đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGUYỄN TRUNG ĐẠT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGUYỄN TRUNG ĐẠT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐƠNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chun ngành: Địa chính
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội - 2012

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 9
2. Mục tiêu nghiên cứu:........................................................................................... 10
3. Nhiệm vụ nghiên cứu: ......................................................................................... 10
4. Phạm vi nghiên cứu:............................................................................................ 10
5. Phƣơng pháp nghiên cứu: .................................................................................. 10
6. Cấu trúc luận văn: ............................................................................................... 11
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ......................................................................................................... 12
1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .................................................... 12
1.1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất ..................................................... 12
1.1.2 Giá đất trong điều kiện của nước ta .................................................... 14
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất đối với quản lý – sử dụng đất đai tại khu vực đô thị .................................... 14
1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 14
1.2.2 Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý – sử
dụng đất đai tại khu vực đô thị..................................................................... 16
1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............ 18
1.3.1 Những văn bản pháp luật do cơ quan Trung ương ban hành về đấu
giá quyền sử dụng đất .................................................................................. 19
1.3.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) và
thành phố Hà Nội về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 22
1.3.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) ....... 22
1.3.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND thành phố Hà Nội ..... 22
1.4. Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cấp quận,
huyện của thành phố Hà Nội theo pháp luật hiện hành ...................................... 24
1.4.1. Các nguyên tắc đấu giá: ....................................................................... 24

1.4.2. Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá: ................................. 25


1.4.3. Quỹ đất để tổ chức đấu giá: .................................................................. 26
1.4.4. Thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất đối với cấp Huyện ..................... 26
1.4.5. Xác định giá sàn và bước giá trong đấu giá:......................................... 27
1.4.6. Tiêu chuẩn đấu giá và trúng giá........................................................... 28
1.4.7. Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất .................................... 29
1.4.8. Trách nhiệm của UBND cấp huyện trong tổ chức thực hiện: ............... 29
1.4.9. Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất: ..................................................... 30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT
SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG ............................................... 32
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông ..................... 32
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 32
2.1.1.1.Vị trí địa lý. ................................................................................... 32
2.1.1.2. Đi ̣a hình ....................................................................................... 32
2.1.1.3. Khí hậu......................................................................................... 33
2.1.1.4.Thuỷ văn........................................................................................ 33
2.1.2. Các nguồn tài nguyên......................................................................... 34
2.1.2.1. Tài nguyên đất: ............................................................................ 34
2.1.2.2. Tài nguyên nước ........................................................................... 34
2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 35
2.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ....................... 35
2.1.3.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế . ...................................... 36
2.1.3.3.Dân số , lao động, viê ̣c làm và thu nhập ......................................... 38
2.1.3.4. Thực trạng phát triển đô thi.......................................................... 39
̣
2.1.3.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầ ng.............................................. 39
2.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường ... 43
2.1.4.1. Đánh giá về điề u kiê ̣n tự nhiên ..................................................... 43

2.1.4.2. Đánh giá về thực trạng phát triể n kinh tế - xã hội......................... 43
2.1.4.3. Nhận xét về thực trạng môi trường. .............................................. 45
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận ................................... 45


2.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................... 45
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất....................................................................... 47
2.2.2.1. Phân tích hiê ̣n trạng sử dụng các loại đấ t .................................... 47
2.2.2.2. Phân tích đánh giá biến động các loại đất giai đoạn 2005 - 2010 48
2.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông
từ 2004 đến nay ........................................................................................................ 54
2.3.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................... 54
2.3.2. Công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn quận ............................... 63
2.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn quận Hà Đông................................................................................................... 66
2.4.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSD đất Vạn
Phúc - phường Vạn Phúc ............................................................................ 66
2.4.1.1 Giới thiệu chung về khu đất đấu giá .......................................... 66
2.4.1.2 Tình hình thực hiện và kết quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
................................................................................................................. 69
2.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSD đất Mậu
Lương - phường Kiến Hưng ........................................................................ 72
2.4.2.1 Giới thiệu về khu đất đấu giá......................................................... 72
2.4.2.2 Tình hình thực hiện và kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
................................................................................................................. 75
CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUÝ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ
TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP........ 82
3.1 Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu.. 82
3.1.1 Cơng tác hồn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) của
những người trúng đấu giá .......................................................................... 82

3.1.2 Tỷ lệ diện tích các loại đất được sử dụng đúng tiến độ theo quy hoạch
và kế hoạch thực hiện dự án ........................................................................ 83
3.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................. 84
3.1.4 Hoạt động giao dịch chuyển nhượng và công tác quản lý các hoạt
động giao dịch về quyền sử dụng đất ........................................................... 86


