nghiên cứu chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị lilama

B GIÁO D C VÀ ðÀO T O
TRƯ NG ð I H C NÔNG NGHI P HÀ N I
----- -----

PHAN NGUY N HOÀNG

NGHIÊN C U CHI N LƯ C KINH DOANH B T ð NG S N
C A CÔNG TY C PH N ð U TƯ XÂY D NG VÀ
PHÁT TRI N ðÔ TH LILAMA

LU N VĂN TH C SĨ QU N TR KINH DOANH

Chuyên ngành: Qu n tr kinh doanh
Mã s : 60.34.05

Ngư i hư ng d n khoa h c: PGS.TS. TR N H U CƯ NG

HÀ N I - 2011


L I CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan r ng nh ng s li u và k t qu nghiên c u trong lu n
văn này là trung th c và chưa ñư c s d ng ñ b o v m t h c v nào.
Tơi xin cam đoan r ng, m i s giúp ñ cho vi c th c hi n lu n văn
này ñã ñư c c m ơn và các thơng tin trích d n trong lu n văn ñ u ñã ñư c
ch rõ ngu n g c.
Tác gi lu n văn

Phan Nguy n Hoàng

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

i


L I C M ƠN
L i đ u tiên, Tơi xin chân thành c m ơn PGS.TS Tr n H u Cư ng đã
t n tình hư ng d n Tơi hồn thành lu n văn Th c s qu n tr kinh doanh này.
Xin chân thành c m ơn lãnh ñ o Vi n ñào t o sau ñ i h c, lãnh đ o
khoa K tốn và Qu n tr kinh doanh trư ng ñ i h c Nông Nghi p Hà N i,
cán b nhân viên trong b mơn Marketting đã t o đi u ki n giúp đ Tơi trong
su t th i gian h c t p, nghiên c u và hoàn thành lu n văn t t nghi p.
Xin c m ơn các gi ng viên đ i h c Nơng Nghi p Hà N i v nh ng ki n
th c quý báu ñã truy n ñ t cho Tôi.
C m ơn t p th l p K18-QTKD D Phú Th đã đồn k t, g n bó trong
q trình h c t p và nghiên c u.
Xin chân thành c m ơn Ban lãnh đ o và cán b cơng nhân viên Cơng ty
c ph n đ u tư xây d ng và phát tri n đơ th Lilama đã t o ñi u ki n thu n l i
giúp Tôi thu th p tài li u và s li u cho lu n văn t t nghi p.
Tác gi lu n văn

Phan Nguy n Hồng

Trư ng ð i h c Nơng Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

ii


M CL C
Trang
L I CAM ðOAN .............................................................................................. i

L I C M ƠN ...................................................................................................ii
M C L C........................................................................................................iii
DANH M C CÁC T

VI T T T ................................................................. vi

DANH M C CÁC B NG..............................................................................vii
DANH M C CÁC HÌNH..............................................................................viii
1. M ð U....................................................................................................... 1
1.1 Tính c p thi t c a ñ tài .............................................................................. 1
1.2 M c đích nghiên c u................................................................................... 1
1.3 ð i tư ng và ph m vi nghiên c u............................................................... 2
1.3.1 ð i tư ng nghiên c u .......................................................................... 2
1.3.2 Ph m vi nghiên c u.............................................................................. 2
2. CƠ S LÝ LU N VÀ TH C TI N............................................................ 3
2.1 Cơ s lý lu n ........................................................................................... 3
2.1.1 Khái ni m, ñ c ñi m và phân lo i b t ñ ng s n .................................. 3
2.1.1.1 Khái ni m v b t ñ ng s n............................................................ 3
2.1.1.2 ð c ñi m c a b t ñ ng s n ........................................................... 4
2.1.1.3 Phân lo i b t ñ ng s n .................................................................. 6
2.1.2 Nh ng v n ñ cơ b n c a ñ u tư kinh doanh b t ñ ng s n ................. 7
2.1.2.1 Khái ni m ñ u tư b t ñ ng s n ..................................................... 7
2.1.2.2 Nh ng ñ c ñi m ch y u c a ñ u tư b t ñ ng s n ....................... 7
2.1.2.3 Vai trò c a ñ u tư b t ñ ng s n .................................................... 8
2.1.2.4 Phân lo i ho t ñ ng ñ u tư b t ñ ng s n ...................................... 8
2.1.2.5 Quy n c a nhà ñ u tư.................................................................... 8

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

iii

2.1.3 Khái ni m chi n lư c, chi n lư c kinh doanh và chi n lư c
kinh doanh b t ñ ng s n ................................................................... 10
2.1.3.1 Chi n lư c ................................................................................... 10
2.1.3.2 Chi n lư c kinh doanh ................................................................ 12
2.1.3.3 Chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n........................................... 14
2.1.4 Vai trò c a chi n lư c....................................................................... 15
2.1.5 Phân lo i chi n lư c.......................................................................... 16
2.1.5.1 Phân lo i theo c p ñ qu n lý ..................................................... 16
2.1.5.2 Phân lo i chi n lư c theo ch c năng .......................................... 17
2.1.6 Quy trình xây d ng chi n lư c .......................................................... 18
2.1.6.1 S m nh và m c tiêu c a doanh nghi p ..................................... 18
2.1.6.2 Phân tích mơi trư ng bên ngồi.................................................. 20
2.1.6.3 Phân tích mơi trư ng bên trong .................................................. 34
2.2 Cơ s th c ti n ...................................................................................... 38
2.2.1 M t vài kinh nghi m v chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n
m t s nư c trên th gi i ........................................................... 38
2.2.2 Di n bi n th trư ng b t ñ ng s n t i Hà N i và TP H
Chí Minh ....................................................................................... 44
2.2.3 Di n bi n th trư ng b t ñ ng s n t i các t nh thành
ph khác ........................................................................................ 59
2.2.4 Các bài h c rút ra t cơ s lý thuy t và th c ti n ......................... 63
3. GI I THI U V CÔNG TY LILAMA-UDC VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN C U............................................................................................ 66
3.1 Gi i thi u v công ty LILAMA – UDC................................................ 66
3.1.1 Gi i thi u chung ........................................................................... 66
3.1.2 Quá trình hình thành và phát tri n ................................................ 66
3.1.3 Cơ c u b máy t ch c c a công ty LILAMA- UDC .................. 67
3.1.4 M c tiêu ho t đ ng c a cơng ty LILAMA- UDC ........................ 68

