Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGUYỄN TRUNG ĐẠT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGUYỄN TRUNG ĐẠT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐƠNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chun ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội - 2012

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 9
2. Mục tiêu nghiên cứu:........................................................................................... 10
3. Nhiệm vụ nghiên cứu: ......................................................................................... 10
4. Phạm vi nghiên cứu:............................................................................................ 10
5. Phƣơng pháp nghiên cứu: .................................................................................. 10
6. Cấu trúc luận văn: ............................................................................................... 11
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ......................................................................................................... 12
1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .................................................... 12
1.1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất ..................................................... 12
1.1.2 Giá đất trong điều kiện của nước ta .................................................... 14
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất đối với quản lý – sử dụng đất đai tại khu vực đô thị .................................... 14
1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 14
1.2.2 Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý – sử
dụng đất đai tại khu vực đô thị..................................................................... 16
1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............ 18
1.3.1 Những văn bản pháp luật do cơ quan Trung ương ban hành về đấu
giá quyền sử dụng đất .................................................................................. 19
1.3.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) và
thành phố Hà Nội về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 22
1.3.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) ....... 22
1.3.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND thành phố Hà Nội ..... 22
1.4. Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cấp quận,
huyện của thành phố Hà Nội theo pháp luật hiện hành ...................................... 24

1.4.1. Các nguyên tắc đấu giá: ....................................................................... 24
1.4.2. Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá: ................................. 25


1.4.3. Quỹ đất để tổ chức đấu giá: .................................................................. 26
1.4.4. Thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất đối với cấp Huyện ..................... 26
1.4.5. Xác định giá sàn và bước giá trong đấu giá:......................................... 27
1.4.6. Tiêu chuẩn đấu giá và trúng giá........................................................... 28
1.4.7. Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất .................................... 29
1.4.8. Trách nhiệm của UBND cấp huyện trong tổ chức thực hiện: ............... 29
1.4.9. Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất: ..................................................... 30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT
SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG ............................................... 32
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông ..................... 32
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 32
2.1.1.1.Vị trí địa lý. ................................................................................... 32
2.1.1.2. Đi ̣a hình ....................................................................................... 32
2.1.1.3. Khí hậu......................................................................................... 33
2.1.1.4.Thuỷ văn........................................................................................ 33
2.1.2. Các nguồn tài nguyên......................................................................... 34
2.1.2.1. Tài nguyên đất: ............................................................................ 34
2.1.2.2. Tài nguyên nước ........................................................................... 34
2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 35
2.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ....................... 35
2.1.3.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế . ...................................... 36
2.1.3.3.Dân số , lao động, viê ̣c làm và thu nhập ......................................... 38
2.1.3.4. Thực trạng phát triển đô thi.......................................................... 39
̣
2.1.3.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầ ng.............................................. 39
2.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường ... 43

2.1.4.1. Đánh giá về điề u kiê ̣n tự nhiên ..................................................... 43
2.1.4.2. Đánh giá về thực trạng phát triể n kinh tế - xã hội......................... 43
2.1.4.3. Nhận xét về thực trạng môi trường. .............................................. 45
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận ................................... 45


2.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................... 45
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất....................................................................... 47
2.2.2.1. Phân tích hiê ̣n trạng sử dụng các loại đấ t .................................... 47
2.2.2.2. Phân tích đánh giá biến động các loại đất giai đoạn 2005 - 2010 48
2.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông
từ 2004 đến nay ........................................................................................................ 54
2.3.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................... 54
2.3.2. Công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn quận ............................... 63
2.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn quận Hà Đông................................................................................................... 66
2.4.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSD đất Vạn
Phúc - phường Vạn Phúc ............................................................................ 66
2.4.1.1 Giới thiệu chung về khu đất đấu giá .......................................... 66
2.4.1.2 Tình hình thực hiện và kết quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
................................................................................................................. 69
2.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSD đất Mậu
Lương - phường Kiến Hưng ........................................................................ 72
2.4.2.1 Giới thiệu về khu đất đấu giá......................................................... 72
2.4.2.2 Tình hình thực hiện và kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
................................................................................................................. 75
CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUÝ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ
TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP........ 82
3.1 Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu.. 82
3.1.1 Cơng tác hồn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) của

những người trúng đấu giá .......................................................................... 82
3.1.2 Tỷ lệ diện tích các loại đất được sử dụng đúng tiến độ theo quy hoạch
và kế hoạch thực hiện dự án ........................................................................ 83
3.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................. 84
3.1.4 Hoạt động giao dịch chuyển nhượng và công tác quản lý các hoạt
động giao dịch về quyền sử dụng đất ........................................................... 86