3.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất.............................................................................................................................. 86
3.1.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất 86
3.1.2 Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch................................. 87
3.1.3 Giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 87
3.3 Đề xuất một số giải pháp quản lý – sử dụng quỹ đất sau đấu giá................. 88
3.3.1. Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng
thời gian quy định. ....................................................................................... 88
3.3.2. Thực hiện tốt công tác cải cách hành chính trong cấp GCN quyền sử
dụng đất và tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sau đấu giá ................................................................... 89
3.3.3 Tăng cường năng lực và hiệu quả công tác kiểm tra và xử lý vi phạm
sau đấu giá. .................................................................................................. 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 92


BẢN TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ
1. Tính cấp thiết của đề tài
- Tốc độ đơ thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở
cho người dân tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường quyền sử
dụng đất
- Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ
cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác

quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông
- Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp
phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng
công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá
tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu của đề tài là làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu
quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá của một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, từ đó
đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý và
sử dụng quỹ đất sau đấu giá trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất
- Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng
quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền
sử dụng đất; quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu:

3


Phạm vi không gian: Nghiên cứu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn phường Vạn Phúc và phường Kiến Hưng, Quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tiếp cận hệ thống

- Phương pháp điều tra, khảo sát
- Phương pháp kế thừa
- Phương pháp tổng hợp, phân tích
- Phương pháp chuyên gia
6. Cấu trúc luận văn:
Mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực tra ̣ng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án
nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp
Kết luận và kiến nghị

4


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
- Địa tô chênh lệch:
+ Địa tô chênh lệch 1
+ Địa tô chênh lệch 2:
- Địa tô tuyệt đối
1.1.2 Giá đất trong điều kiện của nƣớc ta
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất” [9].
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng

đất đối với quản lý - sử dụng đất đai tại khu vực đô thị
1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá
nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch).
1.2.2 Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng
đất đai tại khu vực đô thị
Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân
sách nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng.
Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng
lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một
cách đồng bộ.
Đấu giá QSD đất và chuyển nhượng QSD đất trên thị trường cùng có chung
một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh
tế lớn nhất.

5


Đấu giá QSD đất không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã
hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết
kiệm.
Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một
cách bền vững.
Đấu giá QSD đất góp phần vào q trình cải cách hành chính.
1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1 Những văn bản pháp luật do cơ quan Trung ương ban hành về đấu giá
quyền sử dụng đất
a) Luật đất đai 2003:
b) Các Văn bản của Chính phủ

1.3.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) và thành phố
Hà Nội về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ)
- Quyết định số 1089/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 của UBND tỉnh Hà
Tây về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc
cho thuê đất trên địa bàn.
1.3.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND thành phố Hà Nội
- Quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/4/2002 Quy định về đấu giá
quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố.
1.4. Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cấp quận, huyện
của thành phố Hà Nội theo pháp luật hiện hành
1.4.1. Các nguyên tắc đấu giá:
Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ:
Hai là, ngun tắc bình đẳng, cơng bằng
Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được
Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra.

6


1.4.2. Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá:
- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ,
văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài
- Đối với đất xây dựng cơng trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử
dụng trong thời hạn 50 năm;
- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng
thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
nông nghiệp tại khu vực. [18]
1.4.3. Quỹ đất để tổ chức đấu giá:
Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với quy hoạch ngành,
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
1.4.4. Thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất đối với cấp Huyện
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp Huyện do chủ tịch hoặc phó chủ tịch
UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng. Thành viên Hội đồng gồm
- Giám đốc ban quản lý dự án hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủ
đầu tư) - phó chủ tịch hội đồng;
- Trưởng phịng Tài chính - kế hoạch cấp huyện - uỷ viên
- Trưởng phịng Tài ngun và mơi trường cấp huyện - uỷ viên.
- Trưởng phịng Quản lý đơ thị cấp huyện - uỷ viên
- Thanh tra nhà nước cấp huyện - uỷ viên.
1.4.5. Xác định giá sàn và bước giá trong đấu giá:
* Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc:
sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điều kiện
bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng mới
của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá

7


sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố
quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
* Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá và là
phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 1m2 đất, trên
cùng một ơ đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước quy định tối thiểu là
100.000đ/m2 và tối đa là 1.000.000đ/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử
dụng đất, từ 1000 đồng/m2/năm đến 20.000đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê
đất. [18]
1.4.6. Tiêu chuẩn đấu giá và trúng giá
- Tiêu chuẩn đánh giá: việc đánh giá, lựa chọn người tham gia đấu giá trúng dựa

trên 2 tiêu chí: Có phiếu dự đấu giá hợp lệ; Bỏ giá hợp lệ.
- Giá trúng và tổng số tiền trúng đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
xác định, được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
1.4.7. Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất
- Căn cứ biên bản phiên đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng
đất, Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất trình UBND cấp huyện quyết định phê duyệt
kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp
người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân.
- Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá có quyền quyết định huỷ bỏ
kết quả đấu giá đối với các trường hợp vi phạm.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá.
1.4.8. Trách nhiệm của UBND cấp huyện trong tổ chức thực hiện:
 Chỉ đạo lập kế hoạch hàng năm và phương án sử dụng đất để đấu giá quyền
sử dụng đất tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;
 Lập danh mục các dự án đầu tư bằng vốn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn, trình Hội đồng nhân dân cấp huyện quyết định; đồng thời báo cáo Sở Kế hoạch
và Đầu tư và Sở Tài chính để cân đối, theo dõi;

