tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
=====================
KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI
VỀ QUẢN LÝ VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
1
Tháng 9/2012
2
MỤC LỤC

I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 4
II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC 5
1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 5
1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7) 5
1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và
Đông Âu) 5
1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc Liên
Xô cũ và Đông Âu 6
1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển 7
1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN 8
2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI 8
- Rumani: 9
3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 9
4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ. .18
4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc 18
4.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất 29
4.3. Định giá đất 30
5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT 35
- Anh: 36
- Hoa Kỳ 36
- Scotland 37
- Hà Lan 38

6. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI 38
- Liên minh Châu Âu 38
- Thụy Điển 38
Rumani: 39
- Úc 40
7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 42
- Hàn Quốc 42
- Trung Quốc 42
- Đài Loan 43
- Thụy Điển 44
- Một số nước Châu Phi 44
3
I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào
và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình,
nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì, thì các
hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn
được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ
đất.
Quản lý đất đai là một khái niệm có thể liên quan đến những nỗ lực
của chính phủ để quản lý tài nguyên đất. Các định nghĩa về quản lý đất đai và những nỗ
lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm:
Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài
nguyên đất có hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính
phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu
thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững
Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc xây
dựng cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá
trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả,
bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.

Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong
quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan
trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách chính
phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước khác
nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung
vào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất
đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá
trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục
đích sử dụng khác nhau.
Địa chính là hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất
đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một hệ thống thông
tin địa lý trong đó thông tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thông qua tọa độ và
bản đồ. Địa chính cũng bao gồm nội dung mô tả một đơn vị cơ bản trong hệ
thống thông tin, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn
vị đó.
Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm
pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên,
dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật
chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao
gồm các khu vực có nước bao phủ.
Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng
tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết
quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục
cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để
quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang
4
lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và
mang tính độc lập. Đồng thời, đó là lí do tại sao ở hầu hết các nước, trách nhiệm đối
với hệ thống thông tin thuộc về chính phủ.

Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở các nước nơi đất
đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai và kiểm soát
việc sử dụng đất. Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân về đất đai, sự kiểm soát
của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ yếu thông qua hệ thống quy
hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính.
Một thuật ngữ khác về quản lý nhà nước đã được giới thiệu bởi các tổ chức quốc
tế trong những năm gần đây là quản lý đất đai, được định nghĩa là quá trình phát triển
và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các tổ
chức quản lý đất đai.
II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC
1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI
1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà
Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền
tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều
thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư
nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật
pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở
hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt
kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc QSH
của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai
dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất đai
thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi
Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc
SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà LB bảo hộ. Đồng thời,
khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB và chính
quyền các bang.

Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu
đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành
thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý.
Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính
quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước.
1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và Đông
Âu)
Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN)
trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xô sụp
5
đổ năm 1991) bao gồm: Đông Âu gồm 8 quốc gia XHCN ở Châu Âu là Ba lan, Tiệp
khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani (Thực ra
các nước Đông Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xô (gồm có 15 nước cộng hòa:
Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova;
Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba;
Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào. Hiện nay, chỉ còn có 5 quốc gia là Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục lựa
chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo. Tuy nhiên, mô hình
CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mô hình CNXH hiện thực của
Liên Xô cũ, khác với mô hình CNXH theo quan điểm của C.Mác. Trong đó, Trung
Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc (nhưng thực chất là mô hình
CNTB nhà nước toàn trị một Đảng), các quốc gia còn lại không có chủ thuyết riêng, về
tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng không rõ ràng theo mô hình nào. Đặc
trưng của mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xô và các nước XHCN trước đây là nền
kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ công hữu về các TLSX chủ yếu
(trong đó đặc biệt là đất đai). Tuy nhiên, chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc
khối XHCN cũng không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là
SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10
quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc SHNN, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị,

đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể; Ở Liên Xô,
trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN LB Xô Viết Nga thông qua ngày 10 tháng 6
năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ SHTN về đất đai và
toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn
phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân. Toàn bộ đất rừng,
lòng đất, mặt nước đều thuộc về Sở hữu toàn dân (SHTD)”
1
. Chế độ SHTD về đất đai ở
Liên xô trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở LB Nga,
SHNN về đất đai được làm rõ hơn.
LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc
đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần
kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai.
1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc
Liên Xô cũ và Đông Âu
Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực
hiện chế độ đa sở hữu về đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị TBCN từ
năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo. SHTD về đất đai được
thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về đất đai và sở hữu
của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu và sử
dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu
nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha
và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế.
Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của
Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị
trường đất đai.
Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ
trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với loại
tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và
1

Hiến pháp nước CHXHCNLBXV Nga năm 1918.
6
quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất
đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản.
Tên
nước
QSH tư nhân Chiến lược tư nhân
hoá
Chiến lược
phân bổ
Khả năng chuyển
nhượng
Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh Mua bán, cho thuê
Bungari Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuê
CH Séc Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Hungari Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Ba Lan Tất cả đất đai Bán đất của nhà nước Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Rumani Tất cả đất đai Hoàn trả và phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185
Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu đất
đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư nhân hoá đất đai. Ngoài việc được hoàn
trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp để đảm bảo
công bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu về đất đai của các
nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chng. Như vậy, khái quát lại, sau giai
đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai.
1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới,
có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính trị, các
nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng. Tuy
nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế

độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được
xem là các trường hợp ngoại lệ.
Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát
triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại
cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của
tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc
gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của
các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái
Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân.
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước Cộng
hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai - đó là chế độ
SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với các
nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 99
năm
2
. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về đất đai.
Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người
lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa phương. Như vậy, về cơ
bản, Nam Phi thực hiện chế độ SHNN về đất đai. Đối với Mozambich, đất đai thuộc
SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tại Mông Cổ, đất đai
thuộc sở hữu của Nhà nước và tư nhân. Các loại đất có thể thuộc QSH của các cá nhân
người Mông Cổ hoặc các công ty, tổ chức người nước ngoài. Như vậy, Mông Cổ thực
2
Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 72
7
hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận cả SHTN của người nước ngoài về đất
đai
3
.

Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này
thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần
cơ bản.
1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN
STT Tên nước Văn bản luật quy định Hình thức sở hữu
1 Brunây
Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai
2000
Tư hữu, Quốc Vương
2 Campuchia Luật đất đai 2001
Sở hữu quốc vương
SHTN
Sở hữu chính phủ
Sở hữu tập thể
3 Đông Timo
Quy định của Tổng thống về đất đai
2006
SHNN
SHTN
4 Indônexia
Quy định của Chính phủ về quản lý
đất đai 2004
SHNN
SHTN
Đất nông nghiệp thuộc
SHNN
5 Lào Luật đất đai 1997 SHTD
6 Malaixia Luật đất đai 1960
SHNN
SHTN

7 Mianma Hiến pháp (điều 18) SHNN
8 Singapore Luật đất đai 1978
SHNN
SHTN
9 Thái Lan Luật đất đai 2008
SHNN
SHTN
10 Việt Nam
Hiến pháp 1980; 1992
Luật đất đai 1988;1993; 2003
SHTD
2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI
- Thụy Điển
Điều tra về sử dụng đất ở Thụy Điển thuộc trách nhiệm của một số cơ quan
chính phủ khác nhau và được thực hiện trong các khoảng thời gian và mức độ chi tiết
khác nhau. Kết quả, cùng với các mô tả về phương pháp thực hiện, thường được công
bố trên trang thông tin của cơ quan thống kê tương ứng. Tuy nhiên, kết quả từ các
nguồn nêu trên được cơ quan thống kê của Thụy Điển định kỳ biên tập thành một phần
của "Thống kê của Thụy Điển" chính thức.
Báo cáo về "sử dụng đất tại Thụy Điển" cung cấp thông tin về việc sử dụng đất
nói chung và được chia thành 8 phân loại sử dụng đất khác nhau, bao gồm đất nông
nghiệp, đất rừng, đất xây dựng; đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, đầm lầy
và vũng bùn, đồng cỏ tự nhiên và cây thạch lam, đất đá trần và các loại đất khác, và
nước. Đất xây dựng lại tiếp tục chia thành nhỏ thành các phân loại sau đây: đất ở lâu
dài, đất nhà nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ lễ, đất công nghiệp, đất thương mại,
3
Luật Đất đai của Mông Cổ - Chương II, phần 6, năm 2002
8
đất cơ sở dịch vụ công cộng và thư giãn, Giao thông vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật,
và các loại đất xây dựng khác.

Ngoài ra còn có loại đất khác được điều tra là những loại mà không thể gán vào
phân loại được sử dụng nào được trình bày ở trên. Ví dụ, "các vị trí” có phần đất xây
dựng cũng như đất rừng. Đất đai trong “Vườn quốc gia” thường là đất rừng, vũng bùn
hoặc bãi đá trần. Ví dụ về loại sử dụng đất đặc biệt được giám sát bao gồm được các
vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ, và của các nơi
làm việc bên ngoài địa phương, công viên quốc gia, những vùng núi cao, đất chăn thả
tuần lộc, các đảo, và các trạm năng lượng gió, vùng rủi ro và khu tiếng ồn.
- Trung Quốc
Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất đai,
ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai.
Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trong
cả nước. Điều tra đất đai được tiến hành bởi các cơ quan hành chính quản lý về đất đai
trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các cơ quan khác có liên quan
cùng cấp. Chủ sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất sẽ phối hợp trong quá trình điều
tra, và cung cấp các thông tin và dữ liệu liên quan”.
Kết quả của cuộc điều tra đất đai liên quan đến hiện trạng sử dụng đất sẽ được
công bố rộng rãi tới người dân sau khi đã được chính quyền địa phương kiểm tra tính
chính xác và được chính quyền địa phương cấp cao hơn phê duyệt. Đối với kết quả điều
tra toàn quốc, kết quả sẽ được công bố rộng rãi sau khi được Hội đồng Nhà nước phê
duyệt. Các quy định về điều tra đất đai sẽ do Cơ quan hành chính phụ trách đất đai
thuộc Hội đồng Nhà nước, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây dựng.
- Rumani:
- Việc quản lý sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính bởi Cơ quan Địa chính và Đăng
ký đất đai quốc gia Rumani. Để quản lý tốt sản phẩm và thống nhất trên toàn quốc, Cơ
quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani thực hiện các công việc sau:
+ Ban hành quy định về Quy phạm kỹ thuật đo vẽ lập bản đồ trên phạm vi cả
nước;
+ Cấp giấy phép hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính cho tổ chức và cá nhân;
+ Tổ chức kiểm tra, đánh giá chất lượng sản phẩm.
- Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính ở Rumani do các đơn vị tư nhân thực

hiện.
- Để thực hiện việc đo đạc thống nhất, Chính phủ đầu tư các nội dung sau:
 Thiết lập hệ quy chiếu Quốc gia;
 Xây dựng hệ thống lưới tọa độ thống nhất trên phạm vi cả nước phục vụ
cho công tác đo vẽ thửa đất;
 Thiết kế và xây dựng mô hình cơ sử dữ liệu thống nhất từ Trung ương.
3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
- Hàn Quốc
Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở
theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh,
quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử
dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm,
9
quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5
năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường.
Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao
thông, xây dựng đô thị,…Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức
năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên
cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp
tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện,
vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng
Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh
phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt.
Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân
dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân.
Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu
trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp
luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ:

hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải
thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống…
- Trung Quốc
Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau:
a) Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác;
b) Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;
c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh
tế, xã hội và các địa phương;
d) Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và
nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước;
đ) Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất:
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêu
thuộc 2 nhóm sau:
a) Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất
canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất bổ
sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ). Các chỉ
tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và được phân bổ
cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ
tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp đến từng xã.
b) Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉ
tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ tiêu (đất trồng
cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công nghiệp, đất xây
dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây dựng, đất thương mại -
dịch vụ).
10
Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ
tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh. Trên
cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện.

Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất:
a. Bộ Đất đai và Tài nguyên quốc gia: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất
đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác;
tham gia vào việc thẩm tra quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn, chỉ
đạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng đất của địa phương.
b. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp tỉnh: Tổ chức lập và thực hiện quy
hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các hạng mục chuyên ngành
khác trong khu vực hành chính của mình; tham gia vào việc thẩm định quy hoạch tổng
thể đô thị trình Quốc vụ viện, UBND cấp tỉnh phê duyệt, chỉ đạo và thẩm định quy
hoạch tổng thể sử dụng đất của thành phố (thuộc tỉnh – sau đây gọi là “thị xã”), huyện.
c. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND 2 cấp huyện: Căn cứ vào quy hoạch
tổng thể sử dụng đất của cấp trên, tổ chức lập và thực hiện quy quy hoạch tổng thể sử
dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan trong khu vực hành chính của
mình.
d. Phòng tài nguyên đất đai cấp xã (thị trấn): Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử
dụng đất của cấp trên tham gia vào việc lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng đất
trong khu vực hành chính của mình, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý kiến quần
chúng đối với quy hoạch.
Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân (như: Nam
Ninh, Quảng Châu), các đặc khu kinh tế (như: Thâm Quyến, Chu Hải). UBND cấp tỉnh
phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp huyện và quy hoạch sử
dụng đất của cấp xã.
Sơ đồ thẩm quyền phê
11
Cơ quan chịu
trách nhiệm
Cơ quan chịu
trách nhiệm