3.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất.............................................................................................................................. 86
3.1.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất 86
3.1.2 Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch................................. 87
3.1.3 Giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 87
3.3 Đề xuất một số giải pháp quản lý – sử dụng quỹ đất sau đấu giá................. 88
3.3.1. Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng
thời gian quy định. ....................................................................................... 88
3.3.2. Thực hiện tốt công tác cải cách hành chính trong cấp GCN quyền sử
dụng đất và tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sau đấu giá ................................................................... 89
3.3.3 Tăng cường năng lực và hiệu quả công tác kiểm tra và xử lý vi phạm
sau đấu giá. .................................................................................................. 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 92


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Số hiệu

Tên bảng

Trang

bảng
Bảng 1

Chuyển dịch cơ cấu theo GDP

28

Bảng 2

Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp

28

Bảng 3

Biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2005-2010

41

Bảng 4

Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất tại Quận Hà Đông giai

57

đoạn 2004-2011
Bảng 5

Hiện trạng sử dụng đất khu đất được quy hoạch để đấu giá

59

Bảng 6

Tổng hợp sử dụng đất theo quy hoạch

60

Bảng 7

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Dự án đấu giá Vạn

63

phúc
Bảng 8

Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất của khu đất để đấu giá

65

Bảng 9

Tổng hợp sử dụng đất theo phương án quy hoạch

66

Bảng 10

Tổng hợp chỉ tiêu phân bổ sử dụng đất theo chức năng

67

Bảng 11

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Dự án đấu giá Mậu

70

Lương
Bảng 12

Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng

74

đấu giá tại dự án đấu giá Vạn Phúc và Mậu Lương
Bảng 13

Đánh giá thực hiện quy hoạch sử dụng đất của dự án đấu

76

giá Vạn Phúc
Bảng 14

Đánh giá thực hiện quy hoạch sử dụng đất của dự án đấu
giá Mậu Lương

76

Bảng 15

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại dự
án đấu giá Vạn Phúc và Mậu Lương đến cuối năm 2011

77


BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DT: Diện tích
GCN: Giấy chứng nhận
GPMB: Giải phóng mặt bằng
QSD: Quyền sử dụng
SDĐ: Sử dụng đất
TDTT: Thể dục thể thao
UBND: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Q trình đơ thị hoá đã và đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước nói
chung và Hà Nội nói riêng. Trên thực tế, mặc dù đơ thị hố là một quá trình phát triển
tất yếu nhưng để đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng định hướng, mục tiêu, chiến
lược, đúng quy hoạch và đảm bảo tính bền vững lại là bài tốn rất khó giải. Khó khăn thứ
nhất phải kể đến là nguồn kinh phí để đầu tư vào xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ
thuật như: giao thơng, điện nước, bưu chính, viễn thơng..., xây dựng các cơ sở hạ tầng xã
hội (các cơ sở y tế, giáo dục, văn hố..) cịn hạn chế, eo hẹp. Tiếp đến là vấn đề giải
quyết sự tăng đột biến của thị trường đất ở, bên cạnh sự lấn chiếm, chuyển mục đích sử