8


 Lập và chỉ đạo UBND cấp xã lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật,
lập hồ sơ sử dụng đất, thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất;
 Ban hành Quy chế đấu giá làm căn cứ tổ chức đấu giá QSD đất. Trước khi
ban hành phải báo cáo Sở Tài ngun Mơi trường để chủ trì cùng các Sở, ngành
xem xét, thẩm định, có văn bản thoả thuận làm căn cứ quyết định;
 Xây dựng và đề xuất giá sàn và bước giá, báo cáo Sở Tài nguyên và Mơi
trường, trình Uỷ ban nhân dân Thành phố phê duyệt (hoặc quyết định phê duyệt các
trường hợp thuộc thẩm quyền); Mở phiên đấu giá, xét giá và trình phê duyệt kết quả

đấu giá quyền sử dụng đất;
 Quản lý và sử dụng vốn thu được từ đấu giá QSD đất theo tỷ lệ cân đối cho
ngân sách cấp huyện để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có hiệu quả, theo quy định
của pháp luật;
 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp Giấy phép xây dựng cơng
trình theo thẩm quyền;
 Thực hiện theo chức năng quản lý Nhà nước và theo quy định của Thành
phố, kiểm tra, giám sát, xử lý theo thẩm quyền những cơng trình xây dựng vi phạm
theo quy định, kịp thời báo cáo những trường hợp vi phạm vượt thẩm quyền xử lý.
[18]
1.4.9. Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất:
Để tạo ra khung pháp lý làm cơ sở giải quyết những sai phạm trong quá trình
đấu giá, các quy định về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước tất yếu phải
hình thành để làm cơng cụ quản lý.

9


CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông
2.1.1 Điều kiện tự nhiên
2.1.2 Các nguồn tài nguyên
2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội
2.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
2.1.3.2. Thực trạng phát triể n các ngành kinh tế .
2.1.3.3.Dân số , lao động, viê ̣c làm và thu nhập
2.1.3.4. Thực trạng phát triể n đô thi ̣
2.1.3.5. Thực trạng phát triể n cơ sở hạ tầ ng

2.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường
2.1.4.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên
Nhìn chung quận Hà Đơng có điều kiê ̣n th ̣n lơ ̣i phát triển kinh tế - xã hội
trong q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa. Điều kiện tự nhiên của quận thuận lợi
cho bố trí các cơng trình phi nơng nghiệp, trong đó có mục đích để xây dựng các
khu ở, khu đô thị là yếu tố quan trọng cho việc hình thành và triển khai các dự án
đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.4.2. Đánh giá về thực trạng phát triể n kinh tế - xã hội
Kinh tế phát triể n chưa toàn diê ̣n , điể m xuấ t phát nề n kinh tế thấ p , cơ cấ u
kinh tế còn có bô ̣ phâ ̣n chuyể n dich châ ̣m . Mô ̣t số hoa ̣t đô ̣ng thuô ̣c linh vực thương
̣
̃
mại, du lich - dịch vụ, khoa ho ̣c công nghê ̣ môi t rường, văn hoá văn nghê ̣ còn ha ̣n
̣
chế .
2.1.4.3. Nhận xét về thực trạng môi trường.
Hiê ̣n nay chấ t lươ ̣ng môi trường ta ̣i hầ u hế t các khu vực nông thôn trên điạ
bàn thành phố vẫn còn đảm bảo, chưa có những biể u hiê ̣n bi ̣ô nhiễm và suy thoái.
Nguồ n tài nguyên nước mă ̣t của thành phồ Hà Đông đang đứng trước những
nguy cơ bi ̣suy giảm nghiêm tro ̣ng về chấ t lươ ̣ng do các nguồ n ô nhiễm gây ra .
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận

10


2.2.1. Tình hình quản lý đất đai
Nhìn chung cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp

, các ngành đã

dầ n đi vào nề nế p , đúng pháp luâ ̣t . Hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t đấ t đai cũng dầ n dầ n hoàn
thiê ̣n, tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đấ t đai ngày càng thố ng nhấ t
và hiệu quả.
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất
2.2.2.1. Phân tích hiê ̣n trạng sử dụng các loại đấ t
a) Đất Nông nghiệp : Diê ̣n tich đấ t nông nghiê ̣p năm
́