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

iv


3.2 Phương pháp nghiên c u....................................................................... 69
3.2.1 Thu th p s li u th c p................................................................ 69
3.2.2 Thu th p s li u sơ c p ................................................................. 69
3.2.3 Phương pháp x lý và phân tích s li u........................................ 70
3.2.4 H th ng các ch tiêu nghiên c u.................................................. 73
4. K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N .......................................... 75
4.1 ðánh giá th c tr ng chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n c a
Công ty LILAMA-UDC ....................................................................... 75
4.1.1 M c tiêu chi n lư c c a công ty LILAMA- UDC ....................... 75
4.1.2 Chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n c a Cơng ty đ n
năm 2015....................................................................................... 75
4.1.3 K t qu kinh doanh c a công ty Lilama-UDC ............................. 76
4.1.4 ðánh giá vi c tri n khai th c hi n chi n lư c kinh doanh b t
đ ng s n c a cơng ty LILAMA-UDC. ......................................... 78
4.2 Gi i pháp ............................................................................................. 109
4.2.1 ð nh hư ng và m t s ñ xu t nh m hoàn thi n chi n lư c
kinh doanh b t ñ ng s n c a Công ty......................................... 109
5. K T LU N VÀ KI N NGH .................................................................. 115
5.1. K t lu n .............................................................................................. 115
5.2. Ki n ngh ............................................................................................ 116
TÀI LI U THAM KH O............................................................................. 118

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

v

DANH M C CÁC T
T vi t t t

VI T T T

Ti ng Anh

Ti ng Vi t

BðS

B t ñ ng s n

CP

C ph n

HðQT

H i đ ng qu n tr

LILAMA-

Cơng ty c ph n ñ u tư xây d ng và

UDC

phát tri n đơ thi Lilama

Streng, Weaknesses,

SWOT

ði m m nh, ñi m y u, cơ h i, thách

Opportunities, Threat

th c

TNHH

Trách nhi m h u h n

TP

Thành ph

TT

Trung tâm
World Trade

WTO

Oganization

T ch c thương m i th gi i

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

vi


DANH M C CÁC B NG
Trang
B ng 2.1.

B ng tóm lư c phân tích mơi trư ng vĩ mơ ............................... 26

B ng 3.1.

B ng phân b s lư ng phi u ñi u tra ........................................ 69

B ng 4.1

M t s

ch tiêu s n xu t kinh doanh c a công ty

LILAMA-UDC ........................................................................... 77
B ng 4.2.

B ng cân b ng ñ t ñai ñã ñư c phê duy t .................................. 79

B ng 4.3.

B ng cân b ng ñ t ñai ñã ñư c phê duy t .................................. 80

B ng 4.4.

T ng h p ñ c ñi m s n ph m c a Công ty................................. 82

B ng 4.5.

B ng th ng kê các s n ph m c a Công ty .................................. 91

B ng 4.6.

B ng th ng kê các ñơn v th c p và di n tích đât đã bán ......... 92

B ng 4.7.

B ng th ng kê các d án khu đơ th cùng lo i s n ph m
c a các ñ i th c nh tranh t i đ a bàn thành ph Vi t Trì......... 93

B ng 4.8.

B ng k t qu ñi u tra ý ki n chuyên gia v ñi m m nh,
các năng l c c t lõi c a công ty LILAMA- UDC và các
ñ i th c nh tranh ....................................................................... 94

B ng 4.9.

Xác ñ nh t m quan tr ng c a các y u t ..................................... 95

B ng 4.10. D báo t ng c u v v n cho các lo i nhà

t i Vi t Nam

ñ n 2015...................................................................................... 99
B ng 4.11a. M t s

ch tiêu s n xu t kinh doanh c a công ty

LILAMA-UDC ......................................................................... 100
B ng 4.11b. B ng cho ñi m x p h ng th t ưu tiên.................................... 105
B ng 4.11c. B ng ñánh giá thách th c đ i v i cơng ty LILAMA-UDC...... 106

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

vii


DANH M C CÁC HÌNH
Trang
Sơ đ 2.1. Mơi trư ng kinh doanh c a doanh nghi p................................... 20
Sơ ñ 2.2. Mơ hình năm l c lư ng c nh tranh c a Michael Porter.............. 27
Sơ ñ 4.1. Bi u ñ doanh thu và l i nhu n c a Công ty giai đo n
2006 ÷ 2010 ................................................................................. 78
Sơ đ 4.2. Qui trình th c hi n d án đ u tư xây d ng.................................. 84

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

viii


1. M

ð U

1.1 Tính c p thi t c a đ tài
Trong xu th tồn c u hóa, Vi t Nam đang n l c hồn thi n n n kinh t
th trư ng c a mình, các doanh nghi p

