Bài giảng Định giá tài sản _ Học viện Ngân hàng

11
B
BB
Bộ
ộộ
ộ m
mm
mô
ôô
ôn
nn
n t
tt
tà
àà
ài
ii
i chính
chínhchính
chính doanh
doanhdoanh
doanh nghi
nghinghi
nghiệ
ệệ
ệp
pp
p Khoa
KhoaKhoa
Khoa
t

tt
tà
àà
ài
ii
i chính
chínhchính
chính -

- H
HH
Họ
ọọ
ọc
cc
c vi
vivi
việ
ệệ
ện
nn
n Ng
NgNg
Ngâ
ââ
ân
nn
n h
hh
hà

àà
àng
ngng
ng
Môn học:
Định giá tài sản
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
Học viện ngân hànG
22
MễN NH GI TI SN

ChngChng 1: 1: TTngng quanquan
vv ủủnhnh gigiỏỏ ttii ssnn

ChngChng 2: 2: CCỏỏcc
phngphng phphỏỏpp ủủnhnh gigiỏỏ
bbtt ủủngng ssnn

ChngChng 3: 3: CCỏỏcc
phngphng phphỏỏpp ủủnhnh gigiỏỏ
mmỏỏyy mmúúcc thithitt bb

ChngChng 4: 4: nhnh gigiỏỏ
doanhdoanh nghinghipp

ChngChng 5: 5: TiờuTiờu
chuchunn ủủnhnh gigiỏỏ
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
33
Chng

Chng
1
1
T
T


NG QUAN V
NG QUAN V






NH GI
NH GI


T
T


I S
I S


N
N
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH

44
N
N


I DUNG NGHIấN C
I DUNG NGHIấN C


U
U
1. 1.
ii ttngng ủủnhnh gigiỏỏ ttii ssnn
2. 2. nhnh gigiỏỏ ttii ssnn vv ss ccnn thithitt phphii ủủnhnh
gigiỏỏ ttii ssnn
3. 3. CCỏỏcc khkhỏỏii ninimm liờnliờn quanquan ủủnn gigiỏỏ trtr ttii ssnn
4. 4. PhngPhng phphỏỏpp ủủnhnh gigiỏỏ ttii ssnn
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
55
1.
1.




I T
I T


NG

NG


NH GI
NH GI


T
T


I S
I S


N
N

ii ttngng ủủnhnh gigiỏỏ ttii ssnn

PhõnPhõn loloii ủủii ttngng ủủnhnh gigiỏỏ ttii
ssnn
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
66


T
T

I S
I S


N
N

Khỏi nim:
Theo Vin Ngụn ng hc
Theo ủiu 163 ca B lut dõn s Vit
Nam nm 2005
Theo mt s ti liu nc ngoi
Theo chun mc k toỏn quc t
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
77


K
K
Ế
Ế
T LU
T LU
Ậ
Ậ
N
N

Thứ nhất : tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật
chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình


Thứ hai: khái niệm tài sản xác ñịnh cho một chủ
thể nhất ñịnh - ñặt dưới sự kiểm soát của một
chủ thể nào ñó

Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa những
lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể sở hữu
hoặc sử dụng chúng
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
88


PHÂN LO
PHÂN LO
Ạ
Ạ
I T
I T
À
À
I S
I S
Ả
Ả
N
N

Theo hình thái biểu hiện: bao gồm tài sản hữu
hình và tài sản vô hình


Theo tính chất sở hữu có: tài sản công cộng và
tài sản cá nhân

Theo khả năng trao ñổi có: tài sản là hàng hóa
và tài sản không phải là hàng hóa
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
99

Theo công dụng và giá trị của tài sản ñược
chia thành tài sản cố ñịnh và tài sản lưu ñộng

Theo khả năng di dời thì tài sản ñược phân
thành ñộng sản và bất ñộng sản

→ Trong chuyên ngành thẩm ñịnh giá thì
ñối tượng của ñịnh giá tài sản ñược nhắc
ñến nhiều nhất bất ñộng sản và ñộng sản


PHÂN LO
PHÂN LO
Ạ
Ạ
I T
I T
À
À
I S
I S
Ả

Ả
N
N
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1010
2.
2.
ð
ð
Ị
Ị
NH GI
NH GI
Á
Á
T
T
À
À
I S
I S
Ả
Ả
N V
N V
À
À
S
S
Ự