2010 là 1.308,07 ha

chiế m 27,06% so với tở ng diê ̣n tích tự nhiên.
b) Đất phi nơng nghiệp : Có diện tích : 3493,24 ha chiế m 72,27% tở ng diê ̣n
tích tự nhiên
c) Đất chưa sử dụng: Theo kế t quả kiể m kê đấ t đai toàn quâ ̣n có diê ̣n tich đấ t
́
bằ ng chưa sử du ̣ng là 32,35 ha bằ ng 0,67% tổ ng diê ̣n tich tự nhiên.
́
2.2.2.2. Phân tích đánh giá biến động các loại đất giai đoạn 2005 - 2010
Tổ ng diê ̣n tích tự nhiên : Tổ ng diê ̣n tich tự nhiên quâ ̣n Hà Đông tăng so với
́
kiể m kê đấ t đai năm 2005 là 1498,41 ha nguyên nhân là năm 2006 sáp nhập 3 xã
Đồng Mai, xã Biên Giang của huyện Thanh Oai ; xã Dương Nội và một phần diện
tích của xã Phụng Châu huyện Chương Mỹ theo Nghị định số

155/2006/NĐ- CP

ngày 27 tháng 12 năm 2006 về viê ̣c thành lâ ̣p Thành Phố Hà Đông tỉnh Hà Tây.
Đất nông nghiệp : Theo kế t quả kiể m kê năm

2010, tổ ng diê ̣n tich đấ t sản

́

xuấ t nông nghiê ̣p quâ ̣n Hà Đông là 1308,07 ha, giảm 577,31 ha so với năm 2005.
Đất phi nông nghiệp: Theo kế t quả kiể m kê năm 2010 diê ̣n tich đấ t phi nông
́
nghiê ̣p là 3493,24 ha, tăng 2053,96 ha so với năm 2005, trong đó tăng do mở rô ̣ng
điạ giới hành chính là 1371,77 ha và do chuyể n đổ i 813,04 ha, giảm vào mục đích
khác là 132,83 ha
Đất chưa sử dụng : Diê ̣n tích đấ t chưa sử du ̣ng của qu ận Hà Đông là 32,35
ha, tăng 21,76 ha so với năm 2005
2.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông
từ 2004 đến nay
2.3.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

11


Trên cơ sở các văn bản pháp lý của Chính phủ, của tỉnh Hà Tây cũ và của
thành phố Hà Nội từ năm 2008 đến nay, UBND quận Hà Đông (trước khi sát nhập
là UBND thành phố Hà Đông) đã thành lập Hội đồng đấu giá và ban hành Quy chế
đấu giá quyền sử dụng đất cho từng dự án. Các quy chế đấu giá chủ yếu khác nhau
về thông tin các lô đất đem ra đấu giá, thời hạn phải nộp tiền sử dụng đất sau khi
trúng giá. Chẳng hạn Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của dự án Mậu Lương
năm 2011 có nội dung chủ yếu như sau:
1. Đối tượng tham gia đấu giá là:
2. Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:
3. Nguyên tắc đấu giá:
4. Điều kiện đấu giá:
5. Trách nhiệm và quyền lợi của Người tham gia đấu giá:
2.3.2. Công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn quận

Trong giai đoạn 2004 - 2011, đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông đã
diễn ra thường xuyên và thành công. Các phiên đấu giá nhìn chung đã tuân thủ theo
quy định pháp luật, không xảy ra sai phạm nào nghiêm trọng, tạo sự hấp dẫn lớn
cho người dân và các nhà đầu tư. Kết quả đấu giá đã tạo nguồn thu lớn cho ngân
sách và tạo quỹ đất ở phục vụ phát triển đô thị.
2.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn quận Hà Đông
2.4.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSD đất Vạn Phúc phường Vạn Phúc
2.4.1.1 Giới thiệu chung về khu đất đấu giá
Khu đất đấu giá nằm trên địa bàn phường Vạn Phúc.Theo quy hoạch chi
tiết điểm tiểu thủ công nghiệp làng nghề dệt lụa Vạn Phúc, khu đất đấu giá sẽ
được sử dụng để xây dựng nhà ở riêng biệt, liền kề với diện tích mỗi lơ khoảng
77m2 và 82m2, mật độ xây dựng trong mỗi lô tối đa là 60%, tầng cao từ 3 tầng.
Do vậy cùng với sự hình thành các nhà ở mới, hệ thống các cơng trình dịch vụ
ở các khu đất lân cận cũng phát triển và sẽ tạo nên một diện mạo cho cửa ngõ
phía Bắc của thành phố Hà Đơng.