Vi t Nam ñ ng trư c nh ng cơ h i

l n ñ xây d ng, phát tri n m r ng ngành ngh và lĩnh v c kinh doanh. ð
t n t i và phát tri n, các doanh nghi p c n ph i xây d ng cho mình nh ng
đ nh hư ng, chi n lư c kinh doanh phù h p.
Ho t ñ ng kinh doanh b t đ ng s n mang tính r i ro r t l n, tuy nhiên ñi
kèm v i r i ro l n chính là l i nhu n r t h p d n do đó lĩnh v c kinh doanh
này ngày càng thu hút các doanh nghi p tham gia. Nhu c u v các s n ph m
b t ñ ng s n như: nhà , cao c văn phòng, trung tâm thương m i, khu đơ th
m i... r t l n, đây chính là cơ h i và cũng là thách th c l n c a các doanh
nghi p ho t ñ ng trong lĩnh v c kinh doanh này.
Công ty c ph n ñ u tư xây d ng và phát tri n đơ th Lilama (LILAMAUDC) đư c thành l p t năm 2003 ho t ñ ng

nhi u lĩnh v c trong đó lĩnh

v c tr ng đi m là kinh doanh b t ñ ng s n. Là m t doanh nghi p non tr c
tu i ñ i và tu i ngh có r t nhi u câu h i ñư c ñ t ra ñ i v i Công ty như:
chi n lư c kinh doanh b t đ ng s n c a Cơng ty như th nào? th c tr ng ra
làm sao? k t qu và gi i pháp hoàn thi n chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n
như th nào ñ ñ t hi u qu cao nh t có th ?...Xu t phát t th c t đó tác gi
l a ch n đ tài: “Nghiên c u chi n lư c kinh doanh b t đ ng s n c a Cơng
ty c ph n ñ u tư xây d ng và phát tri n đơ th Lilama”.
1.2 M c đích nghiên c u
1.2.1. Góp ph n h th ng hóa cơ s lý lu n và th c ti n v chi n lư c
kinh doanh b t ñ ng s n.

1.2.2. ðánh giá ho t ñ ng th c hi n chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n
c a LILAMA-UDC.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

1


1.2.3. ð xu t gi i pháp hoàn thi n chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n
c a LILAMA-UDC.
1.3 ð i tư ng và ph m vi nghiên c u

1.3.1 ð i tư ng nghiên c u
Chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n t i Công ty c ph n ñ u tư xây d ng
và phát tri n ñô th Lilama.
1.3.2 Ph m vi nghiên c u
V n i dung: Nghiên c u chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n, th c tr ng
và k t qu kinh doanh b t ñ ng s n t i Cơng ty c ph n đ u tư xây d ng và
phát tri n đơ th Lilama và đ xu t gi i pháp hồn thi n chi n lư c kinh doanh
b t ñ ng s n c a Công ty.
V không gian: Công ty c ph n ñ u tư xây d ng và phát tri n đơ th
Lilama là m t cơng ty ho t ñ ng kinh doanh ña ngành ngh , trong ñó m ng
kinh doanh b t ñ ng s n hi n nay ho t ñ ng ch y u t i thành ph Vi t Trì,
t nh Phú Th và th đơ Hà N i. Do đó đ n i dung nghiên c u ñư c sâu s c,
tác gi xin t p trung phân tích mơi trư ng kinh doanh ch y u c a LILAMAUDC là môi trư ng kinh doanh

2 đ a bàn nói trên.

V th i gian thu th p s li u: Nghiên c u chi n lư c, th c tr ng và k t
qu kinh doanh b t ñ ng s n c a Công ty trong 5 năm, t năm 2006 ñ n năm
2010. ð xu t gi i pháp hoàn thi n chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n c a

doanh nghi p trong nh ng năm ti p theo – Giai ño n 2011-2015.

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

2


2. CƠ S

LÝ LU N VÀ TH C TI N

2.1 Cơ s lý lu n
2.1.1 Khái ni m, ñ c ñi m và phân lo i b t ñ ng s n
2.1.1.1 Khái ni m v b t ñ ng s n
Vi c phân lo i tài s n thành “b t ñ ng s n” và “ñ ng s n” có ngu n
g c t Lu t c La Mã, theo đó b t đ ng s n khơng ch là đ t đai, c a c i trong
lịng ñ t mà còn là t t c nh ng gì đư c t o ra do s c lao ñ ng c a con ngư i
trên m nh ñ t. B t ñ ng s n bao g m các cơng trình xây d ng, mùa màng,
cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan đ n ñ t ñai hay g n li n v i ñ t ñai,
nh ng v t trên m t ñ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th .
Pháp lu t c a nhi u nư c trên th gi i ñ u th ng nh t

ch coi b t

ñ ng s n (BðS) g m ñ t ñai và nh ng tài s n g n li n v i ñ t ñai. Tuy nhiên,
h th ng pháp lu t c a m i nư c cũng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n
quan ñi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là “khu v c giáp ranh
gi a hai khái ni m b t ñ ng s n và ñ ng s n”.
H u h t các nư c ñ u coi BðS là ñ t ñai và nh ng tài s n có liên quan
đ n đ t đai, khơng tách r i v i đ t ñai, ñư c xác ñ nh b i v trí ñ a lý c a ñ t

(ði u 517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp, ði u 86 Lu t Dân s Nh t B n,
ði u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, ði u 94, 96 Lu t Dân s
C ng hồ Liên bang ð c…). Tuy nhiên, Nga quy đ nh c th b t ñ ng s n là
“m nh đ t” ch khơng ph i là đ t ñai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý
b i đ t đai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là ñ i tư ng c a giao
d ch dân s .
M i nư c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i
ñ t ñai ñư c coi là BðS. ði u 520 Lu t Dân s Pháp quy ñ nh “mùa màng
chưa g t, trái cây chưa b t kh i cây là BðS, n u ñã b t kh i cây ñư c coi là
ñ ng s n”. Tương t , quy ñ nh này cũng ñư c th hi n

