Chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần thương mại và dịch vụ ngôi nhà mới

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC PHENIKAA
-----*****-----

LẠI THỊ CẨM NHUNG

CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ
NGÔI NHÀ MỚI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2019
1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC PHENIKAA
-----*****-----

LẠI THỊ CẨM NHUNG

CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ
NGÔI NHÀ MỚI
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số:

8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS NGUYỄN LÊ CƯỜNG

Hà Nội, Năm 2019


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu làm Luận văn này được thực hiện
tại trường Đại học Phenikaa, Tôi xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Nguyễn Lê
Cường đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt q trình nghiên cứu.
Tơi xin cảm ơn Ban lãnh đạo Trường Đại học Phenikaa, khoa Kinh Tế -Tài
Chính đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q trình nghiên cứu, tạo mọi điều kiện thuận
lợi về mặt thủ tục cho hoạt động nghiên cứu của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà
Mới đã tạo điều kiện tốt cho tôi trong suốt thời gian hoàn thành luận văn. Cảm ơn
các bạn đồng nghiệp đã nhiệt tình trao đổi, góp ý và cung cấp thông tin tư liệu, luôn
động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn này.
Cuối cùng, tơi xin được bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới tồn thể gia đình, đã
ln khích lệ tinh thần để tơi có đủ nghị lực hồn thành luận văn này.
Hà Nội, Ngày...., tháng.... năm 2019
Tác giả luận văn

Lại Thị Cẩm Nhung

i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn tốt nghiệp Thạc Sĩ này là cơng trình nghiên

cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức,
nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của giáo
viên hướng dẫn.
Các số liệu, mơ hình tốn và những kết quả trong luận văn là trung thực, các
chiến lược kinh doanh đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm. Các số liệu, tài
liệu đều có nguồn trích dẫn và chưa được cơng bố trong các cơng trình nghiên cứu
khác.
Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên.
Tác giả luận văn

Lại Thị Cẩm Nhung

ii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản;

UBCKNN

Uỷ ban chứng khốn Nhà nước;

GTGT

Giá trị gia tăng;

CBRE

Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam;

BIDV

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam;

VNPT

Tập đồn Bưu chính viễn thơng Việt Nam;

UBND

Uỷ ban nhân dân;

HĐND

Hội đồng nhân dân;

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp;

iii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHIẾN
LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ..............................................................5

1.1. Bất động sản .........................................................................................................5
1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS). ...................................................................5
1.1.2. Đặc điểm của BĐS. ...........................................................................................6
1.1.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm. : ....................................................................6
1.1.2.2. Tính bền lâu....................................................................................................7
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. ..................................................................7
1.1.2.4. Tính thích ứng. ...............................................................................................8
1.1.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. ............................................................8
1.1.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. ..................................8
1.1.3. Phân loại BĐS: ..................................................................................................8
1.2. Thị trường bất động sản .......................................................................................9
1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:.....................................................9
1.2.1.1. Khái niệm về thị trường. ................................................................................9
1.2.1.2. Thị trường BĐS. ...........................................................................................10
1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS: ........................................................................11
1.2.3. Vai trị và vị trí của thị trường BĐS: ...............................................................12
1.2.3.1. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. ..............................12
1.2.3.2. Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng
quan hệ quốc tế..........................................................................................................13
1.2.3.3. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. ...........13
1.2.3.4. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. .14
1.2.3.5. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. ..................................................14
1.2.3.6. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. ................................................................15

iv

1.2.3.7. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nơng thơn. ......................15
1.2.3.8. Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của
nhân dân. ...................................................................................................................15
1.2.3.9. Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính
sách đất đai, chính sách về BĐS. ..............................................................................16
1.3. Chiến lược kinh doanh bất động sản: .................................................................17
1.3.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động chiến lược kinh doanh BĐS: .....................17
1.3.1.1. Khái niệm: ....................................................................................................17
1.3.2. Phân loại chiến lược kinh doanh BĐS: ...........................................................18
1.4. Dự án đầu tư chiến lược kinh doanh bất động sản .............................................18
1.4.1. Khái niệm về đầu tư: .......................................................................................18
1.4.2. Dự án đầu tư và dự án đầu tư BĐS: ................................................................19
1.4.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh BĐS: ...............................19
1.4.3.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: ...............................................20
1.4.3.2.Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: ...................................................21
1.4.3.3.Các yếu tố chung bên ngoài: .........................................................................22
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1: ........................................................................................24
CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ NGÔI NHÀ
MỚI ..........................................................................................................................25
2.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngơi Nhà Mới .............25
2.1.1. Q trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ
Ngôi Nhà Mới: ..........................................................................................................25
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới: 25
2.1.3. Chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban: ...................................................26
2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần thương mại và dịch
vụ Ngôi Nhà Mới: ....................................................................................................28