12


2.4.1.2 Tình hình thực hiện và kết quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Vạn Phúc đã được triển khai thực hiện sau
thời điểm Hà Tây sát nhập và Hà Nội. Phiên đấu giá mở ngày 13/12/2008 với 147
lô đất, chia làm 9 nhóm:
- Nhóm 1: gồm 2 thửa đất, có 15 người tham gia đấu giá. Giá sàn là 25 triệu
đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 48,1 triệu đồng /m2.
- Nhóm 2: gồm 01 thửa đất, có 09 người tham gia đấu giá. Giá sàn 14 triệu
đồng/m2, giá trúng đấu giá 23,3 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 3: gồm 29 thửa đất, có 31 hộ tham gia đấu giá. Giá sàn 15 triệu
đồng/ m2, giá trúng đấu giá thấp nhất đạt 18,8 triệu đồng/ m2, cao nhất đạt 22,2 triệu

đồng/ m2.
- Nhóm 4: gồm 29 thửa đất, có 99 người tham gia. Giá sàn 23 triệu đồng/ m2.
giá trúng đấu giá thấp nhất đạt 33,8 triệu đồng/ m2, cao nhất đạt 48,5 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 5: gồm 3 thửa đất, có 11 người tham gia đấu giá. Giá sàn là 18 triệu
đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 26,8 triệu đồng /m2.
- Nhóm 6: gồm 19 thửa đất với 23 người tham gia đấu giá. Giá sàn 15 triệu
đồng/ m2, giá trúng đấu giá thấp nhất 19 triệu đồng/ m2, cao nhất là 20,1 triệu đồng/
m2. Mức chênh lệch so với giá sàn không lớn, chỉ đạt 1,25 lần.
- Nhóm 7: gồm 22 thửa đất với 38 người tham gia. Giá sàn 15 triệu đồng/ m2,
giá trúng đấu giá thấp nhất 19,6 triệu đồng/ m2, cao nhất là 22,3 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 8: gồm 16 thửa đất với 88 người tham gia. Giá sàn 12 triệu đồng/ m2.
giá trúng đấu giá thấp nhất 16,5 triệu đồng/ m2, cao nhất là 20 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 9: gồm 4 thửa đất với 13 người tham gia. Giá sàn 18 triệu đồng/ m2.
giá trúng đấu giá thấp nhất 24,1 triệu đồng/ m2, cao nhất là 27,3 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 10: gồm 16 thửa đất với 35 người tham gia. Giá sàn 15 triệu đồng/
m2. giá trúng đấu giá thấp nhất 19,8 triệu đồng/ m2, cao nhất là 21,3 triệu đồng/ m2.
Như vậy, sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá QSD đất và giá khởi điểm đối
với dự án Vạn Phúc cao gấp từ 1,37 đến 1,94 lần so với giá khởi điểm. Tại các vị trí
thuận lợi cho cả mục đích làm dịch vụ như tại nhóm 1, nhóm 4 thì giá trúng đấu giá có
sự chênh lệch nhiều với giá khởi điểm so với các nhóm cịn lại

13


2.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSD đất Mậu Lương
- phường Kiến Hưng
2.4.2.1 Giới thiệu về khu đất đấu giá
Khu vực để đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu là đất nông nghiệp thuộc địa
phận thôn Mậu Lương - xã Kiến Hưng - Thành phố Hà Đông - Tỉnh Hà Tây (cũ), có
diện tích đất thu hồi là 101.160,2m2 được phân làm 2 dự án.

Khu đất nằm trên địa bàn xã Kiến Hưng là một xã vùng ven của thành phố
Hà Đơng, có làng nghề truyền thống với nhiều sản phẩm như dao kéo, kim khí…
được người tiêu dùng ưa chuộng, và là một trong những thương hiệu truyền thống
của địa phương. Kiến Hưng có vị trí địa lý thuận lợi, giao thơng thuận tiện: ngồi
đường quy hoạch Hà Trì - Kiến Hưng, đường quy hoạch rộng 18,5m đi Vân Đình
nằm trong kế hoạch phát triển mạng lưới giao thông của Hà Nội thời gian sắp tới sẽ
tạo cho vùng đất này một triển vọng mới do sự phát triển. Kiến Hưng cũng là một
trong những xã của thành phố Hà Đơng có tiềm năng về kinh tế xã hội, về sản xuất
vừa và nhỏ, gia cơng cơ khí, hàng tiêu dùng, trồng rau, trồng hoa,... sản xuất hàng
thủ công mỹ nghệ, kinh doanh đa dạng và phát triển thương mại, là điểm trung
chuyển giữa nội thị Hà Đông với các địa phương xung quanh và thị trường ngồi
tỉnh.
2.4.2.2 Tình hình thực hiện và kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Mậu Lương đã được triển khai thực hiện từ
năm 2007 khi chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết của toàn bộ dự án. Dự án được
thực hiện trong 5 năm từ năm 2007 đến 2011 bao gồm 6 đợt đấu giá.
Đợt đấu giá đầu tiên bắt đầu diễn ra ngày 23/12/2007 với tổng số 219 lô đất
đem ra đấu giá, diện tích 12352 m2. Giá sàn thấp nhất là 7 triệu đồng /m2, cao nhất
là 11 triệu đồng/ m2. Ở thời điểm này, thị trường bất động sản trong nước nói
chung và trên địa bàn tỉnh Hà Tây đã bắt đầu có sự khởi sắc trở lại sau quãng thời
gian trầm lắng từ 2003 đến 2006. Mặc dù quy hoạch chi tiết của khu dự án được
công bố nhưng chưa xây dựng cơ sở hạ tầng nên giá trúng đấu giá chênh lệch so với