Lu t Dân s Nh t

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

3


B n, B lu t Dân s B c Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, ði u 100 Lu t Dân
s Thái Lan quy ñ nh: “BðS là ñ t ñai và nh ng v t g n li n v i ñ t ñai, bao
g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u ñ t ñai”. Lu t Dân s ð c ñưa ra
khái ni m BðS bao g m ñ t ñai và các tài s n g n v i ñ t.
Lu t Dân s Nga năm 1994 quy đ nh v BðS đã có nh ng đi m khác
bi t ñáng chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng. ði u 130 c a Lu t này
m t m t li t kê tương t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t
khác, ñưa ra khái ni m chung v BðS là “nh ng ñ i tư ng mà d ch chuy n s
làm t n h i ñ n giá tr c a chúng”. Bên c nh đó, Lu t này cịn li t kê nh ng
v t khơng liên quan gì đ n ñ t ñai như “tàu bi n, máy bay, phương ti n vũ
tr …” cũng là các BðS.
Theo B lu t Dân s năm 2005 c a nư c C ng hoà XHCN Vi t Nam,

t i ði u 174 có quy đ nh: “BðS là các tài s n bao g m: ð t đai; Nhà, cơng
trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n g n li n v i nhà, cơng
trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai; Các tài s n khác do
pháp lu t quy ñ nh”.
2.1.1.2 ð c ñi m c a b t đ ng s n
a. Tính cá bi t và khan hi m
ð c ñi m này c a BðS xu t phát t tính cá bi t và tính khan hi m c a
đ t đai. Tính khan hi m c a ñ t ñai là do di n tích b m t trái đ t là có h n.
Tính khan hi m c th c a đ t ñai là gi i h n v di n tích đ t đai c a t ng
mi ng đ t, khu v c, vùng, ñ a phương, lãnh th v.v.. Chính vì tính khan hi m,
tính c đ nh và khơng di d i đư c c a đ t đai nên hàng hố BðS có tính cá
bi t. Trong cùng m t khu v c nh k c hai BðS c nh nhau đ u có nh ng y u
t không gi ng nhau. Trên th trư ng BðS khó t n t i hai BðS hồn tồn
gi ng nhau vì chúng có v trí khơng gian khác nhau k c hai cơng trình c nh
nhau và cùng xây theo m t thi t k . Ngay trong m t tồ cao c thì các căn
phịng cũng có hư ng và c u t o nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đ u
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

4


tư, ki n trúc sư ñ u quan tâm ñ n tính d bi t ho c đ t o s h p d n ñ i v i
khách hàng ho c tho mãn s thích cá nhân v.v..
b. Tính b n lâu
ð t ñai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài ngun đư c
xem như khơng th b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p. ð ng th i,
các v t ki n trúc và cơng trình xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau
m t th i gian s d ng ñư c c i t o nâng c p có th t n t i hàng trăm năm
ho c lâu hơn n a. Vì v y, tính b n lâu c a BðS là ch tu i th c a v t ki n
trúc và công trình xây d ng. C n phân bi t “tu i th v t lý” và “tu i th kinh

t ” c a BðS. Tu i th kinh t ch m d t trong ñi u ki n th trư ng và tr ng
thái ho t đ ng bình thư ng mà chi phí s d ng BðS l i ngang b ng v i l i
ích thu đư c t BðS đó. Tu i th v t lý dài hơn tu i th kinh t khá nhi u vì
nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u c a v t ki n trúc và cơng trình
xây d ng b lão hố và hư h ng, khơng th ti p t c an toàn cho vi c s d ng.
Trong trư ng h p đó, n u xét th y ti n hành c i t o, nâng c p BðS thu đư c
l i ích l n hơn là phá đi và xây d ng m i thì có th kéo dài tu i th v t lý ñ
“ch a” ñư c m y l n tu i th kinh t . Th c t , các nư c trên th gi i ñã
ch ng minh tu i th kinh t c a BðS có liên quan đ n tính ch t s d ng c a
BðS đó. Nói chung, tu i th kinh t c a nhà , khách s n, nhà hát là trên 40
năm; c a tu i th kinh t nhà xư ng công nghi p, nhà

ph thơng là trên 45

năm v.v.. Chính vì tính ch t lâu b n c a hàng hoá BðS là do đ t đai khơng b
m t đi, khơng b thanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào
nhi u m c đích khác nhau, nên hàng hố BðS r t phong phú và đa d ng,
khơng bao gi c n.
c. Tính ch u s

nh hư ng l n nhau

BðS ch u s

nh hư ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t BðS này có

th b tác đ ng c a BðS khác. ð c bi t, trong trư ng h p Nhà nư c đ u tư
xây d ng các cơng trình k t c u h t ng s làm tăng v ñ p và nâng cáo giá tr
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

5


s d ng c a BðS trong khu v c ñó. Trong th c t , vi c xây d ng BðS này
làm tơn thêm v đ p và s h p d n c a BðS khác là hi n tư ng khá ph bi n.
d. Các tính ch t khác
- Tính thích ng: L i ích c a BðS đư c sinh ra trong q trình s
d ng. BðS trong q trình s d ng có th đi u ch nh cơng năng mà v n gi
đư c nh ng nét đ c trưng c a nó, đ ng th i v n ñ m b o yêu c u s d ng c a
ngư i tiêu dùng trong vi c tho mãn nhu c u sinh ho t, s n xu t-kinh doanh
và các ho t ñ ng khác.
- Tính ph thu c vào năng l c qu n lý: Hàng hố BðS địi h i kh
năng và chi phí qu n lý cao hơn so v i các hàng hố thơng thư ng khác. Vi c
đ u tư xây d ng BðS r t ph c t p, chi phí l n, th i gian dài. Do đó, BðS địi
h i c n có kh năng qu n lý thích h p và tương x ng.
- Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: Hàng hoá BðS
ch u s chi ph i c a các y u t này m nh hơn các hàng hố thơng thư ng
khác. Nhu c u v BðS c a m i vùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác
nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ngư i dân sinh s ng t i đó. Y u t
tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ngư ng, tơn giáo, tâm linh v.v.. chi
ph i nhu c u và hình th c BðS.
2.1.1.3 Phân lo i b t ñ ng s n
B t ñ ng s n có th phân thành ba lo i: BðS có đ u tư xây d ng, BðS
khơng ñ u tư xây d ng và BðS s n ñ c bi t.
- B t ñ ng s n có đ u tư xây d ng g m: BðS nhà , BðS nhà xư ng và
cơng trình thương m i- d ch v , BðS h t ng (h t ng k thu t, h t ng xã h i),
BðS là tr s làm vi c v.v.. Trong BðS có đ u tư xây d ng thì nhóm BðS nhà
ñ t (bao g m ñ t ñai và các tài s n g n li n v i ñ t đai) là nhóm BðS cơ b n,
chi m t tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh hư ng c a nhi u
y u t ch quan và khách quan. Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n q trình

cơng nghi p hố, hi n đ i hố đ t nư c cũng như phát tri n đơ th b n v ng.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