2.2. Thực trạng xây dựng và thực thi chiến lược kinh doanh BĐS của Công ty cổ
phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới. ............................................................29
2.2.1. Xác lập mục tiêu phát triển kinh doanh: .........................................................29
2.2.2. Các loại hình kinh doanh và dịch vụ: ..............................................................29
2.2.3. Năng lực của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới: .........31
2.2.4. Kết quả chiến lược kinh doanh Công ty trong giai đoạn từ năm 2016 - 2018 34
v


Chỉ tiêu ......................................................................................................................34
2.2.5. Một số dự án lớn mà Công ty đã và đang triển khai mở bán: .........................40
2.2.5.1. Dự án “Trung tâm thương mại và Căn hộ cho thuê cao cấp – HH1” tại Hà
Nội: ............................................................................................................................40
2.2.5.2. Dự án “Xây dựng cụm cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê, khách
sạn 5 sao và trung tâm thương mại” tại trung tâm quận 1 – TP. Hồ Chí Minh. .......44
2.2.5.3. Dự án: “Tổ hợp cơng trình trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê cao cấp
và văn phòng cho thuê” tại số 4 - Lê Thánh Tông, phường Máy Tơ, quận Ngơ
Quyền, Thành phố Hải Phịng. ..................................................................................47
2.2.6. Đánh giá tổng hợp về các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty
cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới: .......................................................49
2.2.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty cổ
phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới. ...........................................................50
2.2.7.1. Các yếu tố khách quan: ................................................................................50
2.2.7.2. Các yếu tố chủ quan: ....................................................................................53
2.3. Đánh giá thực trạng chiến lược kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần
thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới . ....................................................................54
2.3.1 Những kết quả đạt được ...................................................................................54
2.3.2. Nguyên nhân, hạn chế .....................................................................................56
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 .........................................................................................60
CHƯƠNG 3: ............................................................................................................61

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ NGÔI NHÀ MỚI ..61
3.1.Định hướng phát triển chiến lược kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đến
2025, chiến lược kinh doanh của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà
Mới từ nay đến năm 2025. ........................................................................................61
3.1.1. Mục tiêu của chiến lược: .................................................................................61
3.1.2. Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của Công ty.
...................................................................................................................................62
3.1.2.1. Thuận lợi: .....................................................................................................62
3.1.2.2. Khó khăn: .....................................................................................................65
3.2. Giải pháp hồn thiện chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần
thương mại và dịch vụ Ngơi Nhà Mới. ....................................................................66
3.2.1. Các nhóm giải pháp thực hiện:........................................................................66
vi


3.2.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công
ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới: ...................................................67
3.2.3.Xây dựng chiến lược phát triển các hoạt động Marketing bất động sản vững
chắc, dài hạn ..............................................................................................................68
3.2.4.Nâng cao năng lực tài chính của công ty và tăng ngân sách cho Chiến lược
Marketing bất động sản. ............................................................................................70
3.2.5.Kế hoạch hóa hoạt động chiến lược Marketing bất động sản ..........................71
3.2.6.Xây dựng quy trình Marketing dự án phù hợp.................................................71
3.2.7.Chú trọng hơn nữa trong công tác đào tạo đội ngũ nhân lực Marketing bất
động sản chất lượng cao ............................................................................................71
3.2.8. Phát triển hoạt động chiến lược Marketing bất động sản toàn diện trên tất cả
các lĩnh vực và mở rộng thị trường hoạt động ..........................................................73
3.2.9. Tổ chức các buổi hội thảo, hội nghị quy mô và chất lượng. ...........................73
3.3 Kiến nghị .............................................................................................................74