14


giá khởi điểm không cao, cụ thể giá trúng đấu giá thấp nhất đạt 7,7 triệu đồng/ m2,
giá bán đấu giá cao nhất đạt 16,9 triệu đồng/ m2. Do số lượng lô lớn nên tổng số tiền
thu được khá lớn là 136,2 tỷ đồng.
Năm 2008 tại dự án tiến hành tổ chức 2 đợt đấu giá (đợt 2 và đợt 3). Đợt 2

được bắt đầu tổ chức mở phiên đấu giá ngày 7/5/2008 có tổng số 245 lơ đất với tổng
diện tích 14712 m2, mức giá sàn quy định như đợt 1, thấp nhất là 7 triệu đồng /m2,
cao nhất là 11 triệu đồng/ m2. Mặc dù cơ sở hạ tầng của dự án chưa được xây dựng
nhưng do số lượng người tham gia đấu giá tăng lên so với đợt 1 nên giá trúng đấu
giá thấp nhất đạt 10,3 triệu đồng/ m2 đã cao hơn so với đợt 1. Tổng số tiền thu được
lớn đạt 179,8 tỷ đồng.
Đấu giá đất đợt 3 tại dự án Mậu Lương mở phiên ngày 16/8/2008. Tại thời
điểm này đã có Quyết định sát nhập tỉnh Hà Tây vào Hà Nội nên kết quả đấu giá đã
có sự chênh lệch khá lớn so với giá khởi điểm. Giá sàn được quy định như hai đợt
đầu với giá thấp nhất 7 triệu đồng /m2, cao nhất là 11 triệu đồng/ m2. Giá trúng đấu
giá thấp nhất đạt 11 triệu đồng/ m2, giá trúng cao nhất đạt 18 triệu đồng/ m2. Mặc dù
số lô đất đem ra đấu giá là 118 chỉ bằng gần một nửa so với đợt 2, nhưng tổng số
tiền thu được đạt 91,5 tỷ đồng.
Đợt 4 của dự án đấu giá quyền sử dụng đất được tổ chức ngày 17/10/2009,
chia thành 3 nhóm: nhóm 1 gồm 1 lơ, nhóm 2 gồm 12 lơ và nhóm 3 gồm 41 lơ. Tại
thời điểm này thị trường bất động sản Hà Nội nói chung và tại khu vực quận Hà
Đơng nói riêng rất sơi động, giá đất tăng cao và có nhiều biến động. Cơ sở hạ tầng
của dự án bắt đầu được triển khai xây dựng. Giá sàn tại dự án đã được điều chỉnh
tăng nhiều so với các đợt trước, cụ thể giá khởi điểm thấp nhất là 14 triệu đồng/ m2
và cao nhất là 20 triệu đồng/ m2. Tổng số lô đất đem ra đấu giá có 54 lơ với tổng
diện tích 3227,8 / m2. Giá trúng đấu giá tăng lên mạnh và chênh lệch nhiều so với
giá sàn, cụ thể giá trúng đấu giá thấp nhất là 32 triệu đồng/m2, cao nhất là 62,4 triệu
đồng/ m2, mức chênh lệch so với giá sàn từ 2,2 đến 3,1 lần. Tổng số tiền thu theo
Quyết định trúng đấu giá là 119,2 tỷ đồng.

15


Đấu giá quyền sử sử đất đợt 5 dự án Mậu Lương được tổ chức ngày
21/8/2010. Tổng số lô đất đem ra đấu giá là 40 lô với tổng diện tích 2387,8 m2.