Ự
C
C
Ầ
Ầ
N THI
N THI
Ế
Ế
T PH
T PH
Ả
Ả
I ðGTS
I ðGTS

GiGiáá trtrịị ttààii ssảảnn

ððịịnhnh gigiáá ttààii ssảảnn

Sự cần thiết phải ñịnh giá tài sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1111


ð
ð
Ị
Ị
NH GI

NH GI
Á
Á
T
T
À
À
I S
I S
Ả
Ả
N
N

ðịnh giá tài sản là gì
• Các cấp ñộ về ñịnh giá
• Một số cách hiểu về ñịnh giá tài sản
• Thống nhất cách hiểu ñịnh giá tài sản

Quy trình chung ñịnh giá tài sả
n
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1212


Quy trình chung ñịnh giá
tài sản

XXáácc ññịịnhnh ccáácc vvấấnn ññềề


LênLên kkếế hohoạạchch ññịịnhnh gigiáá

KhKhảảoo ssáátt hihiệệnn trưtrườờngng vvàà thuthu ththậậpp ttààii liliệệuu

PhânPhân ttííchch ttààii liliệệuu

XXáácc ññịịnhnh gigiáá trtrịị ttààii ssảảnn ccầầnn ññịịnhnh gigiáá

BBááoo ccááoo ññịịnhnh gigiáá
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1313


S
S
ự
ự
c
c
ầ
ầ
n
n
thi
thi
ế
ế
t
t
ph

ph
ả
ả
i
i
ñ
ñ
ị
ị
nh
nh
gi
gi
á
á
t
t
à
à
i
i
s
s
ả
ả
n
n

Xuất phát từ nhu cầu ngày càng lớn về ñịnh giá tài
sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta .


ðịnh giá tài sản là 1 nghề, sản phẩm của nền kinh
tế thị trường giống như nghề kế toán và kiểm
toán.

Xu thế toàn cầu hóa khu vực và thế giới ñặc biệt
là việc gia nhập WTO ñòi hỏi.
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1414
3. C
3. C
Á
Á
C KH
C KH
Á
Á
I NI
I NI
Ệ
Ệ
M LIÊN QUAN
M LIÊN QUAN
ð
ð
Ế
Ế
N GI
N GI
Á

Á
TR
TR
Ị
Ị
T
T
À
À
I S
I S
Ả
Ả
N
N

PhânPhân bibiệệtt gigiáá ccảả vvàà gigiáá trtrịị .

Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị tài sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1515


Gi
Gi
á
á
tr

tr
ị
ị
th
th
ị
ị
trư
trư
ờ
ờ
ng
ng
v
v
à
à
phi
phi
th
th
ị
ị
trư
trư
ờ
ờ
ng
ng


Thị trường và phân loại thị trường

Giá trị thị trường

Giá trị phi thị trường
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1616


Gi
Gi
á
á
tr
tr
ị
ị
th
th
ị
ị
trư
trư
ờ
ờ
ng
ng

GiGiáá trtrịị ththịị trưtrườờngng llàà ssốố titiềềnn traotrao ññổổii ưướớcc ttíínhnh vvềề
ttààii ssảảnn vvààoo ththờờii ñiñiểểmm ththẩẩmm ññịịnhnh gigiáá, , gigiữữaa mmộộtt

bênbên llàà ngưngườờii bbáánn, , ssẵẵnn ssààngng bbáánn vvớớii mmộộtt bênbên llàà
ngưngườờii muamua ssẵẵnn ssààngng muamua, , sausau mmộộtt ququáá trtrììnhnh
titiếếpp ththịị côngcông khaikhai, , mmàà ttạạii ññóó ccáácc bênbên hhàànhnh
ññộộngng mmộộtt ccááchch khkhááchch quanquan, , hihiểểuu bibiếếtt vvàà khôngkhông
bbịị éépp bubuộộcc
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1717


Gi
Gi
á
á
tr
tr
ị
ị
phi
phi
th
th
ị
ị
trư
trư
ờ
ờ
ng
ng
 GiGiáá trtrịị phi phi ththịị trưtrườờngng llàà ssốố titiềềnn ưướớcc ttíínhnh ccủủaa

mmộộtt ttààii ssảảnn ddựựaa trêntrên viviệệcc ññáánhnh gigiáá yyếếuu ttốố chchủủ
quanquan ccủủaa gigiáá trtrịị nhinhiềềuu hơnhơn llàà ddựựaa vvààoo khkhảả năngnăng
ccóó ththểể muamua bbáánn ttààii ssảảnn trêntrên ththịị trưtrườờngng
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1818