dụng đất tự phát cịn có hiện tượng mua bán chia tách các thửa đất manh mún, lộn xộn,
thiếu quản lý…Để giải quyết những vấn đề trên thì đấu giá quyền sử dụng đất là một giải
pháp quan trọng. Việc đưa đất vào đấu giá vừa nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất
đai, tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân
cư đô thị, vừa góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu của thị trường đất đai vốn rất
nhạy cảm và phức tạp, vừa nhằm tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy
động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ.
Hà Đông là thành phố trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây trước đây và từ năm
2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở thành một quận nội thành của
thành phố. Với vị trí là một quận mới nên quận Hà Đơng có tốc độ đơ thị hóa
nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân trong
những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường
quyền sử dụng đất. Nhằm góp phần giải quyết những áp lực này, UBND quận Hà
Đông đã chủ động báo cáo đề xuất trình UBND Thành phố cho thực hiện công tác đấu
giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng
đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn. Nguồn kinh phí thu được từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất một phần được
đầu tư quay lại chính khu đất đấu giá để xây dựng một hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại theo đúng chiến lược đơ thị hố của khu vực, một phần
thu về ngân sách để đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng khác của địa phương. Trong giai


từ năm 2004 đến nay trên địa bàn quận đã thực hiện 21 dự án đấu giá quyền sử dụng đất
với tổng diện tích 43,8 ha. Tuy nhiên thực tiễn cơng tác đấu giá cịn một số tồn tại, hạn
chế cần khắc phục, nhất là việc sử dụng hiệu quả quỹ đất sau đấu giá.
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá
tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu của đề tài là làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu
quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá của một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, từ đó
đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý và
sử dụng quỹ đất sau đấu giá trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất và tình hình sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà
Đơng, thành phố Hà Nội.
- Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng
quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền
sử dụng đất; quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Nghiên cứu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn phường Vạn Phúc và phường Kiến Hưng, Quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan
hệ tổng quan, được tiếp cận hệ thống từ tổng thể tới chi tiết; từ lý luận, phương pháp
luận tới thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực tế triển khai thực hiện chính sách
và thi hành pháp luật.


- Phương pháp điều tra, khảo sát: thu thập và nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu,
số liệu, văn bản liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông và
cụ thể tại các dự án nghiên cứu. Tiến hành điều tra, khảo sát thực tế nhằm làm rõ
tình hình thực hiện tiến độ sử dụng đất sau đấu giá.
- Phương pháp kế thừa: Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hoá và kế thừa các tài liệu
đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.

- Phương pháp tổng hợp, phân tích: trên cơ sở tổng hợp tài liệu, số liệu đấu giá
quyền sử dụng đất qua các năm tiến hành phân tích làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử
dụng đất tại các dự án nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các cơ quan quản lý,
nhà khoa học, các chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên
cứu phục vụ cho mục đích đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất và quản lý sử dụng quỹ đất sau đấu giá.
6. Cấu trúc luận văn:
Mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực tra ̣ng đ ấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án
nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp
Kết luận và kiến nghị


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Hàng hóa là sản phẩm của lao động nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con
người thơng qua trao đổi mua bán. Theo quan điểm của Các Mác thì chính lao động
kết tinh trong sản phẩm đã tạo nên giá trị hàng hóa. Nếu chỉ đánh giá theo góc độ
này thì đất đai tự nhiên khơng có giá vì khơng phải là sản phẩm lao động của con
người. Tuy nhiên, qua bao đời con người đã không ngừng khai phá cải tạo, biến đất
đai từ dạng hoang hóa trở nên hữu dụng vào đa mục đích. Lúc này đất đai tự nhiên
trở thành đất đai kinh tế và giá trị lao động thông qua đất chuyển tải làm đất đai có
giá trị. Vì vậy Các Mác cho rằng “ Nếu chúng ta phân biệt được lao động sáng tạo