Trong điều kiện mặt bằng giá đất ở khu vực quận Hà Đông đã tăng cao so với trước
nên giá sàn tiếp tục được điều chỉnh với mức giá thấp nhất là 30 triệu đồng/ m2, cao
nhất là 40 triệu đồng/ m2. Tuy nhiên do thị trường bất động sản trong nước bắt đầu
có dấu hiệu giảm nhiệt nên giá trúng đấu giá chênh lệch ít so với giá sàn, cụ thể giá
trúng đấu giá thấp nhất là 30,8 triệu đồng/ m2, giá trúng cao nhất 52,8 triệu đồng/
m2. Tổng số tiền theo Quyết định trúng đấu giá là 88,9 tỷ đồng.
Đợt 6 với thời gian đấu giá là tháng 12 năm 2011 là thời gian mà tình hình
thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm nhiệt dần, thị trường tài chính có những
biến động lớn do sự sụp đổ của các nguồn tín dụng đen đã ảnh hưởng rất lớn tới các
ngân hàng và các hộ gia đình. Chính sách cho vay thắt chặt với các hoạt động tín
dụng liên quan đến bất động sản đã khiến cho việc bán tháo các bất động sản khiến
thời gian này lượng cung bất động sản lớn hơn nhu cầu. Chịu ảnh hưởng của thị
trường ảm đạm nói trên, tại đợt 6 của Dự án Mậu Lương, trong 4 lơ đem ra đấu giá
thì chỉ bán được 2 lô mặc dù giá sàn đã được điều chỉnh thấp hơn so với đợt 5.
Nhìn chung cơng tác tổ chức đấu giá tại Dự án Mậu Lương đã căn cứ trên
các quy định của pháp luật do Chính phủ, tỉnh Hà Tây cũ, thành phố Hà Nội và theo
Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất do UBND quận Hà Động ban hành. Tuy nhiên
từ thực trạng công tác đấu giá cịn một số tồn tại và khó khăn.
2.4.3 Những khó khăn, tồn tại chủ yếu của đấu giá quyền sử dụng đất từ các dự
án trên
- Công tác tổ chức
+ Việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực và xây dựng giá sàn
trong đấu giá quyền SDĐ cịn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính.
+ Thủ tục để đưa được một lơ đất vào đấu giá có quá nhiều khâu, đoạn; từ
khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá đã mất rất nhiều thời
gian.

16

+ Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá chưa được
thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất,
đẩy giá đất đấu giá lên cao.
+ Việc không có quy định cụ thể về vị trí của người tham gia trong phiên đấu
giá, do đó xảy ra hiện tượng nhiều người cùng đấu giá một lô đất ngồi ở vị trí liền
cạnh nhau, việc sắp xếp giá có thể dễ dàng xảy ra và các cơ quan chức năng khó có
thể ngăn chặn.
+ Đối với việc tránh thơng thầu khi thực hiện đấu giá chưa có quy định để
phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt.
+ Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu
giá đất còn thiếu.
+ Quy chế đấu giá cũng còn bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá
khác nhau, mặc dù đều được thành phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu
cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất.
+ Cơng tác xây dựng cơ sở hạ tầng chưa đảm bảo, khu quy hoạch được bán
đấu giá trong khi công tác giải phóng mặt bằng cịn chưa hồn thiện, hệ thống cơ sở
hạ tầng còn chưa xây dựng.
- Đối với ngƣời tham gia đấu giá
+ Cả hai dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang
tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất, nhà ở thực sự rất ít.
+ Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu
vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt
cọc.
+ Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ
sau khi trúng đấu giá.
+ Người dân có thu nhập thấp khó có thể tiếp cận đất đai thơng qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất vì mặt bằng giá quá cao.

17

- Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
+ Đối với các dự án đấu giá quyền SDĐ các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được
mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh.
+ Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành cơng thì sau đó sẽ tạo một mặt
bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu
vực có dự án đấu giá đất.
+ Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng
của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng
đều bị vi phạm ở tất cả các cơng trình.
+ Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau
khi đưa ra đấu giá đất.
+ Hiện tượng đầu cơ đất trong đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nơi để đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho một bộ
phận dân cư trong xã hội. Người thực sự có nhu cầu sử dụng đất thì lại khơng được sử
dụng đất gây nên sự bất cập trong quản lý và chính sách của Đảng và Nhà nước.

18


CHƢƠNG 3
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ
TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
3.1 Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu
3.1.1 Cơng tác hồn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) của những
người trúng đấu giá
Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của những người trúng đấu
giá phản ánh hiệu quả kinh tế đất - mức thực thu tiền sử dụng đất theo giá đất trúng
đấu giá. Theo số liệu điều tra và thống kê tình hình nộp tiền sử dụng đất tại hai dự
án đấu giá quyền sử dụng đất Vạn Phúc và Mậu Lương cho thấy, tại dự án Vạn