C
C
á
á
c
c
y
y
ế
ế
u
u
t
t
ố
ố
ả
ả
nh
nh
hư
hư
ở

ở
ng
ng
ñ
ñ
ế
ế
n
n
gi
gi
á
á
tr
tr
ị
ị
t
t
à
à
i
i
s
s
ả
ả
n
n


MMụụcc ññííchch ññịịnhnh gigiáá ttààii ssảảnn

CCáácc yyếếuu ttốố khkhááchch quanquan
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1919


Mục
Mục
đ
đ
ích
ích
đ
đ
ịnh
ịnh
gi
gi
á
á
t
t
à
à
i
i
s
s
ả

ả
n
n

nhnh gigiỏỏ ttii ssnn chuychuynn giaogiao quyquynn ss hhuu

nhnh gigiỏỏ ttii ssnn chocho mmcc ủủớớchch ttớớnn ddngng

nhnh gigiỏỏ ttii ssnn chocho mmcc ủủớớchch ủủuu tt

nhnh gigiỏỏ ttii ssnn trongtrong doanhdoanh nghinghipp

nhnh gigiỏỏ ttii ssnn nhnhmm ủủỏỏpp ngng ccỏỏcc yờuyờu ccuu
ccúú ttớớnhnh phphỏỏpp lýlý
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
2020


C
C
ỏ
ỏ
c
c
y
y


u
u

t
t


kh
kh
ỏ
ỏ
ch
ch
quan
quan

Cỏc yu t mang tớnh vt cht

Cỏc yu t v tỡnh trng phỏp lý

Cỏc yu t mang tớnh kinh t

Cỏc yu t khỏc
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
2121
4.
4.
PHNG PH
PHNG PH


P
P

NH GI
NH GI


T
T


I S
I S


N
N

Nguyên tắc định giá tài sản

Phơng pháp định giá tài sản
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
2222

Nguyờn tc ủnh giỏ ti sn

Nguyờn tc s dng tt nht v hiu qu
nht

Nguyờn tc thay th

Nguyờn tc d kin cỏc khon li ớch
tng lai

Nguyờn tc ủúng gúp

Nguyờn tc cung cu
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
2323
Chng
Chng
2
2
C
C


C PHNG PH
C PHNG PH


P
P


NH GI
NH GI


B
B

T
T


NG S
NG S


N
N
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
2424
N
N


I DUNG NGHIấN C
I DUNG NGHIấN C


U
U
1.1. TTngng quanquan vv bbtt ủủngng ssnn
2.2. CCỏỏcc phngphng phphỏỏpp ủủnhnh gigiỏỏ bbtt ủủngng
ssnn
Copyright B mụn TCDN - Khoa Ti chớnh - HVNH
2525
1. T

1. T
Ổ
Ổ
NG QUAN V
NG QUAN V
Ề
Ề
B
B
Ấ
Ấ
T ð
T ð
Ộ
Ộ
NG S
NG S
Ả
Ả
N
N

HiHiểểuu, , ññặặcc ñiñiểểmm, , phânphân loloạạii vvàà quyquyềềnn llợợii ññốốii
vvớớii bbấấtt ññộộngng ssảảnn

ThThịị trưtrườờngng bbấấtt ññộộngng ssảảnn
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
2626



Hi
Hi
ể
ể
u
u
v
v
ề
ề
b
b
ấ
ấ
t
t
ñ
ñ
ộ
ộ
ng
ng
s
s
ả
ả
n
n

BBấấtt ññộộngng ssảảnn llàà ccáácc ttààii ssảảnn baobao ggồồmm( ( theotheo ñiñiềềuu

174 174 LuLuậậtt DânDân ssựự 2005):2005):
•• ððấấtt ñaiñai
•• NhNhàà, , côngcông trtrììnhnh xâyxây ddựựngng ggắắnn liliềềnn vvớớii ññấấtt, , ccảả ccáácc
ttààii ssảảnn ggắắnn liliềềnn vvớớii nhnhàà, , côngcông trtrììnhnh xâyxây ddựựngng ññóó
•• CCáácc ttààii ssảảnn khkháácc ggắắnn liliềềnn vvớớii ññấấtt ñaiñai
•• CCáácc ttààii ssảảnn khkháácc do do phpháápp luluậậtt quyquy ññịịnhnh