hay lao động sản xuất ra giá trị với lao động chuyển hóa cơng dụng biến khả năng
của đất đai thành cơng dụng hiện thực hay cơng dụng có thể sử dụng được của đất
đai thì đó khơng phải là đất đai tự nhiên mà là đất đai kinh tế. Và theo đó khơng
phải đất đai tự nhiên là hàng hóa mà đất đai kinh tế mới là hàng hóa và mới có giá
trị” [8].
Khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhà kinh
tế đều khơng bỏ qua cơng trình nghiên cứu địa tơ của Các Mác. Phân tích quan hệ
kinh tế trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong
q trình đầu tư vào đất. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được Mác nghiên cứu cơng
phu dựa trên việc phân tích phạm trù địa tơ. Trên cơ sở lý luận của Mác có 2 loại
địa tô: Địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối
- Địa tô chênh lệch:
+ Địa tô chênh lệch 1: là loại địa tô tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế điều
kiện tự nhiên. Địa tô chênh lệch 1 thuộc về người sở hữu mảnh đất đó.
+ Địa tô chênh lệch 2: là loại địa tô thu được do chênh lệch về đầu tư vào
đất. Loại địa tô này thuộc người đầu tư, người sử dụng mảnh đất đó.


- Địa tô tuyệt đối: là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung tức là giá
cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Loại địa tô này gắn với sở hữu tư nhân về đất
đai. Không có chế độ độc quyền tư hữu ruộng đất thì địa tơ tuyệt đối bị xóa bỏ, các
mục đích sử dụng đất đai sẽ do Nhà nước điều tiết.
Theo Mác, giá cả đất đai là “Địa tơ tư bản hóa”. Xuất phát từ lý luận này, các
nhà kinh tế đã đưa ra công thức xác định giá đất bằng địa tơ chia cho lãi suất ngân
hàng.
Tùy vào từng mục đích sử dụng mà ý nghĩa về các loại điều kiện ưu thế ảnh
hưởng đến giá đất là khác nhau. Nếu như ưu thế tự nhiên trong địa tô chênh lệch ở
mục đích sử dụng nơng nghiệp là độ mầu mỡ, chất đất thì đối với mục đích sử dụng
ở đơ thị (sản xuất, thương mại, để ở,…) thì ưu thế ở đây là vị trí của thửa đất mang
lại khả năng sinh lợi cho người sử dụng.

Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì quan hệ cung – cầu là yếu tố
động nhất và có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá đất. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường nên khơng
hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc
cung cầu riêng.
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng sinh sơi
và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,
lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất
định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và
mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao
thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [12].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thơng


qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nơng nghiệp, đất phi
nơng nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui
hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đơ thị.
Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đơ
thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng
trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày
một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng
chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất
trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai ln có hạn mà nhu cầu về
đất thì vơ hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đơ thị vẫn có xu hướng tăng. Sự khác
biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác

nhau và thậm chí giữa những vùng ven đơ khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai
vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hố thơng thường
khác.
1.1.2 Giá đất trong điều kiện của nƣớc ta
Ở Việt Nam, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong đó Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước
trao cho người sử dụng những quyền nhất định như quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê quyền sử sử dụng đất,…phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử
dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất. Giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của
giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa tại Khoản 2 Điều 4 của Luật Đất đai “
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất” [9].
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất đối với quản lý - sử dụng đất đai tại khu vực đô thị
1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá
nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) [7]. Nhờ


đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất tại các vị trí thuận lợi, phù hợp với
nhu cầu của mình cịn Nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất
một lần) cao hơn so với khung giá quy định.
Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất: Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu
kín trực tiếp theo từng vịng, mở cơng bố cơng khai từng vịng, liên tục cho đến khi
khơng cịn người trả giá cao hơn, thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là
người trúng đấu giá (hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu).
Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vịng, mở kết quả cơng khai.
Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì xét

người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao
xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất. Trường hợp một thửa
đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để
chọn người trúng giá.
Thứ ba, hình thức đấu giá cơng khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ được
công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu
giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi khơng cịn người trả tiếp.
Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối
tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ
phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi
điểm [7].
Hiện nay trên hầu hết các Tỉnh, Thành cả nước nói chung và địa bàn Thành
phố Hà Nội nói riêng, đấu giá quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thứ hai
đang là hình thức phổ biến nhất.
Đấu giá quyền sử dụng đất có những đặc điểm chủ yếu như sau:
Một là, thực chất của đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước “bán”
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thu tiền vào ngân sách
Nhà nước. Nói cách khác đây là một hình thức “mua – bán” mà hàng hóa là quyền
sử dụng đất, bên bán là nhà nước và bên mua là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình


trong nước, hàng hóa mua bán ở đây khơng phải là hàng hóa cụ thể mà chỉ là
“quyền sử dụng” được vật hóa bằng một văn chứng chỉ gọi là “ Giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất”.
Hai là, giá cả của việc mua bán không được ấn định ngay từ đầu. Nhà nước
chỉ yêu cầu mức giá thấp nhất và bước giá. Còn giá cả thật của cuộc “mua - bán” là
do quá trình trả giá của người mua quyết định. Người trả giá cao hơn và hợp lệ sẽ
được coi là trúng đấu giá, và được giao quyền sử dụng đất.
Ba là, sau đấu giá, bên mua (người trúng đấu giá) được quyền sử dụng đất
mà mình đã trúng, nhưng bên bán vẫn không mất đi quyền sở hữu đối với tài sản,

mà chỉ giao “quyền sử dụng đất” mà thơi. Nhà nước vẫn ln có quyền sở hữu đất
đai, tức là vẫn có quyền chiếm hữu và quyền định đoạt đối với thửa đất đó. Đây
chính là một trong những đặc điểm khác biệt của đấu giá quyền sử dụng đất so với
các hình thức giao dịch mua bán các tài sản khác.
Bốn là, số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất một phần lại được
tiến hành chi trả cho các chi phí đã bỏ ra để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu
đất và chi phí phục vụ cho cuộc đấu giá. Đây là một đặc điểm riêng của đấu giá
quyền sử dụng đất.
1.2.2 Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng
đất đai tại khu vực đô thị
Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân
sách nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối tượng tham gia đấu
giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế, miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài
chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá
QSD đất 1 lô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham
gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường. Chính vì vậy địa
phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trơng chờ q
nhiều vào ngân sách Nhà nước.


Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng
lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một
cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD đất, Hội
đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có đủ
năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ đề ra.
Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao
nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một
cách cơng bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả
sử dụng đất.

Đấu giá QSD đất và chuyển nhượng QSD đất trên thị trường cùng có chung
một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh
tế lớn nhất. Như vậy, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của
bất kỳ một chủ thể nào.
Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển
nhượng QSD đất trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển
nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ đất. Định giá đất
là cơng việc có ý nghĩa vơ cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tính thuế
SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ. Mặt khác, giá đất do Nhà nước
quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Để
đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ đất đai, cần có
phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh
lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường. Đấu giá QSD đất
được tiến hành sẽ giúp Nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối
với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn
cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng
đất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất
đai. Như vậy đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá
đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy


phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư tham gia đấu
giá QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa ra
mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với giá
thị trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các
thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện
thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc
phục được tính thơng tin khơng hồn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm
minh bạch thị trường bất động sản.

Với giá đất được công bố trong đấu giá QSD đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang
mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS,
góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát
triển lành mạnh, bền vững.
Đấu giá QSD đất không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã
hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết
kiệm. Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia
vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính
sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình
chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở…
Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một
cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào ngân sách mà hệ thống cơ
sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc đẩy sự
phát triển của nền kinh tế.
Đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Người tham
gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về việc làm hồ sơ
thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính.
Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau khi hết hạn sử dụng đất
nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và chấp hành tốt các chính sách về
đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm
cho các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác đấu giá quyền sử dụng đất


1.3.1 Những văn bản pháp luật do cơ quan Trung ương ban hành về đấu giá
quyền sử dụng đất
a) Luật đất đai 2003:
Luật đất đai 2003 quy định nhiều nội dung, trong đó có những nội dung liên
quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu

giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau
đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng
đất khơng được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định
tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu [9].
b) Các Văn bản của Chính phủ
- Nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ
ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản có quy định :