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 .........................................................................................76
KẾT LUẬN ..............................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................78

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. 1. Cơ cấu lao động .......................................................................................31
Bảng 2. 2: Năng lực máy móc, thiết bị của Cơng ty cổ phần thương mại và dịch vụ
Ngôi Nhà Mới tại thời điểm 31/12/2018 ...................................................................32
Bảng 2. 3: Cơ cấu doanh thu thuần theo các năm .....................................................35
Bảng 2.4: Chi phí bán hàng và cung cấp dịch vụ theo các năm 2016-2018 .............37
Bảng 2.5: Tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh kết quả chiến lược kinh doanh giai đoạn
2016-2018. ................................................................................................................38
Bảng 3.1: Kế hoạch chiến lược kinh doanh của Ngôi Nhà Mới giai đoạn 2018-2025
...................................................................................................................................62

viii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngơi
Nhà Mới ....................................................................................................................26
Hình 2.2: Biểu đồ về doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của các năm 2016-2018 ...35
Hình 2.3: Cơ cấu doanh thu thuần của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi
Nhà Mới giai đoạn 2016 – 2018................................................................................36
Hình 2.4: Biểu đồ so sánh chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp. ........38
Hình 2.5. Hình vẽ phối cảnh cơng trình “Trung tâm thương mại và Căn hộ cho thuê
cao cấp – HH1” .........................................................................................................41

Hình 2. 6: Hình vẽ phối cảnh khu A .........................................................................44
Hình 2.7: Hình vẽ phối cảnh Khu B ..........................................................................45
Hình 2.8. Hình vẽ phối cảnh dự án ...........................................................................48

ix


MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu.
Trong nền kinh tế thị trường, bất kỳ doanh nghiệp nào cũng muốn tồn tại và
phát triển đều phải có chiến lược kinh doanh của mình, căn cứ vào năng lực quản
trị, tiềm lực tài chính, nhu cầu thị trường, xu hướng thị hiếu của người tiêu dùng...
Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì việc xây dựng chiến lược kinh doanh
còn quan trọng hơn bởi đây là lĩnh vực địi hỏi nguồn lực tài chính lớn, có nhiều
phân khúc khác nhau, nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng, đa dạng, thường
xuyên thay đổi, chịu sự tác động của nhiều yếu tố mà doanh nghiệ kinh doanh bất
động sản sễ kiếm sốt hay dự báo tính ổn định của kinh tế vĩ mơ, thay đổi về chính
sách của nhà nước,....
Trong nên kinh tế thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự phát triển
lành mạnh, sự cạnh tranh của các doanh nghiệp trên thị trường rất cao, tính rủi ro
đối với các doanh nghiệp lớn, và tính rủi ro đối với các doanh nghiệp rất lớn. Bên
cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là
một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước
ngồi đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều
dự án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt
các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê...
được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết
yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.
Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới với chiến lược kinh
doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh bất động sản, kinh doanh khách

sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm gần đây
Cơng ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn.
Đây là lĩnh vực kinh doanh cịn mới mẻ, thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần
một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị trường BĐS diễn biến rất
phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Vì
vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để
1


có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị
trường BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của
thị trường BĐS gây ra.
Mặt khác, tuy là một Cơng ty mới thành lập cịn non trẻ nhưng ngay từ những
ngày đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh
bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu
tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị
trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để
có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài
nghiên cứu “Chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần thương
mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh
vực kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới.
2.Tổng quan nghiên cứu
Những nghiên cứu dưới đây đã cung cấp những cơ sở lý thuyết cho chiến lược
phát triển kinh doanh bất động sản. Các nghiên cứu đã và đang mang lại nhiều lợi
ích lớn cho phát triển kinh tế toàn cầu, tác động tới đời sống của mỗi con người
trong xã hội, và được áp dụng trong rất nhiều lĩnh vực kinh tế và phi thương mại, là
chìa khóa dẫn đến thành cơng của các tổ chức, các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, một
số tài liệu đi sâu vào nghiên cứu chiến lược kinh doanh cho từng sản phẩm bất động
sản hiện nay.
Trong những năm nhiều công trình nghiên cứu về phát triển chiến lược