Theo IVSC:Theo IVSC:
•• BBấấtt ññộộngng ssảảnn baobao ggồồmm ññấấtt ñaiñai vvàà ttấấtt ccảả mmọọii ththứứ
ggắắnn vvữữngng chchắắcc vvàà lâulâu ddààii vvớớii nnóó
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
2727


ð
ð
ặ
ặ
c
c
ñi
ñi
ể
ể
m
m
b
b
ấ
ấ

t
t
ñ
ñ
ộ
ộ
ng
ng
s
s
ả
ả
n
n

TTíínhnh ccốố ññịịnhnh vvềề vvịị trtríí

TTíínhnh bbềềnn vvữữngng

TTíínhnh khkháácc bibiệệtt

TTíínhnh khan khan hihiếếmm

CCóó gigiáá trtrịị llớớnn

TTíínhnh ảảnhnh hưhưởởngng llẫẫnn nhaunhau
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
2828



Phân
Phân
lo
lo
ạ
ạ
i
i
b
b
ấ
ấ
t
t
ñ
ñ
ộ
ộ
ng
ng
s
s
ả
ả
n
n

Theo Theo ññặặcc ttíínhnh vvậậtt chchấấtt::
•• ððấấtt ñaiñai: : ññấấtt ñaiñai ttựự nhiênnhiên
•• CôngCông trtrììnhnh kikiếếnn trtrúúcc vvàà ccáácc ttààii ssảảnn ggắắnn liliềềnn vvớớii

côngcông trtrììnhnh kikiếếnn trtrúúcc
•• CCáácc ttààii ssảảnn khkháácc ggắắnn liliềềnn vvớớii ññấấtt ñaiñai
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
2929


Quy
Quy
ề
ề
n
n
l
l
ợ
ợ
i
i
ñ
ñ
ố
ố
i
i
v
v
ớ
ớ
i
i

b
b
ấ
ấ
t
t
ñ
ñ
ộ
ộ
ng
ng
s
s
ả
ả
n
n

ðối với ñất ñai
• Sở hữu vĩnh viễn
• Thuê theo hợp ñồng
• Quyền sử dụng ñất

ðối với các công trình
• Sở hữu vĩnh viễn
• Thuê theo hợp ñồng
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3030



Th
Th
ị
ị
trư
trư
ờ
ờ
ng
ng
b
b
ấ
ấ
t
t
ñ
ñ
ộ
ộ
ng
ng
s
s
ả
ả
n
n


Hiểu về thị trường bất ñộng sản.

ðặc trưng của thị trường bất ñộng
sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3131


ð
ð
ặ
ặ
c
c
trưng
trưng
c
c
ủ
ủ
a
a
th
th
ị
ị
trư
trư
ờ
ờ

ng
ng
b
b
ấ
ấ
t
t
ñ
ñ
ộ
ộ
ng
ng
s
s
ả
ả
n
n

Có sự cách biệt giữa hàng hóa và ñịa ñiểm
giao dịch

Mang tính khu vực

Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Cung BðS chậm co giãn khi giá cả thay ñổi


Hoạt ñộng của thị trường BðS phụ thuộc
vào sự kiểm soát của Nhà nước
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3232
2. C
2. C
Á
Á
C PHƯƠNG PH
C PHƯƠNG PH
Á
Á
P ð
P ð
Ị
Ị
NH GI
NH GI
Á
Á
B
B
Ấ
Ấ
T ð
T ð
Ộ
Ộ
NG S
NG S

Ả
Ả
N
N

PhươngPhương phpháápp so so ssáánhnh trtrựựcc titiếếpp

PhươngPhương phpháápp chi chi phphíí

PhươngPhương phpháápp ththặặngng dưdư

PhươngPhương phpháápp thuthu nhnhậậpp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3333
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P SO S
P SO S
Á
Á
NH
NH
TR
TR
Ự
Ự
C TI
C TI

Ế
Ế
P
P

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

CCáácc yyếếuu ttốố ccầầnn ñiñiềềuu chchỉỉnhnh

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3434
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P CHI PH
P CHI PH
Í
Í

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

CCáácc phươngphương phpháápp xxáácc ññịịnhnh chi chi phphíí
•• PhươngPhương phpháápp ththốốngng kêkê chi chi titiếếtt
•• PhươngPhương phpháápp so so ssáánhnh ththịị trưtrườờngng


MMứứcc gigiảảmm gigiáá ttííchch llũũyy

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3535
Phân
Phân
bi
bi
ệ
ệ
t
t