Phúc tất cả các hộ trúng đấu giá đều nộp đủ tiền sử dụng đất, đạt 100%.Tuy nhiên
tại dự án Mậu Lương, số hộ hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đạt 90,5 %, vẫn
còn 9,5% số lượng người trúng đấu giá bỏ tiền đặt cọc. Nguyên nhân chủ yếu dẫn
đến hiện tượng này là do một số người tham gia đấu giá chủ yếu với mục đích đầu
cơ kiếm lời. Sau khi trúng đấu giá do thị trường quyền sử dụng đất tạm thời bị trầm
lắng, giao dịch đất đấu giá khơng có lợi nhuận và do nguồn vốn vay từ ngân hàng bị
hạn chế nên dẫn tới bỏ tiền đặt cọc. Tình trạng này diễn ra sau đấu giá đợt 4 năm
2009 và đợt 5 năm 2010 và đợt 6 năm 2011.
3.1.2 Tỷ lệ diện tích các loại đất được sử dụng đúng tiến độ theo quy hoạch và kế
hoạch thực hiện dự án
Đối với diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng (đường giao thơng, các cơng
trình cơng cộng) tại dự án Vạn Phúc đã thực hiện theo quy hoạch và tiến độ đặt ra.
Tại dự án Mậu Lương, tiến độ đầu tư, hoàn thiện cơ sở hạ tầng khá chậm. Cụ thể
sau đấu giá đợt 2 vào tháng 8/2008 khu dân cư đô thị này hầu như vẫn là một bãi
đất trống ngoài thực địa. Đến năm 2009 công việc đầu tư xây dựng đường giao
thông mới bắt đầu triển khai thực hiện. Tại thời điểm điều tra thực tế của học viên
tháng 6/2012, một số công trình cơng cộng theo quy hoạch gồm nhà trẻ, mẫu giáo,
vườn hoa, xây xanh, bãi đỗ xe tĩnh chưa được xây dựng.

19


Đối với diện tích đất ở. Mặc dù quy định của Luật đất đai và các Nghị định
của Chính phủ, các Văn bản của Thành phố thậm chí ngay trong Quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất đã quy định rất cụ thể về vấn đề này. Sau 12 tháng kể từ khi nhận
bàn giao đất trên thực địa mà chủ sử dụng đất chưa đưa đất vào sử dụng theo quy
hoạch thì sẽ bị thu hồi. Nhưng trên thực tế, quy định này hầu như chỉ trên giấy tờ.
Theo số liệu điều tra của học viên, tại dự án Vạn Phúc đến tháng 6/2012 vẫn còn 97
thửa chưa đưa vào sử dụng, tại dự án Mậu Lương, số thửa đất vẫn để trống chưa
đưa vào sử dụng là 478 thửa (trên tổng số 651 thửa, bao gồm cả 32 thửa chưa đấu

giá).
3.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Dự án Mậu Lương tỷ lệ số hộ được cấp GCN quyền sử dụng đất đạt khá cao
99,8%, tuy nhiên vẫn còn 01 hộ chưa cấp GCN. Tại dự án Vạn Phúc vẫn còn 08 hộ
chưa cấp GCN quyền sử dụng đất. Nguyên nhân do các hộ chưa có nhu cầu đăng ký
cấp GCN quyền sử dụng đất và chưa nộp lệ phí trước bạ đăng ký cấp GCN.
3.1.4 Hoạt động giao dịch chuyển nhượng và công tác quản lý các hoạt động giao
dịch về quyền sử dụng đất
Sau các đợt đấu giá, nhất là tại thời điểm năm 2009 và 2010 tại dự án Mậu
Lương, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động. Tuy nhiên
công tác quản lý của các cơ quan chức năng về hoạt động này còn thiếu chặt chẽ
dẫn đến tình trạng “cị đất’ hoạt động tự phát diễn ra phổ biến. Nhiều điểm môi giới
xuất hiện xung quanh khu vực dự án, nhiều giao dịch ngầm về mua bán các thửa đất
khơng qua đăng ký dẫn đến tình trạng thông tin thị trường không minh bạch và nhà
nước bị thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất.
3.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất
3.1.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật.
- Nới rộng quy định về thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất
lên 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá.

20


- Khi có kế hoạch đấu giá đất cần phải thông báo rộng rãi qua các phương
tiện thông tin đại chúng cho người dân biết.
- Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình trên đất đấu giá đối với các lô
đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch như là một trong những nghĩa vụ đối với
người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được thể hiện trong Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất.
3.1.2 Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch
- Việc quy hoạch các khu đấu giá đất ở phải có tầm nhìn xa, gắn với quy
hoạch tổng thể của thủ đơ, hướng tới đô thị văn minh, hiện đại, việc sử dụng đất
phải tuân theo các chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai của nhà nước.
- Đối với đấu giá đất thì quy hoạch cần phải đi trước một bước, vì để có 1ha đất
được đấu giá sẽ phải có vài ha đất cơng trình kèm theo.
3.1.3 Giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Xét tư cách người tham gia đấu giá đủ tư cách tham dự phiên đấu giá.
- Số lượng lơ đất đưa ra đấu giá phải được tính tốn dựa vào nhu cầu và thị
hiếu của người dân tại địa phương.
- Nâng cao hiệu quả của công tác xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử
dụng đất.
- Đối với quy chế thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc
quy định chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá.
3.3 Đề xuất một số giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá
3.3.1. Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng thời
gian quy định.
3.3.2. Thực hiện tốt cơng tác cải cách hành chính trong cấp GCN quyền sử dụng
đất và tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sau đấu giá
3.3.3 Tăng cường năng lực và hiệu quả công tác kiểm tra và xử lý vi phạm sau
đấu giá.

21