Bài Giảng Định Giá Tài Sản ( Combo Full Slides 5 Chương )

Nội dung nghiên cứu học phần
•
•
•
•
•

Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản (6,0)
Chương 2: Định giá bất động sản (6,2)
Chương 3: Định giá máy móc thiết bị (6,1)
Chương 4: Định giá tài sản vơ hình (8,3)
Chương 5: Định giá doanh nghiệp (10,3)


Tài liệu tham khảo
• [1]. PGS. TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình
Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội.
• [2]. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản
Thống kê.
• [3]. TS. Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý và Tiêu chuẩn thẩm
định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân
• [4]. Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy
móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật.
• [5]. Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp,
Nhà xuất bản Thống kê
• [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A
valuation approach, McGraw-Hill
• [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and
corporate strategy, McGraw-Hill

Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản
1.1. Đối tượng và mục đích của định giá tài sản
1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài sản và
giá trị tài sản
1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản
1.4. Hoạt động định giá tài sản


1.1.1. Khái niệm định giá tài sản
• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth
Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các
quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã được xác định rõ.
• Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO
(Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định
giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đich thẩm định giá.


Chương 5: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

5.1. Giá trị doanh nghiệp và định giá doanh nghiệp
5.2. Các phương pháp chủ yếu định giá doanh nghiệp
5.3. Quy trình định giá doanh nghiệp


1.1.1. Khái niệm định giá tài sản
• Theo IVSC: Định giá là sự ước tính về giá trị các
quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.

• Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định


Đặc trưng cơ bản của định giá là:
• Định giá là cơng việc ước tính.
• Định giá là một hoạt động địi hỏi tính chun mơn.
• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ
yếu là bất động sản.
• Xác định tại một thời điểm cụ thể.
• Xác định cho một mục đích nhất định.
• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến
thị trường.


1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản
Đối tượng ĐG là những tài sản hợp pháp
được tham gia thị trường tài sản
theo quy định hiện hành của pháp luật


1.1.3. Mục đích của định giá tài sản
- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu
- Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín
dụng
- Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê
theo hợp đồng
- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư

- Xác định giá trị tài sản trong DN
- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các u cầu có tính
pháp lý


1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài
sản và giá trị tài sản
•
•
•
•

1.2.1. Tài sản
1.2.2. Giá trị tài sản
1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài
sản


1.2.1. Tài sản
• Khái niệm:
Theo Viện Ngơn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc
tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do
doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động
trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương
lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là
nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi
ích kinh tế trong tương lai cho DN.

1.2.1. Tài sản
• Khái niệm: Theo IVSC Tài sản là nguồn lực
được kiểm sốt bởi một chủ thể nhất định.
• Phân loại tài sản:
Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong ĐG bao
gồm 4 loại:
- Bất động sản
- Động sản
- Doanh Nghiệp
- Các quyền tài sản


1.2.1. Tài sản (tiếp)
Các quyền về tài sản:
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và
có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể
cả quyền sở hữu trí tuệ.
- Quyền chiếm hữu
- Quyền sử dụng,
- Quyền định đoạt.


1.2.2. Giá trị tài sản
Theo quan điểm của C.Mác: Giá trị của hàng hóa được xác định
ở mặt chất và lượng. Chất của giá trị là lao động của người
sản xuất hàng hóa, nói một cách cụ thể hơn là lao động trừu
tượng của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa.
Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động xã hội cần

thiết
Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng
tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định.


1.2.2. Giá trị tài sản (tiếp)
* Đặc tính của giá trị
Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc trưng
pháp lý và kinh tế:
- Tính hữu ích:
- Tính khan hiếm:
- Tính có yêu cầu:
- Tính có thể chuyển giao được:


1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng
bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá
trình tiếp thị cơng khai, mà tại đó các bên hành động một
cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa
trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là
dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.


1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài
sản doanh nghiệp
* Các yếu tố mang tính vật chất

* Các yếu tố về tình trạng pháp lý
* Các yếu tố mang tính kinh tế
*Các yếu tố khác


1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài
sản
1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản
1.3.2. Quy trình định giá tài sản


1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2. Nguyên tắc thay thế
3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
4. Nguyên tắc đóng góp
5. Nguyên tắc cung cầu

19


1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• Cơ sở của ngun tắc:
Con người ln có xu
hướng tìm cách khai thác
một cách tối đa lợi ích của
tài sản.

Nội dung của nguyên tắc:
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào

nhiều mục đích và đưa lại các
lợi ích khác nhau, nhưng giá trị
chỉ được thừa nhận trong điều
kiện sử dụng một cách tốt nhất
và hiệu quả nhất.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử
dụng đó.
+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất.
20