marketing với các đề tài khác nhau, một số đề tài nghiên cứu về bất động sản:
Nguyễn Thu Thủy – Luận văn Thạc sĩ (2016) “Hoàn thiện chiến lược kinh
doanh bất động sản tại Cơng ty TNHH bất động sản Hồng Minh” với luận văn
tác giả đã xây dựng và hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất động sản mới cho công
ty, nhằm giúp cho cơng ty có một chiến lược mới, giúp công ty đột phá được đem
lại kết quả hoạt động kinh doanh cho công ty trong giai đoạn 2017-2020.
Bùi Nguyệt (2012): “Một số giải pháp marketing mix nhằm nâng cao hiệu
quả hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần thương mại và xây dựng Minh

2


Hồng” Tác giả đã nghiên cứu, phân tích thị trường và hành vi, thói quen tiêu
dùng. Từ đó đưa ra các giải pháp marketing mix cho sản phẩm bất động sản, tuy
nhiên hạn chế của đề tài là chưa phân tích sâu về các đối thủ cạnh tranh, nên các
giải pháp đưa ra cịn mang tính chủ quan.
Mai Anh Tuấn – Luận văn thạc sĩ (2011): “Chiến lược chiêu thị sản phẩm
căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh”. Tác giả đã nghiên cứu và phân tích
các hoạt động marketing sản phẩm chung cư và thị trường bất động sản trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên chưa đi sâu vào từng sản phẩm chung cư của
từng sàn giao dịch bất động sản, mỗi nhà đầu tư lại có chiến lược chiêu thị khác
nhau, do vậy các giải pháp đưa ra còn chung chung, chưa thuyết phục.
Nguyễn Thùy Linh – Luận văn Thạc sĩ (2013) “Phát triển chiến lược
marketing của các Công ty cung cấp dịch vụ giá trị bất động sản địa bàn Hà Nội”
Các đề tài nghiên cứu trên là nguồn tài liệu quý báu để tác giả tham khảo và
xây dựng, khái quát thành khung cơ sở lý thuyết về các vấn đề liên quan đến chiến
lược marketing cho luận văn vì vậy nó có những điểm chung với luận văn. Tuy
nhiên luận văn này có những cách tiếp cận mới, riêng biệt theo hướng phát triển
chiến lược marketing chung cho doanh nghiệp chứ không dừng lại ở một vài công
cụ marketing. Hơn nữa việc cập nhật tình hình thực trạng phát triển chiến lược của

doanh nghiệp là luôn cần thiết và là một quá trình liên tục để đưa ra các giải pháp
ứng biến với sự thay đổi của thị trường hiện nay, do vậy có thể khẳng định đề tài
“Chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần thương mại và dịch
vụ Ngôi Nhà Mới”, này không trùng lặp với bất cứ đề tài nghiên cứu nào trước đây.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Chiến lược kinh doanh BĐS của Công ty
cổ phần thương mại Ngôi Nhà Mới.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các chiến lược
kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới thuộc
các loại hình kinh doanh bất động sản:
+ Đầu tư xây dựng cơng trình để bán và cho th: nhà riêng biệt, chung cư,

3


văn phịng…
+ Tổ chức quản lý các tồ nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng.
3. Phương pháp nghiên cứu.
Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng
hợp, phương pháp mơ hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương
pháp toán cao cấp ... để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.
4. Kết quả đạt được của luận văn.
- Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp
lý điều chỉnh các chiến lược kinh doanh bất động sản.
- Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những
yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của dự án.
- Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư
các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ
Ngơi Nhà Mới.
- Phân tích các ngun nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện đầu

tư các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần thương mại và
dịch vụ Ngôi Nhà Mới.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới.
5. Kết cấu luận văn:
Mở đầu:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về Bất động sản và chiến lược kinh doanh bất
động sản.
Chương 2: Thực trạng chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty cổ
phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất động sản của Công
ty cổ phần thương mại và dịch vụ Ngôi Nhà Mới.
Kết luận

