đất cần định giá.
Trong trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất so sánh đến thời điểm định
giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so
sánh ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường, sau đó thực hiện việc so sánh điều chỉnh theo cơng thức trên.
Bước 4: Ước tính giá trị của thửa đất cần định giá bằng cách tính tốn
mức giá bình qn của các mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
điều chỉnh ở bước 3.
b. Phương pháp thu nhập.
Đây là phương pháp xác định giá đất tính bằng thương số giữa mức
lợi nhuận thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất và lãi
suất tiền gửi tiết kiệm của NHTM quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm VNĐ cao nhất kỳ hạn một năm trên địa bàn.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá các loại đất tại
những nơi không áp dụng được việc xác định giá theo phương pháp trực
tiếp, nhưng xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, như đối với: đất
trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất sản xuất phi nông nghiệp…
Khi nghiên cứu về địa tô và giá cả ruộng đất dưới CNTB, Karl Marx
đã xác định ruộng đất có giá cả. Marx cho rằng: “ Dưới CNTB giá cả ruộng
đất cao hay thấp là tùy theo địa tô hàng năm và tùy theo lợi tức của tin gi
Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
8


Chuyên đề tốt nghiệp.
ngõn hng. iu ú cú ngha l: khi bán ruộng đất, người bán sẽ định giá
dựa trên cơ sở tính tốn sao cho tiền bán ruộng đất đó nếu đem gửi vào ngân
hàng với mức lãi suất hiện hành thì hàng năm cũng thu được một số lợi tức ít
nhât cũng phải bằng số địa tơ hàng năm thu đựoc từ mảnh đất đó. Cơng thức
xác định giá cả ruộng đất được thể hiện:

Giá cả ruộng đất =

R
Z

Trong đó: R là địa tơ hàng năm.
Z là lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Dưới chế độ XHCN khơng có địa tơ kiểu TBCN (là hình thức biến
tướng của giá trị thặng dư, là một phần giá trị thặng dư do công nhân nông

nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp bóc lột được phải trả
cho địa chủ) mà địa tô bản chất là thu nhập chung của xã hội và được phục
vụ cho lợi ích chung của xã hội. Dưới chế độ XHCN, đất đai cũng có khả
năng sinh lợi, vì thế nghiên cứu phương pháp tính giá cả ruộng đất của
Marx có giá trị tham khảo rất lớn. Đây có thể được coi là cơ sở khoa học của
phương pháp xác định giá đất theo phương pháp thu nhập hiện nay.
Theo phương pháp thu nhập thì để xác định giá đất có 4 bước:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm trên thửa đất cần định giá.
Tổng thu nhập có thể là số tiền cho thuê đất ( đối với loại đất đã cho thuê)
hoặc là số tiền thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên thửa đất cần
định giá (đối với loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh).
Bước 2: Tính tổng chi phí liên quan để loại trừ ra khỏi tổng thu nhập
hàng năm nhằm tìm ra lợi nhuận thuần túy hàng năm thu được trên thửa đất
(như thuế đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất…). Các khoản chi phí
này được tính tốn theo các quy định hiện hành của Nhà nước.
Bước 3: Xác định lợi nhuận thuần túy hàng năm.
Lợi nhuận thuần

tổng thu nhp bỡnh quõn

tng chi phớ liờn quan

Sinh viên: Đỗ §øc Thµnh – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

1
9


Chuyên đề tốt nghiệp.
tỳy hng nm bỡnh = hng nm tính được ở

qn

bước 1

- bình qn tính được ở
bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá cần định giá theo cơng thức sau:
Giá đất = Lợi nhuận thuần túy hàng năm thu được trên đất/ Lãi suất tiền gửi
tiết kiệm
- Lợi nhuận thuần túy thu được trên đất tính bình qn 3 năm.
- Lãi suất tiết kiệm tính bình qn 3 năm của loại tiết kiệm kỳ hạn 1 năm của
NHTM quốc doanh có mức lãi suất cao trên địa bàn.
1.3.5.2- Đối với cơng trình trên đất.
Định giá các cơng trình trên đất (nhà ở, nhà xưởng, vật kiến trúc, cây
trồng…) thực chất là tính tốn giá trị cịn lại của chúng trên cơ sở nguyên
giá và khấu hao tích lũy theo cơng thức cơ bản sau:
Giá trị cịn lại

Ngun giá hoặc

của cơng trình = tổng chi phí đầu

Tỷ lệ
- khấu

Ngun giá
x hoặc tổng

Số năm

x đã sử

trên đất tại thời

tư xây dựng cải

hao

phí đầu tư xây dụng các

điểm xác định

tạo các cơng trình

hàng

dựng các cơng cơng

giá

trên đất

năm

trình trên đất

trình trên
đất

Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng các cơng trình trên

đất, phương pháp tính khấu hao, tỷ lệ khấu hao áp dụng theo quy định hiện
hành của Nhà nước.
* Thơng thường, do tính chất đặc biệt khơng thể di chuyển của đất và
các cơng trình được xây dựng trên đất cho nên TSBĐ của người vay bao
gồm: quyền sử dụng đất và các cơng trình trên đất. Theo khoản 7, điều 1 của
Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ, việc thế
chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vi

Sinh viên: Đỗ Đức Thành Lớp: TCDN 44D Khoa NHTC. Líp: TCDN 44D – Líp: TCDN 44D – Khoa NHTC. Khoa NHTC.

2
0