+ Bán đấu giá là hình thức bán tài sản cơng khai mà có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá theo thủ tục được quy định tại Quy chế này; người trả giá cao nhất và ít
nhất bằng giá khởi điểm là người được mua tài sản bán đấu giá đó;
+ Người bán đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá do Sở Tư pháp trực tiếp
quản lý hoặc các tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá chuyên nghiệp do Sở Tư
pháp quản lý về nghiệp vụ;
+ Người bán tài sản là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được chủ sở hữu uỷ
quyền bán hoặc là người có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của

pháp luật;
+ Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức;
+ Người điều hành bán đấu giá là người do người bán đấu giá cử ra để điều
hành cuộc bán đấu giá;
+ Tài sản bán đấu giá có thể là động sản hoặc bất động sản được phép giao
dịch.
Nguyên tắc bán đấu giá: Việc bán đấu giá tài sản thực hiện theo nguyên tắc
trực tiếp cơng khai, trung thực, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia. [3]
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 Quy định về
nguyên tắc, thủ tục bán đấu giá tài sản, người bán đấu giá tài sản và quản lý nhà
nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản. Quy định:
+ Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản cơng khai, có từ hai người trở lên
tham gia đấu giá theo nguyên tắc và thủ tục được quy định tại Nghị định này.
+ Tài sản bán đấu giá là động sản, bất động sản và các quyền tài sản được
phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
+ Người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở
hữu uỷ quyền bán tài sản hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác
theo quy định của pháp luật.


+ Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, tổ chức được phép tham gia đấu
giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định của Nghị định này và các quy định
khác của pháp luật có liên quan.
Người tham gia đấu giá tài sản có thể uỷ quyền bằng văn bản cho người khác
thay mặt mình tham gia đấu giá tài sản.
+ Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá
khởi điểm và được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản.
Nguyên tắc bán đấu giá tài sản: Việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo
nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp

pháp của các bên tham gia. [7]
- Chỉ thị số 18/2006/CT-TTg ngày 15/5/2006 của Thủ tướng Chính phủ về
việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm
2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Chỉ thị của Thủ tướng chính phủ đã tổng kết sơ lược một năm thực hiện Nghị
định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ, từ đó chỉ đạo UBND các Tỉnh, Thành phố
trực thuộc trung ương; Bộ Tư pháp và Bộ Tài chính khẩn trương rà sốt, kiểm tra
các văn bản quy phạm pháp luật, công văn hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ thuộc
thẩm quyền ban hành liên quan đến hoạt động bán đấu giá tài sản để bổ sung hoặc
sửa đổi những nội dung không phù hợp với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP và các
văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. [10]
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất.
Đây là bản Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên của nước ta được ban
hành với chi tiết, đầy đủ các quy định về trình tự, thủ tục tiến hành thực hiện công
tác đấu giá quyền sử dụng đất. Căn cứ vào quy định tại Quy chế này và thực tế ở địa
phương, các ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành
các quy định cụ thể để thực hiện tại địa phương. [11]


- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài Chính về cơ
chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục 2 Chương IV Nghị định số 04/2000/NĐCP ngày 11/2/2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều
của Luật Đất đai, Khoản 10 Điều 1 Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày
11/2/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai.
1.3.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) và thành phố
Hà Nội về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ)
- Quyết định số 1089/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 của UBND tỉnh Hà
Tây về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc
cho thuê đất trên địa bàn.
Trên cơ sở thực hiện Luật đất đai 2003 và sau khi Thủ tướng Chính phủ ban
hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, UBND tỉnh Hà Tây đã xây dựng
và ban hành quy định chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây [13].
1.3.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND thành phố Hà Nội
- Quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/4/2002 Quy định về đấu giá
quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố.
Căn cứ vào Nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 của
Chính phủ ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản, UBND Thành phố Hà Nội đã xây
dựng một quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. [14]