4


CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHIẾN
LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS).
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La
Mã, theo đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các cơng trình
xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền
với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS)
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và

“động sản”. [1, trang 5-8]
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là
đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của
lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân
sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và
các tài sản gắn với đất.
5


Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2016 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này.[ 1, trang 10-12]
1.1.2. Đặc điểm của BĐS.
1.1.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm. :
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ v.v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khơng di dời
được của đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể
cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS
khó tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau
kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà

6


cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính
các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân [ 1, tr 20]
1.1.2.2. Tính bền lâu.
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như khơng thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì

vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an
tồn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của
BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố BĐS là do đất đai khơng bị mất đi, khơng
bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, khơng bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

7


1.1.2.4. Tính thích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.

1.1.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hố thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng
1.1.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố
thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v. chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS.[ 1, trang 25-30]
1.1.3. Phân loại BĐS:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi

8


trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.
BĐS đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn

hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội của nước ta.[5, trang 10-12]
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:
1.2.1.1. Khái niệm về thị trường.
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu
thơng hàng hố. Thừa nhận sản xuất hàng hố khơng thể phủ định sự tồn tại khách
quan của thị trường. Qua nghiên cứu và phân tích lý thuyết về thị trường của các
nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:
Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan
trọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội.
Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được
nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong
nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có
các giải pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.
Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều
tiết thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của
thị trường.
Ngày nay, không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền
kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị
trường khác nhau.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên
cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay, phạm
trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác

9

độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao
đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với
chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng
khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể
trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo
quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một q trình khơng thể chỉ là
thời điểm hay thời gian cụ thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ
về lưu thơng hàng hố và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các
dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị
trường là giải quyết các quan hệ.
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ
bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị
trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hố
và dịch vụ được tính bằng tiền.[ 1, trang 10]
1.2.1.2. Thị trường BĐS.
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm
sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nước đối với thị

trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm chiến
10


lược kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng
sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa
như sau:
Thị trường BĐS là q trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS
như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị
của các nhà quản lý có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
chiến lược kinh doanh trên thị trường BĐS. [1, trang 12]
1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS:
Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hố thơng thường
nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở những đặc
điểm sau:
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hố và tài chính hố.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo
lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành
nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai,
các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trị quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hố: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không
phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án
BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan

quản lý xây dựng đóng vai trị quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều

11


kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới
khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trị quyết
định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng,
các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trị quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hố: Khi quy mơ của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hố các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài
chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai
trị quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường
BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết
các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng
không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này
rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát
triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản
BĐS đã được chứng khốn hố với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển
đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ
chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường
BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hố.[2, trang 15]
1.2.3. Vai trị và vị trí của thị trường BĐS:

Thị trường BĐS có vai trị rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh
hưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến
nền kinh tế. Những ảnh hưởng đó đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các
mặt sau:
1.2.3.1. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản

12


xuất và tiêu dùng BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu
tố sản xuất đáp ứng cho các chiến lược kinh doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS
là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn
kinh doanh BĐS). Khi thị trường BĐS không được thơng suốt, ngưng trệ sự chuyển
hố gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình
tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển,
tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người kinh doanh BĐS cũng
nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất.[1, trang 15]
1.2.3.2. Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở
rộng quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị
trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường
BĐS. Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị
trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường. Khi thị trường BĐS phát triển
nó kéo theo các thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung
cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố
đầu vào cho thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường
ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài
bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài

tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất,
đầu tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thơng qua đó mà mở rộng quan
hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.[1, trang 15-17]
1.2.3.3. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được
13


khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng
nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
cịn là nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động thế chấp. .[1, trang 15-17]
1.2.3.4. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống
sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát
triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho
vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

1.2.3.5. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng
nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường BĐS để đáp ứng u cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều
kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực
thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị
phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướng mắc trong tương lai. .[1, trang 20 ]

14