CẤP TỈNH
Sở Đất đai và Tài nguyên
CẤP THỊ XÃ
Văn phòng Đất đai và Tài
nguyên
CẤP HUYỆN
Văn phòng Đất đai và Tài
nguyên
CẤP XÃ – THỊ TRẤN
Phòng Đất đai và Tài
nguyên
CẤP QUỐC GIA
CẤP TỈNH
Phê chuẩn
- Tỉnh lỵ
- > 1 triệu dân
- QVV chỉ định
CẤP THỊ XÃ
CẤP HUYỆN
Phê chuẩn theo quy
định của tỉnh
CẤP XÃ, THỊ TRẤN
Phê chuẩn
Phê chuẩn
Phê chuẩn
Phê chuẩn
Kỳ quy hoạch sử dụng đất :
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của các
cấp là 10 năm.
Các giải pháp chủ yếu nhằm bảo vệ đất nông nghiệp và sử dụng đất tiết kiệm :

a) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp:
- Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đất
canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phải chỉ rõ
diện tích đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng tốt nhất
cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng dưới bất
cứ lý do gì.
- Hàng năm Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng một số
diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ cụ thể cho từng
đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kế hoạch sử dụng
đất đến từng đơn vị xã để thực hiện.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích
khác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ.
- Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ thể diện tích
đất canh tác được khai thác mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải chuyển mục
đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi.
- Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát việc
bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý
hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị thu hồi (kể cả
trường hợp đã đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư để tạo ra diện tích đất
nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất.
b) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát
triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm
tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây
không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).

- Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp
theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm
khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí
trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
- Malaysia
Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông
thôn 1976 (Luật 172) và theo các điều khoản của Luật này thì các Uỷ ban quy hoạch
Bang được thành lập để giúp Chính quyền Bang về các công việc liên quan tới sử dụng,
bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang. Các quyết định của Uỷ ban được
tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc Bang thực hiện. Sơ đồ quy hoạch phát triển theo
Luật 172, sau khi được Uỷ ban phê duyệt, sẽ được đăng báo và mọi công trình xây dựng
12
phát triển đều phải tuân theo Sơ đồ quy hoạch này. Sơ đồ quy hoạch được xây dựng
công khai để lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá trình
hoàn chỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng, kết hợp việc quy hoạch và
quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ và phát triển đất
theo quy định của Luật 172. Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy
hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương.
Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 7 (1996-2000), đến cuối năm 1996, tất cả các
địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ của mình.
Kết thúc Kế hoạch Malaysia lần thứ 7, mỗi địa phương của Malaysia sẽ có ít nhất là một
sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình.
Luật 172 được tăng cường và cập nhật năm 1995 (Luật A933), đặc biệt chú trọng
đến bảo vệ môi trường trước ảnh hưởng của sự phát triển. Các sửa đổi bổ sung bao gồm
việc bảo vệ và trồng mới cây xanh, bảo tồn cảnh quan, tạo ra các môi trường không gian
thoáng đãng và phải đệ trình các báo cáo đề xuất phát triển trong tất cả các đơn xin phép
quy hoạch.
- Thụy Điển
Quá trình lập quy hoạch quốc gia của Thụy Điển bao gồm hai bước. Bước đầu

tiên là tiến hành nghiên cứu về nhu cầu sử dụng đất từ các ngành khác nhau của chính
phủ và từ các mức độ phân cấp quản lý nhau, chính quyền địa phương, khu vực và
chính quyền trung ương. Mỗi lĩnh vực sử dụng đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư
nghiệp, giao thông vận tải, sản xuất điện, bảo vệ môi trường và văn hóa) được tham
vấn về các nhu cầu sử dụng đất ưu tiên. Các nhu cầu sử dụng đất này sẽ được biên soạn
và lợi ích cạnh tranh giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ được xác định. Bước
thứ hai của quá trình lập quy hoạch là tham vấn các thành phố về ưu tiên của họ cho các
nhu cầu cạnh tranh về sử dụng đất. Những nhu cầu sử dụng đất cụ thể được xác định
chính là quan tâm của địa phương, khu vực hoặc quốc gia và được bảo vệ trong hoạt
động quy hoạch sử dụng đất tiếp đó do thành phố thực hiện. Chính quyền quận sẽ biên
soạn các kết quả này và gửi cho Chính phủ trung ương và Quốc hội để quyết định trong
các trường hợp đang có xung đột giữa quốc gia lợi ích với lợi ích khu vực hoặc địa
phương hoặc có sự cạnh tranh giữa các lợi ích quốc gia khác nhau. Chính quyền trung
ương thông qua Chính quyền vùng quản lý để bảo vệ các lợi ích quốc gia đã được xác
định trong quy hoạch sử dụng đất sau đó của địa phương.
- Hà Lan
So với nhiều nước Tây Âu khác thì Hà Lan đã bắt đầu công việc quy hoạch đô thị
và nông thôn từ rất sớm.
Luật quy hoạch không gian của Hà Lan ra đời vào năm 1965 và đã trải qua 2 lần
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1986 và 1994. Lần đầu tiên Hà Lan có một cơ sở pháp lý
riêng cho công tác quy hoạch (trước đây quy hoạch nằm trong Luật Nhà cửa, 1901) quy
định vai trò và trách nhiệm của 3 cấp hành chính: Trung ương, tỉnh và địa phương
(huyện). Cục Kế hoạch Nhà nước của Chính phủ được đổi tên thành Cơ quan Quy
hoạch không gian Nhà nước.
Một số các tham số chính trong công tác quy hoạch được xác định như sau:
- Tham số kỹ thuật: các khả năng về đất đai và môi trường (Chất lượng đất, đặc
điểm địa hình, hiện trạng sử dụng, các khả năng cải thiện với bên ngoài, )
- Tham số kinh tế: tiềm năng phát triển kinh tế dựa trên hiện trạng cơ sở các ngành
kinh tế, các động lực thúc đẩy phát triển mới, )
13