TuTuổổii ththựựcc: : ththờờii giangian ñãñã ssửử ddụụngng ññếếnn ngngààyy ññịịnhnh gigiáá

TuTuổổii ththọọ kkỹỹ thuthuậậtt: : ththờờii giangian ssửử ddụụngng ttốốii ñaña xxéétt vvềề
mmặặtt kkỹỹ thuthuậậtt

TuTuổổii ththọọ kinhkinh ttếế: : ththờờii giangian ssửử ddụụngng ttốốii ñaña xxéétt vvềề mmặặtt
kinhkinh ttếế

TuTuổổii ththọọ kinhkinh ttếế còncòn llạạii: : ththờờii giangian ssửử ddụụngng còncòn llạạii
phpháátt huyhuy ñưñượợcc hihiệệuu ququảả kinhkinh ttếế

TuTuổổii hihiệệuu ququảả: : ththờờii giangian s.ds.dụụngng ththựựcc ttếế ccóó hihiệệuu ququảả
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3636
PHƯƠNG PH

PHƯƠNG PH
Á
Á
P THĂNG DƯ
P THĂNG DƯ

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3737
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3838
Chương
Chương
3
3
C
C
Á
Á

C PHƯƠNG PH
C PHƯƠNG PH
Á
Á
P ð
P ð
Ị
Ị
NH GI
NH GI
Á
Á
M
M
Á
Á
Y M
Y M
Ó
Ó
C THI
C THI
Ế
Ế
T B
T B
Ị
Ị
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3939

N
N
Ộ
Ộ
I DUNG NGHIÊN C
I DUNG NGHIÊN C
Ứ
Ứ
U
U
1.1. TTổổngng quanquan vvềề mmááyy mmóócc thithiếếtt bbịị
2.2. CCáácc phươngphương phpháápp ññịịnhnh gigiáá mmááyy mmóócc, ,
thithiếếtt bbịị
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4040
1. T
1. T
Ổ
Ổ
NG QUAN V
NG QUAN V
Ề
Ề
M
M
Á
Á
Y M
Y M
Ó

Ó
C
C
THI
THI
Ế
Ế
T B
T B
Ị
Ị

HiHiểểuu, , ññặặcc ñiñiểểmm, , phânphân loloạạii ññốốii vvớớii mmááyy
mmóócc, , thithiếếtt bbịị
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4141


Hi
Hi
ể
ể
u
u
v
v
ề
ề
m
m

á
á
y
y
m
m
ó
ó
c
c
,
,
thi
thi
ế
ế
t
t
b
b
ị
ị

Theo Theo ttừừ ñiñiểểnn TiTiếếngng ViViệệtt
•• MMááyy: : VVậậtt ñưñượợcc chchếế ttạạoo ggồồmm nhinhiềềuu bbộộ phphậậnn, , thưthườờngng llàà
phphứứcc ttạạpp ddùùngng ññểể ththựựcc hihiệệnn chchíínhnh xxáácc côngcông viviệệcc chuyênchuyên
mônmôn nnààoo ññóó. . CCáácc bbộộ phphậậnn ccủủaa mmááyy kkếếtt hhợợpp theotheo mmộộtt
trtrììnhnh ttựự nhnhấấtt ññịịnhnh ccóó mmốốii quanquan hhệệ hhààii hohoàà nhaunhau
•• ThiThiếếtt bbịị: : TTổổngng ththểể nnóóii chungchung nhnhữữngng mmááyy mmóócc, , ddụụngng ccụụ, ,
phphụụ ttùùngng ccầầnn thithiếếtt chocho mmộộtt hohoạạtt ññộộngng nnààoo ññóó


Theo IVSC: Theo IVSC:
•• NhNhữữngng TSHH TSHH khôngkhông ccốố ññịịnhnh baobao ggồồmm dâydây chuychuyềềnn ssảảnn
xuxuấấtt, , nhnhữữngng mmááyy riêngriêng bibiệệtt hohoặặcc ccảả ccụụmm mmááyy mmóócc. . MMộộtt
ccááii mmááyy ccóó chchứứcc năngnăng ccụụ ththểể vvàà ththựựcc hihiệệnn mmộộtt loloạạii côngcông
viviệệcc nhnhấấtt ññịịnhnh. .
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4242