6


Nhưng quan tr ng hơn là nhóm BðS này chi m tuy t ñ i ña s các giao d ch
trên th trư ng BðS nư c ta cũng như các nư c trên th gi i.
- B t ñ ng s n khơng đ u tư xây d ng: BðS thu c lo i này ch y u là
ñ t nông nghi p (dư i d ng tư li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nơng
nghi p, đ t r ng, đ t ni tr ng thu s n, đ t làm mu i, ñ t hi m, ñ t chưa s
d ng v.v..
- B t ñ ng s n ñ c bi t: là nh ng BðS như các cơng trình b o t n qu c
gia, di s n văn hố v t th , nhà th h , đình chùa, mi u m o, nghĩa trang v.v..
ð c ñi m c a lo i BðS này là kh năng tham gia th trư ng r t th p.
2.1.2 Nh ng v n ñ cơ b n c a ñ u tư kinh doanh b t ñ ng s n
2.1.2.1 Khái ni m ñ u tư b t ñ ng s n
ð u tư b t ñ ng s n là m t lĩnh v c ñ u tư trong ho t đ ng đ u tư nói
chung, là đ u tư đ c thù và đ u tư có ñi u ki n theo quy ñ nh c a nhà nư c.
ð u tư b t ñ ng s n: Là vi c nhà ñ u tư b v n ñ t o d ng tài s n là b t
ñ ng s n mua, bán, khai thác và cho thuê, ti n hành ho t ñ ng d ch v b t
ñ ng s n, ho t ñ ng ñ u tư b t ñ ng s n nh m m c đích sinh l i và đáp ng
l i ích xã h i.
2.1.2.2 Nh ng đ c ñi m ch y u c a ñ u tư b t đ ng s n
- ðịi h i v n ñ u tư l n.
- Th i gian th c hi n ñ u tư dài. Th i gian t khi b t ñ u d án ñ n k t
thúc c a m t d án ñ u tư và ñ t thành qu phát huy tác d ng thư ng địi h i
nhi u năm.
- Nh ng thành qu ñ u tư b t ñ ng s n t o d ng tài s n có giá tr s
d ng lâu dài.

- Các thành qu ho t đ ng đ u tư là cơng trình xây d ng g n li n v i
đ t có v trí c đ nh, g n li n v i ñi u ki n t nhiên kinh t - xã h i, mơi
trư ng nh t đ nh.

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

7


2.1.2.3 Vai trị c a đ u tư b t ñ ng s n
Vai trò c a ñ u tư b t ñ ng s n ñư c th hi n

hai khía c nh:

- Tho mãn nhu c u c a ngu i s d ng .
- Các d án ñ u tư b t ñ ng s n ph i n m trong chương trình phát tri n
kinh t - xã h i chung c a toàn qu c và c a t ng ñ a phương, g n li n v i
cơng trình phát tri n qu c gia. Vì v y đ u tư b t đ ng s n là vì l i nhu n c a
nhà ñ u tư trên cơ s ñ nh hư ng phát tri n c a xã h i.
2.1.2.4 Phân lo i ho t ñ ng ñ u tư b t ñ ng s n
Ho t ñ ng ñ u tư b t ñ ng s n r t ña d ng, vi c phân lo i có ý nghĩa
trong khâu th m ñ nh d án, qu n lý vi c th c hi n các ho t ñ ng ñ u tư b t
ñ ng s n.Vi c phân lo i th c hi n theo các tiêu th c sau:
- Theo quan h qu n lý c a ch ñ u tư: ñ u tư tr c ti p, ñ u tư gián
ti p.
- Theo n i dung kinh t c a ñ u tư: ñ u tư xây d ng cơ b n, ñàu tư tài
s n lưu ñ ng, ñ u tư lao ñ ng.
- Theo hình th c đ u tư: đ u tư m i, ñ u tư theo chi u sâu, ñ u tư m
r ng các cơng trình hi n có.
- Theo th i h n ñ u tư: ñ u tư dài h n (trên 10 năm), ñ u tư trung h n

(t 5 năm - 10 năm), ñ u tư ng n h n (5 năm tr xu ng).
2.1.2.5 Quy n c a nhà ñ u tư
- ð xu t d án khu đơ th m i, d án khu nhà , d án h t ng k thu t
khu công nghi p v i cơ quan nhà nư c có th m quy n cho phép đ u tư xây
d ng ñ kinh doanh.
- ð u tư xây d ng các cơng trình h t ng k thu t, các cơng trình xây
d ng và nhà

theo đúng quy ho ch chi ti t xây d ng theo t l c a d án ñã

ñư c cơ quan nhà nư c có th m quy n phê duy t.
- Tham gia ñ u giá quy n s d ng ñ t, ñ u th u th c hi n các d án
khu đơ th m i, d án khu nhà , d án h t ng k thu t khu công nghi p.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