- Tham số văn hoá- xã hội: tăng cường văn hoá vùng và quốc gia, gìn giữ các công
trình văn hoá, nghệ thuật, bảo tồn các truyền thống văn hoá )
- Các giá trị và tiêu chuẩn xã hội: chúng ảnh hưởng tới các quyết sách văn hoá - xã
hội, xác định ưu tiên phát triển đô thị hay nông thôn và quyết định các chính sách
là dài hạn hay ngắn hạn.
- Tham số môi trường: mức độ ô nhiễm nước và đất, không khí,
Trước khi lập quy hoạch, nhất thiết phải tiến hành khảo sát đánh giá các tham số
trên đây.
Tại Trung ương, quyền quyết định thuộc về Nghị viện và Chính phủ. Giúp việc cho
các cơ quan này có Uỷ ban Quy hoạch Không gian Nhà nước, Cơ quan Quy hoạch
không gian Nhà nước và Hội đồng tư vấn quy hoạch không gian. Tại cấp tỉnh, thẩm
quyền thuộc về Hội đồng tỉnh và Ban chấp hành Hội đồng tỉnh với các cơ quan chuyên
môn giúp việc là Uỷ ban Quy hoạch không gian của tỉnh và Cơ quan quy hoạch không
gian của tỉnh. Cấp địa phương có Hội đồng huyện và Ban chấp hành Hội đồng huyện
cùng Phòng Quy hoạch của huyện.
Quy hoạch sử dụng đất
Cơ quan địa chính đóng vai trò là cơ quan có thẩm quyền quản lý và đăng ký trong
những trường hợp phức tạp, khi mà quyền và lợi ích của các bên có liên quan trong quá
trình quy hoạch sử dụng đất cần được đảm bảo.
Phòng quy hoạch cấp huyện chỉ có ở các huyện lớn. Các huyện khác thuê các
chuyên gia tư vấn tư nhân thực hiện các công việc quy hoạch như khảo sát, tư vấn và
lập kế hoạch. Huyện có 2 loại sơ đồ dùng cho chính sách quy hoạch là: Sơ đồ bố trí tổ
chức và Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất.
Sơ đồ bố trí tổ chức bao gồm:
- Mô tả về các trọng điểm phát triển của khu vực, các giai đoạn thực hiện và các
quan hệ với khu vực chung quanh.
- Một hoặc nhiều bản đồ minh hoạ các trọng điểm phát triển này.
- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ
tục cần thiết của sơ đồ.
Hội đồng huyện sau khi thông qua Sơ đồ sẽ báo cáo lên Ban chấp hành Hội đồng

tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian nhà nước.
Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất: gần như mỗi quyết định của huyện về công tác quy
hoạch đều liên quan đến Sơ đồ này. Đây cũng là cơ sở để huyện xem xét cấp giấy phép
xây dựng nhà cửa. Sơ đồ gồm:
- Mô tả về các khu vực sử dụng đất dự định trong Sơ đồ, mục đích của từng khu, khi
cần thiết phải có thêm mô tả về cách thức thực hiện để đạt được các mục đích này.
- Một hoặc nhiều bản đồ thể hiện các khu vực quy hoạch (tỷ kệ không nhỏ hơn
1/10.000).
- Nếu cần, phải có thêm các quy định về sử dụng đất và xây dựng nhà cửa.
- Nếu cần, phải thêm quy định về việc Hội đồng huyện và Ban chấp hành phải xem
xét khi thành lập hoặc sửa đổi bản sơ đồ, quy định các ngoại lệ và nhấn mạnh các
nhu cầu trong tương lai.
- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ
tục cần thiết của sơ đồ.
14
Huyện thường thực thi một "chính sách đất đai tích cực" có nghĩa là thu mua đất,
xây dựng hạ tầng và đưa vào phát triển. Khi huyện cần đất để tiến hành một dự án, có
thể các chủ sở hữu đất từ chối không bán lại đất. Trong trường hợp này, huyện có thể
cưỡng chế thu mua đất (theo quy định của Luật Cưỡng chế thu mua).
Nói chung, trên thực tế việc cưỡng chế mua ít khi xảy ra. Huyện sẽ đề xuất giá mua
lại đất dựa trên giá đất phải trả khi cưỡng chế. Giá này vào khoảng 2 lần giá trị hiện tại
của đất vì còn được tính thêm cả chi phí di chuyển, mất hoa lợi
Huyện có quyền thu mua đất với giá trước khi công bố quy hoạch. Điều này đã
được quy định trong Luật. Giá đất có thể dựa theo giá thị trường, giá thoả thuận hoặc do
toà án quyết định. Nếu huyện tạo ra các dịch vụ hoặc xây cơ sở hạ tầng, nhờ đó các chủ
liên quan được hưởng lợi thì huyện có quyền đòi hỏi các chủ sở hữu phải trả một phần
hoặc toàn bộ các chi phí cho việc phát triển dịch vụ và hạ tầng.
- Hoa Kỳ
Bộ trưởng Bộ Nội vụ cùng với sự tham gia của công chúng phải thống nhất với các
thuật ngữ và điều kiện trong đạo luật này, từ đó phát triển, duy trì, và duyệt lại khi tích

hợp các kế hoạch sử dụng đất ở các vùng hay diện tích sử dụng đất công. Cần phát triển
kế hoạch sử dụng đất công mà không cần tính tới việc đất đai trước đó đã được phân
loại, thu hồi, dành riêng hoặc chỉ cho một hoặc nhiều lợi ích khác.
Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp
cần phối hợp kế hoạch sử dụng đất thuộc hệ thống rừng quốc gia với quy hoạch sử dụng
đất và các chương trình quản lý dành cho các tộc người Ấn Độ, cùng với các thứ khác, xét
đến chính sách ủng hộ cho các chương trình quản lý tài nguyên đất thuộc bộ lạc.
Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, nên:
(1) Sử dụng và tuân theo việc sử dụng cân đối và hài hòa cũng như duy trì sản
lượng liên tục;
(2) Sử dụng cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp các
yếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa học khác;
(3) Ưu tiên chọn lựa và bảo vệ các diện tích có lợi ích môi trường thiết yếu;
(4) Dựa vào sự đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về đất công, tài nguyên đi kèm
cũng như các ý nghĩa khác;
(5) Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất công;
(6) Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị liên quan và sự sẵn sàng của
các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thực rõ được những
giá trị đó;
(7) Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn;
(8) Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm soát ô nhiễm có thể áp dụng bao gồm
không khí, nước, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế hoạch thực hiện
của Liên bang; và
(9) Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phối
hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng với quy
hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý của các Bộ và cơ quan Liên bang, chính
quyền các bang và địa phương.
Bất kỳ sự phân loại đất công hay kế hoạch sử dụng đất công nào có hiệu lực vào
ngày ban hành đạo luật này đều phải được xem xét lại trong quá trình quy hoạch sử
15