ð
ð
ặ
ặ
c
c
ñi
ñi
ể
ể
m
m
MM, TB
MM, TB

CCóó ththểể didi ddờờii ñưñượợcc

MM, TB MM, TB thưthườờngng ñaña ddạạngng phongphong phphúú

TuTuổổii ththọọ MM, TB MM, TB khôngkhông ddààii


ThayThay ññổổii chchủủ ssởở hhữữuu ddễễ ddààngng
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4343


Phân
Phân
lo
lo
ạ
ạ
i
i
MM, TB
MM, TB

PhânPhân loloạạii theotheo ngngàànhnh trongtrong nnềềnn KTQDKTQD

PhânPhân loloạạii theotheo ttíínhnh chchấấtt ttààii ssảảnn::

PhânPhân loloạạii theotheo mmứứcc ññộộ ccũũ, , mmớớii ccủủaa MM, TB MM, TB
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4444
2. C
2. C
Á
Á
C PHƯƠNG PH
C PHƯƠNG PH

Á
Á
P ð
P ð
Ị
Ị
NH
NH
GI
GI
Á
Á
M
M
Á
Á
Y M
Y M
Ó
Ó
C, THI
C, THI
Ế
Ế
T B
T B
Ị
Ị

PhươngPhương phpháápp so so ssáánhnh trtrựựcc titiếếpp


PhươngPhương phpháápp chi chi phphíí

PhươngPhương phpháápp thuthu nhnhậậpp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4545
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P SO S
P SO S
Á
Á
NH
NH
TR
TR
Ự
Ự
C TI
C TI
Ế
Ế
P
P

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh


SSửử ddụụngng côngcông ththứứcc BERIM BERIM trongtrong ññịịnhnh gigiáá

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4646
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P CHI PH
P CHI PH
Í
Í

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4747
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P THU NH
P THU NH
Ậ
Ậ

P
P

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4848
Chương
Chương
4
4
ð
ð
Ị
Ị
NH GI
NH GI
Á
Á
DOANH NGHI
DOANH NGHI
Ệ
Ệ
P
P
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4949
N
N

Ộ
Ộ
I DUNG NGHIÊN C
I DUNG NGHIÊN C
Ứ
Ứ
U
U
1.1. TTổổngng quanquan vvềề gigiáá trtrịị doanhdoanh nghinghiệệpp
2.2. CCáácc phươngphương phpháápp ññịịnhnh gigiáá doanhdoanh
nghinghiệệpp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5050
1. T
1. T
Ổ
Ổ
NG QUAN V
NG QUAN V
Ề
Ề
GI
GI
Á
Á
TR
TR
Ị
Ị
DOANH NGHI

DOANH NGHI
Ệ
Ệ
P
P

Giá trị doanh nghiệp

Các yếu tố tác ñộng tới giá trị doanh
nghiệp

Quy trình ñịnh giá doanh nghệp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5151
Gi
Gi
á
á
tr
tr
ị
ị
doanh
doanh
nghi
nghi
ệ
ệ
p
p


DoanhDoanh nghinghiệệpp vvàà ññặặcc trưngtrưng ccủủaa
doanhdoanh nghinghiệệpp

HiHiểểuu gigiáá trtrịị doanhdoanh nghinghiệệpp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5252
Doanh
Doanh
nghi
nghi
ệ
ệ
p
p
v
v
à
à
ñ
ñ
ặ
ặ
c
c
trưng
trưng
c
c
ủ

ủ
a
a
doanh
doanh
nghi
nghi
ệ
ệ
p
p

DoanhDoanh nghinghiệệpp llàà ggìì??

ððặặcc trưngtrưng doanhdoanh nghinghiệệpp
•• GiGiốốngng nhưnhư ccáácc hhààngng hhóóaa thôngthông thưthườờngng khkháácc
•• KhôngKhông ccóó haihai doanhdoanh nghinghiệệpp gigiốốngng nhaunhau hohoàànn
totoàànn: : mmỗỗii doanhdoanh nghinghiệệpp llàà mmộộtt ttààii ssảảnn duyduy
nhnhấấtt
•• DoanhDoanh nghinghiệệpp llàà mmộộtt ththựựcc ththểể hohoạạtt ññộộngng
•• DoanhDoanh nghinghiệệpp hohoạạtt ññộộngng vvìì mmụụcc tiêutiêu llợợii
nhunhuậậnn
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5353
Hi
Hi
ể
ể
u
u

gi
gi
á
á
tr
tr
ị
ị
doanh
doanh
nghi
nghi
ệ
ệ
p
p

GiGiáá trtrịị doanhdoanh nghinghiệệpp llàà ssựự bibiểểuu hihiệệnn bbằằngng titiềềnn vvềề
ccáácc khokhoảảnn thuthu nhnhậậpp mmàà doanhdoanh nghinghiệệpp ccóó ththểể
mangmang llạạii chocho ccáácc nhnhàà ññầầuu tưtư trongtrong ququáá trtrììnhnh kinhkinh
doanhdoanh ttạạii mmộộtt ththờờii ñiñiểểmm nhnhấấtt ññịịnhnh