8


- Gi i thi u, qu ng bá thông tin v d án do mình làm ch đ u tư ñ thu
hút, kêu g i các ch ñ u tư khác tham gia ñ u tư vào d án.
- Bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây d ng và chuy n
như ng, cho thuê quy n s d ng đ t đã có h t ng theo d án ñã ñư c phê
duy t;
- ðư c mi n, gi m ho c ch m n p ti n s d ng ñ t theo ti n ñ c a d
án và tính ch t c a nhà, cơng trình xây d ng theo quy đ nh c a pháp lu t.
- Liên doanh, h p tác kinh doanh v i t ch c, cá nhân trong nư c, t
ch c, cá nhân nư c ngoài, ngư i Vi t Nam đ nh cư

nư c ngồi đ th c hi n

d án.
- Huy ñ ng v n theo quy ñ nh c a pháp lu t.
2.1.2.6. Nghĩa v c a nhà ñ u tư
- L p quy ho ch chi ti t xây d ng và trình cơ quan nhà nư c có th m
quy n phê duy t theo quy ñ nh c a pháp lu t v xây d ng.
- Tr c ti p ñ u tư xây d ng h th ng cơng trình h t ng k thu t ñ ng
b và kh p n i v i h th ng h t ng khu v c xung quanh theo ti n ñ th c
hi n d án; ñ u tư xây d ng nhà, cơng trình xây d ng theo quy ho ch và n i
dung c a d án ñã ñư c phê duy t.
- B o ñ m ngu n tài chính đ th c hi n d án theo đúng ti n ñ ñã
ñư c phê duy t.
- Qu n lý vi c xây d ng nhà, cơng trình xây d ng trong d án do mình
đ u tư và do các ch ñ u tư khác tham gia ñ u tư theo ñúng quy ho ch chi ti t
xây d ng ñã ñư c phê duy t.
- Ch u trách nhi m v ch t lư ng nhà, công trình xây d ng theo quy
đ nh c a pháp lu t v xây d ng.
- Bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây d ng, chuy n
như ng, cho thuê quy n s d ng ñ t ñã có h t ng theo ñúng d án ñã ñư c
phê duy t.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

9


- Làm th t c xác l p v quy n s d ng ñ t, quy n s h u nhà, cơng
trình xây d ng đã bán, chuy n như ng cho khách hàng; làm th t c chuy n
giao các cơng trình h t ng k thu t theo d án ñã ñư c phê duy t.
- Lưu tr và n p lưu tr h sơ d án, h sơ thi t k và h sơ hồn cơng
nhà, cơng trình xây d ng theo quy đ nh c a pháp lu t.
- Th c hi n ch ñ báo cáo theo quy ñ nh c a pháp lu t và ch u s

thanh tra, ki m tra c a cơ quan nhà nư c có th m quy n.
- Các nghĩa v khác theo quy ñ nh c a pháp lu t.
(Ngu n:C c qu n lý Nhà– B xây d ng)
2.1.3 Khái ni m chi n lư c, chi n lư c kinh doanh và chi n lư c kinh
doanh b t ñ ng s n
2.1.3.1 Chi n lư c
Khái ni m chi n lư c có ngu n g c t chi n tranh v i ý nghĩa là ho ch
đ nh cho mình cách bày binh b tr n phù h p đ có th chi n th ng ho c ñ t
ñư c m c tiêu Quân s c a mình. Danh t “Chi n lư c” là thu t ng b t
ngu n t

ti ng Hy L p “Strategos” dùng trong quân s , theo Calr Von

Clausewitz, TK 19: “l p k ho ch chi n tranh và ho ch ñ nh các chi n d ch
tác chi n”. T th p k 60, th k 20, chi n lư c ñư c ng d ng vào lĩnh v c
kinh doanh và thu t ng "Chi n lư c kinh doanh" ra ñ i. Quan ni m v chi n
lư c kinh doanh phát tri n d n theo th i gian và ngư i ta ti p c n nó theo
nhi u cách khác nhau.
Năm 1962, Chandler ñ nh nghĩa chi n lư c như là “vi c xác ñ nh các
m c tiêu, m c đích cơ b n dài h n c a doanh nghi p và vi c áp d ng m t
chu i các hành ñ ng cũng như vi c phân b các ngu n l c c n thi t ñ th c
hi n m c tiêu này” (Chandler, A. (1962). Strategy and Structure Cambrige,
Massacchusettes. MIT Press).
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

10


ð n nh ng năm 1980 Quin ñã ñưa ra đ nh nghĩa có tính khái qt hơn
“Chi n lư c là mơ th c hay k ho ch tích h p các m c tiêu chính y u, các

chính sách, và chu i hành ñ ng vào m t t ng th ñư c c k t m t cách ch t
ch ” (Quin.J.B.1980. Strategies for Change: Logical Incrementalism.
Homewood, Illinois, Irwin). Sau đó Johnson và Scholes đ nh nghĩa l i chi n
lư c trong ñi u ki n mơi trư ng có r t nhi u nh ng thay đ i nhanh
chóng:“Chi n lư c là đ nh hư ng và ph m vi c a m t t ch c v dài h n
nh m giành l i th c nh tranh cho t ch c thông qua vi c ñ nh d ng các
ngu n l c c a nó trong mơi trư ng thay đ i, ñ ñáp ng nhu c u th trư ng và
tho mãn mong ñ i c a các bên h u quan” (Johnson, G. Scholes, K.(1999).
Exploring Corporate Strategy, 5th Ed. Prentice Hall Europe).
Ngoài cách ti p c n ki u truy n th ng như trên, nhi u t ch c kinh
doanh ti p c n chi n lư c theo cách m i: Chi n lư c kinh doanh là k ho ch
ki m soát và s d ng ngu n l c, tài s n và tài chính nh m m c đích nâng cao
và b o đ m nh ng quy n l i thi t y u c a mình. Kenneth Andrews là ngư i
đ u tiên ñưa ra các ý tư ng n i b t này trong cu n sách kinh ñi n "The
Cencept of Corporate Strategy". Theo ông, chi n lư c là nh ng gì mà m t t
ch c ph i làm d a trên nh ng ñi m m nh và y u c a mình trong b i c nh có
nh ng cơ h i và c nh ng m i ñe d a.
Dù ti p c n theo cách nào thì b n ch t c a chi n lư c kinh doanh v n là
phác th o hình nh tương lai c a doanh nghi p trong khu v c ho t ñ ng và
kh năng khai thác. Theo cách hi u này, thu t ng chi n lư c kinh doanh
ñư c dùng theo 3 ý nghĩa ph bi n nh t:
- Xác l p m c tiêu dài h n c a doanh nghi p.

- ðưa ra các chương trình hành đ ng t ng quát.
- L a ch n các phương án hành ñ ng, tri n khai phân b ngu n tài
nguyên ñ th c hi n m c tiêu đó.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

11

Nói tóm l i có th hi u khái ni m đó như sau: "Chi n lư c có th coi là
t p h p nh ng quy t ñ nh và hành ñ ng hư ng m c tiêu ñ các năng l c và
ngu n l c c a t ch c ñáp ng ñư c nh ng cơ h i và thách th c t bên
ngồi". Vì v y, trư c h t chi n lư c liên quan t i các m c tiêu c a doanh
nghi p. Th hai là, chi n lư c là cách th c th c hi n m t lo t các hành đ ng
và quy t đ nh có liên quan ch t ch v i nhau và l a ch n phương pháp ph i
h p nh ng hành đ ng và quy t đ nh đó. Chi n lư c c a doanh nghi p ph i
khai thác ñư c nh ng ñi m m nh cơ b n c a mình (các ngu n l c và năng
l c) và ph i tính đ n nh ng cơ h i, thách th c c a môi trư ng.
Ngồi ra, cịn có quan ni m cho r ng chi n lư c là phương châm ñ t t i
m c tiêu dài h n. Trong b i c nh n n kinh t th gi i ñang có xu hư ng tồn
c u hố, h i nh p kinh t qu c t , thì nhà qu n tr ph i hi u rõ nh ng m t tích
c c và m t trái c a h i nh p đ tìm ra hư ng đi thơng qua thi t l p chi n lư c
kinh doanh phù h p.
2.1.3.2 Chi n lư c kinh doanh
Là b ph n quan tr ng nh t trong toàn b chi n lư c c a doanh nghi p.
Là phương hư ng ho t ñ ng c a doanh nghi p.
ð nh ra các m c tiêu l n
“Chi n lư c kinh doanh là xác ñ nh s phân b ngu n l c s n có v i
m c đích làm thay đ i th cân b ng c nh tranh và chuy n l i th v phía
mình” -theo t p đồn tư v n Boston; cịn theo Michael L. Porter - giáo sư n i
ti ng v chi n lư c doanh nghi p c a trư ng ð i h c Harvad, năm 1996 ñã
phát bi u nh ng quan ni m m i c a mình v chi n lư c qua bài báo: "Chi n
lư c là gì ?" ơng cho r ng:
Th nh t, chi n lư c là s sáng t o ra v th có giá tr và đ c ñáo bao
g m các ho t ñ ng khác bi t.
Th hai, chi n lư c là s l a ch n, ñánh ñ i trong c nh tranh.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

12


Th ba, chi n lư c là vi c t o ra s phù h p gi a t t c các ho t đ ng
c a cơng ty.
Và “Chi n lư c kinh doanh ñ ñương ñ u v i c nh tranh là s k t h p
gi a nh ng m c tiêu c n ñ t t i và nh ng phương ti n mà doanh nghi p c n
tìm đ đ t t i m c tiêu”.
Chi n lư c kinh doanh là cách th c, phương pháp c nh tranh c a doanh
nghi p, nó quy đ nh lo i s n ph m ho c d ch v mà doanh nghi p ñ m nh n,
quy mô kinh doanh, các ngu n l c s n xu t, kh năng sinh l i cũng như tri n
v ng phát tri n c a doanh nghi p.
Chi n lư c kinh doanh là b ph n quan tr ng nh t trong toàn b chi n
lư c c a doanh nghi p. Các b ph n khác c a chi n lư c chung ph i căn c
vào chi n lư c kinh doanh ñ xây d ng và hi u ch nh. Chi n lư c kinh doanh
có ý nghĩa h t s c quan tr ng ñ i v i s t n t i và ho t ñ ng c a doanh
nghi p. Nó đ nh ra đư c các m c tiêu l n, theo đó c n ph i huy ñ ng h p lý
các ngu n l c c ng n h n và dài h n. Nó ñ m b o cho các k ho ch không b
l c hư ng. Chi n lư c kinh doanh ñư c xây d ng t t giúp cho doanh nghi p
thu ñư c nhi u l i nhu n, có ch đ ng v ng ch c an tồn trong kinh doanh,
ch đ ng thích ng v i mơi trư ng kinh doanh. Chính vì nh ng lý do trên mà
trong ho t ñ ng kinh doanh c a mình, các doanh nghi p c n ph i xây d ng
cho mình m t chi n lư c kinh doanh phù h p v i t ng ñi u ki n và hồn c nh
c th , đây chính là yêu c u c n thi t ñ i v i b t c m t doanh nghi p nào.
Như v y, ta có th th y chi n lư c c a doanh nghi p là m t s n ph m
k t h p nh ng gì mơi trư ng có? Nh ng gì doanh nghi p có th ? Nh ng gì
doanh nghi p mu n? Nói chung, trong đ i s ng c a doanh nghi p, chi n lư c
là m t ngh thu t thi t k t ch c các phương ti n nh m ñ t t i các m c tiêu
dài h n ( ñây là m c tiêu kinh t ), các m i quan h v i m t mơi trư ng bi n
đ i và c nh tranh.

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

13


Xác ñ nh chi n lư c là m t cơng vi c c n thi t đ i v i s t n t i và phát
tri n c a b t c doanh nghi p nào, b i vì đ t n t i và phát tri n trong cơ ch
th trư ng, c n ph i bi t rõ môi trư ng t n t i c a doanh nghi p.
Chi n lư c ñư c hi u như là m t k ho ch t ng h p toàn di n th ng nh t
c a doanh nghi p. Nó đưa ra các xu hư ng phát tri n trong th i gian dài,
kh ng ñ nh m c tiêu ch y u c a doanh nghi p, phác ho nh ng ngu n l c cơ
b n c a doanh nghi p; g i ý nh ng phương cách đ i phó v i nh ng thay ñ i
b t tr c thư ng d g p nh t c a doanh nghi p trong mơi trư ng c nh tranh. Vì
v y chi n lư c là m t k ho ch cơ b n, n n t ng, có nhi m v xác ñ nh (ñ nh
v ) các ngu n l c, t o ra s th ng nh t các ngu n l c t p trung vào các m c
tiêu, s d ng s c m nh c a t ch c ñ th c hi n các m c tiêu đó.
Chi n lư c c nh tranh giúp các doanh nghi p thương m i n m b t ñư c
các cơ h i th trư ng và t o ñư c l i th c nh tranh trên th trư ng b ng cách
v n d ng các ngu n l c có h n c a doanh nghi p v i k t qu cao nh m ñ t
ñư c m c tiêu ñ ra, giúp cho doanh nghi p ph i xem xét và xác ñ nh nên đi
theo hư ng nào?
Mơi trư ng kinh doanh bi n đ i nhanh ln t o ra các cơ h i và nguy cơ
trong tương lai (chi n lư c kinh doanh s giúp các doanh nghi p t n d ng t t
các cơ h i và gi m b t các nguy cơ liên quan ñ n môi trư ng kinh doanh).
Chi n lư c kinh doanh giúp cho doanh nghi p chu n b t t hơn đ đ i
phó và làm ch các di n bi n c a th trư ng.
Chi n lư c kinh doanh còn gi m b t r i ro và tăng cư ng kh năng
c a các doanh nghi p trong vi c t n d ng các cơ h i kinh doanh khi chúng
xu t hi n.
2.1.3.3 Chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n

Chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n là cách th c, phương pháp c nh
tranh c a doanh nghi p kinh doanh b t ñ ng s n. Nó quy ñ nh lo i s n ph m
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

14


ho c d ch v b t ñ ng s n mà doanh nghi p ñ m nh n, quy mô kinh doanh,
các ngu n l c, các kh năng sinh l i cũng như tri n v ng phát tri n c a doanh
nghi p. Nó đ m b o cho các k ho ch c a doanh nghi p không b l c hư ng,
giúp doanh nghi p có ch đ ng v ng ch c và an tồn trong kinh doanh b t
đ ng s n, ch đ ng thích ng v i mơi trư ng c nh tranh.
Chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n cũng bao g m các ñ c ñi m chung
c a chi n lư c kinh doanh đó là:
- Tính tồn c c: Nghĩa là mang tính tồn di n và h th ng.
- Tính c nh tranh: Nó th hi n s phát tri n, t n t i trong tương lai.
- Tính r i ro: Chi n lư c kinh doanh là m t b ng phác th o tương lai nên
khơng th d đốn ñư c xu hư ng c a tương lai m t cách chính xác.
- Tính chuyên nghi p, sáng t o.
Tuy nhiên, chi n lư c kinh doanh b t ñ ng s n có m t s ñ c ñi m
mang tính ñ c trưng như “tính dài lâu” và “tính quy mơ” do kinh doanh b t
đ ng s n là lĩnh v c ñ u tư c n có th i gian lâu dài và giá tr ñ u tư r t l n.
Tính chính xác và ch t lư ng c a vi c ho ch ñ nh chi n lư c khó cao hơn các
ngành khác vì th trư ng b t đ ng s n là th trư ng khơng hồn h o, thơng tin
h n ch , khơng chính xác.
Chi n lư c kinh doanh b t đ ng s n cịn ph thu c vào nhi u y u t như pháp
lu t, chính sách, s qu n lý c a nhà nư c, tính cá bi t cao c a b t đ ng s n…
2.1.4 Vai trị c a chi n lư c
- Vai trị ho ch đ nh: Chi n lư c kinh doanh giúp doanh nghi p th y rõ
đư c m c đích và hư ng đi c a mình. Nó ch ra cho nhà qu n tr bi t là ph i

xem xét và xác ñ nh xem t ch c ñi theo hư ng nào và lúc nào s ñ t ñư c
hi u qu mong mu n.
- Vai trị d báo: Trong mơi trư ng ln bi n đ ng, cơ h i cũng như
nguy cơ ln ln xu t hi n. Q trình ho ch ñ nh chi n lư c giúp cho nhà

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

15


qu n tr phân tích mơi trư ng và đưa ra nh ng d báo nh m ñưa ra nh ng
chi n lư c h p lý.
- Vai trị đi u khi n: Chi n lư c kinh doanh giúp phân b ngu n l c hi n
có m t cách t i ưu cũng như ph i h p m t cách hi u qu các ch c năng trong
t ch c nh m ñ t ñư c m c tiêu ñ ra.
2.1.5 Phân lo i chi n lư c
2.1.5.1 Phân lo i theo c p ñ qu n lý
D a theo c p ñ qu n lý chi n lư c mà chi n lư c ñư c chia thành ba
nhóm sau đây:
- Chi n lư c c p công ty:
Chi n lư c c p công ty xác đ nh và v ch rõ m c đích, m c tiêu c a cơng
ty, xác đ nh các ho t đ ng kinh doanh mà cơng ty theo ñu i, t o ra các chính
sách và các k ho ch cơ b n ñ ñ t ñư c m c tiêu c a công ty, phân ph i
ngu n l c gi a các ho t ñ ng kinh doanh. Chi n lư c cơng ty đư c áp d ng
cho toàn b doanh nghi p.
- Chi n lư c c p kinh doanh
Chi n lư c c p kinh doanh ñư c ho ch ñ nh nh m xác ñ nh vi c l a
ch n s n ph m ho c d ng c th th trư ng cho ho t ñ ng kinh doanh riêng
trong n i b công ty. Trong chi n lư c c p kinh doanh, ngư i ta ph i xác ñ nh
cách th c m i ñơn v kinh doanh ph i hồn thành đ đóng góp vào hồn thành

m c tiêu c p công ty.
- Chi n lư c c p ch c năng
Trong chi n lư c c p ch c năng ngư i ta t p trung vào vi c h tr chi n
lư c công ty và t p trung vào nh ng lĩnh v c tác nghi p, nh ng lĩnh v c kinh
doanh.

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………….

16