- Quyết định số: 91/2003/QĐ-UB ngày 04/8/2003 Ban hành quy định tạm thời
về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn
Thành phố Hà Nội.
Căn cứ Nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 của Chính
phủ và Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính, và qua
những kinh nghiệm thực tiễn trong việc triển khai thí điểm, UBND Thành phố đã ban
hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. [15]
- Quyết định số: 137/2005/QĐ-UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố.
Trên cơ sở Quyết định số 91/2003/QĐ-UB; sau khi Thủ tướng Chính phủ ban

hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, UBND Thành phố Hà Nội đã
chính thức xây dựng và ban hành một bộ quy định hoàn chỉnh, chi tiết về đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành
phố [16].
- Quyết định số: 81/2007/QĐ-UBND ngày 13/7/2007 của UBND Thành phố Hà
nội về việc Điều chỉnh, bổ sung một số điều của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày
09/9/2005 của Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành quy định về đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố
Hà Nội.
Căn cứ vào Nghị định số 24/2006/NĐ-CP ngày 06/3/2006 của Chính phủ về thi
hành Pháp lệnh phí và lệ phí; Thơng tư số 95/2006/TT-BTC ngày 26/10/2006 của Bộ
Tài chính về lệ phí trước bạ, UBND Thành phố đã có Quyết định Điều chỉnh, bổ sung
một số điều của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/9/2005 của Ủy ban nhân dân
Thành phố cho phù hợp với các quy định của pháp luật [17].


- Quyết định số: 43/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố
Hà nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính Thủ đơ Hà Nội, căn cứ vào Quyết định
số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng chính phủ và các quy định hiện
hành, Thành phố Hà Nội đã ban hành một quyết định chung quy định về đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên toàn địa bàn
Thành phố mới mở rộng [18]
- Quyết định số 81/2009/QĐ-UBND Sửa đổi Điều 9 Quyết định số
43/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố quy định về
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
Căn cứ Nghị quyết số 15/2008/NQ-HĐND ngày 10/12/2008 của Hội đồng

nhân dân Thành phố; Căn cứ Quyết định số 52/2008/QĐ-UBND ngày 16/12/2008
của UBND Thành phố, UBND Thành phố Hà Nội đã có Quyết định sửa đổi Điều 9
Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND về “Quản lý tiền thu được từ đấu giá” [19].
Ngoài các Văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất như trên, Căn cứ vào
Luật đất đai và các Nghị định của Chính phủ, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành
các Văn bản quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện các Dự án sử dụng đất trên địa bàn Thành phố nói
chung trong đó có Dự án đấu giá quyền sử dụng đất.
1.4. Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cấp quận, huyện
của thành phố Hà Nội theo pháp luật hiện hành
1.4.1. Các ngun tắc đấu giá:
Nhằm đảm bảo tính cơng khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích
hợp pháp của các bên tham gia và đảm bảo tính hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng
đất. Cơng tác đấu giá phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ:


Đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm rất nhiều thủ tục và là cả một quá trình
nhiều bước. Trong mỗi bước, Hội đồng đấu giá đều phải thực hiện công khai trên các
phương tiện thông tin đại chúng. Tổ chức đấu giá cũng được thực hiện công khai và
mọi thành phần đều có thể tham dự. Các cơng dân tham gia đấu giá tuân theo quy chế
đấu giá và được thực hiện đầy đủ quyền cơng dân của mình.
Hai là, ngun tắc bình đẳng, cơng bằng
Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo công bằng, bình đẳng
trong các nội dung: đăng ký đấu giá, chọn số ô đất để bỏ giá, tuân thủ như nhau đối với
quy chế đấu giá, được hưởng quyền và lợi ích cũng như trách nhiệm như nhau trong
quá trình đấu giá.
Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được
Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra.
Nếu các bên tham gia vi phạm một trong các quy chế đấu giá quyền sử dụng

đất sẽ bị xử lý tùy theo mức độ và nặng nhất là hủy bỏ kết quả đấu giá. Khi trong
buổi đấu giá khơng có những sai phạm so với quy chế đấu giá thì kết quả đấu giá
mới coi như thành cơng và được cấp có thẩm quyền ra quyết định phê chuẩn. [5]
1.4.2. Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá:
Nhà nước thực hiện đấu giá để giao đất đối với các trường hợp sau:
Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích đã định.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất được xác định cụ
thể ngay từ khi lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất:
- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ,
văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài
- Đối với đất xây dựng cơng trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử
dụng trong thời hạn 50 năm;