GiGiáá trtrịị doanhdoanh nghinghiệệpp llàà mmốốii quanquan tâmtâm ccủủaa 3 3 chchủủ
ththểể : : NhNhàà nưnướớcc, , nhnhàà ññầầuu tưtư vvàà nhnhàà ququảảnn trtrịị DNDN
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5454
C
C
á
á

c
c
y
y
ế
ế
u
u
t
t
ố
ố
t
t
á
á
c
c
ñ
ñ
ộ
ộ
ng
ng
t
t
ớ
ớ
i
i

gi
gi
á
á
tr
tr
ị
ị
doanh
doanh
nghi
nghi
ệ
ệ
p
p

CCáácc yyếếuu ttốố thuthuộộcc vvềề môimôi trưtrườờngng kinhkinh
doanhdoanh

CCáácc yyếếuu ttốố thuthuộộcc vvềề nnộộii ttạạii doanhdoanh nghinghiệệpp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5555
C
C
á
á
c
c
y

y
ế
ế
u
u
t
t
ố
ố
thu
thu
ộ
ộ
c
c
v
v
ề
ề
môi
môi
trư
trư
ờ
ờ
ng
ng
kinh
kinh
doanh

doanh

MôiMôi trưtrườờngng kinhkinh doanhdoanh ttổổngng ququáátt
•• MôiMôi trưtrườờngng kinhkinh ttếế
•• MôiMôi trưtrườờngng chchíínhnh trtrịị
•• MôiMôi trưtrườờngng vănvăn hhóóaa xãxã hhộộii
•• MôiMôi trưtrườờngng khoakhoa hhọọcc –– côngcông nghnghệệ

MôiMôi trưtrườờngng ññặặcc ththùù
•• QuanQuan hhệệ doanhdoanh nghinghiệệpp vvớớii khkhááchch hhààngng
•• QuanQuan hhệệ doanhdoanh nghinghiệệpp vvớớii nhnhàà cungcung ccấấpp
•• CCáácc hãnghãng ccạạnhnh tranhtranh
•• CCáácc cơcơ quanquan NhNhàà nưnướớcc
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5656
C
C
á
á
c
c
y
y
ế
ế
u
u
t
t
ố

ố
thu
thu
ộ
ộ
c
c
v
v
ề
ề
n
n
ộ
ộ
i
i
t
t
ạ
ạ
i
i
doanh
doanh
nghi
nghi
ệ
ệ
p

p

HiHiệệnn trtrạạngng vvềề ttààii ssảảnn trongtrong doanhdoanh nghinghiệệpp

VVịị trtríí kinhkinh doanhdoanh

UyUy ttíínn kinhkinh doanhdoanh

TrTrììnhnh ññộộ kkỹỹ thuthuậậtt vvàà taytay nghnghềề ngưngườờii laolao ññộộngng

NăngNăng llựựcc ququảảnn trtrịị kinhkinh doanhdoanh
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5757
Quy
Quy
tr
tr
ì
ì
nh
nh
ñ
ñ
ị
ị
nh
nh
gi
gi
á

á
doanh
doanh
nghi
nghi
ệ
ệ
p
p
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH

XXáácc ññịịnhnh ccáácc vvấấnn ññềề

LênLên kkếế hohoạạchch ññịịnhnh gigiáá

KhKhảảoo ssáátt hihiệệnn trưtrườờngng vvàà thuthu ththậậpp ttààii liliệệuu

PhânPhân ttííchch ttààii liliệệuu

XXáácc ññịịnhnh gigiáá trtrịị ttààii ssảảnn ccầầnn ññịịnhnh gigiáá

BBááoo ccááoo ññịịnhnh gigiáá
5858
2. C
2. C
Á
Á
C PHƯƠNG PH
C PHƯƠNG PH
Á

Á
P ð
P ð
Ị
Ị
NH
NH
GI
GI
Á
Á
DOANH NGHI
DOANH NGHI
Ệ
Ệ
P
P

PhươngPhương phpháápp gigiáá trtrịị ttààii ssảảnn

PhươngPhương phpháápp dòngdòng titiềềnn chichiếếtt khkhấấuu

PhươngPhương phpháápp so so ssáánhnh
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5959
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P GI