dụng đất được tiến hành trong mục này, và mọi loại đất công bất kể việc phân loại ra
sao đều phải tính vào mọi kế hoạch sử dụng đất được phát triển theo mục này. Bộ
trưởng Bộ Nội vụ có thể sửa chữa hoặc hủy bất kỳ phân loại nào cho phù hợp với kế
hoạch sử dụng đất như trên.
Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể đưa ra các quyết định quản lý để triển khai các kế hoạch
sử dụng đất đã phát triển hoặc sửa đổi lại trong mục này tuân theo những điều sau:
(1) Những quyết định đó bao gồm (nhưng không giới hạn) ở việc loại trừ (loại bỏ
hoàn toàn) một hoặc nhiều hơn một quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu (principal or
major uses) thông qua một quyết định quản lý nằm dưới sự phê duyệt lại, sửa chữa và
thậm chí hủy bỏ liên quan đến kế hoạch sử dụng đất bởi Bộ trưởng hoặc đại diện của Bộ
trưởng Bộ Nội vụ.
(2) Bất cứ quyết định hay hành động quản lý nào đi theo một quyết định quản lý
loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu trong
hai hoặc nhiều năm từ một trăm nghìn mẫu trở lên Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần báo cáo tới
Hạ nghị viện và Thượng nghị viện. Nếu trong vòng 90 ngày kể từ ngày đưa ra thông
báo (trừ những ngày nghị viện nghỉ làm hơn ba ngày liên tiếp), Quốc hội sẽ tiếp nhận
một giải pháp nhất trí về việc không tán thành các hành động hay quyết định quản lý,
sau đó Bộ trưởng Bộ Nội vụ sẽ nhanh chóng hủy bỏ các hành động hay quyết định quản
lý đó. Nếu trong khoảng thời gian 90 ngày nói trên, ủy ban tìm kiếm giải pháp không
báo cáo muộn nhất là 30 ngày làm việc sau khi được chuyển giao, cần giải tán ủy ban
không cho xem xét giải pháp đó sâu hơn nữa hoặc giải tán ủy ban không cho xem xét
thêm bất cứ giải pháp nào khác cho các hành động hay quyết định đã nêu. Kiến nghị về
việc giải tán có thể do cá nhân ủng hộ một giải pháp, và cần được ban đặc quyền (ngoại
trừ việc kiến nghị không được đưa ra sau khi ủy ban đã báo cáo về giải pháp đó), và cần
giới hạn việc tranh cãi trong thời gian tối đa là một giờ, nhằm chia đều giữa bên ủng hộ
và bên phản đối giải pháp. Không nên đưa vào trình tự sửa đổi kiến nghị nhằm xem xét
lại việc bỏ phiếu tán thành hay không tán thành bản kiến nghị. Trường hợp bản kiến
nghị giải tán được chấp thuận hoặc không chấp thuận, sẽ không lập kiến nghị các giải
pháp khác về cùng hành động hay quyết định quản lý. Khi ủy ban tái bản, hoặc bị giải
tán không cho xem xét sâu hơn một giải pháp, vẫn cần đưa vào trình tự (bất kể việc một

bản kiến nghị trước đó cho cùng một vấn đề không được thông qua) đi đến việc cân
nhắc giải pháp. Bản kiến nghị cần được ban đặc quyền và không thể có bàn cãi. Không
nên đưa việc sửa đổi kiến nghị vào trật tự, và không nên tạo ra tiền lệ dẫn tới việc xem
xét lại mức bỏ phiếu tán thành hay không tán thành kiến nghị.
(3) Có thể sử dụng việc thu hồi nêu trong mục 204 trong đạo luật này để thực
hiện các quyết định quản lý, nhưng cần bỏ hoặc phục hồi đất công khỏi Luật Mỏ 1872
(Mining Law of 1872) đã sửa đổi trong (R.S. 2318–2352; 30 U.S.C. 21 et seq.) hoặc
chuyển tới một Bộ, vụ hoặc cơ quan khác chỉ bằng hành động thu hồi thực hiện theo
mục 204 hoặc các hành động khác theo luật: Từ đó chỉ ra rằng, không gì trong mục này
có thể ngăn một công ty sở hữu chính phủ toàn bộ khỏi việc bị thu hồi và giữ các quyền
giống như một công dân theo Luật Mỏ 1872.
Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần tạo cơ hội cho công chúng tham gia và thông qua quy định
xây dựng các thủ tục bao gồm cả việc lắng nghe công chúng khi phù hợp nhằm tạo đủ sự
chú ý cho chính quyền Liên bang, bang và khu vực cũng như tạo cơ hội phê bình và tham
gia vào việc lập kế hoạch và chương trình liên quan đến quản lý đất công.
16
- Canada
Canada là một liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai và
tài nguyên, do đó chính phủ trung ương không có vai trò trong việc lập quy hoạch sử
dụng đất. Mỗi tỉnh đều có hệ thống quy hoạch riêng. Các hệ thống này có sự khác biệt,
nhưng nguyên tắc là khá giống nhau.
Thành phố và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch phát triển (như quy
hoạch tổng thể) và các quy hoạch vùng (zoning plan). Các chính quyền cấp tỉnh xây
dựng khuôn khổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch và đóng vai trò hoạch định
chính sách và giám sát. Trong trường hợp tỉnh có sự quan tâm mạnh mẽ trong một vấn
đề, tỉnh sẽ quy định các hoạt động một cách trực tiếp. Ví dụ như bảo vệ đất nông
nghiệp. Thông thường chính quyền cấp tỉnh kiểm soát trực tiếp việc phân chia đất đai.
Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật của
cơ quan lập pháp tỉnh, với một đạo luật đặc biệt cho thành phố thủ đô và một Luật Quy
hoạch cho 200 thành phố còn lại. Theo Luật Quy hoạch chính quyền tỉnh xây dựng

chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành phố lập kế hoạch phát triển, và
các thành phố xây dựng bản quy hoạch đất đai (zoning by law) trong đó bao gồm kế
hoạch chi tiết và các quy định về sử dụng đất và các tiêu chuẩn phát triển.
Quá trình tư vấn và phê duyệt kế hoạch phát triển được thiết kế để đảm bảo phối
hợp với các kế hoạch của các bộ và cơ quan khác. Thứ nhất, kế hoạch phát triển phải
tuân thủ các chính sách chính thức của tỉnh, mà một số trong đó bảo vệ lợi ích của các
Bộ khác. Thứ hai, các cơ quan khác phải được tham vấn trong quá trình chuẩn bị kế
hoạch. Thứ ba, nếu họ không đồng ý với một kế hoạch phát triển được đề xuất, họ có
thể khiếu nại đến một hội đồng đặc biệt. Thứ tư, Chủ tịch Chính quyền địa phương phải
phê duyệt kế hoạch, và thường kế hoạch sẽ không được phê duyệt nếu có phản đối từ
một cơ quan chính quyền khác. Trong thực tế, xung đột giữa chính quyền địa phương và
các cơ quan khác trong nhiều trường hợp được giải quyết bằng thỏa thuận trong quá
trình tham vấn và thực hiện.
Mức độ Tài liệu
quy hoạch
Thủ tục và phê chuẩn
Trung ương
(Tỉnh)
Các chính
sách sử
dụng đất
cấp tỉnh
Có một quy định của Nội các.
Không có thủ tục được quy định cụ thể.
Khu vực (hai
hay nhiều hơn
khu quy
hoạch hoặc
thành phố) -
tùy chọn

Chiến lược
vùng
- Do các khu quy hoạch và thành phố cùng chuẩn bị;
- Tham khảo ý kiến Chủ tịch Chính quyền địa phương; Họp
công khai; Được phê chuẩn bằng nghị quyết của khu quy
hoạch hoặc Hội đồng thành phố.
Khu quy
hoạch hay
một thành phố
Kế hoạch
phát triển
- Do khu quy hoạch hay thành phố chuẩn bị.
- Nghiên cứu và khảo sát; Tham vấn với các Bộ; Họp công
khai; Trình Bộ trưởng phê duyệt; Kế hoạch phát triển phải
phù hợp với các chính sách sử dụng đất cấp tỉnh; Phê duyệt
cuối cùng bằng nghị quyết của khu quy hoạch hoặc Hội
đồng thành phố.
Khu quy
hoạch hay
một thành phố
- tùy chọn
Kế hoạch
thứ cấp
Tương tự như bản quy hoạch đất đai (zoning by law).
17
Thành phố Bản quy
hoạch đất
đai
- Do thành phố chuẩn bị.
- Họp công khai; Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết Hội

đồng thành phố; Những người phản đối có thể khiếu nại với
hội đồng khu quy hoạch hoặc một hội đồng đặc biệt của
tỉnh; Bản quy hoạch đất đai phải phù hợp với kế hoạch phát
triển.
Đối với kỳ quy hoạch, Luật quy hoạch không quy định khoảng thời gian này.
(Cho đến năm 2005 khoảng thời gian này là năm năm, mà đã được chứng minh là
không thực tế.) Sau khi xem xét, Hội đồng có thể thay đổi kế hoạch, nhưng phải đi qua
các thủ tục phê duyệt quy định ở trên.
Lưu ý rằng kế hoạch phát triển không hết hạn sau một khoảng thời gian mà vẫn
có hiệu lực cho đến khi được thay thế bằng một kế hoạch mới.
- Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai, nhà
ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển địa
phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò rất lớn
trong việc phát triển kinh tế - xã hội:
Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp
nước, vệ sinh môi trường,…) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai
thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp thông tin, cấp
giấy chứng nhận,…
4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ
4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của Trung Quốc (2004)
Chương 20 và 23

• Trước hết, tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồi

đất về các mặt dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu
nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất,
loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng
• Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Kế hoạch này là
cơ sở để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi đất và
thực hiện việc bồi thường và tái định cư. Công tác này
bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục
đích sử dụng đất, vị trí chính xác của khu đất bị trưng
mua, chủ sở hữu và diện tích
• Thứ 3, báo cáo với chính quyền cấp địa phương. Cơ
quan quản lý đất đai đệ trình kế hoạch thu hồi đất và các
tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt

Quy định về trưng mua
nhà thuộc sở hữu nhà
nước và bồi thường
(2011), điều 13 và 16
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất
Điều 4, phần II
•
Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia
đình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với đại diện của các
hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ
Chính sách quốc gia về
tái định cư và ổn định
cuộc sống sau tái định
cư, năm 2007 (điều 4,
21)

•

Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi đất
cho các công trình
công cộng (2009)

• Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)
• Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến
hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bj ảnh
hưởng
18
• Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với
các bên liên quan
• LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định
cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề liên quan đến hồ
sơ đăng ký
Úc Đạo luật quản lý đất đai
WA1997 điều. 170
• Chuẩn bị kế hoạch khảo sát
• Chuẩn bị kế hoạch triển khai
Ngày công bố dự án (Ngày thông báo)
Nước Quy định Nội dung
Trung
quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 46
• Là ngày công bố chính thức việc dự án được phê duyệt
•
Việc công bố sẽ được thực hiện: Kịp thời, Nêu cụ thể kế

hoạch trưng mua và bồi thương, Các chính quyền địa
phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích các vấn đề

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai
Điều 4, 24 (7)
• Là ngày đăng thông báo trên báo địa phương và công
khai ở những địa điểm thích hợp
• Sau khi thông báo, chủ sở hữu không được bán tài sản,
sửa chữa, cải tạo. Những phần cải tạo, sửa chữa sẽ
không được bồi thường nếu như không được sự cho
phép trước.
Chính sách quốc gia về
tái định cư và ổn định
cuộc sống sau tái định
cư 2007,(điều. 20)
• Là ngày thông báo khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi đất
cho các công trình
công cộng (2009)
Điều 22 (1)
• Quy định 2 bước thông báo. Chính phủ phải (1) đưa ra
thông báo sơ bộ về thu hồi đất, để cho phép cán bộ thực
hiện công tác đo đạc, (2) thông báo về kế hoạch dự kiến
với các chi tiết cụ thể về khu vực bị thu hồi. Ngày thông
báo là ngày thực hiện bước thứ 2
Úc Đạo luật quản lý đất đai
WA1997, điều 170,
171, 172

• Thông báo về kế hoạch dự kiến ngay sau khi kế hoạch
đó được đăng ký
• Thông báo về kế hoạch dự kiến phải bao gồm
(a) Bản miêu tả về khu đất, chi tiết về mục đích của
công trình công cộng sẽ xây dựng, thông tin chi tiết về
các lợi ích bị ảnh hưởng
(b) Nêu chi tiết về :
- Địa điểm mà mọi người có thể xem bản kế hoạch
vào những thời gian thích hợp
- Lí do lựa chọn khu đất để xây dựng công trình
công cộng
- Thời hạn dự kiến tiền hành thu hồi đất
- Tên của cán bộ đầu mối trong cơ quan chịu trách
nhiệm về thu hồi
- Địa chỉ để khiếu nại, khiếu kiện
• Sẽ không có giao dịch nào được tiến hành đối với
những tái sản trong khu vực này nếu không có sự phê
duyệt của Bộ trưởng
Cơ sở bồi thường
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 47
• Bồi thường không căn cứ giá thị trường. mức bồi

thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của
khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với
phí giao đất

19
Quy định về trưng mua
nhà trên đất thuộc sở
hữu nhà nước và bồi
thường (2011), điều 19

•
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai,
Phần III, điều 22 (1),
(2)

• Giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm
thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi
thường
• Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân
nhấc đền việc thu hồi bắt buộc
Chính sách quốc gia về
tái định cư và ổn định
cuộc sống sau tái định
cư 2007,(điều. 20)
• Dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi thường
• Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa: (i) giá
trị tối thiểu của khu đất, (ii) giá bán trung bình của ít
nhất 50% giao dịch có giá trị cao hơn đối với mảnh đất
tương tự của khu vực đó, hoặc (3) giá bán trung bình
của ít nhất 50% các mảnh đất có giá cao hơn cho dự án
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi đất
cho các công trình

công cộng (2009)
Điều 71
• Đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán
hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được tính
dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục
đích sử dụng, thời gian sử dụng, và giá….của những
thửa đất tương tự gần đó.
• Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư
nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức
trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá
cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn,
sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc
định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại
Úc Đạo luật quản lý đất đai
WA1997 điều 55
• Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng
mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường. Giá trị đối
với chủ sở hữu bao gồm
- Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng
- Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi
- Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt
- Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác
- Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm
đi do bị thu hồi
• Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được
quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người
đứng đầu cơ quan định giá
• Bộ trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định các vấn đề
có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản,…
• Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản

đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một
thời điểm nhất định
Hình thức bồi thường
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 47
• Có một số hình thức bồi thường và tái định cư cho
những hộ nông dân như sau:
- Chỉ bồi thường tiền
- Tái định cư và có việc làm
20
Quy định về trưng mua
nhà trên đất thuộc sở
hữu nhà nước và bồi
thường (2011), điều 19
•
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai,
Phần III, điều 23 (1),
(2)
Chính sách quốc gia về
tái định cư và ổn định
cuộc sống sau tái định
cư 2007,(điều 48)
• Các gia đình bị ảnh hưởng có thể lựa chọn nhận một
khoản tiền đền bù, thay vì một hay nhiều lợi ích được
quy định trong luật (đất, nhà ở, ) khi có sự chấp thuận
của cơ quan nhà nước

Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi đất
cho các công trình
công cộng (2009), Điều
63
• Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu tài
sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không
phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội
Úc Luật về thu hồi tài
sản1989
Luật quản lý đất đai
WA1997 (Art. 189 (2)
• Bồi thường được trả bằng tiền mặt
Bồi thường Đất nông nghiệp
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 47, đoạn 2
• Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng
năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi
• Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng

hàng năm trung bình
Quy định về trưng mua
nhà trên đất thuộc sở
hữu nhà nước và bồi
thường (2011), điều 19

•
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai,
Phần III, điều 23
Chính sách quốc gia
về tái định cư và ổn
định cuộc sống sau tái
định cư 2007 (điều 36)
• Các hộ gia đình được đền bù 1ha đất được tưới tiêu
hoặc 2ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có
thể canh tác được nếu như có sẵn nguồn đất ở khu tái
định cư
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi đất
cho các công trình
công cộng (2009),
• Nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá
trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường
• Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực
tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố
• Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ người nông
dân phục hồi lại việc sản xuất của mình
• Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu
nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp
Úc Luật về thu hồi tài sản
1989
Luật quản lý đất đai
WA1997, điều 189(2)
• Dựa trên giá thị trường

Bồi thường Đất ở và các loại đất khác
21
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 47, đoạn 3, 5
• Các tiêu chuẩn về bồi thường cho các loại đất khác tùy
thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức
bồi thường cho đất canh tác
• Đối với việc thu hồi đất trồng rau ở khu vực ngoại ô,
Quy định về trưng mua
nhà trên đất thuộc sở
hữu nhà nước và bồi
thường (2011), điều 19

•
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai,
Phần III, điều 23
Chính sách quốc gia về
tái định cư và ổn định
cuộc sống sau tái định
cư 2007,(điều 20)
• Giá thị trường của thửa đất tại thời điểm thông báo sẽ
được cân nhắc để quyết định mức bồi thường
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi đất
cho các công trình

công cộng (2009), điều
71(2)
• Giá thị trường
Úc Luật về thu hồi tài
sản1989
Luật quản lý đất đai
WA1997 (Điều. 189 (2)
• Giá thị trường
Bồi thường Công trình xây dựng
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 47, đoạn 4
• Mức bồi thường cho giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ không
thấp hơn giá thị trường
• Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết

định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, theo
Quy định về trưng mua
nhà trên đất thuộc sở
hữu nhà nước và bồi
thường (2011), điều 19
•
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai Giá thị trường
Chính sách quốc gia về
tái định cư và ổn định
cuộc sống sau tái định
cư 2007

Giá thị trường
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi đất
cho các công trình
công cộng (2009)
• Các công trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ
không được bồi thường. Các công trình xây dựng không
phép vào hoặc trước ngày 24/1/1989 được cho là hợp
pháp và sẽ được bồi thường tương ứng
• Nếu như giá trị tổng thể của cả công trình bị giảm hoăc
bị gây thiệt hại do một phần công trình bị thu hồi,
những thiệt hại đó sẽ được bồi thường
• Nếu như một phần của công trình bị thu hồi nhưng sau
khi sửa chữa không thể sử dụng phần còn lại được, thì
chi phí sửa chữa sẽ được bồi thường
• Nếu như khó sử dụng phần còn lại của công trình như
mục đích sử dụng ban đầu, chủ của công trình sẽ có thể
yêu cầu chủ dự án mua phần còn lại của công trình
• Nếu như giá trị định giá của một tòa nhà dân cư thấp
hơn 5 triệu won (khoảng 4300 USD), mức bồi thường
22
sẽ được tính là 5 triệu won
Úc Luật về thu hồi tài
sản1989
Luật quản lý đất đai
WA1997 (Điều. 189 (2)
Giá thị trường
Bồi thường ảnh hưởng cho Hoạt động kinh doanh
Nước Quy định Nội dung

Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)

Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh
doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian
ngừng sản xuất hoặc kinh doanh và các yếu tố khác
Quy định về trưng mua
nhà trên đất thuộc sở
hữu nhà nước và bồi
thường (2011), điều 23
•
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai,
Phần III, điều 23
Chính sách quốc gia về
tái định cư và ổn định
cuộc sống sau tái định
cư 2007 (điều 40)
Đối với nghệ nhân, người kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá
thể sẽ nhận được hỗ trợ tài chính một lần, mức hỗ trợ sẽ tối
thiểu bằng 25000 rupi dành cho việc xây dựng cửa hàng
hoặc nơi sản xuất
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi đất
cho các công trình
công cộng (2009), điều
77
• Bồi thường cho thiệt hại về kinh doanh được tính dựa

trên thiệt hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, chứ không dựa
trên các tài sản hiện có
• Để được nhận bồi thường, cơ sở kinh doanh cần có
những trang trang thiết bị cần thiết (bao gồm cả nhân
công) và có mặt bằng sản xuất hợp pháp trước ngày
công bố dự án
• Bồi thường cho việc sa thải tạm thời hoặc thất nghiệp
được áp dụng với những nhân công làm việc ít nhất 3
tháng, mức bồi thường tương đương 70% lương trung
bình cho thời gian tạm ngừng việc (tối đa là 90 ngày)
• Không bồi thường cho các có sở kinh doanh không
phép. Tuy nhiên nếu như không thể tiếp tục kinh doanh
trên mặt bằng hợp pháp sau ngày công bố dự án, mức
bồi thường sẽ là 3 tháng thu nhập của hộ kinh doanh đó
với 3 thành viên
• Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết bị của
cơ sở sản xuất,… sẽ được tính riêng
Úc Luật quản lý đất đai
WA1997 (Điều 241
(6b))
• Bồi thường cho việc phải gián đoạn và khôi phục sản
xuất
Bồi thường đối với Người thuê đất
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)

• Không bồi thường cho cá nhân thuê đất

• Không có điều khoản dành cho người thuê đất
Quy định về trưng
mua nhà trên đất
•
23
thuộc sở hữu nhà
nước và bồi thường
(2011)
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất
đai, Phần III, điều 23
Chính sách quốc gia
về tái định cư và ổn
định cuộc sống sau tái
định cư 2007 (điều 3)
• Hộ gia đình bị ảnh hưởng có nghĩa là những người chủ
sở hữu, người đi thuê đất, người thuê hoặc chủ sở hữu
tài sản khác bị thu hồi một cách bắt buộc
• Người thuê nhà riêng được bồi thường chi phí cho việc
di chuyển và ổn đinh tại nơi ở mới, có thể được thu xếp
thuê nhà ở xã hội
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi
đất cho các công trình
công cộng (2009)
• Người thuê nhà được bồi thường chi phí di chuyển và
ổn định nơi ở mới
• Có thể được thu xếp thuê nhà ở xã hội
• Nếu người thuê nhà là chủ hộ và trong diện phải di dời,
sẽ được ưu tiên trong việc thuê nhà ở xã hội

Úc Luật về thu hồi tài sản
1989; Luật quản lý đất
đai WA1997 (Điều
189 (2)
• Chỉ có chủ sở hữu mới được bồi thường
Các hộ gia đình được cấp nhà
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)

• Nếu hộ gia đình có nhà ở đạt chuẩn, sẽ được ưu tiên đền
bù nhà ở như vậy
• Nếu như phải tái định cư do bị thu hồi, cơ quan phụ

trách về thu hồi nhà ở sẽ chi trả chi phí về tái định cư
Quy định về trưng
mua nhà trên đất
thuộc sở hữu nhà
nước và bồi thường
(2011), điều 21

•
Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất
đai, Phần III, điều 23
Chính sách quốc gia
về tái định cư và ổn
định cuộc sống sau tái
định cư 2007 (điều 35

1)
• Diện tích đất ở, tối đa 250m2 đất ở khu vực nông thôn
và 150m2 ở khu vực thành thị cho mỗi hộ gia đình. Các
hộ gia đình sẽ được bồi thường theo diện tích đất thực
tế
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi
đất cho các công trình
công cộng (2009)
• Hộ gia đình sẽ được lựa chọn một trong các cách sau:
- Được cấp đất cho nhà liền kề với nhiều mục đích sử
dụng, ví dụ cửa hàng (diện tích ít hơn 265m2) hoặc
mục đích nhà ở (diện tích ít hơn 320m2) với một
khoản phí
- Được cấp nhà ở chung cư diện tích ít hơn 85m2 cho
một hộ với một khoản phí
- Được cấp 1 khoản trợ cấp, khoảng 30% giá trị định
giá
• Chi phí di chuyển đến nhà ở tạm thời
• Chủ nhà được hưởng 2 tháng tiền chi tiêu gia đình,
người thuê nhà được hưởng 4 tháng tiền thuê nhà
• Chi phí tái định cư cho các tài sản có thể di chuyển cũng
được bồi thường
• Khi hoạt động kinh doanh bị gián đoạn, hoặc giải thể do
24
việc xây dựng khu đô thị, các thiệt hại có liên quan sẽ
được bồi thường
• Nhân công bị sa thải cũng được ưu đãi trong tín dụng từ
Quỹ nhà ở quốc gia, với lãi suất thấp hơn của thị trường

để có thể trang trải cho chi phí nhà ở và chi phí sinh
hoạt
Úc Luật quản lý đất đai
WA1997
• Thu hồi nhà ở được bồi thường $10,000 (có tính đến
yếu tố lạm phát so với năm 1989)
Các biện pháp phục hồi thu nhập
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 46
• Không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi
thu nhập. Tuy nhiên, các chính quyền địa phương đã
chủ động đưa ra một số giải pháp
(i) Tái định cư bằng tiền: theo đó các khoản hỗ trợ sẽ
Quy định về trưng
mua nhà trên đất
thuộc sở hữu nhà
nước và bồi thường
(2011), điều 13, 16

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất
đai, Phần III, điều 4
• Tạo công ăn việc làm cho các hộ bị ảnh hưởng, ít nhất

mỗi hộ 1 người, tùy thuộc vào mức độ phù hợp của từng
cá nhân
Chính sách quốc gia

về tái định cư và ổn
định cuộc sống sau tái
định cư 2007,(điều.
41)
•
Hàn
Quốc
Luật về xây dựng đê
điều và hỗ trợ môi
trường (2000)
Luật về phát triển các
thành phố kinh doanh
(2005)
Luật về hỗ trợ
Pyeongtaek-si
Quy định về vị trí các
cơ sở quân sự ở Hàn
Quốc (2005)
Luật về thành phố
quốc tế Jeju (2006)
• Không có quy định trong Luật thu hồi và bồi thường
• Luật mới ban hành đưa ra một số căn cứ để hỗ trợ sinh
hoạt, bao gồm:
- Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án
xây dựng khu đô thị
- Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong
các tòa nhà thương mại cho các nhân công bị sa thải
(không quá 27m2 một hộ gia đình)
Úc Luật về thu hồi tài
sản1989

• Không có quy định, khoản bồi thường cần phải hợp lý,
ngoài ra đã có hệ thống an sinh xã hội chi trả
Giám sát
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 46
• Khi kế hoạch thu hồi đã được phê duyệt, cơ quan quản

lý đất đai của tất cả các địa phương sẽ báo cáo về Bộ
Tài nguyên và Đất đai về các khoản chi cho bồi thường,
tái định cư vào cuối mỗi năm. Bộ này sẽ chịu trách
Quy định về trưng
mua nhà trên đất
25