P GI
Á
Á
TR
TR
Ị
Ị
T
T
À
À
I S
I S
Ả
Ả
N
N

PhươngPhương phpháápp gigiáá trtrịị ttààii ssảảnn thuthuầầnn

PhươngPhương phpháápp ññịịnhnh lưlượợngng GoodwillGoodwill
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6060
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P GI
P GI
Á

Á
TR
TR
Ị
Ị
T
T
À
À
I S
I S
Ả
Ả
N THU
N THU
Ầ
Ầ
N
N

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

ƯuƯu, , nhưnhượợcc ñiñiểểmm

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6161
PHƯƠNG PH

PHƯƠNG PH
Á
Á
P ð
P ð
Ị
Ị
NH LƯ
NH LƯ
Ợ
Ợ
NG
NG
GOODWILL
GOODWILL

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

ƯuƯu, , nhưnhượợcc ñiñiểểmm

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6262
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P CHI

P CHI
Ế
Ế
T KH
T KH
Ấ
Ấ
U
U
DÒNG TI
DÒNG TI
Ề
Ề
N
N

PhươngPhương phpháápp chichiếếtt khkhấấuu dòngdòng ccổổ ttứứcc

PhươngPhương phpháápp chichiếếtt khkhấấuu dòngdòng titiềềnn thuthuầầnn
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6363
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P CHI
P CHI
Ế
Ế
T KH

T KH
Ấ
Ấ
U
U
DÒNG C
DÒNG C
Ổ
Ổ
T
T
Ứ
Ứ
C
C

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

ƯuƯu, , nhưnhượợcc ñiñiểểmm

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6464
PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P CHI

P CHI
Ế
Ế
T KH
T KH
Ấ
Ấ
U
U
DÒNG TI
DÒNG TI
Ề
Ề
N THU
N THU
Ầ
Ầ
N
N

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc phươngphương phpháápp chichiếếtt khkhấấuu dòngdòng titiềềnn
thuthuầầnn

ƯuƯu, , nhưnhượợcc ñiñiểểmm

VVíí ddụụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6565

PHƯƠNG PH
PHƯƠNG PH
Á
Á
P SO S
P SO S
Á
Á
NH
NH
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH

CơCơ ssởở lýlý luluậậnn

CCáácc bưbướớcc titiếếnn hhàànhnh

PhươngPhương phpháápp P/EP/E

ƯuƯu, , nhưnhượợcc ñiñiểểmm

VVíí ddụụ
6666
Chương
Chương
5
5
TIÊU CHU
TIÊU CHU
Ẩ
Ẩ

N ð
N ð
Ị
Ị
NH GI
NH GI
Á
Á
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6767
N
N
Ộ
Ộ
I DUNG NGHIÊN C
I DUNG NGHIÊN C
Ứ
Ứ
U
U
1.1. GiGiớớii thithiệệuu vvềề tiêutiêu chuchuẩẩnn ññịịnhnh gigiáá IVSCIVSC
2.2. GiGiớớii thithiệệuu vvềề tiêutiêu chuchuẩẩnn ññịịnhnh gigiáá
ASEANASEAN
3.3. GiGiớớii thithiệệuu vvềề tiêutiêu chuchuẩẩnn ññịịnhnh gigiáá ViViệệtt
NamNam
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6868
B
BB
Bé

éé
é m
mm
m«
««
«n
nn
n t
tt
tµ
µµ
µi
ii
i chÝnh
chÝnhchÝnh
chÝnh doanh
doanhdoanh
doanh nghi
nghinghi
nghiÖ
ÖÖ
Öp
pp
p ch
chch
chó
óó
óc
cc
c c

cc
c¸
¸¸
¸c
cc
c
b
bb
b¹
¹¹
¹n
n n
n s
ss
sø
øø
øc
cc
c kho
khokho
khoÎ
ÎÎ
Î, h
, h, h
, h¹
¹¹
¹nh
nh nh
nh ph
phph

phó
óó
óc
cc
c v
vv
vµ
µµ
µ th
thth
thµ
µµ
µnh
nhnh
nh ®¹
®¹®¹
®¹t!
t! t!
t!
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH